第7章房地產投資項目不確定性分析房地產投資項目的不確定性概述臨界點分析敏感性分析序號項目金額估算說明其中:住宅分攤建房成本(元/㎡)商鋪分攤建房成本(元/㎡)1開發成本30966.4以下(1)~(7)項合計56487815(1)土地費用1519127694442(2)前期工程費894.48186186(3)基礎設施建設費660.51137137(4)建安工程費1101319962350(5)開發期稅費2374.64444584(6)不可預見費832.771161162開發費用4998.97以下(1)~(3)項合計7891379(1)管理費用832.77116116(2)銷售費用2706.28銷售收入×5%370960(3)財務費用1459.923033033合計35965.7264379194表6-23投資與總成本費用估算匯總表單位：萬元6．5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例4．項目銷售收入估算1）銷售價格估算。銷售價格的估算采用市場比較法和成本定價法確定。（1）住宅部分①市場比較法定價過程在市場上收集到與該住宅所在區域、個別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項目的交易日期均為2000年11月1日，C項目的交易日期為2000年9月1日。已知2000年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25。考慮了所有因素后，通過系數修正計算出其加權平均數，確定本項目的住宅價格為：7458元/㎡。詳見表6-24和表6-25。序號項目名稱成交價（元/㎡）交易日期修正區域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格（元/㎡）交通配套環境小計裝修使用率小計1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本項目住宅價格市場比較法系數修正表項目名稱ABCD合計比準價格（元/㎡）7250764474447593銷售狀況權重（銷售率）82%35%57%86%260%加權的相對價格（元/㎡）594526754243653019393本項目住宅銷售價格（元/㎡）7458表6-25本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權重系數修正表單位：元/平方米6．5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例②成本定價法過程經測算，本項目住宅部分的建房成本為6437元/㎡（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目住宅部分的銷售單價為：銷售單價=建房成本×（1+成本利潤率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）6．5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例（2）商鋪部分①市場比較法定價過程目前該市房地產市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實例資料較少，我們只選取到兩個相近項目E、F作比較實例。其中，E項目的交易日期是2000年11月1日，F項目的交易日期是2001年1月1日，其價格變動情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權重難以確定，故最后采用算術平均值確定了本項目的商鋪單價為：19283元/㎡。詳見表6-26。序號項目名稱成交價（元/㎡）交易日期修正區域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通繁華程度小計1××廣場220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大廈180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本項目商鋪價格市場比較法系數修正表單位：元/平方米6．5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例②成本定價法過程經測算，本項目商鋪部分的建房成本為9194元/㎡（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為：銷售單價=建房成本×（1+成本利潤率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）6．5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例（3）車位銷售價格的確定根據該市該區域目前的情況，車位平均售價為25萬元/個~30萬元/個。（4）建議銷售單價在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析人員建議該項目各部分的銷售單價為：住宅：7400元/㎡商鋪：19200元/㎡車位：25萬元/個6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例2）銷售收入入的估算。本本項目可銷售售數量為：住住宅36898㎡；裙裙樓中的商鋪鋪部分11248㎡，，地下車位209個。詳詳見表6-27。3）銷售計劃劃與收款計劃劃的確定。詳詳見表6-28。用途可售數量建議銷售單價銷售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商鋪11248㎡19200元/㎡21596.16車位209個250000元5225合計54125.68表6-27銷銷售總總收入預測表表單單位位：萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商鋪：60%6748.8（㎡）12957.70車位：60%125（個）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商鋪：40%4499.28638.46車位：40%842100合計100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28銷銷售收收入分期按比比例預測單單位：萬萬元6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例5．稅金估算算1）銷售稅金金與附加估算算。詳見表6-29。。2）土地增值值稅估算。詳詳見表6-30。序號類別計算依據計算期1231營業稅銷售收入×5%1623.771082.512城市維護建設稅營業稅×7%113.6675.783教育費附加營業稅×3%48.7132.484教育專項基金營業稅×4%64.9543.305防洪工程維護費銷售收入×1.8%58.4638.976印花稅銷售收入×0.05%16.2410.837交易管理費銷售收入×0.5%162.38108.25合計銷售收入×6.43%2088.171392.11表6-29銷銷售稅稅金及附加估估算表單單位：萬元元序號項目計算依據計算過程1銷售收入

54125.682扣除項目金額以下4項之和45638.932．12．22．32．4開發成本開發費用銷售稅金及附加其他扣除項目取(2.1)項的20%30966.44998.973480.286193.283增值額(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值稅率(4)≤50%取30%6土地增值稅(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土土地增值值稅估算表單單位：：萬元6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例6．投資計劃劃與資金籌措措本項目開發投投資總計需35965.72萬元元。其資金來來源有三個渠渠道，一是企企業的自有資資金即資本金金；二是銀行行貸款；三是是預售收入用用于再投資部部分。本項目目開發商投入入資本金13000萬萬元作為啟動動資金，其中中第1年投入入約44.11%，第2年投入約33.53%，第3年投投入約22.36%；從從銀行貸款10000萬元，全部部于第1年投投入；不足款款項根據實際際情況通過預預售收入解決決。詳見投資資計劃與資金金籌措表6-31。序號項目名稱合計計算期第1年第2年第3年1建設投資35965.7215734.738422.4611808.532資金籌措35965.722.1自有資金130005734.734359.162906.112.2借貸資金1000010000002.3預售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投投資計劃劃與資金籌措措表單單位：萬元6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例7．借款還本本付息估算長期借款10000萬萬元，等本償償還，寬限期期1年，2年年內還清，貸貸款利率7.11％。詳詳見表6-32。序號項目名稱合計計算期第1年第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應計利息1459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累計10355.55177.7502借款還本付息的資金來源2.1投資回收11459.9205914.035545.89表6-32借借款還本本付息估算表表單單位位：萬元6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例6．5．5項項目財務評價價1．現金流量量表與動態盈盈利分析1）全部投資資現金流量表表（ic＝9%）。詳詳見表6-33。評價指標：（1）稅前全全部投資凈現現值NPV＝9695.16萬元元（2）稅后全全部投資凈現現值NPV＝6431.69萬元元（3）稅前全全部投資內部部收益率FIRR＝66.2%（4）稅后全全部投資內部部收益率FIRR＝47.82%序號項目名稱計算期1231現金流入032475.4121650.271.1銷售收入032475.4121650.272現金流出15734.7313526.6815280.742.1建設投資15734.737508.4311262.642.2銷售稅金及附加02088.171392.112.3土地增值稅01527.621018.412.4所得稅02402.461607.583凈現金流量（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折現凈現金流量-14435.5315948.774918.455稅前凈現金流量（3）+（2.4）-15734.7321351.237977.116稅前折現凈現金流量-14435.5317970.906159.79表6-33現現金流量表表（全部投資資）單單位位：萬元6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例2）資本金現現金流量表（（ic=9%）。詳詳見表6-34。評價指標：（1）資本金金稅后內部收收益率=113.62%（2）資本金金稅后凈現值值＝5154.98萬萬元序號項目名稱計算期1231現金流入032475.4121650.271．1銷售收入032475.4121650.272現金流出5734.7320354.7421372.522．1資本金5734.734359.162906.112．2預售收入再投入04063.38902.422．3貸款本息償還05914.035545.892．4銷售稅金及附加02088.171392.112．5土地增值稅01527.621018.412．6所得稅02402.461607.583稅后凈現金流量（1）-（2）-5734.7312120.67277.754折現凈現金流量-5261.2210201.73214.47表6-34現現金流量量表（資本金金）單單位位：萬元6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例3）動態盈利利分析（1）凈現值值開發項目在整整個經濟壽命命期內各年所所發生的現金金流量差額，，為當年的凈凈現金流量。。將本項目每每年的凈現金金流量按基準準收益率折算算為項目實施施初期（即為為本項目開始始投資的當年年年初）的現現值，此現值值的代數和就就是項目的凈凈現值。基準收益率是是項目的凈現現金流量貼現現時所采用的的折現率，一一般取稍大于于同期貸款利利率為基準折折現率。本房房地產投資項項目在長期貸貸款利率的基基礎上上浮了了約2%，即即9%作為基基準折現率。。凈現值評價標標準的臨界值值是零。經上上面計算，本本項目稅前、、稅后全部投投資的分別為為9695.16萬元元和6431.69萬萬元，均大于于0，資本金金的稅后凈現現值為5154.98萬元，也大大于0。這說說明本項目可可按事先規定定的基準收益益率獲利，在在所確定的計計算期內發生生投資凈收益益，有經濟效效果，項目可可行。6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例（2）內部收收益率。內部收益率是是指項目計算算期內各年凈凈現金流量的的現值累計之之和等于零時時的折現率。。內部收益率是是項目折現率率的臨界值。。本項目屬于于獨立方案的的評價與分析析，經上面計計算，稅前、、稅后全部投投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；；資本金的稅稅后FIRR為113.62%，均大大于同期貸款款利率7.11%和基準準收益率9%(ic)，說明項目目盈利，達到到同行業的收收益水平，項項目可行。6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例2．損益表與與靜態盈利指指標1）損益表。。詳見表6-35。序號

項目名稱

計算依據計算期合計1231銷售收入032475.4121650.2754125.682總成本費用021579.4314368.2935965.723銷售稅金及附加02088.171392.113480.284土地增值稅01527.621018.412546.035利潤總額（1-2-3-4）07280.194871.4612151.656所得稅（5）×33%02402.461607.584010.047稅后利潤（5）-（6）04877.733263.888141.618盈余公積金（7）×10%0487.77326.39814.169可分配利潤（7）-（8）04389.962937.497327.45表6-35損損益益表單單位：萬元6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例2）評價指標標：（1）全部投投資的投資利利潤率＝利潤潤總額/總投投資額×100%=（12151.65/35965.72）×100%=33.79%（2）全部投投資的投資利利稅率＝利稅稅總額/總投投資額×100%=（12151.65+3480.28+2546.03）/35965.72××100%=50.54%（3）資本金金投資利潤率率＝利潤總額額/資本金××100%=（12151.65/13000）100%=93.47%（4）資本金金凈利潤率＝＝稅后利潤/資本金×100%=8141.61/13000×100%=62.63%6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例3）靜態盈利利分析本項目以上4個指標與房房地產行業內內項目相比應應該是比較好好的，故項目目可以考慮接接受。6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例3．資金來源源與運用表1）資金來源源與運用表。。詳見表6-36。2）資金平衡衡能力分析根據表6-36，本項目目每年累計盈盈余資金均大大于或等于零零，故從資金金平衡角度分分析，該項目目是可行的。。序號項目名稱計算期1231資金來源15734.7336834.5724556.381.1銷售收入032475.4121650.271.2資本金5734.734359.162906.111.3銀行借款10000002資金的運用15734.7320354.7421372.522.1建設投資15734.738422.4611808.532.2借款還本付息05914.035545.892.3銷售稅金及附加02088.171392.112.4土地增值稅01527.621018.412.5所得稅02402.461607.583盈余資金(1)-(2)016479.833183.864累計盈余資金016479.8319663.69表6-36資資金來源與運運用表單單位：萬萬元6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例6．5．6項項目財務分析析指標匯總詳見表6-37表6-37項項目目財務分析指指標匯總表類別項目

靜態指標動態指標投資利潤率投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部投資33．79%50．54%9695．166431．6966．2%47．82%自有資金93．47%——5154．98—113．62%6．5房地產產投資項目財財務分析的應應用————某房地產開開發項目財務務分析事例6．5．7結結論從項目的財務務分析來看，，項目稅前、、稅后全部投投資凈現值與與稅后資本金金投資凈現值值均大于零，，內部收益率率均大于基準準收益率和貸貸款利率，且且每年累計盈盈余資金大于于零，故從盈盈利能力和償償債能力分析析來看，該項項目都是可行行的。7．1房地產產投資項目的的不確定性概概述7．1．1房房地產投資項項目不確定性性的含義由于環境、條條件及有關因因素的變動和和主觀預測能能力的局限，，所確定的基基礎數據、基基本指標和項項目的經濟效效益結論，有有時不符合評評價者和決策策者所作的某某種確定的預預測和估計，，這種現象就就稱為不確定定性。7．1房地產產投資項目的的不確定性概概述7．1．2房房地產投資項項目的主要不不確定性因素素租售價格、土土地費用、開開發周期、建建安工程費、、融資成本、、出租率、建建筑面積和投投資收益率等等因素是主要要的不確定性性因素。投資資分析有必要要對上述因素素或參數的變變化對財務評評價結果產生生的影響進行行深入研究，，從而為房地地產投資決策策提供科學的的依據。7．1房地產產投資項目的的不確定性概概述7．1．3房房地產投資不不確定性分析析的作用1．不確定性分析析可以幫助投投資者做出正正確的投資決決策。2．不確定性分析析可以預測投投資項目的抗抗風險能力。。本書中，房地地產投資項目目的不確定性性分析主要包包括臨界點分分析、敏感性性分析。7．2臨界點點分析7．2．1臨臨界點分析的的含義臨界點，是房房地產開發項項目盈利與虧虧損的分界點點，在這一點點上，項目的的收入與支出出持平，凈收收入等于零。。它是開發企企業的銷售收收入扣除銷售售稅金后與成成本相等的經經營狀態，即即邊際利潤等等于固定成本本時企業所處處的既不盈利利又不虧損的的狀態。7．2臨界點點分析臨界點分析是是對房地產投投資項目中的的各變量進行行綜合分析的的一種技術經經濟分析方法法，臨界點分分析的目的是是確定投資活活動的盈虧臨臨界點，以及及有關因素變變動對盈虧臨臨界點的影響響等問題。通過臨界點分分析，投資者者可以判斷投投資項目對市市場需求變化化的適應能力力、盈利能力力和抗風險能能力。它特別別適用于先開開發后出售的的投資項目的的經濟評價。。7．2臨界點點分析7．2．2臨臨界點分析的的數學模型1．成本與業業務量房地產項目的的開發經營成成本與其他商商品經營成本本一樣，按成成本額與業務務量的關系可可分為固定成成本與變動成成本兩類。固定成本是指指在一定范圍圍內不隨業務務數量的變化化而變化的相相對穩定的成成本。變動成本是指指那些隨著業業務數量的變變化而變化的的成本。7．2臨界點點分析2．臨界點分分析的數學模模型假設產量和銷銷量相同，則則：利潤=單位售售價×銷量-單位售售價×銷量××銷售稅率-單位變變動成本×銷銷量-固定定成本=單位售價××銷量×（1-銷售售稅率）-單單位變動成成本×銷量-固定成成本設：Z：表示利潤；；P：表示單位售售價；Q：表示產（（銷）量；；r：表示銷售售稅率；Cv：表示單位位變動成本本；CF：表示固定定成本；則上述公式式可表示為為：臨界點分析析可分為線線性分析和和非線性分分析。7．2臨界界點分析7．2．3線性分析析1．線性分分析的應用用條件1）房地產產產品的總總銷售收入入和生產總總成本是房房地產開發發面積（或或產品產量量）的線性性函數；2）房地產產產品的生生產量和銷銷售量相等等，即開發發的房地產產能全部銷銷售出去；；3）房地產產產品的固固定成本和和單位租售售價格在產產品租售期期間保持不不變；4）同時開開發幾種不不同類型的的房地產產產品時，應應將其組合合折算成一一種產品；；5）計算所所使用的各各種數據是是正常生產產年度的數數據。7．2臨界界點分析利用臨界點點分析的數數學模型我們知道，，它含有相相互聯系的的6個變量量，給定其其中5個，，便可求出出另一個變變量的值。。所以，公公式經過變變形，可以以分別求出出Z、Q、P、Cv、CF。7．2臨界界點分析3．線性分分析的應用用4．臨界點點分析的圖圖解法將銷量、成成本、利潤潤之間的關關系反映在在直角坐標標系中，即即形成臨界界點分析的的圖解法。。7．2臨界界點分析繪制臨界點點分析圖，，可按下列列步驟進行行：1）選定直直角坐標系系，以收入入和成本為為縱軸，產產量或銷售售量為橫軸軸。2）在縱軸軸上找出固固定成本數數值，以此此為起點，，繪制一條條與橫軸平平行的固定定成本線。。3）以固定定成本線的的起始點為為起點，以以單位變動動成本為斜斜率，繪制制總成本線線。4）以坐標標原點為起起點，以單單價為斜率率，繪制銷銷售收入線線。7．2臨界界點分析7．2．4非線性分分析線性分析是是在假設房房地產項目目的銷售收收入和生產產總成本與與產銷量呈呈線性關系系的條件下下進行的分分析。而在實際中中，固定成成本、單位位產品可變變成本和售售價等均會會發生變動動，銷售收收入和生產產成本與產產銷量的關關系并不一一定是線性性關系。在在這種情況況下就要采采用非線性性分析方法法進行分析析。7．2臨界界點分析綜上所述，，房地產投投資項目的的臨界點分分析，主要要是根據房房地產開發發經營成本本、產（銷銷）量（建建筑面積））、售價和和利潤之間間的函數關關系進行預預測、分析析房地產開開發項目盈盈利能力和和考察項目目承受風險險能力的一一種技術方方法。但應應用這一方方法，只能能對項目風風險作定性性分析，而而無法定量量測度其風風險的大小小，即對項項目的風險險只能進行行程度上的的描述，這這是臨界點點分析在技技術上的局局限性。7．3敏感感性分析7．3．1敏感性分分析的含義義敏感性分析析是研究和和預測項目目的主要變變量發生變變化時，導導致項目投投資效益的的主要經濟濟評價指標標發生變動動的敏感程程度的一種種分析方法法。在房地產投投資分析中中，其主要要經濟指標標是凈現值值、內部收收益率、開開發商利潤潤等；而主主要變量是是指前面介介紹的八項項因素。7．3敏感感性分析7．3．2敏感性分分析的目的的和作用一是通過敏敏感性分析析，尋找敏敏感性因素素，觀察其其變動范圍圍，了解項項目可能出出現的風險險程度，以以便集中注注意力，重重點研究敏敏感因素產產生的可能能性，并制制定出應變變對策，最最終使投資資風險減少少，提高決決策的可靠靠性。7．3敏感感性分析二是通過敏敏感性分析析，計算出出允許這些些敏感性因因素變化的的最大幅度度（或極限限值），或或者說預測測出項目經經濟效益變變化的最樂樂觀和最悲悲觀的臨界界條件或臨臨界數值，，以此判斷斷項目是否否可行。三是通過敏敏感性分析析，可以對對不同的投投資項目（（或某一項項目的不同同方案）進進行選擇，，一般應選選擇敏感程程度小、承承受風險能能力強、可可靠性大的的項目或方方案。7．3敏感感性分析7．3．3敏感性分分析的方法法1．單變量量敏感性分分析假設各變量量之間相互互獨立，每每次只考察察一項可變變參數，其其他參數保保持不變，，以考察該該變量對經經濟指標的的影響。這這種分析叫叫單變量敏敏感性分析析，也叫單單因素敏感感性分析。。7．3敏感感性分析2．多變量量敏感性分分析同時分析兩兩個或兩個個以上的變變動因素發發生變化時時對項目評評估結果的的影響，從從而通過對對多個變量量的測試找找出那些關關鍵變量的的方法叫多多變量敏感感性分析，，也叫多因因素敏感性性分析。7．3敏感感性分析項目對某種種變量的敏敏感程度，，可以有兩兩種表示方方法。一是是通過列表表法表示該該變量按一一定比例變變化時引起起評價指標標的變動幅幅度（即敏敏感性分析析表）；二二是通過圖圖解法表示示評價指標標達到臨界界點（如內內部收益率率等于財務務基準收益益率）時，，某個變量量允許變化化的最大幅幅度即極限限值（即敏敏感性分析析圖）。超超過此極限限，就認為為項目不可可行。7．3敏感感性分析7．3．4單變量敏敏感性分析析1．單變量量敏感性分分析的步驟驟1）確定分分析指標。。2）選擇需需要分析的的變量。3）研究并并確定各變變量的變動動范圍，并并列示各變變量不同的的變化幅度度（如±5%、±10%等））或不同取取值的幾種