房地產調控政策評析房地產亂象：1、買房就像買大白菜！2、日漲幅5000元/平方米！2010年9月：北京、上海、深圳、廣州，每平方米房屋單價超過2萬人民幣。房價居高不下，有錢人以房居奇，百姓望房興嘆！中國房地產經過近二十年的發展，取得了舉世矚目的成就，住房條件大大改善，城市建設日新月異。但近幾年中國的房地產就像一匹脫韁的野馬，大有一種視死如歸的精神，不到懸崖勢不回頭的氣概。房價過高，已遠遠超過百姓的承受能力。房價增速過快，已脫離了中國經濟的正常基本面。中央采取了一系列的調控措施！強制性的回收無償的分配計劃經濟人口增漲有限的投入解放初期至改革開放初期“國家統包住房投資建設，以實物形式向職工分配出租并近乎無償使用的福利性住房制度”

1978理論突破城鎮住房制度改革—房改

城市土地使用制度改革—

無償使用有償使用

1987年12月1日，深圳首開國有土地公開拍賣先河，新中國第一塊有償出讓國有土地被深房集團競拍成功。

1987年第一次提出建立房地產市場房改：：1994年7月18日國務務院下下發了了《關于深深化城城鎮住住房制制度改改革的的決定定》，開始始進行行房改改。房房改的的基本本內容容可以以概括括：1.住房建建設由由國家家、單單位建建設改改為房地產產開發發商建建設。2.由國家家、單單位維維修管管理改改為房地產產物業業公司司服務務。3.停止分分房為為住房補補貼。4.建立以以中低低收入入家庭庭為對對象、、具有有社會會保障障性質質的經濟適適用住住房供應體體系和和以高高收入入家庭庭為對對象的的商品房房供應體體系。。5.建立住住房公公積金金制度度。6.建立政政策性性和商商業性性并存存的住住房信信貸體體系。。7.建立規規范化化的房房地產產交易易市場場。2003年8月12日國務務院下下發了了《國務院院關于于促進進房地地產市市場持持續健健康發發展的的通知知》（18號文）），要要求堅堅持住房市市場化化的基基本方方向。第一次次明確確房地地產是是支柱柱產業業。經濟適適用房房由“住住房供供應主主體””“具有有保障障性質質的政政策性性商品品住房房”。。房地產產市場場化進進入快快車道道：06年九部部門制制定《關于調調整住住房供供應結結構穩穩定定住房房價格格的意意見》（國六六條））：(一)切實調整住住房供供應結結構；自2006年6月1日起，，凡新新審批批、新新開工工的商商品住住房建建設，，套型建建筑面面積90平方米米以下下住房面面積所所占比比重，，必須須達到到開發發建設設總面面積的的70％以上上。(二)進一步步發揮稅稅收、、信貸貸、土土地政政策的調節節作用用；2007年《國務院院關于于解決決城市市低低收入入家庭庭住房房困難難若干干意見見》（24號文））住房問問題是是重要要的民民生問問題。1.合理確確定廉租住住房標準：：新建廉廉租住住房套型面面積控控制在在50平方米米以內，以配配建為為主。。2.合理確確定經經濟適適用住住房標標準：：經濟適適用住住房套套型標標準根根據經經濟發發展水水平和和群眾眾生活活水平平，套型面面積控控制在在60平方米米左右。。2007.7徐滇慶慶與牛牛刀的的打賭賭:徐滇慶慶:如果明明年7月11日深圳圳房價價比現現在低低一分錢，，我一一定在在《南方都都市報報》上用整整版篇篇幅向向深圳市市民道道歉。。2008.7月：““我向向深圳圳人民民道歉歉。在在2007年7月我說過，，如果果一年年以后后深圳圳房價價不漲漲的話話，我我向深深圳人人民道歉歉。一一年就就要過過去了了，無無論深深圳的的房價價漲不不漲都理應應由我我來道道歉。。”2007年房價價高企企，國國家稅稅務局局出臺臺《關于房房地產產開發發企業業土地地增值值稅清清算管管理有有關問問題的的通知知》，但由由于美美國的的次貸貸危機機------不了了了之。。2008年樓市市遇冷冷、政政府救救市2008年全球球金融融危機機迸發發，中中國樓樓市一一片蕭蕭條。。期間間，國國務院院頒布布《促進進房房地地產產市市場場健健康康發發展展措措施施》（““國國三三條條””））：：自2008年10月27日起起，，對居居民民首首次次購購買買普普通通自自住住房房和和改改善善型型普普通通自自住住房房其貸貸款款利利率率的的下下限限可可擴擴大大為為貸貸款款基基準準利利率率的的0.7倍，最最低低首首付付款款比比例例調調整整為為20%。同同時時，，下調調個個人人住住房房公公積積金金貸貸款款利利率率，各各檔檔次次利利率率分分別別下調調0.27個百百分分點點。自11月1日起起，首次次購購買買90平方方米米及及以以下下普普通通住住房房的的，契契稅稅稅稅率率暫暫統統一一下調調到到1%。營業業稅稅：：5.5%計計征征以前前5年全額額全免免2年差額額全免免5年差額額全免免以上上以下下以下下以下下以上上以上上2008年2010年≥5年，，免交交個人人所所得得稅稅一般般政政策策特殊殊政政策策<5年，，出出售售收收入入減減去去購購買買房房屋屋的的價價款款后后的的差差額額征收收5年＜≥≥2年，，個人人不不負負擔擔個個人人所所得得稅稅地地方方收收入入部部分分<2年，，出出售售收收入入減減去去購購買買房房屋屋的的價價款款后后的的差差額額征收收個人人所所得得稅稅:20％計計征征≥5年，，免交交個人人所所得得稅稅廣東東省省15條優優惠惠政政策策買房房人人：第第一一次次置置業業，，享享受受七折折利利率率開發發商商：土土地地出出讓讓金金繳繳納納期期限限放放寬寬到到兩年年壓抑抑了了近近一一年年的的購購買買欲欲望望集集體體爆爆發發！！沒有有最最貴貴，，只只有有更更貴貴！！09年房房地地產產市市場場火火爆爆09-10年組組合合調調控控第一一拳拳（（12月9日））：：營業業稅稅征征免免時時限限2年變變5年第二二拳拳（（12月14日））:國務務院院要要求求遏遏制制房房價價過過快快上上漲漲第三三拳拳（（12月17日））：：拿地地首首付付不不低低于于50%第四四拳拳（（10年1月））：：二套套房房貸貸首首付付不不得得低低于于40%第五五拳拳（（1月12日））:存款款準準備備金金率率上上調調0.5個百百分分點點2010“兩兩會會””期期間間，，北京京市市副副市市長長陳陳剛剛曾經經表表示示：：““北京京今今年年已已經經很很難難再再產產生生地地王王了了。房房價價也也好好，，地地價價也也好好，，不不會會再再出出現現去去年年的的瘋瘋狂狂了了””。。但但““兩兩會會””剛剛一一落落幕幕，，北北京京在在一一天天之之內內就就產產生生了了三三個個““地地王王””。。溫總總理理在““兩兩會會””上上““堅決決抑抑制制部部分分城城市市房房價價過過快快上上漲漲”的的政政治治承承諾諾尚尚在在耳耳邊邊，，央央企企卻卻““用用腳腳投投票票””。在3月月15日日這這一一天天，，北北京京總總共共成成交交6塊塊土土地地。。其其中中，，大大望望京京地地塊塊和和亦亦莊莊地地塊塊分分別別以以27529元元/平平方方米米的的樓樓面面價價格格、52.4億億元元的的土土地地總總價價，，刷刷新新本本市市土土地地成成交交紀紀錄錄，，成成為為新新的的““單單價價地地王王””和和““總總價價地地王王””。。但但還還不不到到幾幾個個小小時時的的工工夫夫，，““單單價價地地王王””就就被被下下午午競競價價的的東東升升鄉鄉薊薊門門橋橋地地塊塊奪奪走走，，該該地地塊塊的的實實際際樓樓面面價價格格超超過過30000元元/平平方方米米。總理說了不不算，總經經理說了算算！第六拳（2010.4.15）-國務務院新四條條一、實行更更為嚴格的的差別化住房房信貸政策策。二、增加住住房有效供給。三、加快保障性安居居工程建設設。四、加強市場監管。第七拳：9月29日日調控一、禁止異地購購房二、首套房房貸一刀切切比例30%三、暫停發發放第三套套房貸四、部分城城市限購房套數數五、囤地捂捂盤房企：：停發股票票債券不給給貸款六、推進房房產稅改革革試點第八拳：各各地調控細細則紛紛出出臺南京和深圳圳最嚴厲，，看存量不不看增量南京：限制購買買第三套住住房。新建建商品住房房上市必須須明碼標價價、“一套套一標”；；申領預售售許可證必必須申報價價格，申報報價格個月月內不得調調高，個月月后需要調調高的必須須重新申報報。深圳：本地人可可購買兩套套，外地人人只能購買一套上海、杭州州、廣州看看增量，不不看存量上海：本地地人和外地地人只能購購買一套杭州：本地地人和外地地人只能購購買一套廣州：本地地人可購買買兩套，外外地人只能能購買一套2011.1.26（新國八條條，史上最最嚴厲限購購令）（一）進一步落實實地方政府府責任。地方政府要要切實承擔擔起促進房房地產市場場平穩健康康發展的責責任。2011年各城市人人民政府要要根據當地地經濟發展展目標、人人均可支配配收入增長長速度和居居民住房支支付能力，，合理確定本本地區年度度新建住房房價格控制制目標，并并于一季度度向社會公公布。（二）加大保障性性安居工程程建設力度度。各地要通通過新建、、改建、購購買、長期期租賃等方方式，多渠渠道籌集保保障性住房房房源，逐逐步擴大住住房保障制制度覆蓋面面。（三）調整完善相相關稅收政政策，加強強稅收征管管。1.調整個人轉轉讓住房營營業稅政策策，對個人人購買住房房不足5年轉手交易易的，統一一按銷售收收入全額征征稅。2.加強對土地地增值稅征征管情況的的監督檢查查，重點對對定價明顯顯超過周邊邊房價水平平的房地產產開發項目目，進行土地增增值稅清算算和稽查。3.嚴格執行個個人轉讓房房地產所得得稅征收政政策。各地地要加快建建立和完善善個人住房房信息系統統，為依法法征稅提供供基礎。（四）強化差別化化住房信貸貸政策。二套房首首付款比例例不低于60%，貸款利率率不低于基基準利率的的1.1倍。（五）嚴格住房用用地供應管管理。1.各地要增加加土地有效效供應，落落實保障性性住房、棚棚戶區改造造住房和中中小套型普普通商品住住房用地不不低于住房房建設用地地供應總量量的70%的要求。2.大力推廣以以“限房價價、競地價價”方式供供應中低價價位普通商商品住房用用地。3.對已供房地地產用地，，超過兩年年沒有取得得施工許可可證進行開開工建設的的，及時收收回土地使使用權，并并處以閑置置一年以上上罰款。（六）合理引導住住房需求。各直轄市、、計劃單列列市、省會會城市和房房價過高、、上漲過快快的城市，在一定時時期內，要要從嚴制定定和執行住住房限購措措施。當地戶籍居居民家庭限購2套。提供一定年年限當地納納稅證明或或社會保險險繳納證明明的非當地戶籍籍居民家庭限購1套。無法提供一定年限當當地納稅證證明或社會會保險繳納納證明的非非當地戶籍籍居民家庭庭，暫停在本行行政區域內內向其售房房。（七）落實實住房保障障和穩定房房價工作的的約談問責機機制。未如期確定定并公布本本地區年度度新建住房價價格控制目目標、新建建住房價格格上漲幅度度超過年度度控制目標標或沒有完完成保障性性安居工程程目標任務的省（（區、市））人民政府府，要向國國務院作出出報告，有有關部門根根據規定對對相關負責責人進行問問責。（八）堅持和強化化輿論引導導。對各地穩定定房價和住住房保障工工作好的做做法和經驗驗，要加大大宣傳力度度，引導居居民從國情情出發理性性消費。對對制造、散散布虛假消消息的，要要追究有關關當事人的的責任。需求能被壓抑，但不能被消滅滅！在國家和地地方樓市新新政的三輪輪調控下，，國內一線線城市商品品房價格上上漲過快的的勢頭得到到了初步遏遏制，但是是在一些當當前政策沒沒有覆蓋到到的角落，，暗藏已久久的“亂象象”又在悄悄然滋生。。政策尚未明明朗的小產產權房就趁趁著空隙開開始“局部部升溫”。在房產調控控新政出臺臺后小產權權房變得異異常火爆！！北京市通州州區最大的的小產權房房社區——太玉園。大產權不能能買，因小小產權不受受這個限制制。雖然小小產權房有有一定的風風險。他拆肯定拆拆不了。只只能限制你你買賣。也也許將來小小產權能變變成大產權權就值錢了了。既是變變不了大產產權房，只只要不拆，，自住也是是好的！“大產產權權房房”

與““小產產權權

房””的的區區

別“小產權房房”問題全部產權（（大產權））：國家發產權權證的叫大大產權。開發商辦辦理合法的的立項開發發手續后，，辦理土地地出讓手續續并按規定定繳納土地地出讓金，，由國家發發放給開發發商土地使用證證和房屋預預售許可證證，這樣的房房屋稱為大大產權房屋屋。全部產權（（大產權））小產權房：是指國家家不發產權權證的。小產權房占占用的是集集體土地，按照我國國現行法律律，這類土土地只能用用于農業生生產或者作作為農民的的宅基地，，土地使用用權不得出出讓、轉讓讓或者采取取“以租代代征”的形形式用于非非農業建設設，它沒有有產權，更更沒有國家家的土地使使用證和預預售許可證證，因此小產權就是是沒產權。“城中村””問題我國實行城鄉分割的的二元體制制，快速城市市化的同時時，使得農農村被城市市包圍，由由于體制的制約約，法制的的缺失，又又由于政府府對民生的的漠視，“城中村村”應運而而生，農民民難以真正正融入城市市，形成了了“城不像城城、村不像像村”的“城中村村”。天河城冼村楊箕村高房價的成成因一、土地供供應不足房屋是建立立在土地之之上的。我我國房屋的的產權也是房屋的所所有權和土土地的使用用權結構。。在房地產產供給市場一端端是土地，，一端是建建立在其上上的房屋。。土地是政府嚴格管控的的，房屋卻是是自由市場場可以自由買賣。如果土地地供應不足足，勢必造造成處于自自由市場的房屋被視視為稀缺之之物加以搶搶購。土地地供不應求求直接導致房屋屋供不應求求。2.捂地惜盤一些房地產產上市企業業擁有大量量的存量土土地儲備，，多達5000萬平方米。土地儲儲備量可供供開發6、7年。在房價較較快上漲的的情況下，，一些開發發商閑置土地不不建設、建而不售，，捂盤惜售售現象嚴重。。分批銷售售、推遲開開盤時間、、內部認購購、大幅提提價等方式式拉長銷售售周期，通通過控制新新建住房