V1984－2006

萬科發展史VANKEVANKEV1萬科發展史

建筑無限生活昨天今天和明天公司概況公司名稱、地址變遷公司業務發展的階段公司未來十年戰略公司產品掠影LiveaBoundlessLife萬科發展史建筑無限生活昨天今天和明天Live2一、萬科概況一、萬科概況3

關于萬科

萬科成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。

至2005年底，總資產218.5億元，凈資產83.6億元，業務已經擴展到全國21個大中城市。

42001年轉讓零售業，全面完成業務調整；開始新一輪的城市擴張和跨地域經營布局1984年公司成立1991年進入上海，開始進行跨地域經營1992年開始“上海萬科城市花園”項目運作，確定大眾住宅為核心業務，正式開始進行業務調整1993年向海外投資者發行B股，房地產核心業務進一步凸顯2000年華潤成為萬科第一大股東1988年發行中國大陸第一份《招股通函》，公開發行A股股票。開始進入房地產領域2003年～初步完成“3＋X”的區域發展布局，房地產業務擴展到全國19個城市發展沿革2004年～確定集團未來十年的中長期發展規劃……發展沿革2001年轉讓零售業，全面完成業務調整；開5前十大股東持股情況股本結構

截至2005年12月31日，公司總股本為37.23億股

公司第一大股東為華潤集團，持股比例為13.87％前十大股東持股情況6單位：億元凈資產05年末，集團總資產218.5億元，凈資產83.6億元，較04年分別增長40.7%、34.8%，資產規模再上新臺階40.7%34.8%總資產資產規模單位：億元凈資產05年末，集團總資產218.5億元，凈資7業績增長上市以來，主營業務年均復合增長26%，凈利潤增長31%過去5年，房地產業務收入年均復合增長24%，凈利潤增長38%凈利潤主營業務收入37.9%53.4%

8業務分布北京天津深圳沈陽武漢成都上海南京長春南昌東莞大連佛山中山廣州蘇州鞍山惠州上海區域北京區域深圳區域

到2005年中期，公司基本完成上海、深圳、北京三個區域與成都、武漢兩個重要城市的3+X發展布局，業務擴展到全國21個城市。鎮江無錫昆山五大核心城市：深圳、上海、北京、廣州、天津開發數量：已完工和在建近90個項目，為68,000戶家庭提供詩意棲居全國市場份額：

約占1%

9土地儲備30.1%05年新增項目儲備626萬平米（建筑面積），其中包括受讓南都219萬平米05年末，集團項目儲備1209萬平米（建筑面積），其中萬科實際擁有981萬平米05年末，集團在建面積377.5萬平米各區域項目儲備面積構成單位:萬平米單位:萬平米

10人員規模05年底，集團總人數11020人，其中地產系統1937人。自02年開始，集團每年的凈利潤的增長幅度都大于人數規模的擴大幅度，實現了企業的有效增長。

11最佳公司治理獎（連續兩年）中國最受尊敬的企業（連續三年）

“公司治理排名”中國地區第一中國最佳企業公民行為（連續兩年）2005年度十佳雇主中國最具發展潛力上市公司50強中國房地產500強第1名

2005中國房地產百強企業綜合實力第一

社會形象萬科－中國馳名商標

2005中國上市公司綜合競爭力20強中國十佳上市公司

2005年中國卓越雇主中證?亞商上市公司50強第一名（連續兩年）最佳公司治理獎（連續兩年）中國最受尊敬的企業（連續三年）12董事長：王石1951年出生于廣西柳州，本科學歷；1968年參軍，服役于空軍汽車三團；1973年轉業，就職于鄭洲鐵路水電段；1974年至1978年就讀于蘭州鐵道學院給排水專業；畢業后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經貿委1983年到深圳,深圳市特區發展公司；1984年組建深圳現代科教儀器展銷中心（“萬科企業股份有限公司”前身），任總經理；1988年起任萬科企業股份有限公司董事長兼總經理，1999年辭去公司總經理一職，現任公司董事長。公眾品牌2022/12/10董事長：王石1951年出生于廣西柳州，本科學歷；13業界品牌公眾品牌“萬科”成為中國房地產界唯一“中國馳名商標”第三方研究表明：萬科品牌在全國范圍內處于顯著領先的位置業界品牌14二、萬科名稱、地址變遷二、萬科名稱、地址變遷15深圳現代科教儀器展銷中心84.5深圳現代科儀中心87

深圳現代企業有限公司88.1深圳萬科企業股份有限公司88.11萬科企業股份有限公司93.12公司名稱變遷深圳現代科教儀器展銷中心84.5深圳現代科16深圳現代企業有限公司88.1萬科88.11萬科名字的故事？MEC“萬科”的由來深圳現代企業有限公司88.1萬科88.11萬科名17建設路一號和平路50號1984.51986.1萬科地址變遷建設路一號和平路50號1984.51986.18和平路50號水貝工業區27號1993.12萬科地址變遷和平路50號水貝工業區27號1993.12萬192002.1.20梅林路63號水貝工業區27號萬科地址變遷2002.1.20梅林路63號水貝工業區27號萬科20萬科地址變遷梅林路63號東海岸海居生活2008年初（暫定）萬科地址變遷梅東2008年初（暫定）21三、公司業務發展的階段三、公司業務發展的階段22萬科業務發展階段第一階段：1984--1988年原始積累第二階段：1989--1992年跨地域、多元化經營第三階段：1993--1999年業務調整－專業化經營第四階段：2000--2005年持續發展和擴張第五階段：2006-－

新一輪的大發展萬科業務發展階段第一階段：1984--1988年原始23第一階段:1984-1988年公司原始積累階段第一階段:1984-1988年公司原始積累階段241984-1988大事記1984年5月30日公司以“現代科教儀器展銷中心”的名稱注冊，國營性質，經營辦公設備、視頻器材的進口銷售業務。成為深圳市最大的進口銷售商。1988年政府批準股份化改組方案，公開募集社會資金2800萬元。1988年11月，以2000萬元的價格投標深圳的“威登”，進入房地產業。2022/12/101984-1988大事記2022/12/1025貿易84年起家，經營辦公和攝錄像器材進口業務，“三點一線”模式逐步轉向進出口貿易，業務涉及紡織服裝、輕工產品、電子產品、儀器儀表、化工原料、醫療器械86年--98年貿易滑坡，業務調整，1999年轉型商貿系統貿易商貿系統26工業系統怡寶公司精品制造公司禮品公司揚聲器廠供電公司87年涉及工業及產品制造88年成立萬科工業有限公司：手表、彩視、首飾、服裝、電氣等94年明確精禮品為主2000年轉讓精品公司深圳萬科精品制造有限公司工業系統怡精禮揚供87年涉及工業及產品制造27第二階段:1989-1992年跨地域經營多元化經營第二階段:1989-1992年跨地域經營多元化經營281991年萬科公司形象廣告片1991年萬科公司形象廣告片29向連鎖零售、電影制片及激光影碟等新的領域投資，初步形成了商貿、工業、房地產和文化傳播的四大經營架構。股權投資發展順利。涉足房地產，第一個地產項目－深圳天景花園建成，形成高來高走、建造精品住宅的經營特點，實現100%的利潤。房地產向上海、廈門、青島、天津項目進展順利，為公司的規模發展奠定了堅定的基礎。確定綜合商社之發展模式－多元化。1992年萬科周刊創刊－－企業視角，人文情懷1989-1992大事記2022/12/10向連鎖零售、電影制片及激光影碟等新的領域投資，初步形成了商貿30萬科第一屆股東例會

１９８９年萬科第一屆股東例會

１９８９年31利潤總額：7764萬元1992年集團利潤構成圖利潤總額：7764萬元1992年集團利潤構成圖321991年成立萬佳連鎖商業有限公司1994年7月萬佳百貨遷址華強北路，推出倉儲平價式經營模式－－“不滿意就退錢”1996年11月萬佳百貨翠竹分店開業初步形成集團連鎖經營架構商貿系統1991年成立萬佳連鎖商業有限公司1996年11月商貿系33商貿系統98年底彩田三分店開業，營業額超過7個億2000年1月1日寶安四分店開業，營業額首次超過10個億，標志著萬佳百貨在規?；?、規范化連鎖發展的道路上邁出了更堅實的一步2001年春風路五分店開業2001年11月份，轉讓給華潤－－華潤萬家商貿系統商貿系統98年底彩田三分店開業，營業額超過7個億2000年13486年89年92年深圳國際企業服務公司

1998年轉讓影視部

文化傳播公司文化系統電影：1991《過年》1992《找樂》1995《蘭陵王》電視?。?999《鋼鐵是怎樣煉成的》2001《日出》

2001《空鏡子》2002《鏗鏘玫瑰》2003《林海雪原》2003《牛氓》2002年

影視公司展覽廣告86年89年92年深圳國際企業服務公司

1998年轉讓35萬科文化傳播公司拍攝的哪部影片在東京國際電影節獲兩項大獎？《過年》《找樂》《蘭陵王》《過年》最佳女主角評委特別獎萬科文化傳播公司《過年》《找樂》《蘭陵王》《過年》36投資系統93年5月成立萬科財務顧問公司開始進行股權投資參股33家投資1.4億調整業務架構清理企業股權參股18家占用0.7億93年95年投資系統93年5月成立萬科財務顧問公司開始進行調整業務37深圳上海天津北京青島石家莊武漢北海成都大連沈陽鞍山廣州地產系統1988年-1992年涉足房地產業務1993年-1995年跨地域經營1995年-1997年開發地域調整深圳上海天津北京青島石家莊武漢北海成都大連沈陽鞍山廣州地產系381992年萬科第一個地產項目廣告片1992年萬科第一個地產項目廣告片39第三階段:1993-1999年專業化經營業務架構調整第三階段:1993-1999年專業化經營業務架構調整401993-1999大事記93年集團管理層在上海召開務虛會，放棄了以綜合商社為目標的發展模式，并確定了城市居民住宅為公司的主導業務。同年發行B股，籌集資金4.5億港幣。94年為適應集團跨地域業務管理的需要，集團總部管理部門進行了調整，成立“五部一室”，形成了集團管理的模式。97年實施電腦化辦公管理并開通電子郵件等溝通渠道，提高了管理效率98年，萬客會正式成立，成為全國首家由發展商發起創建的客戶俱樂部組織。99年2月，王石辭去集團總經理職務，姚牧民擔任總經理。2022/12/101993-1999大事記93年集團管理層在上海召開務虛會，411.1投資萬科就是投資中國的未來1.大事回顧萬科在19931993年5月，萬科發行4500萬股B股，募集資金45135萬港元。1.1投資萬科就是投資中國的未來1.大事回顧萬科在199421.2“明天我們將住在哪里”1993年5月18日上海萬科城市花園正式開工。1.大事回顧萬科在19931.2“明天我們將住在哪里”1993年5月18日上海萬科431.３“330”事件1.大事回顧

1994年3月30日，君安證券提出“改革倡議”.－－對萬科業務結構和管理層提出改組萬科在19931.３“330”事件1.大事回顧1994年3月30日44330事件330事件452.行業背景－－第一輪宏觀調控

中國經濟整體通脹嚴重萬科在1993房地產市場沒有完全市場化房地產行業泡沫嚴重房地產行業規范程度低2.行業背景－－第一輪宏觀調控中國經濟整體通脹嚴重萬科在463.公司自身情況

開始做“減法”拿到了一筆錢對資本市場的雙重性有了更深刻的認識萬科在19933.公司自身情況開始做“減法”萬科在199347業務調整

拉開了萬科在地產行業大發展的序幕！“減法”

的過程中萬科成為房地產行業的領跑者！萬科在1993業務調整

拉開了萬科在地產行業大發展的序幕！“減法”

的過程48企業解決資金了來源，經營規模擴大

多元化經營跨地域經營集團資源分散，沒有形成主導行業缺乏規模優勢戰線過長，導致資源無法有效調配？1993-1999企業解決資金了來源，經營規模擴大集團資源分散，沒有形成主導行491992年，萬科發展上海萬科城市花園取得成功，業務基本架構逐漸明顯萬科看好城市居民住宅具有長遠和穩定的市場潛力形成主導行業、以房地產為核心的業務架構調整1993-19991993年，萬科確定以房地產為核心的業務架構，開始業務架構的調整。1992年，萬科發展上海萬科看好城市居民住宅形成主導行業、以50地產口證券口工業口商貿口文化口萬科貿易公司萬科協和公司現代企業公司怡寶公司精品制造公司禮品公司揚聲器廠供電公司27家公司下屬4家公司參股29家企業萬科1993年業務范圍調整前萬佳百貨地產口證券口工業口商貿口文化口萬萬現怡精禮揚供27下參萬科151地產口工業口貿易零售文化口貿易公司彩視電分四大開發地區影視公司萬科2001年業務范圍調整后萬佳百貨拓展電子商務精品公司待調整承擔更多企業形象宣傳功能已轉讓已轉讓地產口工業口貿易零售文化口貿彩四影萬科2001年業務范圍調整52地產本部深圳萬科地產東北本部天津銀都系統51%北京100%上海40%武漢100%北海40%成都50%青島石家莊成都天津萬科100%天津萬興38%沈陽大連63%鞍山30%1993年地產業務調整前萬科100%海神30%沈陽房屋開發公司63%沈陽萬眾10%0.4投資法地產本部深萬科地產東北本部天津銀都系統北上武北成青石成天天沈53深圳100%萬科地產北京100%上海100%北海40%成都100%天津100%沈陽100%2001年地產業務調整后增加注冊資本至1億元待調整南京100%武漢100%長春100%南昌50%深萬科地產北上北成天沈2001年地產業務調整后增加注冊資本至54地產業務戰略格局地產業務戰略格局55房地產開發品種調整75%25%0100%1993年2000年1996年深圳海神廣場（寫字樓）調整為俊園（高層住宅）1999年天津寫字樓、酒店置換為用于住宅土地—東麗湖房地產開發品種調整75%25%0100%1993年2000年56第四階段:2000-2005持續發展和擴張盈利能力不斷增強

做中國房地產行業的領跑者！第四階段:2000-2005持續發展和擴張做中國房地產行業的572000－2005年大事記

2000年中城房網聯盟成立—上海.新住宅運動總部開始進行專業化改造，陸續成立規劃設計部、工程管理部、物業管理部、審計法務部等專業部門；2000年7月，第一批36名新動力到萬科總部報到；首批海盜行動成員到位；2001年2月，郁亮任集團總經理職務。2001年，公司轉讓深圳萬科精品制造有限公司100%股權；轉讓萬佳70％股權。專業化戰略調整全部完成。2002年6月，公司向社會公開發行1500萬張可轉換公司債券，發行總額150,000萬元。集團品牌行動；確立萬科的宗旨、使命、價值觀，并通過《目標與行動》全國巡回。2022/12/102000－2005年大事記2000年中城房網聯盟成立—上海58

2001年，第一次進行客戶滿意度調查，創地產行業之先河；建筑產品標準化，將房地產帶入工業化時代；

2003年5月18日，王石登上世界最高峰8848；

獲“2002、2003年度中國最受尊敬企業”、“第三屆亞洲區中小型公司最佳投資者關系獎”

2003年，正式使用BSC（平衡計分卡）對一線公司進行績效考核2004年3月，與北京錫恩企業管理顧問公司合作，正式啟動萬科中長期發展規劃項目。確定集團未來十年的中長期發展規劃2004年4月集團15億可轉債全部順利轉股。萬科連續12年獲中國人民銀行深圳市分行指定的評估公司資信評估等級最高級：AAA級。2000－2005年大事記2022/12/102001年，第一次進行客戶滿意度調查，創地產行業之先河；259

成為行業內唯一的“中國馳名商標”萬科集團20周年系列活動開辟海外融資渠道：HI、GIC、中信資本農總行46.9億的綜合授信額度順利完成股權分置

總部管理架構調整：產品線、運營線、管理線、內控線2005年12月28日，王石完成“7+2”－－攀登七大洲最高峰和抵達南、北極點

2005年，引進蓋洛普Q12工具，關注員工敬業度和基層工作環境2000－2005年大事記2022/12/10成為行業內唯一的“中國馳名商標”2000－2005年大事記60

2005年3月4日，萬科與南都簽署了戰略合作協議。萬科以18.57億元受讓了上海南都70%的權益、蘇州南都49%權益和浙江南都20%的權益。

啟動了與朝開的戰略合作，萬科以3.89億元受讓朝萬中心60%的股權，組建全新的“北京朝陽萬科房地產開發有限公司”

在合作到來的時代，萬科再一次站在了行業發展的潮頭。2000－2005年大事記2022/12/102005年3月4日，萬科與南都簽署了戰略合作協議。萬科以161第五階段:2006-－新一輪的大發展……持續增長與領跑第五階段:2006-－新一輪的大發展……持續增長與領跑62五、未來十年發展戰略五、未來十年發展戰略63在我們專注的住宅領域做到更專業，更優秀，更卓越，這是萬科的第二次專業化精細化1.未來十年的戰略定位－精細化在我們專注的住宅領域做到更專業，更優秀，精細化1.未來十642.未來十年的戰略目標－有質量增長（1）萬科在保持高速成長的同時，追求有質量增長——占用資源回報率

資本資源回報率人力資源回報率——產品與服務創新率——客戶忠誠度

有質量增長的衡量標準2.未來十年的戰略目標－有質量增長（1）萬科在保持高速成65——客戶細分——城市經濟圈聚焦——產品創新與工廠化三大戰略2.未來十年的戰略目標－有質量增長（2）——客戶細分三大戰略2.未來十年的戰略目標－有質量增長（66在一個競爭與開放的市場中，企業持續的競爭優勢，只有一個來源，就是客戶價值。萬科將加強對客戶的研究，以客戶價值細分為基礎，建立成熟的產品品類體系3.客戶細分彰顯地位的成功家庭注重自我享受的職業新銳關心健康的幸福晚年家庭……家庭收入房屋價值家庭生命周期在一個競爭與開放的市場中，企業持續的競爭優勢，只有一個來源，67深圳北京天津沈陽武漢成都上海南京長春南昌東莞無錫鞍山大連佛山中山廣州昆山4.城市經濟圈聚焦將有限的資源集中投入到國內最具經濟活力和成長性的城市經濟圈內，才能實現集約化的成長萬科的業務將聚焦于長江三角洲、珠江三角洲及京津地區，并將保持對高成長性地域的關注住宅銷售區域性集中－－京津、江浙滬、粵六省市住宅銷售額占全國銷售額的63%深圳北京天津沈陽武漢成都上海南京長春南昌東莞無錫鞍山大連佛山685.產品創新與工廠化房地產行業尚未解決產品問題。我們要培育的核心競爭能力是能夠向客戶提供滿足其細分需求的、性價比更高的產品萬科將建立基于客戶價值細分的產品創新體系，持續創造具有行業領導性地位的產品萬科將加強生態技術研究與實踐，為客戶營造健康、舒適、與環境和諧共生的住區，為住宅產業貢獻更多的自主知識產權萬科將積極推進工廠化生產，提高住宅的品質、性價比和生產效率5.產品創新與工廠化房地產行業尚未解決產品問題。我們要培育69PulteHomes--跨地域發展的純住宅開發商業務遍及全美27個州，48個城市銷售規模是萬科的3倍營業收入是萬科的12倍凈利潤是萬科的9倍資產規模是萬科的6倍重復購買/推薦購買比例達42%SONY新鴻基PulteHomes標桿學習PulteHomes--跨地域發展的純住宅開發商業務遍及全70城市地圖客戶細分6+2步法產品目錄七對眼睛標桿學習城市地圖客戶細分6+2步法產品目錄七對眼睛標桿學習71

1995年資金年

1996年質量管理年

1997年客戶年

1998年職業經理年

1999年團隊精神年

2000年職業精神年

2001年網絡聯盟年

2002年客戶微笑年

2003年生活無限

2004年成就.生活.夢想

2005年顛覆.引領.共生

2006年

變革先鋒企業公民萬科主題年1995年資金年萬科主題年72五、萬科產品掠影五、萬科產品掠影73產品系列城花系列假日風景系列金色系列花城系列魅力系列蘭喬圣菲系列萬科城系列藍山系列產品系列城花系列假日風景系列金色系列花城系列魅力系列蘭喬圣菲74產品系列其他產品系列其他75項目掠影深圳十七英里北京西山庭院項目掠影深圳十七英里北京西山庭院76項目掠影上海蘭喬圣菲天津水晶城項目掠影上海蘭喬圣菲天津水晶城77下一站，我們一同前往！下一站，我們一同前往！781、有時候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。12月-2212月-22Saturday,December10,20222、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。14:39:3114:39:3114:3912/10/20222:39:31PM3、越是沒有本領的就越加自命不凡。12月-2214:39:3114:39Dec-2210-Dec-224、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。14:39:3114:39:3114:39Saturday,December10,20225、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。12月-2212月-2214:39:3114:39:31December10,20226、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。10十二月20222:39:31下午14:39:3112月-227、最具挑戰性的挑戰莫過于提升自我。。十二月222:39下午12月-2214:39December10,20228、業余生活要有意義，不要越軌。2022/12/1014:39:3114:39:3110December20229、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。2:39:31下午2:39下午14:39:3112月-2210、你要做多大的事情，就該承受多大的壓力。12/10/20222:39:31PM14:39:3110-12月-2211、自己要先看得起自己，別人才會看得起你。12/10/20222:39PM12/10/20222:39PM12月-2212月-2212、這一秒不放棄，下一秒就會有希望。10-Dec-2210December202212月-2213、無論才能知識多么卓著，如果缺乏熱情，則無異紙上畫餅充饑，無補于事。Saturday,December10,202210-Dec-2212月-2214、我只是自己不放過自己而已，現在我不會再逼自己眷戀了。12月-2214:39:3110December202214:39謝謝大家1、有時候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。12月-2212月79V1984－2006

萬科發展史VANKEVANKEV80萬科發展史

建筑無限生活昨天今天和明天公司概況公司名稱、地址變遷公司業務發展的階段公司未來十年戰略公司產品掠影LiveaBoundlessLife萬科發展史建筑無限生活昨天今天和明天Live81一、萬科概況一、萬科概況82

關于萬科

萬科成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。

至2005年底，總資產218.5億元，凈資產83.6億元，業務已經擴展到全國21個大中城市。

832001年轉讓零售業，全面完成業務調整；開始新一輪的城市擴張和跨地域經營布局1984年公司成立1991年進入上海，開始進行跨地域經營1992年開始“上海萬科城市花園”項目運作，確定大眾住宅為核心業務，正式開始進行業務調整1993年向海外投資者發行B股，房地產核心業務進一步凸顯2000年華潤成為萬科第一大股東1988年發行中國大陸第一份《招股通函》，公開發行A股股票。開始進入房地產領域2003年～初步完成“3＋X”的區域發展布局，房地產業務擴展到全國19個城市發展沿革2004年～確定集團未來十年的中長期發展規劃……發展沿革2001年轉讓零售業，全面完成業務調整；開84前十大股東持股情況股本結構

截至2005年12月31日，公司總股本為37.23億股

公司第一大股東為華潤集團，持股比例為13.87％前十大股東持股情況85單位：億元凈資產05年末，集團總資產218.5億元，凈資產83.6億元，較04年分別增長40.7%、34.8%，資產規模再上新臺階40.7%34.8%總資產資產規模單位：億元凈資產05年末，集團總資產218.5億元，凈資86業績增長上市以來，主營業務年均復合增長26%，凈利潤增長31%過去5年，房地產業務收入年均復合增長24%，凈利潤增長38%凈利潤主營業務收入37.9%53.4%

87業務分布北京天津深圳沈陽武漢成都上海南京長春南昌東莞大連佛山中山廣州蘇州鞍山惠州上海區域北京區域深圳區域

到2005年中期，公司基本完成上海、深圳、北京三個區域與成都、武漢兩個重要城市的3+X發展布局，業務擴展到全國21個城市。鎮江無錫昆山五大核心城市：深圳、上海、北京、廣州、天津開發數量：已完工和在建近90個項目，為68,000戶家庭提供詩意棲居全國市場份額：

約占1%

88土地儲備30.1%05年新增項目儲備626萬平米（建筑面積），其中包括受讓南都219萬平米05年末，集團項目儲備1209萬平米（建筑面積），其中萬科實際擁有981萬平米05年末，集團在建面積377.5萬平米各區域項目儲備面積構成單位:萬平米單位:萬平米

89人員規模05年底，集團總人數11020人，其中地產系統1937人。自02年開始，集團每年的凈利潤的增長幅度都大于人數規模的擴大幅度，實現了企業的有效增長。

90最佳公司治理獎（連續兩年）中國最受尊敬的企業（連續三年）

“公司治理排名”中國地區第一中國最佳企業公民行為（連續兩年）2005年度十佳雇主中國最具發展潛力上市公司50強中國房地產500強第1名

2005中國房地產百強企業綜合實力第一

社會形象萬科－中國馳名商標

2005中國上市公司綜合競爭力20強中國十佳上市公司

2005年中國卓越雇主中證?亞商上市公司50強第一名（連續兩年）最佳公司治理獎（連續兩年）中國最受尊敬的企業（連續三年）91董事長：王石1951年出生于廣西柳州，本科學歷；1968年參軍，服役于空軍汽車三團；1973年轉業，就職于鄭洲鐵路水電段；1974年至1978年就讀于蘭州鐵道學院給排水專業；畢業后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經貿委1983年到深圳,深圳市特區發展公司；1984年組建深圳現代科教儀器展銷中心（“萬科企業股份有限公司”前身），任總經理；1988年起任萬科企業股份有限公司董事長兼總經理，1999年辭去公司總經理一職，現任公司董事長。公眾品牌2022/12/10董事長：王石1951年出生于廣西柳州，本科學歷；92業界品牌公眾品牌“萬科”成為中國房地產界唯一“中國馳名商標”第三方研究表明：萬科品牌在全國范圍內處于顯著領先的位置業界品牌93二、萬科名稱、地址變遷二、萬科名稱、地址變遷94深圳現代科教儀器展銷中心84.5深圳現代科儀中心87

深圳現代企業有限公司88.1深圳萬科企業股份有限公司88.11萬科企業股份有限公司93.12公司名稱變遷深圳現代科教儀器展銷中心84.5深圳現代科95深圳現代企業有限公司88.1萬科88.11萬科名字的故事？MEC“萬科”的由來深圳現代企業有限公司88.1萬科88.11萬科名96建設路一號和平路50號1984.51986.1萬科地址變遷建設路一號和平路50號1984.51986.97和平路50號水貝工業區27號1993.12萬科地址變遷和平路50號水貝工業區27號1993.12萬982002.1.20梅林路63號水貝工業區27號萬科地址變遷2002.1.20梅林路63號水貝工業區27號萬科99萬科地址變遷梅林路63號東海岸海居生活2008年初（暫定）萬科地址變遷梅東2008年初（暫定）100三、公司業務發展的階段三、公司業務發展的階段101萬科業務發展階段第一階段：1984--1988年原始積累第二階段：1989--1992年跨地域、多元化經營第三階段：1993--1999年業務調整－專業化經營第四階段：2000--2005年持續發展和擴張第五階段：2006-－

新一輪的大發展萬科業務發展階段第一階段：1984--1988年原始102第一階段:1984-1988年公司原始積累階段第一階段:1984-1988年公司原始積累階段1031984-1988大事記1984年5月30日公司以“現代科教儀器展銷中心”的名稱注冊，國營性質，經營辦公設備、視頻器材的進口銷售業務。成為深圳市最大的進口銷售商。1988年政府批準股份化改組方案，公開募集社會資金2800萬元。1988年11月，以2000萬元的價格投標深圳的“威登”，進入房地產業。2022/12/101984-1988大事記2022/12/10104貿易84年起家，經營辦公和攝錄像器材進口業務，“三點一線”模式逐步轉向進出口貿易，業務涉及紡織服裝、輕工產品、電子產品、儀器儀表、化工原料、醫療器械86年--98年貿易滑坡，業務調整，1999年轉型商貿系統貿易商貿系統105工業系統怡寶公司精品制造公司禮品公司揚聲器廠供電公司87年涉及工業及產品制造88年成立萬科工業有限公司：手表、彩視、首飾、服裝、電氣等94年明確精禮品為主2000年轉讓精品公司深圳萬科精品制造有限公司工業系統怡精禮揚供87年涉及工業及產品制造106第二階段:1989-1992年跨地域經營多元化經營第二階段:1989-1992年跨地域經營多元化經營1071991年萬科公司形象廣告片1991年萬科公司形象廣告片108向連鎖零售、電影制片及激光影碟等新的領域投資，初步形成了商貿、工業、房地產和文化傳播的四大經營架構。股權投資發展順利。涉足房地產，第一個地產項目－深圳天景花園建成，形成高來高走、建造精品住宅的經營特點，實現100%的利潤。房地產向上海、廈門、青島、天津項目進展順利，為公司的規模發展奠定了堅定的基礎。確定綜合商社之發展模式－多元化。1992年萬科周刊創刊－－企業視角，人文情懷1989-1992大事記2022/12/10向連鎖零售、電影制片及激光影碟等新的領域投資，初步形成了商貿109萬科第一屆股東例會

１９８９年萬科第一屆股東例會

１９８９年110利潤總額：7764萬元1992年集團利潤構成圖利潤總額：7764萬元1992年集團利潤構成圖1111991年成立萬佳連鎖商業有限公司1994年7月萬佳百貨遷址華強北路，推出倉儲平價式經營模式－－“不滿意就退錢”1996年11月萬佳百貨翠竹分店開業初步形成集團連鎖經營架構商貿系統1991年成立萬佳連鎖商業有限公司1996年11月商貿系112商貿系統98年底彩田三分店開業，營業額超過7個億2000年1月1日寶安四分店開業，營業額首次超過10個億，標志著萬佳百貨在規模化、規范化連鎖發展的道路上邁出了更堅實的一步2001年春風路五分店開業2001年11月份，轉讓給華潤－－華潤萬家商貿系統商貿系統98年底彩田三分店開業，營業額超過7個億2000年111386年89年92年深圳國際企業服務公司

1998年轉讓影視部

文化傳播公司文化系統電影：1991《過年》1992《找樂》1995《蘭陵王》電視劇：1999《鋼鐵是怎樣煉成的》2001《日出》

2001《空鏡子》2002《鏗鏘玫瑰》2003《林海雪原》2003《牛氓》2002年

影視公司展覽廣告86年89年92年深圳國際企業服務公司

1998年轉讓114萬科文化傳播公司拍攝的哪部影片在東京國際電影節獲兩項大獎？《過年》《找樂》《蘭陵王》《過年》最佳女主角評委特別獎萬科文化傳播公司《過年》《找樂》《蘭陵王》《過年》115投資系統93年5月成立萬科財務顧問公司開始進行股權投資參股33家投資1.4億調整業務架構清理企業股權參股18家占用0.7億93年95年投資系統93年5月成立萬科財務顧問公司開始進行調整業務116深圳上海天津北京青島石家莊武漢北海成都大連沈陽鞍山廣州地產系統1988年-1992年涉足房地產業務1993年-1995年跨地域經營1995年-1997年開發地域調整深圳上海天津北京青島石家莊武漢北海成都大連沈陽鞍山廣州地產系1171992年萬科第一個地產項目廣告片1992年萬科第一個地產項目廣告片118第三階段:1993-1999年專業化經營業務架構調整第三階段:1993-1999年專業化經營業務架構調整1191993-1999大事記93年集團管理層在上海召開務虛會，放棄了以綜合商社為目標的發展模式，并確定了城市居民住宅為公司的主導業務。同年發行B股，籌集資金4.5億港幣。94年為適應集團跨地域業務管理的需要，集團總部管理部門進行了調整，成立“五部一室”，形成了集團管理的模式。97年實施電腦化辦公管理并開通電子郵件等溝通渠道，提高了管理效率98年，萬客會正式成立，成為全國首家由發展商發起創建的客戶俱樂部組織。99年2月，王石辭去集團總經理職務，姚牧民擔任總經理。2022/12/101993-1999大事記93年集團管理層在上海召開務虛會，1201.1投資萬科就是投資中國的未來1.大事回顧萬科在19931993年5月，萬科發行4500萬股B股，募集資金45135萬港元。1.1投資萬科就是投資中國的未來1.大事回顧萬科在1991211.2“明天我們將住在哪里”1993年5月18日上海萬科城市花園正式開工。1.大事回顧萬科在19931.2“明天我們將住在哪里”1993年5月18日上海萬科1221.３“330”事件1.大事回顧

1994年3月30日，君安證券提出“改革倡議”.－－對萬科業務結構和管理層提出改組萬科在19931.３“330”事件1.大事回顧1994年3月30日123330事件330事件1242.行業背景－－第一輪宏觀調控

中國經濟整體通脹嚴重萬科在1993房地產市場沒有完全市場化房地產行業泡沫嚴重房地產行業規范程度低2.行業背景－－第一輪宏觀調控中國經濟整體通脹嚴重萬科在1253.公司自身情況

開始做“減法”拿到了一筆錢對資本市場的雙重性有了更深刻的認識萬科在19933.公司自身情況開始做“減法”萬科在1993126業務調整

拉開了萬科在地產行業大發展的序幕！“減法”

的過程中萬科成為房地產行業的領跑者！萬科在1993業務調整

拉開了萬科在地產行業大發展的序幕！“減法”

的過程127企業解決資金了來源，經營規模擴大

多元化經營跨地域經營集團資源分散，沒有形成主導行業缺乏規模優勢戰線過長，導致資源無法有效調配？1993-1999企業解決資金了來源，經營規模擴大集團資源分散，沒有形成主導行1281992年，萬科發展上海萬科城市花園取得成功，業務基本架構逐漸明顯萬科看好城市居民住宅具有長遠和穩定的市場潛力形成主導行業、以房地產為核心的業務架構調整1993-19991993年，萬科確定以房地產為核心的業務架構，開始業務架構的調整。1992年，萬科發展上海萬科看好城市居民住宅形成主導行業、以129地產口證券口工業口商貿口文化口萬科貿易公司萬科協和公司現代企業公司怡寶公司精品制造公司禮品公司揚聲器廠供電公司27家公司下屬4家公司參股29家企業萬科1993年業務范圍調整前萬佳百貨地產口證券口工業口商貿口文化口萬萬現怡精禮揚供27下參萬科1130地產口工業口貿易零售文化口貿易公司彩視電分四大開發地區影視公司萬科2001年業務范圍調整后萬佳百貨拓展電子商務精品公司待調整承擔更多企業形象宣傳功能已轉讓已轉讓地產口工業口貿易零售文化口貿彩四影萬科2001年業務范圍調整131地產本部深圳萬科地產東北本部天津銀都系統51%北京100%上海40%武漢100%北海40%成都50%青島石家莊成都天津萬科100%天津萬興38%沈陽大連63%鞍山30%1993年地產業務調整前萬科100%海神30%沈陽房屋開發公司63%沈陽萬眾10%0.4投資法地產本部深萬科地產東北本部天津銀都系統北上武北成青石成天天沈132深圳100%萬科地產北京100%上海100%北海40%成都100%天津100%沈陽100%2001年地產業務調整后增加注冊資本至1億元待調整南京100%武漢100%長春100%南昌50%深萬科地產北上北成天沈2001年地產業務調整后增加注冊資本至133地產業務戰略格局地產業務戰略格局134房地產開發品種調整75%25%0100%1993年2000年1996年深圳海神廣場（寫字樓）調整為俊園（高層住宅）1999年天津寫字樓、酒店置換為用于住宅土地—東麗湖房地產開發品種調整75%25%0100%1993年2000年135第四階段:2000-2005持續發展和擴張盈利能力不斷增強

做中國房地產行業的領跑者！第四階段:2000-2005持續發展和擴張做中國房地產行業的1362000－2005年大事記

2000年中城房網聯盟成立—上海.新住宅運動總部開始進行專業化改造，陸續成立規劃設計部、工程管理部、物業管理部、審計法務部等專業部門；2000年7月，第一批36名新動力到萬科總部報到；首批海盜行動成員到位；2001年2月，郁亮任集團總經理職務。2001年，公司轉讓深圳萬科精品制造有限公司100%股權；轉讓萬佳70％股權。專業化戰略調整全部完成。2002年6月，公司向社會公開發行1500萬張可轉換公司債券，發行總額150,000萬元。集團品牌行動；確立萬科的宗旨、使命、價值觀，并通過《目標與行動》全國巡回。2022/12/102000－2005年大事記2000年中城房網聯盟成立—上海137

2001年，第一次進行客戶滿意度調查，創地產行業之先河；建筑產品標準化，將房地產帶入工業化時代；

2003年5月18日，王石登上世界最高峰8848；

獲“2002、2003年度中國最受尊敬企業”、“第三屆亞洲區中小型公司最佳投資者關系獎”

2003年，正式使用BSC（平衡計分卡）對一線公司進行績效考核2004年3月，與北京錫恩企業管理顧問公司合作，正式啟動萬科中長期發展規劃項目。確定集團未來十年的中長期發展規劃2004年4月集團15億可轉債全部順利轉股。萬科連續12年獲中國人民銀行深圳市分行指定的評估公司資信評估等級最高級：AAA級。2000－2005年大事記2022/12/102001年，第一次進行客戶滿意度調查，創地產行業之先河；2138

成為行業內唯一的“中國馳名商標”萬科集團20周年系列活動開辟海外融資渠道：HI、GIC、中信資本農總行46.9億的綜合授信額度順利完成股權分置

總部管理架構調整：產品線、運營線、管理線、內控線2005年12月28日，王石完成“7+2”－－攀登七大洲最高峰和抵達南、北極點

2005年，引進蓋洛普Q12工具，關注員工敬業度和基層工作環境2000－2005年大事記2022/12/10成為行業內唯一的“中國馳名商標”2000－2005年大事記139

2005年3月4日，萬科與南都簽署了戰略合作協議。萬科以18.57億元受讓了上海南都70%的權益、蘇州南都49%權益和浙江南都20%的權益。

啟動了與朝開的戰略合作，萬科以3.89億元受讓朝萬中心60%的股權，組建全新的“北京朝陽萬科房地產開發有限公司”

在合作到來的時代，萬科再一次站在了行業發展的潮頭。2000－2005年大事記2022/12/102005年3月4日，萬科與南都簽署了戰略合作協議。萬科以1140第五階段:2006-－新一輪的大發展……持續增長與領跑第五階段:2006-－新一輪的大發展……持續增長與領跑141五、未來十年發展戰略五、未來十年發展戰略142在我們專注的住宅領域做到更專業，更優秀，更卓越，這是萬科的第二次專業化精細化1.未來十年的戰略定位－精細化在我們專注的住宅領域做到更專業，更優秀，精細化1.未來十1432.未來十年的戰略目標－有質量增長（1）萬科在保持高速成長的同時，追求有質量增長——占用資源回報率

資本資源回報率人力資源回報率——產品與服務創新率——客戶忠誠度

有質量增長的衡量標準2.未來十年的戰略目標－有質量增長（1）萬科在保持高速成144——客戶細分——城市經濟圈聚焦——產品創新與工廠化三大戰略2.未來十年的戰略目標－有質量增長（2）——客戶細分三大戰略2.未來十年的戰略目標－有質量增長（145在一個競爭與