第八章個人住房、綜合消費及經營貸款個人住房貸款個人綜合消費貸款個人經營貸款信用卡透支第八章個人住房、綜合消費及經營貸款個人住房貸款第一節個人住房貸款個人住房貸款的種類及其發展個人住房貸款的概念

個人住房貸款是金融機構向購買、建造、改造、修繕各類住房的自然人發放的貸款。注：（1）借款人貸款用于自用住房（2）個人住房貸款是一種擔保貸款，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔保，包括抵押、質押和保證等。第一節個人住房貸款個人住房貸款的種類及其發展個人住房貸款第二節住宅抵押貸款住宅抵押貸款的種類

1、按貸款利率：固定利率和浮動利率貸款

2、按貸款期限：短期、中期和長期貸款

3、按資金金額：普通貸款、大額貸款

4、按貸款用途：購房貸款、維修貸款和建房貸款、商用房貸款第二節住宅抵押貸款住宅抵押貸款的種類5、按資金來源：

自營性貸款（也稱商業性貸款）、委托性貸款（也稱公積金貸款）、組合貸款（由自營性貸款和公積金貸款兩部分組合而成，兩個貸款品種的貸款主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同

）6、按購買住房類型：

購買經濟適用住房貸款、個人購買商品住房貸款等。5、按資金來源：

自營性貸款（也稱商業性貸款）住房貸款的創新與發展P189住房貸款的創新與發展P189個人住房抵押貸款業務個人住房貸款的基本要求

1、有合法的身份，有完全民事行為能力、65周歲以下

2、有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

4、有所購（大修）住房全部價款30%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；

5、有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。個人住房抵押貸款業務補充閱讀材料公積金貸款業務的含義與特點住房公積金貸款時指政府部門所屬的住房資金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房（包括建造、大修）的住房公積金繳存人和離退休職工發放的優惠貸款。（1）貸款額度（2）貸款期限（不超過30年，且借款人在最后還款期限不能超過65周歲）（3）公積金貸款利率較一般商業貸款利率低（4）政策性強。商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件個人住房貸款結構

借款人可以根據自身經濟能力申請提前還貸。商用房、別墅、投資性住房以及二套房的最低首付款比例為50%以上。個人住房貸款結構商用房、別墅、投資性住房以及二套房的最低首貸款期限居住性住房的貸款期限不超過30年；商用房貸款期限不超過10年；別墅的貸款期限不超過15年。注：貸款申請人的年齡+貸款年限≤65年貸款期限還款方式等額本息還款法計算指借款人每月還貸本息合計金額相同。該還款方式適合于在未來預期收入穩定的借款人公式：M——每月還款額L——貸款本金R——月利率n——還款期數還款方式等額還款等于以貸款金額為現值計算的年金。設貸款金額為L，貸款月利率為R，按月計算的貸款期限為n，月償還額為M，用現金流量圖如下。0123n-1nLMMMMM已知年值M求現值L各期貼現值：等額還款等于以貸款金額為現值計算的年金。設貸款金額為L，貸款商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件例:

某城市居民購買一套住房，申請商業性個人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年，若在整個貸款期內，利率未變，那么，該居民每月償還額為多少?解：已知P＝20（萬元），月利率i＝5.04%÷12，n＝15×12＝180（期）

例:某城市居民購買一套住房，申請商業性個人住房貸款20萬，注意：在整個貸款期內，若遇法定利率調整:

貸款期限1年以內的，實行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按調整后的利率重新計算月償還額。注意：思考：設貸款本金為L，月利率為R，貸款期數為n，當借款人償還m期后，利率調整為R′，求利率調整后的月還款額M′為多少?提示：1、先計算沒時點上未清償貸款本金L′，有兩種方法：方法一：未清貸款余額可采用將年金轉換為現值的公式計算，即等于第m期后的償還額的現值之和。方法二：即用貸款總額L減去m期累加的現值，然后再計算m期時點的值，該值即為未清償貸款余額。2、計算利率為R′時的月償還額商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件計算利率為R′時的月償還額計算利率為R′時的月償還額商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件等額本金還款法計算：M——每月還款額；L——貸款本金：R——月利率；n——還款期數；S——累計已還本金。等額本金還款法計算：例：個人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年。假設該居民選擇等額本金償還按揭貸款方式，其他條件不變，那么該居民第1期及第60期的月還款額為多少？例：個人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年。商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件住房貸款業務流程借款人提出申請銀行受理抵押物評估簽訂貸款合同銀行審批辦理并完成住房抵押登記發放貸款客戶償還注銷住房抵押登記住房貸款業務流程借款人提出申請銀行受理抵押物評估簽訂貸款合同住宅抵押貸款風險分析個人住房貸款的特征P194單筆貸款規模不大貸款期限長貸款的抵押性貸款的分期償還性對于家庭而言，住房貸款數額大住房貸款的風險1、信用風險：被迫違約和主動違約2、利率風險3、提前還款風險住宅抵押貸款風險分析住房抵押貸款證券化P195

住房抵押貸款證券化指的是把缺乏流動性但具有未來現金流的住房抵押貸款匯集在一起，通過結構重組和信用增級，將其轉變為可以在金融市場上出售和流動的證券來融通資金的過程。興起于20世紀70年代的美國，于80年代迅速發展。許多國家紛紛引入這一新的融資模式。住房抵押貸款證券化P195住房抵押貸2005年4月22日，人行和銀監會公布實施《信貸資產證券化試點管理辦法》2005年，建設銀行進行住宅抵押貸款證券化試點中國建設銀行于2005年12月初發行“次級債券第一期”，用于補充銀行資本金。同時還將發行“2005-1RMBS”居民住房抵押貸款資產支持證券。該證券的基礎資產是2000-2006年深圳、福州、泉州地區44.95億未償本金的個人住房抵押貸款。2005年4月22日，人行和銀監會公布實施《信貸資產證券化試第二節個人綜合消費貸款概念個人綜合消費貸款是一種用途廣泛的消費貸款，在個人貸款中，除了住房貸款、個人經營貸款和信用卡透支外，各種用途的貸款都歸屬于綜合消費貸款。主要用于住房裝修、購置耐用消費品（汽車、冰箱、彩電等）、教育支出、旅游和醫療等種類的消費。第二節個人綜合消費貸款個人綜合消費貸款是一種用途廣泛的消個人綜合消費的借款人個人綜合消費貸款結構擔保方式貸款額度貸款期限貸款利率抵押、質押、保證抵押（不超過抵押品價值70%）、質押（不超90%、保證汽車、耐用消費品、旅游等不超5年；留學、醫療不超8年；有抵押等的情況下可為15年個人綜合消費的借款人擔保方式貸款額度貸款期限貸款利率抵押、質個人綜合消費貸款流程P201借款人提出申請→貸款受理→貸款調查→貸款審查審批→貸款簽批→貸款發放→貸款收回個人綜合消費貸款流程P201汽車貸款汽車貸款模式“間客模式”是指銀行通過汽車經銷商向客戶開展業務活動并形成借貸關系，汽車信貸業務的大部分環節是由經銷商來完成的。

“直客模式”是指銀行直接面對客戶開展汽車信貸業務。注意：間客模式與直客模式的比較：優劣勢P202汽車貸款“間客模式”是指銀行通過汽車經銷商向客戶開展業務活動汽車貸款的業務流程汽車貸款的業務流程商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件汽車貸款業務借款人資格汽車貸款結構額度、期限、還款方式

1、貸款金額取決于保證方式：60—80%（質押或銀行等提供保證，貸款金額不超80%；以車等抵押的不超70%；第三方保證的不超60%）2、貸款期限一般為一至三年，最長不超過五年。

3、貸款的償還方式分為兩種：按月償還等額本金或等額本息。汽車貸款業務汽車貸款風險管理信用風險市場風險操作風險風險管理措施P203保險方式：汽車按揭保證保險擔保方式：汽車經銷商擔保我國加強汽車貸款風險管理的措施《汽車貸款管理辦法》中國銀監會辦公廳關于汽車貸款風險提示的通知

銀監辦發〔2008〕4號汽車貸款風險管理汽車消費貸款案例

(一)情況介紹

肖五２００８年大學畢業后一直在省城一家電訊公司供職，月薪5000元；肖五的妻子姜小娟在一所中學里當教師，月收入1500元。夫婦結婚已兩年，兩個人一直希望有一個自己的家，于是決定申請按揭貸款購買商品房，在用積蓄支付了80000元的首付款后，每月還款1300元。當夫婦二人心滿意足地擁有屬于自己的一片天地時，他們又有了新的夢想：擁有一輛私家小汽車，既方便自己工作，又能享受駕車的樂趣。但是，付完住房的首付款后，他們的積蓄所剩無幾，于是，他們依舊選擇申請貸款購買小汽車。為了早日實現購車夢，他們利用休息時間先后到幾家國有商業銀行咨詢，了解個人申請汽車消費貸款的條件、程序、利率、期限、還款情況等。

汽車消費貸款案例

不久，肖五在報紙上看到關于申請汽車消費貸款的有關報道，驚喜地發現：現在很多汽車經銷商考慮到消費者個人到銀行申請汽車消費貸款的種種不便，為了方便消費者，減輕消費者的負擔，與銀行和保險公司聯手推出1～2年期的個人汽車消費貸款，消費者只需用所購車向銀行抵押擔保，經銷商為消費者向銀行提供保證擔保，而且所有購車程序由經銷商代理完成，購車手續如公證、汽車上戶、上牌、抵押登記等也可在經銷商處一次完成，從而使消費者盡早提取新車。報紙上的報道使肖五為之振奮，他迫不及待地通知妻子直奔省機電設備公司的現場受理處，向市商業銀行楓林支行申請貸款購車。不久，肖五在報紙上看到關于申請汽車消費貸款的有

(二)貸款過程

肖五夫婦向銀行提出貸款購車申請，并按銀行要求填寫個人汽車消費貸款調查表。肖五夫婦向銀行提供以下相關手續：提供XX市城區城鎮常住戶口；肖五的免冠一寸照片6張；肖五的身份證原件及3張復印件以及其妻子姜小娟的身份證原件及3張復印件；夫婦二人的戶口簿原件及3張復印件；派出所大廳電腦打印的肖五及其妻子姜小娟的“詳細信息瀏覽單”并蓋戶籍專用章；居委會、房產物業管理等部門開出的常住地證明及房證復印件；經銀行認可的相關收人證明(肖五所在電訊公司出具)。(二)貸款過程

肖五提供的資料經銀行審查合格后，與銀行簽訂汽車消費借款合同，并在銀行繳納車輛保險費，一般說來，保險期限本能低于貸款期限。如果肖五所購汽車價值超過100000元，還應該向銀行提供其他資產并經有關部門同意。肖五相中的汽車是富康(1．6i)車價為142000元，需首付42600元(大約為車價的30％)，從銀行申請的貸款額為99400元。根據省機電設備公司的要求，銀行可以為肖五提供12個月、18個月、24個月、30個月、36個月的不同期限的貸款。汽車消費貸款的本金和利息的歸還一般都采取等額本息還款法。目前月利率為：半年期4．65‰，1年期4．875‰，1年半期至3年期4．95‰。貸款審批合格后，肖五就可以到省機電設備公司選車并繳納首付款。肖五應及時向銀行指定的保險公司提供所選車的車型號及發動機號，以便保險公司及時出具保險單據。肖五提供的資料經銀行審查合格后，與銀行簽

肖五和銀行還要到公證處對所簽合同進行公證。待完成上述手續后，某機電設備公司便可辦理汽車上戶手續并將汽車交給肖五。以上這些手續全部在省機電設備公司的現場一次性辦理，最短3個小時，最長7天，肖五便可以拿到自己的車。對肖五來說真是既簡單又方便，既解除了來回奔波之苦，又減輕了肖五的負擔。肖五每月按時向銀行歸還貸款，貸款全部歸還之后，肖五就可以到銀行辦理貸款結清手續，領回相關手續。

(三)問題

根據所給計算公式，分別計算貸款期限為1年、2年、3年等不同情況下肖五夫婦的月還本付息額。根據肖五夫婦目前的收入及債務情況，你認為選擇還款期限多長為好?為什么?

如果肖五夫婦目前沒有任何積累，那么你認為選擇富康(1．6i)車型是否恰當?若不當，請為其選擇一款更為恰當的車型。肖五和銀行還要到公證處對所簽合同進行公證。非銀行個人消費貸款P203——205汽車金融公司貸款小額貸款公司貸款消費金融公司貸款非銀行個人消費貸款P203——205第三節個人經營貸款個人經營貸款及其發展P205指銀行對符合條件的小型私營企業業主（或控股股東、實際控制人）和其他自然人發放的，用以支持其生產經營及其他合理性投資需求的人民幣貸款業務。第三節個人經營貸款指銀行對符合條件的小型私營企業業主（或控個人經營貸款業務借款人與貸款用途個人經營貸款的借款人必須是從事商業經營活動的主體，例如，個體工商戶、獨資或合伙中小企業的股東或主要出資人，根據法律規定，他們要對企業的債務負無限責任。個人經營貸款業務個人經營貸款結構大多數個人經營貸款是擔保貸款注：房產的房齡不能超過20年；以房產做抵押時，進行最高額度授信，以及循環信貸；期限最長30年個人經營貸款結構注：房產的房齡不能超過20年；以房產做抵押個人經營貸款的流程貸款申請貸款調查貸款資料采集貸款審查、審批辦理抵押物保險手續和登記手續貸款簽約和發放貸款資金劃轉歸檔管理貸后監督

貸后檢查違約貸款催收《中國商業銀行個人綜合消費貸款管理辦法》銀發【2007】657號個人經營貸款的流程《中國商業銀行個人綜合消費貸款管理辦法》銀第四節信用卡透支信用卡及其種類含義第四節信用卡透支卡組織介紹威士國際組織（適用于歐洲、東南亞）

威士國際組織（VISAINTERNATIONAL）是目前世界上最大的信用卡和旅行支票組織。威士國際組織本身并不直接發卡，VISA品牌的信用卡是由參加威士國際組織的會員（主要是銀行）發行的。目前其會員約2.2萬個，發卡逾10億張

，商戶超過2000多萬家，聯網ATM機約66萬臺。萬事達卡國際組織（適用于美洲、東亞地區）

萬事達卡國際組織（MasterCardINTERNATIONAL）是全球第二大信用卡國際組織。萬事達卡國際組織本身并不直接發卡，MasterCard品牌的信用卡是由參加萬事達卡國際組織的金融機構會員發行的。目前其會員約2萬個，擁有超過2100多萬家商戶及ATM機。

卡組織介紹威士國際組織（適用于歐洲、東南亞）中國銀聯(適用于中國）

銀聯是唯一覆蓋中國全境的銀行卡受理網絡，境內有8.6萬臺ATM機、39.4萬家特約商戶、60.8萬部POS機。并在海外十八個國家和地區，擁有2.94萬家特約商戶、4.53萬臺POS機、6.23萬臺提取當地貨幣的ATM機。其他卡組織美國通用公司大來信用卡日本國際信用卡中國銀聯(適用于中國）中國信用卡的發展1.1979年10月，中國銀行廣東省分行與香港東亞銀行簽訂了為其代辦“東美VISA信用卡”協議，代辦東美卡取現業務。從此，信用卡在中國出現。2.1985年6月，中國銀行珠海分行發行我國第一張信用卡--中銀卡，標志著信用卡在我國誕生。3.1987年3月，中國銀行加入萬事達卡國際組織，成為國內該組織的第一家會員。中國信用卡開始真正走向世界。4.2002年3月26日，中國銀聯股份有限公司在上海浦東正式成立。5.2003年12月31日，花旗、匯豐銀行獲得銀監會批準，在內地發行雙幣信用卡。外資銀行邁出進入中國銀行卡市場第一步。6.2005年1月10日，中國銀聯正式開通銀聯卡在泰國、韓國及新加坡的自動取款機（ATM）和商戶POS受理業務，此舉意味著銀聯卡首次在真正意義上走出國門。中國信用卡的發展1.1979年10月，中國銀行廣東省分行與香銀行卡的分類按卡片性質分按發卡對象分按卡片幣種分單幣卡按信息息載體分貸記卡借記卡商務卡個人卡雙幣卡磁條卡芯片卡……信用卡種類銀行卡按卡片按發卡按卡片單幣卡按信息貸記卡借記卡商務卡個人卡按卡片屬性分基本卡聯名卡認同卡生活品位卡（如女人花卡）借貸合一卡分期付款卡……按卡片屬性分基本卡聯名卡認同卡生活品位卡（如女人花卡）借貸合按卡片級別分普卡金卡白金卡/鉆石卡無限卡（VISA）世界卡（MC）按卡片級別分普卡金卡白金卡/鉆石卡無限卡（VISA）商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件信用卡貸款結構信用額度指信用卡最高可以使用的金額。它是依據申請

人在申請信用卡時所填寫的數據和提供的相關證明文件綜合評定核給的。主卡、附屬卡共享同一額度。注：信用額度將由銀行定期進行調整，但持卡人可以主動提供相關的財力證明要求調高信用額度。此外，當持卡人在出國旅游、喬遷新居等情況在一定時間內需要較高額度時，也可要求調高臨時信用額度可用額度指所持的信用卡還沒有被使用的信用額度。計算公式：信用額度-未還清的已出帳金額-已使用未入賬的累積金額=可用額度信用卡貸款結構信用卡透支期限、利率和還款賬單日與到期還款日

1.賬單日：本期對賬單產生日，亦是本期循環信用利息的結算日。

2.到期還款日：本期對賬單的最后還款期限。免息還款期1.含義：

對非現金交易，從銀行記賬日起至到期還款日之間的日期為免息還款期。免息還款期根據不同銀行而不同，一般最長免息期為50天到56天，最短20天。2.舉例：

王先生賬單日為5號，到期還款期為23日，則若王先生1月6號消費，則在2月23日還款日。其免息還款日最長50天；若王先生1月4號消費，則在1月23日為還款日，其免息還款日最短20天。信用卡透支期限、利率和還款免息還款期循環信用

一種按日計息的小額、無擔保貸款。當您償還的金額等于或高于當期賬單的最低還款額，但低于本期應還金額時，就要支付循環信用利息（中國人民銀行統一規定：日利率

萬分之五，按月計收復利）。滯納金

如果在到期還款日實際還款額低于最低還款額，最低還

款額未還部分要支付滯納金。滯納金的比例由中國人民銀行統一規定，為最低還款額未還部分的5%。最低額度各銀

行都不一樣。如：

工商銀行：最低1元人民幣或1美元或1港元，最高500元人民幣或500港元或100美元（其他銀行無最高)。

招商銀行：最低10元人民幣或1美元。

中信銀行：最低30元人民幣或3美元。循環信用預借現金1.含義：即取現，提供無須擔保的小額度(一般不超過信用額度的35%）現金借款。2.費用（手續費+日利息）（1）取現（自存、透支）手續費：各銀行各不同，如招商銀行：1%;廣發銀行：1.5%；中信銀行：3%。（2）日利息：萬分之五3.注意事項（1）預借現金+已消費額之總額，不得超過信用額度。（2）根據中國人民銀行的相關規定，每卡每日預借現金金

額累計不超過人民幣2000元或者美元1000元。預借現金超限費1.含義：根據人民銀行有關規定，對于超過信用額度用卡，銀行將對

超過信用額度部分計收超限費。

2.額度：各銀行政策不同。如招商銀行不能超限消費；廣發銀行可超限消費信用額的5%。

3.費用：各銀行政策不同。如：浦發銀行（雙幣卡）：超過信用額度部分的5%。工商銀行（雙幣卡）：超過信用額度分的5%，最低為1元人民幣或1美元或1港元，最高500元人民幣或500港元或100美元。廣發銀行：超過信用額部分年息5%，逐日計算。超限費最低還款額1.含義：發卡銀行規定的持卡人當期應該償還的最低金額，一般情況

下為累計未還消費本金的一定比例，所有費用、利息、超過

信用額度的欠款金額、預借現金本金，以及上期賬單最低還

款額未還部分的總和。

2.最低還款額計算公式

信用額度內消費款的10%+預借現金交易款的100%+前期最低

還款額未還部分的100%+超過信用額度消費款的100%+費用和

利息的100%＝最低還款額最低還款額例題1：王先生的賬單日為5日，到期還款日為23日。4月5日銀行給王先生打印的本期賬單包括了從3月5日到4月5日之間的所有交易賬目。本月賬單周期，王先生有二筆交易，3月6日取現2000元并在4月1日還清；3月20日消費5000元，則本期最低還款額為多少？（招行）由最低還款額＝信用額度內消費款的10%+預借現金交易款的100%+前期最低還款額未還部分的100%+超過信用額度消費款的100%+費用和利息的100%

3月5日和3月20日4月5日4月23日信用額度內消費款的10%=5000×10%=500元預借現金交易額的100%=2000×100%=2000元前期最低還款未還部分的100%=0×100%=0超過信用額度消費款的100%=0×100%=0費用和利息的100%=2000×1%+2000×26天（3月6日—4月1日）×0.05%=226元所以：最低還款額=500+2000+226=2276元例題1：王先生的賬單日為5日，到期還款日為23日。4月5日銀例題2：鐘先生申辦了某一銀行的信用卡，每個月的１０日為出立對帳單日，３０日為還款日，鐘先生在３月２５日進行了透支消費，鐘先生4月10日的賬單中顯示：賬戶總結欠￥1000元，最低還款額100元。如果鐘先生在4月30日之前償還了1000元，則5月10日的對賬單中顯示循環信用余額的利息為0；如果鐘先生僅還了100元，則5月10日對賬單中會顯示利息多少？計算如下：1000元X0.05%X36天(3月25日--4月30日)+(1000元-100元)X0.05%X11天(4月30日--5月10日)

=22.95元例題2：鐘先生申辦了某一銀行的信用卡，每個月的１０日為出立對信用卡還款方式：（1）自動轉賬還款（2）半自動還款（3）主動還款信用卡其他收費刷卡手續費年費其他手續費信用卡還款方式：刷卡手續費年費其他手續費刷卡消費利益分成（招商銀行）

發卡行卡組織（銀聯）一般商戶0.7％0.1％賓館、餐飲1.4％0.2％美容1.4％0.2％航空、加油0.35％0.05％刷卡消費利益分成（招商銀行）發卡行卡組織（銀聯）一般商戶0.信用卡風險管理信用卡的特殊風險（1）信用風險（2）偽冒風險：關于防范銀行卡詐騙的提示

關注和防范不法分子偽造境外卡在境內盜取現金

關于警惕不法分子利用ATM機具盜取銀行卡資金的風險提示（3）作業風險（4）內部風險（5）套現風險中國銀監會辦公廳關于信用卡套現活躍風險提示的通知信用卡風險管理信用卡的特殊風險信用卡風險管理手段

（1）針對信用卡業務流程進行信用風險管理。

（2）運用智能卡降低偽冒風險（3）通過制度建設強化作業風險和內部風險管理信用卡風險管理手段

第八章個人住房、綜合消費及經營貸款個人住房貸款個人綜合消費貸款個人經營貸款信用卡透支第八章個人住房、綜合消費及經營貸款個人住房貸款第一節個人住房貸款個人住房貸款的種類及其發展個人住房貸款的概念

個人住房貸款是金融機構向購買、建造、改造、修繕各類住房的自然人發放的貸款。注：（1）借款人貸款用于自用住房（2）個人住房貸款是一種擔保貸款，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔保，包括抵押、質押和保證等。第一節個人住房貸款個人住房貸款的種類及其發展個人住房貸款第二節住宅抵押貸款住宅抵押貸款的種類

1、按貸款利率：固定利率和浮動利率貸款

2、按貸款期限：短期、中期和長期貸款

3、按資金金額：普通貸款、大額貸款

4、按貸款用途：購房貸款、維修貸款和建房貸款、商用房貸款第二節住宅抵押貸款住宅抵押貸款的種類5、按資金來源：

自營性貸款（也稱商業性貸款）、委托性貸款（也稱公積金貸款）、組合貸款（由自營性貸款和公積金貸款兩部分組合而成，兩個貸款品種的貸款主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同

）6、按購買住房類型：

購買經濟適用住房貸款、個人購買商品住房貸款等。5、按資金來源：

自營性貸款（也稱商業性貸款）住房貸款的創新與發展P189住房貸款的創新與發展P189個人住房抵押貸款業務個人住房貸款的基本要求

1、有合法的身份，有完全民事行為能力、65周歲以下

2、有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

4、有所購（大修）住房全部價款30%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；

5、有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。個人住房抵押貸款業務補充閱讀材料公積金貸款業務的含義與特點住房公積金貸款時指政府部門所屬的住房資金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房（包括建造、大修）的住房公積金繳存人和離退休職工發放的優惠貸款。（1）貸款額度（2）貸款期限（不超過30年，且借款人在最后還款期限不能超過65周歲）（3）公積金貸款利率較一般商業貸款利率低（4）政策性強。商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件個人住房貸款結構

借款人可以根據自身經濟能力申請提前還貸。商用房、別墅、投資性住房以及二套房的最低首付款比例為50%以上。個人住房貸款結構商用房、別墅、投資性住房以及二套房的最低首貸款期限居住性住房的貸款期限不超過30年；商用房貸款期限不超過10年；別墅的貸款期限不超過15年。注：貸款申請人的年齡+貸款年限≤65年貸款期限還款方式等額本息還款法計算指借款人每月還貸本息合計金額相同。該還款方式適合于在未來預期收入穩定的借款人公式：M——每月還款額L——貸款本金R——月利率n——還款期數還款方式等額還款等于以貸款金額為現值計算的年金。設貸款金額為L，貸款月利率為R，按月計算的貸款期限為n，月償還額為M，用現金流量圖如下。0123n-1nLMMMMM已知年值M求現值L各期貼現值：等額還款等于以貸款金額為現值計算的年金。設貸款金額為L，貸款商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件例:

某城市居民購買一套住房，申請商業性個人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年，若在整個貸款期內，利率未變，那么，該居民每月償還額為多少?解：已知P＝20（萬元），月利率i＝5.04%÷12，n＝15×12＝180（期）

例:某城市居民購買一套住房，申請商業性個人住房貸款20萬，注意：在整個貸款期內，若遇法定利率調整:

貸款期限1年以內的，實行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按調整后的利率重新計算月償還額。注意：思考：設貸款本金為L，月利率為R，貸款期數為n，當借款人償還m期后，利率調整為R′，求利率調整后的月還款額M′為多少?提示：1、先計算沒時點上未清償貸款本金L′，有兩種方法：方法一：未清貸款余額可采用將年金轉換為現值的公式計算，即等于第m期后的償還額的現值之和。方法二：即用貸款總額L減去m期累加的現值，然后再計算m期時點的值，該值即為未清償貸款余額。2、計算利率為R′時的月償還額商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件計算利率為R′時的月償還額計算利率為R′時的月償還額商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件等額本金還款法計算：M——每月還款額；L——貸款本金：R——月利率；n——還款期數；S——累計已還本金。等額本金還款法計算：例：個人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年。假設該居民選擇等額本金償還按揭貸款方式，其他條件不變，那么該居民第1期及第60期的月還款額為多少？例：個人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年。商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件住房貸款業務流程借款人提出申請銀行受理抵押物評估簽訂貸款合同銀行審批辦理并完成住房抵押登記發放貸款客戶償還注銷住房抵押登記住房貸款業務流程借款人提出申請銀行受理抵押物評估簽訂貸款合同住宅抵押貸款風險分析個人住房貸款的特征P194單筆貸款規模不大貸款期限長貸款的抵押性貸款的分期償還性對于家庭而言，住房貸款數額大住房貸款的風險1、信用風險：被迫違約和主動違約2、利率風險3、提前還款風險住宅抵押貸款風險分析住房抵押貸款證券化P195

住房抵押貸款證券化指的是把缺乏流動性但具有未來現金流的住房抵押貸款匯集在一起，通過結構重組和信用增級，將其轉變為可以在金融市場上出售和流動的證券來融通資金的過程。興起于20世紀70年代的美國，于80年代迅速發展。許多國家紛紛引入這一新的融資模式。住房抵押貸款證券化P195住房抵押貸2005年4月22日，人行和銀監會公布實施《信貸資產證券化試點管理辦法》2005年，建設銀行進行住宅抵押貸款證券化試點中國建設銀行于2005年12月初發行“次級債券第一期”，用于補充銀行資本金。同時還將發行“2005-1RMBS”居民住房抵押貸款資產支持證券。該證券的基礎資產是2000-2006年深圳、福州、泉州地區44.95億未償本金的個人住房抵押貸款。2005年4月22日，人行和銀監會公布實施《信貸資產證券化試第二節個人綜合消費貸款概念個人綜合消費貸款是一種用途廣泛的消費貸款，在個人貸款中，除了住房貸款、個人經營貸款和信用卡透支外，各種用途的貸款都歸屬于綜合消費貸款。主要用于住房裝修、購置耐用消費品（汽車、冰箱、彩電等）、教育支出、旅游和醫療等種類的消費。第二節個人綜合消費貸款個人綜合消費貸款是一種用途廣泛的消個人綜合消費的借款人個人綜合消費貸款結構擔保方式貸款額度貸款期限貸款利率抵押、質押、保證抵押（不超過抵押品價值70%）、質押（不超90%、保證汽車、耐用消費品、旅游等不超5年；留學、醫療不超8年；有抵押等的情況下可為15年個人綜合消費的借款人擔保方式貸款額度貸款期限貸款利率抵押、質個人綜合消費貸款流程P201借款人提出申請→貸款受理→貸款調查→貸款審查審批→貸款簽批→貸款發放→貸款收回個人綜合消費貸款流程P201汽車貸款汽車貸款模式“間客模式”是指銀行通過汽車經銷商向客戶開展業務活動并形成借貸關系，汽車信貸業務的大部分環節是由經銷商來完成的。

“直客模式”是指銀行直接面對客戶開展汽車信貸業務。注意：間客模式與直客模式的比較：優劣勢P202汽車貸款“間客模式”是指銀行通過汽車經銷商向客戶開展業務活動汽車貸款的業務流程汽車貸款的業務流程商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件汽車貸款業務借款人資格汽車貸款結構額度、期限、還款方式

1、貸款金額取決于保證方式：60—80%（質押或銀行等提供保證，貸款金額不超80%；以車等抵押的不超70%；第三方保證的不超60%）2、貸款期限一般為一至三年，最長不超過五年。

3、貸款的償還方式分為兩種：按月償還等額本金或等額本息。汽車貸款業務汽車貸款風險管理信用風險市場風險操作風險風險管理措施P203保險方式：汽車按揭保證保險擔保方式：汽車經銷商擔保我國加強汽車貸款風險管理的措施《汽車貸款管理辦法》中國銀監會辦公廳關于汽車貸款風險提示的通知

銀監辦發〔2008〕4號汽車貸款風險管理汽車消費貸款案例

(一)情況介紹

肖五２００８年大學畢業后一直在省城一家電訊公司供職，月薪5000元；肖五的妻子姜小娟在一所中學里當教師，月收入1500元。夫婦結婚已兩年，兩個人一直希望有一個自己的家，于是決定申請按揭貸款購買商品房，在用積蓄支付了80000元的首付款后，每月還款1300元。當夫婦二人心滿意足地擁有屬于自己的一片天地時，他們又有了新的夢想：擁有一輛私家小汽車，既方便自己工作，又能享受駕車的樂趣。但是，付完住房的首付款后，他們的積蓄所剩無幾，于是，他們依舊選擇申請貸款購買小汽車。為了早日實現購車夢，他們利用休息時間先后到幾家國有商業銀行咨詢，了解個人申請汽車消費貸款的條件、程序、利率、期限、還款情況等。

汽車消費貸款案例

不久，肖五在報紙上看到關于申請汽車消費貸款的有關報道，驚喜地發現：現在很多汽車經銷商考慮到消費者個人到銀行申請汽車消費貸款的種種不便，為了方便消費者，減輕消費者的負擔，與銀行和保險公司聯手推出1～2年期的個人汽車消費貸款，消費者只需用所購車向銀行抵押擔保，經銷商為消費者向銀行提供保證擔保，而且所有購車程序由經銷商代理完成，購車手續如公證、汽車上戶、上牌、抵押登記等也可在經銷商處一次完成，從而使消費者盡早提取新車。報紙上的報道使肖五為之振奮，他迫不及待地通知妻子直奔省機電設備公司的現場受理處，向市商業銀行楓林支行申請貸款購車。不久，肖五在報紙上看到關于申請汽車消費貸款的有

(二)貸款過程

肖五夫婦向銀行提出貸款購車申請，并按銀行要求填寫個人汽車消費貸款調查表。肖五夫婦向銀行提供以下相關手續：提供XX市城區城鎮常住戶口；肖五的免冠一寸照片6張；肖五的身份證原件及3張復印件以及其妻子姜小娟的身份證原件及3張復印件；夫婦二人的戶口簿原件及3張復印件；派出所大廳電腦打印的肖五及其妻子姜小娟的“詳細信息瀏覽單”并蓋戶籍專用章；居委會、房產物業管理等部門開出的常住地證明及房證復印件；經銀行認可的相關收人證明(肖五所在電訊公司出具)。(二)貸款過程

肖五提供的資料經銀行審查合格后，與銀行簽訂汽車消費借款合同，并在銀行繳納車輛保險費，一般說來，保險期限本能低于貸款期限。如果肖五所購汽車價值超過100000元，還應該向銀行提供其他資產并經有關部門同意。肖五相中的汽車是富康(1．6i)車價為142000元，需首付42600元(大約為車價的30％)，從銀行申請的貸款額為99400元。根據省機電設備公司的要求，銀行可以為肖五提供12個月、18個月、24個月、30個月、36個月的不同期限的貸款。汽車消費貸款的本金和利息的歸還一般都采取等額本息還款法。目前月利率為：半年期4．65‰，1年期4．875‰，1年半期至3年期4．95‰。貸款審批合格后，肖五就可以到省機電設備公司選車并繳納首付款。肖五應及時向銀行指定的保險公司提供所選車的車型號及發動機號，以便保險公司及時出具保險單據。肖五提供的資料經銀行審查合格后，與銀行簽

肖五和銀行還要到公證處對所簽合同進行公證。待完成上述手續后，某機電設備公司便可辦理汽車上戶手續并將汽車交給肖五。以上這些手續全部在省機電設備公司的現場一次性辦理，最短3個小時，最長7天，肖五便可以拿到自己的車。對肖五來說真是既簡單又方便，既解除了來回奔波之苦，又減輕了肖五的負擔。肖五每月按時向銀行歸還貸款，貸款全部歸還之后，肖五就可以到銀行辦理貸款結清手續，領回相關手續。

(三)問題

根據所給計算公式，分別計算貸款期限為1年、2年、3年等不同情況下肖五夫婦的月還本付息額。根據肖五夫婦目前的收入及債務情況，你認為選擇還款期限多長為好?為什么?

如果肖五夫婦目前沒有任何積累，那么你認為選擇富康(1．6i)車型是否恰當?若不當，請為其選擇一款更為恰當的車型。肖五和銀行還要到公證處對所簽合同進行公證。非銀行個人消費貸款P203——205汽車金融公司貸款小額貸款公司貸款消費金融公司貸款非銀行個人消費貸款P203——205第三節個人經營貸款個人經營貸款及其發展P205指銀行對符合條件的小型私營企業業主（或控股股東、實際控制人）和其他自然人發放的，用以支持其生產經營及其他合理性投資需求的人民幣貸款業務。第三節個人經營貸款指銀行對符合條件的小型私營企業業主（或控個人經營貸款業務借款人與貸款用途個人經營貸款的借款人必須是從事商業經營活動的主體，例如，個體工商戶、獨資或合伙中小企業的股東或主要出資人，根據法律規定，他們要對企業的債務負無限責任。個人經營貸款業務個人經營貸款結構大多數個人經營貸款是擔保貸款注：房產的房齡不能超過20年；以房產做抵押時，進行最高額度授信，以及循環信貸；期限最長30年個人經營貸款結構注：房產的房齡不能超過20年；以房產做抵押個人經營貸款的流程貸款申請貸款調查貸款資料采集貸款審查、審批辦理抵押物保險手續和登記手續貸款簽約和發放貸款資金劃轉歸檔管理貸后監督

貸后檢查違約貸款催收《中國商業銀行個人綜合消費貸款管理辦法》銀發【2007】657號個人經營貸款的流程《中國商業銀行個人綜合消費貸款管理辦法》銀第四節信用卡透支信用卡及其種類含義第四節信用卡透支卡組織介紹威士國際組織（適用于歐洲、東南亞）

威士國際組織（VISAINTERNATIONAL）是目前世界上最大的信用卡和旅行支票組織。威士國際組織本身并不直接發卡，VISA品牌的信用卡是由參加威士國際組織的會員（主要是銀行）發行的。目前其會員約2.2萬個，發卡逾10億張

，商戶超過2000多萬家，聯網ATM機約66萬臺。萬事達卡國際組織（適用于美洲、東亞地區）

萬事達卡國際組織（MasterCardINTERNATIONAL）是全球第二大信用卡國際組織。萬事達卡國際組織本身并不直接發卡，MasterCard品牌的信用卡是由參加萬事達卡國際組織的金融機構會員發行的。目前其會員約2萬個，擁有超過2100多萬家商戶及ATM機。

卡組織介紹威士國際組織（適用于歐洲、東南亞）中國銀聯(適用于中國）

銀聯是唯一覆蓋中國全境的銀行卡受理網絡，境內有8.6萬臺ATM機、39.4萬家特約商戶、60.8萬部POS機。并在海外十八個國家和地區，擁有2.94萬家特約商戶、4.53萬臺POS機、6.23萬臺提取當地貨幣的ATM機。其他卡組織美國通用公司大來信用卡日本國際信用卡中國銀聯(適用于中國）中國信用卡的發展1.1979年10月，中國銀行廣東省分行與香港東亞銀行簽訂了為其代辦“東美VISA信用卡”協議，代辦東美卡取現業務。從此，信用卡在中國出現。2.1985年6月，中國銀行珠海分行發行我國第一張信用卡--中銀卡，標志著信用卡在我國誕生。3.1987年3月，中國銀行加入萬事達卡國際組織，成為國內該組織的第一家會員。中國信用卡開始真正走向世界。4.2002年3月26日，中國銀聯股份有限公司在上海浦東正式成立。5.2003年12月31日，花旗、匯豐銀行獲得銀監會批準，在內地發行雙幣信用卡。外資銀行邁出進入中國銀行卡市場第一步。6.2005年1月10日，中國銀聯正式開通銀聯卡在泰國、韓國及新加坡的自動取款機（ATM）和商戶POS受理業務，此舉意味著銀聯卡首次在真正意義上走出國門。中國信用卡的發展1.1979年10月，中國銀行廣東省分行與香銀行卡的分類按卡片性質分按發卡對象分按卡片幣種分單幣卡按信息息載體分貸記卡借記卡商務卡個人卡雙幣卡磁條卡芯片卡……信用卡種類銀行卡按卡片按發卡按卡片單幣卡按信息貸記卡借記卡商務卡個人卡按卡片屬性分基本卡聯名卡認同卡生活品位卡（如女人花卡）借貸合一卡分期付款卡……按卡片屬性分基本卡聯名卡認同卡生活品位卡（如女人花卡）借貸合按卡片級別分普卡金卡白金卡/鉆石卡無限卡（VISA）世界卡（MC）按卡片級別分普卡金卡白金卡/鉆石卡無限卡（VISA）商業銀行經營管理第八章個人住房、綜合消費及經營貸款課件信用卡貸款結構信用額度指信用卡最高可以使用的金額。它是依據申請

人在申請信用卡時所填寫的數據和提供的相關證明文件綜合評定核給的。主卡、附屬卡共享同一額度。注：信用額度將由銀行定期進行調整，但持卡人可以主動提供相關的財力證明要求調高信用額度。此外，當持卡人在出國旅游、喬遷新居等情況在一定時間內需要較高額度時，也可要求調高臨時信用額度可用額度指所持的信用卡還沒有被使用的信用額度。計算公式：信用額度-未還清的已出帳金額-已使用未入賬的累積金額=可用額度信用卡貸款結構信用卡透支期限、利率和還款賬單日與到期還款日

1.賬單日：本期對賬單產生日，亦是本期循環信用利息的結算日。

2.到期還款日：本期對賬單的最后還款期限。免息還款期1.含義：

對非現金交易，從銀行記賬日起至到期還款日之間的日期為免息還款期。免息還款期根據不同銀行而不同，一般最長免息期為50天到56天，最短20天。2.舉例：

王先生賬單日為5號，到期還款期為23日，則若王先生1月6號消費，則在2月23日還款日。其免息還款日最長50天；若王先生1月4號消費，則在1月23日為還款日，其免息還款日最短20天。信用卡透支期限、利率和還款免息還款期循環信用

一種按日計息的小額、無擔保貸款。當您償還的金額等于或高于當期賬單的最低還款額，但低于本期應還金額時，就要支付循環信用利息（中國人民銀行統一規定：日利率

萬分之五，按月計收復利）。滯納金

如果在到期還款日實際還款額低于最低還款額，最低還

款額未還部分要支付滯納金。滯納金的比例由中國人民銀行統一規定，為最低還款額未還部分的5%。最低額度各銀

行都不一樣。如：

工商銀行：最低1元人民幣或1美元或1港元，最高500元人民幣或500港元或100美元（其他銀行無最高)。

招商銀行：最低10元人民幣或1美元。

中信銀行：最低30元人民幣或3美元。循環信用預借現金1.含義：即取現，提供無須擔保的小額度(一般不超過信用額度的