PAGEPAGE58目錄第一章總論 1一、項目概況 1二、建設單位概況 1三、綜合評價 2四、項目編制原則 3第二章項目建設背景及必要性 5一、項目建設背景 5二、項目建設必要性 5第三章市場供求分析及預測 8一、市場發展現狀與前景分析 8二、市場需求分析 11第四章項目建設地點及建設條件 12一、建設地點 12二、建設條件 12第五章項目生產規模及建設方案 16一、項目建設規模和期限 16二、項目建設標準 17三、配套設施建設 21第六章環保、消防、安全與節能影響評價 36一、環境保護 36二、消防 38三、安全 39四、節能 40第七章組織管理與運行 41一、組織機構 41二、經營管理模式 42三、勞動定員和人員管理 43第八章投資估算與資金籌措 44一、固定資產投資估算 44二、新增固定資產投資估算說明 45三、新增固定資產資金來源與籌措 45四、流動資金估算及資金來源 45第九章財務評價 47一、項目運營計劃 47二、總成本測算 47三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配 48四、項目盈利能力 48五、經濟效益與社會效益分析 49第十章風險分析 51一、盈虧平衡分析 51二、敏感性分析 51三、其他可預見風險分析 51第一章總論一、項目概況（一）項目名稱：XX購物中心建設項目。（二）項目建設單位：鄂爾多斯市XX房地產開發有限責任公司。（三）項目建設地點：康巴什新區東北區阿布亥街南段東、東康南街西、康阿北路南、康阿中路北。（四）項目法人：郝桂虎。（五）項目負責人：逍遙。（六）建設規模及建設期限1．建設規模：本項目總用地面積：195.91畝，本項目總建筑面積：53526.14平方米，地上建筑面積：53526.14平方米,地下建筑面積：0平方米,公建面積（平方米）：5352.614。2．建設期：2010-2012年。（七）投資總額及資金來源總投資8879.1萬元，資金來源為自籌資金。二、建設單位概況鄂爾多斯市XX房地產開發有限責任公司于2006年3月注冊成立，注冊資金2000萬元，公司設立了投資部、市場發展部、規劃設計部、工程部、成本合約部、行政人事部、財務部、審計部、督查部、采購供應部共九個管理部門，并建立了適合企業發展的各項規章制度。四年以來成功的開發收盤200余萬平方米，現土地累計儲備叁萬貳仟余畝，為下一步開發奠定了良好的基礎。公司經營范圍：房地產開發、銷售；房屋租賃。展望未來，公司前景遼闊，我們將為打造一個和諧社會、一流品牌房地產開發公司形象而努力奮斗！核心理念：和諧企業創建和諧社會！企業精神：團結、務實、拼搏、高效、創新！經營理念：服務城市，建設家園，誠信經營，攜手共贏！三、綜合評價本項目的建設符合鄂爾多斯市城市建設發展方向，對于推動鄂爾多斯市“一市三區”城市發展戰略的實施，具有重要的促進作用。隨著國家西部大開發政策的進一步實施，特別是城鎮一體化戰略的推進，使康巴什新區發展成為一個充滿生機和活力的經濟發展熱點地區，人民生活水平普遍提高，消費需求不斷增強，建設一座現代化大型購物中心已是勢在必行。目前，康巴什新區建設步伐加快，建設一座大型購物中心可以有力的推動康巴什新區城市建設，此外還將改善鄂爾多斯市商業基礎設施布局分散、經營混亂、經營專業化程度低等現狀。本項目的實施將使康巴什新區得居民得到專業化、人性化、品質優良的服務。本項目建設實施方案實用性和操作性較強，技術先進可靠，組織管理措施得當，示范帶動作用大，服務范圍廣闊，市場前景看好，具有較強的盈利能力和抗風險能力，可以實現良好的生態、社會、經濟效益說明該項目是可行的。四、項目編制原則本項目以市場為導向，以本地優勢為依托，以開發引導為手段，以科技進步為先導，以增加經濟總量為目標，推進城市基礎設施建設，加快“一市三區”的建設速度，以推動和促進XX購物中心經濟和相關產業的快速發展。本項目按照“規劃高標準、建設高起點、產業高科技、產品高質量、高附加值、高度環境保護和因地制宜”的原則進行建設，充分利用資源優勢、區位優勢、交通優勢、開發優勢、產業優勢、政策優勢，實現經濟效益、社會效益和生態效益的統一。本項目要以市場機制運行作為資源配置的手段，以高速產業結構和優化市場體系為目標，科學預測未來經濟發展走向，設計原則采用近遠期結合，著眼于今后發展使本項目既有一定的彈性，又具有較強的可操作性和可達性，體現長期性和超前性的特點。XX購物中心的規劃建設和管理，要堅持以經濟建設為中心，要把XX購物中心的經濟發展作為康巴什新區經濟發展的新的增長點。堅持內引外聯、采用從“筑巢引鳳”到“引鳳筑巢”等方式招商引資，擴大集聚規模。把XX購物中心建設成為布局合理、設施配套、功能齊全、環境優美、對康巴什新區乃至鄂爾多斯市總體經濟有帶動和輻射作用的現代化購物中心。XX購物中心建設方案要適合當地自然條件和社會經濟條件，合理使用資金，提高投資效益。建筑設計上盡量選用新技術、新工藝、新材料，既要經濟適用，又要與現有城市風格和諧統一，達到使用價值和觀賞價值的有機結合，為城市建設增加新的景觀。加強生態環境建設，完善綠化系統，提高綠化標準和覆蓋率，使XX購物中心的整體生態環境上檔次，達到生態環境良性循環的目標。加強環境保護規劃，對各類污染要進行定性定量分析，創建環保分區，制定目標體系和建設控制原則，對污染要控制其發展。堅持“節約用地、合理用地”的原則，盡量利用荒地、劣地、棄置地，提高土地的利用率，做到“開發一片、建設一片、形成一片、收益一片”，不搞盲目開發。第二章項目建設背景及必要性一、項目建設背景鄂爾多斯市地處蒙中經濟區，是內蒙古自治區最重要的“呼和浩特—包頭—烏海”產業帶與連通我國中西部的沿神華鐵路產業的T字型結合部。隨著21世紀國家西部大開發戰略的實施和能源重化工基地的建設，“十五”時期，鄂爾多斯市通過實施“農牧業產業化、城鎮化、工業化”帶動戰略，全市經濟始終保持強勁的發展勢頭。2006年，全市經濟發展再創新高，全市實現地區生產總值800億元，增長24%，人均GDP達6600美元。三產比例為5.3:55:39.70，財政收入達到145.8億元，躍居全區首位，實現了歷史性突破；固定資產投資擴張到616億元，位居全區第二位，僅次于包頭；城鎮居民人均可支配收入13002元，農牧民人均純收入5308元，分別位居全區第3位和第2位，實現了與呼包的對接。隨著鄂爾多斯市國民經濟的發展和人民生活水平的提高，城市建設步伐不斷加快。“十五”期間，鄂爾多斯市按照營造和諧鄂爾多斯的要求，實施“一市兩區，三個組團”的城市發展戰略，康巴什新區建設步伐加快。二、項目建設必要性鄂爾多斯市地處蒙中經濟區，是內蒙古自治區最重要的“呼和浩特—包頭—烏海”產業帶與連通我國中西部的沿神華鐵路產業的T字型結合部。隨著21世紀國家西部大開發戰略的實施和能源重化工基地的建設，“十五”時期，鄂爾多斯市通過實施“農牧業產業化、城鎮化、工業化”帶動戰略，全市經濟始終保持強勁的發展勢頭。2006年，全市地區生產總值達到800億元，財政收入145.86億元，綜合實力顯著提升，經濟運行質量不斷提高，人民生活明顯改善。消費市場有效供給不斷增加，商品貨源充足，商品品種更加豐富多彩，質量檔次明顯提高，極大的滿足了城鄉居民的消費需求。2006年全市社會消費品零售總額達182.7億元，比2000年增長了4.5倍。同時新型業態蓬勃發展，全市貿易業經營形勢發生巨大變革，超級市場、專賣店、購物中心、倉儲式商場、無店鋪銷售等多種零售業態共同發展，市場繁榮活躍。2006年，全市城鎮居民人均可支配收入達到13002元，農牧民人均純收入達到5308元。全市城鎮居民的消費結構升級明顯加快，形成了汽車、住宅、日常消費品等相關產品為主的消費熱點，農牧民生活消費結構不斷優化，由解決溫飽為主向追求品質轉變，同時耐用消費品占有數量明顯增加。在居住方面，全市居民居住條件得到進一步改善。目前，鄂爾多斯市城市建設發展迅速，在康巴什新區、東勝鐵西新區商業住宅和大型商業建筑新建項目星羅棋布，使鄂爾多斯市城市建設規模迅速擴大，在康巴什新區建設一座大型現代化購物中心勢在必行。1．XX購物中心的規劃建設是進一步推動對外開放，全面提升城市形象、加快城市化進程的需要。近年來鄂爾多斯市的經濟、城市規模發展速度加快，商業基礎建設有了明顯進步，但與周邊同類城市相比相對滯后。從完善城市基礎設施方面看，建設一個位于康巴什新區大型購物中心是完全必要的。XX購物中心的建成標志著康巴什新區的城市基礎設施將跨上一個新臺階，有助于樹立康巴什新區良好的風貌與形象。2．XX購物中心的規劃建設是改善城市環境質量、提高人民生活質量的需要。隨著經濟的發展，城市人口的增加，鄂爾多斯市目前的商業、休閑場所從數量、規模、檔次上來看已不能滿足需要。XX購物中心建成，將會極大地改善該區域的環境條件，給群眾創造一個購物、娛樂、休閑的好去處。3．XX購物中心的規劃建設是優化土地資源配置、帶動項目周圍沿線開發的需要。XX購物中心的實施，將有力于城市環境的改善，必定會帶動周圍地價的升值，從而帶動房地產等相關產業的發展，創造新的經濟增長點。第三章市場供求分析及預測一、市場發展現狀與前景分析（一）商業布局現狀分析目前鄂爾多斯的商業網點布局總體上呈現布局分散的狀況，全市80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或專門建設的簡易商業店鋪，但也形成了一些比較集中的商業區，主要是民生廣場和大興購物公園商業區以及鄂爾多斯購物中心和每天百貨為中心，伊金霍洛街、達拉特南路為經絡的購物中心區。現有的東勝富興農副產品批發市場、鑫通綜合市場、天意汽車交易市場、再就業市場、大自然市場、鑫鑫服裝市場、利民綜合市場等批發市場、專業市場分布分散，一些市場規模較小，不能形成有效的商業積聚。（二）項目綜合優勢分析1.項目開發外部優勢區位優勢從區域位置看，康巴什新區是連接東勝區、阿鎮的地區性政治、文化、交通、商貿、物資、流通中心樞紐。隨著城市建設步伐加快，城市人口增長加快，康巴什新區將成為鄂爾多斯市規模最大、城市人口最多、商務活動最旺的城區之一交通優勢包神鐵路、東勝至康巴什快速通道、109國道、均經過康巴什新區，交通優勢明顯。本土資源優勢來鄂爾多斯市打工的人員是本市第一大人力資源和消費市場資源，隨著鄂爾多斯市日新月異的發展，城市吸引力逐步增強，城市人口增長速度也將逐步擴大，消費需求將進一步增強。煤炭、天然氣、天然堿等地下礦產，為鄂爾多斯市提供了豐富的自然財富。鄂爾多斯市煤炭儲量聞名全國，天然氣儲量和天然減儲量均列全國百名強市行列。商業現狀凸現的優勢鄂爾多斯市城現有商業布局顯示的是市場分散，商業旺地呈點狀，主要因為舊城的商業設施太陳舊，沒有得到改造，繁華地段的商業基礎建設差，沒有形成良好的購物中心格局。缺乏高檔、集中成片的商業區，而康巴什新區缺乏商業設施，缺少核心購物中心和商業競爭力，正是這種充滿缺陷的現狀為本項目建設城市購物中心提供了必要條件。城市規劃的功能優勢鄂爾多斯市城區規劃分為“一市二區，三個組團”，東勝老城區為居住、商業、學校、醫院、文化經濟中心，康巴什新區為機關辦公、商貿流通、金融、工業中心。隨著康巴什新區的建設步伐加快，人們的商業活動也逐步向康巴什新區聚集，在康巴什新區目前沒有一個購物中心的情況下，XX購物中心的建設實施決定了城市購物中心地位的正式形成。（三）項目開發自身優勢規劃優勢按鄂爾多斯現行城市規劃，本項目目前是康巴什新區唯一的大型購物中心，具有獨立市場的優勢。項目總體規劃充分體現了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒適性，各組團功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征表達各自優勢，動靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，更體現了建設品位的優勢。規模優勢本項目的開發為鄂爾多斯市提供了高尚的商業、休閑場所，以花園式商業廣場構成大型購物中心的現代都市樣本。而這種大型的建筑，一流的規劃、高雅時尚的設計將使本項目成為鄂爾多斯市康巴什新區未來的城市座標，成為康巴什新區居民休閑、購物、文化活動中心。設計優勢購物中心的設計具有明顯的商業氣勢，商業主體貫通流暢，增設二層循環通道及多個平臺，輔以景觀綠化，休閑設施，充分滿足購物、商業流通的動靜分布，同時還具有很強的景觀休閑效果。購物中心低密度、大而全的公用空間和主體綠化構成了XX購物中心的多重景觀效果，完全具備了花園購物、休閑購物、旅游購物的特征。公用配套優勢中學、小學、醫院、郵局、車站、體育場分布在項目周圍，購物中心與住宅區既緊密相連，又相對獨立。項目內公共廁所，垃圾中轉站設計齊全，為公共環境衛生具備物質條件。項目內還規劃物業管理辦公、文化娛樂活動室，為創建現代城市購物中心提供必備條件。物管優勢項目將聘請國內知名物業機構擔任項目物業顧問，在鄂爾多斯率先引進高尚、安全、周到、舒適的服務型管理，并承諾不以贏利為目的，建立與城市發展的管理需求相適應的物管樣板。二、市場需求分析隨著鄂爾多斯城市的建設速度加快，以及康巴什新區、鐵西新區的建設速度加快，鄂爾多斯市的轄區人口數量迅速增加，客觀上要求康巴什新區內有一個購物中心來引領康巴什新區商業的發展，同時滿足人民的日常生活需求，提高人們的生活質量。XX購物中心建設項目正是迎合這一需求趨勢而建設，項目以創新的“都市MALL”為核心經營模式，以大型超市、賓館及酒店、賓館、精品百貨、寫字樓為經營主題，符合鄂爾多斯市商貿業的發展方向。第四章項目建設地點及建設條件一、建設地點鄂爾多斯市康巴什新區東北區阿布亥街南段東、東康南街西、康阿北路南、康阿中路北。二、建設條件（一）自然條件1．地形地貌

康巴什新區地處鄂爾多斯高原中東部，地勢西高東低，可分為東西兩個區域，東部為丘陵溝壑區，海拔高度1269～1584.6米；西部為波狀高原區，地勢較為平緩，西、北、東三面略高，中南部較低，近似盆地。是毛烏素沙地的延伸地帶，風蝕沙化嚴重，海拔高度1367～1615米。平均海拔1460米，東北略高于西南，外圍為丘陵所環繞。2．氣候

康巴什新區屬于極端大陸性氣候，冬長夏短，四季分明。東部地區多年平均氣溫，為5.5℃，一月平均氣溫－11℃，極端最低氣溫－29，8℃，7月平均氣溫20.60℃，極端最高氣溫35℃；西部地區平均氣溫5.2℃，1月平均氣溫-12.9℃，極端最低氣溫-32.6℃，7月平均氣溫21.3℃，極端最高氣溫35.8℃。年日照時數3100～3200小時。無霜期較短，平均116～135天，年日均氣溫在5.5C以上的持續時間為185．2天。年日均氣溫在O℃以上的持續時間為219.6天。降水保證率低，年度變化大，多年平均325.8～400.2毫米，并由東至西逐漸減少，又多集中在7、8兩月，有時降雨強度大，東部易造成山洪，西部易造成內澇，年最大降水量達709.7毫米(1961年)，最少為198.5毫米。最大積雪厚度280毫米3．水文

康巴什新區境內無常年性河流，較大的季節性河流有流入黃河的罕臺川、哈什拉川，向南匯入烏蘭木倫河的有銅匠川、三臺基川、吉勞慶川、阿不亥川，有注入桃力廟海子的內流河扎日格溝、烏爾圖河。平均年徑流量6646.3萬立方米，年輸沙量844萬噸。水面有桃力廟海子、候家海子等湖泊和小型水庫，水面總面積12.09平方公里。地下水主要靠大氣降水補給，潛水較少，地下水位一般在地深10米左右。

（二）新區總體規劃

新區總體規劃本著宜人、和諧、自然、永續的原則，綜合布局城市空間，合理安排功能分區，體現了現代氣息、生態型城市特色。

規劃將新區分為中心區和工業園區兩大部分，中間布置400米綠化隔離帶，相對獨立，互不影響。工業園區約7.5平方公里，重點發展以天然氣化工為主的化工業、農畜產品及食品加工業、機械制造加工業、生物制藥業、新型建材加工業等產業和項目，禁止污染環境項目入區。中心區又分成東西兩個居住區、行政文化中心、南部沿河商務金融區。規劃人均居住用地33平方米，原則上禁止高層住宅建設，限制高密度開發，建設生態型社區。各居住區設有公共綠地以及綠化隔離帶，在各居住區外圍靠近交通干線的地帶設有綠化隔離帶，居住區綠地率不低于40％。行政辦公區圍繞占地6公頃的市政中心廣場，呈“品”字型分布，背靠森林公園，俯瞰未來城市全景，具有良好的自然環境。規劃建設三大公園、兩大廣場，即：青春山森林公園、體育公園、濱水公園和市政廣場、文化廣場。規劃以烏蘭木倫水庫引水入城，水系結合綠化構成了優美秀麗的開敞空間。規劃鄂爾多斯景觀大道80米寬，其它13條干道均為40—60米寬。將所有管線布局在道路兩側，全部下地，一次到位，并為遠期發展預留有余量和空間。規劃綠地占建設用地的35.8％，人均綠地面積55.9平方米。整個新區環抱在青山麗水之中，擁立在叢林綠地之間，容積率、建筑密度和人均道路、綠地、居住、公共設施等各項指標均優于國家建設標準，最終將建成一座具有良好的生態環境和自然景觀，形成山、水、城一體特色，具備舒適高效的基礎設施，建設與自然融合的、生態型、園林式的現代化新城。

（四）新區未來城市發展分析

康巴什經濟技術開發區作為市委市政府規劃的新區，根據調研可以確認,目前已經被大部分鄂爾多斯人知曉，隨著市委、市政府四大班子的搬遷，該區域的未來升值潛力已經被大多數人所認可。市委、市政府就意味著一個城市的心臟，它的遷移可以帶動整個城市及相關行業的發展，因此新區的城市未來前景是光明的。但是整個康巴什新區的發展還要看市委、市政府能否按照規劃有步驟地進行城市建設，這期間是否能保證資金到位，相關政策是否能緊跟經濟建設步伐,領導人的眼界及思想意識是否超前等等因素。這些是影響新區建設速度至關重要的因素。康巴什新區未來的城市模式預測為“政治、金融經濟、商貿、教育文化”中心，康巴什新區將作為鄂爾多斯市未來的政治、文化、商貿、金融中心、科研教育中心和技術產業基地，其獨特的城市風格、科學的功能分區、完善的基礎設施、寬松的投資環境以及強大的產業支撐，必將成為全市極具持續發展能力的經濟增長極和我國西部地區人居環境最為優美、創業環境最為優良、城市魅力最為優秀的地區之一。

第五章項目生產規模及建設方案一、項目建設規模和期限（一）項目建設規模鄂爾多斯市康巴什新區東北區（阿布亥街南段東、東康南街西、康阿北路南、康阿中路北。），項目建成后將輻射整個鄂爾多斯市。XX購物中心以“美化城市、提高城市服務功能”為目標，為輻射區內的消費者提供商務辦公、購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂等服務。本項目將成為集品牌展示和銷售為一體，市場、超市、專賣店等多種業態互動共生的大型城市購物中心。（二）建設期限本項目建設期限為3年。完成可行性研究報告的編制、項目論證、申請立項、項目審批、土建及安裝工程。（三）項目建設進度計劃按照國家基本建設程序，該項目按以下幾個階段進行實施：項目準備階段：項目建議書、可行性研究、批準立項、資金籌措；項目實施階段：勘察、設計、工程招投標、設備采購、道路施工；項目完成階段：試運營、竣工驗收。（四）項目管理為保證工程質量，節約建設投資，縮短建設周期，盡快發揮投資效益，根據國家有關部門政策，本項目實行項目法人責任制、項目資本金制、工程招投標制、工程質量監督管理制、項目環境監督管理制、項目籌資渠道多元化等制度的建設和建設項目的前期工作。成立項目管理小組，負責XX購物中心內一切建設、運營和管理事務。內部實行嚴格的管理和明確的分工，其主要職責為：行政管理部門負責日常行政工作及項目執行單位的接待與聯絡工作，組織項目的招投標工作；計劃財務部門主要負責項目的財務計劃和實施計劃安排，與項目執行單位辦理合同協議等手續，以及資金的使用安排和收支手續；施工管理部門主要負責項目土建與安裝施工的協調與指揮，施工進度與計劃安排，施工質量與施工安全的監督檢查以及工程驗收工作；設備材料管理部門主要負責項目材料的訂購、采購、保管及調撥等項工作；技術管理部主要負責項目的技術文件、技術檔案的管理工作，主持設計圖紙的審核、處理有關技術問題及組織職工的專業技術培訓、技術考核等工作。二、項目建設標準本項目將引用國內外先進設計理念，以高品位、時尚化、五星級環境及先進的管理模式，為鄂爾多斯市的消費者提供全方位的服務。項目建成后將針對不同消費者的需求，為廣大消費者提供高、中、低檔服務。（一）購物中心環境1．XX購物中心位于鄂爾多斯市康巴什新區東北區，交通便利，易達性好。2．XX購物中心按綠化主管部門規定要求進行綠化，地面平整、硬化，沒有裸露地面。3．設有專用機動車停車場，停車場面積滿足購物中心經營需要。4．購物中心清潔衛生，未有影響環境衛生的污染源。5．XX購物中心的主體建筑為正式建筑，嚴格按照JGJ48商店建筑設計規范的要求設計建設。6．購物中心建筑物內設有良好的采光、照明設施，空間寬敞、明亮、整潔，地面全部按照要求堅固、平整、清潔、防滑。7．建筑物設有通道，通道最小凈寬度嚴格按照JGJ48－88中3.2.8的規定設計。通道不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。8．按照要求設有防汛排水、通風、防塵等設施。9．按照GB/T17217城市公共廁所衛生標準的要求。購物中心設有衛生間，衛生間清潔、無異味。衛生間的數量、面積、條件與購物中心面積、條件相匹配。10．建筑物根據實際情況設有人行自動扶梯、垂直升降電梯、貨用電梯。11．配備專人打掃衛生，保持地面清潔，并在場區設垃圾桶。12．按經營分類設置經營區域，配置適宜的基礎設施。13.購物中心內設公用電話、電子提款機等公用設施為消費者提供方便、快捷服務。（二）消防安全管理1．建筑嚴格按照GBJ16建筑設計防火規范的要求，報送公安消防機構審核和驗收。2．嚴格按照GB15630消防安全標志設置要求。配備消防安全通道，配備各種明顯規范的消防標志。3．根據國家有關規定要求，配備消防設施，包括消防栓、滅火器，報消防主管部門檢驗。4．對購物中心經營人員、管理人員、工作人員（包括營業員）定期進行消防知識和技能培訓，并掌握滅火器材使用方法，做好培訓記錄。5．對消防設施進行定期檢查記錄。6．在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周圍不堆放物品，不影響消防設施和器材的使用。7．按照消防法規要求設立消防組織，責任落實到人頭。8．設立火災應急預案，并定期演練，保持隨時啟動和安全有效運轉。9．施工使用明火履行相關手續和采取相應安全措施。10．易燃性、易爆性商品用空容器展示。11．電梯等大型電器設備申請檢驗，并取得驗收合格證書。12．定期檢查并維護電路、用電設施，做好檢查記錄。13．建立健全保安防范組織、制度。14．設立治安和消防值班室。15．設立對購物中心的電子監控設施。16．配備專職保安人員。17．對保安人員進行專業培訓，持證上崗。18．配備標志明顯的緊急疏散通道、安全出口。19．配備應急照明設施。20．配備應急突發事件預案，保證可以迅速啟動。21．嚴格按照多層建筑承重及堆放高度要求，對物品進行堆放。22．配備煙感報警、自動噴淋滅火裝置，并保證處于良好狀態。23．配備專職消防隊，并配備消防車等。（三）服務管理1．服務性收費符合國家價格管理的有關規定。2．購物中心工作人員佩帶胸卡，統一著裝。3．設立服務臺，為顧客提供咨詢和導購服務。4．配備賣場區域分布導圖。5．各功能區標識清晰醒目，使用漢字要用簡體字，設計制作規范。6．設立信息臺、信息展示板或廣播，公示市場交易信息、商品信息、價格信息和市場各項承諾及服務措施。7．建立顧客投訴制度，并設立專門的投訴接待處理部門，處理消費者訴意見和交易糾紛，并記錄備案。8．公示投訴處理結果。9．配備電子顯示屏幕，隨時發布有關信息。10．建立本購物中心網站，利用網頁提供供求信息、價格信息服務。三、配套設施建設（一）給水網絡工程1．給水管道設計原則（1）給水管道按近期規劃服務面積布置，水量規模按遠期規模設計，并充分考慮實際給水量的增加。（2）給水量按其服務面積及比流量確定，給水變化系數根據該管道的平均流量按規范選取。（3）盡量利用現有地形條件鋪設管道，使其敷設在冰凍線以下，并盡量避免穿越障礙物。（4）管網計算，根據設區規劃供水情況，在各節點進行流量分配，根據管道流量選擇管徑，計算管道水頭損失及摩阻。（5）管網規劃和設計適當超前，并充分考慮遠近期的結合。2．給水管道的設計（1）給水量本工程設計給水量為14400m3/d，設計給水管道主干管近期水量設計，按遠期水量校核，以保證近期水量的最小流速。（2）管道水力計算Qmax=Qs·k式中：Qmax――給水管道設計流量（L/S）Qs――給水管道平均流量（L/S）K――給水總變化系數，近期k＝1.4，遠期k＝1.3，給水管道設計流速V≤1.2m/s，根據各節點流量利用確定各管道管徑D＝，查水量計算表計算各管道水頭損失及摩阻，從而校核給水起點水壓是否滿足最不利點服務水頭的供水要求。給水管道流速在0.8－1.2m/s之間按照城市規劃的總體要求及消防用水規范要求確定最小給水管道。管徑不小于DN150mm。（3）給水管線豎向高程設計給水管線的豎向高程設計的原則是使本規劃區域內的供水量的水量，水壓要求最大限度的得到滿足，且管道敷土厚度最小。根據實際情況，給水管道沿設計道路坡度敷設，且敷設在最大凍土深度1.8米以下。（4）給水管道管材的選用在給水工程中，管道投資占工程投資的比重很大，且因管材選擇不當造成事故或增加不必要的投資的實例業較多，所以，在管材選擇時，必須結合工程的實際情況，綜合考慮管材的技術性能及主要特性，根據國內的生產、使用情況，供水安全性、經濟合理性、維護管理方便等因素進行分析確定。目前，國內使用較多且可適用于本工程的幾種管材為鋼管、球星鑄鐵管、預應力鋼筋硂管、PCCP管、玻璃鋼夾砂管和高密度塑料管（UPVC）。根據供水工程的實際情況及本工程各管道壓力計算結果，在保證供水安全的前提條件下，選用國家大力推廣使用的新型、節能、綜合造價低的管材即高密度的UPVC管，管材工作壓力為0.6MPa級。UPVC管具有較好的水流條件，粗糙度小，相同管徑條件下，過水能力大，重量輕，施工維修方便，綜合造價低，使用壽命長等優點。（5）給水管道附屬構筑物設計在主干道與次要支管交接時設置閥門，且閥門設置在支管上，并設閥門井。在輸水管線的隆起處設置排氣閥并設閥氣閥井。在管線的最低點設置排水閥級閥井門。滅火栓設置的最大距離不超過120米，并設閥門井。（二）排污、排水管網系統工程本工程按康巴什新區城市總體規劃的污水管道總體布局確定。依據給排水設計規范有關規定進行設計。1．污水管道設計原則（1）污水管道按近期規劃服務面積布置，水量規模按遠期規模設計，并充分考慮實際污水量的增長情況。（2）污水量按其服務面積及比流量確定，污水變化系數根據該管道的平均流量按規范選取。（3）盡量利用現有地形條件鋪設管道，以減少埋深及泵的提升，并盡量避免穿越障礙物。（4）按地勢劃分區域，并與規劃協調銜接。（5）污水管網的設置，盡量采用自流形式。（6）管網計算，應考慮是否有轉輸流量，并統籌安排污水主管和污水提升泵站的位置，做到干管距離最短。（7）管網規劃和設計適當超前，并充分考慮遠近期的結合。2．污水收集管道設計（1）污水量據預測規劃區域內污水量約為10200m3/d，設計污水管道主干管按遠期水量設計，按近期水量校核，以保證近期不淤流速的要求。（2）管道水力計算Qmax＝Qs·k式中：Qmax――排水管道設計流量（L/S）Qs――排水管道平均流量（L/S）K――排水總變化系數，近期k＝1.42，遠期k＝1.31，V＝式中：V――流速（m/s）I――水力坡降R――水力半徑（m）；R＝A/PP――濕周（m）N――粗糙系數，取0.013為了保證管道不淤，流速不小于0.06m/s。（3）管道起點埋深污水干道的敷設要考慮支管接入的可能性，另根據當地凍土深度，地下水位情況，本設計確定管道起點覆土1.5m。（4）污水管線豎向高程設計污水管線豎向標高的確定原則為能將本流域范圍內最遠點的污水接入本工程項目管線內，污水管道在滿足最小坡度要求前提下盡量沿地形坡度敷設，不同管徑管道連接處，一般采用管底平接。（5）污水管道管材的選用排水管渠必須具有足夠的強度，以承受外部的荷載和內部的水壓，外部荷載包括土壤的重量－靜荷載，以及由于車輛運行所造成的動荷載，壓力管及倒虹管一般要考慮內部水壓。自流管道發生淤塞或污水管渠系統的檢查井充水時，也可能引起內部水壓。此外，為了保證排水管道在運輸和施工中不致破裂，管道必須具有足夠的強度。目前用于污水管道的管材有鋼管、鋼筋混凝土管、排水UPVC管、PE管和玻璃鋼夾砂管，現就各種排水管材的優缺點比較如下：混凝土管和鋼筋混凝土管混凝土管和鋼筋混凝土管具有便于就地取材、制造方便（可在專門的工廠預制），也可在現場澆制）、價格低廉等優點，非常適合于用作排除城市污水和雨水。混凝土管和鋼筋混凝土管雖具有抵抗酸、堿蝕性及抗滲性能稍差、管節短、接頭多、施工相對復雜的缺點，但結合工程實際，該種管材的性能價格比優點更為突出。排水UPVC管排水UPVC管具有質量輕、運輸方便，內壁光滑、輸水量大，材質衛生、對水質無污染，耐腐蝕、使用壽命長，水密性好等優點。但該種管材抗沖擊、震動能力較差（尤其管徑較大時），價格也較混凝土管高，結合本地實際情況，該種管材不適合用作本工程的城市排水管道。PE管聚乙烯管具有柔順性好，抗沖擊、抗地震、抗磨損性能好，壽命長、抗腐蝕、衛生性能好、管壁光滑、輸送能力大、重量輕、方便施工等優點，但造價較高。玻璃鋼夾砂管玻璃鋼夾砂管具有耐腐蝕、耐熱、抗凍性好、輕質高強、摩阻力小、運輸安裝方便、壽命長等諸多優點，但單價高，尤其是大管徑管道單價高于鋼筋硂管幾倍，估常用作承壓供水管道。經過管材的性能及價格因素的比較，混凝土管和鋼筋混凝土管價格低廉、便于就地取材、加工制作方便，適合用作城市污水和雨水管道；為節省工程總投資，選用價格低廉的混凝土管和鋼筋混凝土管較為適宜。在局部地質條件較差地段，或其他特殊情況下（如倒虹管），可以考慮采用鋼管或其他管材，以方便施工，延長管網的使用壽命。（三）通風、熱力工程1．設計依據（1）《城市熱力網設計規范》CJJ34-90；（2）《城鎮直埋供熱管道工程技術規程》；（3）道路規劃給定管位。（4）供熱參數及熱負荷指標供熱參數：供水溫度：95回水溫度：70設計壓力：1.0MPa熱負荷指標：居住建筑：80W/m22．供熱設計原則（1）堅持熱力規劃的原則，以適應不同附段的不同項目的采暖需求。（2）注重供熱集約化，提倡高溫水供熱，提高供熱效益。（3）重視環境建設和工程的結合，實行發展建設與環境保護協調發展的原則。（4）注重結合其他基礎設施建設，注重與之配套建設。（5）科學設計、合理布局節約用地和合理用地，提高其經濟、環境效益。3．管線走向及敷設方式（1）管線走向：根據規劃要求，結合熱源及聯網運行的特點布置。（2）敷設方式：管網敷設方式原則上全部采用直埋敷設；管網補償方式采用全埋防腐型直埋波紋補償器；閥門檢查井的設置按主干管平面長每相隔1－1.5km處設置一座，在主分支干管及小區入口處設置關斷閥井，根據地形及管網布置情況，接需要設置，大約相距500cm左右設置一座。4．管網附件選擇與設置（1）管材管道公稱直徑≥200mm，采用螺旋縫焊接鋼管，材質P235A。管道公稱直徑≤200mm，采用無縫鋼管，材質為20號鋼（2）管道附件熱水管網上的關斷閥門，均采用公稱壓力1.6MPa，耐溫≥150℃5．管道的防腐及保溫熱水直埋管道全部采用夾克式預制直埋保溫管，保溫材料采用聚氨酯，外護采用高密度聚乙烯套管，并做到三位一體。直埋式預制保溫管較之傳統的各類保溫管材具有十分突出的優點；（1）保溫性能好，熱損失僅傳統管材的25％，長期運行可節約大量能源。（2）具有很強的防水和耐腐蝕能力，不需敷設管溝，可直接埋入地下或水中，施工便捷迅速，壽命期內綜合造價低。（3）在低溫條件下也具有良好的耐腐蝕和耐沖擊性，可直接掩埋如凍土層。（4）正確的安裝和使用可使管網的維修費用極低，使用壽命可達30年。6．通風辦公大樓內建有專用通風設備，按照環保要求一般采用自然通風設備。（五）燃氣工程1．設計依據（1）《城鎮燃氣設計規范》；（2）《道路規劃圖》2．設計概要（1）管網設計壓力：0.4MPa（2）管網布置：采用支狀管網供氣，根據規劃主干線DN350，每路分支管有DN350、DN150。3．管材及防腐（1）管材目前，我國天然氣輸送管線經常使用的材質有以下幾種：螺旋雙面縫埋弧焊接鋼管、熱鍍鋅水煤氣鋼管、鑄鐵管、PE管等，這幾種管材在我國生產的歷史比較長。使用范圍廣，具有一定的生產能力，而且價格適中。本工程結合管道的輸送壓力，經過比較，在保證工程質量的前提下，確定本工程所采用的管道材質為L360，中、低壓燃氣管道，管徑≥DN200的管道采用螺旋雙面埋弧焊接鋼管，材質為Q235B，管徑<DN200管道采用水煤氣輸送管道。（2）管道防腐目前作為埋地管道外防腐涂層主要有瀝青，溶結環氧粉末，環氧煤瀝青冷纏帶，聚乙烯三層復全結構等幾種形式。石油瀝青玻璃布絕緣防腐機械物理性能比較差，使用壽命短，有毒作業，污染環境。溶結環氧粉末不耐運輸中的磕碰，聚乙烯三層復合結構防腐涂層具有對鋼管粘結力高、聚乙烯材料抗沖擊性能良好，使用壽命長，即使聚乙烯外層損壞，里層的溶結無氧粉末也能起到一定的防腐作用，但綜合造價較貴。環氧煤瀝青冷纏帶為高性能防腐涂料，涂層光滑、致密、堅硬、粘結力強，耐鹽堿，耐海水、耐土壤微生物腐蝕，防腐層性能較穩定，使用壽命長，現場異地施工方便，可以半機械化或手工施工，無污染，價格低廉。本工程綜合考慮當地環境和土壤性質、防腐材料性能、使用壽命及工程投資等方面因素，選擇環氧煤瀝青冷纏帶加強級防腐。（六）電力、照明、電信工程1．電力（1）設計原則依據《城市道路照明設計標準》GJJ45-91，電纜敷設運行規程，設計采用新技術和新型電氣材料使用電更安全可靠。（2）用電負荷及符合等級照明電源電壓等級為380/220伏三向四線制，用電總容量為175KW，其中道路照明100KW，居民用電照明75KW。根據負荷性質分析，用電負荷為三類用電負荷。（3）電源電源為雙回路10KW或環網供電，由就近10KW開閉所引來，具體引入方式由當地供電部門負責。（4）變配電方案在每條道路中段道路外側設一體化組合戶外箱式變電站，變壓器外殼與箱變為同一箱體，變壓器采用自然風冷，散熱片在箱體外，箱體結構緊湊防腐防塵。高壓側采用轉換式高壓4位置負荷開關，雙熔斷器保護，并設避雷器保護，變壓器高低壓側端子直接進高低壓室，外引電纜采用肘形電纜插頭，變壓器低壓設15個出口回路，每個出口設自動空氣開關保護，路燈通過交流接觸器啟動。計量采用高工低計，在箱變低壓側設電度表計量電能，并設電流和電壓表，顯示工作狀態。2．購物中心外部照明大樓平均照度為10LX均勻變0.5，照明電源為380/220伏，三相四線制，每一回路采用三相間隔配電。大樓路燈照明采用單桿雙挑（燈桿高度為9米，燈具功率為250W＋175W），道路兩側對應布置，照明線路中心距道牙石0.8米，燈桿采用熱鍍鋅鋼燈桿，燈桿間距為35米左右。燈具控制采用單燈節能方式，每一燈具加裝節能定時器（4小時）和專用節能鎮流器，每晚開燈后經延時全光照明4小時后自動轉入減壓（190伏左右）減光照明階段，路燈控制共設置3種方式供運行選擇：手動主要用于調試和路燈檢修時使用；智能鐘控采用采用天文時鐘根據所處地區經緯度和季節控存儲的日出日落時間自動設定并控制路燈啟停是主要控制方式，光電控制及接力遠動以光電管檢測天光的自然照度為依據控制路燈啟閉，因易受干擾和產品調試的離散性控制精度較低可作為輔助控制方式，遠動接點可用于接力控制或微機遠傳信號接入。全夜燈和半夜燈的控制由智能鐘控器作用于主回路的變頻調壓裝置進行全路的減光節能操作，避免間隔關燈造成的斑馬效應。4．防雷與接地保護為保證變壓器及高壓設備免遭雷擊，10KV電源進線處裝設避雷器一組，做過電壓保護。變壓器為中性點直接接地系統5．道路電力外線工程電力電纜線路設于道路東側人行道下面，采用電纜溝敷設方式，電纜溝內孔尺寸為寬×深1200×1000mm，電纜溝縱坡與道路縱坡一致，電纜溝敷土不小于300mm。電力敷設過路管采用鋼管，管縫用中砂填充，直線段每隔100米左右，轉彎，分支處設置入孔井。電纜溝中電纜支架為角鋼支架，支架間距為800mm，電纜支架雙側布置。路燈配線采用VV22－1KV5×25mm2電力電纜。6．道路電信工程本工程電信管線采用多孔水泥管，管道縱坡與道路縱坡一致，管道敷土不小于600mm，電信過路管采用鋼管，管縫用中砂填充。直線段每隔100米左右，轉彎，分支處設入孔井，通信管道穿越進出口應加保護。（七）人防工程本工程人防等級為6級，設在綜合大樓的最低層。人防負荷等級如下：一級負荷：應急照明燈等；二級負荷：正常照明、通風裝置系統等；三級負荷：其余負荷；（八）綠化工程1．設計原則堅持“方便、安全、整潔、環保”,從改善城市小氣候,能充分發揮小區功能出發,通過建設高品位、高質量的綠化空間環境,創造一個舒適、美觀、休閑、有益于身心健康、充滿活力的城市人居生態景觀。本項目綠化設計對樹種選擇遵循“因地制宜、適地適樹”的原則。2．購物中心綠化建設（1）綠化配置以植物群落為主,兼顧草坪。現代化的住宅小區,植物群落是綠色空間環境的基礎,植物景觀是綠色的主體,因此,應以喬木、灌木、草本花卉、藤本植物來有機結合,根據它們的種類和習性的相似性組成層次豐富而不蕪雜,適合該地自然環境條件的人工園林植物群落,以發揮最佳生態效益。從園林植物的改善環境功能和葉面積指數關系入手,換算出城市最佳生態效益結構為喬木+灌木+草(含地被、綠籬),種植結構其比例為喬木:灌木:草:綠地=1∶6∶20∶29,含義是29ｍ2的綠地中,應有喬木1株,灌木(不含綠籬)6株,草(含地被植物、綠籬)20ｍ2。這種種植結構可創造最佳生態效益,既節省土地,又在環境生態效益上產生最佳效果。（2）綠化設計的實用性和藝術性。購物中心外部綠化不同于公園設計,在設計和建設中,要注重實用功效和美學藝術。本項目以自然為主軸,體現人的情感與文化品位取向的購物、休閑環境,因而在景觀效果表達上結合人文內涵,創造出充滿情趣的生活空間。四、項目建設內容1．總用地面積（畝）：195.91土地取得費（萬元）：1821.9632．總建筑面積（平方米）：53526.14地上建筑面積（平方米）：53526.14公建面積（平方米）：5352.6143．建筑物數量數量（棟）：13層高（米）：5.1層數（層）：34．主要技術指標容積率：0.7建筑密度：51.3%綠化率：22.8%停車位：123停車率：31.5%第六章環保、消防、安全與節能影響評價一、環境保護本項目根據國家環境保護法，堅持環境保護與經濟、社會發展相協調，努力改善生活環境，實現經濟效益、社會效益和環境效益并重的原則。環境保護實行以防為主，綜合治理、化害為利、變廢為寶，控、防、治、管并施，堅持“三同時”、“三效益”、“三統一”的方針，使XX購物中心生態建設走向良性循環的軌道。（一）編制依據1．《中華人民共和國環境保護法》。2．《污水綜合排放標準》（GB897—%）。3．《城市區域環境噪音標準》。4．《建筑施工場界噪聲限制》GB12523-905．其他有關的標準和規范。（二）本項目新增污染物和污染源1．購物中心及居民生活垃圾。2．購物中心及居民生活產生的污水。3．項目施工期產生的垃圾。4．項目施工期產生的噪音。（三）防治措施1．城市工業與居民垃圾應該分類處理，如對環境不會造成嚴重污染的建筑垃圾可采用自然填埋法，填埋后應恢復植被。居民生活垃圾，由于有機物含量低，目前采用衛生填埋法，并恢復植被。隨著城市現代化水平的提高，垃圾成分的改變，垃圾處理由衛生填埋法逐步改為堆肥法，實現再生資源的綜合利用。2．對于施工產生的棄土要及時外運，來不及運走的要加掩蓋物，防止風天被吹走；建筑材料，尤其是水泥、細沙的堆放要設防雨棚蓋。施工期固體廢棄物中的生活垃圾集中堆放后統一處理、施工棄土和建筑垃圾應及時清運處理。3．對于噪音較大的機器和設備，應加裝消聲器和減震器，如仍超標應采用隔離措施，確保噪音低于60dB，周圍環境噪音低于45dB。4．對于含有有害化學物質、放射性物質、病毒污染物質等的垃圾、污水進行預處理后，方可排入城市排污管道。5．對于施工期施工機械和運輸車輛產生的噪聲、揚塵和尾氣采取以下措施：嚴禁夜間施工；限制使用老、舊等噪聲大、尾氣排放多的機械和車輛；運輸車輛限載、限速、加蓋，防止沙石散落等；對施工機械和車輛定期檢修，防止車輛漏油，污染環境。6．加強環境綠化，如在垃圾堆放點建設綠化隔離帶，以減少二次污染。二、消防（一）編制依據1.《建筑設計防火規范》（GBJ16—87修）。2.《建筑滅火器配置設計規范》（GBJ140—90）。3．《建筑物防雷設計規范》（GB50057—94）。4．其它有關的規范的標準。（二）消防措施消防工作應貫徹“預防為主，防消結合”的方針。1．加強消防水源建設，XX購物中心內建設消防水源系統，必要時應建設一座消防專用蓄水池和建筑物內外消防水系統。2．所有建筑物均按《建筑設計防火規范》確定建筑物耐火等級和安全通道，并合理的選擇防雷電設施。3．按規范要求建筑物的建筑群設置合理的消防通道，并按環形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通道和道路的暢通。4．主次干道按120米間距設置消防栓，高層建筑附近要增設13個消防栓。5．各建筑物均應根據其自身特點，選擇和配備一定數量的滅火器，并定期檢查確保使用的可靠性。6．按規范要求搞好設施的設計與安裝，防止產生火源。7．建設消防自動報警系統，并建立健全消防的有關規章制度。8．其它未盡事宜，按國家有關規定執行。三、安全（一）編制依據1．《建設項目（工程）勞動安全衛生監察規定》（勞動部3號令）。2．《工業企業設計衛生標準》（TJ36-79）。3．《建筑抗震設計規范》（GBJ11-89）。4．其它有關的規范和標準。（二）安全措施1．地區建筑物設計和建設按地震烈度8度設防，XX購物中心按7度設防。2．地震時公園、綠地、綜合廣場等為群眾主要疏散和避難場地，城市主次干道要滿足疏散救援，要求道路兩側建筑物高度，以房屋倒塌后，道路中間所留二車道（7米）為標準。3．制定本公司操作規程和安全技術規程，定期進行培訓和考核，依法搞好安全工作。4．電氣設計和建設均應按規程搞好防雷接地，意外情況自動斷電等多項保護措施。5．根據企業衛生標準，對有毒有害物濃度進行定期檢測和超標報警系統，并按規定配備必需的勞動保護用品。6．其它未盡事宜按國家有關規定執行。四、節能（一）編制依據1．《節約能源暫行條例》。2．《評價企業合理利用電技術導則》（GB3485-83）。3．《評價企業合理利用熱技術導則》（GB3486-83）。4．國家和有關部委相關的法律、法規和政策。（二）節能措施1．XX購物中心采用居國內領先水平，國際先進的技術、工藝和設備，其單位產品能源消耗，居國內同行業同類產品先進水平或領先水平。2．根據國家產業政策，采用強制性措施關閉和取消浪費能源、產品質量低下的工藝、設備和產品。3．堅決杜絕借用投資為名，將外地特別是經濟發達國家和地區工藝、技術、設備落后，產品能耗高、污染嚴重的二手貨、三手貨進入XX購物中心。4．采用高性能保溫材料，對散熱嚴重的設備和管道按設計規范要求進行保溫，以減少損失。5．應用經濟杠桿和價格機制，按照市場經濟的客觀規律，對耗能單位和個人制定合理、先進的能耗指標，并加強監督、檢查和考核，做到獎罰分明，不斷提高單位和個人節約能源的意識，使節能工作真正落到實處。第七章組織管理與運行一、組織機構本項目由鄂爾多斯市XX房地產開發有限責任公司組織實施。項目啟動后，按照項目建設的宗旨和目標來逐步實施。為了達到預期目標，建議按照實際工作需要設置管理機構。XX購物中心建設項目設立董事會、監事會和總經理，實行董事會領導下的總經理負責制。董事會是項目建設的最高決策機構，對項目建設實行全面領導。總經理負責XX購物中心具體的施工建設及日常管理工作。二、經營管理模式XX購物中心采取部分出售和出租的模式進行運作和經營，鄂爾多斯市XX房地產開發有限責任公司對購物中心的綜合服務進行管理；公司堅持“立足市場、探求市場、挖掘市場、適應市場”的市場先行的經營廣立理念，不斷深入了解、挖掘消費者的需求，不斷適應、滿足市場、滿足消費者的要求。秉著“誠信、創新、發展”的經營理念，無論對商戶、無論對消費者，公司都充分站在對方的角度去考慮問題，確保商戶、消費者的利益能夠得到充分的維護；此外，公司不斷吸取先進的經營理念、管理模式，借鑒、總結成功管理經驗，在已有基礎上開拓、創新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設施，在市場、在消費者心目中樹立一個“誠信、健康和不斷發展向上”的品牌形象。“創意、科技、人文、品牌、誠信、共贏”作為鄂爾多斯市XX房地產開發有限責任公司的企業文化核心，充分體現了公司的人文關懷精神和對品牌營銷的重視。伴隨著時代的前進和市場競爭的激烈化，利潤的競爭已經轉為品牌的競爭，一個有著高美譽度的品牌不僅僅代表著數千萬、數億元的隱性價值，更是對一個公司、對一個經營團隊的肯定。一支高素質的管理團隊是公司持續健康發展的關鍵因素，公司從一開始就打造一支鄂爾多斯精英管理團隊，每年都會招納一定數量的應屆畢業大學生，補充公司的后備力量；為了能促進員工的成長，公司內部已形成了一個良好的人才選拔機制，并提供不同程度和不同階段的培訓機會，用以激勵員工不斷進行自我提升，滿足當前競爭和市場的需要。三、勞動定員和人員管理按照組織管理機構的設置，分別測算出工作量，按照經營各個環節的職位測算定員，本項目勞動定員為60人，其中，管理人員10人、行政管理人員15人、專業技術人員15人、保安人員10人、清潔工人10人。管理人員為公司經理2人、會計4人、出納2人、保管2人。專業技術人員招聘的辦法是通過考核、大幅度試用等措施，把那些熟悉商貿、中央空調、管道維修等專業知識豐富、有著本行業工作經驗和懂技術的優秀人才吸引到本項目中來，并通過靈活的用人機制，從優的工薪待遇，增強企業對人才的吸引力，對特殊人才實行特殊待遇。對一般的工作人員從當地的剩余勞動力中進行招聘，優先錄用下崗職工。對于項目內的所有職工要嚴格實行同內容的培訓，經考核合格后方可上崗工作，確保人員的素質，建設一支高效、精干的專業隊伍。第八章投資估算與資金籌措一、固定資產投資估算本項目位于鄂爾多斯市康巴什新區東北區繁華地段，具有優越的市場位置，地產升值潛力巨大，建成后成為康巴什最大的購物中心。根據項目的設計要求，估算新增總投資8879.1萬元，其中新增固定資產投資8768.83萬元，鋪底流動資金110.27萬元。新增固定資產投資構成詳見表8-1。表8-1新增固定資產投資構成表序號項目名稱估算投資(萬元)所占比例(％)1設備購置費2建筑費8040.9190.563安裝工程費4運雜費5勘察設計費9.7670.116建設單位管理費9.7670.117辦公家具購置費19.5340.228人員培訓費19.5340.229驗收鑒定費9.7670.1111基本預備費405.7814.5712建設期利息364.044.10合計8879.1100二、新增固定資產投資估算說明基本預備費按建筑費、設備費、其它工程費之和的5%計算。新增固定資產投資估算詳見附表1。三、新增固定資產資金來源與籌措本項目新增固定資產投資8768.83萬元，資金來源為企業自籌。新增固定資產投資使用計劃與資金籌措詳見附表2。四、流動資金估算及資金來源本項目新增流動資金總額為367.57萬元，其中鋪底流動資金30%為110.27萬元，由企業自籌資金解決。第九章財務評價一、項目運營計劃本項目計算期10年，建設期為3年，經營期為7年。第4年開始正式運營，第4年達到滿負荷運行年，滿負荷經營年預計實現收入總額為5672萬元。其中，出租購物中心，預計實現收入3752萬元；出租商鋪，預計實現收入1920萬元；二、總成本測算滿負荷經營年項目總成本費用為1443.96萬元，經營成本為882.51萬元。（一）原材料價格的確定（不含稅）是以現行價格為基礎進行計算。（二）燃動力費以現行價格為基礎計算。（三）工資及福利費本項目技術人員和管理人員共計60人，人均工資按1.2萬元/年計算。（四）基本折舊和攤銷費固定資產中房屋折舊年限按20年計算，機器設備折舊年限按10年計算，殘值率為5％，遞延資產按照5年攤銷。（五）修理費用按折舊的30%計算（六）銷售費用按銷售收入的3%計算總成本費用估算詳見附表4。三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配本項目擬通過出租購物中心、商鋪等，第四年（滿負荷經營年）預計收入為5672萬元。產品營業稅按5%計算，城市建設維護稅、教育費附加分別為7%、3%，預計滿負荷經營年銷售稅金及附加為49.96萬元。銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見附表5。滿負荷經營年利潤總額為5672萬元，所得稅率為33%，所得稅額為1871.76萬元。在可分配利潤中，盈余公積金提取比例為10%，公益金提取比例為5%。滿負荷經營年稅后利潤為3800.24萬元。損益和利潤分配詳見附表6。四、項目盈利能力（一）財務內部收益率稅前 33.45%稅后 23.81%（二）財務凈現值(Ic＝10%)稅前9355.96萬元稅后4905.81萬元（三）投資回收期（含建設期）稅前3.10年稅后4.35年（四）投資利潤率43.93%財務現金流量詳見附表7－1、附表7－2。五、經濟效益與社會效益分析（一）經濟效益分析從以上財務數據中可以看出，其內部收益率超過社會基準折現率，說明項目的經濟效益較好，盈利能力較強。并能夠滿足銀行要求在規定的時間內還清貸款。項目建成后，經濟效益明顯，該項目是可行的。（二）社會效益分析由于本項目建設內容中基礎設施是其重點內容，公益性很強，因而有較好的社會經濟效益，概括起來主要有：1．XX購物中心的建設會促進市區經濟的發展依托XX購物中心良好的區位條件和基礎設施，擺脫了原有城區對城市發展的資源和環境的束縛。鄂爾多斯市長期以來受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發展受到一定的制約，已不可能在原地進行大規模的城市建設。因此，XX購物中心的建設將會促進城市的發展，推動康巴什新區的建設步伐，成為市區經濟發展的支撐。2．XX購物中心的建設將會促進相關產業的發展XX購物中心的建設，必然帶來技術、人才、信息、資金等的集聚效應，為經濟的發展創造良好的社會環境。XX購物中心建設開發，可以較好地帶動相關產業的發展。XX購物中心的發展對當地的建材工業、食品工業、運輸業等有較大的前瞻影響，房地產、商貿、金融、社會服務業等有較大的后續影響。可見XX購物中心的建設對國民經濟的其它產業都產生了較好的帶動作用，延長了產業鏈條，具有良好的國民經濟效益。3．XX購物中心的建設將會促進鄂爾多斯市經濟的增長XX購物中心的建設可以促進鄂爾多斯市經濟的增長，有利于經濟總量的擴大，提高財政收入水平和人均收入水平。在開發建設過程中，近期基礎設施投入按初步估算約投資8040.91萬元，至少可以拉動社會直接投資約3.5億元，間接投資將會更大。此外，XX購物中心的建設還有利于提高城市化水平，提高對外開放水平，有利于發揮高新技術產業的后發優勢，促進產業的跨越式發展，實現產業結構的優化升級。4．XX購物中心的建設將會促進城市功能的改善XX購物中心建設的合理布局，可使區內交通秩序井然，有效的預防和減少交通事故，使區內居民及其他人民群眾的人身安全和財產得到較好的保障。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區交通擁擠，減少貨運和客運延時損失，增加可觀的經濟效益。5．XX購物中心整體上實行市場化運作，必然要建立統一、開放、競爭有序的市場環境，有利于提高經濟發展的市場化水平，促進市場經濟的發展和逐步完善。XX購物中心的建設有利于提高對外開放水平。XX購物中心的建設將借鑒國內外先進地區的成功經驗，整體上實行市場化運作，從根本上改變傳統的招商模式，實現對外開放的全面創新。第十章風險分析一、盈虧平衡分析滿負荷經營年本項目的盈虧平衡點(生產能力利用率)為14.69%，即銷售收入達到833.22萬元時，處于盈虧平衡狀態，說明企業的成本較低，盈利情況良好。二、敏感性分析本報告分別對固定資產投資、銷售收入、經營成本的變化進行敏感性分析。表12-1敏感性分析表序號項目變動幅度全部投資(所得稅前)內部收益率凈現值投資回收期%萬元年-基本方案-33.459355.963.101固定資產投資10%30.478697.293.40-10%36.9610014.622.812銷售收入10%37.0811186.292.82-10%29.677525.623.473經營成本10%32.809020.663.14-10%34.109691.253.07從上表中可以看出，當這幾種因素變化10％時，項目的稅前內部收益率仍在25％以上，說明項目具有很強的抗風險能力。三、其他可預見風險分析（一）開發規模過量所謂“過量”是指在房地產領域內，商業地產的開發超過了商業地產的需求量。同時，在具體開發地塊上，商業地產的開發量超過該地塊或商圈的合理需求量。前一種整體過量引發資金分流，通常使新建商業購物中心項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態。后一種過量，使地塊或商圈內商業地產項目同樣面臨租售困難，并進而形成市場冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。（二）建設結構不合乎商業經營需要不同業態的商業建筑具有對一般性經營的要求，如經營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經營設施和場地面積上的需求也是極不相同的。由于大多數開發商和建筑設計單位很少具備這方面的專業經驗，致使商業地產的建筑結構和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。（三）投資或經營者的市場風險在增強第一，商業地產經歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現在已經處于買方市場，投資者或經營者可從容選擇，使商業地產資金的變現速度開始停滯，因而變數正在增多，風險也在加大。第二，投資者或經營者在商業地產投資或經營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風險意識，謹慎決策漸成風尚。第三，投資者或經營者的實踐能力增強，表現為對商業地產項目識別能力的不斷提升。上述三種原因說明，商業地產需求方已過盲目投資的階段，進入到投資的成熟和穩健期。（四）營銷計劃缺乏創意，流于俗套由于開發商缺乏對商業經營的深刻了解，即使所提供的商業地產項目切合實際，也難以認識和挖掘商業地產的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創意，從而也就難以激活商業地產投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業地產的投入與產出的最優安排。新增固定資產投資估算表附表1