****廣場（二期）

招商前期調(diào)查報告應(yīng)**公司要求，做招商前期調(diào)查工作報告，考慮到招商規(guī)劃的專業(yè)性，我們將手上的資料與市場的部分信息相結(jié)合做一些大致的描述，特別是業(yè)態(tài)規(guī)劃部分，供參考。

前言一、市場環(huán)境分析■自831大限之后，房地產(chǎn)的各種宏觀調(diào)控政策相繼出臺，房地產(chǎn)政策越來越嚴(yán)苛，需求緊縮；■8月24日建設(shè)部公布暫不取消期房預(yù)售制，房地產(chǎn)業(yè)迎來了轉(zhuǎn)機迎來了春天。大環(huán)境分析項目環(huán)境分析顧客對商業(yè)大盤的擔(dān)憂，對晉江能否消受得起20多萬平的商業(yè)大盤深感疑惑？塘岸街因結(jié)構(gòu)規(guī)劃等先天不足，加上業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營成本虛高等后天不良，使塘岸街的生意呈現(xiàn)繁榮地段不繁榮，由此及彼的心態(tài)使顧客對****廣場也持觀望與懷疑態(tài)度；市政府換屆、市政府搬遷，上屆政府的政績工程本屆政府是否一如既往地支持？店鋪的升值空間是否會因此受阻？一、市場環(huán)境分析優(yōu)勢■地段優(yōu)勢：市中心絕版大盤商業(yè)配套，商圈成熟穩(wěn)定不必養(yǎng)鋪即開即賺錢，交通便利廣納四方財源；■晉江首席購物休閑廣場：引進目前最有競爭力的國際流行Shoppingmall運作模式，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)；■建筑規(guī)劃：多出入口保證客流通暢，休閑景觀及連廊走道促進重復(fù)消費；■業(yè)態(tài)規(guī)劃：以“同種業(yè)態(tài)不重設(shè)，不同的業(yè)態(tài)相互補”為主要原則，形成每鋪均好，鋪鋪繁榮！二、項目優(yōu)劣勢分析

劣勢

■二期與一期交房時間間隔長達(dá)一年，二期的招商直接影響客戶的購買信心與銷售；

■地下廣場層對晉江乃至泉州都是新事物，周邊又缺乏成功案例，客戶持觀望態(tài)度；

■晉江因種種歷史、客觀原因，之前招商情況顯示，客戶跑單幾率很高。二、項目優(yōu)劣勢分析2,941,66535626.27519總合計244,8194727.1650政府預(yù)留471,0975852.8665鞋業(yè)一條街1,029,94310178.65157未售店面1,195,80614877.6247已售店面月租金總價合計（元）總面積（㎡）間數(shù)三、二期店鋪數(shù)量、租金及現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)圖（以銷售表價計算，回報率以8%計算）項目內(nèi)容見下表四、泉州招商項目調(diào)查分析1、泉州部分商業(yè)項目（附廈門明發(fā)商業(yè)廣場）四、泉州招商項目調(diào)查分析2、晉江部分商業(yè)項目四、泉州招商項目調(diào)查分析2、晉江江部分分商業(yè)業(yè)項目目四、泉泉州招招商項項目調(diào)調(diào)查分分析2、晉江江部分分商業(yè)業(yè)項目目四、泉泉州招招商項項目調(diào)調(diào)查分分析1、免租租裝修修期：：裝修修期間間免租租金3個月起起（根根據(jù)面面積浮浮動，，最長長不超超過5個月））；2、在規(guī)規(guī)定時時間內(nèi)內(nèi)開3、一次性簽約5年獎勵：免租12個月（第一年免租6個月，第二年免租3個月，第三年免租3個月）；

4、主商家在同等條件下?lián)碛猩啼伒膬?yōu)先續(xù)簽權(quán)和購買權(quán)。五、優(yōu)優(yōu)惠政政策1、未售售店鋪鋪以一一個月月的租租金作作為招招商相相關(guān)人人員的的傭金金；2、已售售出的的店鋪鋪由開開發(fā)商商支付付一定定比例例的代代租費費用；；3、已售售、未未售店六、激勵機機制針對大大中型型休閑閑購物物廣場場，大大多數(shù)數(shù)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士都比比較認(rèn)認(rèn)同零零售：：餐飲飲：娛娛樂＝＝52：18：30的這個個業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃黃金金比例例！主要業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)：：威蘭超超市（（已著名品牌專區(qū)生活用品專區(qū)高檔商品專區(qū)休閑娛樂專區(qū)商務(wù)區(qū)特色商品區(qū)七、業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃比比例（一））規(guī)劃劃依據(jù)據(jù)：■以店店面所所處的的位置置好與與次跟跟業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營營利潤潤掛鉤鉤，即即租金金貴的的租給給利潤潤高的的行業(yè)業(yè)；■已定定的業(yè)業(yè)態(tài)周周邊擬擬相關(guān)關(guān)行業(yè)業(yè)來互互補、、兼容容；■依據(jù)據(jù)周邊邊實際際情況況來加加以配配合，，如實實驗小小學(xué)附附近設(shè)設(shè)學(xué)生生用品品，靠靠近住住宅處處高生生活用用品相相關(guān)等等等。。■考慮慮所設(shè)設(shè)業(yè)態(tài)態(tài)與一一期、、三期期的預(yù)預(yù)期項項目不不可以以相矛矛盾。。八、二二期業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃■主力店店：以以廣場場層的的威蘭蘭超市市和一一層靠靠廣場場沿街街的鞋鞋業(yè)一一條街街，主主力店店主業(yè)業(yè)態(tài)為為大型型商超超和成成行成成市的的本地地知名名品牌牌薈萃萃；■次主主力力店店：：較較■擬招業(yè)態(tài)：一層主要面對較高端的客戶，以鞋服、休閑運動名品，時裝皮具，中高檔百貨等等為主。■廣場層沿廣場的鋪面以經(jīng)營利潤較高的如眼鏡、珠寶、醫(yī)藥等為主，外沿街面以生活精品、電子通訊、冷飲食品、家居、等為主。

（二二））業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)項項目目八、、二二期期業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃1、一一看看形形象象：：三三分分長長相相，，七七分分裝裝扮扮，，項項目目包包裝裝很很重重要要；；2、二二看看內(nèi)內(nèi)容容：：3、三看溝通：把項目遠(yuǎn)景描繪得欣欣向榮，給客戶一個來**立足的理由；4、四看促銷：心動的理由，優(yōu)惠政策落到實處，讓客戶看了馬上就有投資的欲望。九、、消■要一一炮炮而而紅紅，，不不能能細(xì)細(xì)火火慢慢烤烤主流流媒媒介介要要廣廣而而告告之之，，自自主主媒媒體體、、現(xiàn)現(xiàn)場場廣廣告告、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣廣告告、、推推廣廣活活動動等等齊齊上■要有連貫進行，不能打打停停正如燒開水，要一次性旺火燒開，燒燒停停耗時耗力，而且永遠(yuǎn)燒不開。■先搶占心理占有率，再搶占市場占有率從來不缺招商項目，只缺少心動的投資理由，站在客戶的角度和他交流，圍繞傳播核心層次分明，展示****廣場輝煌的商業(yè)前景。十、、傳招商前期工作包括考察研究工作、策劃方案的討論定稿、招商工作人員、招商辦公室的厘定、招商合同文本的厘定、宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝、戶外廣告設(shè)計及定稿、商戶邀請、招商資料派送、商戶座談會準(zhǔn)備事項（座談資料、座談地點）、商戶座談會、公開招商日等等項目；十一一、◆考考察察費費用用預(yù)預(yù)算算：：6－10人招招商商考考察察團團差差旅旅考考察察費費用用12——15萬。。十一一、、預(yù)預(yù)算算規(guī)規(guī)劃劃◆招招商商激激勵勵費項目傭金即未售店鋪一個月的租金102萬，以及已售出的店鋪成功招租一個月租金的一定比例作為代租傭金。2,941,66535626.27519總合計244,8194727.1650政府預(yù)留471,0975852.8665鞋業(yè)一條街1,029,94310178.65157未售店面1,195,80614877.6247已售店面月租金總價合計（元）總面積（㎡）間數(shù)1,029,943傭金合計（元）十一一、、預(yù)預(yù)算算規(guī)規(guī)劃劃◆廣告推推廣費用用第一階段段廣告推推廣費用用：200萬1、現(xiàn)有媒媒體：路路牌、墻墻體廣告告、售樓樓處的更更新發(fā)布布；2、主流媒媒體：路路牌、報報紙、電電視、電電臺，發(fā)發(fā)布招商商形象廣廣告等；；3、印刷廣廣告：海海報、平平面廣告告物料，，發(fā)布招招商優(yōu)惠惠條件及及細(xì)節(jié)；；4、其他。。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃（一）、、路牌廣廣告自有路牌牌廣告：：一期沿沿泉安路路兩塊（（40×8m）、二期期一塊40（40×8m）共三塊塊，內(nèi)容容全面配配合招商商進展；；計劃新增增路牌：：1、泉州至至?xí)x江路路段路牌牌1塊；2、晉江至至石獅路路段廣告告牌1塊；3、福廈路路廣告牌牌2塊；4、福州至至廈門高高速路廣廣告牌2塊；5、泉州至至南安路路段廣告告牌1塊；十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃（二）、、報紙廣廣告1、泉州晚晚報招商商形象廣廣告；2、東南早早報招商商形象廣廣告；3、海峽都都市報招招商形象象廣告；；4、廈門日日報招商商形象廣廣告；5、其他。。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃（三）、、電視廣廣告1、招商專專題片制制作；2、招商電電視廣告告制作；；3、其他。。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃（四）、、其他媒媒體1、車體招招商廣告告；2、招商海海報；3、招商手手冊4、其他。。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃第二階段段廣告推推廣費用用：200萬左右1、有針對對性展開開招商攻攻勢；2、與媒體體聯(lián)合開開展活動動，穩(wěn)定定和吸引引招商客客戶3、預(yù)演**繁榮榮的商業(yè)業(yè)前景，，為將來來開業(yè)的的紅火做做鋪墊。。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃（一）、、報紙廣廣告1、泉州晚晚報招商商形象廣廣告；2、東南早早報招商商形象廣廣告；3、海峽都4、其他。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃（二）、、電視廣廣告1、招商專專題片制制作；2、招商電電視廣告告制作；；3、其他。。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃（三）、、電臺廣廣告1、福建交交通頻道道招商廣廣告；2、泉州交交通頻道道招商廣廣告；3、其他。。（四）、、其他媒媒體1、網(wǎng)絡(luò)廣廣告；2、羅馬旗旗廣告；；3、其他。。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃第三階段段廣告推推廣費用用：200萬左右1、針對**的招招商業(yè)態(tài)態(tài)組合進進行推廣廣；2、以開業(yè)為契機，把****廣場隆重推向市場，使之成為晉江人人都想去、去了還想再去的商業(yè)中心。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃（一）、、報紙廣廣告1、泉州晚晚報招商商廣告；；2、東南早早報招商商廣告；；3、海峽4、其他。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃（二）、、電視廣廣告1、泉州電電視臺招招商廣告告；2、福建電電視臺廣廣告；3、其他。。十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃十一、預(yù)預(yù)算規(guī)劃劃（三）、、電臺廣廣告1、福建交交通頻道道招商廣廣告；2、泉州交交通頻道道招商廣廣告；3、其他。（四）、其其他媒體1、公關(guān)活動動推廣；2、網(wǎng)絡(luò)廣告告；3、其他。十一、預(yù)算算規(guī)劃十一、預(yù)算算規(guī)劃第四階段廣廣告推廣費費用：200萬左右1、配合開業(yè)業(yè)初期現(xiàn)場場活動做廣廣告推廣來來增加人氣氣；2、為后面（（一期）的的項目預(yù)熱熱打鋪墊。。（一）、報報紙廣告