房地產產基本本業(yè)態(tài)態(tài)劃分分易居中中國天天津公公司““新員員工上上崗””培訓訓課程程2011.10(一)居住用用地【70年】；(二)工業(yè)用用地【50年】；(三)教育、、科技技、文文化、、衛(wèi)生生、體體育用用地【50年】；(四)商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地【40年】；(五)綜合或或者其其他用用地【50年】。1.不同類類型土土地使使用劃劃分(一)居住用用地——住宅；；(二)工業(yè)用用地——工業(yè)、、交通通、倉倉儲用用房；；(三)教育、、科技技、文文化、、衛(wèi)生生、體體育用用地——教育、、醫(yī)療療衛(wèi)生生、科科研、、文化化、新新聞、、娛樂樂、園園林綠綠化、、體育育用房房；(四)商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地——商業(yè)、、金融融、信信息、、辦公公用房房；(五)綜合或或者其其他用用地——住宅、、商業(yè)業(yè)、金金融、、信息息、辦辦公用用房。。2.不同類類型土土地對對應房房屋性性質低層住住宅為為1-3層多層住住宅為為4-6層小高層層住宅宅為7-11層中高層層住宅宅為12-16層16層以上上為高高層住住宅3.住宅1、低層：：低層房房屋是是指高高度低低于或或等于于10米的建建筑物物，一一般是是1-3層建筑筑物，，如平平房、、別墅墅等。。特點：：一般建建筑結結構簡簡單，，施工工期短短，建建造成成本低低廉，，給人人以以親親切安安寧、、有天天有地地的感感覺，，它的的舒適適度、、方便便度和和空間間尺度度優(yōu)于于高層層。人人們特特別喜喜歡以以此為為住宅宅。但是，，低層層房屋屋占地地多，，土地地利用用率低低，特特別是是在寸寸土寸寸金的的城市市難以以廣泛泛開發(fā)發(fā)。3.住宅（1）低層層住宅宅【獨棟別別墅、、House,Villa】】3.住宅單樓獨獨棟的的別墅墅即是是獨棟棟別墅墅，這這種別別墅上上有獨獨立空空間，，下有有私家家花園園領地地，是是私密密性很很強的的獨立立式住住宅，，表現(xiàn)現(xiàn)為上上下前前后左左右都都屬于于獨立立空間間，一一般房房屋周周圍都都有面面積不不等的的綠地地、院院落。。這一一類型型是別別墅歷歷史最最悠久久的一一種，，也是是別墅墅建筑筑的終終極形形式。。其其主要要特點點表現(xiàn)現(xiàn)為私私密性性強，，市場場價格格較高高，定定位多多為高高端品品質，，一般般有很很好的的環(huán)境境配套套。（2）低層層住宅宅【雙拼別別墅】3.住宅它是聯(lián)聯(lián)排別別墅與與獨棟棟別墅墅之間間的中中間產產品，，由兩兩個單單元的的別墅墅拼聯(lián)聯(lián)組成成的單單棟別別墅。。特征征：1）與聯(lián)聯(lián)排、、獨棟棟對比比而言言，除除了有有天、、有地地、有有獨立立的院院落外外，最最關鍵鍵是降降低了了社區(qū)區(qū)密度度，增增加了了住宅宅采光光面，，使其其擁有有了更更寬闊闊的室室外空空間。。2）是低低層小小樓加加上私私家花花園，，這種種相對對獨立立的雙雙拼別別墅，，在保保證擁擁有私私家花花園的的基礎礎上，，既要要加強強戶外外空間間的交交流，，使私私家小小環(huán)境境融合合社區(qū)區(qū)大環(huán)環(huán)境，，也改改變了了Townhouse兵營式排排列的呆呆板面孔孔。3）雙拼別別墅基本本是三面面采光，，外側的的居室通通常會有有兩個以以上的采采光面，，一般來來說，窗窗戶較多多，通風風不會差差，重要要的是采采光和觀觀景。（3）低層住住宅【聯(lián)排別墅墅，Townhouse】】3.住宅又稱TOWNHOUSE，有天有有地，每每戶獨門門獨院，，設有1至2個車位，，還有地地下室。。它是由由幾幢單單戶別墅墅并聯(lián)組組成的聯(lián)聯(lián)排或住住宅，一一排二至至四層聯(lián)聯(lián)結在一一起，每每幾個單單元共用用外墻，，有統(tǒng)一一的平面面設計和和獨立的的門戶。。建筑面面積一般般是每戶戶250平方米以以上。特征：1）比較注注重項目目選址，，盡量余余地、余余綠、余余水，交交通比較較方便。。2）價位較較低，為為中產階階級中上上層人士士及新貴貴階層度度身定造造。3）戶型設設計豐富富而前衛(wèi)衛(wèi)，有特特色。在歐洲原原始意義義上的Townhouse是指在城城區(qū)聯(lián)排排而建的的市民城城區(qū)住宅宅，這種種住宅均均是沿街街的，由由于沿街街面的限限制，所所以都在在基地上上表現(xiàn)為為大進深深小面寬寬，層數(shù)數(shù)一般在在3層至5層，而立立面式樣樣則體現(xiàn)現(xiàn)為新舊舊混雜，，各式各各樣。Townhouse現(xiàn)在在很很多國家家和地區(qū)區(qū)已非常常普及，，由于離離城很近近、方便便上班及及工作、、價格合合理、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，成為為城市發(fā)發(fā)展過程程中不可可逾越的的階段———住宅郊區(qū)區(qū)化的一一種代表表形態(tài)。。2、多層：多層房屋屋指高于于10米、低于于或等于于24米的建筑筑物。多多層房屋屋一般為為4–7層，一般般采用磚磚混結構構，少數(shù)數(shù)采用鋼鋼筋混凝凝土結構構。多層層房屋一一般規(guī)格格(房型)整齊，通通風采光光狀況好好，空間間緊湊而而不閉塞塞。與高高層相比比，多層層房屋公公用面積積少，得得房率相相應提高高，這是是很多人人喜歡多多層房屋屋的主主要原因因。（1）多層住住宅【花園洋房房，GardenHouse】3.住宅6層以下多多層板式式建筑，，以四層層為主，，外國建建筑風格格明顯，，強調景景觀均好好，綠化化率比較較高，普普遍存在在遠郊區(qū)區(qū)一帶，，一般首首層贈送送花園，，頂層贈贈送露臺臺，也有有將戶外外綠化景景觀引入入室內的的情況。。特征：花園洋房房介于別別墅和普普通公寓寓之間，，它具有有部分別別墅（獨獨棟和聯(lián)聯(lián)排別墅）的的優(yōu)點，，又不可可能完全全脫離城城市的繁繁華和便便利，因因此從某某種程度度上看，，其在地地理區(qū)位位上也位位于別墅墅區(qū)和主主城區(qū)之之間。廣廣義花園園洋房所所定位的的客群仍仍然是中中產階級級，而且且有一定定文化品品位。（3）多層住住宅【普通多層層】3.住宅普通多層層一般為為4-6層，條狀狀建筑，，定位低低于花園園洋房。。特征：一般來說說，多層住住宅的容容積率較較低，環(huán)環(huán)境較好好，建筑筑形式多多為條狀狀，所以以基本上上是戶戶戶朝南，，建造成成本低，，一般售售價不高高，且得得房率較較高。3、小高層：：人們一般般把8層至12、13層的建筑筑稱為““小高層層”。小小高層住住宅一般般采用鋼鋼筋混凝凝土結構構，帶電電梯。小小高層有有多層親親切安寧寧、房型型好、得得房率高高的特點點，又有有普通高高層結構構強度高高、耐用用年限高高、景觀觀系數(shù)高高，污染染程度低低等優(yōu)點點，很受受購房人人歡迎。。同時，，小高層層對土地地的利用用率提高高，土地地成本相相對下降降，3.住宅4、高層：超過一定定高度和和層數(shù)的的多層建建筑。1972年國際高高層建筑筑會議將將高層建建筑分為為4類：第一類為為9～16層（最高高50米）第二類為為17～25層（最高高75米)第三類為為26～40層（最高高100米）第四類為為40層以上(高于100米）超高層：：30層以上的的建筑稱稱為超高高層。3.住宅高層住宅宅和多層住宅宅的優(yōu)缺點點：一般來說說多層住住宅的容容積率較較低，環(huán)環(huán)境較好好，建筑筑形式多多為條狀狀，所以以基本上上是戶戶戶朝南，，建造成成本低，，一般售售價不高高，得房房率較高高。高層住宅宅一般地地段較好好，由于于地段好好，地價價較高，，為降低低樓板地地價只能能提高建建筑容積積率，往往高空發(fā)發(fā)展。高高層基礎礎較復雜雜，結構構要求高高，十分分堅固，，但成本本也高。。高層配配有電梯梯，人們們進出較較為便利利。高層層建筑的的中上樓樓層，視視野開闊闊，通風風采光極極佳。但但下部樓樓層較為為壓抑，，采光較較差。3.住宅（1）高層住住宅【板式高層層】3.住宅1）南北通通透，便便于采光光通風。。板式住住宅多是是正南北北方向，，進深在在15米左右，，南北通通透，便便于采光光與通風風，而且且戶型方方正，平平面布局局合理，，各功能能空間尺尺度適宜宜。通常常而言，，由于板板樓的面面寬充裕裕，因而而戶型設設計更容容易出精精品。2）板樓均均好性強強。眼下下一梯兩兩戶的小小板樓非非常受寵寵，正是是因為整整棟板樓樓中各套套戶型的的優(yōu)劣差差距很小小，均有有若干套套朝北的的戶型難難于處理理。板樓樓由于住住戶不多多，居家家生活也也比較清清靜。3）管理成成本不高高。通常常而言，，板樓的的管理成成本普遍遍較塔樓樓低廉，，多層板板式住宅宅可以不不設電梯梯，不設設變頻供供水系統(tǒng)統(tǒng)，包括括外墻粉粉刷在內內的日常常維護費費用當然然要比塔塔樓便宜宜得多。。4）住戶使用率率很高。板樓樓戶型的使用用率通常高達達90%以上，而塔樓樓戶型的使用用率通常僅為為75-80%，因為塔樓內內的電梯井、、候梯廳、變變配電機房等等都將作為公公共面積攤到到每個業(yè)主的的頭上。同樣樣是購買建筑筑面積100平方米的住房房，板樓戶型型的使用面積積往往高出塔塔樓住戶約10平方米。（1）高層住宅【板式高層】3.住宅1）成本高，房價價高。板樓樓社區(qū)多屬低低層低密度，，容積率較低低，盡管居住住舒適很強，，但房價會高高，特別是在在城區(qū)內寸土土寸金的地段段，主流產品品仍舊是塔樓樓，為數(shù)不多多的板樓非工工薪階層能消消費得起。2）戶型格局局不宜改造，板樓特別是是磚混結構的的板樓，戶內內多數(shù)墻體起起重作用，不不可以變化，，這一點不如如塔樓的可改改造性強。（2）高層住宅【塔式高層】3.住宅1）節(jié)約土地地資源，房價價較低。由于于塔樓社區(qū)的的建筑密度較較高，因而可可以節(jié)約寶貴貴的土地資源源，有效降低低每平方米的的房價，讓更更多的人安居居。2）空間結構構靈活，宜于于改造。塔塔樓多采用大大框架結構，，除少數(shù)承重重梁之外，戶戶內分隔墻基基本都可以拆拆改，某些塔塔樓甚至可以以將整層樓面面打通，靈活活分割戶型。。3）結構強度度高，抗震性性好。高聳聳的塔樓由于于采用了框架架結構，現(xiàn)場場澆筑樓板，，因而其結構構強度比板樓樓高，抗震性性與安全性很很好。（2）高層住宅【塔式高層】3.住宅1）均好性差差，居住密度度高。塔樓每層的住住戶多為6戶戶以上，甚至至高達12戶戶，數(shù)百戶人人家擠在一棟棟大塔樓里，，居住環(huán)境當當然不如板樓樓優(yōu)越。而且且，塔樓每層層都有部分住住戶的采光、、通風、景觀觀等條件比較較落后，且不不可改變。2）使用率不不高，存在灰灰色空間。塔樓戶型的的使用率普遍遍低于板樓10個百分點點左右，而且且戶型內部的的廚房、餐廳廳與洗手間往往往不可直接接采光、通風風，這樣的地地方被稱“灰灰色空間”。。（3）高層住宅【蝶式高層】3.住宅蝶式住宅準確確地講是改良良型的塔樓，，因其橫斷面面形狀像蝴蝶蝶而得名，蝶蝶式住宅的優(yōu)優(yōu)點很突出，，結合了板樓樓和塔樓的優(yōu)優(yōu)點，讓我們們拿寶星圓舉舉例說明。一一、很好地解解決了通風和和采光的問題題。人們喜歡歡板樓無非是是它具有良好好的通風和日日照，寶星園園的蝶型建筑筑使朝東、朝朝西的房間向向外伸展，不不僅真正做到到了戶戶朝陽陽，而且處于于翅膀位置的的四戶還可以以享受到爽快快的通風效果果。二、較高高的使用率。。寶星園為兩兩梯六戶的設設計，有效壓壓縮了電梯間間的面積，保保證了每戶較較高的使用率率，避免了普普通塔樓彎彎彎曲曲的走廊廊。三、戶型型方正。蝶式式建筑有一個個通病——房間的邊角多多，而寶星園園就對此做了了良好的改善善，把邊角盡盡量設計在電電梯間從而保保證了戶型的的方正。酒店4.商業(yè)現(xiàn)代所謂的酒酒店，應具備備下列基本條條件：１、它是一一座設備完善善的眾所周知知且經(jīng)政府核核準的建筑。。２、它必須須提供旅客的的住宿與餐飲飲。３、他要由由為旅客以及及顧客提供娛娛樂的設施。。４、還要提提供住宿、餐餐飲、娛樂上上的理想服務務。５、它是營營利的，要求求取得合理的的利潤。酒店4.商業(yè)（一）根據(jù)酒酒店的經(jīng)營性性質分１、商業(yè)（務務）性酒店２、度假性酒酒店３、長住性酒酒店（公寓）４、汽車酒店店５、機場酒店店６、旅游酒店店７、會議性酒酒店（二）根據(jù)飯飯店客房數(shù)量量和規(guī)模劃分分１、大型飯店店客房六百百間以上２、小型飯店店客房三百百間以下３、中型飯店店客房三百百～六百間（三）根據(jù)酒酒店地理位置置劃分１、公路性２２、機場３３、城市中中心４、風風景區(qū)酒店式公寓4.商業(yè)酒店式公寓分分為“產權式公寓酒酒店”和“酒店式公寓”。產權式公寓酒酒店的實質是是酒店，其軟軟硬件配套都都是按照酒店店標準來配置置，且納入酒酒店行業(yè)管理理范疇，它所所銷售的是設設于酒店內部部的公寓形式式的酒店套房房。產權式酒酒店的本質在在于購買者目目的并非自住住，而是將客客房委托酒店店管理公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營和出出租，以獲取取客房利潤分分紅和獲得酒酒店管理公司司贈送一定期期限的免費入入住權。酒店式公寓是是一種提供酒酒店式管理服服務的公寓，，集住宅、酒酒店、會所多多功能于一體體，具有“自自用”和“投投資”兩大功功效，但其本本質仍然是公公寓。購物中心4.商業(yè)國際購物中心心協(xié)會的解釋釋為：購物中中心是指一群群建筑，是組組合在一起的的商業(yè)設施，，按商圈確定定其位置、規(guī)規(guī)模，將多種種店鋪作為一一個整體來計計劃、開發(fā)和和經(jīng)營，并且且擁有一定規(guī)規(guī)模的停車場場。根據(jù)購物中心心的建筑、設設施和形態(tài)的的不同，國際際購物中心協(xié)協(xié)會又將購物物中心細分為為"摩爾"(Mall，，停車場與店店鋪間有一定定的距離，通通常在整體建建筑的地下或或外圍，而店店鋪間有專門門的步行街連連接，如區(qū)域域型、超區(qū)域域型購物中心心)和帶狀中中心(店鋪前前各有停車場場，店鋪間通通常沒有專門門的步道連接接，如鄰里型型、社區(qū)型等等)。商業(yè)街4.商業(yè)商業(yè)街就是由由眾多商店、、餐飲店、服服務店共同組組成，按一定定結構比例規(guī)規(guī)律排列的商商業(yè)繁華街道道，是城市商商業(yè)的縮影和和精華，是一一種多功能、、多業(yè)種、多多業(yè)態(tài)的商業(yè)業(yè)集合體。商商業(yè)街以平平面形式按照照街的形式布布置的單層或或多層商業(yè)房地產形式，其沿街街兩側的鋪面面及商業(yè)樓里里面的鋪位都都屬于商業(yè)街街商鋪。商業(yè)街商鋪鋪與商業(yè)街的的發(fā)展緊密聯(lián)聯(lián)系，其經(jīng)營營情況完全依依賴于整個商商業(yè)街的經(jīng)營營狀況以及人人氣，運營良良好的商業(yè)街街，其投資者者大多數(shù)已經(jīng)經(jīng)收益豐厚；；運營不好的的商業(yè)街，