潤城項目一一期定價方方案PART1價格論證體體系價格論證體體系︱論證結構價格論證結結構區域維度產品維度競爭范圍確確定、比價價樣本選取取競品項目產產品比較確確定核心比比準均價區域客戶心心理預期價價格區間項目合理均均價客戶維度通過前期積積累的客戶戶分析判定其對價價格的承受受能力價格論證體體系鉑金瀚宮藍天中央公公園漢興上品格林公館希爾斯貴和世嘉塞納左岸在售項目均價成交價格在售項目均價成交價格漢興上品49004700格林公館53004600藍天中央花園51004800塞納左岸56005400貴和世嘉53005100鉑金瀚宮55005300外圍區域客客戶心理價價位區間：：4600-5400元/㎡說明：鉑金金瀚宮7#價位高于于同區域其其它項目是是因為該樓樓棟為高層層樓王位置置，價格相相對較高，，但開盤并并不理想，，當期推出出165套，開盤當當天僅成交交35套，截止6月底成交約約50套。區域維度︱外圍區域客客戶心理價價位區間——本案區域維度︱核心區域客客戶心理價價位區間——開元華庭本案碧水藍城橄欖城藍灣國際森林半島在售項目均價成交價格在售項目均價成交價格藍灣國際53005100森林半島53005100碧水藍城52005000未來湖濱花園51004900開元·華庭6700630056005400帝湖世家50004800香堤灣52005000外圍區域客客戶心理價價位區間：：4700-6300元/㎡說明：開元元·華庭以均價價6300元/㎡價格高于于同區域其其它項目是是因為該項項目品牌號號召力強，，加上現房房實景的吸吸引力以及及開元物業業服務品質質，使之其其銷售價格格高于同區區域1000元/㎡以以上上。。價格格論論證證體體系系香堤堤灣灣帝湖湖世世家家未來來湖湖濱濱花花園園開元元·華庭庭141四房房兩兩廳廳148四房房兩兩廳廳樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收開盤優惠面積贈送去化情況月銷F8#2個單元2梯2戶18層3房1483650%

68640059005萬抵10萬，認籌2個點，一次性3個點；按揭1個點贈送陽臺面積約6㎡，臥室贈送飄窗8月17號開盤，成交64套開盤銷售率超過90%1413650%樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠面積贈送去化情況月銷1#2個2梯4戶27三房895425%43253005100開盤優惠90㎡以下1萬抵2萬，90㎡以上2萬抵3萬，一次性付款優惠2%，按揭1%低首付3.8萬-5萬元，大飄窗、89魔變3房贈送6.3㎡、115魔變3房贈送8㎡75%7月開盤，當天成交56套。開盤后退出低首付政策，截止目前銷售75%左右，月均銷售60套三房8954三房1135425%三房113542#2個2梯4戶27三房895425%三房8954三房1405425%三房1405489兩房房兩兩廳廳113三房房兩兩廳廳藍灣灣國國際際樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠層差去化情況推出時間月銷22#4個1梯2戶11兩房902250%8854005100每平直降300元，一次3個點按揭1個點20-50開盤當天銷售35套，23#主要集中在9月份銷售，目前銷售接近90%2013年6月60套三房1162225%23#1個2梯2戶18兩房1432225%三房1432225%143三房房兩兩廳廳116三房房兩兩廳廳碧水水藍藍城城森林林半半島島141三房房兩兩廳廳112兩房房兩兩廳廳樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠面積贈送去化情況月銷49#2個單元2梯4戶（推半個單元）27層2房112.2522.%5056005300兩房1萬抵3萬，三房1萬抵4萬，按揭99折，全款97折無現房銷售，128、131㎡三房去化速度較快，112㎡兩房剩余較多開盤銷售54套3房1412522.%2梯3戶23層2房112.2018%623房1312119%3房1282119%AB107兩房房兩兩廳廳126三房房兩兩廳廳樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠面積贈送去化情況月銷10#（認籌）2個單元1梯2戶28層四房1905621%11253005000認籌2000抵1萬，開盤一次、按揭3個點無多為155醫院團購房源，先剩余少量房源分布在頂層10-15套五房2405621%16#（在售）1個單元2梯4戶26層兩房895219%156三房1332629%三房1382610%新晉晉美美·悅都都101016樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠去化情況月銷6#2個2梯4戶27層兩房9110850%21652005000直降3萬加開盤優惠按揭1%，一次性3%，認籌5#、6#3000抵兩萬開盤僅推售西單元，截止目前整體銷售30%15套，由于6號樓銷售不理想，現重新和5#一起排號兩房9210850%貴和和世世嘉嘉91兩房房兩兩廳廳一一衛衛92兩房房兩兩廳廳一一衛衛6塞納納左左岸岸樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收開盤優惠面積贈送去化情況月銷9#2個單元2梯4戶29層二房895450%10856005400認籌2個點，開盤一次性3個點；按揭1個點，贈送陽臺面積約6㎡，臥室贈送飄窗142戶型贈送入戶花園，空中庭院，陽臺半面積；開盤去化60%15三房1425416%143三房房兩兩廳廳89兩房房兩兩廳廳9F8號樓樓西戶戶東戶戶9層：：6400以西西戶戶為為例例基準準層層差差為為0-50元每每平平9層：：6300以東東戶戶為為例例1層：：600018層層：：68001層：：590018層層：：6700同層層因因戶戶型型、、朝朝向向不不同同差差價價約約為為0~100元元/平典型型項項目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———開元元·華庭庭兩梯梯兩兩戶戶1000西單單元元東單單元元13層層：：5560以西西戶戶為為例例基準準層層差差為為10-30元每每平平12層層：：5330以東東戶戶為為例例1層520027層層：：50801層：：500027層層：：48802001002000同層層因因戶戶型型、、朝朝向向不不同同差差價價約約為為0~200元元/平典型型項項目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———藍灣灣國國際際兩梯梯四四戶戶2號樓樓西單單元元東單單元元14層層：：5300以西西戶戶為為例例基準準層層差差為為10-50元每每平平14層層：：5250以東東戶戶為為例例1層：：460018層層：：55001層：：455018層層：：5450500同層層因因戶戶型型、、朝朝向向不不同同差差價價約約為為0~50元元/平典型型項項目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———碧水水藍藍城城兩梯梯兩兩戶戶23號樓樓西單單元元東單單元元14層層：：5800以西西戶戶為為例例基準準層層差差為為10-20元每每平平14層層：：5700以東東戶戶為為例例1層：：560027層層：：57001層：：550023層層：：57002001002000同層層因因戶戶型型、、朝朝向向不不同同差差價價約約為為0~200元元/平典型型項項目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———森林林半半島島兩梯梯四四戶戶49號樓樓典型型項項目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———5號樓樓6號樓樓西單單元元東單單元元19層：：5200以西西戶戶為為例例基準準層層差差為為10-120元每每平平，，樓樓層層向向上上遞遞增增24層最最高高16層：：5060以東東戶戶為為例例1層：：460024層層：：54201層：：470024層層：：538006012080500同層層因因戶戶型型、、朝朝向向不不同同差差價價約約為為0~120元元/平西單單元元東單單元元19層：：520016層：：5150以東東戶戶為為例例1層：：460024層層：：53101層：：470024層層：：5360橄欖城5號樓0501005006號樓西單元兩梯三三戶東單元兩梯三三戶西單元兩梯兩兩戶東單元兩梯三三戶以西戶為例同層因戶型、、朝向不同差差價約為0~100元/平60基準層差為30元每平同層因戶型、、朝向不同差差價約為0~150元/平新晉美·悅都典型項目平面面差、垂直差差分布——兩梯三戶11號樓16號樓西單元東單元13層：560013層：5550以東戶為例1層：540026層：58001層：535026層：5750以西戶為例015050150西單元東單元14層：5200以西戶為例基準層差為10-40元每平13層：5180以東戶為例1層：500027層：56001層：495027層：548010050同層因戶型、、朝向不同差差價約為0~150元/平典型項目平面面差、垂直差差分布——兩梯四戶050050貴和世嘉6號樓501009號樓西單元東單元16層：5500以西戶為例基準層差為10-30元每平15層：5400以東戶為例3層：520029層：56003層：520029層：5600同層因戶型、、朝向不同差差價約為0~100元/平典型項目平面面差、垂直差差分布——塞納左岸30010020004002004001009#1單元9#2單元兩梯四戶兩梯四戶平面、垂直差差項目名稱平面差基準層差最低價-最高價（面價）定價類型開元華庭0-200元/㎡30-50元/㎡6000-6400元/㎡上升型藍灣國際0-200元/㎡10-60元/㎡4700-5500元/㎡橄欖型碧水藍城0-50元/㎡10-50元/㎡4600-5500元/㎡上升型森林半島0-120元/㎡20-50元/㎡5450-5800元/㎡橄欖型橄欖城0-100元/㎡20-50元/㎡4800-5600元/㎡上升型悅都0-150元/㎡0-30元/㎡5300-5800元/㎡上升型貴和世嘉0-50元/㎡0-40元/㎡5000-5400元/㎡上升型塞納左岸0-100元/㎡20-50元/㎡5200-5700元/㎡上升型典型項目平面面差、垂直差差小結——從以上樓盤數數據看出，平平面差價基本本在50———100元/㎡，基準層差價價在20———50元/㎡，最低面價4800左右右，最高6400，定價價類型上升型型居多。產品維度︱市場價格比對對過程——市場價格比對過程確立競爭項目權重匯總比較打分體系得出比較價格選取市場比對項目確定市場價格比價體系價格論證體系系權重確定原則則：影響度越越大，權重越越大項目權重分配表項目權重備注香堤灣25%同區同質湖濱花園15%同區同質帝湖世家15%同區同質藍灣國際13%同區同質碧水藍城12%同區同質青年城5%不同區同質橄欖城5%不同區同質東方金典5%不同區同質新晉美·悅都5%不同區同質合計100%對比樣本的權權重比價體系影響響因素權重比價體系六大大影響因素權權重構成地段價值20％100%戶型設計20％樓體素質15％景觀設計10％工程進度25％物業服務10％比價體系權重重根據競品項目目綜合評比打打分，得出本本案合理均價價為5430元/㎡。舍零取正，本本案高層比準準價格確定為為5400元/㎡(實收)說明：以上推推導價格為本本案第一批開開盤參考價格格，結合市場場監控數據進進行動態調整整。洋房比準價

項目名稱本項目未來湖濱帝湖世家碧水藍城開元華庭森林半島橄欖城東方金典塞納左岸鉑金漢宮

權重

25%16%13%12%8%8%8%5%5%地段價值20%111.11.31.31.21.21.11.31.2工程進度25%11.21.21.31.31.31.21.11.21.2戶型設計20%10.810.910.911.11.11.1樓體素質15%11.1111.21.21.21.11.31.2景觀設計10%10.81.20.91.20.911.21.31.2物業服務10%1110.91.210.91.11.21.1近期實收均價

530061005600620059007400680076007300比準系數

1.0051.091.0951.2051.1151.111.111.2251.17比準均價

527455965114514552916667612662046239本項目合理均價5430根據競品項目目綜合評比打打分，得出本本案合理均價價為5016元/㎡。舍零取正，本本案高層比準準價格確定為為5010元/㎡(實收)說明：以上推推導價格為本本案第一批開開盤參考價格格，結合市場場監控數據進進行動態調整整。小高層比準價價

項目名稱本項目未來濱香堤灣碧水城鼎立際天河灣藍灣際幸福里青年城森林島

權重

20%20%12%12%8%8%8%6%6%地段價值20%1111.21.111.20.90.91.1工程進度25%11.21.21.21.31.21.111.11.2戶型設計20%10.70.80.91.20.90.90.710.9樓體素質15%10.90.910.90.810.90.91.1景觀設計10%10.80.81.21.10.90.90.80.81.2物業服務10%10.910.910.80.90.90.71.1近期實收均價

500050005200510048005100480047005100比準系數

0.9450.9751.081.130.971.0250.8750.941.095比準均價

529151284815451349484976548650004658本項目合理均價5016高層比準價根據競品項目目綜合評比打打分，得出本本案合理均價價為4815元/㎡。舍零取正，本本案高層比準準價格確定為為4800元/㎡(實收)說明：以上推推導價格為本本案第一批開開盤參考價格格，結合市場場監控數據進進行動態調整整。

項目名稱本項目香堤灣未來湖濱帝湖世家藍灣國際碧水藍城青年城橄欖城悅都東方金典

權重

25%15%15%13%12%5%5%5%5%地段價值20%1111.11.21.210.90.90.8工程進度25%11.21.21.11.31.41.21.21.21.2戶型設計20%10.80.90.90.90.811.21.11.1樓體素質15%10.90.70.9110.71.21.21.2景觀設計10%10.80.91.10.91.20.81.211.2物業服務10%10.810.9110.81.21.21.1近期實收均價

490049004800510050004700510050004900比準系數

0.9550.9751.011.0851.120.9651.141.11.09比準均價

523650264752470044644870447445454495本項目合理均價4815區域維度與產產品維度分析析——區域緯度結論論：區域客戶戶心理預期價價格高層為4700-5100元/㎡產品維度結論論：高層產品品比對價格4815元/㎡由于項目在工工程進度、樣樣板區打造、、銷售執行等等環節與競品品相比存在不不足，因此：：4700-5100元/㎡＝4800元/㎡（屬于客戶心心理預期價格格）【以上價格僅作作為本項目首首批開盤價格格參考】價格論證體系系客戶維度——結合市場及競競品項目價格格綜合開封城市市人均可支配配收入及購買買能力4800元/㎡基本符合客戶戶支付能力價格論證體系系項目高層合理理均價確定——區域維度產品維度項目首批高層層房源合理均均價（客戶心心理預期價格格）4800元/㎡客戶維度心理預期：4700-5100元/㎡比對均價：4815元/㎡客戶修正價：：4800元/㎡價格論證體系系項目熱銷價格格策略以低于客戶心理預期的價格入市，促成大量快速成交，營造開盤熱銷局面價格快速銷售降低價格（客戶心理價位）速度項目價格表制制定說明首批產品分布布項目首批房源源推出的為：：洋房：：1、2#樓小高層：7、8、9#樓高層：：15#樓其中1、2#樓臨近金耀路路及小區車行行道路，受噪噪音影響較大大。同時位于小區最南南側，景觀面面相對較小。。本次推出房源源均為坐北朝朝南戶型，通通風、采光均均不受影響。。小區內采用用核心景觀帶帶與組團景觀觀相結合的方方式，高層15#樓位于小區內內樓王位置，，景觀視野最最好；1278915定價思路1、按照物業類型進行差異性定價；分為三個標準打分：多層電梯洋房產品、小高層舒適產品、高層瞰景產品；2、按戶型合理度、接受程度、景觀、采光、面積等影響價格的不同因素分別附于不同的權重；3、局部特殊戶型進行特殊化調差處理；4、按干擾因素多寡區別打分。以科學性保證證價格體系的的客觀合理權重&極差制定平面差制定垂直差制定特殊調差定價標準1、權重&極差制定平面調差考慮慮因素——針對洋房1-2#樓、小高層7-9#樓、高層15#樓平面調差因素戶型合理度戶型接受度面積采光景觀通風視野噪音合計權重20%20%15%10%10%10%10%5%100%因產品差異形形成客戶差異異，使權重制制定更符合客客戶特點，采采取不同權重重比例產品決定價格格彈性空間差差異，極差設設置不同開封風向以東東南風為主，，通風方向與與朝向吻合，，故以朝向向做為為通風風指標標的基基數，，影響響通風風的其其他因因素以以及是是否通通透和和被遮遮擋，這一點點從后后面的的視野野里得得到體體現，，其系系數加加權累累計。。不受影影響＞基本不不受影影響＞受輕微微影響響＞受影響響＞嚴重受受影響響通風1、通風風、采采光采光采光以以采光光面積積為基基數，，采光光面積積的計計算簡簡化為為主要要采光光面個個數的的統計計。基基于其其他因因素的的考慮慮，同同樣引引入遮遮光光度：采光分分值參參考:采光面面+遮光度度平面調調差景觀以以該單單位可可觀景景面的的個數數及視視野度度為基基數，，對景景觀有有較大大影響響的還還有觀觀景的的視角角和欣欣賞的的內容容。景觀分分值參參考:觀景面面+視角系系數+景觀對于同同一單單位的的不同同觀景景面，，須分分別計計算，，最后后以具具體情情況按按權重重疊加加。分項打打分2、景觀觀園林景觀部分園林景觀少量園林景觀無園景無遮擋少量園景部分遮擋無園景有遮擋最佳園林景觀＞＞＞＞＞平面調調差本項目目噪音音主要要集中中在：：洋房1-2#樓臨近近金耀耀路；；故1-3層受噪噪音的的影響響；小高層層：7-9#樓西單單元因因臨近近集英英街，，故1-7層受噪噪音的的影響響；噪音以距離道路的遠近和道路的噪音程度為主要影響因素，

噪音分值參考:城市主干道噪音+車行道路噪音+車輛進入地下停車場噪音分項打分3、噪音音平面調調差4、戶型型打分因素權重打分標準(打分范圍1－10分)戶型合理度20%客廳、主臥、次臥、面積贈送、衛生間、廚房、餐廳等空間布局合理性戶型面積20%面積偏小，客戶接受度高；戶型偏大，客戶接受度低分項打打分本項目目的一一期產產品的的戶型型豐富富多樣樣，包包含兩兩房、、三房房、四四房，，但戶戶型面面積相相差較較大，，導致致客戶戶在總總價的的接受受度上上存在在明顯顯差別別。因因此，，實用用性、、合理理性與與面積積總價價區間間是戶戶型打打分的的主要要考慮慮因素素。平面調調差2、樓棟棟差與與水平平差制制定樓棟差差定制制原則則結合首首批產產品各各個樓樓棟分分布位位置，，景觀觀、視視野、、噪音音、采采光、、通風風、樓樓間距距、戶戶型及及面積積等因因素影影響，，制定定合理理的樓樓棟差差；最差的的為0，以50元為調調差基基礎單單位。。基礎價樓棟1號樓2號樓7號樓8號樓9號樓15號樓價差6006502502102100基礎價540054505050501050104800樓棟價價差市場比準價物業類型洋房（元/㎡）小高層（元/㎡）高層（元/㎡）基礎價540050104800價差+600+2100根據競競品項項目綜綜合評評比打打分，，得出出本案案各物物業產產品合合理均均價說明：：1號樓位位于項項目西西南角角，臨臨近集集英街街及金金耀路路，景景觀視視野較較差同同時噪噪音較較大；；2號樓位位于項項目南南邊，，臨近近金耀耀路，，景觀觀視野野較差差同時時噪音音較大大；7號樓位位于小小區偏偏西側側，兩兩個單單元，，景觀觀視野野一般般，鄰鄰近集集英街街，受受一定定噪音音影響響。8、9號樓位位于小小區偏偏西側側，獨獨立單單元，，景觀觀視野野、采采光、、通風風較好好，鄰鄰近集集英街街，受受一定定噪音音影響響。15號樓位位于小小區內內部，，緊鄰鄰項目目水系系，景景觀效效果較較好。。安靜靜、私私密性性好，，但戶戶型面面積設設計偏偏大，，總價價偏高高;樓棟價價差2102102506006500本項目目同一一層戶戶型設設計一一樣，，僅面面積稍稍有不不同，，故水水平價價差不不宜相相差太太大；；同一層層戶型型價差差僅表表現在在端戶戶與中中間戶戶的差差別，，以及及景觀觀視野野的差差別；；戶型面面積合合理、、客戶戶接受受度明明顯差差的單單位，，須與與其他他單位位拉開開一定定的差差距，，但差差距應應適中中，以以免過過高拉大大優勢勢單位位影響響整體體產品品均衡衡性；；水平差差定制制原則則水平價價差本項目目同一一層戶戶型分分為小小三房房、大大三房房設計計，面面積相相差加加大，，小面面積戶戶型應應適當當調高高單價價；同一一平平面面中中各各戶戶型型之之間間的的景景觀觀、、視視野野、、采采光光的的差差別別較較大大，，定定價價時時應應適適當當通通過過價價格格杠杠桿桿促促進進各各戶戶型型間間的的帶帶動動銷銷售售；；戶型型面面積積合合理理、、客客戶戶接接受受度度明明顯顯差差的的單單位位，，須須與與其其他他單單位位拉拉開開一一定定的的差差距距，，但但差差距距應應適適中中，，以以免免過過高高拉拉大大優優勢勢單單位位影影響響整整體體產產品品均均衡衡性性；；以綜綜合合對對比比的的最最差差位位置置戶戶型型為為0作為為參參照照，，以以50元為為單單位位，，參參考考指指標標進進行行打打分分，，比比參參考考戶戶型型高高出出一一項項則則增增加