2模塊三房地產項目目投資與成成本費用估估算【學習要點點及目標】】了解房地產產項目投資資估算的主主要依據。。掌握房地產產項目投資資的構成。。掌握房地產產項目投資資估算的步步驟。學會運用Excel對房地產項項目投資進進行估算。。掌握房地產產開發成本本費用的內內容。掌握房地產產開發成本本費用估算算的方法。。3模塊三房地產項目目投資與成成本費用估估算【核心概念念】房地產項目目投資、房房地產開發發成本費用用、房地產產項目投資資估算、房房地產開發發成本費用用估算?！疽龑О咐繓|北某房地地產項目估估算任務參見教材P8043.1房地產項目目投資估算3.1.1房地產項目目投資的構構成1.房地產項目目投資的概概念2.房地產項目目總投資構構成(1)開發建設投投資(2)經營資金53.1.2房地產項目目投資估算算的依據與與要求1.房地產項目目投資估算算主要依據據(1)專門機構發發布的建設設工程造價價費用構成成、估算指指標、計算算方法和定定額，以及及其他有關關計算工程程造價的文文件。(2)專門機構發發布的工程程建設其他他費用計算算辦法和費費用標準以以及政府部部門發布的的物價指數數。(3)擬建項目各各單項工程程的建設內內容及工作作量。(4)與項目投資資估算有關關的其他政政策、文件件或規定。。房地產項目目總投資構構成如圖3-1所示。63.1.2房地產項目目投資估算算的依據與與要求2.房地產項目目投資估算算應達到以以下要求(1)估算的范圍圍應與項目目建設方案案所涉及的的范圍、所所確定的各各項工程內內容相一致致。(2)估算的工程程內容和費費用構成齊齊全，計算算合理、不不重復計算算、不提高高或降低估估算標準、、不缺項、、不少算。。(3)估算選用指指標與具體體工程之間間存在標準準或條件差差異時，應應進行必要要的換算或或調整。(4)估算精度應應能滿足控控制初步設設計概算的的要求。73.1.3房地產項目目投資的估估算步驟房地產項目目投資估算算可以通過過下列步驟驟來進行。。(1)分別估算各各單項工程程所需要的的建筑工程程費、設備備及工器具具購置費、、安裝工程程費等；(2)在匯總各項項工程費用用的基礎上上，估算工工程建設其其他費用和和基本預備備費用；(3)估算漲價價預備費費和建設設期利息息；(4)估算無形形資產投投資和開開辦費支支出；(5)匯總各項項估算，，計算建建設總投投資額。。83.1.4房地產項項目投資資的估算(1)土地費用用估算(2)前期工程程費用估估算(3)基礎設施施建設費費用估算算(4)建筑安裝裝工程費費用估算算(5)公共配套套設施建建設費用用估算(6)開發間接接費用估估算(7)財務費用用估算(8)管理費用用估算(9)銷售費用用估算(10)開發期稅稅費估算算(11)其他費用用估算(12)不可預見見費用估估算93.1.5經營資金金估算當房地產產項目在在竣工后后采取出出租或自自營方式式經營時時，還要要估算項項目經營營期間的的運營費費用，即即經營資資金。房房地產經經營資金金的估算算和預測測，是根根據歷史史或現在在的信息息，對成成本支出出和費用用發生影影響的因因素進行行分析，，進而對對未來情情況作出出的定量量描述。。103.1.6房地項目目投資估估算表根據以上上對房地地產項目目投資估估算的內內容進行行匯總，，編制房房地產項項目投資資估算表表，見表表3-1。113.2房地產項項目的成成本費用用估算房地產項項目所需需投入的的各項費費用主要要包括：：土地費費用、前前期工程程費用、、基礎設設施建設設費用、、建筑安安裝工程程費用、、公共配配套設施施建設費費用、開開發間接接費用、、管理費費用、財財務費用用、銷售售費用、、開發期期稅費、、其他費費用以及及不可預預見費用用等。123.2.1土地費用1.土地征收收拆遷費費2.土地出讓讓地價款款3.土地轉讓讓費4.土地租用用費5.土地投資資作價133.2.2前期工程程費房地產項項目前期期工程費費主要包包括項目目前期規規劃、設設計、可可行性研研究，水水文、地地質勘測測，以及及“三通通一平””等階段段的費用用支出。。項目規劃劃、設計計、可行行性研究究所需費費用支出出一般可可按項目目總投資資的一定定百分比比估算，，也可按按估計的的工作量量乘以正正常工日日費率估估算。項項目水文文、地質質勘測所所需費用用支出根根據工作作量估算算。一般般情況下下，規劃劃設計費費為建安安工程費費的3%左右，可可行性研研究費占占項目總總投資的的1%～3%，水文、、地質勘勘探所需需的費用用可根據據所需工工作量結結合有關關收費標標準估算算，一般般為設計計概算0.5%左右?！啊叭ㄒ灰黄健钡鹊韧恋亻_開發費用用，主要要包括地地上原有有建筑物物、構筑筑物拆除除費用、、場地平平整費用用和通水水、電、、路的費費用。143.2.3基礎設施施建設費基礎設施施建設是是指建筑筑物2米以外和和項目用用地規劃劃紅線以以內的各各種管線線和道路路工程，，其費用用包括供供水、供供電、供供氣、排排污、綠綠化、道道路、路路燈、環環衛設施施等建設設費用，，以及各各項設施施與市政政設施干干線、干干管、干干道的接接口費用用。一般般按實際際工程量量估算見見表3-4基礎設施施建設費費估算表表。153.2.4建筑安裝裝工程費1.單元估算算法2.單位指標標估算法法3.工程量近近似匡算算法4.概算指標標估算法法163.2.5公共配套套設施建建設費公共配套套設施建建設費是是指居住住小區內內為居民民服務配配套建設設的各種種非營利利性的公公共配套套設施(又稱公建建設施)的建設費費用，主主要包括括：居委委會、派派出所、、托兒所所、幼兒兒園、公公共廁所所、停車車場等。。一般按按規劃指指標和實實際工程程量估算算。公共共配套設設施建設設費估算算見表3-6公共配套套設施建建設費估估算表。。173.2.6開發間接接費用開發間接接費用是是指房地地產開發發企業所所屬獨立立核算單單位在開開發現場場組織管管理所發發生的各各項費用用。主要要包括：：工資、、福利費費、折舊舊費、修修理費、、辦公費費、水電電費、勞勞動保護護費、周周轉房攤攤銷和其其他費用用等。當開發企企業不設設立現場場機構，，由開發發企業定定期或不不定期派派人到開開發現場場組織開開發建設設活動時時，所發發生的費費用可直直接計入入開發企企業的管管理費用用。183.2.7管理費用用管理費用用是指房房地產開開發企業業的管理理部門為為組織和和管理房房地產項項目的開開發經營營活動而而發生的的各項費費用。主主要包括括：管理理人員工工資、職職工福利利費、辦辦公費、、差旅費費、折舊舊費、修修理費、、工會經經費、職職工教育育經費、、勞動保保險費、、待業保保險費、、董事會會費、咨咨詢費、、審計費費、訴訟訟費、排排污費、、綠化費費、房地地產稅、、車船使使用稅、、土地使使用稅、、技術轉轉讓費、、技術開開發費、、無形資資產攤銷銷、開辦辦費攤銷銷、業務務招待費費、壞賬賬損失、、存貨盤盤虧、毀毀損和報報廢損失失以及其其他管理理費用。。管理費費可按項項目總投投資的3%～5%估算。如果房地地產開發發企業同同時開發發若干房房地產項項目，管管理費用用應在各各個項目目間合理理分攤。。193.2.8財務費用財務費用用是指房房地產開開發企業業為籌集集資金而而發生的的各項費費用。主主要包括括借款和和債券的的利息、、金融機機構手續續費、代代理費、、外匯匯匯兌凈損損失以及及其他財財務費用用。利息息的計算算，可參參照金融融市場利利率和資資金分期期投入的的情況按按復利計計算；利利息以外外的其他他融資費費用，一一般占利利息的10%左右。利利息的計計算見表表3-7借款還本本付息計計算表。。參見教材P89203.2.9銷售費用銷售費用用是指房房地產開開發企業業在銷售售房地產產產品過過程中發發生的各各項費用用，以及及專設銷銷售機構構的各項項費用。。主要包包括銷售售人員工工資、獎獎金、福福利費、、差旅費費、銷售售機構的的折舊費費、修理理費、物物料消耗耗、廣告告費、宣宣傳費、、代銷手手續費、、銷售服服務費及及預售許許可證申申領費等等。213.2.10開發期稅稅費房地產項項目投資資估算中中應考慮慮項目所所負擔的的與房地地產投資資有關的的各種稅稅金和地地方政府府或有關關部門征征收的費費用。主主要包括括固定資資產投資資方向調調節稅、、土地使使用稅、、市政支支管線分分攤費、、供電貼貼費、用用電權費費、分散散建設市市政公用用設施建建設費、、綠化建建設費、、電話初初裝費等等。在一一些大中中型城市市，這部部分稅費費已經成成為房地地產項目目投資費費用中占占較大比比重的費費用。各各項稅費費應根據據當地有有關法規規標準估估算，見見表3-8開發期間間稅費估估算表。。223.2.11其他費用其他費用用主要包包括：臨臨時用地地費、臨臨時建設設費、施施工圖預預算或標標底編制制費、工工程合同同預算或或標底審審查費、、招標管管理費、、總承包包管理費費、合同同公證費費、施工工執照費費、工程程質量監監督費、、工程監監理費、、竣工圖圖編制費費、工程程保險費費等。這這些費用用一般按按當地有有關部門門規定的的費率估估算，見見表3-9其他費用用估算表表。233.2.12不可預見見費房地產項項目投資資估算應應考慮適適當的不不可預見見費用。。不可預預見費是是根據項項目的復復雜程度度和前述述各項費費用估算算的準確確程度，，以上述述各項費費用之和和的3%～7%估算。另外，當當房地產產項目竣竣工后采采用出租租或自營營方式經經營時，，還應估估算項目目經營期期間的運運營費用用和修理理費用。。運營費費用是指指房地產產項目開開發完成成后，在在項目經經營期間間發生的的各種運運營費用用。主要要包括：：管理費費用、銷銷售費用用等。修修理費用用是指以以出租或或自營方方式獲得得收益的的房地產產項目在在經營期期間發生生的物料料消耗和和維修費費等。同時，房房地產項項目應根根據可能能的建設設進度和和將會發發生的實實際付款款時間和和金額編編制資金金使用計計劃表。。在房地地產項目目可行性性研究階階段，計計算期可可取一年年、半年年、季度度甚至月月為單位位，資金金使用計計劃應按按期編制制。編制制資金使使用計劃劃應考慮慮各種投投資款項項的付款款特點，，要考慮慮預收款款、欠付付款、預預付定金金以及按按工程進進度中間間結算付付款等方方式對編編制資金金使用計計劃的影影響。243.3案例分分析根據本章章引入案案例的資資料進行行東北某某房地產產投資項項目投資資和費用用的估算算。253.3.1房地產開開發建設設投資估算算1.土地費用用估算2.前期工程程費用估估算表3.基礎設施施建設費費用估算算4.建筑安裝裝工程費費用估算算5.公共配套套設施建建設費用用估算6.管理費用用估算7.財務費用用估算8.銷售費用用估算9.開發期稅稅費估算算10.其他費用用估算11.不可預見見費用估估算263.3.2項目總投投資估算算表項目總投投資估算算表如表表3-21所示。27本章小小結本章主要要闡述了了房地產產項目投投資的各各項費用用及其估估算方法法，為后后續評價價房地產產項目投投資的可可行性提提供財務務數據。。房地產項項目投資資是指在在房地產產開發活活動中，，為實現現某種預預定的開開發、經經營目標標而預先先墊支的的投入。。根據《房房地產項項目經濟濟評價方方法》規規定，房房地產項項目總投投資包括括開發建建設投資資和經營營資金。。開發建建設投資資是指在在開發期期內完成成房地產產產品開開發建設設所需投投入的各各項費用用，主要要包括土土地費用用、前期期工程費費用、基基礎設施施建設費費用、建建筑安裝裝工程費費用、公公共配套套設施建建設費用用、開發發間接費費用、財財務費用用、管理理費用、、銷售費費用、開開發期稅稅費、其其他費用用以及不不可預見見費用等等。經營營資金是是指開發發企業用用于日常常經營的的周轉資資金。經經營資金金一般包包括人工工費、公公施設備備運行費費、維修修及保養養費、綠綠地管理理費、衛衛生清潔潔與保安安費、保保險費、、房產稅稅、廣告告宣傳及及市場推推廣費、、租賃代代理費、、可預見見費等。。房地產項項目投資資估算主主要依據據有：專專門機構構發布的的建設工工程造價價費用構構成、估估算指標標、計算算方法和和定額，，以及其其他有關關計算工工程造價價的文件件；專門門機構發發布的工工程建設設其他費費用計算算辦法和和費用標標準以及及政府部部門發布布的物價價指數；；擬建項項目各單單項工程程的建設設內容及及工作量量；與項項目投資資估算有有關的其其他政策策、文件件或規定定。28本章小小結結房地產項項目投資資估算步步驟包括括：分別別估算各各單項工工程所需需要的建建筑工程程費、設設備及工工器具購購置費、、安裝工工程費等等；在匯匯總各項項工程費費用的基基礎上，，估算工工程建設設其他費費用和基基本預備備費用；；估算漲漲價預備備費和建建設期利利息；估估算無形形資產投投資和開開辦費支支出；匯匯總各項項估算，，計算建建設總投投資額。。房地產項項目投資資費用的的估算，，根據不不同費用用項目分分別采用用不同的的方法。。土地費費用指為為取得房房地產項項目用地地而發生生的費用用，由于于房地產產項目取取得土地地有多種種方式，，所發生生的費用用各不相相同，主主要有下下列幾種種：劃撥撥或征收收土地的的土地征征收拆遷遷費、出出讓土地地的土地地出讓地地價款、、轉讓土土地的土土地轉讓讓費、租租用土地地的土地地租用費費、股東東投資入入股的土土地投資資折價；；前期工工程費主主要包括括項目前前期規劃劃、設計計、可