金鷹昆山項目市場策劃提報PART1——項目整體定位PART2——產品定位及建議PART3——客源定位PART4——價格建議報告框架PART1——項目整體定位區位理解政策環境高端市場商業市場巴黎都市圈倫敦都市圈紐約都市圈五大湖都市圈長三角都市圈東京都市圈

世界五大都市圈：世界創造財富最多的地方大都市圈融合：

21世紀經濟發展的主旋律城市背景產三角一體化戰略定位是：亞太地區重要的國際門戶、全球重要的現代服務業和先進制造業中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群世界級的城市群規劃，整體發展、產業整合，昆山城市、經濟將站在更高平臺發展長三角●世界第六大都市圈長三角交通密集上海鐵路局共開行４６對動車組列車，其中滬寧段有３１對管內動車組列車，其中上海到昆山的動車車次每天26班交通網絡進一步升級京滬高鐵從北京到上海虹橋，10年7月1日開通，上海至昆山10-15分鐘；城際輕軌上海到南京，經停昆山南；上海11號線延伸至花橋昆山經濟快速發展，與上海、蘇州同城比價效益將促進高端房地產市場發展城市背景同城發展城市00年05年08年09年高端房價GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅單價上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10萬以上蘇州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5萬昆山23014.5％73028.1％150030.4％175016.8％1萬連年百強縣之首，有來自55個國家和地區開發4800多個項目，有24家世界500強投資了52個企業；總投資超億的企業有42家；目前昆山私營營企業已超過20000家；城市經濟發達，私營企業充沛，支撐房地產高端市場城市背景區位背景城市第一價值核心區城中城東城南城西城北昆山市政府火車站本項目工商管理局友誼公園昆山城市公園玉山中學市民文化廣場仁愛醫院世茂東壹號8500元/㎡森隆瓏庭10500元/㎡時代中央社區9200元/㎡弘輝首璽15000元/㎡云山詩意8500元/㎡城市價值最高點，距昆山市政府1公里，距火車站2公里玉山中學：昆山重點中學中茵廣場：集五星級酒店、甲級寫字樓、高端商業為一體的15.7萬㎡目前昆山最大的純商業綜合體；世紀聯華中茵廣場本項目代表城市核心居住價值；本項目東新路濱江商貿區高檔居住區高檔寫字樓區東新街濱江商貿區：沿婁江“東新街”兩側：建設集娛樂、集會、特色餐飲等于一體的東新開放廣場，成為市民文化休閑理想場所；屆時：金鷹國際廣場、萬達廣場相續進駐，東新街將成為昆山最大型的商業中心；高檔居住區：以朝陽路為軸，規劃將百潤發拆遷至城北，此處老居住區全面拆遷，將改造為高檔居住區；高檔寫字樓區：長江路以東，黑龍江路以西，規劃建設高檔寫字樓區域；100億投向東新街昆山中央商貿區首期啟動，東新街區域長江路以西地區，西至柏廬路，北到婁江、南到朝陽路，主要具有商業功能、文化休閑功能、高檔居住功能。開發區計劃在三年內基本完成啟動區的建設。總投資超過100億元，總建筑面積達200萬平方米。本次聯合開工開業的雙百億項目包括竣工開業項目100個，總投資140.9億元；新開工項目50個，總投資180.2億元。中央商貿區區位背景百億級配套規劃本項目處于改造核心區內，代表了昆山未來城市發展的新形象；南京金鷹國際商城已運營珠江一號已運營仙林金鷹已運營南京中心已運營南京漢中金鷹天地已運營南京金橋市場已運營南京國仕達酒店已運營上海金鷹天地已運營泰州金鷹天地已運營蕪湖新百中心已運營南京金鷹三期在建及儲備南京河西金鷹天地在建及儲備南京江寧金鷹天地在建及儲備南京新百新城在建及儲備上海虹橋金鷹花園在建及儲備昆山金鷹天地在建及儲備宿遷金鷹天地在建及儲備鹽城金鷹天地在建及儲備徐州金鷹天地-主輔樓在建及儲備連云港金鷹天地在建及儲備馬鞍山金鷹天地在建及儲備昆明金鷹天地在建及儲備鄂爾多斯金鷹天地在建及儲備第九屆中國最大500家企業集團中國服務業企業500強第141名全國售后服務十佳單位建筑業專業承包一級資質企業城市核心的區位形象以及金鷹在全國的品牌號召力，不僅只是昆山市中心高端個案它更是承載金鷹品牌、樹立金鷹品牌在長三角品牌形象的使命區位屬性金鷹品牌鑄就品質區位價值理解結論依托長三角都市圈規劃，昆山區位交通、產業聚集效應凸顯，長三角相關產業聚集效應日益凸顯，大昆山概念形成，房地產迎來新的發展機遇項目位于大昆山城市核心、是昆山城市居住價值認同度最高的區域；百億級的配套帶動核心新一輪發展，樹立未來市場核心居住形象新價值；項目不僅為昆山市中心個案，更應站在長三角都市圈的高度來運作，它應該是長三角城市的豪宅個案；PART1——項目整體定位區位理解政策環境高端市場商業市場一、四月首輪調控、效果僅維持了3-4個月；

本輪應為整個調控周期中的中間節點，力求加強成效；

“房產稅”的正式頒布將達到本輪調控的終點。二、中低端購房信心受挫，短期內價跌量縮不可避免，無法延續8、9月成交熱潮三、剛需購房者首套壓力基本不變，主要打擊多套置業及上海等異地投資；商鋪及辦公產權產品及大戶型豪宅并未受到調控，反而成為投資契機。四、購房意愿并不急迫的民眾無疑將再次陷入觀望，甚至因購置門檻的提高而放棄近期買房。期待樓價的再度下跌，關注進一步動向。市場發展評估新政解讀低價小戶型：目前市場的供應主力，由于直接面對首套剛需，政策對其基本都不構成威脅，但由于供應量大且本地客源對小戶型需求有限，競爭將極為激烈；豪宅級公寓：不受政策影響，由于豪宅本身的獨特性，昆山私營企業發達的城市，其依然是具備足夠消費力的，各種稅收對于豪宅客戶來說也基本忽略，短期可能會受整體市場波動，但長期利好；（弘輝首璽熱銷）投資性住宅：受到政策調控的專向針對，無論是近期或遠期都不值得看好。改善型別墅：雖不受本次政策影響，但由于其購買用途有較多部分外地客源，多為投資度假，非自住需求，受政策影響的不確定性較大；各類產品發展評估新政解讀政策總結大戶型豪宅產品政策目前環境寬松，市場購買信心較強，長期利好；PART1——項目整體定位區位理解政策環境高端市場商業市場高端市場概況高端平臺吉田國際弘輝首璽鹿城一品隆森十棟時代中央風景英倫中基高爾夫云間詩意陽澄湖別墅區市中心9500-13000城北8000-11000城南11000-12000城西9000世茂東一號珠江御景城東8600-8800此價格包括裝修市中心價值最高，達到13000元/㎡，代表城市最高價值；區域代表個案價格成交價面積段總價段市中心弘輝首璽15000（含1000裝修）12000-13000125-200150-260鹿城一品大戶型：110009500162－200154-190城南隆森十棟13800（含1500裝修）11000-1200090-20089-240吉田國際12800（含2000裝修）11000115-180127-198城西時代中央93009000120-200108-180風景英倫92008900-900088-12878-115城北天成佳園(中基高爾夫）//188-300/云山詩意8000780095-16774-130城東世茂東一號8800860092-13879-118珠江御景9000880097-14385-126市場高端公寓主力戶型基本都控制在200㎡以內，主力總價在200萬以內，弘輝首璽以150㎡-240㎡的面積，260萬的總價段成為城市第一個案；高端市場戶型價格高端平臺區域代表個案總價段推盤時間推盤套數去化套數去化率月均去化套數市中心弘輝首璽150-26010.861919932%66鹿城一品154-19009.0612410786.3%6.7城南隆森十棟99-24010.10514377.2%37吉田國際127-19810.929911840%59城西時代中央108-18010.9935155%51風景英倫78-11510.9706084%60城北云山詩意74-13010.914013294%62城東世茂東一號79-11810.437219853.2%33珠江御景85-12610.91508053.3%80高端市場保持月均50套以上的去化速度，需求有保障；弘輝首璽城市第一豪宅的價格保持著豪宅最高去化速度；高端市場去化狀況高端平臺豪宅市場有需求支撐，而市中心豪宅無論在價格和去化上都有更好的保障；區域代表個案一房二房三房四房及復式以上面積段套數去化面積段套數去化面積段套數去化面積段套數去化市中心弘輝首璽-----16024481178-20214765386-412248鹿城一品------------161-201124107------城南隆森瓏庭------897618130-14312917171534吉田國際------112-12815854140-16710650180-2004314城西時代中央------1233011156-1756340------風景英倫------88-8942411282819------城北云山詩意------90-1148478163-1935655------城東世茂東一號------9218612413818676------珠江御景------97502414010056------合計------88-134822395130-2011036501149-55026791去化率--48%48.4%34%大戶型去化有保障，并且市中心產品面積越大，去化越好；小戶型的豪宅產品反而沒有市場認可；高端市場去化細分高端平臺改善需求房型面積越來越大，本項目區位對大戶型豪宅產品形成支撐；高端市場客源表現市場客源區域代表個案客源分布年齡層次客源層次購買動因市中心弘輝首璽本地高端人群為主35-45歲企業高層、私營業主改善居住鹿城一品臺灣及周邊產業客源，其次為市區客源35-45歲企業高層、私營業主改善城南隆森十棟（預定客源）昆山70%，上海15%，臺灣15%35-45歲私營業主、企業高層改善自住70%，投資30%吉田國際本地及臺灣人為主35-45歲私營業主、企業高層改善自住城西時代中央昆山本地60%，臺灣20%，江浙18%，其他2%35-45私營業主、企業中高層改善自住風景英倫昆山本地人為主30-45私營業主、企業中高層、公務員改善居住城北云山詩意昆山本地為主35-45私營業主、企業中高層，事業編制人員改善居住城東世茂東一號上海客源為絕對主力70%30-45歲企業中高層、私營業主投資60%、自住40%珠江御景上海34%、外省市30%、城東14%、其他22%30-40歲42%40-50歲25%企業中高層、當地上班族、私營業主、個體老板投資、自住皆有高端項目主要以自住為需求大戶型改善產品主要以本地客臥支撐，即使在外區域客源較多的城南也以本地客購買為主城東以外區域客為主（上海），投資需求較多；高端豪宅類產品供應稀缺，去化有保障，而從需求而言戶型趨大化成為市中心豪宅發展方向本地客為豪宅項目的主要客源，而城西又是認可度最高的區域，項目具備客源支撐保障；本項目位于絕對市中心，本地客源的認可度最高，市場平臺良好，支撐打造市中心第一豪宅，追求項目價值最大化市中心產品分析翡翠名都弘輝首璽藍海鹿城一品2獨較為獨立的樓2獨較為獨立的樓行列式排布缺乏小區概念大棟距行列式排布兩排行列排布2棟較為獨立的樓，無小區形象產品總規玖瓏灣景秀麗都廣場行列式排布宅間景觀設計無社區概念、廣場式排布產品總規常規行列排布，缺乏小區居住氛圍和景觀營造；翡翠名都弘輝首璽藍海鹿城一品新古典立面風格褐色面磚品質感較好歐式式風格基部石材、以上為面磚現代風格仿真石漆，下3層石材現代風格全石材干掛立面產品立面1玖隴灣景秀麗都廣場現代立面下三層為干掛石材現代立面涂料材質產品立面2市中心產品以現代風格為主，材質上多為底部石材，風格單一，具有差異競爭機會點；翡翠名都弘輝首璽藍海鹿城一品118㎡三房2房朝北、南北通透性差廳開4.0，主臥3.6無附加值125㎡二房主臥套房設計廳開4.0，主臥3.8無附加值145㎡三房客廳4.7米，主臥3.6米無附加值162㎡三房客廳4.7米，主臥3.6米無附加值產品分析戶型1玖隴灣景秀麗都廣場133㎡三房客廳4.2、主臥3.7無附加值110㎡三房客廳4.0主臥3.8無附加值常規戶型，無附加值產品分析戶型2市中心高端樓盤風格較為單一，總歸排布景觀簡單缺乏居住氛圍、房型常規產品無附加值；市場缺乏代表市中心居住品質的公寓產品，給項目樹立市中心新形象標桿提供了良好的市場空間；城北板塊小結代表昆山城市形象為城市頂級客源打造的市中心首席豪宅項目住宅產品定位1、市中心價值、代表新一輪改造重塑中心新標桿；2、當地客源對高端改善產品有較大需求，而市場缺乏代表市中心未來居住品質和價值的項目3、豪宅政策環境較為平穩，市場購買信心足，長期利好；PART1——項目整體定位區位理解政策環境住宅市場商業市場全市消費品零售總額增長迅猛，年增幅保持在15%以上，最高達26%，09年達298億；商業市場商業宏觀指標同比增長%醫療保健和個人用品類1.5%煙酒類1.5%食品類0.3%娛樂教育文化用品及服務類0.3%衣著類-3.9%居住類-3.6%交通和通訊類-3.1%家庭設備用品類-2.6%消費增長以食品類居多，居住、衣著等消費增長較緩使得未來結構調整的潛力和空間非常大；商業市場商業宏觀以傳統業態為主，缺少主題型、體驗型的商業業態目前，昆山的零售業態較為傳統，主要以商業街、傳統百貨、大賣場、專業店等業態為主，尚未出現與其經濟發展程度相匹配的主題型、體驗型商業業態從商業檔次看，已有商業項目多以中檔、中低檔為主，導致區域高端消費人群外流從開發形式看，多為傳統百貨或自發形成的沿街商鋪，以及以銷售為導向的購物中心，統一開發、統一運營和管理的商業項目較為匱乏；業態項目名稱建筑面積百貨昆山商廈人民路店30000昆山商廈北門路店20000巴黎春天20000大賣場大潤發20000易初蓮花20000歐尚20000沃爾瑪20000TESCO20000家樂福20000電器專業店永樂家電3000五星家電4500昆山電器商廈3000蘇寧電器4500國美電器5000家具專業店紅星美凱龍30000億豐裝飾城100000超華建材市場94000商業街人民路、亭林路、中山路、前進路、北門路等2000美元以下與農業經濟相匹配基本城市生活保障2000-5000美元精品都市生活6000-10000美元10000美元以上商業形態質的飛躍人均GDP（美元）商業發展階段集會地攤集貿市場百貨商場商業街批發市場購物中心超市專賣店精品店ShoppingMall主題商業相應形式商業市場商業現狀1家庭型、群體型消費特征明顯昆山市民的購物傾向體現出非常強烈的家庭型、群體型消費特征，尤其是對配偶和孩子的消費需求比較強烈商業市場潛在需求特征分析2偏好綜合性的購物休閑娛樂場所消費者普遍希望新的商業購物場所能夠涵蓋百貨、超市、品牌服飾、餐飲、兒童活動中心、影城、健身房、書店等多樣化業態商業市場潛在需求特征分析本地消費外流情況嚴重昆山市民有較強的外出購物傾向，主要流向目的地為上海和蘇州，其中主要原因除了長三角發達的交通、上海蘇州強勁的中心城市吸引力之外，昆山缺乏高檔次的消費場所也是重要的原因3商業市場潛在需求特征分析對昆山的商業業態和消費模式有更高期待昆山商廈是昆山的購物地標，代表著昆山的商業檔次和形象，是昆山人最經常去的購物場所；但部分高端人群的昆山商業場所的檔次有更高期待，希望有新的昆山商業地標出現4商業市場潛在需求特征分析中高收入人群對享受型消費、休閑娛樂消費有較高要求從品牌追求、價格折扣以及購物環境三個方面可以看出，中高收入人群的購物偏好已經向享受型轉變，同時休閑娛樂等精神需求明顯較強5商業市場潛在需求特征分析城市商業中心由老的人民路商圈向檔次更高、更國際化的中央商貿區轉移；人民路商圈城南商圈城西商圈城東商圈城北商圈商業市場未來發展中央商貿區最核心位置、定位城市最高端商業，項目最直接競爭個案昆山目前最大的商業建筑，建筑面積15.7萬㎡，集商業、辦公、酒店于一體。檔次較以往項目明顯提升，引入五星級酒店及高檔百貨八佰伴，顯著提升昆山市民消費檔次。注重商業景觀打造，建設昆山首個下沉式音樂水景主題公園，包括大型音樂噴泉、水幕電影、水上舞臺等大型景觀配套設施。創新開發模式，綜合開發獲取交叉客流，同時減少銷售物業比例，保持對商業項目運營控制權，保證其整體定位實現。五星級酒店家樂福水景主題公園甲級寫字樓精品百貨名店街商業市場中茵世貿廣場商業市場市民文化廣場市民文化廣場商業項目位于前進中路與珠江北路交叉口。項目與基地同屬于人民路商圈1優勢區位條件優越位于城市公共文化活動中心，保證了項目一建成即刻獲得高的知名度和人氣，同時亦可共享市民文化廣場的景觀設施和交叉客源2業態定位創新定位為及休閑、娛樂、餐飲和購物為一體的“家庭娛樂主題”時尚生活中心，餐飲和娛娛樂功能的比例分別達到30%，高于同類型項目；劣勢受到規模限制，該項目定位的綜合性層次不高，對昆山城市國際化未能驚醒很好的挖掘在檔次和規模上都要遠遠低于本項目，不具備競爭力項目處于城市中心商圈價值，中茵為項目最直接競爭個案中茵依托核心區位、商業規劃代表了昆山最高端的商業價值，隨著商業中心的轉移，未來高端商業市場的競爭將日益激烈，項目一定要形成自己的特色；商業市場商業部分總結城市層面：長三角都市圈大規劃，促進昆山大發展；昆山將吸引長三角產業客源、臨近城市交通導入客源，站在城市角度考慮，項目必定要站在長三角高度來思考區位層面：城市核心、代表昆山城市最高端形象；住宅層面：市中心價值決定項目核心地位；另外市中心個案在產品層面都不能代表城市中心的居住價值商業層面：定位城市頂級、輻射全市客源整體定位思考集高端精品商業、市中心豪宅、星級酒店、為一體的匹配昆山國際都市圈城市發展形象的承接金鷹高端品牌形象的昆山市中心首席豪宅綜合體長三角豪宅明星個案項目整體定位PART2——產品定位及建議方案一：現方案優化建議打造昆山首個高端國際城市綜合體集大型shoppingmall，時尚內街商業、酒店公寓、高端住宅于一體注：在原方案的基礎上適當優化。一、規劃優化建議問題：酒店位置偏南，無法形成地標形象：由于主要門戶入口在商業北側，人流走向是由北向南，酒店設置在南側，無法形成有力的地標形象，且無法充分利用河岸景觀價值。原方案酒店入口人流走向視距廣場廣場調整說明：設置商業廣場，塑造大氣門戶形象；酒店調整至商業北端，形成高端地標形象，打造真正江景酒店。優化方案視距酒店二、戶型優化建議104-172平米戶型建筑面積：104平米建筑面積：143平米建筑面積：172平米贈送的空中花園需保障廚房的采光通風，實際利用價值不大；原方案如果花園日后封作房間，北面入口處對其實用率有所影響。橫向廚房破壞客廳餐廳南北通風效果。如果將贈送的花園面積用來改善廚房餐廳的舒適功能，同樣存在原有橫向廚房對客廳的影響。172平米戶型僅僅是在143平米的戶型基礎上，通過單一的放大尺寸來增加舒適，我司建議索性通過附送面積，可以真正改善其舒適度。修改方案104-172平米戶型設備平臺面寬由1.5米修改為1.2米，次臥開窗面寬增加到1.8米，提高臥室采光。將空中花園調整至主臥北側，可結合主臥打造陽光書房等實用功能。9㎡廚房調整至空中花園處，北向保留設備平臺，原廚房位置改為陽臺空間，保障餐廳與客廳的通風性。交房后可將設備與廚房結合打造中西雙廚概念，陽臺結合餐廳，打造中西餐廳，提升戶型的奢華舒適度。適當減小北向公共衛生的面積；增加次臥衛生功能，打造雙套房概念。196-237平米戶型建筑面積：237平米建筑面積：196平米南向臥室陽臺直通公共樓梯，影響了臥室的私密性。考慮北向觀江功能，建議放大陽臺面寬，打造開闊景觀面。原方案修改方案建筑面積：241平米建筑面積：200平米增加南向入戶門，保障臥室私密性。加大景觀陽臺的面寬，最大限度提升戶型的觀江價值。總結產品現有方案擁有品牌集中商業、國際時尚的商業內街、以及高端的住宅規劃，已具備國際城市綜合體形態；我司對其現有產品進行分析，并提出調整建議，以此進一步提升優化產品的高端屬性。方案二：城市地標昆山首席頂級·濱江·城市地標豪宅首席定位支撐一、頂級規劃：城市最高端地標綜合體二、頂級配套：國際級品牌商業，打造昆山頂級消費模式三、頂級豪宅：最頂級、最奢華居住體驗一、首席規劃經濟指標：占地面積：72623㎡建筑面積：305498㎡其中：住宅：120498㎡（57F）會所：2000㎡（2F）產權商鋪：33000㎡（2-3F）商貿百貨：102000㎡（8F）酒店：48000㎡（38F）容積率：4.2濱江一線豪宅，商業配套一體化二、首席商業配套國際級商業配套，打造昆山頂級消費模式1、頂級商業中心2、摩登商業街區我們的頂級商業配套形象示意1、頂級商業中心建議導入國際一線品牌，打造最頂級的國際購物享受精致鋪裝結合噴泉水景的營造，打造大氣開放的國際化廣場形象。商業廣場2、摩登商業街區建議內街式商業形態國際化休閑模式特色主題塑造商業中心與街區商業通過二、三層的連廊相接，塑造互通聯動的商業體系。室內外空間聯動，景觀與商業相互穿插，塑造國際時尚的商業街區。街區形態有機食品一條街倡導國際化健康飲食習慣在商業街內設置“有機食品一條街”特色國際化街區主題酒吧一條街時尚酒吧街，營造國際前沿的休閑娛樂體驗。國際時尚美食一條街結合項目國際化定位，在商業街內設置“國際時尚美食街”3、國際星級酒店建議導入國際化服務模式；塑造全新品質高度；超星級酒店物管服務，專屬品質生活提升，塑造產品國際化的高端形象。服務項目：訂餐服務；采購商品、服飾；特別洗熨；專車租賃；代叫出租車；代辦各種票務；復印傳真；居家修繕、設備檢查；代繳各種費用賬單……酒店物管通過集團酒店管理公司對酒店及豪宅公寓的統一運營統一管理，提升區位屬性，提升產品國際化的高端形象。國際化物管服務【金鑰匙】“金鑰匙家政服務”是由五星級飯店的“酒店金鑰匙服務”理念演化而來；星河灣率先啟用，為業主解決生活上的瑣事而努力，并將這項工作最終力求達到服務的極致，盡善盡美的個性化服務。星河灣著力打造讓老業主成了新業主，新業主的親戚、朋友又成了業主。讓五星級酒店成為業主生活中的餐廳提供：高檔食才、名貴酒品的免費保存、專業烹飪[特色服務1]簽約東航VIP客戶可享受機場貴賓廳服務、直接登記通道、頭等艙折扣[特色服務2]為頂級人士量身定制，專屬的奢華居住品質首席立面：城市地標形象首席大堂：尊貴四進式大堂首席戶型：別墅級奢華居住空間首席景觀：精致生態的景觀園林，塑造昆山標志形象首席會所：商務養生主題，頂級生活享受三、首席豪宅1：我們的頂級地標立面現代、簡約、國際簡約現代的大氣體現；追求線條感與時尚感塑造一種國際的建筑品質，高貴張揚。簡約、硬朗的線條感，塑造國際大氣的品質形象。立面形象二昆山首席四進式尊貴大堂社區入口大堂地下車庫大堂首層單元大堂私家入戶大堂2：我們的頂級大堂一進——社區步入式會所大堂酒店級頂級入口大堂設計，彰顯奢華大氣二進——地下車庫大堂停車后不需出地面，業主直接入戶。三進——首層單元大堂智能化電梯刷卡住戶或訪客才能使用電梯，直達所屬樓層。豪華精裝，國際智能電梯刷卡，尊貴入戶。四進——私家入戶大堂專屬私家入戶，個性化國際品質塑造。昆山首席別墅級奢華居住空間3：我們的頂級戶型倡導全新的豪華居住理念——別墅空間平面化雙客……主客廳、泛客廳雙餐……正餐廳、早餐廳雙廚……中廚、西廚雙梯……主仆分行多套房、花園戶型理念頂層奢華大平層，贈送約600平米極致天空花園送屋頂花園送屋頂花園429-439大平層429-439大平層189㎡189㎡240-250㎡189㎡189㎡189㎡單元一單元二單元三立面圖二240-250㎡189㎡送屋頂花園送屋頂花園429-439大平層429-439大平層189㎡189㎡240-250㎡240-250㎡立面圖一單元一單元二頂層大平層示意獨層獨戶，送屋頂超大露臺，享受奢華的私家空中花園與天空泳池；客廳雙層挑高，彰顯尊貴大氣頂層房型示意：建筑面積：429-439平米屋頂花園層示意結合建筑國際現代的立面風格，頂層建議用玻璃幕墻圍合，保障安全性的同時，兼顧視野的通透性。高附加值的體現：建筑面積：240平米空中花園：10㎡（半送）南陽臺：12㎡（半送）北陽臺：10㎡（半送）凸窗：9.㎡（全送）贈送面積：25平米贈送率：10.7％借鑒案例：南湖半島房型：四房二廳三衛

建筑面積：230-250平米；實得面積：265平米（贈送面積：25平米）全套房設計，豪華舒適；雙廚房、雙餐廳。私家入戶大堂，彰顯極致尊貴空中花園增加墅級院落享受方向一：高附加值靈動大宅借鑒個案：華潤外灘九里房型：三房二廳二衛

建筑面積：180-190平米；實得面積：206平米（贈送面積：19平米）高附加值的體現：建筑面積：187平米空中花園：10㎡（半送）設備陽臺：6㎡（半送）設備平臺：11㎡（全送）贈送面積：19平米贈送率：10％全南向奢華布局；空中花園打造多變景觀空間；北向大設備平臺，多功能實用空間。空中花園設備陽臺設備平臺昆山首席品質豪裝，全面突破市場平臺4、首席豪裝裝修標準：6000-7000元/平米材質提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米地面客廳、臥室：實木復合地板廚房、衛生、陽臺：玻化磚、地磚臥室、客廳：活性生態漆地板、“西班牙米黃”進口大理石廚房、衛生、陽臺：玻化石、地磚墻面乳膠漆、墻紙陶瓷薄板天花輕鋼龍骨，石膏板吊頂綠色宜家石膏板門、窗分戶門：鋼木復合門；房間門：復合實心平板門；窗：鋁合金（雙層）中空玻璃窗；分戶門：鋼木防火防盜門房間門：實木復合平板門窗：三層low-e中空玻璃綠色宜家石膏板活性生態漆地板陶瓷薄板環保節能型材質，跳脫市場平臺風格提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景新古典摩登新古典現代簡約+復古裝飾點綴中基高爾夫花園簡歐瓏庭10棟歐式家居配置提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景廚房：國內品牌櫥柜、西門子、三星、海爾等同品牌廚房用具；衛浴：科勒同檔次衛浴潔具德國博德寶1級整體廚房；AOSmith熱水器SMEG等同品牌冰箱（選擇散熱好的）、嵌入式微波爐、脫排油煙機、三孔燃氣灶、嵌入式烤箱、洗衣機、五層噴淋水流洗碗機DORNBRACHT鑲嵌SWAROVSKI水晶龍頭或者Hansgrohe“raindance”600毫米巨無霸花灑中基高爾夫花園瓏庭10棟SWAROVSKI的水晶旋鈕ROCA潔具＋DORNBRACHT龍頭Hansgrohe“raindance”600毫米巨無霸花灑德國博德寶整體廚房通過一個極致品牌配置，塑造頂級豪宅亮點家居智能提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景/智能燈光控制系統指紋密碼鎖食物垃圾處理器凈水系統電熱地膜采暖系統新風恒氧地面換風系統外遮陽系統 中基高爾夫花園/瓏庭10棟中央空調及新風系統過濾直飲水器家庭垃圾粉碎器智能燈光開關電子密碼鎖電熱地膜采暖系統新風恒氧地面換風系統外遮陽系統指紋密碼鎖品牌提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景國內知名品牌、個別國際品牌以提升賣點品牌：科勒、摩恩、方太、林內、格蘭仕、三星、海爾、西門子、AO史密斯國際知名品牌中基高爾夫花園瓏庭10棟塑造點：入口形象內部園林細節塑造森林式景觀主題，塑造專屬的私家生態環境4：我們的頂級景觀全冠栽植，打造森林式園林景觀社區入口形象結合整體森林主題，打造大氣樹陣廣場；尊貴酒店式門頭設計，塑造專屬豪宅品質；樹陣+中心水景締造，大氣磅礴的國際形象，形成入口強大視覺沖擊力。主軸水景塑造賦有變化的人造淺溪貫穿與樓宇間，結合森林式綠化營造生態大氣的景觀園林。內部景觀追求生態環境中的參與性大尺度開放休閑/活動空間以及運動設施小尺度空間提供親切交流景觀的可參與性5：我們的頂級會所2000平米休閑商務養身會所享受星級酒店的服務管理商務養生主題，打造昆山頂級生活享受屋頂星空泳池——會所頂層泳池享受極致的浪漫奢華。養生功能：養生SPA（1F）——頂級休閑配置，專屬服務品質；紅酒、雪茄吧（2F）——打