—02物權(quán)編—民法典日常生活與業(yè)主可以用自己的房子開(kāi)面館嗎？21示例：某小區(qū)業(yè)主小明將自己的住房改造成“牛肉面館”，對(duì)外營(yíng)業(yè)。同樓的鄰居對(duì)此行為極力表示反對(duì)，認(rèn)為面館營(yíng)業(yè)時(shí)產(chǎn)生的油煙會(huì)影響左鄰右舍和上層鄰居的正常生活，反對(duì)小明用住房開(kāi)面館。面對(duì)鄰居們的反對(duì)聲音，小明表示自己的房屋想怎么用就怎么用，開(kāi)面館不需要征得任何人同意。請(qǐng)問(wèn)，小明能用自己的房子開(kāi)面館嗎？

【住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房】第279條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。解讀：小區(qū)是業(yè)主的居住場(chǎng)所，需要安全、安寧的生活環(huán)境。《民法典》第279條對(duì)業(yè)主改變住宅用途的行為做了限制，明確業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房時(shí)，除需遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)?shù)玫接欣﹃P(guān)系業(yè)主的一致同意。所謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”是指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主和在建筑區(qū)域內(nèi)、本棟建筑物之外，能夠證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。簡(jiǎn)言之，滿足下列條件之一的即可認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”，一是本棟樓的其他業(yè)主，二是認(rèn)為住宅性質(zhì)改變后對(duì)自己房屋價(jià)值、生活質(zhì)量等方面造成或可能造成不利影響的同一小區(qū)的其他棟業(yè)主。例如，“藤藤菜面館”營(yíng)業(yè)時(shí)產(chǎn)生的噪音、油煙所影響到的本棟樓業(yè)主及鄰近樓棟的業(yè)主，都屬于有利害關(guān)系的業(yè)主。解讀：需要注意的是，《民法典》相較于《物權(quán)法》對(duì)“同意”的要求做了進(jìn)一步明確。具體來(lái)說(shuō)，《民法典》第279條將此前《物權(quán)法》第77條規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”中的“同意”修改為“一致同意”，也就是業(yè)主改變住宅性質(zhì)的行為必須得到全體有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意，只要有一人反對(duì)就不能改變住宅性質(zhì)。具體到本示例中，小明想要用自己的房子開(kāi)“藤藤菜面館”，除了需要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還需要得到本棟樓業(yè)主和其他棟樓有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意，否則小明無(wú)權(quán)用自己的房子開(kāi)面館。小區(qū)電梯出現(xiàn)故障可以使用公共維修資金嗎？22示例：小區(qū)的客梯年久失修，經(jīng)常出現(xiàn)故障，影響業(yè)主的正常出行。一日，小明乘坐電梯時(shí)突遇故障，在電梯內(nèi)被困兩個(gè)小時(shí)。雖然電梯故障未對(duì)小明的身體造成傷害，但是其受到嚴(yán)重驚嚇，之后對(duì)乘坐電梯產(chǎn)生了恐懼心理。對(duì)此，小明惱怒萬(wàn)分，召集其他鄰居向業(yè)主委員會(huì)反映，要求使用公共維修資金維修電梯。請(qǐng)問(wèn)，公共維修資金可以用于維修電梯嗎？

【建筑物及附屬設(shè)施的維修】第278條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。【建筑物及附屬設(shè)施的維修】第281條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。解讀：小區(qū)電梯出現(xiàn)故障，可以使用公共維修資金進(jìn)行維修。但需要經(jīng)過(guò)專有部分面積和人數(shù)均占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積和人數(shù)均過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后才能使用。但是在遇到緊急情況時(shí)，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以直接依法申請(qǐng)使用公共維修資金。解讀：《民法典》第281條規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共同所有。電梯屬于小區(qū)建筑物的附屬設(shè)施，其維修資金應(yīng)為業(yè)主共有并共同管理。一般情況下，使用公共維修資金維修電梯、屋頂?shù)裙灿胁糠謺r(shí)，需要小區(qū)業(yè)主共同決定。《民法典》第278條對(duì)使用公共維修資金的具體程序做了規(guī)定，即業(yè)主共同決定使用公共維修資金時(shí)需要同時(shí)滿足“專有部分面積占總面積三分之二以上的業(yè)主并且人數(shù)占小區(qū)業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主表決”和“需經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”兩個(gè)條件。但是在緊急情況下，可以由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法申請(qǐng)使用公共維修資金，不需要經(jīng)過(guò)上述表決程序。例如，小區(qū)內(nèi)的公共供水管道突然破裂，大量自來(lái)水噴涌而出，不盡快維修將導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)大范圍停水，影響業(yè)主正常生活。面對(duì)此類緊急情況，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用公共維修資金修理電梯。遺失物可以追回嗎？23示例：小明在逛街時(shí)不慎將手機(jī)丟失，而后被老王撿到。老王撿到手機(jī)后，欺騙小紅說(shuō)自己想要更換新款手機(jī)，所以準(zhǔn)備將這部舊手機(jī)賣掉。小紅信以為真，從老王手中購(gòu)買了這部手機(jī)。后來(lái)小明意外發(fā)現(xiàn)小紅使用的正是自己丟失的手機(jī)。請(qǐng)問(wèn)，小明能否向小紅追回手機(jī)？

【遺失物的追回】第312條所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物；但是，受讓人通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償。第314條拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。解讀：根據(jù)《民法典》第314條規(guī)定，拾得遺失物的人應(yīng)當(dāng)將遺失物返還給失主或送交至公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門。需要注意的是，與拋棄物不同，遺失物是他人不慎丟失的物品，而非故意拋棄的物品。小明丟失的手機(jī)屬于遺失物，手機(jī)的所有權(quán)人是小明。老王撿到小明丟失的手機(jī)，小明有權(quán)以所有權(quán)人的身份向老王追回此手機(jī)。如果老王將手機(jī)賣給小紅，小明可以向小紅追回手機(jī)，但是會(huì)受時(shí)間的限制。根據(jù)《民法典》第312條規(guī)定可知，權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，也可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。該條中的“無(wú)處分權(quán)人”是指對(duì)遺失物不具有處分權(quán)利的人，如撿到他人遺失物后的出租、買賣行為都屬于無(wú)權(quán)處分行為。遺失物被無(wú)權(quán)處分后，撿到遺失物的人不再占有遺失物，權(quán)利人無(wú)法向其追回遺失物，但可以要求撿到遺失物的人賠償損失。如果失主知道遺失物的購(gòu)買者，也可以向此購(gòu)買人追回遺失物，但需要在知道或應(yīng)當(dāng)知道遺失物購(gòu)買人之日起二年內(nèi)主張。解讀：具體到本示例中，小明可以在知道小紅是購(gòu)買其遺失手機(jī)的人之日起二年內(nèi)追回手機(jī)，小紅返還手機(jī)后可以向老王主張違約損害賠償。但是需要注意的是，如果小紅是通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該手機(jī)的，那么小明向小紅追回手機(jī)時(shí)應(yīng)當(dāng)支付其購(gòu)買手機(jī)所付的費(fèi)用，由小明向無(wú)權(quán)處分人經(jīng)營(yíng)者追償此筆費(fèi)用。村民能夠要求查閱村集體資料嗎？24示例：牛牙山村村民小明發(fā)現(xiàn)村委會(huì)從未向村民公布過(guò)集體財(cái)產(chǎn)狀況，并且懷疑村支書(shū)老王貪污村里招商引資得來(lái)的款項(xiàng)。因此，小明要求查閱本集體經(jīng)濟(jì)組織的財(cái)務(wù)資料，但遭到老王數(shù)次阻撓。雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，在村里引起軒然大波。請(qǐng)問(wèn)，村支書(shū)老王是否可以拒絕小明查閱本集體經(jīng)濟(jì)組織的相關(guān)財(cái)務(wù)資料？村委會(huì)是否應(yīng)向村民公布集體財(cái)產(chǎn)狀況？

【農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的查閱權(quán)、復(fù)制權(quán)】第264條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。集體成員有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料。解讀：村民可以查閱、復(fù)制村集體的財(cái)務(wù)資料。村委會(huì)不應(yīng)拒絕小明查閱本集體財(cái)產(chǎn)相關(guān)資料的要求，并且負(fù)有主動(dòng)向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)狀況的義務(wù)。村民委員會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，高度強(qiáng)調(diào)群眾性。因此，《民法典》第264條規(guī)定村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向本集體成員主動(dòng)公布集體財(cái)產(chǎn)狀況的義務(wù)；集體成員也享有查閱、復(fù)制相關(guān)資料的權(quán)利。村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確保集體成員查閱、復(fù)制相關(guān)資料權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，在符合條件的情況下不得拒絕。具體到本示例中，小明有權(quán)要求查閱、復(fù)制牛牙山村的財(cái)務(wù)資料，同時(shí)村委會(huì)負(fù)有主動(dòng)向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)狀況的義務(wù)。城里人可以去農(nóng)村種地嗎？25示例：老王退休后覺(jué)得生活無(wú)趣，時(shí)常懷念當(dāng)年上山下鄉(xiāng)插隊(duì)的經(jīng)歷，于是想要回老家開(kāi)辦一家農(nóng)業(yè)公司，種種地養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)。恰好，老王的遠(yuǎn)房親戚小明準(zhǔn)備外出務(wù)工，要將承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)出去。老王聽(tīng)聞此消息，興奮不已，第二天就開(kāi)車回到老家和小明商議經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)事宜。兩人正準(zhǔn)備簽合同時(shí)，小明的老婆說(shuō)承包地只能在本村村民之間流轉(zhuǎn)，有城市戶口的人不能來(lái)農(nóng)村種地。請(qǐng)問(wèn)，老王可以取得小明承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)嗎？

【土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)】第339條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。解讀：為深化農(nóng)村改革、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，國(guó)家提出了“三權(quán)分置”的農(nóng)地改革政策，在原來(lái)土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)兩權(quán)分置的基礎(chǔ)上，增加第三種權(quán)利經(jīng)營(yíng)權(quán)，以打消農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的后顧之憂。根據(jù)《民法典》第339條對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以保留土地承包權(quán)，自主流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)給本集體組織或本集體組織以外的個(gè)人、合作社、公司等，流轉(zhuǎn)方式包括出租、入股等。需要注意的是，雖然承包方可以自主流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，但必須審查對(duì)方是否具備農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或資質(zhì)，如果對(duì)方不具備農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或資質(zhì)，不能向其流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。解讀：具體到本示例中，老王雖然擁有城市戶口，不是該村的成員，但具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或資質(zhì)，可以和小明簽訂協(xié)議，通過(guò)租賃、入股等方式獲得小明承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。小明是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，可以依照自己的意愿和老王協(xié)商土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)事項(xiàng)，例如土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立的時(shí)間、方式等。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)后，老王有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)利用該承包地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并取得收益。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后可以續(xù)期嗎？26示例：老王準(zhǔn)備移民到國(guó)外，于是將自己的住房以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格在房產(chǎn)中介網(wǎng)站上掛牌出售。小明看到老王的售房信息后欣喜萬(wàn)分，火速聯(lián)系老王購(gòu)買了該房屋并辦理過(guò)戶登記。但是拿到房產(chǎn)證后，小明才注意到這套房屋的住宅建設(shè)用地使用權(quán)截至2040年12月31日。20多歲的小明十分擔(dān)心，不知道住宅建設(shè)用地的使用權(quán)到期后是否能夠續(xù)期？如果可以續(xù)期，該如何辦理續(xù)期手續(xù)？

【住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期】第359條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。解讀：住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問(wèn)題關(guān)系著千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)。對(duì)此，《民法典》第359條明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。所謂自動(dòng)續(xù)期是指住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人，也就是房屋的所有權(quán)人不用到不動(dòng)產(chǎn)登記中心提起續(xù)期申請(qǐng)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)延長(zhǎng)。至于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期