河南天略商業運行有限企業.1欒川重渡溝旅游主題地產項目可行性分析Documentnumber1最新旅游地產項目前期策劃提報第1頁欒川休閑旅游度假市場與國內其他大型風景區內房地產類似，均呈現外部客源為主市場結構，其發展主要受于景點經營水準和大環境影響，基本上呈現“只有成功景區，才會有成功項目”這一規律；其次，作為旅游地產，其固定模式必須尊重開發先后順序，先有旅游，后有地產。Documentnumber2最新旅游地產項目前期策劃提報第2頁內容篇章. 認知篇——發展環境、存在問題、客群分析案例篇——案例介紹、經驗借鑒產品篇——產品開發、產品主體與配套、產品價值銷售篇——推銷策略、營銷策略、推廣策略思索篇——啟示附件篇——項目展示Documentnumber3最新旅游地產項目前期策劃提報第3頁Part

1認知篇Documentnumber4發展環境存在問題客群分析最新旅游地產項目前期策劃提報第4頁Documentnumber5重渡溝位于市洛陽市欒川縣境內，因東漢光武帝劉秀二渡伊水至此，擺脫王莽追殺并成就帝業而得御賜之名。神秘歷史傳說加上重渡溝“水、竹、農家旅館”景區三絕，是重渡溝由鮮為人著名不見經傳而一舉唱紅北國，聲震華夏，成為河南省當前最具活力十大熱點景區最好詮釋.景區位于欒川縣潭頭鎮西南10公里熊耳山，是國家AAAA級旅游景區，區內竹茂林密，野生動植物繁多，800畝竹林密密層層，可與蜀南竹海相比美。重渡溝被業界權威人士魏小安先生稱為“中國農家賓館第一村”。景區憑借“水清、竹多、落差大”這些自然優勢和“茶文化、竹文化、水文化、農耕文化”有機融合，讓游客享受不盡鄉村漂流浪漫和情趣，領會到重渡溝生態旅游和鄉村旅游別樣風光景區環境概況重渡溝憑借獨一無二水鄉竹韻，獨具匠心開發格調，獨辟蹊徑促銷謀略，獨樹一幟經營理念，短短幾年時間，使千百年來“養在深閨人未識”重渡溝一舉唱紅中原，聲震北國，成為豫西南最具活力金牌子景區。最新旅游地產項目前期策劃提報第5頁政府政策環境1:欒川模式和寧波經驗、焦作現象并稱中國發展旅游“三大模式”。欒川模式是河南省國家級貧困縣——欒川縣二十一世紀初大力發展旅游探索出經驗總結。它是貧困地域發展旅游經驗。“欒川模式”究其經驗內容上來講，它是在科學發展觀指導下，開拓進取，不停創造和探索出政府主導，市場運作，產業化發展一個快速發展旅游工作經驗。11月23日，在云南昆明中國國際旅游交易會期間，國家旅游局牽頭舉行了“寧波經驗·焦作現象·欒川模式”總結推廣峰會。年8月26日，在中國首屆旅游精品推廣峰會上，欒川縣榮膺“中國優異旅游名縣”稱號。年、20，欒川連續兩年從此承接了全國縣城旅游經濟發展論壇，來自全國17個中國旅游強縣代表及國內旅游界教授學者、全國50多個旅游重點縣（市）負責同志及中央、省、市20多家新聞媒體記者參加論壇，會上共同發表了《欒川宣言》，在國內旅游界引發強烈反響。Documentnumber6最新旅游地產項目前期策劃提報第6頁政府政策環境

2:欒川縣旅游經濟發展——未來發展之“全景欒川”理念全景欒川是欒川旅游發展新理念，經過旅游業引領發展，努力打造宜游、宜居、宜業漂亮欒川、幸福欒川。目標“十二五”末，把旅游業打造成為加緊經濟發展方式轉變引領產業，力爭實現旅游業“千百億”目標，即：年接待游客突破1000萬人次（其中，過夜游客達400萬人次），游客人均消費到達1000元，旅游業總收入到達100億元，相當于全縣GDP30%左右。總體布局打造生態景觀廊道。著力打造洛欒高速欒川段、縣道潭盧線廟子至潭頭段等八條生態廊道。打造精品度假區。依靠重點精品景區，著力抓好老君山道家文化度假區、重渡溝休閑度假區等度假區建設。打造特色莊園（農莊）。勉勵支持各鄉鎮建設特色各異生態莊園（農莊），發展特色農家大院。著力抓好廟子南溝玫瑰藍莓莊園、重渡溝獼猴桃酒莊等建設。Documentnumber7最新旅游地產項目前期策劃提報第7頁政府政策環境4:河南省“十二五”旅游產業發展規劃——格局依據《河南省“十二五”旅游產業發展規劃》，河南旅游資源展現“一區兩帶四板塊”新格局河南省依托交通網絡和中心城市,打破行政區劃,整合景區資源,以建設旅游目地和集聚區為重點,構建“一區兩帶四板塊”新格局。一區———中原歷史文化旅游區兩帶———黃河旅游帶、南水北調中線旅游帶四板塊———文化旅游體驗、都市觀光休閑、山地休閑度假、鄉村旅游Documentnumber8最新旅游地產項目前期策劃提報第8頁政府政策環境，河南省接待海內外游客4億人次，其中境外游客370萬人次，省外境外游客占游客總人數二分之一以上；旅游總收入4800億元，相當于本省同期GDP13%左右。“十二五”時期本省旅游發展指標體系表經濟指標境內外游客接待量境外游客370萬人次境內游客3.97億人次旅游業總收入4800億元產業指標旅游產業增加值

占服務業增加值15％社會指標城鎮平均出游2次以上旅游消費占居民消費比重10％以上旅游從業人數200萬人帶動關聯就業1000萬人3:河南省“十二五”旅游產業發展規劃——目標Documentnumber9最新旅游地產項目前期策劃提報第9頁政府政策環境5:河南省“十二五”旅游產業發展規劃——摘要依據《河南省“十二五”旅游產業發展規劃》，欒川是全省旅游產業重點培育區，依靠良好自然人文旅游資源將成為旅游示范縣《河南省“十二五”旅游產業發展規劃》與欒川相關部分摘要工作目標：創建一批旅游示范縣和特色旅游村鎮。將登封、欒川、南召、舞鋼、輝縣、沁陽、修武、西峽、鄢陵、淮陽等培育成為全省旅游產業重點增加區域,培育10個國家旅游示范縣。山地休閑度假板塊：以伏牛山為中心,南太行、桐柏—大別山為兩翼，將伏牛山、南太行打造成為我國著名山地度假品牌。山水度假旅游目標地：重點建設黃河小浪底、堯山—大佛、雞公山、南灣湖、老界嶺、白云山、蓮花溫泉—五朵山、重渡溝等一批山水度假旅游區,打造集觀光度假、戶外運動、自助旅行、休閑養生等于一體在國內外享受較高著名度山水度假旅游目標地。伏牛山旅游度假區：整合以西峽、內鄉、南召、嵩縣、欒川為主體伏牛山世界地質公園生態景觀資源,以嵩縣、欒川、盧氏為主體伏牛山北麓,伏牛山北麓區域重點培育高山森林度假、道教休閑體驗、山地運動、山鄉農家休閑等產業。整合大伏牛山地域漂流資源,打造國內一流山地漂流品牌。建設堯山—大佛、老界嶺、白云山、蓮花溫泉—五朵山、重渡溝等旅游度假區。Documentnumber10最新旅游地產項目前期策劃提報第10頁交通地理環境1：洛欒高速介紹洛欒高速公路是連接古都洛陽和旅游名城欒川之間“高速經濟通道”。洛欒高速全長129.239公里，其中洛嵩段全長62.699公里，嵩欒段全長66.54公里。洛欒高速與區域內洛陽繞城高速公路、連霍高速公路、鄭少洛高速公路、二廣高速公路互聯成網，與多條省道、縣道相連接，有效補充和完善了洛陽地域高速公路網絡，拉動豫西南山區區域經濟快速發展，對促進豫西南地域旅游資源、礦產資源等相關產業快速發展以及對改進和提升沿線人民群眾生產生活水平都含有主要意義。洛欒高速沿途經過主要城市自北至南有：洛陽市、洛龍區、伊川縣、嵩縣、欒川縣等。最新旅游地產項目前期策劃提報第11頁交通地理環境2：洛欒高速與旅游經濟發展一洛欒高速底通車之后，欒川旅游也將隨之進入“高速時代”。先前欒川旅游市場半徑可覆蓋至周圍近600公里，能覆蓋太原、西安、石家莊等省會城市，每年游客總人數可到達790余萬人次。高速公路通車之后，市場半徑最少會到達1000公里，就能覆蓋南京、武漢、合肥等地，省外游客數量會大幅度上漲。拉近與中心城市距離，也就拉近了欒川與游客距離。每年欒川自駕游游客能占到全部游客60%，“交通條件改進后最少能到達70%。”人來了，欒川經濟就發展起來了。

最新旅游地產項目前期策劃提報第12頁交通地理環境Documentnumber13洛欒高速有著指標性意義，洛欒高速將帶動更多中遠途游客進入，自駕游客群覆蓋華中、華北、華東地域。配合以洛陽機場，客群覆蓋范圍延伸至全國，港澳臺，乃至海外。2：洛欒高速與旅游經濟發展二最新旅游地產項目前期策劃提報第13頁交通環境設施3：本項目地理交通區位一本項目屬于重渡溝風景區景觀帶和必經之地本項目本項目地處洛欒高速重渡溝站高速出入口往西500米處，宗地南側緊鄰洛欒高速（西至縣城方向），宗地往東區域有一處小山嶺，形似鯉魚，俗稱“魚嶺”，宗地以北一路之隔則是幾百戶民居組成村落，往北至重渡溝風景區（距離重渡溝風景區約10分鐘車程）。Documentnumber14最新旅游地產項目前期策劃提報第14頁交通環境設施3：本項目地理交通區位二本項目輻射八大省會城市依靠良好交通，本項目憑借重渡溝豐富景觀資源，能夠輻射八大省會城市，分別是：鄭州、西安、太原、北京、濟南、南京、合肥、武漢。Documentnumber15最新旅游地產項目前期策劃提報第15頁交通環境設施3：本項目地理交通區位三洛欒高速、連霍高速及國省縣級公路，形成四通八達交通網Documentnumber16最新旅游地產項目前期策劃提報第16頁旅游市場經濟環境國內旅游市場業正在順應這種歷史性轉變，詳細講是從觀光旅游形態向休閑度假旅游形態轉變特點是旅游產品升級觀光旅游→休閑旅游→度假旅游背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內旅游需求增長久，此時旅游形態主要是觀光旅游；當人均GDP達到2000—3000美元，旅游形態開始向休閑旅游轉化，進入出國旅游增長久；當人均GDP達到3000—5000美元，旅游形態開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟度假經濟時期。1:國內旅游地產發展——旅游渡假地產，下一個增長久Documentnumber17最新旅游地產項目前期策劃提報第17頁旅游市場經濟環境

2:河南省旅游經濟發展河南省經濟發展和居民收入增加，促進了旅游業大發展發繁榮。河南省旅游業增加快速，高于全國水平。—年接待游客以每年0.5億次增加，旅游收入以每年500億元增加。—河南省GDP與居民收入時間GDP（億元）城鎮居民收入（元）農村居民收入（元）272321800065002981020443752533250222838202—河南省接待游客與旅游收入時間接待游客（億人次）旅游收入（億元）3.072802.063.633283.554.13863Documentnumber18最新旅游地產項目前期策劃提報第18頁旅游市場經濟環境3:洛陽旅游經濟發展洛陽經濟發展和居民收入增加，促進了旅游業大發展發繁榮。2011--年接待游客以每年近1000萬人次增加。2011--年旅游收入比旅游收入增加了137.02億元。—洛陽市GDP與居民收入時間GDP（億元）城鎮居民收入（元）農村居民收入（元）27173682230012263677773331249008555—洛陽市接待游客與旅游收入時間接待游客（萬人次）入境游客（萬人次）國內游客（萬人次）旅游收入（億元）6870536817348776561.287703.72402.748608.0570.058538485.02Documentnumber19最新旅游地產項目前期策劃提報第19頁旅游市場經濟環境4:欒川縣旅游經濟發展----至旅游發展情況欒川經濟發展和居民收入增加，促進了旅游業快速發展。--接待游客數量和收入展現雙增加趨勢。--接待游客以每年近100萬人次增加。--旅游收入以每年5億元增加。—欒川縣GDP與居民收入時間GDP（億元）城鎮居民收入（元）農村居民收入（元）142144254700169167625738159187756770—欒川縣接待游客與旅游收入時間接待游客（萬人次）旅游收入（億元）68125.979030.787837.15Documentnumber20最新旅游地產項目前期策劃提報第20頁Documentnumber21底洛欒高速全線通車以來，欒川游客人數同比有較大幅度提升。年一季度游人數同比增加了26%，旅游人數增加帶動了各項業務收入快速增加，從而使得營業收入到達了2860萬元，同比增幅到達37.2%旅游市場經濟環境5:交通發展與旅游經濟相互扶持最新旅游地產項目前期策劃提報第21頁Documentnumber22旅游市場經濟環境

6:國內旅游地產發展----旅游地產是未來發展熱點在時下住宅地產被調控，商業地產仍處于“商住倒掛”泥潭之際，旅游地產或是調控背景下地產商們另一個可選之路任志強曾直言：“伴隨中國旅游從觀光旅游向度假旅游發展，繼住宅、商業地產開發燒潮之后，旅游地產將會成為市場下一個熱點。”“中國當前已經進入休閑旅游地產時代。”北京大學旅游研究與規劃中心主任、教授吳必虎稱，依據教授預測，人類將會進入到一個休閑時代。中國房地產協會副會長朱中一表示：在一些省市制訂“十二五”規劃中，已經有27個省區市把旅游業作為支柱產業或者第三產業當中領頭產業，這說明各地對這項工作非常重視。最新旅游地產項目前期策劃提報第22頁本章總結中國旅游地產處于起步階段，河南省旅游產業發展迅猛，欒川旅游產業發展潛力巨大經濟快速發展，為旅游業發展提供了動力；旅游業也促進了經濟發展。河南省旅游產業發展迅猛，高于全國水平。洛陽作為旅游大市，是河南省乃至全國著名旅游勝地。“欒川模式”一改傳統思維模式，用科學發展觀，重新主導欒川經濟發展方向。欒川擁有豐富旅游資源，“全景欒川”提出讓欒川旅游經濟未來發展潛力巨大。《河南省“十二五”旅游產業發展規劃》為全省旅游產業發展提供了政策支持，也為欒川旅游業大發展提供了新動力。本項目作為欒川重渡溝景區，依靠國內旅游業良好形勢，未來發展潛力不可限量。Documentnumber23最新旅游地產項目前期策劃提報第23頁Part

1認知篇發展環境存在問題客群分析Documentnumber24最新旅游地產項目前期策劃提報第24頁項目存在問題1：項目現實狀況：高低不平、存在林木、民房、耕地等Documentnumber25最新旅游地產項目前期策劃提報第25頁項目存在問題2:項目開發難點一難點1：區域荒涼，認知度低本項目距離重渡溝景區10分鐘車程，當前該區域較荒涼，短時間內難在消費者心中激起置業熱情。難點2：不是凈地，拆遷麻煩地塊上存在建筑物、林木等，加上村民受其它富裕起來村莊影響及村民素質高低，拆遷存在一定難度。難點3：原始資源，利用困難地塊周圍存在廟宇、古樹等，怎樣將地塊原始資源、植被、生態等于項目互利共存，而且與重渡溝風景區相協調，從而實現可連續發展難點4：淡季經營，存在難度度假地產（尤其是遠離城市區域）物業是需要經營，怎樣確保經營業績是最大難題，經營難度最終都表現在淡季經營上。所以，在項目之初，就必須充分考慮到淡季經營問題，尤其在旅游設施規劃上，要有足夠設施和投入，讓淡季不淡。Documentnumber26最新旅游地產項目前期策劃提報第26頁項目存在問題3:項目周圍競爭對手競品：當前欒川已經有九龍山溫泉、老君山、雞冠洞等景區度假地產開發會影響本項目標銷售Documentnumber27最新旅游地產項目前期策劃提報第27頁項目存在問題3:問題處理之道一本項目難點開發實質是：旅游區非成熟景觀區項目怎樣開發？開發難點處理之道借勢：借政府之手，借百姓之力，借重渡溝之景，經過產品規劃及景觀打造，融于當地，融于景區造景：利用古樹、古廟、魚嶺等制造人文景觀，吸引關注度，提升著名度。創新：處理淡季經營主要方式有：大型活動、會議和培訓。Documentnumber28最新旅游地產項目前期策劃提報第28頁項目存在問題3:問題處理之道二五大開發策略實現本項目成功開發策略1：景區借勢項目屬于重渡溝景區邊緣，要主動向重渡溝景區“靠”，分享其成熟區品牌價值策略2：資源嫁接深入挖掘重渡溝農耕文化、自然景觀價值，將文化價值嫁接到項目，吸引游客。策略3：巧用地貌項目含有山地景觀資源，統籌規劃合理布局，保護資源和項目創新結合，項目易產生層次感。策略4：規劃上更多功效賦予住宅旅游性、休閑性，使業主生活愈加豐富多彩，使住宅成為多功效生活載體。策略5：較高附加值創新產品、提升附加值，提供一站式生態旅居功效，強化產品私密性、尊崇性。Documentnumber29最新旅游地產項目前期策劃提報第29頁機會：河南省十二五旅游規劃提出大力發展欒川和重渡溝。政策：欒川政府提出全景欒川理念，有利于重渡溝景區發展產品：市場上缺乏合理度假產品，存在市場空白點機遇Opportunity資金：旅游地產開發，前期需要大量資金競品：九龍山、老君山、雞冠洞等景區度假地產開發會影響本項目標銷售威脅Threat優勢

Strength交通：緊鄰洛欒高速重渡溝站出入口，交通便利地段：地處洛欒高速重渡溝站高速出入口往西500米處，是來往欒川縣城和重渡溝風景區必經之地，區域地理位置十分優越景區：距離重渡溝景區10分鐘車程地塊：地塊只有百畝，面積不大拆遷：地塊內部存在大量民房、菜地、樹林，拆遷

不方便地差：地塊有高低落差，平整土地成本增加區域：距離重渡溝風景區步行距離較遠，客戶存在認知抗性劣勢

WeaknessDocumentnumber30項目SWOT分析最新旅游地產項目前期策劃提報第30頁Part

1認知篇發展環境存在問題客群分析Documentnumber31最新旅游地產項目前期策劃提報第31頁項目客群分析買它，能代表什么？身份和地位象征人生價值表達少數高富人士所占有去那玩，能代表什么？中高檔消費場所，富人行為度假與養生結合能夠休閑,能夠私有一誰會買本項目產品？Documentnumber32最新旅游地產項目前期策劃提報第32頁項目客群分析二客群起源本項目標目標客群主要來自以欒川為中心周圍縣市。如欒川、盧氏、靈寶、洛寧、嵩縣等縣級市以及三門峽、南陽、平頂山、洛陽、鄭州等地級市。Documentnumber33最新旅游地產項目前期策劃提報第33頁項目客群分析非體力勞動者，主要是:大中型私營業主，企業高層管理者大學教授、藝術從業者、律師、醫生等知識分子政府機關高級領導三客群職業Documentnumber34最新旅游地產項目前期策劃提報第34頁項目客群分析四客群消費特征不考究性價比，考究性能比。區域中消費者普通不很關心價格，但很關心產品品質及功效。需要絕對私密性。消費者非常獨立，所以對產品私密性要求很高，其較重視產品個性，喜歡獨一無二、惟我獨尊感覺。不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。崇尚自然、原生態，追求靜雅。追求健康，知道享受生活。Documentnumber35最新旅游地產項目前期策劃提報第35頁項目客群分析五客群心理需求享受恬靜、舒適、高尚居住生活對獨特、稀缺自然財富領先占有安逸性、私密性高度私人家庭享受和社交需求對生理、心理健康、安全重視與要求獨特價值觀及生活哲學高度契合客群心理Documentnumber36最新旅游地產項目前期策劃提報第36頁六客群置業需求休閑度假型心理：中產階層壓力越來越大，傳統觀光旅游必定被度假旅游所取代。投資型心理：旅游地產依賴優美自然環境和土地，而這些自然環境和土地伴隨著名度升高會升值。炫耀型心理：經過入住這些稀缺不可再生環境中，取得一個炫耀性滿足感。未來養老型心理：退休后居住在風景優美小鎮比大城市更能確保健康。商務交際型心理：商務談判假如放在風景優美別墅更能使談判雙方放松，到達增加成功機遇目標。禮品型心理：伴隨經濟發展，旅游度假成為一個時尚，旅游房產也將成為一個禮品。客群置業需求主要用于投資和自住項目客群分析Documentnumber37最新旅游地產項目前期策劃提報第37頁項目客群分析七客群度假習慣5+2模式：5天工作在市區，2天大休在郊區。11+1模式：11個月在大城市工作，1個月長假（元旦、春節、“五一”、國慶這四面加起來，差不多一個月）跑到另外一個城市休閑。Documentnumber38最新旅游地產項目前期策劃提報第38頁七客群定位他們渴望回歸自然理念健康生活方式放松心靈屬地自由居住體驗有錢、有閑上層消費者項目客群分析Documentnumber39最新旅游地產項目前期策劃提報第39頁Part

2案例篇Documentnumber40案例介紹經驗借鑒最新旅游地產項目前期策劃提報第40頁【1】中國最美最奢華休閑度假酒店麗江悅榕莊以全球高端人群為目標客戶，提供集休閑、度假、商務、體驗為一體中國最美最奢華休閑度假酒店案例介紹Documentnumber41最新旅游地產項目前期策劃提報第41頁案例介紹發展條件麗江悅榕莊麗江悅榕莊主要發展條件休閑產業快速增加旅游形式從觀光型向休閑、度假、商務型轉變麗江高端客群增多中國成為世界舞臺中心，受到全球關注，國外游客對中國越發感興趣豐富旅游、人文資源項目周圍香格里拉、玉龍雪山美景和麗江風情為項目提供了豐富文化內涵麗江旅游資源基本能適應客人來休閑、度假、商務、旅游和探險需求條件成功度假品牌悅榕莊作為悅榕集團頂級度假酒店品牌已得到世界認可馬爾代夫、普吉島等海濱度假勝地悅榕莊酒店為麗江酒店作了品質保障悅榕莊客戶會為項目提供了豐富客源政府大力支持麗江市政府全力支持旅游產業發展、升級在政府支持發展下，麗江已成為中國休閑旅游度假理想之地，產業基礎雄厚，城市發展需要提升品位Documentnumber42最新旅游地產項目前期策劃提報第42頁案例介紹規劃理念以麗江古城建筑格調融合五星級當代化酒店設施，營造優雅浪漫度假格調，讓客人沉醉在歡愉中，離開時候確保得到“元氣”補充。

麗江悅榕莊Documentnumber43最新旅游地產項目前期策劃提報第43頁案例介紹運作模式頂級度假酒店品牌導入，占領中國頂級休閑度假酒店地位，形成品牌影響力，后期開發推出產權式酒店。世界頂級酒店品牌導入打造中國頂級休閑度假酒店地產項目開發悅榕莊國際頂級度假酒店品牌馬爾代夫、普吉島等海濱度假勝地悅榕莊酒店形象招牌中國國內頂級度假酒店花園式別墅酒店室外溫水按摩浴池、私人泳池、護療亭麗江悅榕Spa會所等二期產權式酒店別墅開發（麗江悅榕莊二期將推出產權式酒店）麗江悅榕莊Documentnumber44最新旅游地產項目前期策劃提報第44頁案例介紹【2】長三角地域綜合性純休閑度假小區項目區位溫泉1858，位于蘇州市太湖國家旅游度假區，處于太湖新規劃關鍵區域，緊鄰太湖湖岸，是蘇州乃至長三角地域最理想休閑旅游區域之一。溫泉1858Documentnumber45最新旅游地產項目前期策劃提報第45頁案例介紹溫泉1858整體規劃項目整體建筑格調以中式為主，規劃開發度假別墅、酒店式公寓、產權式酒店、五星級度假酒店以及水上運動項目，打造休閑度假小區。項目經濟指標總占地：12萬平方米總建筑面積：約9.6萬綜合容積率：0.8度假別墅酒店式公寓產權式酒店五星級度假酒店Documentnumber46最新旅游地產項目前期策劃提報第46頁案例介紹溫泉1858建筑設計規劃－文化與建筑結合，是溫泉1858關鍵規劃理念。利用“合院”和“天井”空間形態，將江南獨特蘇派建筑、院落文化、傳統村落，都融入到整個小區規劃中，讓生活回歸本質。Documentnumber47最新旅游地產項目前期策劃提報第47頁案例介紹功效設置度假村主要設施周圍配套設施五星級度假酒店溫泉水上運動度假居所五星級度假酒店溫泉度假商業水街太湖國際高爾夫俱樂部水星游艇俱樂部太湖、新天地生態公園吳宮校戰紀念園主題娛樂中心中信文化論壇休閑度假健康度假娛樂運動居住體驗休閑度假健康度假娛樂運動文化體驗自然體驗生態體驗商務度假功效匹配純休閑度假小區休閑度假群獨享尊貴分享太湖溫泉1858Documentnumber48最新旅游地產項目前期策劃提報第48頁案例介紹【3】千島湖內頂級大型度假酒店公寓群總體定位認為消費者提供“享受另一個人生”為目標，在當前國家最大森林公園千島湖內，打造一個真正頂級大型度假酒店公寓群綠城千島湖度假公寓Documentnumber49最新旅游地產項目前期策劃提報第49頁案例介紹項目區位綠城?千島湖度假公寓位于淳安千島湖鎮東北部，是千島湖景區內極具稀缺性西、北、南三面臨湖優質地塊。千島湖位于浙江省杭州西郊淳安縣境內，地處長江三角洲腹地，被稱為是上海和杭州“后花園”。綠城千島湖度假公寓Documentnumber50最新旅游地產項目前期策劃提報第50頁案例介紹整體規劃項目占地13.8萬平方米，總建筑面積近30萬平方米，由八座小高層、高層建筑組成，建成后將是華東地域，乃至全國首屈一指世界級大型休閑度假物業集合體。與國際頂尖度假酒店管理集團喜來登聯手打造精裝修度假公寓；整個度假建筑群更包含了超出30000平方米度假配套區以及大面積水上運動區；整合了游艇俱樂部等多項頂級度假設施。房型設置：一房70-120平方米二房175-200平方米三房350-430平方米少許帶私家游泳池豪華別墅戶型綠城千島湖度假公寓Documentnumber51最新旅游地產項目前期策劃提報第51頁案例介紹功效設置五星級度假酒店度假公寓游艇俱樂部水上娛樂區休閑娛樂中心-健身中心、醫療保健、乒乓球室、桌球室、棋牌室、室內游泳池、水療(SPA)、足療等等設施精品商業街千島湖國家森林公園項目主要設施休閑度假健康度假娛樂運動文化體驗自然體驗生態體驗商務度假居住體驗功效匹配功效豐富、自成體系大型休閑度假綜合體綠城千島湖度假公寓Documentnumber52最新旅游地產項目前期策劃提報第52頁Part

2案例篇Documentnumber53案例介紹經驗借鑒最新旅游地產項目前期策劃提報第53頁經驗借鑒項目名稱深圳華僑城產品特點主題公園、酒店、商業、休閑度假、高尚居住等配套設施.對于本項目標機會點1.主題公園帶感人氣.2.項目設置威尼斯水景主題酒店3.高尚居住區成為利潤收益暴發點項目名稱芙蓉古城產品特點以川西文化為靈魂，開發休閑度假旅游，進而開發高檔旅游地產對于本項目標機會點1.特色休閑餐飲街、手工藝品街、商業購物街2.生態豪華會所、星級賓館、博物館3.打造中國各地民居格調形式高端物業項目名稱李公堤產品特色依靠國內最大城市內陸湖——金雞湖、打造國際風情商業水街、濱湖休閑娛樂時尚特區、休閑商務領地等高尚休閑娛樂配套對于本項目標機會點1.開放式商業休閑水街2..依靠金雞湖資源打造休閑度假區3.項目設置精英企業會所、商務會館，精品酒店突出商務休閑功效4.針對青年白領特色業態（如豪華KTV、迪廳）借鑒價值1、開放式商業休閑風情街（包含特色餐飲、商業購物等）2、配套精英會所、商務會館突出商務休閑功效3、特色民俗文化小區，農家樂果園采摘，魚塘釣魚等以積聚人氣旅游休閑地產，產品價值借鑒Documentnumber54最新旅游地產項目前期策劃提報第54頁經驗借鑒項目名稱綠城千島湖度假公寓產品特色內部高爾夫果嶺島,三座主題會所,一對一英式管家服務.對于本項目標機會點1.大面積水上休閑區；整合了游艇俱樂部等多項頂級度假設施2.喜來登酒店管理企業+精裝修酒店公寓項目名稱溫泉1858(蘇州環太湖)產品特點中式格調聯排別墅,溫泉入戶,豪華酒店配套.大型水上運動等對于本項目標機會點1.項目設置國際豪華酒店,2.依靠陽澄湖資源打造休閑度假區項目名稱富春山居產品特色依靠度假酒店、私人別墅、高爾夫球俱樂部、富春閣周圍等高尚休閑娛樂配套對于本項目標機會點1.與高爾夫球場聯動形成高擋別墅區.2..專屬設計師

Jean-

Michel

Gathy

規劃重現中國南宋建筑格調3.項目設置國際豪華酒店,產品價值借鑒1、精品酒店公寓2、打造濱湖休閑區3、打造高檔別墅區度假產品，價值借鑒成功項目經驗一致趨同都說明本項當前期酒店公寓及別墅先行是正確選擇，但旅游地產其基礎依然在于當地旅游業發達與認可Documentnumber55最新旅游地產項目前期策劃提報第55頁Part

3產品篇Documentnumber56產品開發產品主體與配套價值提升最新旅游地產項目前期策劃提報第56頁產品開發【1】依據旅游地產功效開發模式本項目屬于旅游度假地產和旅游住宅地產類型概念描述特點經典案例是否適合本項目旅游景點地產在旅游區內為游客旅行活動提供各種觀光、體閑娛樂非住宿型建筑物及關聯空間。增加景區游覽內容，提升游客游覽興趣，進而間接提升其它旅游地產價值。上海新天地、宋城集團宋城主題公園等×旅游商務地產在旅游區或旅游區旁邊提供旅游服務商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間。以旅游接待為目標自營式酒(飯)店以及與旅游相關寫字樓等均屬這類。海南博鏊等×旅游度假地產為游客或度假者提供、直接用于旅游休閑度假居住各種度假型建筑物及關聯空間。多建在大中城市遠郊或遠離大中城市著名風景區附近，或建在旅游資源突出旅游目標地城市。依靠現有旅游資源，投入休閑度假設施建設，大力營造旅游度假氣氛。佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍天、千島度假村√旅游住宅地產與旅游區高度關聯各種住宅建筑物及關聯空間。提供“第二居所”為主要目標，依靠旅游資源、提升住宅環境品質，增加休閑功效，提升生活質量。杭州宋城山地別墅等√最新旅游地產項目前期策劃提報第57頁產品開發資源類型關鍵產品經典案例是否適合本項目濱湖類酒店、別墅、公寓、游艇千島湖開元度假村、綠城千島湖度假公寓√濱海類酒店、別墅、公寓、高爾夫、游艇半山半島、雅居樂清水灣×溫泉類酒店、別墅、公寓、休閑養生項目九華山莊溫泉度假酒店、中山溫泉賓館×高爾夫高爾夫球場、酒店、別墅等深圳觀瀾湖高爾夫小區、南京中山國際高爾夫×【1】依據旅游地產功效開發模式本項目屬于旅游度假地產和旅游住宅地產最新旅游地產項目前期策劃提報第58頁產品開發【2】開發理念城市新休閑主義

UrbanNewLeisureDoctrine當中國人均ＧＤＰ已超出了１０００美元時當一個城市私人汽車擁有量突破２００萬輛時候休閑早已經成為城市主流人群一個生活狀態，一個方式，一個追求目標主張——舊生活坍毀，新主義完工風范——與休閑互動優生哲學氣質——描摹生活細節之美高度——一座城市超越與升華境界——其終止，是將不一樣趨于一致Documentnumber59最新旅游地產項目前期策劃提報第59頁欒川重渡溝墅苑休閑度假山莊六星級度假區內，服務于峰層人群集居住·旅游·休閑·度假、療養為一體高尚地產Documentnumber60產品開發【2】開發理念最新旅游地產項目前期策劃提報第60頁Part

3產品篇Documentnumber61產品開發產品主體與配套提議產品價值提升最新旅游地產項目前期策劃提報第61頁產品主體與配套提議【1】建筑格調提議：與自然相融，表達休閑特色格調一：北美格調北美地處溫帶，北美森林瀑布雄偉壯麗，北美格調也表達了北美格調別墅色彩豐富，線條流暢，簡單大方，處處表達著美國文化追求活力和力量自由性和開放性，愈加充分地表現了對自然和人性尊重，格調二：托斯卡納格調低錯落層面，凹凸有致墻體，以及用天然材料，如石灰、木頭和灰泥勾勒出來外墻是這類建筑經典特征，斑駁不勻墻壁，深綠色百葉窗，褐紅色陶瓦屋頂也是這類建筑標志。格調三：中式古典格調制式門樓、帶有傳統花窗圍墻、傳統民居屋頂、略帶弧度屋脊、灰色為主墻面等傳統住宅經典符號，明確表達著中式宅院格調。中式古典格調主要特征：【特征】1、北京四合院式灰色坡屋頂。2、筒子瓦及一定高度院墻圍合方式。3、院落式或園林式布局。4、材質多項選擇取地域色彩濃厚灰磚。。從資源特點出發，演繹建筑格調從項目環境自然資源為出發點，強調格調與森林、氣候、景觀相融合，使項目建筑格調與自然友好共生。本項目旅游度假、山景坡地兩大特征，周圍森林貌密、湖水清澈。最新旅游地產項目前期策劃提報第62頁產品主體與配套提議【2】產品提議：

度假物業與普通居家物業不一樣特征表達度假物業和居家物業戶型沒有絕對嚴格意義上區分，度假物業只是需要在一些關鍵節點上強化即可。區分于傳統物業使用上特異化舒適性提升，與外部景觀搭接與可達性，是度假物業追求基本性標準空間尺度感大渙散空間，少隔斷；強調灰空間利用功效分區顯著，空間區隔多；灰空間較少利用空間布局重視公共空間與臥室區隔，強調多套間和私密性強調主臥套間設計動線設計開放共享，動線豐富動靜分區，互不干擾功效導向弱化部分生活功效，別墅尤其強調室外功效突出居家使用空間趣點營造強調景觀與采光：觀景陽臺，大面積窗戶弱于度假物業要求度假物業居家物業Documentnumber63最新旅游地產項目前期策劃提報第63頁產品主體與配套提議【2】產品提議：

四大標準產品提議標準1：豐富產品線，追求產品多樣化，滿足中上層人士多元需求產品提議標準2：控制戶型面積，保持市場競爭力產品提議標準3：戶型強調舒適休閑、突顯個人空間，追求高價值產品提議標準4：面積適中，不宜過大，總價得到合理控制，適當提升單價，提升銷售利潤。主體類產品度假別墅電梯洋房（小高層）酒店公寓產品提議配套類產品商業街商務會所旅游接待中心民俗特色農家樂Documentnumber64最新旅游地產項目前期策劃提報第64頁產品主體與配套提議產品構思產品形態單位面積（㎡）百分比主體多層洋房電梯小高層80-12050%別墅獨棟200-26010%聯排180-20010%度假公寓高層酒店式公寓40-7030%總計40-260

100.00%Documentnumber65【2】產品提議：

主體類別所以在各類產品面積段控制上，其實也能夠是多樣化靈活組合滿足不一樣需求最新旅游地產項目前期策劃提報第65頁產品主體與配套提議【2】產品提議：

度假別墅度假別墅提議尺度舒適感私密性觀景性灰空間利用交織排布分區設置贈予庭院、露臺大面積落地窗挑空處理大尺度開放空間豪華主衛系統大橫廳設計多套間設計Documentnumber66最新旅游地產項目前期策劃提報第66頁項目定位置身大自然中享受空氣、陽光、流水、鄉村、原野所帶來氣息單位面積：180－260平方米/套建筑立面：歐式或中式格調定位：奢華享受，融于自然Documentnumber67【2】產品提議：度假別墅最新旅游地產項目前期策劃提報第67頁產品主體與配套提議【2】產品提議度假別墅:A尺度舒適感盡可能不用隔墻，部分室內功效空間融合或簡化，增強空間尺度感局部采取挑空處理增強了空間尺度改變感，強化采光性能，增添了情趣性Documentnumber68最新旅游地產項目前期策劃提報第68頁產品主體與配套提議【2】產品提議度假別墅:A尺度舒適感起居廳、餐廳及廚房并排布置，兩層通高，空間恢宏Documentnumber69最新旅游地產項目前期策劃提報第69頁產品主體與配套提議【2】產品提議度假別墅:B私密性多套間設計和豪華舒適主臥共同組成生活空間，極大表達度假生活舒適享受麓山國際別墅二層三層步入三層下至花園次臥1次臥3次臥3主臥觀瀾高爾夫別墅二層生活空間多套件設計，確保了生活私密和便利；每個套間都有步入式露臺或陽臺，增添舒適度和情趣性；放大主臥衛浴空間，景觀浴室和衛生間是對度假生活舒適度提升。Documentnumber70最新旅游地產項目前期策劃提報第70頁產品主體與配套提議【2】產品提議度假別墅:B私密性建筑主體采取分離式設計，相互之間經過連廊或泳池相互連接，確保主、客、傭人活動空間相互不干擾，實現完全主客分區、動靜分區主人活動區客人活動區公共活動區保姆活動區一層二層一層二層Documentnumber71最新旅游地產項目前期策劃提報第71頁產品主體與配套提議【2】產品提議度假別墅:C觀景性贈予大露臺，整合戶外景觀資源增加度假情趣，同時增加采光、通風性大面積觀景露臺，滿足景觀觀賞要求，放大產品優勢大露臺能夠增加情趣觀景活動空間露臺、陽臺實現觀景同時，也是贈予面積慣用伎倆，有利于提升項目性價比Documentnumber72最新旅游地產項目前期策劃提報第72頁產品主體與配套提議【2】產品提議度假別墅:C觀景性以大面積落地窗，強調景觀視野開放，滿足采光與空間通透要求充分利用落地窗開放式空間營造感、同時增加采光與通透利用大面積落地窗，增大景觀面，最大化實現與景觀連接Documentnumber73最新旅游地產項目前期策劃提報第73頁產品主體與配套提議【2】產品提議度假別墅:D亮點設計1、無界限，越奢華越簡單——大開間、大尺度、大面寬、大贈予空間2、通透留白，超大陽臺創造“空間之肺”3、圍合環視，空中花園，屋頂泳池，戶戶不一樣觀景角度Documentnumber74最新旅游地產項目前期策劃提報第74頁項目定位面向大眾快速去化物業——墅景度假酒店公寓單位面積：40－70平方米/套建筑立面：簡練明快定位：便捷，舒適Documentnumber75【2】產品提議酒店公寓:A格局最新旅游地產項目前期策劃提報第75頁產品主體與配套提議【2】產品提議酒店公寓:A格局戶型以精裝修為主，設計酒店化，弱化功效齊備，強化空間舒適，增加景觀視野購房者以投資為主，普通不會在公寓中長久居住，所以普通開發商都會選擇以精裝形式把房子交給購房者，做到拎包入住，并便于后期經營出租。酒店公寓是給人們在度假旅游時提供居住服務項目，則舒適度是產品首先要考慮到。所以普通酒店公寓在戶型設計上采取酒店化設計，弱化廚房、儲備空間，強調臥室客廳舒適度和增加景觀視野Documentnumber76最新旅游地產項目前期策劃提報第76頁產品主體與配套提議【2】產品提議酒店公寓:B寬景觀景觀視野最正確位置可設少許觀景套房戶型，強化舒適度，弧形設計，彰顯度假氣氛設計上盡可能增大景觀面，減小進深，另外，盡可能降低空間分割，74平米一方一廳兩衛，充分表達度假產品舒適要求大面積觀景露臺，主臥與客廳直接與觀景臺連通，采光很好開放式西廚結合餐廳干濕分離洗手間強化臥房舒適與奢侈，強化主臥衛生間景觀大浴室觀景臺觀景臺Documentnumber77最新旅游地產項目前期策劃提報第77頁產品主體與配套提議【3】產品提議酒店公寓:C便利于私密兩房產品雙入口、全套間設計確保了各自生活便利性與私密性臥室套間設計，既方便度假生活，也確保臥室私密性主臥次臥主臥次臥雙鎖設計臥室1臥室2連廊主/次臥雙入口設計、臥室間用連廊連接，保持各自私密性Documentnumber78最新旅游地產項目前期策劃提報第78頁產品主體與配套提議【2】產品提議酒店公寓:D度假性衛生間可與洗浴分開，使浴室、陽臺全部觀海或酒店園林，增強度假氣氛露臺浴室衛生間Documentnumber79最新旅游地產項目前期策劃提報第79頁產品主體與配套提議【2】產品提議酒店公寓:E公寓返租銷售模式酒店公寓采取公寓返租銷售模式針對小戶型不長久居住客群特征，在客戶自愿條件下，能夠引入酒店式公寓銷售模式，將公寓返租給酒店，每年可享受30天無償入住外，還可擁有每年超高經營紅利目標----給到更多豐厚條件，吸引投資客好處----能夠大幅增提升開發商利潤。能夠達成快速銷售，大大縮短銷售周期，降低開發成本，是當前旅游地產營銷黃金模式。舉例：以戶型面積為50平米公寓為例，售價為3000元/㎡，總投入為15萬元，每年返租總房款10-12%%作為固定回報，則8-時間就可收回全部投資后坐享收益。Documentnumber80最新旅游地產項目前期策劃提報第80頁產品主體與配套提議【2】產品提議酒店公寓:E公寓返租銷售模式公寓面積在40-70平米，低總價，超高利用率，每套公寓售出后，若不長久居住，則可交回度假酒店管理，用作客房，業主每年還可享受部分分紅收益。Documentnumber81最新旅游地產項目前期策劃提報第81頁產品主體與配套提議【2】產品提議多層電梯洋房:格局Documentnumber82單位面積：80－120平方米/套建筑立面：歐式格調定位：低密度，高品質最新旅游地產項目前期策劃提報第82頁產品主體與配套提議【2】產品提議多層電梯洋房Documentnumber83內部格局分布，及投資理念與酒店公寓相同最新旅游地產項目前期策劃提報第83頁產品主體與配套提議會館主要功效：企業家總部同事員工聚會、同鄉會、商業聯盟聚會、名校校友、名流聚會場所商務合作交流場所會議召開Documentnumber84【3】配套提議：A商務會館最新旅游地產項目前期策劃提報第84頁產品主體與配套提議總體規劃面積在M2;分布項目入口;人工湖邊每個單位面積控制在800-1000M2;可暫時出租，亦可長久包租Documentnumber85【3】配套提議：A商務會館最新旅游地產項目前期策劃提報第85頁產品主體與配套提議會館外圍民俗文化主題景觀；內部庭院，突出中式水景營造特色；會館內部設置溫泉泳池，桑拿區等，滿足商務，會談，休閑功效；Documentnumber86【3】配套提議：A商務會館最新旅游地產項目前期策劃提報第86頁產品主體與配套提議重渡溝民俗文化商業街區；從洛欒高速下來至項目500米,商業街呈兩端布局.局部建筑拔高,突出建筑標志性；參考豫西民俗風情建筑為主題,商業與景觀相結合,設置各類民俗商品、旅游紀念品、餐飲等。Documentnumber87【3】配套提議：B重渡溝民俗文化商業街最新旅游地產項目前期策劃提報第87頁產品主體與配套提議“欒川豫西”窗口——民俗文化商業總建筑面積：5000平方米商業單體面積50－200平方米不定氣氛營造：欒川重渡溝新天地，熱鬧氣氛凸現業態提議：小型精品零售：當地土特產店、古玩店、書畫店等生活服務類：私房菜館、小吃等Documentnumber88【3】配套提議：B重渡溝民俗文化商業街最新旅游地產項目前期策劃提報第88頁產品主體與配套提議產品主體與配套提議【3】配套提議：C渡溝休閑度假山莊接待中心（銷售中心）接待中心為游客提供信息、咨詢、游程安排、講解、教育、休息等旅游設施和服務功效專門場所。向游客提供相關旅游和風景名勝區信息，同時提供必要服務和幫助，有些甚至包含住宿及娛樂設施。同時也是本項目投資銷售接待中心。Documentnumber89最新旅游地產項目前期策劃提報第89頁產品主體與配套提議產品主體與配套提議【3】配套提議：C渡溝休閑度假山莊接待中心（銷售中心）總體規劃面積在1000M2;分布項目入口處;高速公路入口處Documentnumber90最新旅游地產項目前期策劃提報第90頁產品主體與配套提議產品主體與配套提議【4】配套提議：D果園采摘、垂釣形式農家樂利用附近魚嶺梯田果樹采摘及人工湖魚塘垂釣方式農家樂服務提供一個回歸自然從而取得身心放松、愉悅精神休閑旅游方式。Documentnumber91最新旅游地產項目前期策劃提報第91頁產品主體與配套提議產品主體與配套提議Documentnumber92【5】主體及配套設施分布最新旅游地產項目前期策劃提報第92頁Part

3產品篇Documentnumber93產品開發產品主體與配套提議產品價值提升最新旅游地產項目前期策劃提報第93頁產品價值提升產品價值二次提升競爭策略關鍵：提升產品競爭力給消費者一個心動理由！Documentnumber94最新旅游地產項目前期策劃提報第94頁產品價值提升價值提升1:美化小區出入口美化小區入口：項目入口即使臨路，不過面寬較窄，不輕易引發注意，提議用巧妙設計、燈光或大規模景觀美化入口，更加好地展示項目高端小區形象。Documentnumber95最新旅游地產項目前期策劃提報第95頁產品價值提升

價值提升2:引入“全方位養生”理念引入專業醫療機構+國際養生機構，定期為業主進行養身保健服務，倡導本項目九大養生理念：【山林養生】+【飲食養生】+【文化養生】+【醫療養生】+【氣候養生】+【空氣養生】+【日光養生】+【山泉養生】+【翠竹養生】Documentnumber96最新旅游地產項目前期策劃提報第96頁產品價值提升價值提升3：嫁接古樹、古廟，魚嶺，制造文化景觀利用項目周圍古樹、古廟、魚嶺，制造人文景觀，吸引游客，提升項目著名度和價值Documentnumber97最新旅游地產項目前期策劃提報第97頁總結：游客旅游路線圖（合理安排游覽路線，經過塑造更多人文與自然景觀、休閑項目，讓旅客停留，深入提升項目價值。Documentnumber98下洛欒高速→旅游接待銷售中心→商業風情街→公寓酒店（項目本體）→古樹、古廟游覽→農家樂（人工湖垂釣、果園采摘）→公寓酒店→重渡溝最新旅游地產項目前期策劃提報第98頁總結：產業鏈定位一個關鍵體、四大產業系統、三項價值提升互動Documentnumber99景區旅游接待中心別墅，洋房，公寓農家樂果園、魚塘民俗商業風情街高檔商務會所美化社區入口理療設施養生服務文化景觀最新旅游地產項目前期策劃提報第99頁Part

4銷售篇Documentnumber100推售策略推廣方案營銷策略最新旅游地產項目前期策劃提報第100頁推售策略進行屢次少許認籌和開盤，連續制造市場聲音吸引各方關注，營造一房難求之勢，攬盡市場客戶。采取小步快跑策略，以小漲幅多頻次實現價格逐步抬升。推售策略1：長拳短打一房難求Documentnumber101最新旅游地產項目前期策劃提報第101頁推售策略利用度假別墅把項目形象與品質做高，塑造高端生活方式與品位；價格上以低開高走，成為區域內價格引領者。推售策略2：高預期低實現塑造高品質好價格Documentnumber102最新旅游地產項目前期策劃提報第102頁Part

4銷售篇Documentnumber103推售策略推廣方案營銷策略最新旅游地產項目前期策劃提報第103頁營銷策略營銷策略1【坐銷+行銷】旅游地產，守株待兔、等客上門注定要失敗主動出擊，開辟戰場向欒川縣出發，向洛陽進軍，向項目周圍縣市沖鋒，向鄭州前進（建立起鄭州、洛陽銷售咨詢點并逐步向周圍地市拓展）走進項目周圍3小時車程各個角落，深耕各個行業各個領域中高端客群資源……守株待兔注定失敗Documentnumber104最新旅游地產項目前期策劃提報第104頁營銷策略營銷策略2【事件營銷】策劃、組織新聞事件，名人效應，爭議熱點利用事件、新聞熱點，吸引眼球，炒熱景區和項目炒作項目，提升項目著名度吸引目標客群聚集項目，最終促成銷售營造有利于銷售新聞事件如項目新聞公布會、高峰論壇、舉行旅游節活動、成立青少年教育基地等等重磅炸彈比如：500歲古樹經考證是明太祖親手栽植、東漢光武帝字碑等Documentnumber105最新旅游地產項目前期策劃提報第105頁營銷策略營銷策略3【體驗式營銷】時尚大氣營銷中心、五星級服務標準可口飲料、優雅笑容、甜美聲音、靚麗顧問……精美家俱、多彩燈飾、翠綠植物……利用營銷中心、導視系統、樣板間、置業顧問、景觀示范區等讓客戶眼見為實組織潛在客戶體驗這里美景、飛瀑、翠竹、民俗、養生等休閑度假體驗打造視覺、味覺、嗅覺、觸覺、聽覺組成五味體驗營銷身臨其境親身體驗眼見為實Documentnumber106最新旅游地產項目前期策劃提報第106頁營銷策略營銷策略4【圈層營銷】高端人群影響永遠圈內大于圈外，本案必須進入金字塔尖人群小圈子經過成熟渠道（商會、豪車俱樂部、高檔會所、星級酒店客戶資源等）以獨特品牌形象、意趣活動、高素質sales直接接觸客戶走進他們圈子，融入他們圈子與他們做朋友，與他們把酒論道，與他們談文化，讓圈層營銷發揮到極致前期經過一對一圈層營銷，組團銷售，樹立項目標階層性、高端性為項目建立穩定資金鏈和良好形象和著名度打好堅實基礎高端場所交際花Documentnumber107最新旅游地產項目前期策劃提報第107頁營銷策略營銷策略5【政策營銷】利用全景欒川、重渡溝風景區等資源利用白皮書、專題DM、影視片等各種路徑和方法向客戶傳輸把政府利好政策，變成項目標銷售道具，促進項目標順利銷售主動參加政府組織各種對外推介活動拿來主義借力打力四兩撥千斤Documentnumber108最新旅游地產項目前期策劃提報第108頁Part

4銷售篇Documentnumber109推售策略推廣方案營銷策略最新旅游地產項目前期策劃提報第109頁推廣方案

本項目面對客戶分散，客層面窄，不過客戶層次高，所以我們推廣不宜走大眾傳輸路線，而要走小眾滲透方式。重點：窄眾滲透----提升傳輸有效性，實效促進項目銷售快速完成輔助：大眾傳輸----建立項目品牌形象，完成品牌著名度快速爆炸和活動信息通知推廣總策略Documentnumber110最新旅游地產項目前期策劃提報第110頁推廣方案推廣總綱

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