1、淺析工程造價(jià)控制論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程造價(jià)控制價(jià)值工程論文摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建立蓬勃開(kāi)展，工程造價(jià)的控制逐漸成為人們的話(huà)題。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，人們對(duì)工程造價(jià)的控制越來(lái)越嚴(yán)格，采取的手段也逐漸多樣化，如何使得工程造價(jià)降低，追求利潤(rùn)最大化和利益最大化，將成為整個(gè)工程相關(guān)行業(yè)的控制點(diǎn)。然而工程造價(jià)的控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，結(jié)合工程造價(jià)管理理論，闡述了工程造價(jià)控制的原理、運(yùn)用價(jià)值工程和技術(shù)經(jīng)濟(jì)理論，分別對(duì)工程決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工和開(kāi)工結(jié)算各階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)進(jìn)展了剖析，提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制的詳細(xì)措施。前言在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，求生存、求開(kāi)展是擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

2、業(yè)面前的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)要生存、要開(kāi)展，必須最大限度地進(jìn)步企業(yè)的投資收益。而企業(yè)進(jìn)步其收益的最主要的途徑理所當(dāng)然就是要降低工程本錢(qián)。一個(gè)工程的工程本錢(qián)牽涉到各個(gè)階段，故要降低工程本錢(qián)必須從工程決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工和開(kāi)工結(jié)算各階段對(duì)工程本錢(qián)進(jìn)展嚴(yán)格的控制。而要降低工程本錢(qián)，控制工程造價(jià)那么是關(guān)鍵。第1章正文一、工程造價(jià)控制的原理控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實(shí)現(xiàn)其目的，按照事先擬定的方案和標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)采用各種方法，對(duì)被控對(duì)象施行過(guò)程中發(fā)生的各種實(shí)際值與方案值進(jìn)展比照、檢查、監(jiān)視、引導(dǎo)和糾正的過(guò)程。它包括三個(gè)步驟：即確定目的標(biāo)準(zhǔn)、檢查施行狀態(tài)、糾正偏向。全過(guò)程控制分為三個(gè)階段：即

3、事前控制、事中控制、事后控制。三個(gè)階段應(yīng)以事前控制為主，即在工程投入階段就開(kāi)場(chǎng)，這樣可以起到事半功倍的效果。控制的狀態(tài)是動(dòng)態(tài)的，工程造價(jià)在整個(gè)施工過(guò)程中處于不確定狀態(tài)，如設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格漲跌、工資標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)械使用、費(fèi)率等的變化必然會(huì)影響到造價(jià)的變動(dòng)。只有開(kāi)工決算后才能最終確定工程的實(shí)際造價(jià)。工程造價(jià)的有效控制，是以合理確定為根底，有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于工程建立全過(guò)程的控制，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和開(kāi)工結(jié)算階段，把建立工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以?xún)?nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏向，以保證工程管理目的的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建立工程中能合理使用人力、物力、財(cái)力，獲得較好

4、的投資效益和社會(huì)效益。首先，要設(shè)置好各階段工程造價(jià)的控制目的，使其成為一個(gè)有機(jī)聯(lián)絡(luò)的整體，各階段目的互相制約、互相補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成工程造價(jià)控制的目的系統(tǒng)。目的設(shè)置既要有先進(jìn)性又要有實(shí)現(xiàn)的可能性，目的程度不能太低，也不可太高，要能激發(fā)執(zhí)行者的進(jìn)取心和充分發(fā)揮其工作才能，否那么工程造價(jià)控制將成為一紙空文。其次，在工程造價(jià)全過(guò)程控制中，必須重點(diǎn)突出。工程造價(jià)的控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。工程造價(jià)的控制要立足于事先控制，即主動(dòng)控制，也就是說(shuō)，工程造價(jià)控制，不僅要反映投資決策，反映設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，更要主動(dòng)地編制投資決策，影響設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，主動(dòng)地控制工程造價(jià)。二、工

5、程造價(jià)控制的措施(一)決策階段工程造價(jià)的控制工程造價(jià)確實(shí)定與控制貫穿于工程建立全過(guò)程，但決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)該工程的工程造價(jià)有得大影響，特別是建立標(biāo)準(zhǔn)程度確實(shí)定、建立地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)癬設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的上下。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在工程建立各大階段中，投資決策階段影響工程造價(jià)的程度最高，即到達(dá)80-90%。因此，正確的決策是控制工程造價(jià)的前提，決策階段工程決策的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的根底，直接影響著決策階段之后的各個(gè)建立階段工程造價(jià)確實(shí)定與控制是否科學(xué)、合理的問(wèn)題。1、編制投資估算的必要性投資估算是根本建立前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。是決策性的文件，它是研究、分析建立工程的經(jīng)濟(jì)

6、效果的重要根據(jù)。在可靠性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，估算就作為設(shè)計(jì)任務(wù)下達(dá)的投資限額，對(duì)初步設(shè)計(jì)概算起控制作用，并作為獎(jiǎng)金籌措及向銀行貸款的根據(jù)。因此，在經(jīng)濟(jì)工作中應(yīng)該實(shí)事求是的反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，反映建立地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，從估算開(kāi)場(chǎng)就要正確完好地反映工程工程的建立投資。2、投資估算必須是設(shè)計(jì)的真實(shí)反映在投資估算中，應(yīng)該實(shí)事求是的反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，這就要求設(shè)計(jì)人員從工程規(guī)模和工程內(nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖。主要工藝要進(jìn)展多方案比擬，方案要優(yōu)化，設(shè)計(jì)方案不僅技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理。所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建立方案的優(yōu)選開(kāi)場(chǎng)，就應(yīng)該浸透到設(shè)計(jì)的全過(guò)程中去，按照工程造價(jià)管理的原那么，合理預(yù)測(cè)投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化，盡可

7、能打足投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關(guān)鍵，也是下階段的重要根據(jù)。工程估算是工程決策的工具，是承包商加強(qiáng)本錢(qián)控制的根據(jù)。在決策階段，工程造價(jià)控制的內(nèi)容，一是合理確定工程的建立規(guī)模和建立程度，投資者是否有足夠的財(cái)務(wù)才能支付工程建立費(fèi)用，人力、設(shè)備是否能到達(dá)設(shè)計(jì)中的要求；二是合理選擇工程建立地點(diǎn)，地點(diǎn)好的房地產(chǎn)便于銷(xiāo)售，資金回收快，有利于企業(yè)的開(kāi)展；三是進(jìn)展可行性研究，編制投資估價(jià)，工程估價(jià)是制定投資方案、控制投資的有效工具，又是籌集建立資金、加強(qiáng)本錢(qián)控制和評(píng)價(jià)投資效益的根據(jù)。為做好這幾方面的工作，房地產(chǎn)企業(yè)投入了大量的人力、財(cái)力和物力，對(duì)建立產(chǎn)品的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)前景以及經(jīng)濟(jì)效益分析等各方面作

8、深化的調(diào)研和正確的評(píng)價(jià)，編制的投資估算力求準(zhǔn)確，充分考慮建立期間可能出現(xiàn)的各種因素對(duì)工程造價(jià)的影響，使投資估算真正起到控制工程投資的作用。(二)設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制工程設(shè)計(jì)是建立工程進(jìn)展全面規(guī)劃和詳細(xì)描繪施行意圖的過(guò)程，是工程建立的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。合理的設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。有資料分析說(shuō)明，影響工程投資最大的階段，是設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程投資的可能性為75%-95%；因?yàn)槌醪皆O(shè)計(jì)階段建筑物的構(gòu)造形式、外觀(guān)設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，

9、影響工程投資的可能性為5%-35%。很顯然，工程投資控制的關(guān)鍵在于施工前的設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建立工程全壽命費(fèi)用的1%以下，但正是這小于1%的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響度卻占75%。因此，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)從六個(gè)方面開(kāi)展工作。1、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效控制工程造價(jià)設(shè)計(jì)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)是否到達(dá)國(guó)家規(guī)定、功能是否滿(mǎn)足使用要求，不僅關(guān)系到建立工程一次性投資的多少，而且在建成交付使用后影響工程的經(jīng)濟(jì)效益。國(guó)外專(zhuān)家指出，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小，不到1%，但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度到達(dá)75%。很顯然，搞好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵，重施工、輕設(shè)計(jì)的觀(guān)念必須克制，控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)抓起。

10、因此，建立單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí)，要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，利用各種指標(biāo)對(duì)廠(chǎng)區(qū)總平面圖設(shè)計(jì)、工業(yè)建筑的空間平面設(shè)計(jì)進(jìn)展分析比擬，這兩方面的設(shè)計(jì)不僅對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生重大影響，而且對(duì)施工及投產(chǎn)后的消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)都有重大影響。在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，以進(jìn)步投資效益為前提，積極而穩(wěn)妥地采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝。一般來(lái)說(shuō)，先進(jìn)的技術(shù)方案勞動(dòng)消費(fèi)率高、產(chǎn)品質(zhì)量好，但是所需的投資較大，因此，要認(rèn)真進(jìn)展經(jīng)濟(jì)分析，根據(jù)我國(guó)國(guó)情和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，確定先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)合理、實(shí)在可行的工藝技術(shù)方案。在工業(yè)建立工程中，設(shè)備投資約占建立投資的40%-50%，在設(shè)備設(shè)計(jì)與造型過(guò)程中應(yīng)盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化

11、、通用化和系列化消費(fèi)的設(shè)備，盡量立足國(guó)內(nèi)，對(duì)于需要進(jìn)口的設(shè)備應(yīng)注意與工藝流程相適應(yīng)和與有關(guān)設(shè)備配套，不要重復(fù)引進(jìn)。杭州高新產(chǎn)業(yè)大廈位于杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之江科技工業(yè)園區(qū)內(nèi)，由杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司投資興建，包括二幢二十六層高層辦公塔樓及四層裙房。總建筑面積達(dá)93218.9其中地下室23656，主樓建筑高度99.95米。工程樁基采用700、1000鉆孔灌注樁，抗震設(shè)防分類(lèi)屬丙類(lèi)建筑，抗震設(shè)防烈度為6度，構(gòu)造體系為框架-核心筒，框架抗震等級(jí)為三級(jí)型鋼梁型鋼柱及連體部分為二級(jí)，核心筒剪力墻抗震等級(jí)為二級(jí)，地基根底設(shè)計(jì)等級(jí)為乙類(lèi)。工程造價(jià)控制在2.5億元以下，不能不說(shuō)是一個(gè)投資控制成功的范例。

12、在投資控制中，造價(jià)人員召開(kāi)專(zhuān)家研討評(píng)議及周密計(jì)算，改變了地基處理方式、調(diào)整了地下室樓板厚度，優(yōu)化給水系統(tǒng)，不僅進(jìn)步了功能，還節(jié)約了幾百萬(wàn)元的資金。但是，作為造價(jià)管理人員也并不是一味追求降低造價(jià)，而要以?xún)r(jià)值工程的原理對(duì)工程的功能和本錢(qián)認(rèn)真地分析，進(jìn)步產(chǎn)品價(jià)值。如該工程在對(duì)上部標(biāo)準(zhǔn)層的處理上，樓板原設(shè)計(jì)為180，經(jīng)反復(fù)核算后，承載力有充裕，假如做一些調(diào)整，可節(jié)約上千方鋼筋混凝土，但考慮住宅的開(kāi)展趨勢(shì)，加厚的樓板可使住戶(hù)根據(jù)個(gè)人愛(ài)好，做多種戶(hù)型的組合，與業(yè)主商議后，沒(méi)作調(diào)整。而這種新型的構(gòu)造空間，在銷(xiāo)售過(guò)程中反響極好，進(jìn)步了銷(xiāo)售效益。2、實(shí)行前期階段的監(jiān)理制度應(yīng)該說(shuō)這是一種較為客觀(guān)公正的方法。通過(guò)設(shè)

13、計(jì)監(jiān)理的監(jiān)視，使設(shè)計(jì)趨于合理，造價(jià)控制在限額范圍內(nèi)。反過(guò)來(lái)，也促使設(shè)計(jì)單位改善管理，優(yōu)化構(gòu)造，進(jìn)步程度，真正做到“量體裁衣。3、積極推行限額設(shè)計(jì)建立完好的限額設(shè)計(jì)管理方法，在設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)概算的根底上，應(yīng)與估算進(jìn)展比擬，把施工圖預(yù)算的價(jià)格限制在設(shè)計(jì)概算與估算分析出的合理造價(jià)之內(nèi)，堅(jiān)決杜絕不顧工程造價(jià)、隨意加大平安系數(shù)的低質(zhì)量設(shè)計(jì)。控制工程造價(jià)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中采用限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證到達(dá)使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被打破。分解投

14、資和工程量是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法，它是將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各個(gè)專(zhuān)業(yè)，然后再分解到各單位工程和各分部工程，通過(guò)層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制和管理，也同時(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量、與概預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。4、重視多方案比擬日常生活中，顧客購(gòu)置商品都要貨比三家，然后選擇自己滿(mǎn)意的商品。同樣，設(shè)計(jì)成果的滿(mǎn)意與否，并不是一開(kāi)場(chǎng)就能確定下來(lái)，多方案比擬是衡量其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性、可行性的有效手段。在目前的工程設(shè)計(jì)界，往往只對(duì)重點(diǎn)工程的重點(diǎn)部位進(jìn)展方案比擬，而忽略了其它部位的比擬。對(duì)于那些政績(jī)工程、長(zhǎng)官工程，那么連設(shè)計(jì)單位比擬的權(quán)利都被子剝奪了。在建立資金相對(duì)貧

15、乏、投資又相當(dāng)大的今天，如何從技術(shù)上控制造價(jià)，確實(shí)值得我們?cè)O(shè)計(jì)人員去考慮。5、推行價(jià)值工程理論的應(yīng)用運(yùn)用價(jià)值工程原理V=F/，可采用方式有：=1*GB3功能增加，本錢(qián)不變；=2*GB3功能增加得多，而本錢(qián)增加得少；=3*GB3功能不變，本錢(qián)減少。對(duì)建筑工程的功能進(jìn)展分析和分解，在剔除多余功能的根底上，把建筑工程的材料選擇、設(shè)備選型與建筑工程的功能和經(jīng)濟(jì)壽命聯(lián)絡(luò)起來(lái)綜合考慮，尋求最正確的功能造價(jià)比，從而獲得最正確設(shè)計(jì)。6、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克制設(shè)計(jì)方案的缺乏或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可獲得的效果最好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)出圖前，應(yīng)組織總

16、工辦、工程部、經(jīng)營(yíng)部，對(duì)圖紙技術(shù)的合理性、施工的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)展審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)展全面的審核管理工作。在施工前盡可能得對(duì)施工圖紙中的問(wèn)題，詳細(xì)的進(jìn)展會(huì)審，對(duì)提出的問(wèn)題在施工前進(jìn)展變更圖紙，做到功能觀(guān)感造價(jià)比最正確。例如可以采取一定的鼓勵(lì)措施，對(duì)提出問(wèn)題的人員進(jìn)展一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣既進(jìn)步相關(guān)人員的積極性，又可以降低工程的造價(jià)。初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)展限額設(shè)計(jì)，控制概算不超過(guò)投資估算，主要是對(duì)工程的設(shè)備、材質(zhì)的控制。為此，初步設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)工程量應(yīng)以可行性研究階段審定的設(shè)計(jì)工程量和設(shè)備、材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為根據(jù)，對(duì)可行性研究階段不易確定的某些工程

17、量，可參照設(shè)計(jì)和通用設(shè)計(jì)或類(lèi)似已建工程的實(shí)物工程量確定。在初步設(shè)計(jì)限額中，各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員要增強(qiáng)工程造價(jià)意識(shí)，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)所分解的投資額和控制工程量以及保證使用功能的條件下進(jìn)展設(shè)計(jì)，力求將工程造價(jià)和工程量控制在限額內(nèi)。為鼓勵(lì)、促進(jìn)將工程造價(jià)和工程量控制在限額內(nèi)。為鼓勵(lì)、促進(jìn)設(shè)計(jì)人員做好設(shè)計(jì)方案選擇，要把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入設(shè)計(jì)中，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，促進(jìn)設(shè)計(jì)人員增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，增加危機(jī)感和緊迫感，克制和杜絕方案比選中的片面性和局限性以及經(jīng)歷主義。(三)招投標(biāo)階段工程造價(jià)的控制招投標(biāo)階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是招標(biāo)文件的編制、工程量清單的審核、投標(biāo)書(shū)的審查、施工單位的選擇及施工合同的簽訂等。1、招標(biāo)文件是造價(jià)控制

18、的關(guān)鍵招標(biāo)文件作為整個(gè)招投標(biāo)過(guò)程乃至于工程工程施行全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，它將直接影響工程造價(jià)確實(shí)定與控制，所以在編制過(guò)程中，應(yīng)力求在文字上表達(dá)清楚，同時(shí)與工程量清單互相銜接，口徑一致，否那么假如出現(xiàn)破綻，就會(huì)成為施工單位追加工程款的打破口，從而造成糾紛，引起索賠。例如，暫定價(jià)是稅前價(jià)還是稅后價(jià)必須表達(dá)清楚，等等。2、工程量清單是造價(jià)控制的核心內(nèi)容它是招標(biāo)人編制標(biāo)底的根據(jù)，是投標(biāo)人報(bào)價(jià)的根據(jù)，也是工程開(kāi)工結(jié)算調(diào)整的根據(jù)。應(yīng)重點(diǎn)審查工程量清單編制是否符合招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)圖紙的要求，是否按統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)那么編制，每一個(gè)子目的工作內(nèi)容與工作要求表述是否準(zhǔn)確完好，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，編制說(shuō)明是否完善，有無(wú)

19、多算、少算或漏項(xiàng)的子目，暫定工程是否合理。3、投標(biāo)書(shū)的審查過(guò)程中，價(jià)格是關(guān)鍵，是競(jìng)爭(zhēng)的核心為實(shí)現(xiàn)合理低價(jià)中標(biāo)，在評(píng)標(biāo)之前先形成內(nèi)部標(biāo)底，作為判斷報(bào)價(jià)合理性的根據(jù)。在詳細(xì)審查投標(biāo)單位報(bào)價(jià)時(shí)，將投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)進(jìn)展匯總分析，與內(nèi)部標(biāo)底進(jìn)展比照，核查是否有單價(jià)過(guò)高或過(guò)低，特別是重點(diǎn)研究工程量大的工程單價(jià)，投標(biāo)單位常采用不平衡報(bào)價(jià)法，比方在保持總造價(jià)不變的情況下，將可能變更減少或不變的工程的單價(jià)降低，將可能變更增加的工程單價(jià)增大，這樣在開(kāi)工結(jié)算時(shí)，可以到達(dá)追加工程款的目的。還應(yīng)對(duì)照施工方案的內(nèi)容重點(diǎn)審查工程措施費(fèi)用的工程單價(jià)。總之，要對(duì)工程總價(jià)、各個(gè)工程單價(jià)組成的要素的合理性進(jìn)展分析、測(cè)算，最終選擇最優(yōu)

20、報(bào)價(jià)的中標(biāo)單位。4、中標(biāo)后，施工合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清，日后扯皮的現(xiàn)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立建立工程施工合同審閱會(huì)簽制度，有關(guān)的責(zé)任人都應(yīng)熟悉建立工程施工合同條款，理解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，各盡其責(zé)。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款調(diào)整的條件和方式、三材市場(chǎng)價(jià)格的取定方法等，都應(yīng)有詳細(xì)的約定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購(gòu)的特殊貴重材料和設(shè)備要列出規(guī)格、品牌、廠(chǎng)家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍之內(nèi)。5、加強(qiáng)合同管理合同管理必須是全過(guò)程的、系統(tǒng)性的、動(dòng)態(tài)性的。全過(guò)程就是由洽談、草擬、簽訂、生效開(kāi)效，直至合同失效為止。我們不僅要重視簽

21、訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。系統(tǒng)性就是凡涉及合同條款內(nèi)容的各部門(mén)都要一起來(lái)管理。動(dòng)態(tài)性就是注重履約全過(guò)程的情況變化，特別要掌握對(duì)我方不利的變化，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)展修改、變更、補(bǔ)充或中止和終止。切不可以為簽了合同就萬(wàn)事大吉，把合同束之高閣，我們要防止由于合同管理不善而遭到的懲罰。本文圍繞近年來(lái)建筑施工合同管理理論中暴露出來(lái)的常見(jiàn)問(wèn)題，進(jìn)展深化分析，并提出治理對(duì)策，目的是有針對(duì)性地加強(qiáng)建筑施工企業(yè)的合同管理，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。=1*GB3合同簽訂階段的問(wèn)題：合同簽訂階段的問(wèn)題，常見(jiàn)的有：a、合同主體不當(dāng)。合同當(dāng)事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)

22、的民事權(quán)利才能和民事行為才能的合同當(dāng)事人。這里要防止兩種傾向：一是雖然具有上述兩種才能，但不是合同當(dāng)事人，即當(dāng)事人錯(cuò)位，也是合同主體不當(dāng)；二是雖然是合同當(dāng)事人，但卻不具有上述兩種才能，同樣是合同主體不當(dāng)。b、合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)。不嚴(yán)謹(jǐn)就是不準(zhǔn)確，容易發(fā)生岐義和誤解，導(dǎo)致合同難以履行或引起爭(zhēng)議。依法訂立的有效的合同，應(yīng)當(dāng)表達(dá)雙方的真實(shí)意思。而這種表達(dá)只有靠準(zhǔn)確明晰的合同文字。可以說(shuō)，合同講究咬文嚼字。、合同條款掛一漏萬(wàn)。就是說(shuō)不全面、不完好，有缺陷、有破綻。常見(jiàn)漏掉的往往是違約責(zé)任。有些合同只講好話(huà)，不講丑話(huà)；只講正面的，不講反面的，不懂得簽合同應(yīng)當(dāng)先小人后君子的竅門(mén)，一旦發(fā)生違約，在合同中看不到違

23、約如何處理的條款。d、只有從合同而沒(méi)主合同。主合同是指可以獨(dú)立存在的合同，如建筑工程總承包合同等。從合同是指以主合同的存在為前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保證合同、抵押合同等。沒(méi)有主合同的從合同是沒(méi)有根據(jù)的合同，是無(wú)源之水，而無(wú)源之水是不存的。e、違背法律法規(guī)簽訂無(wú)效合同。?合同法?第52條規(guī)定，違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定簽訂的合同屬于元效合同，而無(wú)效合同是不受法律保護(hù)的。目前不少建筑企業(yè)所簽訂的合同，有些是以合法形式掩蓋非法目的的，本質(zhì)也是無(wú)效合同。f、境外合同文本的疑問(wèn)。我國(guó)參加T后，有些合同使用境外文本。由于國(guó)情不同、語(yǔ)言文字不同，加上翻譯問(wèn)題，這些合同文本存不少疑問(wèn)。對(duì)

24、這些疑問(wèn)不能迥避，必須在合同上加以澄清，弄清其含義，或堵塞其破綻，以免造成損失。=2*GB3合同履約階段的問(wèn)題：a、應(yīng)變更合同的沒(méi)有變更。在履約過(guò)程中合同變更是正常的事情，問(wèn)題在于不少負(fù)責(zé)履約的管理人員缺乏這種及時(shí)變更的意識(shí)，結(jié)果導(dǎo)致了損失。合同變更包括合同內(nèi)容變更和合同主體的變更兩種情形。合同變更的目的是通過(guò)對(duì)原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的實(shí)現(xiàn)。作為承包方的建筑施工企業(yè)，更重要是為了維護(hù)自己的合法權(quán)益。關(guān)鍵在于變更要及時(shí)。b、應(yīng)當(dāng)發(fā)出的書(shū)函(會(huì)議紀(jì)要)沒(méi)有發(fā)。在履約過(guò)程中及時(shí)地發(fā)出必要的書(shū)函，是合同動(dòng)態(tài)管理的需要，是履約的一種手段，也是建筑企業(yè)自我保護(hù)的一種招數(shù)，可惜這一點(diǎn)往往遭

25、到無(wú)視，結(jié)果受到懲罰。?建立工程施工合同(示范文本)?，把雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書(shū)面協(xié)議或文件視為合同的組成部分。因此必須給予足夠的重視。、應(yīng)簽證確認(rèn)的沒(méi)有辦理簽證確認(rèn)。履約過(guò)程中的簽證是一種正常行為。但有些建筑公司的現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)此并不重視，當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，也因無(wú)法舉證而敗訴。d、應(yīng)當(dāng)追究的動(dòng)過(guò)了訴訟時(shí)效。建筑行業(yè)被拖工程款的情況相當(dāng)嚴(yán)重，有些拖欠沒(méi)有訴諸法律，但當(dāng)起訴時(shí)才發(fā)現(xiàn)已超過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效，無(wú)法挽回?fù)p失。超過(guò)了訴訟時(shí)效等于放棄債權(quán)主張，等于權(quán)利人放棄了勝訴權(quán)。e、應(yīng)當(dāng)行使的權(quán)利沒(méi)有行使。?合同法?賦于了合同當(dāng)事人的抗辯權(quán)，但大多數(shù)建筑公司不會(huì)行使。發(fā)包方不按合同約定支付不程進(jìn)度款

26、，建筑公司可以行使抗辯權(quán)停工，但卻沒(méi)有行使，怕單方面停工要承當(dāng)違約責(zé)任，結(jié)果客觀(guān)上造成了墊資施工，發(fā)包方的欠款數(shù)額愈來(lái)愈大，問(wèn)題更難解決。f、應(yīng)當(dāng)重視證據(jù)(資料)的法律效力的卻沒(méi)有得到足夠的重視。并不是所有書(shū)面證據(jù)都具有法律效力的。有效的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)是原件的、與事實(shí)有關(guān)的、有蓋章和(或)簽名的、有明確內(nèi)容的、未超過(guò)期限的。不具備法律效力的書(shū)面證據(jù)只是廢紙一張(四)施工階段工程造價(jià)的控制工程工程的施工階段是建筑物實(shí)體形成階段，是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價(jià)格，市場(chǎng)供求波動(dòng)大等等。要進(jìn)步建立質(zhì)量，控制工程造價(jià)，發(fā)揮投資效益，就要在工

27、程施行階段加強(qiáng)工程建立的管理和監(jiān)視職能，從而加強(qiáng)了對(duì)工程工程建立的全方位、全過(guò)程的造價(jià)控制。由于建立工程的復(fù)雜性，影響因素的多變性的特點(diǎn)，工程施行階段往往會(huì)出現(xiàn)一些意想不到的費(fèi)用。施工階段是本錢(qián)控制的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工階段對(duì)工程造價(jià)的控制除了加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕浪費(fèi)。1、盡量減少設(shè)計(jì)變更在施工過(guò)程中，引起設(shè)計(jì)變更的原因很多，如：工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；當(dāng)前市場(chǎng)供給的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等等。首先應(yīng)嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建立規(guī)模，進(jìn)步設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建立內(nèi)容，一般情況下不允許變更設(shè)計(jì)，除非不變更會(huì)影響工程功能的正常發(fā)揮，構(gòu)造上有影響

28、工程進(jìn)展下去的情況。其次，認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，對(duì)于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、甲方現(xiàn)場(chǎng)代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。2、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀(guān)、準(zhǔn)確，首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。一道工序施工完，時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記，假如第二道工序又將其覆蓋，客觀(guān)的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無(wú)法證實(shí)。對(duì)簽證一般要求自發(fā)生之日起14天內(nèi)辦妥。其次，對(duì)簽證的描繪要求客觀(guān)、準(zhǔn)確，并要求隱蔽簽證。隱蔽簽證時(shí)，要以圖紙為根據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、工程和工藝、質(zhì)量完成

29、的情況，假如被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同及投標(biāo)書(shū)中的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通，同時(shí)對(duì)變更部分要到現(xiàn)場(chǎng)再次檢查，防止變更后又變回、卻未辦手續(xù)等現(xiàn)象的出現(xiàn)。3、嚴(yán)格審核工程施工圖預(yù)算根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)的進(jìn)度方案和現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際進(jìn)度，及時(shí)核定施工圖預(yù)算。對(duì)于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計(jì)部分，要加以詳細(xì)分析，找出原因，并及時(shí)與工程負(fù)責(zé)人通氣，調(diào)整或修正控制目的，對(duì)工程造價(jià)施行動(dòng)態(tài)控制。4、擇優(yōu)確定專(zhuān)業(yè)分包單位，防

30、止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)。在工程建立中，有些特殊專(zhuān)業(yè)工種不得不委托專(zhuān)業(yè)施工單位承當(dāng)，如變賠電所安裝工程、通訊工程、綠化工程等，而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質(zhì)。如：每個(gè)建立工程的變配電系統(tǒng)必須由供電部門(mén)所屬的三產(chǎn)負(fù)責(zé)從設(shè)備采購(gòu)到安裝高度的總承包。而且價(jià)格是一口價(jià)。在這些工程中，首先應(yīng)該尊重供電部門(mén)的“規(guī)定，由他們總承包變配電系統(tǒng)，另一方面要求允許另一家供貨商參與競(jìng)爭(zhēng)，最后終于了獲得了較好的效果，設(shè)備采購(gòu)價(jià)比借貸電局原先指定廠(chǎng)商的報(bào)價(jià)降了20%左右。5、深化現(xiàn)場(chǎng)，搜集和掌握施工有關(guān)資料在工程施工過(guò)程，審價(jià)人員和費(fèi)用控制人員經(jīng)常深化施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)照?qǐng)D紙觀(guān)察施工情況，有時(shí)與監(jiān)理、總承包方及施工人員進(jìn)

31、展座談，理解、搜集工程的有關(guān)資料，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)施工動(dòng)態(tài)；協(xié)助業(yè)主及時(shí)審核因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整控制目的，并為最終的工程總結(jié)算提供根據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作。(五)開(kāi)工結(jié)算階段工程造價(jià)的控制建立工程開(kāi)工決算是指所有建立工程開(kāi)工后，建立單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定在新建、改建和擴(kuò)建工程建立工程開(kāi)工驗(yàn)收階段編制的開(kāi)工決算報(bào)告。開(kāi)工決算是以實(shí)物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為計(jì)量單位，綜合反映開(kāi)工工程從籌建開(kāi)場(chǎng)到工程開(kāi)工交付使用為止的全部建立費(fèi)用、建立成果和財(cái)務(wù)情況的總結(jié)性文件，是開(kāi)工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，開(kāi)工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的根據(jù)，是反映建立工程實(shí)際造

32、價(jià)和投資效果的文件。1、建立工程開(kāi)工決算的作用=1*GB3建立工程開(kāi)工決算是綜合、全面地反映開(kāi)工工程建立成果及財(cái)務(wù)情況的總結(jié)性文件。=2*GB3建立工程開(kāi)工決算是辦理交付使用資產(chǎn)的根據(jù)，也是開(kāi)工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分。=3*GB3建立工程開(kāi)工決算是分析和檢查設(shè)計(jì)概算的執(zhí)行情況，考核投資效果的根據(jù)。2、工程造價(jià)比擬分析有以下內(nèi)容：=1*GB3主要實(shí)物工程量=2*GB3主要材料消耗量=3*GB3考核建立單位管理費(fèi)，建筑及安裝工程其他直接費(fèi)，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和間接費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、開(kāi)工決算的編制根據(jù)：=1*GB3可行性研究報(bào)告、投資估算書(shū)、初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、修正總概算及其批復(fù)文件=2*GB3設(shè)計(jì)變更記

33、錄、施工記錄或施工簽證單及其他施工發(fā)生的費(fèi)用記錄=3*GB3經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖預(yù)算或標(biāo)底造價(jià)、承包合同、工程結(jié)算等有關(guān)資料=4*GB3歷年基建方案、歷年財(cái)務(wù)決算及批復(fù)文件=5*GB3設(shè)備、材料調(diào)價(jià)文件和調(diào)價(jià)記錄=6*GB3其他有關(guān)資料4、開(kāi)工決算的編制要求=1*GB3按照規(guī)定組織開(kāi)工驗(yàn)收，保證開(kāi)工決算的及時(shí)性。=2*GB3積累、整理開(kāi)工工程資料，保證開(kāi)工決算的完好性。=3*GB3清理、核對(duì)各工程資料，保證開(kāi)工決算的正確性。5、開(kāi)工決算的編制步驟=1*GB3搜集、整理和分析有關(guān)根據(jù)資料；=2*GB3清理各項(xiàng)財(cái)務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資；=3*GB3填寫(xiě)開(kāi)工決算報(bào)表；=4*GB3編制建立工程開(kāi)工決算說(shuō)明；=5*GB3做好工程造價(jià)比照分析；=6*GB3清理、裝訂