1、“9+2”商務(wù)大廈連鎖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃案PAGE PAGE 29“9+22”商務(wù)大大廈連鎖鎖開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃案*20077年07月26日目錄第一部分分：項(xiàng)目目策劃概概述TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc173487114 第一章 “9+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目的背景景及前景景 PAGEREF _Toc173487114 h 2 HYPERLINK l _Toc173487115 1.1 項(xiàng)目目概況 PAGEREF _Toc173487115 h 22 HYPERLINK l _Toc173487116 1.2 連鎖鎖開(kāi)發(fā)的的現(xiàn)實(shí)意意義 PAGEREF _Toc173487

2、116 h 2 HYPERLINK l _Toc173487117 1.3 項(xiàng)目目前景分分析 PAGEREF _Toc173487117 h 3 HYPERLINK l _Toc173487118 第二章 “9+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目總體策策劃思路路 PAGEREF _Toc173487118 h 4 HYPERLINK l _Toc173487119 2.1 項(xiàng)目目的定位位、策劃劃思路 PAGEREF _Toc173487119 h 44 HYPERLINK l _Toc173487120 2.2 核心心目標(biāo)樹(shù)立立品牌 PAGEREF _Toc173487120 h 44 HYPERLINK

3、l _Toc173487121 2.3 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)總總建議 PAGEREF _Toc173487121 h 55 HYPERLINK l _Toc173487122 2.4 連鎖鎖項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)前期期工作的的統(tǒng)籌安安排（參參考） PAGEREF _Toc173487122 h 55第二部分分：項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研與與可行性性分析 HYPERLINK l _Toc173487123 第三章 “9+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目投資環(huán)環(huán)境與市市場(chǎng)研究究 PAGEREF _Toc173487123 h 8 HYPERLINK l _Toc173487124 3.1 項(xiàng)目目投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)分析 PAGEREF _To

4、c173487124 h 88 HYPERLINK l _Toc173487125 3.1.1 國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)總體體發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì) PAGEREF _Toc173487125 h 8 HYPERLINK l _Toc173487126 3.1.2 “9+2”泛珠地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好好 PAGEREF _Toc173487126 h 10 HYPERLINK l _Toc173487127 3.2 泛珠珠地區(qū)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc173487127 h 111 HYPERLINK l _Toc173487128 3.2.1 泛珠地地區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc

5、173487128 h 111 HYPERLINK l _Toc173487129 3.2.2 微觀房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析（以長(zhǎng)長(zhǎng)沙為例例） PAGEREF _Toc173487129 h 122 HYPERLINK l _Toc173487130 3.3 區(qū)域域市場(chǎng)發(fā)發(fā)展及需需求預(yù)測(cè)測(cè) PAGEREF _Toc173487130 h 12 HYPERLINK l _Toc173487131 第四章項(xiàng)項(xiàng)目分析析及評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc173487131 h 14 HYPERLINK l _Toc173487132 3.1 地塊塊解析 PAGEREF _Toc173487132 h 11

6、4 HYPERLINK l _Toc173487133 3.2 項(xiàng)目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc173487133 h14 HYPERLINK l _Toc173487134 3.3 項(xiàng)目目評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc173487134 h 116 HYPERLINK l _Toc173487135 第五章市市場(chǎng)定位位及項(xiàng)目目評(píng)估 PAGEREF _Toc173487135 h 117 HYPERLINK l _Toc173487136 5.1 產(chǎn)品品定位 PAGEREF _Toc173487136 h 117 HYPERLINK l _Toc173487137 5.2 消費(fèi)

7、費(fèi)者定位位 PAGEREF _Toc173487137 h 17 HYPERLINK l _Toc173487138 5.3 價(jià)格格定位（參考） PAGEREF _Toc173487138 h 18 HYPERLINK l _Toc173487139 第六章項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)與與總投資資估算 PAGEREF _Toc173487139 h 220 HYPERLINK l _Toc173487140 6.1 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)策策略 PAGEREF _Toc173487140 h 200 HYPERLINK l _Toc173487141 6.3 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)安排排 PAGEREF _Toc17348

8、7141 h 20 HYPERLINK l _Toc173487142 6.2 項(xiàng)目目投資估估算（參參考） PAGEREF _Toc173487142 h 220 HYPERLINK l _Toc173487143 第七章項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售及經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入測(cè)測(cè)定 PAGEREF _Toc173487143 h 211 HYPERLINK l _Toc173487144 7.1 項(xiàng)目目銷(xiāo)售收收入估算算（參考考） PAGEREF _Toc173487144 h 211 HYPERLINK l _Toc173487145 7.2 項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)成成本結(jié)算算（參考考） PAGEREF _Toc173487145 h

9、 211 HYPERLINK l _Toc173487146 7.3 項(xiàng)目目利潤(rùn)估估算（參參考） PAGEREF _Toc173487146 h 222 HYPERLINK l _Toc173487147 第八章財(cái)財(cái)務(wù)與敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc173487147 h 233 HYPERLINK l _Toc173487148 8.1 項(xiàng)目目現(xiàn)金流流量（參參考） PAGEREF _Toc173487148 h 223 HYPERLINK l _Toc173487149 8.2 財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值與財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率（參考） PAGEREF _Toc173487149 h 23 HYP

10、ERLINK l _Toc173487150 8.3 項(xiàng)目目盈虧平平衡分析析和敏感感性分析析（參考考） PAGEREF _Toc173487150 h 233 HYPERLINK l _Toc173487151 8.4 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)主要要風(fēng)險(xiǎn)及及對(duì)策分分析（參參考） PAGEREF _Toc173487151 h 224 HYPERLINK l _Toc173487152 第九章可可行性研研究結(jié)論論與建議議 PAGEREF _Toc173487152 h 25 HYPERLINK l _Toc173487153 9.1 項(xiàng)目目擁有較較好的投投資環(huán)境境與機(jī)遇遇 PAGEREF _Toc173

11、487153 h 25 HYPERLINK l _Toc173487154 9.2 項(xiàng)目目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上具有有較強(qiáng)的的可行性性（參考考） PAGEREF _Toc173487154 h 255 HYPERLINK l _Toc173487155 9.3 項(xiàng)目目實(shí)施的的優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)及及對(duì)策 PAGEREF _Toc173487155 h 225第三部分分：項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)的策策略與建建議 HYPERLINK l _Toc173487156 第十章項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣策策略與建建議（框框架） PAGEREF _Toc173487156 h 228 HYPERLINK l _Toc173487157 10.11 項(xiàng)

12、項(xiàng)目總體體整合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思路路 PAGEREF _Toc173487157 h 28 HYPERLINK l _Toc173487158 10.22 項(xiàng)項(xiàng)目主打打廣告與與形象 PAGEREF _Toc173487158 h 228 HYPERLINK l _Toc173487159 10.33 項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣模模式 PAGEREF _Toc173487159 h 299 HYPERLINK l _Toc173487160 10.44 銷(xiāo)銷(xiāo)售渠道道及方式式 PAGEREF _Toc173487160 h 29 HYPERLINK l _Toc173487161 10.55 項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略總總建議

13、 PAGEREF _Toc173487161 h 330 HYPERLINK l _Toc173487162 第十一章章項(xiàng)目的的規(guī)劃與與建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議議（構(gòu)想想） PAGEREF _Toc173487162 h 311 HYPERLINK l _Toc173487163 11.11 項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議 PAGEREF _Toc173487163 h 311 HYPERLINK l _Toc173487164 11.22 項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑設(shè)計(jì)建建議 PAGEREF _Toc173487164 h 311 HYPERLINK l _Toc173487165 第十二章章項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的其其他相關(guān)關(guān)建議（

14、參考） PAGEREF _Toc173487165 h 32 HYPERLINK l _Toc173487166 12.11 差差異化生生存 PAGEREF _Toc173487166 h 322 HYPERLINK l _Toc173487167 12.22 物物業(yè)服務(wù)務(wù) PAGEREF _Toc173487167 h 32 HYPERLINK l _Toc173487168 12.33 直直升機(jī)造造勢(shì) PAGEREF _Toc173487168 h 322第一部分分：項(xiàng)目目策劃概述第一章“9+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目的背景及及前景泛珠三角角區(qū)域包包括廣東東、廣西西、海南南、云南南、貴州州、四川

15、川、湖南南、江西西、福建建9個(gè)省省區(qū)和香香港、澳澳門(mén)兩個(gè)個(gè)特別行行政區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)“922”。內(nèi)內(nèi)地9省省區(qū)的區(qū)區(qū)域面積積為全國(guó)國(guó)的五分分之一，人口占占三分之之一，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量占三分分之一。加上香香港和澳澳門(mén)兩個(gè)個(gè)特區(qū)，泛珠三三角在全全國(guó)的地地位十分分突出。這一區(qū)區(qū)域所建建立起來(lái)來(lái)的共生生共贏型型經(jīng)濟(jì)體體系，將將成為中中國(guó)未來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)極。1.1 項(xiàng)目目概況近年以來(lái)來(lái)，泛珠珠三角地地區(qū)房地地產(chǎn)投資資呈大幅幅提高的的勢(shì)頭，跨區(qū)域域合作的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈正在形形成。“泛珠珠三角區(qū)區(qū)域合作作”是中中國(guó)迄今今最大規(guī)規(guī)模的區(qū)區(qū)域合作作。房地地產(chǎn)業(yè)跨跨區(qū)域發(fā)發(fā)展的大大潮流與與企業(yè)異異地拓展展的

16、需求求呼喚一一個(gè)能夠夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)長(zhǎng)年相互互交流的的商務(wù)大大平臺(tái)。在泛珠珠“9+22”背景下下，以“會(huì)館地地產(chǎn)”、“主題地地產(chǎn)”、“復(fù)合地地產(chǎn)”和“連鎖地地產(chǎn)”為核心心創(chuàng)意，為每年年一屆輪輪流召開(kāi)開(kāi)的“珠洽會(huì)會(huì)”及會(huì)后后日常合合作與交交流提供供高品質(zhì)質(zhì)的商務(wù)務(wù)環(huán)境和和合作平平臺(tái)，力力爭(zhēng)成為為當(dāng)?shù)氐牡臉?biāo)志性性建筑，連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)，聯(lián)聯(lián)動(dòng)發(fā)展展。本項(xiàng)目以以“9+22”為統(tǒng)一一冠名，結(jié)合“9+22”各區(qū)域域文化特特色，突突出“商務(wù)”服務(wù)功功能，力力促泛珠珠“9+22”和諧發(fā)發(fā)展。計(jì)劃在在泛珠“9+22”各省會(huì)會(huì)城市（香港、澳門(mén)、廣州、福州、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明、南寧、海口、成都）各建一一棟，限限建111棟“

17、9+22”商務(wù)大大廈，形形成連鎖鎖地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)之勢(shì)勢(shì)，打造造“9+22”商務(wù)大大廈品牌牌。1.2 連鎖鎖開(kāi)發(fā)的的現(xiàn)實(shí)意意義泛珠三角角區(qū)域合合作機(jī)制制開(kāi)創(chuàng)了了國(guó)內(nèi)區(qū)區(qū)域合作作的新模模式，為為區(qū)域房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來(lái)更更開(kāi)放的的市場(chǎng)、更暢通通的融資資渠道、更優(yōu)惠惠的投資資政策、更便利利的交通通條件，為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的發(fā)展展和骨干干企業(yè)的的做大做做強(qiáng)提供供更廣闊闊的市場(chǎng)場(chǎng)空間。泛珠三角角區(qū)域橫橫跨中國(guó)國(guó)的東部部、中部部和西部部三大地地帶，加加強(qiáng)這一一區(qū)域的的合作，特別是是連鎖開(kāi)開(kāi)發(fā)這種種大型房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，可可以使勞勞動(dòng)力和和資源由由中西部部向沿海海地區(qū)流流動(dòng)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)則由由沿海地地區(qū)向中中西部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，對(duì)對(duì)

18、于促進(jìn)進(jìn)大珠三三角產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)華華南、中中南、西西南的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，促進(jìn)進(jìn)內(nèi)地與與香港、澳門(mén)關(guān)關(guān)于建立立更緊密密經(jīng)貿(mào)關(guān)關(guān)系的安安排的順順利實(shí)施施，帶動(dòng)動(dòng)內(nèi)地特特別是經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展相對(duì)滯滯后的西西部地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，都都具有重重要的戰(zhàn)戰(zhàn)略意義義。1.3 項(xiàng)目目前景分分析a、業(yè)界界新動(dòng)向向“生態(tài)CCBD”概念（以以長(zhǎng)沙為為例）這是去年年底業(yè)界界前衛(wèi)人人士提出出的新觀觀點(diǎn)，認(rèn)認(rèn)為從神神農(nóng)大酒酒店商務(wù)務(wù)圈至省省政府新新址尚芙芙蓉路區(qū)區(qū)域?yàn)榻窠窈箝L(zhǎng)沙沙新CBBD區(qū)域域，也叫叫“生態(tài)CCBD”（生態(tài)態(tài)中央商商務(wù)區(qū)）。早幾年提提出的長(zhǎng)長(zhǎng)沙CBBD的范范圍大致致為以芙芙蓉路的的中央廣廣場(chǎng)為中中心，東東起韶山

19、山路、西西至蔡鍔鍔路，南南起人民民路、北北止展覽覽館路（即現(xiàn)營(yíng)營(yíng)盤(pán)路），大約約3平方方公里的的區(qū)域。建筑形形態(tài)以高高層和超超高層為為主，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特征征主要為為辦公、商務(wù)、金融、信息、酒店等等，物業(yè)業(yè)功能基基本上以以寫(xiě)字辦辦公為主主的綜合合性物業(yè)業(yè)。但就近兩兩年來(lái)的的市場(chǎng)發(fā)發(fā)展和房房地產(chǎn)個(gè)個(gè)案操作作來(lái)看，CBDD已經(jīng)擴(kuò)擴(kuò)大了很很多，邊邊伍家?guī)X嶺以南、展覽館館路以北北的芙蓉蓉路上的的幾相樓樓盤(pán)都說(shuō)說(shuō)在CBBD區(qū)域域要地，還有在在勞動(dòng)路路至人民民路的芙芙蓉中路路段的樓樓盤(pán)都稱(chēng)稱(chēng)自己處處于CBBD核心心區(qū)了。可見(jiàn)“CCBD效效應(yīng)”的無(wú)窮窮魅力！我們研究究分析認(rèn)認(rèn)為，長(zhǎng)長(zhǎng)沙CBBD擴(kuò)大大化已經(jīng)經(jīng)推動(dòng)了了房

20、地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展與與繁榮，也正在在被廣大大市民接接受，相相信也將將被政府府規(guī)劃和和城市建建筑部門(mén)門(mén)理解認(rèn)認(rèn)同的。從國(guó)外和和先進(jìn)城城市的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看看，新CCBD已已經(jīng)是很很正常的的事情，廣州的的珠江新新城、上上海的浦浦東新區(qū)區(qū)、北京京的生朝朝陽(yáng)泛CCBD已經(jīng)經(jīng)屢見(jiàn)不不鮮。我我們認(rèn)為為，新CCBD將將對(duì)原CCBD應(yīng)應(yīng)該是一一種有益益的充實(shí)實(shí)和擴(kuò)展展。但從從某些樓樓盤(pán)宣傳傳實(shí)際來(lái)來(lái)看好象象是要完完全的挑挑戰(zhàn)。如果用現(xiàn)現(xiàn)代的和和發(fā)展的的思維來(lái)來(lái)分析，我認(rèn)為為今后的的長(zhǎng)沙CCBD應(yīng)應(yīng)該說(shuō)是是一個(gè)主主要向南南發(fā)展的的趨勢(shì)，當(dāng)然北北面最多多也只能能發(fā)展到到伍家?guī)X嶺（即波波隆立交交橋處），而南南面可能能會(huì)沿

21、芙芙蓉南路路延伸到到省政府府新治處處，東、西的不不會(huì)有什什么新的的擴(kuò)展變變化；那那么完整整的全新新的長(zhǎng)沙沙CBDD面積至至少應(yīng)該該在6至至8平方方公里。這種CBBD往南南擴(kuò)展與與生態(tài)CCBD概概念有促促于本項(xiàng)項(xiàng)目的形形象和推推廣，以以及項(xiàng)目目的增值值。b、項(xiàng)目目前景預(yù)預(yù)測(cè)泛珠三角角區(qū)域在在房地產(chǎn)產(chǎn)方面的的合作與與發(fā)展，經(jīng)過(guò)科科學(xué)構(gòu)思思和初步步實(shí)踐，已逐漸漸顯示出出廣闊的的發(fā)展前前景。隨隨著首屆屆“泛珠珠三角區(qū)區(qū)域合作作與發(fā)展展論壇”的舉辦辦，這一一地區(qū)的的合作項(xiàng)項(xiàng)目必將將步入一一個(gè)新的的發(fā)展階階段，其其影響是是巨大的的。通過(guò)以上上市場(chǎng)研研究和對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的分析與與策劃，我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目前前景比較較看

22、好。如果項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)周期在在5年以?xún)?nèi)內(nèi)，加上上開(kāi)發(fā)商商的實(shí)力力與信譽(yù)譽(yù)、全程程準(zhǔn)確的的策劃等等綜合因因素，我我們預(yù)測(cè)測(cè)，項(xiàng)目目將會(huì)非非常成功功的。第二章“9+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目總體策策劃思路路2.1 項(xiàng)目目的定位位、策劃劃思路項(xiàng)目定位位：1、泛珠珠“9+2”合作標(biāo)標(biāo)志性建建筑2、泛珠“9+2”服務(wù)中中心3、泛珠珠“9+2”創(chuàng)業(yè)基基地4、泛珠“9+2”會(huì)議中中心5、泛珠珠“9+2”區(qū)域總總部基地地6、泛珠珠“9+2”研發(fā)中中心7、泛珠珠“9+2”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移基地地8、泛珠珠“9+2”駐地聯(lián)聯(lián)絡(luò)中心心策劃思路路：1.全全面把握握：首先先是建立立在對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域大大的房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境充充分調(diào)查

23、查與分析析與操盤(pán)盤(pán)策略的的全面把把握之上上的，全全面借鑒鑒類(lèi)似成成功項(xiàng)目目的經(jīng)驗(yàn)，避避免重蹈蹈覆轍先求不不敗而后后求完美美。2.項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)接接：強(qiáng)調(diào)調(diào)對(duì)項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域（“9+2”泛珠地地區(qū)）及及各個(gè)城市市的個(gè)性性特點(diǎn)詳詳盡深入入的調(diào)查查與研究究，并對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)和劣劣勢(shì)進(jìn)行行判斷與與整合，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)優(yōu)模式與與項(xiàng)目自自身進(jìn)行行完美對(duì)對(duì)接。3.創(chuàng)創(chuàng)新超越越：每一一個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目都都需要進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目差異化化提示與與個(gè)性分分析，通通過(guò)在未未來(lái)領(lǐng)域域的積極極開(kāi)拓，不僅為為項(xiàng)目自自身創(chuàng)造造出競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以以為地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)奠奠定行業(yè)業(yè)地位。2.2 核心心目標(biāo)樹(shù)立立品牌企業(yè)目標(biāo)標(biāo)的界定定 效益益和

24、品牌牌 項(xiàng)目對(duì)企企業(yè)品牌牌及后續(xù)續(xù)項(xiàng)目的的拉動(dòng)和和貢獻(xiàn)作作用是十十分巨大大的，借借助項(xiàng)目目運(yùn)作的的成功，確立某某公司在在泛珠“9+22”地區(qū)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的地位位和影響響力，綜合提提升某房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的品牌知知名度、美譽(yù)度度和擴(kuò)張張力。項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)的界定定達(dá)到商商業(yè)房地地產(chǎn)的三三贏境界界所謂三贏贏是指開(kāi)開(kāi)發(fā)商企企業(yè)價(jià)值值、消費(fèi)費(fèi)者客戶(hù)戶(hù)價(jià)值、項(xiàng)目所所處的區(qū)區(qū)域價(jià)值值三種價(jià)價(jià)值的同同步提升升。品牌時(shí)代代需要有有品牌時(shí)時(shí)代的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的游戲戲規(guī)則，需要有有品牌時(shí)時(shí)代的語(yǔ)語(yǔ)言與消消費(fèi)者對(duì)對(duì)話(huà)，這這種全新新的溝通通語(yǔ)言與與游戲規(guī)規(guī)則，就就是“房地產(chǎn)產(chǎn)品牌語(yǔ)語(yǔ)言與品品牌運(yùn)營(yíng)營(yíng)規(guī)則”。品牌牌時(shí)代的

25、的消費(fèi)者者需要的的不只是是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，而更是是房地產(chǎn)產(chǎn)品牌，品牌時(shí)時(shí)代的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商需需要學(xué)會(huì)會(huì)生產(chǎn)房房地產(chǎn)品品牌，需需要學(xué)會(huì)會(huì)運(yùn)用“房地產(chǎn)產(chǎn)品牌運(yùn)運(yùn)營(yíng)”的規(guī)則則生產(chǎn)適適銷(xiāo)對(duì)路路的房地地產(chǎn)品牌牌。 品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)與消費(fèi)費(fèi)者處于于動(dòng)態(tài)的的平衡，消費(fèi)者者不斷將將自身的的體驗(yàn)反反饋給經(jīng)經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者者對(duì)房地地產(chǎn)品牌牌進(jìn)行維維護(hù)與調(diào)調(diào)整，使使品牌體體驗(yàn)不斷斷更新，品牌價(jià)價(jià)值不斷斷提升。通過(guò)對(duì)對(duì)樓盤(pán)潛潛在價(jià)值值、開(kāi)發(fā)發(fā)商潛在在資源、客戶(hù)的的潛在需需求的全全方位的的挖掘與與激活，形成強(qiáng)強(qiáng)大的品品牌勢(shì)能能：消費(fèi)費(fèi)者欲望望燃燒、品牌光光芒閃耀耀、區(qū)域域能量引引爆。最最終達(dá)到到財(cái)富涌涌流、社社會(huì)進(jìn)步步的全新新

26、局面。2.3 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)總總建議充分利利用項(xiàng)目目特有的的連鎖開(kāi)開(kāi)發(fā)效應(yīng)應(yīng)，突出出項(xiàng)目地地標(biāo)性建建筑和商商務(wù)中心心的特征征，提高高項(xiàng)目的的知名度度。引進(jìn)先先進(jìn)的商商業(yè)規(guī)劃劃，特別別注意引引進(jìn)新業(yè)業(yè)態(tài)(如生態(tài)態(tài)CBDD、智能能CBDD等)和設(shè)計(jì)計(jì)好項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)態(tài)組合。通過(guò)前前期招商商，引進(jìn)進(jìn)眾多國(guó)國(guó)內(nèi)、國(guó)國(guó)際知名名商業(yè)企企業(yè)和品品牌，顛顛覆舊有有商業(yè)格格局。注意引引入商業(yè)業(yè)物業(yè)和和統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理概念，對(duì)項(xiàng)目目精心包包裝。通過(guò)超超常規(guī)宣宣傳，通通過(guò)事件件營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)進(jìn)行造勢(shì)勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)成為為當(dāng)?shù)厥惺忻耜P(guān)注注的熱點(diǎn)點(diǎn)，并形形成良好好的口碑碑并且節(jié)節(jié)約宣傳傳費(fèi)用。 通過(guò)適適當(dāng)靈活活劃分商商鋪面

27、積積來(lái)控制制“總價(jià)”，推出出短期租租賃政策策，盡量量降低投投資門(mén)坎坎，使項(xiàng)項(xiàng)目積聚聚大量的的潛在客客戶(hù)群。2.4連連鎖項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)前前期工作作的統(tǒng)籌籌安排（參考）（一）項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研工工作（二）項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃：根據(jù)據(jù)公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)發(fā)總體計(jì)計(jì)劃和市市場(chǎng)調(diào)研研分析，確定目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)市場(chǎng)，并針對(duì)對(duì)該細(xì)分分市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目的定位位，策劃劃建筑類(lèi)類(lèi)型，提提供規(guī)劃劃建議。（三）項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)批：確定項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃，進(jìn)行行土地征征辦（四）項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)：提交規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)，開(kāi)展展規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)（五）確確定項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案，進(jìn)行行項(xiàng)目建設(shè)設(shè)準(zhǔn)備項(xiàng)目前期期運(yùn)作的的工作計(jì)計(jì)劃簡(jiǎn)表表：序號(hào)工作事項(xiàng)項(xiàng)時(shí)

28、間執(zhí)行人協(xié)助1整體確定定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)順序構(gòu)思思2項(xiàng)目調(diào)研目可行行性分析析4項(xiàng)目分解解并確定定各子項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)順順序5相關(guān)部門(mén)門(mén)走訪(fǎng)（確定調(diào)調(diào)查方向向、區(qū)域域）10114-115辦公室（車(chē)）6確定調(diào)查查方案10117辦公室濟(jì)南郊區(qū)區(qū)樓盤(pán)10118-119高新區(qū)10221-223辦公室周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)10224辦公室7先進(jìn)城市市考察（根據(jù)各各市具體體情況確確定）10225-1103318資料信息息整理，提交市市場(chǎng)報(bào)告告,選址址分析1111-69市場(chǎng)策劃劃研討與與報(bào)告編編寫(xiě)1177、8、11、1210策劃方案案（討論論）1111311項(xiàng)目方案案確定1122012項(xiàng)目報(bào)批批手續(xù)1

29、1月底底13規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)委托121114規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)15規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案 12110321116建筑方案案033317項(xiàng)目施工工0333月底18項(xiàng)目銷(xiāo)售售0355月第二部分分：項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研與與可行性性分析第三章 “9+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目投資環(huán)境境與市場(chǎng)研究究投資機(jī)會(huì)會(huì)孕育于于經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境之中中，作為為基礎(chǔ)性性、先導(dǎo)導(dǎo)性的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)更是如如此。因因此，對(duì)對(duì)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)與政政策環(huán)境境的把握握是每一一個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)決策者者所關(guān)注注的首要要問(wèn)題。3.1 項(xiàng)目目投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)分析20077年根據(jù)據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的要要求，我我國(guó)堅(jiān)持持?jǐn)U大內(nèi)內(nèi)需的方方針，繼繼續(xù)實(shí)行行積極的的財(cái)政政政策和穩(wěn)穩(wěn)健的貨貨幣政策策

30、，大力力推進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)，加大大國(guó)有企企業(yè)改革革和脫困困的力度度，采取取多種措措施擴(kuò)大大出口，這些重重大措施施的實(shí)施施，使得得我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持了了較快的的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭，呈呈現(xiàn)出積積極變化化。投資資，消費(fèi)費(fèi)和出口口增長(zhǎng)加加快，社社會(huì)需求求進(jìn)一步步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整穩(wěn)步步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)得到加加強(qiáng)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制改革取取得新的的進(jìn)展，企業(yè)效效益和財(cái)財(cái)政收入入大幅增增加，經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行質(zhì)量進(jìn)進(jìn)一步提提高。3.1.1國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)總體體發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)中國(guó)改革革開(kāi)放以以后，國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)一直保保持了高高速增長(zhǎng)長(zhǎng), 11998820003年年間經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)率率為7.5%左左右，屬屬全球最最高之

31、列列。20004年年國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值為133.655萬(wàn)億元元,成為為世界第第六大經(jīng)經(jīng)濟(jì)體。這是自自亞洲金金融危機(jī)機(jī)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)率首次次連續(xù)三三年維持持在8%以上。20005年，中國(guó)CCPI增增輻達(dá)11.8%。20006年年中國(guó)GGDP達(dá)達(dá)20萬(wàn)萬(wàn)億，年年增長(zhǎng)率率達(dá)100.6%。 這這一結(jié)果果表明，我國(guó)政政府持續(xù)續(xù)實(shí)施多多年的擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需的宏觀觀調(diào)控政政策開(kāi)始始取得顯顯著成效效，中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的內(nèi)內(nèi)生動(dòng)力力明顯增增強(qiáng)，我我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行已已經(jīng)平穩(wěn)穩(wěn)進(jìn)入新新一輪景景氣循環(huán)環(huán)的擴(kuò)張張期。圖1 近幾年年來(lái)全國(guó)國(guó)GDPP季度增增長(zhǎng)率走走勢(shì)圖（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局）圖2 近幾年年來(lái)全國(guó)國(guó)C

32、PII月度走走勢(shì)圖（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局）同時(shí)全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)工，竣工面面積增勢(shì)勢(shì)不減。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈呈現(xiàn)以下下特點(diǎn)：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資與到到位資金金持續(xù)快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)；商品品房銷(xiāo)售售面積與與銷(xiāo)售收收入增勢(shì)勢(shì)強(qiáng)勁；商品房房平均銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格穩(wěn)中趨趨升；商商品房施施工總量量不斷擴(kuò)擴(kuò)大；新新開(kāi)工項(xiàng)項(xiàng)目快速速增加，各級(jí)政政府消化化空置面面積的努努力初見(jiàn)見(jiàn)成效，商品房房空置面面積出現(xiàn)現(xiàn)大幅度度回落，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈呈現(xiàn)出產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺旺的局面面。1 開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資量持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)結(jié)構(gòu)趨于于合理。2 消消費(fèi)主題題發(fā)生變變化，銷(xiāo)銷(xiāo)售總量量逐年上上升。3 銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格穩(wěn)中有有升，消消費(fèi)信貸貸不斷擴(kuò)擴(kuò)大。4 二

33、二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)日趨活活躍，租租賃市場(chǎng)場(chǎng)漸成氣氣候。現(xiàn)現(xiàn)已形成成新建商商品房增增量市場(chǎng)場(chǎng)、二手手房交易易市場(chǎng)和和房屋租租賃市場(chǎng)場(chǎng)三分天天下的局局面，帶帶來(lái)了房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的繁繁榮。5 需需求狀況況發(fā)生變變化，市市場(chǎng)供求求呈現(xiàn)多多樣。以上資料料表明，國(guó)家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)是是良好的的，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)也在穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，加之之相關(guān)政政策法規(guī)規(guī)的出臺(tái)臺(tái)，進(jìn)行行住宅投投資是適適宜的，是和國(guó)國(guó)家形勢(shì)勢(shì)相一致致的。圖3 近近幾年中中國(guó)地價(jià)價(jià)與房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)對(duì)對(duì)比圖（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：wwindd資迅）圖4 固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資累累計(jì)增速速走勢(shì)圖圖（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：wwindd資迅）圖5 房房地產(chǎn)投投資增速速走勢(shì)圖圖（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：ww

34、indd資迅）3.1.2“9+2”泛珠地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好好區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)大整合合正崛起起，泛珠珠三角區(qū)區(qū)域合作作一年來(lái)來(lái)，在經(jīng)經(jīng)貿(mào)、文文化、交交通、能能源、旅旅游等各各領(lǐng)域取取得豐碩碩成果。泛珠區(qū)域域合作實(shí)實(shí)施以來(lái)來(lái)，廣東東企業(yè)一一改單槍槍匹馬的的對(duì)外投投資模式式，開(kāi)始始以“大大兵團(tuán)作作戰(zhàn)”的的方式迅迅速地將將投資觸觸角蔓延延到泛珠珠區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他省省區(qū)。佛佛山在首首屆珠洽洽會(huì)上的的合作項(xiàng)項(xiàng)目涉及及了物流流、工業(yè)業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)、商貿(mào)貿(mào)、房地地產(chǎn)等行行業(yè)，其其中佛山山與云南南、貴州州、江西西等過(guò)去去合作較較少的地地方達(dá)成成了一批批簽約項(xiàng)項(xiàng)目。截截至今年年7月44日，佛佛山首屆屆珠洽會(huì)會(huì)以來(lái)已已簽約

35、項(xiàng)項(xiàng)目共773項(xiàng)，合作金金額為556339億元元。同時(shí)時(shí)，廣東東口岸作作為內(nèi)地地泛珠三三角各省省區(qū)參與與國(guó)際貿(mào)貿(mào)易的重重要橋梁梁的作用用進(jìn)一步步增強(qiáng)，合作第第一年，廣東進(jìn)進(jìn)出口總總額達(dá)到到了35500億億美元。 泛珠各省省還充分分發(fā)揮差差異性互互補(bǔ)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，合合作成果果顯著。廣西去去年借中中國(guó)東東盟博覽覽會(huì)舉辦辦之機(jī)，舉辦區(qū)區(qū)域內(nèi)投投資項(xiàng)目目推介會(huì)會(huì)29場(chǎng)場(chǎng)，簽約約項(xiàng)目1102個(gè)個(gè)，總投投資額達(dá)達(dá)到499688億美元元。四川川與區(qū)域域內(nèi)各方方簽訂經(jīng)經(jīng)貿(mào)合作作項(xiàng)目6638個(gè)個(gè)，合同同金額4425億億元。湖湖南去年年10月月成功舉舉辦“湘湘洽會(huì)”，全省省共簽約約6088個(gè)項(xiàng)目目，引進(jìn)進(jìn)資金折折合人

36、民民幣近9900億億元。今今年一季季度，云云南、江江西進(jìn)出出口總額額增幅分分別為446%和和40% 香港、澳澳門(mén)在加加快泛珠珠合作方方面也擔(dān)擔(dān)當(dāng)起重重要角色色。香港港成為泛泛珠三角角區(qū)域進(jìn)進(jìn)出口商商品最重重要的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)口口岸岸。澳門(mén)門(mén)利用每每年一次次大型經(jīng)經(jīng)貿(mào)洽談?wù)剷?huì)，積積極為臺(tái)臺(tái)海兩岸岸經(jīng)貿(mào)交交流合作作搭建平平臺(tái)，提提供咨詢(xún)?cè)兎?wù)。香港和和澳門(mén)還還積極組組織客源源前往內(nèi)內(nèi)地旅游游觀光，并成為為一大客客源地。3.2 泛珠珠地區(qū)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析3.2.1泛珠地地區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析廣東省省服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展“十一五五”規(guī)劃中明確確提出重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)珠三角角地區(qū)國(guó)國(guó)際會(huì)展展區(qū)以及及加快建建設(shè)廣州州珠江新新城中

37、心心商務(wù)區(qū)區(qū)。以國(guó)國(guó)際化、市場(chǎng)化化、專(zhuān)業(yè)業(yè)化為方方向，依依托產(chǎn)業(yè)業(yè)和區(qū)位位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展各各類(lèi)綜合合及專(zhuān)業(yè)業(yè)會(huì)展，著力打打造以廣廣州和深深圳為龍龍頭，包包括珠海海、佛山山、東莞莞、中山山、江門(mén)門(mén)等在內(nèi)內(nèi)的珠三三角會(huì)展展產(chǎn)業(yè)帶帶。加快快建設(shè)和和完善以以廣州國(guó)國(guó)際會(huì)展展中心為為代表的的一批高高檔次、多功能能的現(xiàn)代代化會(huì)展展場(chǎng)館；培育會(huì)會(huì)展市場(chǎng)場(chǎng)主體，培養(yǎng)110至115個(gè)辦辦展能力力較強(qiáng)、水平較較高、影影響較大大的龍頭頭會(huì)展企企業(yè)；創(chuàng)創(chuàng)立品牌牌會(huì)展，培育一一批規(guī)模模大、知知名度高高、在國(guó)國(guó)內(nèi)和周周邊國(guó)家家與地區(qū)區(qū)有影響響力的品品牌會(huì)展展；提升升會(huì)展配配套服務(wù)務(wù)水平，提供銀銀行、海海關(guān)、快快運(yùn)、翻翻譯、購(gòu)

38、購(gòu)物、餐餐飲等全全方位服服務(wù)。“十一五五”期間間，把珠珠三角地地區(qū)建設(shè)設(shè)成為中中國(guó)最具具特色、最有影影響力的的會(huì)展中中心區(qū)域域之一。由此可見(jiàn)見(jiàn)泛珠地地區(qū)商務(wù)務(wù)服務(wù)性性地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目具有有相當(dāng)大大的市場(chǎng)場(chǎng)潛力，其其宏觀市市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)如下：1區(qū)域域間經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作的日日益密切切以及政政府對(duì)商商業(yè)服務(wù)務(wù)性房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的重視視，為商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展提提供了動(dòng)動(dòng)力。2空置置商品房房消化能能力加強(qiáng)強(qiáng)。3房地地產(chǎn)二、三級(jí)市市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)效應(yīng)初初步顯現(xiàn)現(xiàn)。4金融融系統(tǒng)成成為房地地產(chǎn)業(yè)的的堅(jiān)實(shí)后后盾。5房產(chǎn)產(chǎn)抵押對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)起起到舉足足輕重的的作用。6、房交交會(huì)為活活躍房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)提供了了重要的的舞臺(tái)。3.2

39、.2微觀房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析（以長(zhǎng)長(zhǎng)沙為例例）本項(xiàng)目其其中的一一個(gè)子項(xiàng)項(xiàng)目的位位于長(zhǎng)沙沙市，項(xiàng)項(xiàng)目定位位為泛珠珠“9+22”合作標(biāo)標(biāo)志性建建筑、泛珠“9+22”服務(wù)中中心、泛珠“9+22”創(chuàng)業(yè)基基地、泛珠“9+22”會(huì)議中中心。由由于本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模大、檔次高高，區(qū)域域內(nèi)以商商業(yè)服務(wù)務(wù)為主，因此本本次可行行性研究究主要分分析長(zhǎng)沙沙市近年年商業(yè)樓樓盤(pán)項(xiàng)目目市場(chǎng)的的供求情情況。1、供給給分析長(zhǎng)沙市房房地產(chǎn)的的發(fā)展還還處在一一個(gè)高位位運(yùn)行和和快速發(fā)發(fā)展的階階段，整整個(gè)行業(yè)業(yè)與相關(guān)關(guān)行業(yè)升升溫的周周期還見(jiàn)見(jiàn)不到頂頂。長(zhǎng)株潭一一體化的的發(fā)展和和泛珠三三角概念念以及長(zhǎng)長(zhǎng)沙新近近通過(guò)的的中長(zhǎng)期期規(guī)劃對(duì)對(duì)房地

40、產(chǎn)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)個(gè)非常好好的機(jī)遇遇，也將將助推房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)更快更更好地發(fā)發(fā)展。（由于時(shí)時(shí)間關(guān)系系本部分分未能做做詳細(xì)調(diào)調(diào)查，故故分析還不不完善）2、需求求分析業(yè)界人士士普遍認(rèn)認(rèn)為，220077年將延延續(xù)20006年下半半年來(lái)的的房產(chǎn)漲漲價(jià)趨勢(shì)勢(shì)。房產(chǎn)產(chǎn)局一位位官員說(shuō)說(shuō)，20007年房?jī)r(jià)價(jià)要漲，這是非非常客觀觀的事實(shí)實(shí)，他還還指出220066年二手手房市場(chǎng)場(chǎng)成交量量達(dá)到了了歷史新新高，這這直接促促進(jìn)了商商品房市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展。長(zhǎng)長(zhǎng)沙的梯梯級(jí)消費(fèi)費(fèi)逐步形形成。與與同類(lèi)城城市相比比，長(zhǎng)沙沙的房?jī)r(jià)價(jià)在全國(guó)國(guó)中心城城市排名名30位位左右，而長(zhǎng)沙沙的人均均可支配配收入?yún)s卻排在113位（最新數(shù)數(shù)據(jù)），這說(shuō)明明

41、長(zhǎng)沙的的潛在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力不不值得懷懷疑，房房?jī)r(jià)上升升的空間間非常大大。加上上“9+22”泛珠區(qū)域域間經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作的日日益密切切以及政政府對(duì)商商業(yè)服務(wù)務(wù)性房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的重視視，有人人甚至預(yù)預(yù)測(cè)認(rèn)為為，20008年房?jī)r(jià)價(jià)漲幅至至少在88%左右右。3、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析由于大盤(pán)盤(pán)的出現(xiàn)現(xiàn)和市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的原因，有些實(shí)實(shí)力較小小的項(xiàng)目目也可能能遭受淘淘汰或滯滯銷(xiāo)，整整體上房房地產(chǎn)商商的利潤(rùn)潤(rùn)率不會(huì)會(huì)比以前前更高，可能回回歸到一一個(gè)更合合理甚至至微利的的層面上上來(lái)。（由于時(shí)時(shí)間關(guān)系系本部分分未能做做詳細(xì)調(diào)調(diào)查，故故分析還還不完善善）3.3 區(qū)域域市場(chǎng)發(fā)展展及需求求預(yù)測(cè)廣東省省服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展“十一五五”規(guī)劃中明確確提出要

42、要繼續(xù)加加強(qiáng)區(qū)域域合作，按照“政府推推動(dòng)、市市場(chǎng)運(yùn)作作、互利利互惠、合作發(fā)發(fā)展”的方針針，推動(dòng)動(dòng)服務(wù)業(yè)業(yè)各領(lǐng)域域的區(qū)域域合作，促進(jìn)服服務(wù)業(yè)市市場(chǎng)統(tǒng)一一開(kāi)放，推動(dòng)服服務(wù)業(yè)上上規(guī)模、上水平平。大力力推進(jìn)珠珠三角、東西兩兩翼和粵粵北山區(qū)區(qū)之間的的服務(wù)業(yè)業(yè)合作，發(fā)揮珠珠三角服服務(wù)業(yè)的的輻射帶帶動(dòng)作用用，促進(jìn)進(jìn)東西兩兩翼和粵粵北山區(qū)區(qū)服務(wù)業(yè)業(yè)依托自自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)加快發(fā)發(fā)展，形形成特色色。在CCEPAA框架下下進(jìn)一步步深化粵粵港澳服服務(wù)業(yè)合合作，積積極引進(jìn)進(jìn)香港先先進(jìn)的生生產(chǎn)服務(wù)務(wù)業(yè)，促促進(jìn)香港港生產(chǎn)服服務(wù)業(yè)與與我省制制造業(yè)的的融合。積極推推進(jìn)“泛珠三三角橫琴琴經(jīng)濟(jì)合合作區(qū)”建設(shè)，搭建泛泛珠三角角“9+22”

43、參與各各方經(jīng)濟(jì)濟(jì)交流和和合作平平臺(tái)。重重點(diǎn)推進(jìn)進(jìn)泛珠九九省區(qū)在在能源交交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)、金金融、商商貿(mào)、旅旅游、科科教文化化、知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)、信息服服務(wù)、法法律服務(wù)務(wù)、勞動(dòng)動(dòng)就業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)等方面面的合作作。在充分的的資料基基礎(chǔ)上，綜合上上述房地地產(chǎn)投資資環(huán)境分分析和經(jīng)經(jīng)濟(jì)形式式成因分分析，可可得出結(jié)結(jié)論：國(guó)國(guó)家宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形式是可可喜的，“9+22”泛珠地地區(qū)與房房地產(chǎn)有有關(guān)的政政策和法法規(guī)有利利于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的進(jìn)一一步發(fā)展展和活躍躍，因此此可以說(shuō)說(shuō)“9+22”商務(wù)大大廈連鎖鎖開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目在投投資機(jī)會(huì)會(huì)選擇決決策、開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域域選擇決決策這兩兩個(gè)方面面是有充充分科學(xué)學(xué)根據(jù)的的。第四章項(xiàng)項(xiàng)目分析析

44、及評(píng)價(jià)價(jià)3.1 地塊塊解析泛珠三角角區(qū)域包包括廣東東、廣西西、海南南、云南南、貴州州、四川川、湖南南、江西西、福建建9個(gè)省省區(qū)和香香港、澳澳門(mén)兩個(gè)個(gè)特別行行政區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)“922”。內(nèi)內(nèi)地9省省區(qū)的區(qū)區(qū)域面積積為全國(guó)國(guó)的五分分之一，人口占占三分之之一，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量占三分分之一。加上香香港和澳澳門(mén)兩個(gè)個(gè)特區(qū)，泛珠三三角在全全國(guó)的地地位十分分突出。這一區(qū)區(qū)域所建建立起來(lái)來(lái)的共生生共贏型型經(jīng)濟(jì)體體系，將將成為中中國(guó)未來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)極。1、地理理位置：2、自然然環(huán)境：3、社會(huì)會(huì)環(huán)境（人文環(huán)環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境）：4、配套套及交通通條件：5、地質(zhì)質(zhì)地貌：（因缺乏乏各個(gè)子子項(xiàng)目的的具體位位置，故故

45、此部分分也不完完善）3.2 項(xiàng)目目SWOOT分析析S（優(yōu)勢(shì)勢(shì)）：地理位位置優(yōu)越越本項(xiàng)目各各子項(xiàng)目目分別位位于廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建99個(gè)省區(qū)區(qū)的省會(huì)會(huì)城市和和香港、澳門(mén)兩兩個(gè)特別別行政區(qū)區(qū)。內(nèi)地99省區(qū)的的區(qū)域面面積為全全國(guó)的五五分之一一，人口口占三分分之一，經(jīng)濟(jì)總總量占三三分之一一。加上上香港和和澳門(mén)兩兩個(gè)特區(qū)區(qū)，泛珠珠三角在在全國(guó)的的地位十十分突出出，地理理位置優(yōu)優(yōu)越。自自然景觀觀資源豐豐富、環(huán)環(huán)境極佳佳。交通便便利由于本項(xiàng)項(xiàng)目各子子項(xiàng)目分分別位于于9個(gè)省省區(qū)的省省會(huì)城市市和港澳澳地區(qū)，地區(qū)之之間交通通比較方方便。加加之各個(gè)個(gè)子項(xiàng)目目又是位位于省會(huì)會(huì)城市和和港

46、澳地地區(qū)的中中心商務(wù)務(wù)區(qū)，故故在交通通方面具具有得天天獨(dú)厚的的先天優(yōu)優(yōu)勢(shì)。稀缺資資源，升升值潛力力大由于省會(huì)會(huì)城市和和港澳地地區(qū)中心心商務(wù)區(qū)區(qū)土地的的稀缺性性，產(chǎn)品必必將是少少有稀缺缺資源，必將吸吸引購(gòu)房房者對(duì)本本項(xiàng)目的的關(guān)注。開(kāi)發(fā)商商的品牌牌與實(shí)力力（資料不不詳，未未能完成成）規(guī)模品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)本項(xiàng)目以以“9+22”為統(tǒng)一一冠名，計(jì)劃在在泛珠“9+22”各省會(huì)會(huì)城市（香港、澳門(mén)、廣州、福州、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明、南寧、海口、成都）各建一一棟，限限建111棟“9+22”商務(wù)大大廈，形形成連鎖鎖地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)之勢(shì)勢(shì)，打造造“9+22”商務(wù)大大廈品牌牌。W（劣勢(shì)勢(shì)）：項(xiàng)目建建設(shè)周期期長(zhǎng)項(xiàng)目總共共建設(shè)1

47、1棟棟“9+22”商務(wù)大大廈，必必然要分分期進(jìn)行行，加上上又是跨跨地域建建設(shè)，建建設(shè)周期期，容易易造成資資金鏈斷斷裂等一一系列問(wèn)問(wèn)題。項(xiàng)目所所須土地地價(jià)格昂昂貴由于土地地的稀缺缺性導(dǎo)致致土地價(jià)價(jià)格高，從大幅幅度而增增加了成成本。如如果對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格把握握不好，容易造造成項(xiàng)目目失敗。O（機(jī)會(huì)會(huì)）： 泛珠珠地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作作日益密密切“泛珠三三角區(qū)域域合作”是中國(guó)國(guó)迄今最最大規(guī)模模的區(qū)域域合作。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)跨區(qū)區(qū)域發(fā)展展的大潮潮流與企企業(yè)異地地拓展的的需求呼呼喚一個(gè)個(gè)能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)長(zhǎng)年年相互交交流的商商務(wù)大平平臺(tái)。而而本項(xiàng)目目在此基基礎(chǔ)上應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生生。 政府府對(duì)商業(yè)業(yè)性房地地產(chǎn)的大大力支持持“9+22”

48、泛珠地地區(qū)是中中國(guó)最具具經(jīng)濟(jì)活活力地區(qū)區(qū)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)活力的的展現(xiàn)將將帶來(lái)泛泛珠地區(qū)區(qū)未來(lái)更更快地發(fā)發(fā)展。“9+22”泛珠地地區(qū)制定定的與房房地產(chǎn)有有關(guān)的政政策和法法規(guī)有利利于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的進(jìn)一一步發(fā)展展和活躍躍。20006年112月泛泛珠三角角區(qū)域房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)合作與與發(fā)展高高峰論壇壇召開(kāi)廣州市220066年122月舉辦辦的第二屆屆“泛珠珠三角區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)業(yè)合合作與發(fā)發(fā)展高峰峰論壇暨暨房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)交流流促進(jìn)博博覽會(huì)”，為“922”廣大大地區(qū)的的產(chǎn)業(yè)與與企業(yè)大大交流搭搭建更為為寬闊與與成熟的的商務(wù)舞舞臺(tái)。商業(yè)性性地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的日趨趨成熟商業(yè)性地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的日趨成成熟，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的策策劃開(kāi)發(fā)

49、發(fā)具有相相當(dāng)大的的借鑒作作用。通通過(guò)對(duì)相相似商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的研究學(xué)學(xué)習(xí)，可以更更好的開(kāi)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目，也也將為本本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)帶帶來(lái)很大大的機(jī)會(huì)會(huì)。T（威脅脅）：市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈造成客客戶(hù)分流流泛珠地區(qū)區(qū)在售商業(yè)業(yè)性項(xiàng)目目較多，競(jìng)爭(zhēng)激激烈。另另外，開(kāi)發(fā)類(lèi)類(lèi)似項(xiàng)目目，土地地資源的的稀缺性性和項(xiàng)目目選址問(wèn)問(wèn)題必將將給本項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)帶來(lái)來(lái)很大威威脅。產(chǎn)品能能否真正正達(dá)到預(yù)預(yù)想目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目是涉涉及到開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)實(shí)力與經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、建建筑設(shè)計(jì)計(jì)、建筑筑施工、營(yíng)銷(xiāo)企企劃、裝裝修裝潢潢、物業(yè)業(yè)管理等等眾多方方面的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化工工作，能能否在各各個(gè)層面面上都達(dá)達(dá)到與本本項(xiàng)目匹匹配的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與要要求，是是本項(xiàng)目目

50、成敗與與否的關(guān)關(guān)鍵。資金問(wèn)問(wèn)題是影影響項(xiàng)目目發(fā)展的的主要問(wèn)問(wèn)題本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模宏大大，涉及及子項(xiàng)目目多且地地域跨度度比較大大，運(yùn)作作周期相相對(duì)較長(zhǎng)長(zhǎng)，充足足的資金金來(lái)源是是完成項(xiàng)項(xiàng)目主要要前提。3.3 項(xiàng)目目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目目擁有極極佳的地地理位置置及環(huán)境境景觀資資源，先先天條件件十分優(yōu)優(yōu)越，自自然環(huán)境境得天獨(dú)獨(dú)厚，環(huán)環(huán)境極佳佳，交通便便利，這必將將吸引更更多的置置業(yè)者及及投資客客。開(kāi)發(fā)商商的品牌牌與實(shí)力力為項(xiàng)目目的成功功提供強(qiáng)強(qiáng)有力的的保證，項(xiàng)目的的龐大規(guī)模模將形成連連鎖地產(chǎn)產(chǎn)之勢(shì)，打造“9+22”商務(wù)大大廈品牌牌。泛珠三三角經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)高速發(fā)發(fā)展及泛泛珠地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)合合作日益益密切使使房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲

51、獲得了新新的契機(jī)機(jī)。20110年之之前正是是項(xiàng)目的的最佳開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)機(jī)，最遲遲應(yīng)在55年之內(nèi)內(nèi)全部開(kāi)開(kāi)發(fā)完畢畢。若抓抓緊時(shí)間間盡早、盡快開(kāi)開(kāi)發(fā)，可可獲得更更大的投投資回報(bào)報(bào)。第五章 市場(chǎng)定定位及項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，公司要要建立自自己的品品牌與形形象，就就必須長(zhǎng)長(zhǎng)、短目目標(biāo)兼顧顧，為實(shí)實(shí)施品牌牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)項(xiàng)目定位位時(shí)，須須將區(qū)域域，交通通環(huán)境、配套設(shè)設(shè)施，人人文文化化等各種種因素綜綜合考慮慮。5.1產(chǎn)產(chǎn)品定位位在泛珠“9+22”區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作作背景下下，以“會(huì)館地地產(chǎn)”和“連鎖地地產(chǎn)”為核心心創(chuàng)意，為每年年一屆輪輪流召開(kāi)開(kāi)的“珠洽會(huì)會(huì)”及會(huì)后后日常合合作與交交流提供供高品

52、質(zhì)質(zhì)的商務(wù)務(wù)環(huán)境和和合作平平臺(tái)，力力爭(zhēng)成為為當(dāng)?shù)氐牡臉?biāo)志性性建筑，連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)，聯(lián)聯(lián)動(dòng)發(fā)展展。限建建11棟棟“9+22”商務(wù)大大廈，形形成連鎖鎖地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)之勢(shì)勢(shì)，打造造“9+22”商務(wù)大大廈品牌牌。為了了更好地地體現(xiàn)本本項(xiàng)目的主主旨，更更加充分分營(yíng)造獨(dú)獨(dú)特的項(xiàng)項(xiàng)目形象象與品牌牌文化，建議將將本項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位為為：“9+22”商務(wù)大大廈標(biāo)志志性中央央商務(wù)區(qū)區(qū)5.2消消費(fèi)者定定位“922”泛珠珠三角地地區(qū)在基基礎(chǔ)設(shè)施施、產(chǎn)業(yè)業(yè)與投資資、商務(wù)務(wù)與貿(mào)易易、等方方面進(jìn)行行的密切切合作必必將帶動(dòng)動(dòng)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)業(yè)紛紛在在商務(wù)中中心設(shè)立立辦公機(jī)機(jī)構(gòu)，并并延伸至至相關(guān)服服務(wù)行業(yè)業(yè)。“992”區(qū)域合合作將突突

53、出強(qiáng)調(diào)調(diào)在優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)、平等互互利前提提下開(kāi)展展合作。20033年20007年年泛珠地地區(qū)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)主主要客戶(hù)戶(hù)群分析析：外省市市在昆山山經(jīng)商的的民營(yíng)企企業(yè)主、個(gè)體勞勞動(dòng)者臺(tái)、港、澳澳企業(yè)及其其管理者者周邊邊城市的的私營(yíng)企企業(yè)老板板及大公公司高層層管理人人員，外外資企業(yè)業(yè)主管和和白領(lǐng)階階層 部分分本地企業(yè)業(yè)和外地地企業(yè) 一些些個(gè)人投投入大量量資金炒炒作樓盤(pán)盤(pán)來(lái)自自全國(guó)各各地及境境外的投投資客商商目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)消費(fèi)需需求特征征分析： 要求求環(huán)境景景觀好，地理位位置靠近近城市中中央商務(wù)務(wù)區(qū)； 物業(yè)業(yè)管理完完善，私私密性強(qiáng)強(qiáng)； 交通通便利；配套設(shè)設(shè)施完，重視生生態(tài)環(huán)境境、人工工智能及及物業(yè)管管理在

54、項(xiàng)項(xiàng)目中的的應(yīng)用。5.3價(jià)價(jià)格定位位（參考考）（因缺乏乏項(xiàng)目的的具體數(shù)數(shù)據(jù)資料料，故此此部分也也未能完完成，以以下表格格僅供參參考）A、選取取可比實(shí)實(shí)例可比物業(yè)業(yè)地理位置置物業(yè)類(lèi)型型均價(jià)（元元/）B、用市市場(chǎng)比較較法計(jì)算算項(xiàng)目均均價(jià)區(qū)域因素素調(diào)整計(jì)計(jì)算表比較項(xiàng)目目比較標(biāo)的的物比較物名名稱(chēng)區(qū)域位置置交通通達(dá)達(dá)度生活配套套公共設(shè)施施環(huán)境景觀觀合計(jì)個(gè)別因素素調(diào)整計(jì)計(jì)算表比較項(xiàng)目目比較標(biāo)的的物比較物名名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)模模園林景觀觀建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)噪音影響響市場(chǎng)接受受能力合計(jì)市場(chǎng)比較較法定價(jià)價(jià)計(jì)算表表1可比物業(yè)業(yè)基本情情況案例名稱(chēng)稱(chēng)地理位置置交易單價(jià)價(jià)因素調(diào)整整區(qū)域因素素調(diào)整個(gè)別因素素調(diào)整2調(diào)整后可可比物業(yè)業(yè)價(jià)格3

55、權(quán)重(%)4通過(guò)以上上的計(jì)算算，本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)后可實(shí)實(shí)現(xiàn)的市市場(chǎng)價(jià)值值約為：第六章 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)與總投投資估算算6.1 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)策策略依據(jù)項(xiàng)目目的實(shí)際際情況，本項(xiàng)目目宜采取取“整體體規(guī)劃、分期實(shí)實(shí)施”的的開(kāi)發(fā)策策略。1、整體體規(guī)劃。這是大大面積、大規(guī)模模房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的一個(gè)顯顯著特點(diǎn)點(diǎn)，本建建設(shè)項(xiàng)目目整體屬屬于泛珠珠經(jīng)濟(jì)圈圈，因此此必須對(duì)對(duì)地塊進(jìn)進(jìn)行整體體規(guī)劃。2、分期期實(shí)施。該建設(shè)設(shè)項(xiàng)目有有子項(xiàng)目目11個(gè)個(gè)，分跨不不同的地地區(qū)，開(kāi)開(kāi)發(fā)總建建筑面積積大，預(yù)計(jì)計(jì)總投資資多，如此此大規(guī)模模的投資資，一次次性開(kāi)發(fā)發(fā)資金籌籌取難度度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的變幻莫莫測(cè)決定定著其風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也較較大，

56、分分期實(shí)施施有利于于根據(jù)各各地的市市場(chǎng)需求求變化及及時(shí)調(diào)整整物業(yè)功功能，重重新定位位，規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)。6.3 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)安排排在資金和和其他條條件允許許的情況況下，建建議將項(xiàng)項(xiàng)目分四四期進(jìn)行行開(kāi)發(fā)。第一種方方案：首首期開(kāi)發(fā)發(fā)廣州、海口、福州；第第二期開(kāi)開(kāi)發(fā)南寧寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)；第第三期開(kāi)開(kāi)發(fā)昆明明、南昌、成都；第第四期開(kāi)開(kāi)發(fā)香港港、澳門(mén)。第二種方方案：首首期開(kāi)發(fā)發(fā)香港、澳門(mén)；第第二期開(kāi)開(kāi)發(fā)廣州州、海口、福州；第第三期開(kāi)開(kāi)發(fā)南寧寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)；第第四期開(kāi)開(kāi)發(fā)昆明明、南昌、成都。6.2 項(xiàng)目目投資估估算（參參考）項(xiàng)目總投投資估算算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期第一年第二年第三年第四年1建設(shè)投資資

57、2資金籌措措自有資金金借貸資金金自有資金金總額注 單位位：元。第七章 項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售及經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入入測(cè)定（因缺乏乏項(xiàng)目的的具體數(shù)數(shù)據(jù)資料料，故本章章內(nèi)容也也未能完完成，以以下表格格僅供參參考）7.1 項(xiàng)目目銷(xiāo)售收收入估算算（參考考） HYPERLINK 各期銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入估算.xlss銷(xiāo)售售收入估估算表分期當(dāng)期建成成建筑面面積（）當(dāng)期可售售面積（）銷(xiāo)售比例例當(dāng)期銷(xiāo)售售均價(jià)銷(xiāo)售價(jià)值值總銷(xiāo)售收收入（元元）面積（）（元/）（元）第一期第二期第三期第四期合計(jì)7.2 項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)成成本結(jié)算算（參考考） HYPERLINK 各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算1%20(1).xls 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本估估算表注單位位：元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期小

58、計(jì)第一期第二期第三期第四期1土地取得得成本2前期費(fèi)用用3配套費(fèi)用用4開(kāi)建造成成本5管理費(fèi)用用6不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用7財(cái)務(wù)費(fèi)用用8銷(xiāo)售費(fèi)用用9銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)10費(fèi)用總計(jì)計(jì)7.3 項(xiàng)目目利潤(rùn)估估算（參參考） HYPERLINK 損益及利潤(rùn)分配表.xls 損益及利利潤(rùn)分配配表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)計(jì)算依據(jù)據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期合計(jì)第一期第二期第三期第四期1銷(xiāo)售收入入2總成本費(fèi)費(fèi)用3銷(xiāo)售稅金金及附加加4利潤(rùn)總額額注：利利潤(rùn)總額額銷(xiāo)售售收入-總成本本費(fèi)用-銷(xiāo)售稅稅金及附附加第八章 財(cái)務(wù)與與敏感性性分析（因缺乏乏項(xiàng)目的的具體數(shù)數(shù)據(jù)資料料，故本章章內(nèi)容也也未能完完成，以以下表格格僅供參參考）8.1 項(xiàng)目目現(xiàn)金流流量（參參考）項(xiàng)目現(xiàn)金

59、金流量表表項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第四十年年第四十一一年第四十二二年第四十三三年第四十四四年現(xiàn)金流入入銷(xiāo)售收入入現(xiàn)金流入入小計(jì)現(xiàn)金流出出土地取得得成本前期費(fèi)用用配套費(fèi)用用開(kāi)發(fā)建造造成本管理費(fèi)用用不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用用銷(xiāo)售費(fèi)用用銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)現(xiàn)金流出出小計(jì)凈現(xiàn)金流流量累計(jì)年凈凈現(xiàn)金流流量注：為為便于計(jì)計(jì)算，設(shè)設(shè)定每年年投入的的開(kāi)發(fā)建建造成本本、管理理費(fèi)用、不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用是在在各年期期發(fā)生的的。8.2 財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值與財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率（參考）計(jì)算出全全部投資資的財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值和財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率，其中：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FFNPVV）=萬(wàn)萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率（F

60、IIRR）=%由上述計(jì)計(jì)算可知知，項(xiàng)目目財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值（FNPPV）0，表表明項(xiàng)目目利潤(rùn)率率超過(guò)基基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率，具具有財(cái)務(wù)務(wù)上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的的可行性性，項(xiàng)目目財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率（FFIRRR）=0，且且水平較較高，表表明項(xiàng)目目具有盈盈利能力力。8.3 項(xiàng)目目盈虧平平衡分析析和敏感性性分析（參考）本項(xiàng)目敏敏感性分分析主要要針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目總投投資和項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)業(yè)收入兩兩項(xiàng)因素素進(jìn)行。1、項(xiàng)目目總投資資2、項(xiàng)目目銷(xiāo)售收收入敏感性分分析表序號(hào)不確定因因素變化率內(nèi)部收益益率（稅稅后）敏感度系系數(shù)臨界點(diǎn)基本方案案1銷(xiāo)售價(jià)格格2開(kāi)發(fā)成本本8.4 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)主要要風(fēng)險(xiǎn)及及對(duì)策分分析（參參考）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的主