1、君蓮居住區幼稚園 （ 幼兒園 ） 建設項目可行性研究報告* 工程咨詢有限公司資格等級 : 甲級 編號: 工咨甲）目錄 TOC o 1-5 h z 第一章 總 論 1項目概述 1項目研究的結論 2第二章 項目概況 7項目建設條件 7投資的必要性 9第三章 項目建設方案 12方案的確定 12建筑設計 15結構設計 17電氣設計 18給排水及消防設計 20環境、防盜安保與節能設計 22第四章 項目組織與管理 26項目組織構架及融資方式 26項目籌建管理 26項目建設進度計劃 28第五章 投資估算和資金籌措 29項目投資估算 29項目建設投融資安排 30資金需要及投入計劃 31第六章 項目償債能力分析

2、 32還款方式及還款計劃 32償貸資金來源 32第七章 社會效益評價 34項目對當地社會經濟發展的貢獻 34項目對收入分配目標的貢獻 35項目對就業目標的貢獻 36項目社會效益分析 36第八章 項目風險及對策分析 38財務風險及對策 38項目管理進度安排風險及對策 38第九章 結論與建議 39結論 39建議 39 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 附表 41第一章 總 論項目概述項目名稱：君蓮居住區A地塊幼稚園項目承辦單位：上海閔行地產經營有限公司項目擬建地區、地點：上海市閔行區顓橋鎮A4線以東、金都路以南，東靠都會路，南鄰老滬閔路，位于君蓮居住

3、區A地塊上項目建設規模：項目總投資 1917.91萬元；項目總用地面積 8000平方米，總建筑面積約 4900平方米，綠化率不低于 35%。承擔可行性研究工作的單位：上海 * 工程咨詢有限公司研究工作依據：投資項目可行性研究指南；關于編制君蓮居住區 A地塊幼稚園項目可行性研究報告的協議；上海市或閔行區發展計劃委員會有關君蓮居住區的批復文件閔行區發展和改革委員會關于君蓮居住區A地塊幼稚園 項目建議書的批復 ；閔發改基審 2006247號閔行區發展計劃委員會 關于對顓橋鎮原八大市場 A(B、C)地塊前期基礎性開發儲備項目建議書批復，閔計基審發(2004)22 號(23號、 24號)閔行區人民政府關

4、于批準閔行區土地儲備中心為八大 市場住宅儲備用地 A( B、C)塊劃撥國有土地的通知，閔府土(2004)358 號(359 號、360 號)房屋土地測繪技術報告書 ( 上海市測繪院第二分院 )上海市閔行區規劃管理局 關于君蓮居住區修建性詳細規 劃的批復，閔規綜 (2005)25 號城市居住區規劃設計規范 ；(2002 年版 )(GB50180-93) 10) 上海市城市規劃管理技術規定 ；(2003 年 11 月版)11) 城市居住區公共服務設施設置標準 ；( DGJ08-55-2002)12) 建筑設計防火規范 ；(2001 年版) (GBJ16-87)13) 上海市幼兒園建設標準 ；(DG

5、/TJ08-45-95 )14) 顓橋鎮 154 號地塊公建配套相關部門意見1.2 項目研究的結論社會需求預測 上海作為經濟中心的地位對于資本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空間承載力極為有限。人們已經開始 不滿于林林總總的辦公大樓，不絕于耳的汽車噪音，嚴重的城市污 染；疏解經濟中心成為大勢所趨。閔行區地處上海市腹地、上海市 城市中心區的西南，與浦東新區、徐匯區、長寧區、嘉定區、松江 區、青浦區、奉賢區、南匯區接壤，與虹橋經濟技術開發區、漕河 涇高新技術產業開發區相連，閔行經濟技術開發區坐落在區域內， 虹橋國際機場位于區境邊緣。全區戶籍人口 78.6 萬人。幾年來累 計投入 3

6、50 億元，用于水、電、氣、通訊、道路、交通、綠化、環 保等城市基礎設施建設。 上海西南交通樞紐和現代化的交通網絡已 經形成。橫貫全區的外環線通過亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、 滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國際機場連為一體。全區城市人均 占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達 39% ，超過了全市 城區平均水平。同時，先后獲得國家環境保護模范城區、國家園林 城區、中國人居環境范例獎、聯合國迪拜人居環境范例獎、全國衛 生城區、上海文明城區等榮譽稱號。目前，正在積極創建全國文明 城區和國家生態區。選擇閔行、 選擇生活。閔行是上海居民首選的理想居住地之一， 建區以來房地產業發展方興未艾，全區累

7、計開發總量約占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。2005 年，房地產業實現增加值 52 億元，占全區增加值總量的 11% ；全區房屋施工面積 1314 萬平 方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方 米，銷售金額 194 億元。全區累計新建 30 多個住宅小區。高樓、 公寓、別墅，近 200 個住宅群落展現了一道道多彩多姿的亮麗風 景線，小橋流水、紅花綠樹，先進和健全的物業管理，凸現了環境 意識、人文關懷，打造了閔行品牌。顓橋鎮公共服務設施成熟，交通等市政基礎設施相對較完善， 房產項目已具相當規模。君蓮居住區項目位于閔行區顓橋鎮154號地塊，屬建設兩個“

8、1000萬”的任務目標，享受政府提供的優惠政 策，限定建設標準， 具有價格優勢。 具有“造價不高水平高”、 “面 積不大功能全”，“占地不多環境美”，傾力體現老百姓的長遠利 益，著力貼近老百姓的實際需求，給動遷以及中低收入家庭帶來實 惠。君蓮居住區為上海市、閔行區共同投資開發建設的重大工程配 套商品房的大型住宅區，占地 177.49 公頃，總建筑面積 180萬平方 米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C D、E、G H I、J地塊。 根據城市居住區規劃設計規范 (2002年版) ( GB 50 1 80-93)、 城 市居住區公共服務設施設置標準 (DGJ08-55-2002)等規范、標準

9、 的要求，必須為整個居住區配置公共服務設施， 共分為七個大部分， 即教育、行政、社區活動、衛生、市政、環衛、養老福利設施。君 蓮居住區分別在A、D H J地塊內各設置幼稚園1個，共4個。本工 程為其中A地塊幼稚園項目。項目技術方案本項目的工程技術方案包括總平面設計， 建筑設計， 結構設計， 電氣設計，給排水及消防設計，和安保與節能設計六大塊。整個設 計科學、規范，尤其是對各種功能和綠化的設計，達到了比較高的 水平。項目的設計堅持社會效益與環境效益相統一的原則，在設計 中采用低毒害、無毒害的原輔材料，采用節能、低噪聲設備，采用 少污染的新技術，把產生的污染減少到最低限度；同時為了給幼兒 提供優美

10、的生活學習環境， 園區綠化采用分散綠化和集中綠化相結 合的原則，綠化率不低于 35。項目開發進度本項目建設期為 8個月，分前期準備階段和施工階段兩個階段。前期準備階段為 2個月：從2006年11月到2006年12月；施工階段為 7個月：從2006年12月到2007年6月。項目總投資為1917.91萬元，全部為自有資金；具體進度計劃見附表 1所示，資金投入計劃見附表3所示。1.2.4項目投資和效益本項目投資共分為土建費用、安裝費用、室外總體費用、土地費用、前期費用、配套費用以及其他費用等部分，投資總額1917.91萬元。投資構成如下圖所示：效益主要反映在社會效益方面。項目建成后將為居住區的居民

11、提供幼托服務，解除廣大居民的后顧之憂。幼兒園能夠對兒童進行 學前教育，從而提高整個社會的人口素質。幼兒園的運營也會提供 一定數量的工作崗位，增加就業崗位，有利于促進社會穩定。幼兒 園作為教育實體，主要承擔著教育的功能和其他的一些社會性功 能，如提高全民族的素質，促進社會的公平和進步等。幼兒園是以兒童的發展和社會的發展為其服務目標的，它具有很強的公益性， 是以促進社會的公平為其教育的基本目標。幼兒園的效能取向則主要是社會效益取向，它主要追求社會效益，這是由教育的本質所決 定的。幼兒園不能以追求贏利為主要目的。幼兒園的主要目的是實 施教育而不是贏利。贏利與教育是兩種性質截然不同的活動，贏利 可以不

12、必太多地顧及人道主義原則，但教育則必須恪守人道主義原 則；贏利可以不太關注社會公平問題，但教育則必須關注社會公平 問題，必須對弱勢群體進行公平補償。幼兒園的任務是“實行保育 與教育相結合的原則，對幼兒實施體、智、德、美諸方面全面發展 的教育，促進其身心和諧發展”，“幼兒園同時為家長參加工作、 學習提供便利條件”?；谟變簣@的公益性特點，本項目的建設不 以贏利為目的，項目建設完成后，移交給教育部門，由他們運作管 理。第二章 項目概況2.1 項目建設條件2.1.1 自然條件1) 地理位置 閔行區位于上海市中心區的西南部。東與徐匯區、浦東新區、 南匯區相接，南與奉賢區隔江相望，西和青浦區、松江區接壤

13、，北 鄰嘉定區、長寧區?？偯娣e 371.68 平方公里。黃浦江縱貫南北，把 全區分成浦東、浦西兩部分。吳淞江流經北端。河道縱橫，地勢平 坦，是長江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔4米。顓橋鎮地處閔行區中部，東臨梅隴鎮、吳涇鎮，西連馬橋鎮、上海市莘莊工業 區，南靠江川路街道，北壤莘莊鎮，獨特的地理位置、城鄉一體化 給顓橋鎮的經濟和社會事業的發展帶來了蓬勃的生機。氣象氣候特點是四季分明， 年初和年末溫曖， 初夏炎熱， 盛夏涼爽。 年降水1200毫米左右，年日照1940小時左右，年平均氣溫16.5 C左 右水資源 閔行區河道屬太湖流域黃浦江水系，大小河道密布?，F有河道 3724條，水面積25 . 4

14、8平方公里，占全區面積 6.86%。市級河道 2條(不 含黃浦江、吳淞 江) ，區級河道 19條，鎮級河道 189條。水閘 57座， 根據淀北片、浦東片和莘莊地區河道特點，調控內河水位，防洪除 澇，引清排污。區內地表水資源總量 27.34億立方米 (含本地區徑流、 黃浦江支流進潮量、各閘門引水量 ） ，年內地表水取水量 9634.8648立方米。大部分河道水質為V類，黃浦江上游閔行第二水廠取水口 水質達到H類。2.1.2 交通條件 閔行區交通便捷。區政府駐地莘莊鎮離上海市中心的人民廣場 約30余公里 ,可通過地鐵直達，距虹橋國際機場、上海火車站、龍 吳港國際集裝箱碼頭均在 30公里以內。 區內

15、過境公路主要有滬寧高 速公路、滬杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架與內環高架、 312國道、318國道、320國道等。區內有市級河道 2條，河道長度 15.68 公里；區級河道 19條，河道長度 164.04 公里。顓橋鎮距閔行區政府所在地莘莊乘軌道5號線僅 3站（莘莊站、春申路站、銀都路站、顓橋站）距離，閔行區君蓮居住區A地塊幼稚園項目位于閔行區顓橋鎮154號地塊內，地處A4線（莘奉金高速 公路）以東、金都路以南 , 東靠都會路，南鄰老滬閔路，交通十分 便利。項目選址優勢閔行區位于上海市中心城區西南，交通便利，水網發達。閔行 區是新中國機電和化工工業的搖籃， 國內最早的經濟技術開發區 -

16、閔行經濟技術開發區就座落于此。便捷的交通網絡，機場、深水碼 頭、鐵路、高速公路、已有和規劃建設中的13條總長 1 30公里的軌道交通在區域內經過。閔行區以綠化和環境保護為抓手，大力開展 環境建設，成效顯著，是首批國家環境保護模范城區，并創建成為 國家園林城區， 獲得中國人居環境范例獎和聯合國迪拜改善居住環 境良好范例獎。十分適宜居住。目前閔行區本地人口和流動人口的 比例基本為 1：1。而隨著閔行科技、經濟的不斷發展，許多外地或 市區人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。為了滿足 人民群眾不斷增長的居住需求，為整個城市的發展創造良好的環 境，上海市政府和閔行區政府決定在閔行區共同投資開發

17、建設一個 大型住宅區，做為重大工程的配套商品房，該住宅區被命名為君蓮 居住區。君蓮居住區位于閔行區，西臨莘奉金高速公路，東臨蓮花 南路，北臨金都路，南臨六壘塘河，居住區中間有都會路和中八尺 溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整 個地塊分成 A、B、 C-1、 C-2、D、E、F、G-1、G-2H、I-1 、 I-2 、J 十三塊?；乜傄巹澯玫孛娣e為 177.49 公頃，可建設用地（不包括 F地塊）127.70公頃，其中居住用地106.15公頃，小區級公建用地 20.55公頃?；匾巹澋厣峡偨ㄖ娣e為 1723923平方米，其中住宅 建筑面積為 1537657平方米，小區

18、級商業及公建建筑面積為 130700 平方米，街坊級商業及公建建筑面積為 55566平方米。本項目即為 居住區的配套公建之一。本工程為A地塊幼稚園項目，位于A地塊上， 坐落于老滬閔路和都會路交叉口，家長接送方便，且避免了交通主 干道干擾，位置十分優越。2.2 投資的必要性 君蓮居住區為上海市、閔行區共同投資開發建設的重大工程配 套商品房的大型住宅區，占地 177.49公頃，總建筑面積 180萬平方 米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C D、E、G H I、J地塊。居住區內居住人口將達5.4萬人左右，存在著大量的06歲學前兒 童。學前教育是基礎教育的重要組成部分， 是終身教育的初始階段。

19、發展學前教育對于促進幼兒身心全面健康發展，提高國民整體素 質，實現全面建設小康社會的奮斗目標具有重要意義。對于廣大的 兒童家長來說，由于他們工作繁忙，生活節奏快，而照顧、教育兒 童要花費大量的時間和精力， 他們也迫切需要有一個幼兒教育機構 來照看、教育兒童，為孩子打下良好的基礎。幼稚園的建設將能夠 滿足他們的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投 入到工作之中。這也體現了黨和政府“以人文本”的執政理念，對 于建設和諧社會有著重要作用。同時， 根據城市居 住 區規劃設計規范(2002 年版) ( GB50180-93)、 城 市 居 住 區 公 共 服 務 設 施 設 置 標 準 (D

20、GJ08-55-2002)等規范、標準的要求，必須設置幼稚園。本項目做為君蓮居住區的配套公建項目之一，對完善整個居住 區的環境有著重要意義。項目的建設是必要的，也是可行的，有著 巨大的社會需求，社會效益顯著。根據整個居住區規劃人口和幼兒 園的服務范圍，君蓮居住區分別在 A、D H J地塊內各設置幼稚園 1座，共4座。目前本居住區住宅項目已經開工 G-1、J、A、E地塊， 面積達 56萬平方米，大部分結構封頂，即將竣工 32萬平方米，其余 地塊也將陸續開工。為了使配套公建與住宅同時竣工，同時交付使 用，本項目的建設已十分緊迫。本工程為其中A地塊幼稚園項目。第三章 項目建設方案3.1 方案的確定設

21、計依據及設計基礎資料： 上海市城市規劃管理技術規定（土地使用 建筑管理） 建筑設計防火規范 GBJ16-87（2001 年版 ） 建筑抗震設計規范 （ 上海市標準 ） DGJ08-9-2003 城市居住區規劃設計規范 （2002 年版 ） GB50180-93 城市居住區公共服務設施設置標準 DGJ08-55-2002 建筑給水排水設計規范 GB50015-2003 上海市幼兒園建設標準 （ DG/TJ08-45-95 ） 環境空氣質量標準 GB3095-1996 大氣污染物綜合排放標準 GB16297-1996 無障礙設施設計標準 DGJ08-103-2003 夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標

22、準 JBJ134-2001 中華人民共和國 工程建設標準強制性條文 （2002 年版 ） 住宅建筑圍護結構節能應用技術規程 DG/TJ08-206-2002 建筑工程設計文件編制深度規定 （建設部 2003年 4月）閔行區發展和改革委員會關于君蓮居住區A地塊幼稚園項目建議書的批復 ；閔發改基審 2006247號3.1.2 設計范圍君蓮居住區A地塊幼稚園總體設計 幼稚園園舍用房單體設計確定建設規模君蓮居住區A地塊幼稚園項目，坐落于閔行區土地儲備中心顓 橋八大市場住宅儲備 A塊地上。幼兒園的建設規模應根據其服務的 居民人口來確定。按規定，幼兒園配建“千人指標”：建筑面積為 551平方米；用地面積為

23、 720平方米。幼兒園的服務半徑沒有專門的 規定，可以參照小學的服務半徑適當減小，按規定小學服務半徑不 宜大于500m按規劃，入住居住區人口應達 5.4萬人左右，A地塊幼 稚園旁邊有A地塊、B地塊、C-1地塊和C-2地塊，A地塊規劃居住人 口 6100人左右，B地塊規劃居住人口 3800人左右，C-1地塊規劃居住 人口 3850人左右，C-2地塊規劃居住人口 4480人左右，戶均人口按 3 人考慮，出生率按9%。計算。按照規劃，本居住區在 A地塊、D地塊、 H地塊和J地塊均設有幼兒園。根據幼兒園的服務半徑以及居住區內 公建配套設施的規劃位置，考慮到家長的送托方便，A地塊幼稚園應主要為A地塊居民

24、、B地塊大部分居民和C-1地塊的部分居民服務， 服務人口大約在 1 萬人左右。根據上海市幼兒園建設標準(DG/TJ08-45-95)的規定，每1萬人口的住宅小區應配建15班規模的幼兒園一所，據此，可確定幼兒園規模為15個班，其中托兒班 6個班，幼兒班 9個班。項目總用地面積 8000平方米， 總建筑面積 4900 平方米，擬規劃幼兒園園舍用房、 室外游戲場地和綠化用地三部分， 綠化率玄35%3.1.4 設計原則和總體構思符合君蓮居住區總體規劃，執行國家方針政策，滿足國家和本市的規范、標準、規定的要求，注重社會效益，體現“以人為本” 的和諧社會理念。1）功能分區明確，布局合理，聯系方便，應按保育

25、、教育、 游戲活動、生活等不同功能進行分區，方便使用管理，避免相互干 擾，有利交通疏散；2）考慮與相鄰建筑物的關系，保證有良好的建筑朝向、日照 和通風，有利于兒童的身心健康；3）以人為本，崇尚人性化設計；4）建筑風格要體現幼兒活潑稚氣、天真開朗的性格5）考慮兒童的心理感覺，色彩運用上強調明快、單純，符合 兒童心理特征6）建筑標準應考慮兒童與成人的不同特點，確定合理的裝修 標準、設備安裝以及防護措施等，符合國家和上海市的消防、環保 和衛生等的要求；7）面向未來，具有前瞻性，滿足教學手段和現代化設備的更 新、添置及幼兒園發展的需要。3.1.5 總平面設計總體布置上，充分考慮到幼兒園的特點，并與周圍

26、相鄰的建筑 物相協調。幼兒園園舍用房與周圍相鄰的建筑物保持了合適的距 離，從而保證了整個建筑物能夠有良好的日照和通風。幼兒園的總 平面布置結合幼兒園的占地形狀和幼兒園的功能特點，按保育、教 育、游戲活動、生活等不同功能進行合理的分區：將幼兒園的用地 劃分為園舍建筑用地、室外游戲場地和綠化用地三部分，室外游戲 場地要考慮到兒童的活動特點和幼兒園自身特性， 設置共用游戲場 地和分班游戲場地，保證兒童每天都有足夠的室外活動時間，綠化 用地應集中綠化和分散綠化相結合，嚴禁種植有毒、帶刺的植物。 3.2 建筑設計3.2.1 設計原則對建筑的體量和造型進行環境分析，協調處理建筑與周邊環境 關系，根據建筑性

27、質，力圖表現建筑單體的功能特征，通過對建筑 造型、體量、材質、色彩的處理來塑造建筑個性，建筑風格體現幼 兒活潑稚氣、天真開朗的性格。建筑外立面體現出較為輕盈的整體 面貌，外墻上部采用橫向貫通的色帶，呈現明快的色調，同時又穿 插一些弧墻、圓窗等活躍的構成因素，此外考慮兒童的心理感覺， 在立面色彩的運用上，強調明快、單純，符合兒童心理特征，創造 出一種整體大氣而又不失活潑的建筑個性。關心兒童的身心健康。將托兒、幼兒活動室均設置在朝南的房 間里，保證有良好的日照和通風，滿足冬至日滿窗日照的有效時間 不少于連續 3小時。將托兒、幼兒臥室也設置在朝南的房間里，在 滿足睡眠休息功能的前提下，對兒童的身心健

28、康也極為有利。注重細節的設計。在滿足幼兒園的各項基本功能的前提下，應 根據兒童的特點，從使用和安全上進行特別的設計，如：樓梯的梯 級高度要適合幼兒使用特點，樓梯踏步高度不能大于150mm寬度不能小于260mm樓梯井寬度不能大于200mm樓梯除設成人扶手外，還應在梯段兩側設幼兒扶手，其咼度不能大于600mm樓梯垂直欄桿間的凈距不能大于110mm幼兒經常出入的門，在距地0.61.2m 高度內應安裝安全玻璃，并在距地 700mr處設幼兒專用拉手；門的 雙面均宜平滑，無棱角，不應設置門坎和彈簧門；托兒、幼兒衛生 間的盥洗池高度宜為 500550mm寬度宜為400450mrp水龍頭的 間距宜為35040

29、0mm托兒、幼兒用房的電源插座離地面高度不應 低于1.7m，并有保護蓋板，等等。凡此種種，不一一列舉，總之， 應特別重視兒童與成人的不同特點，在細節上加以特殊的設計，以 體現社會對兒童的人文關懷。合理利用資源。節能措施得到重視，平面的規整性，外圍護墻 體和層面采用高效保溫性能材料和受力結構的復合體， 密閉性能良 好的門窗，也都成為節能的有效方式。建筑功能設計幼兒園園舍用房為三層建筑，建筑面積 4900平方米。幼兒園園 舍用房分為活動及輔助用房、辦公及輔助用房和生活用房三個部 分?；顒蛹拜o助用房又可按照功能的不同，細分為托兒用房、幼兒 用房和共用活動用房等，其中，設有托兒班 6個班，幼兒班 9個

30、班， 托兒用房和幼兒用房應分別成套設置活動室、小餐廳、臥室、衛生 間、衣帽間和消毒間等。辦公及輔助用房主要為辦公室、保健室、 隔離室、晨檢接送室、傳達值班室、資料室、會議室、教具制做及 陳列室、總務倉庫和教工廁所等。生活用房主要為廚房、淋浴室、 洗衣房和炊事員休息更衣室等。建筑裝飾標準在建筑裝飾設計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建 筑構件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構件的基本要求下，盡 量使得本建筑項目能夠體現最新建筑設計理念， 將環保及高科技充 分融入項目設計中。內裝修材料要符合室內裝飾材料的衛生標準， 其室內空氣質量應達到國家標準 室內空氣質量標準( GB/T18883) 的要

31、求。室內環境污染應按國家標準民用建筑工程室內環境污染 控制規范(GB50325執行。裝修按照上海市房屋土地資源管理局、 上海市教育委員會印發的 市配套商品房基地公建配套教育設施一 次裝修驗收移交標準細則執行。結構設計抗震設防建筑結構安全等級二級，建筑物重要性丙類，抗震設防烈度為 七度，設計地震分組為第一組，設計基本地震加速度為0.10g ，場地土類別為上海W類。上部結構設計上部結構設計的基本原則滿足國家及上海市有關規范工程建設標準強制條文的要求；最 大限度滿足工藝及建筑的工藝要求； 滿足工藝進度和有利于施工方 便及施工管理的要求；選擇合適的方案，傳力途徑明確，結構布置 合理，計算模型與實際狀況

32、合理；力求剛度中心與建筑物重心保持 一致，減少扭矩對結構的不利影響；構造柱的布置滿足砌體結構設 計規范；由于建筑物長度超過 55米，在建筑物中部設置沉降縫，以 減少溫度應力對結構的不利影響。上部結構設計方案：采用框架結構。主要結構件尺寸及砼強度等級：結構內部填充墻將采用 MU7.5混凝土小型空心砌塊和 Mb5專用 混合砂漿砌筑，梁柱板砼標號均為C30。鋼筋采用HPB235級鋼(fy=210N/mm2)、HPB33級鋼(fy=300N/mm2)。3.3.3 基礎設計根據提供的現有的地質資料，第層褐黃-灰黃色粉質粘土， 土質較好，可作為輔助用房的持力層。第層暗綠-草黃色粉質粘 土為硬塑的粘性土層，

33、該層土土性較上覆粘性土層好，可作為幼兒 園園舍用房的樁基持力層?，F初步選用的樁型為：PH 400, 24m長。以上設計的樁長要視具體地質情況而定，沉降要求控制在 130mm 左右。電氣設計3.4.1 設計范圍園區樓宇的電力、照明、防雷及安全接地系統室內的電話系統室內的有線電視系統室內智能系統3.4.2 供電設計供電電源：電源由小區變配電站低壓電纜埋地引入，埋深為室 外地坪下 0.7 米。電壓等級：住宅及低壓進線公建為 220V/380V。 3.4.3 園舍設計1) 園區電力、照明設備供電電壓均為 220/380V ，電源由變配 電站采用電纜埋地引至各單元近線點。為保證區內供電安全可靠， 考慮園

34、區內環境優美，園區內配電線路全部采用埋地敷設。2) 幼兒園園舍用房干線采用銅芯塑料線穿金屬管沿公用部位 明敷。3) 樓房每層電度表箱接自本層所在層配電干線上，插座回路 經漏電開關保護， 至配電箱以及室內線路均采用銅芯塑料線穿阻燃 型塑料管暗敷，進戶線保護管采用鍍鋅鋼管，園區外場線路均采用 全塑鎧裝銅芯電力電纜埋地敷設。3.4.4 防雷及安全接地設計本園區所有建筑物均按三類防雷建筑物設計，防雷引下線 和接地裝置利用柱內及基礎內主鋼筋。園區配電系統的接地制式為 TT制，電器線路采用PE線專放， 各供電單元均設置總等電位節點連接， 衛生間內設置局部等電位連 接，插座回路及柜式空調回路采用漏電保護，以

35、確保用戶安全。防雷和防雷波侵入、電器設備信息系統等接地共用同一接 地裝置，接地電阻不大于 1歐姆。入戶端電纜的金屬外皮、鋼管應與防雷的接地裝置相連。配電箱設置電涌保護開關，公用弱電設施采用防電涌保護 裝置。給排水及消防設計3.5.1 設計范圍 整個園區的室內外給水、排水及消防設計。3.5.2 給水設計1) 水源：市政自來水，從市政給水管接入。2) 用水量：根據國家及上海有關建筑給排水規范設計本項目 的生活、綠化及消防用水量。3.5.3 排水設計 室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水 總管。園區污水排入市政污水管。室內污廢水分流，衛生間設置專 用通氣管。雨水采用上海市暴雨強度公

36、式：Q=5544(P0.3 0.42)/(t 7lgP)0.82 0.07lgPP=1，徑流系數屮=0.55園區雨水分路采用DN30C管道排入市政雨水總管。3.5.4 消防設計1) 建筑消防 防火等級：建筑防火等級為二級。 防火間距：幼兒園為獨立建造。消防車道：本幼稚園位于 A地塊上，坐落于老滬閔路和都會路 交叉口，能滿足消防車道及相關消防規范要求。消防給水系統消防給水由市政管網供水，由老滬閔路 , 都會路市政給水管網 供給，水壓為 0.16MPa。室外消火栓系統采用二路 DN200市政管網進水，消防管在基地 四周形成環網， 并設數組室外地上式消火栓 , 供室外消防 . 室外消火 栓間距不超過

37、 120米，且距離建筑物消防水泵接合器不超過 40米.本樓設室內消火栓系統。給排水管材給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內襯塑管材及管件，水表后冷熱水管采用 PP陳丙烯冷熱水管材及配件，熱熔 連接。室內排水管及雨水管采用 UPV管，粘接。室外污水總管由 DN20L DN3O0S成，采用HDP中空螺旋纏繞 管，室外埋地雨水管由DN30L DN80組成，采用HDP中空螺旋纏繞 管 .節水設計1) 設計依據：根據中華人民共和國水法 、城市節約用水 管理規定、節約用水“三同時、四到位”管理規定 ，新建、改 建、擴建的建設項目應當采用節約用水的先進技術、工藝、設備， 選用和建設節約用水設施，降低

38、水的消耗，提高水的利用率。2) 節水措施：室內給水器具均采用節水型衛生器具，水龍頭 均采用陶瓷芯片，坐便器采用 6升沖洗水箱。環境、防盜安保與節能設計環境保護設計主要環境影響因素施工期間造成的環境污染，主要為建筑材料在運送途中泄露、 建筑垃圾以及建筑施工產生的噪聲污染。本項目為居住區配套幼兒園項目，主要污染與污染源為生活污 廢水排水量、廁所等排放廢氣、機房噪聲、生活垃圾等。2) 設計原則建設項目污染防治及其它公害的處理設施必須與主體工程同 時設計、同時施工、同時投入使用的“三同時”原則；堅持經濟效 益與環境效益相統一的原則，在設計中采用低毒低害、無毒無害的 原輔材料，采用節能、低噪聲設備，采用

39、少污染的新技術，把產生 的污染減少到最低限度。3) 設計范圍根據“三同時”原則，本工程設計范圍內所產生的各種污染的 治理均在本次設計范圍內。4) 污染物分析生活污水：根據生活污水的水質特征，主要污染物為CODcr B0D5 SS NH3-N 動植物油等；廢氣：主要為廚房油煙氣、煤氣燃燒廢氣等；噪聲：建設項目噪聲主要來源于空調設備等；固體廢物：主要是日常生活垃圾。5) 環保材料 采用綠色建材，有效地防止由于建材引起的環境污染，尤其是 要考慮對生態的影響，采用環保型建材，最大限度地節約能源、土 地、水等資源。治理措施及預期效果生活污水園區實行雨污分流， 雨水直接排入城市管網， 生活污水以 DN30

40、0 出口經監測井 , 達到納管標準后排放到市政污水管網。(2) 廢氣 廚房油煙氣和煤氣燃燒廢氣經脫排油煙機處理后排入排煙豎 井，通過屋頂高空排放。為了防止油煙氣的倒流，在排煙支管上采 取防倒煙措施。(3) 噪聲園區內的聲環境可滿足 城市區域環境噪聲標準 (GB3096-93) 中的 2類標準，即：晝間 Leq(A) 60dB(A)、夜間 Leq(A) 50dB(A)。(4) 固體廢棄物 本項目的固體廢棄物主要是日常工作、生活垃圾等。園區內設 置垃垃圾分類箱，垃圾分類收集，由物業管理人員定時收集運至垃 圾站房，由環衛部門定期回收和清除外運。環境綠化及管理(1) 為了有效提高生活環境，本建設項目應

41、加強綠化的建設管理。園區綠化采用分散綠化和集中綠化相結合的原則。本建設項目的環境管理由建設單位負責“三通式”的落 實，以確保項目的順利進行。園區設置物業管理機構，環境保護的有關設施均由物業管 理機構負責安排人員巡視、操作管理和設備的維護保養。人員編制由園區物業管理部門統一安排。防盜安保設計1) 設計任務本防盜安保設計針對該項目可能產生的安全危害作相應的治 理，以達到有關防盜安保的要求。防盜安保措施 整個園區進行統一管理，保證園區環境安全。 區設安保中心控制室。 域安裝周界防盜報警系統 所有對講及安保系統導線均穿金屬管敷設。3.6.3 節能設計1) 建筑耗能措施樓房各部位及構件的保溫、隔熱性能均

42、滿足夏熱冬冷地區節能 設計標準要求， 房型在日照、 通風、朝向等方面都注入人性化需求， 充分體現了實用性、經濟性、功能性、親和性和舒適性。2) 建筑維護結構保溫隔熱措施 屋面、平屋面：先用鋼筋混凝土敷平，再敷設改性防水卷材、 水泥砂漿找平、 擠塑聚苯乙烯保溫層以及陶?；炷琳移聦雍同F澆 鋼筋混凝土屋面板。外墻面：采用膠粉EPS顆粒保溫漿料外墻外保溫系統。能量計量儀表設置煤氣表、水表、電表，其中電表采用分時計價。設備節能措施光源及燈具： 住宅采用螺口瓷質燈頭， 樓梯采用自熄式節能燈。 其余燈具均采用節能型燈具，日光燈采用帶電子鎮流器T8燈管；采用6升/ 次節水型衛生潔具，陶瓷芯片防漏型水龍頭；采

43、用變制冷劑 流量的多聯機空調系統按負荷的變換工作實現經濟的變容量方式 運行，符合節能的要求；空調風管的保溫材料采用導熱系數小的產 品；供水采用變頻、高效型水泵。第四章 項目組織與管理項目組織構架及融資方式 上海閔行地產經營有限公司為本項目的發展商。公司擬采取項 目公司模式與項目總經理負責制相結合的機制進行本案開發宜融 資安排： 君蓮居住區的整體開發由上海閔行地產經營有限公司組建 項目公司進行融資，主要融資渠道有：上海閔行地產經營有限公司 自籌資金與銀行借款等方式。這種項目組織結構融資方式的優點 有：1）可以快速籌集項目所需資金；2）法律關系簡單，便于銀行就項目資產設定抵押擔保權益， 融資結構上

44、易為貸款銀行接受，投資者債務責任清晰；3）項目融資債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中， 易實現有限追索和非公司負債型融資， 可利用大股東的資信優勢獲 得優惠貸款；4）項目的所有權集中在項目公司，便宜管理，項目公司可直 接運作項目，也可在法律上擁有項目資產，而將項目運作委托外單 位進行。本項目為君蓮居住區公建配套項目之一，項目融資擬采用自籌 資金與銀行貸款相結合的方式。4.2 項目籌建管理 為了將整個項目做到最好，上海閔行地產經營有限公司積極對 市場上類似項目的建設和經營管理經驗進行學習和借鑒， 并且將聘 請在項目建設管理方面經驗豐富的咨詢機構對本項目的建設進行 全過程的管理和控制。 對于

45、居住區 180萬平方米的若干項目群來說， 項目公司將建立專門業主方項目管理團隊，負責項目的建設開發， 形成若干個由各專業人員構成的項目管理團隊群， 對整個籌建過程 中的工作進行督促、組織、協調，以及編制用款計劃，執行資金收 支操作。這樣既減輕了上海閔行地產經營有限公司的管理壓力，又 便宜實現項目內部的協調和推進。整個項目將實施全過程招投標。包括設計、施工、監理、設備 采購等在內的各工程階段， 均按國家要求， 公開公正的實行招投標， 并將聘請經驗豐富的招投標代理單位負責這項工作。在整個項目建成后，該公司還將會把綠化保潔、機房管理、電 氣、給排水、供氣、電話等系統的運行等后勤保障服務項目交給專 業

46、管理公司和物業公司管理，實現后勤保障服務社會化，提高服務 水準和物業管理水平。此外，在人力資源安排方面，將項目所需人力資源放入項目公 司編制中，這樣既協調清楚兩者的關系，同時在項目建設完成后， 可以考慮將項目公司轉變成專業物業管理公司， 負責對居住區物業 及運營管理， 這樣還有利于項目后期工作的開展和實現項目從實施 階段到運營階段的過渡。因此，整個項目的籌建組織機構是比較完善的，有利于項目的 高效、高質量、高標準的完成。本項目做為整個項目的公建配套項目。做為整個項目的公建配 套項目，本項目將圍繞著整個項目的建設，做好配套工程的建設工 作，并納入整個項目的組織管理之中。項目建設進度計劃 本項目做

47、為整個項目的公建配套項目，建設期將滿足整個項目 的進度計劃安排。進度計劃安排為： 2006年11月內完成項目的項目 建議書、可行性研究報告的編制及報批， 組建管理機構；2006年11 12月內完成初步設計、施工圖設計、施工準備；2006年12月2007 年6月內完成項目工程的主體結構、內裝修、室外總體工程；2007年6月底項目工程的竣工驗收、交付使用。第五章 投資估算和資金籌措君蓮居住區A地塊幼稚園項目用地面積為 8000平方米，建筑面 積為 4900平方米。5.1 項目投資估算本項目投資共分為土建費用、安裝費用、室外總體費用、土地 費用、前期費用、配套費用以及其他費用等部分， 投資總額 19

48、17.91 萬元。項目投資估算表見附表 2，投資構成如圖 1所示。1）土建費用， 具體包括地基工程、 主體結構及建筑、 裝修工程；2）安裝費用，具體包括給排水工程、供配電及電氣照明工程、 消防及弱電工程、電梯工程室外配套工程和其它配套工程；3）室外總體費用，包括圍墻、道路、綠化、管線、大門及門衛 室等；4）土地費用；5）前期費用，包括前期工程及專業費用。其中前期工程及專業 費用劃分為可行性研究、招標代理、勘察設計費、工程監理費、投 資監理費；6）配套費用，包括供水、供電、供氣、電話、電視等配套工程 費用；7）其他費用。投資估算說明 :1） 土地費用土地價格按照閔行區地價： 840萬元 （ 其中

49、含土地動拆遷等費用）。2） 前期工程及專業費用 前期工程及專業費用包括項目的可行性研究、規劃、勘察、設 計、監理、造價咨詢（標底編制、決算審核等）等相關工程師的費 用，一般為建筑成本的 5%-10%左右，視工程的大小及難易程度確定， 工程越大比例越低，工程難度越大，比例越高。3）建筑安裝費用 建筑安裝費用通常也稱工程造價。它是指列入項目施工圖預 （決）算的建筑物的建筑安裝工程費用。其中，建筑物的具體價格 見項目投資估算表。4）預備費簡稱“預備費” , 又稱“不可預見費”。指總概算中用以彌補 在編制初步設計和總概算時難以預料，而實際可能發生的費用。工 程預備費一般以分為：基本預備費，漲價預備費。

50、依據工程經驗及 其本項目情況 , 基本預備費占總投資額 2.5 ，漲價預備費不預留。5）建設期間利息項目建設需要貸款 500萬元，建設期年利率為 8%，年利息為 20 萬元。6）流動資金，本項目竣工驗收后直接移交教育部門運作管理， 故不設流動資金。項目建設投融資安排1）項目總投資及資金來源項目總投資約人民幣 1917.91 萬元，開發商自有資金 1417.91 萬 元。銀行借款為 500萬元。本項目建設期按一年計算，投資額為 1917.91 萬元，資金來源：自有資金 1417.91 萬元，銀行借款 500萬 元。項目資金投入計劃及資金來源情況見附表 3所示。2）投資結構 本項目投資共分為土地費

51、用、建安費用、室外總體、前期工程 及專業費用、建設期利息、流動資金以及其他費用等大部分，投資 總額 1917.91萬元。投資構成如圖 1所示。資金需要及投入計劃本項目開發公司自有資金為 1417.91 萬元；自有資金在項目前 期安排到位，之后的不足部分用銀行借款等方法籌集，銀行借款為 500萬元，具體資金使用和籌措情況見表附表 3所示。第六章 項目償債能力分析還款方式及還款計劃按該項目貸款年限 6年（包括建設期） 、貸款年利息 8%，建設期 只付利息不還本，后 5年按等額還本、利息照付的償還方式計算， 該項目在建設期內，應付利息為 20萬元；后 5年還本期內，每年應 償還的貸款本金為 100萬

52、元，每年應付利息額按當年貸款余額計算。 經計算，該項目年最高應償還本息額為 140萬元，年最低應償還的 本息額為 108萬元。項目償貸比為 1.28 。詳細計算，參見項目借款 還本付息計算表。6.2 償貸資金來源由于該項目屬于公共事業性項目，因而該項目償債資金僅能來 源于項目業主單位其他經營項目的盈余和政府財政提供的償債資 金。閔行區財政可提供用于償還該項目貸款本息的資金來源為：每 年收取的城鎮建設維護費（稅） 、城市市政配套費、城市內其他地 段土地出讓、拍賣所得收益及財政可收取的其他規費。 2005 年， 全區增加值實現 GDP 461 億元，與“九五”期末的 2000 年相比， 增長 1.

53、6 倍，五年中年平均增長 20.8%。財政總收入 195 億元， 比上年增長 12.7%，其中區級財政收入 61.9 億元，增長 14.8%。全 區經濟綜合實力，在全市各區縣名列前茅。全區累計開發總量約占 全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。 2005 年，房地產業實現增 加值 52 億元，占全區增加值總量的 11% ；全區房屋施工面積1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積258萬平方米，銷售金額 194億元。預計2006年2012年閔行區 財政收入增長將會進一步增加，完全可以滿足該項目償債能力要 求。加之，該項目業主其他經營收入的盈余增長，使該項目的償債

54、能力進一步增強，可以保證每年清償應償還的貸款本息額。第七章 社會效益評價A 地塊幼稚園建設項目為教育設施項目， 幼兒教育是基礎教育 的組成部分，是學校教育和終身教育的起始階段。幼兒教育應為幼 兒的近期和終身發展奠定良好的素質基礎。 發展學前教育對于促進 兒童身心健康發展，普及義務教育，提高國民素質，實現全面建設 小康社會的奮斗目標具有重要意義。 也就是說該項目是以培養和提 高受教育者的知識技能、 文化修養和道德水平為目的的社會事業項 目，是為社會生產和公共生活服務的，是以創造社會效益為主的非 生產性建設項目。本章對項目的社會、經濟效益進行綜合分析，側 重于社會評價。項目對當地社會經濟發展的貢獻

55、項目的建成將能最大滿足 390名幼兒的早期教育問題， 對于促進 幼兒身心全面健康發展，提高國民整體素質，實現全面建設小康社 會的奮斗目標具有重要意義。近幾年來，閔行區各項事業取得較大 發展，國民經濟保持了適度快速增長。君蓮居住區為上海市、閔行 區共同投資開發建設的重大工程配套商品房的大型住宅區，占地 177.49 公頃，總建筑面積 180萬平方米，其中住宅 154萬平方米，分 為A B、C、D E、G H I、J地塊。居住區內居住人口將達 5.4萬 人左右，有大量的06歲學前兒童。對于廣大的兒童家長來說，由 于他們工作繁忙，生活節奏快，而照顧、教育兒童要花費大量的時 間和精力， 他們也迫切需要

56、有一個幼兒教育機構來照看、 教育兒童， 為孩子打下良好的基礎。幼稚園的建設將能夠滿足他們的要求，為 他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。這也 體現了黨和政府“以人文本”的執政理念， 對于建設和諧社會有著 重要作用。本項目實施可大大緩解幼兒的入園壓力， 有利于促進全區幼兒 教育穩定、持續、協調、健康發展，也有利于加快為國家和本地區 培養人才的步伐，從外部環境上實現對當地社會經濟發展的貢獻。項目對收入分配目標的貢獻幼兒期是對人的一生有著重要影響的時期，也是易被成人忽 視、幼兒自己卻全然不知其價值、全然不能把握其進程的時期；幼 兒期是一個充滿活力的、蘊藏著巨大發展潛力和可塑性的生命

57、階 段，又是一個非常脆弱、非常容易被錯誤定向的時期；幼兒期是一 個稚嫩的、需要成人精心照顧和保護的時期；然而又是其自理、自 立、邁向獨立的需要日益增長的時期。這些生命階段的特性使幼兒 教育的作用和責任不僅不比其他任何階段遜色，反而顯得更為重 大。從這個意義上說，幼兒教育應當讓幼兒“在快樂的童年中獲得 有益于身心發展的經驗”， 以完成保護和促進幼兒身心健康地成長 和發展這一基本的使命。幼兒教育可為幼兒的近期和終身發展奠定良好的素質基礎，為 進一步接受學校教育和終身教育做好準備。 幼稚園項目由于其產品 具有公共物品的性質，因而向全體居民提供“公共消費品”，這就 在一定程度上促進了社會財富的均等化分

58、配。 教育項目在一定程度 上影響收入分配， 有利于實現城鄉人民“共同富?！焙腿娼ㄔO小 康社會。由于受教育水平與收入水平之間存在著極高的相關性，受 教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必將促進社會平等 化，有益于社會安定團結。項目對就業目標的貢獻 我國教育的社會功能是培養體腦結合，德、智、體、美、勞全 面發展的個體的根本途徑；是建設有中國特色社會主義的重要措 施。是提高受教育者的科學文化水平和勞動技能，提高勞動生產率 和資源使用率，促進經濟發展和經濟增長的重要手段。幼兒園能夠 對兒童進行學前教育，從而提高整個社會的人口素質。幼兒園的運 營也會提供一定數量的工作崗位，增加就業崗位，有利于促

59、進社會 穩定。項目社會效益分析 幼稚園建成后，對滿足和改善君蓮小區幼兒入園條件，更好地 實施幼兒園指導綱要，全面推進素質教育具有明顯而深遠的現 實意義，將帶來顯著的社會效益，具體體現在：、改善辦園條件，使幼兒在優美的環境中健康成長。、滿足君蓮小區幼兒入園需要，逐步緩解幼兒入園困難，讓 每一個適齡幼兒都能入園，解決家長的后顧之憂，為家長安心工作 提供便利條件。、體現了教育優先發展的戰略地位，有利于教育更好地為社 會經濟發展服務，使教育成為經濟發展的必要條件之一。、項目建成后，將進一步提高辦園質量，更好地完成招生計 劃，推動幼兒教育的快速發展，提高國民素質，真正體現“科教興 國”的戰略方針。第八章

60、 項目風險及對策分析本項目為A地塊幼稚園建設項目，規模按15班設置，投入成本 高，總投資達 1917.91 萬元。項目所在地閔行位于上海市中心區的 西南部，而隨著閔行科技、經濟的不斷發展，許多外地或市區人口 都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。近年來該區房產市 場發展迅猛，另外本項目依托君蓮居住區的發展，發展前景較好； 但是，考慮項目環境及其自身特點，仍然在如下方面存在一定的風 險。8.1 財務風險及對策（1）風險分析： 因為本項目建設采用自籌與銀行貸款相結合。資金到位情況、 項目建設過程中資金使用的控制和局部調整變更對投資的影響， 這 些都將加大本項目開發的財務風險。（ 2） 對策分析