1、中國房地產行業季度分析報告要點提示 運行情況：1-9月份，全國房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于同期固定資產投資增幅1.4個百分點。三季度，全國房地產開發投資、土地開發面積、新開工面積和商品房銷售價格增速出現不同程度的下降。 存在在問題：土地市市場秩序序亟待規規范；資資金的供供求渠道道需要調調整；商商品房空空置面積積漲幅擴擴大；區區域性房房地產市市場過熱熱。 趨勢勢預測：預計四四季度房房地產行行業仍將將繼續保保持300%左右右的增長長，但增增幅可能能放緩，結構性性調整有有可能展展開。從從中長期期來看，房地產產業發展展前景廣廣闊。 熱點點問題：解讀房房地產金金融；土土地政策

2、策調整的的背景。 目 錄TOC o 1-3 h z三季度度市場運運行狀況況4一、房地地產開發發投資繼繼續高速速增長4二、房地地產資金金到位情情況良好好6三、新開開工面積積增速放放緩7四、商品品房銷售售額持續續增長8五、房地地產價格格保持平平穩上漲漲9六、“國國房景氣氣指數”呈回落落態勢13七、部分分地區市市場運行行特點分分析15存在問問題及相相關建議議20一、土地地市場秩秩序亟待待規范20二、資金金的供求求渠道需需要調整整23三、商品品房空置置面積漲漲幅擴大大25四、區域域性房地地產市場場過熱28發展趨趨勢預測測32一、四季季度行業業發展增增速可能能放緩32二、未來來中長期期發展前前景廣闊闊3

3、3熱點問問題分析析35健全房地地產金融融快速發發展的幾幾點建議議35土地政策策調整背背景透視視39附錄：基基礎數據據平臺4220033年全國國房地產產開發投投資完成成額（11-9月月）4220033年三大大地區房房地產開開發投資資完成額額（1-9月）4220033年商品品房銷售售額（11-9月月）4220033年商品品房住宅宅施工銷銷售面積積（1-9月）4320033年全國國完成開開發土地地面積（1-99月）4320033年全國國土地交交易價格格指數（1-33季度）4420033年全國國房屋銷銷售價格格指數（1-33季度）4420033年全國國房屋租租賃價格格指數（1-33季度）45 三季季度

4、市場場運行狀狀況一、房地地產開發發投資繼繼續高速速增長1-9月月份，全全國房地地產開發發完成投投資64495億億元，同同比增長長32.8%，高于同同期固定定資產投投資增幅幅1.44個百分分點。其其中商品品住宅開開發完成成投資444533億元，同比增增長288%。從從房地產產開發投投資增長長速度看看，東、中、西西三大地地區房地地產開發發投資同同比增長長分別為為28.9%、42.3%、45.8%，中、西西部地區區增幅高高于東部部。表1-11 20003年年1-99月房地地產開發發投資完完成額單位：億億元，%累計完成成額去年同期期比去年同同期增長長全國64955.01148622.732.88東部地

5、區區46399.635799.828.99中部地區區960.8669.142.33西部地區區894.7613.845.88數據來源源：國家家信息中中心從房地產產開發投投資完成成額的構構成情況況看，建建筑工程程實際完完成投資資40992.336億元元，同比比增長229.66%；安安裝工程程實際完完成投資資2577.855億元，同比增增長277.3%；設備備工器具具購置完完成投資資84.04億億元，同同比增長長23.2%；其他費費用完成成投資220600.766億元，其中土土地購置置費12272.17億億元，同同比增長長52.6%。圖1-11 11-9月月份房地地產開發發投資完完成額構構成情況況在

6、商品住住宅開發發完成投投資額中中，經濟濟適用住住房完成成投資3383.23億億元，同同比增長長11.3 %，占商商品住宅宅投資的的比重為為5.99%；辦辦公樓投投資完成成3077.933億元，同比增增長399.8%，所占占比重為為4.77%；商商業營業業用房完完成投資資7811.111億元，同比增增長444.6%，所占占比重為為12.0%。圖1-22 按工工程用途途分1-9月份份房地產產累計開開發投資資情況圖1-33 11-9月月份房地地產開發發投資完完成額比比重二、房地地產資金金到位情情況良好好1-8月月份，全全國房地地產開發發到位資資金達到到77666億元元，同比比增長447%，低于11-

7、7月月增長449.22%的水水平。其其中，東東、中、西部地地區到位位資金分分別為558388億元、9511億元、9766億元。表1-22 20003年年1-88月房地地產資金金來源情情況單位：億億元全國總計計東部中部西部合計77655.75558388.233951.42976.1國內貸款款19400.63315355.3183.16222.16利用外資資121.41102.8215.9952.644自籌資金金22855.25515200.877424.29343.09其他資金金34111.81126777.522326.74407.55數據來源源：國家家信息中中心房地產開開發資金金主要來來源

8、于銀銀行貸款款、企業業自籌資資金及其其他資金金三個方方面。其其他資金金來源主主要由銷銷售定金金、預售售收入和和基建墊墊資構成成，在房房地產開開發資金金來源中中一直處處于較高高占比狀狀態，11-8月月份占比比約444%，說說明房地地產開發發對市場場和銷售售的依存存度進一一步增大大；自籌籌資金占占比約330%，絕對規規模增長長迅速，顯示出出房地產產企業自自身實力力雖有一一定增強強，但整整體抗風風險能力力還有待待進一步步提高；房地產產開發類類貸款是是房地產產投資的的重要來來源，一一般情況況下，房房地產開開發企業業的資金金20%-300%直接接來自銀銀行貸款款，占房房地產項項目總投投入300%-440

9、%的的建筑公公司先行行墊資施施工的資資金也來來自銀行行貸款，再加上上一半以以上的購購房者也也依靠個個人住房房抵押貸貸款，因因此至少少60%以上的的房地產產投資都都源自銀銀行。如如果商品品房最終終大量積積壓，開開發商無無法支付付銀行貸貸款與建建筑商費費用，只只有將房房子抵押押給銀行行與建筑筑商，而而建筑商商的資金金也是銀銀行貸款款，最后后也只好好把開發發商抵押押給他的的房子再再抵押給給銀行。從而，在這條條資金鏈鏈中，銀銀行成為為房地產產風險的的最大承承擔者。圖1-44 1-8月份份房地產產投資累累計到位位資金來來源構成成三、新開開工面積積增速放放緩1-9月月份，全全國房地地產新開開工面積積增速為

10、為30.4%，低于上上半年00.6個個百分點點，低于于1季度度5.55個百分分點，增增速開始始放緩。其中，中部地地區完成成土地開開發面積積同比增增長588.2%，成為為增長最最快的地地區。圖1-55 1-9月份份三大地地區商品品住宅累累計施工工、銷售售面積1-9月月份，開開發企業業土地購購置面積積230082.20萬萬平方米米，同比比增長了了44.7%，全國完完成土地地開發面面積1113688萬平方方米，同同比增長長38.9%。土地購購置面積積和土地地開發投投資大幅幅度增長長，導致致土地價價格上漲漲較快。圖1-66 1-9月份份全國土土地購置置與開發發面積1-9月月份，全全國累計計完成房房屋竣

11、工工面積1153225.88萬平方方米，同同比增長長34.9%，其中，竣工商商品住宅宅127716.6萬平平方米，同比增增長322.7%；完成成房屋銷銷售面積積151189.2萬平平方米，同比增增長355.9%，其中中銷售商商品住宅宅136649.8萬平平方米，同比增增長355.3%，房地地產二級級市場供供銷兩旺旺。圖1-77 1-9月份份商品房房竣工與與銷售面面積增長長率四、商品品房銷售售額持續續增長在商品房房持續熱熱銷的背背景下，1-99月份全全國商品品房平均均銷售價價格保持持上升，全國實實現商品品房銷售售額37736.43億億元，同同比增長長41.4%。其中銷銷售給個個人34449.34

12、億億元，同同比增長長44.1%；銷售面面積1551899.244萬平方方米，同同比增長長35.9%。圖1-88 20003年年1-99月商品品房銷售售額情況況五、房地地產價格格保持平平穩上漲漲三季度，全國房房地產價價格繼續續保持平平穩上漲漲。國家家統計局局對全國國35個個大中城城市房地地產市場場調查顯顯示，與與去年同同季相比比，房屋屋銷售價價格上漲漲4.11%；土土地交易易價格上上漲8.8%，房屋租租賃價格格上漲11.8%。不同同地區房房屋銷售售價格漲漲跌互現現，如上上海211.5%，漲幅幅比二季季度增加加3.44個百分分點；寧寧波166.1%，減少少0.33個百分分點；青青島155.9%，增

13、加加2.55個百分分點；南南京8.9%，減少00.6個個百分點點；昆明明和烏魯魯木齊等等城市房房屋銷售售價格則則繼續呈呈現降勢勢，且降降幅比二二季度有有所增加加。表1-33 20003年年三季度度35個個大中城城市房地地產價格格指數表表單位：%房屋銷售售價格土地交易易價格房屋租賃賃價格三季度季度累計計三季度季度累計計三季度季度累計計全國104.1104.6108.8108.1101.8101.8北京100.2100.2100.9100.5106.3109.1天津104.6103.0103.0103.097.88102.2石家莊100.1100.0100.2100.199.0099.22太原10

14、2.6102.5130.8128.599.55102.5呼和浩特特100.3100.6102.2102.5100.798.99沈陽109.4104.9114.0116.4102.2100.7大連101.5100.7104.8102.699.2298.99長春100.1100.8103.0103.7100.7105.3哈爾濱100.0100.1100.0102.196.8898.55上海121.5117.1108.4110.2102.3102.1南京108.9108.6108.0106.0104.1105.5杭州105.6105.1142.0136.1104.1104.4寧波116.1117.7

15、106.4113.6104.4105.6合肥103.0104.5107.4106.9102.9102.3福州100.6101.2107.6106.299.0098.66廈門102.4102.4102.0102.0101.599.99南昌103.9104.3112.9111.5102.9103.6濟南103.2102.4103.9103.2100.299.88青島115.9113.6101.9101.899.6699.44鄭州101.2101.8101.5100.898.3399.33武漢102.4103.6101.8104.399.5597.99長沙100.7100.2100.4100.610

16、1.5100.7廣州99.2299.88100.0100.099.77100.0深圳102.4101.7104.3101.699.5599.88南寧103.0102.2100.0101.9100.0102.2海口102.0102.198.00100.292.2291.55成都102.5101.9109.9106.5100.8100.2貴陽101.3101.2100.1100.3100.3101.4昆明97.3398.66100.0100.0100.8100.2重慶101.3104.5102.7119.795.6698.88西安101.4101.3100.4100.699.3399.11蘭州10

17、0.4100.3100.0100.099.3399.44西寧101.3101.7102.7103.7101.2103.2銀川101.4102.0105.0103.2105.098.66烏魯木齊齊99.8899.88100.0100.3101.6100.3（一）房房屋銷售售價格上上漲幅度度小幅回回落。三季度度，伴隨隨著房地地產開發發投資和和銷售的的持續增增長，房房屋銷售售價格繼繼續保持持上漲。與去年年同季相相比，三三季度全全國房屋屋銷售價價格上漲漲4.11%。分分類型看看，商品品房銷售售價格比比去年同同季上漲漲5.33%。在在商品房房銷售中中，住宅宅價格上上漲5.9%，其中，經濟適適用房和和普通

18、住住宅銷售售價格分分別上漲漲1.22%和66.6%，豪華華住宅價價格上漲漲2.99%；非非住宅用用房銷售售價格上上漲3.4%，其中，寫字樓樓和商業業用房銷銷售價格格分別上上漲3.7%和和3.11%，其其他用房房銷售價價格上漲漲6.88%。公公房銷售售價格比比去年同同季上漲漲0.88%。 圖1-9 全國房房屋銷售售價格指指數變動動情況（二）土土地交易易價格漲漲幅增加加。三季季度，土土地交易易價格比比去年同同季上漲漲8.88%，比比二季度度漲幅增增加1.7個百百分點。其中，居民住住宅用地地交易價價格上漲漲13.1%，比二季季度漲幅幅增加11.3個個百分點點；商業業旅游娛娛樂用地地交易價價格上漲漲7

19、.11%，增增加3.1個百百分點；工業用用地交易易價格上上漲1.0%，漲幅與與二季度度相同；其他用用地交易易價格上上漲3.5%，增加11.6個個百分點點。圖1-110 220033年全國國土地交交易價格格指數（三）房房屋租賃賃價格上上漲1.8%。 三季季度，全全國房屋屋租賃價價格比去去年同季季上漲11.8%。受部部分地區區上調公公房租價價和城市市改建拆拆遷等因因素影響響，住宅宅租賃價價格上漲漲9.22%，漲漲幅比二二季度增增加4.5個百百分點，其中公公房和私私房的租租賃價格格分別上上漲0.8%和和19.5%。辦公用用房和商商業用房房租賃價價格則分分別下降降0.99%和11.4%。廠房房倉庫租租

20、賃價格格下降11.0%。圖1-111 全國房房屋租賃賃價格指指數變動動情況六、“國國房景氣氣指數”呈回落落態勢9月份，“國房景景氣指數數”為1006.665點，比8月月份下降降0.224點，比去年年同期上上升1.68點點。今年年前9個個月，“國房景景氣指數數” 持續續保持在在較高水水平運行行，變化不不大。但但受到政政府加大大對土地地和資金金供應宏宏觀調控控力度的的影響，特別是是央行“1211”號文件件對房地地產市場場的作用用逐步顯顯現，進進入8月月份以來來，“國房景景氣指數數”持續回回落，但但仍然高高于去年年同期水水平。今年前三三季度，全國房房地產開開發投資資與銷售售面積持持續保持持增長態態勢

21、。房房地產開開發投資資繼續保保持300%以上上的增長長速度，但增幅幅比前幾幾個月有有所回落落；商品品房的持持續旺銷銷直接帶帶動了商商品房銷銷售價格格的穩定定增長，但增長長幅度也也呈逐月月回落的的態勢；新開工工面積和和竣工面面積依然然保持強強勁增長長，推動動“國房景景氣指數數”保持在在1066點以上上。初步步預計，今年四四季度，“國房景景氣指數數”將繼續續在1007點左左右波動動，年底底將會高高于上年年的總體體景氣水水平。圖1-112 220022年初至至今國房房景氣指指數變動動情況9月份，構成“國房景景氣指數數”的分類類指數值值與去年年同期相相比，除除商品房房平均銷銷售價格格保持下下降以外外，

22、其余余分類指指數均呈呈現不同同程度的的增長或或持平。其中，竣工面面積、新新開工面面積、資資金來源源和土地地轉讓收收入分類類指數同同比上升升幅度都都超過了了3個點點，是帶帶動“國房景景氣指數數”高于去去年同期期的主要要因素。土地開發發面積分分類指數數。 99月份，土地開開發面積積分類指指數為1114.86，比8月月份下降降0.992點，與去年年同期持持平。今今年以來來，土地地開發面面積分類類指數呈呈現明顯顯的“高開低低走”態勢，而且波波動幅度度較大。3月份份達到1123.63點點，是近近幾年的的最高值值；6月月份回落落到1115.997點；近三個個月逐步步趨于平平穩，在在1155點左右右的水平平

23、波動。新開工面面積分類類指數。 9月月份，新新開工面面積分類類指數為為1088.733，比88月份下下降0.42點點，比去去年同期期上升33.599點。11-9月月份，新新開工面面積為33.666億平方方米，同同比增長長30.4%，增幅繼繼續減緩緩。竣工面積積分類指指數。 9月份份，竣工工面積分分類指數數為1110，比比8月份份上升00.855點，比比去年同同期上升升3.221點。今年前前9個月月，竣工工面積分分類指數數除了88月份以以外均高高于1110點的的水平，2月份份曾經達達到1223.006點，是19999年年以來同同期的最最高值，成為帶帶動“國房景景氣指數數”上揚的的主要因因素。商品

24、房房銷售價價格分類類指數。 9月月份，商商品房銷銷售價格格分類指指數為997.226，比比8月份份下降00.477點，比比去年同同期下降降1.448點。在商品品房持續續熱銷的的背景下下，今年年前9個個月商品品房平均均銷售價價格保持持上升，但增幅幅有所回回落。11-9月月份，商商品房平平均銷售售價格為為24660元平方米米，同比比增長44%。其其中，商商品住宅宅平均銷銷售價格格為23314元元平方方米，同同比增長長4%。商品房空空置面積積分類指指數。 9月份份，商品品房空置置面積分分類指數數為955.833，比88月份上上升1.68點點，比去去年同期期下降11.400點。空空置面積積分類指指數的

25、下下降，表表明商品品房空置置面積的的增幅同同比有所所回落。今年以以來，商商品房空空置面積積依舊保保持增長長態勢，但增幅幅低于去去年同期期水平。1-99月份，全國商商品房空空置面積積同比增增長8.8%，比去年年同期下下降1.8個百百分點。其中，商品住住宅空置置面積同同比增長長7.99%。圖1-113 220022.7-20003.99月國房房景氣指指數及主主要分類類指標變變動情況況七、部分分地區市市場運行行特點分分析北京房地地產市場場進入平平穩發展展時期1-9月月，北京京房地產產景氣指指數（簡簡稱“京京房景氣氣指數”）值為為1044.1，比去年同期期上升11.111點。從從前三季季度的情情況來看

26、，景景氣度受受完成開開發土地地面積和和竣工面面積分指指數大幅幅上升的的影響，一季度度景氣度度上升到到20002年以以來的最最高點（1066.333），二二季度受受到“非非典”的影響響，“京房景景氣指數數”回落，在1004點上上下小幅幅震蕩，但較上上年同期期仍有小小幅上升升。進入入三季度度以來，各月“京房景景氣指數數”保持在在略高于于1044點的水水平，比比去年同同期高出出1.111點。從總總體來看看，北京京市房地地產開發發進入一一個相對對平穩的的發展時時期。 1-3季季度，“京房景景氣指數數”8個分分類指標標中呈現6升2降降格局，其中下下拉總指指數的首首要因素素是土地地購置費費指數大大幅下降降

27、了299.333點；拉拉動總指指數上升升的主要要因素是是完成土土地開發發面積指指數上升升27.99點點，竣工工面積指指數上升升了3.8點。其余分分指數升升降幅度度不大，對總指指數影響響有限。房地產開開發投資資：前三季季度完成成開發投投資7223.88億元，同比增增長188.1%；其中中用于商商品住宅宅的投資資4022.1億億元，增增長4.7%；用于辦辦公樓的的投資881.66億元，增長446.99%；用用于商業業營業用用房的投投資311.5億億元，下下降4.1%；其他類類投資增增長488.5%。本年資金金來源：前三季季度用于于開發的的資金到到位12294.0億元元，同比比增長667.77%；其

28、其中國內內貸款3384.6億元元，增長長74.8%；自籌資資金2447.55億元，增長448.33%；其其他資金金來源中中的定金金及預收收款5446億元元，增長長65%。土地購置置費：前前三季度度交付土土地出讓讓金1114.77億元，同比增增長322.3%。新開工面面積：前前三季度度新開工工各類商商品房220699.9萬萬平方米米，增長長25.3%；其中商商品住宅宅15777.55萬平方方米，增增長222.0%。完成土地地開發面面積：前前三季度度完成土土地開發發面積5522.9萬平平方米，同比增增長1225.88%。竣工面積積：前三季季度竣工工各類商商品房8889.7萬平平方米，增長445%，

29、其中商商品住宅宅7388.7萬萬平方米米，增長長44.7%。空置面積積：截止止到9月月底全市市空置商商品房面面積為8860.6萬平平方米，同比增增長199.4%；其中中商品住住宅空置置6999.5萬萬平方米米，增長長20.1%。銷售價格格：前三三季度本本市銷售售各類商商品房8875.1萬平平方米，增長665%，實現銷銷售額4419.3億元元，增長長69.1%；銷售商商品住宅宅8277.3萬萬平方米米，增長長62.8%，實現銷銷售額3377.4億元元，增長長64.4%。商品房房平均售售價47791元元平方方米，每每平方米米售價比比去年末末增加227元；商品住住宅平均均售價445622元平平方米，

30、每平方方米售價價比去年年末增加加95元元。表1-44：20003年年1-33季度北北京市房房地產開開發統計計數據單位：億億元，萬萬平方米米，%主要指標標合計上年同期期同比增長長房地產開開發投資資完成額額723.8612.918.11其中：住住宅402.1384.14.7商品房開開復工面面積74199.957755.628.55其中：住住宅53311.042544.325.33本年新開開商品房房屋面積積20699.916522.025.33其中：住住宅15777.512922.522.00商品房竣竣工面積積889.7613.845.00其中：住住宅738.7510.544.77商品房銷銷售面積積

31、875.1530.465.00其中：住住宅827.3508.362.88商品房銷銷售額419.3248.069.11其中：住住宅377.4229.664.44表1-55：20003年年1-33季度京京房景氣氣指數與與各分類類指數情情況分指數名名稱20033年1-3季度度20022年1-3季度度指數增減減京房景氣氣總指數數104.11103.00+1.111房地產開開發投資資103.01105.72-2.771本年資金金來源102.23100.92+1.331土地購置置費76.222105.55-29.33完成土地地開發面面積129.71101.72+27.99空置面積積正指數數77.77878

32、.339-0.661空置面積積指數126.48125.75+0.773新開工面面積指數數100.94100.46+0.448竣工面積積指數113.77109.97+3.880銷售價格格指數90.44687.556+2.990（二）上上海房地地產市場場供需兩兩旺1-9月月，上海海市商品品房銷售售面積總總量為116099.333萬平方方米；商商品房竣竣工面積積總量為為16008.224萬平平方米，市場供供需兩旺旺，并趨趨于平衡衡。上海市統統計局數數據顯示示，進入入三季度度，房地地產市場場供需絕絕對差額額進一步步減小，并逐步步趨于平平衡。11-9月月，上海海市房地地產市場場供需絕絕對差額額總量降降至

33、1.09萬萬平方米米，基本本保持了了市場的的供需平平衡。至至9月末末，上海海市商品品房空置置面積5504.59萬萬平方米米，比年年初減少少25.5%。空置11年以上上的商品品房面積積2677.366萬平方方米，比比年初減減少4.3%。其中，商品住住宅空置置面積992.668萬平平方米，減少330.99%。1-9月月，上海海市房地地產開發發投資額額突破7700億億元，達達到7002.559億元元，比去去年同期期增長224.44%，拉拉動全社社會固定定資產投投資增長長8.99個百分分點，房房地產市市場繼續續保持高高位運行行。投資資主體中中，非國國有經濟濟占比較較高。在在全部的的房地產產開發投投資中

34、，非國有有經濟投投資達5599.38億億元，比比去年同同期增長長23.6%。1-9月月，房地地產建設設共到位位資金110500.055億元，比去年年同期增增長333.2%。從各各類資金金的分布布情況看看，其他他資金占占比重最最大，共共到位5539.04億億元，占占51.3%，增長443.88%，主主要是由由于定金金和預付付款迅速速增加；其次是是自籌資資金到位位2500.8億億元，占占23.9%，增長221.55%；國國內貸款款到位2238.46億億元，占占22.7%，增長228.44%。（三）南南京房地地產市場場發展態態勢良好好 三季度度，在國國家宏觀觀調控和和擴大內內需政策策的正確確引導下下

35、，在規規范市場場、促進進消費等等一系列列政策推推動下，南京市房房地產開開發投資資繼續保保持快速速增長，住房消消費得到到有效啟啟動，市市場供需需兩旺，投資活活躍，繼繼續保持持健康穩穩定的發發展態勢勢。1、房地地產開發發投資增增速平穩穩。據南京市市統計局局的統計計數據顯顯示，11-9月月份全市市完成房房地產開開發投資資1233.833億元，同比增增長511.066%；商商品房空空置面積積下降到到52.67萬萬平方米米，同比比下降112.770%，其中住住宅空置置32.13萬萬平方米米。從房房地產開開發投資資速度來來看，11-8月月份房地地產開發發投資同同比增長長50.5%，高于往往年同期期增速，但

36、低于于全省554.99%的增增幅，也也低于南南京市固固定資產產75.2%的的增速，說明全全市房地地產開發發投資總總體表現現為規模模適度，增速平平穩的良良好發展展態勢。2、市場場供給略略小于需需求。1-9月份份，南京京市新批批商品房房上市面面積為3398.37萬萬平方米米，而商商品房合合同銷售售面積達達到5334.110萬平平方米，供需比比為0.74：1，內內部認購購、排隊隊買房的的現象逐逐漸增多多，商品品房市場場需求較較為旺盛盛，供給給相對不不足。3、住宅宅市場供供求結構構基本均均衡。從11-9月月份南京京江南八八區住宅宅市場供供給面積積的套數數看，以以80-1400平方米米為主，其中880-

37、1100平平方米占占17.29%，1000-1120平平方米占占27.89%，1220-1140平平方米占占21.25%，從三三季度市市場銷售售情況看看，基本本與1-9月份份市場供供給相吻吻合，880-1100平平方米占占10.34%，1000-1120平平方米占占17.82%，1220-1140平平方米占占27.56%。 從從1-99月份南南京江南南八區各各板塊住住宅市場場供給面面積的套套數看，河西、城北、城東供供應比例例較高，分別達達到277.200%、226.661%、14.47%；從三三季度江江南八區區各板塊塊住宅市市場銷售售面積的的比例看看，城中中、河西西、城東東銷售面面積比例例較高

38、，分別達達到355.544%、221.008%、15.17%，在加加上住宅宅供給去去年存量量，住宅宅總體供供求結構構基本平平衡。4、外外地開發發商紛紛紛搶攤南南京房地地產市場場。南京京房地產產市場吸吸引資金金實力雄雄厚的外外資、外外地、外外行業紛紛紛介入入。從220033年南京京已出讓讓的122塊儲備備地塊看看，土地地面積為為1744.1萬萬平方米米，出讓讓金為445億元元，“三三外”公公司中標標3家，土地面面積為554萬平平方米，出讓金金為233.4億億元，分分別占331%和和52%。在未未來的市市場中，份額可可能會更更大，而而本地的的一些大大型開發發商也紛紛紛向長長三角其其他城市市拓展市市

39、場。（四）四四川房地地產市場場保持高高位增長長房地產投投資增長長繼續處處于較高高水平11-8月月，四川川房地產產開發完完成固定定資產投投資2559.446億元元，比去去年同期期增長443.44%，增增速比11-7月月回落了了0.88個百分分點。其其中：住住宅1883.557億元元，同比比增長442.55%，商商業營業業用房445.449億元元，同比比增長554.66%，辦辦公樓888.999億元元，同比比增長1140.5%；而8月月份完成成投資為為38.67億億元，比比去年同同期增長長39%。資金到位位情況良良好8月月份，房地地產開發發投資到到位資金金49.2億元元，比去去年同期期增長665.

40、55%，其其中定金金及預收收款到位位30.1億元元，比去去年同期期增長222.55%，占占當月到到位資金金的比例例高達661.22%。成成都市11-8月月份房地產產開發資資金來源源合計2200億億元，同同比增長長54.1%，到位資資金為實實際完成成投資的的1.442倍。這反映映出房地地產開發發有充足足的資金金作保證證。商商品房施施工、竣竣工面積積增速提提高 1-88月，商商品房新新開工223766.499萬平方方米，同同比增長長47%，比去去年同期期快122.1個個百分點點，施工工面積553522.733萬平方方米，同同比增長長40.9%；竣工面面積9664.883萬平平方米，同比增增長477

41、.2%，其中中住宅竣竣工8220.775萬平平方米，同比增增長477.5%， 88月份新新增商品品房竣工工面積為為92.75萬萬平方米米，比去去年同期期增長1150.7%。 商品房房價格走走勢基本本平穩 11-8月月，四川川商品房房銷售形形勢較好好，商品品房銷售售面積為為9022.933萬平方方米，同同比增長長37.3%；其中，住宅8821.98萬萬平方米米，同比比增長338.33%，且且個人購購房比例例占其總總銷售面面積的998%，是拉動動四川房房地產增增長的主主要動力力。從供供求量來來看，11-8月月銷售面面積與竣竣工面積積基本持持平，供供給略大大于需求求，市場場供求總總量基本本平衡。8月

42、份份，全省省商品房房銷售均均價14407元元平方方米，其其中住宅宅銷售均均價12274元元平方方米，市市場價格格與去年年同期基基本持平平。商品房空空置面積積有所減減少 今年以以來，由由于各地地政府和和企業采采取了積積極措施施控制和和消化空空置房，商品房房空置面面積大幅幅增長的的趨勢得得到了有有效控制制，增長長幅度呈呈逐月下下降的態態勢。11-8月月，全省省商品房房空置面面積為5522.41萬萬平方米米，比去去年同期期增長221.33%，增增速比去去年同期期低399.3個個百分點點，比年年初低225.11個百分分點。88月份新新增空置置面積112.449萬平平方米，比去年年同期下下降399.1%

43、。表1-66 88月份川川房景氣氣指數及及主要分分類指標標變動情情況指數名稱稱指數值（%）比去年同同期比上月增增景氣狀況況增減（點點）減（點）川房景氣氣指數107.930.1181.338景氣開發投資資指數105.830.1191.770景氣資金來源源指數117.5010.601.556景氣土地購置置費指數數120.315.2230.778景氣土地開發發面積指指數109.5222.171.224景氣空置面積積指數100.903.5520.222景氣新開工面面積指數數103.403.8892.550景氣竣工面積積指數103.310.1104.770景氣銷售價格格指數100.140.3322.00

44、6景氣 存在在問題及及相關建建議一、土地地市場秩秩序亟待待規范土地市場場存在的的主要問問題土地市場場的發展展和規范范是一個個漸進的的過程，盡管土土地市場場建設取取得了一一定進展展，但土土地市場場秩序方方面存在在的許多多問題尚尚未從根根本上得得到解決決，主要要表現在在以下幾幾方面：行政干預預仍不同同程度地地存在，有的地地方還相相當嚴重重。現行制度度規定，商業、旅游、娛樂和和商品住住宅等各各類經營營性土地地使用權權，必須須以招標標拍賣掛掛牌方式式出讓，同一宗宗土地只要要有競價價就要實實行公開開的市場場供應，嚴禁行行政權力力進入土土地市場場。但在在實踐中中，政府府個別領領導的干干預還時時有發生生，本

45、應應招標拍拍賣掛牌牌供應的的，仍采采用協議議方式，有些地地區的政政府領導導以打招招呼、批批條子等等形式指指定供地地對象、供地位位置、供供地面積積、供地地用途、供地方方式和供供地價格格等，嚴嚴重的行行政干預預，致使使市場配配置土地地資源的的環境難難以形成成。土地來源源政出多多門，造造成土地地一級市市場供給給失控和和無序。目前，有有的地區區大量土土地仍由由原土地地使用者者自發交交易，土土地一級級市場基基本沒有有形成政政府壟斷斷；一些些園、區區用地未未納入當當地政府府的統一一管理，各自分分散供地地，壓價價競爭；有的園園、區仍仍在通過過各種行行政渠道道要求政政府賦予予其“統統一”的的土地供供應權，以招

46、商商引資或或推進工工業化的的名義低低價出讓讓、劃撥撥供地。這種狀狀況，破破壞了正正常的土土地供求求關系，致使統統一、規規范、有有序的土土地市場場難以形形成，嚴嚴重影響響了國有有土地的的市場配配置。土地市場場信息服服務的社社會化程程度較低低，供地信息息的充分分公開，可以通通過供給給創造有有效需求求，可以以使工業業等更多多的土地地采用掛掛牌等公公開的市市場方式式供應，從而在在根本上上解決低低價協議議出讓土土地的問問題。目目前，土土地市場場信息公公開的程程度，遠遠遠不能能滿足市市場的要要求，直直接影響響了開發發商對土土地市場場的準確確判斷和和參與競競爭，同同時也不不利于政政府了解解市場狀狀況，引引導

47、投資資方向，調控土土地市場場。經濟適用用住房管管理不規規范。經濟適用用住房實實行劃撥撥供地政政策，初初衷是盡盡快解決決中低收收入家庭庭的住房房問題，但是很很多地方方存在著著經濟適適用住房房建設標標準趨向向豪華、銷售價價格接近近商品房房價格、銷售對對象控制制不力等等問題，“濟貧貧”的經經濟適用用住房在在很大程程度上成成為富人人投資置置業的對對象。特特別是一一些地區區經濟適適用住房房土地供供應總量量過大，嚴重沖沖擊了經經營性土土地使用用權招標標拍賣掛掛牌出讓讓。（二）規規范土地地市場秩秩序的主主要對策策當前土地地市場中中存在的的突出問問題，既既有長期期遺留尚尚未解決決的，也也有市場場發展過過程中新

48、新出現的的，這些些問題如如不及時時加以解解決，將將會嚴重重浪費資資源，影影響土地地市場的的健康發發展，甚甚至會影影響社會會主義市市場經濟濟體制的的建立和和完善。因此，治理和和整頓土地地市場秩秩序勢在在必行。1、嚴格格控制建建設用地地供應總總量。嚴嚴格控制制土地供供應總量量是規范范土地市市場的基基本前提提，也是是保證土土地市場場穩定，發揮市市場配置置土地資資源的基基礎性作作用，實實現土地地資產價價值的關關鍵。供供應總量量控制住住了，市市場才能能穩定，地價、房價才才能穩定定，開發發商、投投資者和和購買房房屋的消消費者等等市場主主體才有有投資信信心。控控制總量量必須嚴嚴格執行行土地利利用規劃劃和建設

49、設用地供供應計劃劃，要把把盤活存存量建設設用地作作為土地地供應的的重要來來源。要要根據市市場供求求關系，研究編編制盤活活存量建建設用地地的指導導性計劃劃和商業業性房地地產開發發用地的的年度供供應計劃劃，切實實做到以以供定需需。合理理調整土土地利用用結構，做到土土地利用用不僅有有量的控控制，也也有結構構的優化化。2、強化化政府對對土地的的集中統統一管理理，清理理違規設設立的各各類園區區。凡是是違反土土地利用用總體規規劃批準準設立的的園區，不管什什么名稱稱，都必必須進行行認真清清理。對對違反土土地利用用總體規規劃批準準設立的的園區，必須撤撤消，并并追究批批準者的的責任。各地不不得為迎迎合設立立園區

50、而而修改土土地利用用總體規規劃。對對違反土土地利用用總體規規劃設立立的園區區，國土土資源管管理部門門不得提提供土地地。未經經依法批批準用地地的，要要依法查查處，追追究責任任。3、進一一步完善善土地管管理體制制。政府府要強化化對土地地使用的的審批和和監督，從源頭頭上完全全控制土土地一級級市場的的供應，并根據據經濟、社會、人口、產業發發展狀況況適時適適量推出出土地供供應，做做到土地地利用年年度計劃劃與市場場需求相相統一，并且全全國各地地的土地地供應要要有統一一的協調調機制。對土地地歷史遺遺留問題題的處理理，政府府應出臺相相關法律律政策，規范運運作，要要有約束束性和嚴嚴肅性，并可以通通過收回回、收購

51、購、兼并并、拍賣賣、儲備備等方式式實現政政府對土土地的壟壟斷。4、建立立土地公公開交易易制度，確保土土地市場場的公開開、公平平和公正正。建立土土地公開開交易制制度，有有利于實實現土地地供應總總量的既既定目標標；有利利于減少少和消除除土地出出讓壟斷斷經營的的種種弊弊端。因因此，土土地交易易要公開開進行，要建立立有形市市場，土土地使用用權交易易要在有有形市場場中進行行。政府府要公開開交易信信息，提提高信息息服務水水平。要要公開供供地計劃劃、公開開出讓土土地信息息、公開開集體決決策、公公開查詢詢登記資資料、公公開競爭爭、公開開交易結結果等。5、嚴格格控制經經濟適用用住房的的土地供供應總量量，規范范建

52、設標標準、銷銷售對象象和銷售售價格。對經濟濟適用住住房用地地政策有有兩種方方式。一一種是繼繼續以劃劃撥方式式供地，但對供供地總量量、建筑筑戶型、購買對對象、銷銷售價格格必須進進行嚴格格的限制制；另一一種是取取消劃撥撥供地，由可享享受經濟濟適用住住房的對對象到市市場上去去買房、租房，由政府府進行資資金補貼貼。6、強化化對二級級市場土土地的管管理。在在土地進進入二級級市場時時，要根根據詳細細規劃，規定土土地的用用途、最最高容積積率、與與周圍建建筑的距距離及開開發期限限等，以以保證土土地的宏宏觀控制制不被二二級市場場的土地地囤積或或開發的的無序所所擾亂。使土地地的總供供給有序序，逐步步將土地地的利用

53、用與開發發引導向向規劃的的框架內內。二、資金金的供求求渠道需需要調整整房地產開開發資金金主要來來源于銀銀行貸款款、企業業自籌資資金及其其他資金金三個方方面。其其他資金金來源主主要由銷銷售定金金、預售售收入和和基建墊墊資構成成，在房房地產開開發資金金來源中中一直處處于較高高占比狀狀態。今今年1-8月，全國房房地產開開發到位位資金777666億元，其中，其他資資金到位位34111億元元，占比比約444%，自自籌資金金占比約約30%。負債債經營和和銀行貸貸款，作作為時下下最為流流行的一一種經營營方式，雖然能能夠使企企業的生生產資金金暫時得得到補償償和增值值，但是是過度的的負債經經營超越越企業自自身財

54、力力極限，將會給給企業潛潛伏下破破產倒閉閉的隱患患。因此此，把握握好資金金來源渠渠道，合合理運用用資金，保證企企業生產產資金在在良性循循環的態態勢下運運轉，為為企業創創造更好好的經濟濟效益尤尤為重要要。（一）負負債取得得監督和和管理當前，企企業的資資金籌集集渠道靈靈活多樣樣，負債債經營已已成為大大多數企企業的一一種主要要的經營營方式。然而近近年來，有許多多企業的的決策人人只注重重負債的的取得，卻輕視視負債的的監督和和管理。只知道道可以緩緩解生產產資金緊緊缺的矛矛盾，看看不到債債務必須須到期償償還的不不利一面面。如果果企業借借入的資資金不能能達到預預期的投投資效果果，那么么利息支支出就會會成為企

55、企業必須須承擔的的固定財財務負擔擔。因此此，房地地產開發發企業在在資金的的籌措上上，還應應做好以以下幾方方面工作作：首先，要要強化企企業的信信用管理理。信用用是房地地產開發發企業興興衰的標標識，信信用很好好的開發發企業，將能獲獲得條件件優厚的的長期低低息貸款款，企業業將會有有源源不不斷的資資金去開開發經營營更多的的房地產產項目。其次，資資金的籌籌措要有有計劃。從事房房地產開開發不是是資金越越多越好好，應是是資金占占用適度度為好，短缺資資金，或或資金占占用很大大，都是是不可取取的，都都有可能能造成企企業開發發效益不不佳。第三，應應逐步擴擴大項目目的自有有資金比比例。這這樣就可可以使大大部分貸貸款

56、利息息支出變變為企業業的盈利利。（二） 選準項項目，保保證收益益房地產開開發企業業的資金金活動特特點是：資金占占用大，周轉期期長，成成本耗費費大。一一個房地地產開發發項目一一旦確立立，就需需要大量量的資金金投入。因此，房地產產開發企企業在確確定投資資開發經經營項目目時，一一定要做做好選擇擇投資項項目的背背景情況況調查。包括項項目所在在地區的的區域發發展概況況及前景景、人口口發展情情況、經經濟發展展情況、消費市市場情況況、城市市規劃情情況、房房地產市市場情況況等等，以便對對它做出出科學的的投資決決策。如如果缺乏乏深入細細致的市市場調研研，不了了解當地地的房地地產市場場價格和和購買能能力，憑憑想象

57、臆臆斷，就就可能盲盲目確定定商品房房售價，片面追追求利潤潤，結果果導致消消費者觀觀望，產產品積壓壓不能售售出，從從而造成成商品房房一而再再、再而而三的降降價銷售售。（三）保保持適度度的資產產負債率率資產負債債率是企企業一個個非常重重要的經經濟指標標，是企企業在一一定時期期負債總總額與資產總總額的比比率。該該指標是是評價企企業負債債水平和和償債能能力的綜綜合指標標。房地地產開發發企業良良好的資資產負債債率為550%。過高的的負債率率表明企企業財務務風險太太大，過過低的負負債率則則表明企企業對財財務杠桿桿利用不不夠。只只有使投投資收益益高于負負債成本本，才能能有利可可圖。在當前房房地產開開發市場場

58、狀況疲疲軟，產產品大量量積壓，資金周周轉困難難，過量量的銀行行借款，給企業業帶來過過高的財財務費用用，盈利利水平低低下，債債臺高筑筑企業發發展舉步步維艱的的情況下下，要扭扭轉資金金緊張狀狀況、使使企業走走出困境境，一是是要加大大預售房房工作力力度；二二是加大大廣告宣宣傳力度度，加速速資金回回籠，平平衡資產產、負債債與所有有者權益益三者關關系，使使企業處處于適度度的負債債經營狀狀況，可可獲取最最大利潤潤，最好好的經濟濟效益。（四）積積極穩妥妥地做好好資金回回收工作作資金短缺缺，已成成為房地地產開發發企業的的通病。其原因因主要有有以下幾幾方面：一是開開發投資資規模超超出自身身財力極極限，嚴嚴重違背

59、背了量入入為出的的原則。二是缺缺乏市場場調研，不考慮慮市場行行情和購買力力，盲目爭爭投資，上項目目，結果果造成商商品積壓壓，資金金周轉困困難。針對房地地產開發發企業面面臨資金金短缺的的狀況，宜采取取積極有有效的措措施，加加速資金金回籠。1、做好好應收賬賬款的清清理工作作，加大大購房欠欠款的催催收力度度，減少少因壞賬賬損失所所造成的的企業經經濟損失失。2、盤活活存量，活化資資產。商商品房長長期積壓壓，不僅僅占用大大量資金金，還要要支付銀銀行高額額貸款利利息，實實行保本本銷售，不僅能能收回占占用的投投資，還還可實現現資本的的再循環環。3、將空空置房出出租。將將長期空空置的商商品房按按成本價價格折算

60、算為租金金而出租租，不但但為低收收入階層層和其它它臨時居居住人員員獲取住住房提供供了便利利，也使使企業盡盡量減少少經濟損損失。三、商品品房空置置面積漲漲幅擴大大19944年我國國房地產產年報中中首次出出現空置置商品房房統計指指標，當當年空置置量為332899萬平方方米。隨隨后，每每年以110000萬平方方米左右右的速度度遞增，至20002年年空置面面積已達達1.22億平方方米。今今年以來來，商品品房空置置面積依依舊保持持增長態態勢，11-9月月份，全全國商品品房空置置面積同同比增長長8.88%，其其中，商商品住宅宅空置面面積同比比增長77.9%。商品品房的大大量空置置，已成成為困擾擾我國房房地