1、我國房地產稅制建設的簡要回憶與展望 一、我國房地產稅收制度的建立 中華人民共和國成立前后，在全國統一的新的稅收制度建立往常，為了保證國家財政收入和經濟穩定，依照中共中央的指示，老解放區的人民政府臨時能夠接著按照自己制定的稅法征稅，來不及制定新稅法的新解放區則能夠臨時沿用原國民黨政府實行過的一些能夠利用的稅法征稅，其中包括不同名目的房產稅、土地稅和與房地產有關的一些稅收，如契稅、印花稅、所得稅。 在1949年11月底至12月初召開的首屆全國稅務會議上，確定了統一全國稅收制度、稅收政策的大政方針和擬出臺的要緊稅法的差不多方案，確定全國范圍適用的稅收為14種，其中涉及房地產的稅種有房產稅、地產稅、工

2、商業稅(包括營業稅和所得稅)、印花稅和遺產稅。上述內容載入了1950年1月30曰中央人民政府政務院公布的新中國稅制建設的綱領性文件一全國稅政實施要則。此外，各地普遍征收契稅。遺產稅始終沒有立法開征。 20世紀50年代中期，我國實行生產資料所有制的社會主義改造以后，絕大部分房地產屬于國家和集體所有，土地的買賣和轉讓被禁止，房屋產權變動的征稅范圍也日益縮小，房屋的出租也被嚴格限制，因而房地產市場和相關的稅收制度在以后的近30年時刻內幾乎名存實亡。 (一)契稅 1950年4月3日，政務院公布契稅暫行條例，即日起施行。該暫行條例的施行細則由各省、市依照本地區的實際情況自行制定，并報中央人民政府財政部備

3、案。暫行條例規定了凡土地、房屋的買賣、典當、贈與和交換，都應當憑土地、房屋所有證，并由當事人雙方訂立契約，由承受人繳納契稅。其中，買賣契稅按照買價征收6，典當契稅按照典當價征收3，贈與契稅按照現值價格征收6。1951年全國契稅收入為2 7334萬元，1953年達到40360萬元1955年降至18292萬元1956年以后差不多停征。 (二)都市房地產稅 1951年8月8日，政務院公布都市房地產稅暫行條例(1950年6月，二屆全國稅務會議決定將房產稅和地產稅合并為房地產稅，后來政務院又限定其在都市征收因此定名為都市房地產稅)，即日起施行。暫行條例中規定：都市房地產稅的納稅人為房地產的產權所有人或者

4、承典人，代管人、使用人，征稅對象為規定的都市房地產。房產稅以標準房價為計稅依據按年計征稅率為1%：地產稅以標準地價為計稅依據，按年計征，稅率為15：標準房價與標準地價不易劃分的都市，能夠暫以標準房地價合計金額為計稅依據，按年計征，稅率為15%；標準房地價不易求得的都市，能夠暫以標準房地租價為計稅依據，按年計征，稅率為15。 (三)工商業稅、工商統一稅和工商稅 1950年1月30日中央人民政府政務院公布工商業稅暫行條例即日起施行。該暫行條例中與房地產有關的內容是：1營業稅。從事租賃業和房地產代理業的納稅人，以其營業總收益額為計稅依據，分不適用4和6的稅率。2所得稅。以納稅人的所得額為計稅依據，實

5、行14級全額累進稅率，最低適用稅率為5，最高適用稅率為30。 同年12月19日，中央人民政府政務院公布修正以后的工商業稅暫行條例，即日起施行。該暫行條例規定了營造業的適用稅率為25，房地產買賣的適用稅率為3，租賃業的適用稅率為4%，房地產代理的適用稅率為1 2%；所得稅改為21級全額累進稅率，最低適用稅率和最高適用稅率不變，然而各級稅率之間的級距加大，實際稅負大幅度減輕。 1958年稅制改革時，為了簡化稅制，將工商業稅中的營業稅與物資稅、印花稅和商品流通稅合并為工商統一稅。1958年9月11日，第一屆全國人民代表大會常務委員會第101次會議審議并原則通過中華人民共和國工商統一稅條例(草案)。9

6、月13日，國務院將該條例(草案)公布試行。該條例(草案)規定了從事建筑、安裝，租賃，代理購銷等業務的納稅人，以其業務收入為計稅依據，適用稅率分不為3、5和7。工商業稅中的所得稅部分接著征收，并改稱工商所得稅。1963年4月以后，按照個體經濟重于集體經濟，合作商業重于其他集體經濟的原則全面調整了工商所得稅的稅率，并將統一的全額累進稅率改為不同的超額累進稅率。其中，個體經濟實行14級超額累進稅率，最低適用稅率為7，最高適用稅為62并有加征一至四成的規定。 1972年3月30日，國務院批準財政部報送的關于擴大改革工商稅制試點的報告和中華人民共和國工商稅條例(草案)，從1973年起全面試行。該條例(草

7、案)規定了集體建筑、安裝單位的適用稅率仍然為3(當時規定國營建筑、安裝企業不納稅)，從事租賃、代理購銷等業務的納稅人適用稅率為5。1973年的稅制改革把國營企業和集體企業征收的工商統一稅及其附加、都市房地產稅、車船使用牌照稅、鹽稅和屠宰稅合并為工商稅。 (四)印花稅 1950年12月19日，政務院公布印花稅暫行條例，即日起施行。該暫行條例規定了印花稅以商事、產權憑證的書立人、領受人或者使用人為納稅人。直接涉及房地產的稅目、稅率要緊包括：預定買賣不動產的契據，代理買賣不動產的契據，政府頒發的土地治理業執照、土地所有權狀典當、質押、買賣、轉讓或者承頂不動產的契據，土地使用權的契據，租不動產的契據，

8、適用稅率均為03；授產、析產契據適用稅率為3。1958年稅制改革時，印花稅并入工商統一稅。 二我國改革開放以后的房地產稅收制度 黨的十一屆三中全會以后，我國開始實行經濟體制改革和對外開放，房地產稅收制度也逐步實行了改革：20世紀80年代初期恢復征收契稅；80年代后期對國內單位、個人恢復征收房產稅和土地使用稅，并開征了耕地占用稅；90年代前期開征了土地增值稅；其他相關稅種也實行了改革。 (一)契稅 契稅恢復征收之初，仍然沿用1950年政務院公布的契稅暫行條例。1997年7月7日，國務院公布中華人民共和國契稅暫行條例，從當年10月1日起施行，政務院公布的契稅暫行條例同時廢止。1993年以后，隨著房

9、地產交易的迅速擴大，契稅收入逐年大幅度增長：1993年的收入為62億元，2004年達到5389億元，11年間增長了859倍平均每年增長176。 (二)房產稅 依照1984年國務院批準的國營企業”利改稅”第二步改革方案，1986年9月15日，國務院公布中華人民共和國房產稅暫行條例，從當年10月1日起施行。房產稅暫行條例僅適用于國內單位和個人，外商投資企業、外國企業和外國人仍然按照1951年政務公布的都市房地產稅暫行條例納稅。由于按照原值征收房產稅的房產范圍不大，且原值普遍偏低；出租的房產不多，且征收治理比較困難，房產稅的收入盡管有專門大的增長，但與房地產價值和交易的增長并不協調：1993年的收入

10、為492億元，2004年達到3663億元，11年間增長了64倍，平均每年增長79。 (三)耕地占用稅 為了合理利用土地資源，加強土地治理，愛護農用耕地，1987年4月1日，國務院公布中華人民共和國耕地占用稅暫行條例，即日起施行。由于政府實行嚴格限制占用耕地的政策、耕地占用稅實行固定稅額標準且一直沒有調整、征收治理比較困難等緣故，收入額一直不多增長也不快，1993年的收入為294億元，2004年達到1185億元，11年間增長了30倍，平均每年增長55。 (四)城鎮土地使用稅 依照1984年國務院批準的國營企業“利改稅”第二步改革方案，1988年9月27日，國務院公布中華人民共和國城鎮土地使用稅暫

11、行條例，從當年11月1日起施行。由于城鎮土地使用稅實行固定稅額標準且一直沒有調整，收入額一直不多，增長也不快，1993年的收入為303億元，2004年達到1062億元11年間增長了25倍，平均每年增長50。 (五)土地增值稅 1993年12月13日，國務院公布中華人民共和國土地增值稅暫行條例，從1994年1月1日起施行。土地增值稅的收入額一直不多，然而由于房地產交易的迅速擴大和征收治理的加強，增長速度專門快，1996年的收入僅為11億元2004年達到750億元，8年間增長了672倍，平均每年增長229。 (六)與房地產有關的其他稅種 1營業稅。在1984年實施的稅制改革中，將工商稅分解為產品稅

12、、增值稅、營業稅和鹽稅。1984年9月18日，國務院公布中華人民共和國營業稅條例(草案)，從當年10月1日起試行。1993年12月13日，國務院公布中華人民共和國營業稅暫行條例，從1994年1月1日起施行。從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業的納稅人，以其營業收入為計稅依據(現規定建筑、安裝工程的計稅營業額不包括設備的價值)，適用稅率為3%；從事代理業、倉儲、租賃業的納稅人，以其營業收入為計稅依據，適用稅率為5%：轉讓土地使用權、銷售建筑物和其他土地附著物的納稅人，以其取得的收入為計稅依據(現規定在某些專門情況下能夠按照收入減除支出以后的差額征稅)，適用稅率為5%。 2都市維護建設稅。19

13、85年2月8日，國務院公布中華人民共和國都市維護建設稅暫行條例，從當年1月1日起施行。繳納產品稅、增值稅、營業稅的國內單位和個人，以事實上際繳納的產品稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，按照納稅人所在地實行差不稅率(1、5%、7%)。1994年稅制改革以后，都市維護建設稅的納稅人、計稅依據、稅率等方面的規定沒有改變。 3對內資企業征收的所得稅。1984年9月18日，國務院公布中華人民共和國國營企業所得稅條例(草案)，從當年10月1日起施行。國營企業所得稅的納稅人為實行獨立經濟核算的國營企業，以應納稅所得額為計稅依據，大中型企業實行55的比例稅率，小型企業適用1055的8級超額累進稅率。1985年

14、4月11日，國務院公布中華人民共和國集體企業所得稅暫行條例，從1 985年1月1日起施行。集體企業所得稅的納稅人為獨立核算的集體企業，以應納稅所得額為計稅依據，實行從1055的8級超額累進稅率。1988年6月25日，國務院公布中華人民共和國私營企業所得稅暫行條例，從1988年1月1日起施行。私營企業所得稅的納稅人為城鄉私營企業，以應納稅所得額為計稅依據稅率為35。 1993年12月13日，國務院將上述3種企業所得稅與對國營企業稅后利潤征收的調節稅合并，公布中華人民共和國企業所得稅暫行條例，從1994年1月1日起施行。企業所得稅的納稅人為國內企業和其他組織，以應納稅所得額為計稅依據一般企業適用3

15、3的稅率，微利企業臨時適用27或者18的稅率。 4對外資企業征收的所得稅。1980年9月10日，第五屆全國人民代表大會第三次會議通過中華人民共和國中外合資經營企業所得稅法，1981年12月13日，第五屆全國人民代表大會第四次會議通過中華人民共和國外國企業所得稅法，1991年4月9日，第七屆全國人民代表大會第四次會議將E述兩部涉外企業所得稅法合并為中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法，從當年7月1日起施行。外商投資企業和外國企業所得稅的納稅人為外商投資企業和外國企業，以應納稅所得額為計稅依據，企業所得稅的稅率為30%地點所得稅的稅率為3%。外國企業沒有在中國境內設立機構、場所而有來源于中

16、國境內的利潤、租金等所得，或者盡管設立機構、場所然而上述所得與其機構、場所沒有實際聯系的，應當繳納20的所得稅。 5對個人征收的所得稅。1980年9月10日，第五屆全國人民代表大會第三次會議通過中華人民共和國個人所得稅法，1986年1月7日，國務院公布中華人民共和國城鄉個體工商業戶所得稅暫行條例，1986年9月25日，國務院公布中華人民共和國個人收入調節稅暫行條例，1993年10月31日，第八屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議頒布了中華人民共和國個人所得稅法，從1994年1月1日起施行。 6印花稅。1988年8月6日，國務院公布中華人民共和國印花稅暫行條例，從當年10月1日起施行。印花稅的

17、納稅人為在中國境內書立、領受應納稅憑證的單位和個人。應納稅憑證包括建設工程勘察設計、建筑安裝工程承包、財產租賃、財產保險合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照等。計稅依據為應納稅憑證所載金額或者應納稅憑證件數，稅率分為比例稅率和定額稅率兩種(如產權轉移書據的適用稅率為05，權利、許可證照每件稅額標準為5元)。 7建筑稅和固定資產投資方向調節稅。1983年9月20日，國務院公布了建筑稅征收暫行方法，從當年10月1日起施行。建筑稅的納稅人為從事自籌資金進行差不多建設投資和更新改造投資的單位(不包括外資企業)，征稅的資金包括國家預算外資金、地點機動財力、企業事業單位的自有

18、資金、銀行貸款和其他自籌資金，以自籌差不多建設的全部投資額和更新改造措施項目中建筑工程投資額為計稅依據，稅率為10。 1991年4月16日，國務院將建筑稅改為固定資產投資方向調節稅，公布了中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例，從當年1月1日起施行。為了鼓舞投資，擴大內需，促進經濟進展，依照國務院的決定，固定資產投資方向調節稅差不多從2000年起暫停征收。 8遺產稅。我國擬在適當的時候開征遺產稅。 (七)收入歸屬情況 在1994年我國實行分稅制財政治理體制往常，房地產稅收的收入歸屬隨財政治理體制多次變化，有時劃歸地點，有時劃歸中央，有時由中央與地點共享。1994年以后，我國實行了分稅制財

19、政治理體制，目前房產稅、都市房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅和固定資產投資方向調節稅(從2000年起暫停征收)劃為地點政府固定收入，營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、印花稅和都市維護建設稅劃為中央與地點共享收入。 三、改革我國現行房地產稅收制度的初步考慮 目前我國房地產稅收制度面臨的要緊問題有：1稅種數量偏多，設置不夠合理；2稅權高度集中；3部分稅收法規過于陳舊；4有些稅種的計稅依據和稅率存在嚴峻的問題；5稅負不夠公平，稅負偏重、偏輕的問題同時存在；6房地產市場的進展關業務的拓展給房地產稅收帶來了許多新的問題如房地產抵債、回租涉及的有關稅收問題

20、。此外，我國房地產市場治理還不夠規范，相關的稅收征收治理也不夠嚴格，稅收流失依舊比較嚴峻。 本文認為，我國房地產稅收制度改革的動身點應當是：鼓舞房地產業的進展，合理開發利用土地資源，規范稅費關系，增加地點財政收入，符合財政治理體制改革和稅制改革的總體目標。黨的十六屆三中全會決定確定的“簡稅制、寬稅基，低稅率、嚴征管”稅制改革差不多原則也適用于房地產稅收制度的改革。 (一)簡化稅制，優化結構 1合并重復設置的稅種，實現內外稅制的統一。例如，企業所所得稅、房地產稅等者陂當統一稅法，公平稅負。 2取消不符合市場經濟進展要求的稅種。例如，固定資產投資方向調節稅。 3取消不符合各國通行做法的稅種。例如，將都市維護建設稅，印花稅并入增值稅、消費稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅，將土地增值稅并入企業所得稅、個人所得稅。 4將房產稅、都市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅和某些合理的房地產方面的行政性收費合并為統一的房地產稅。 通過上述簡化措施，不僅能夠減少與房地產有關的稅種的數量，而且能夠減少轉讓(轉移)、出租環節的稅收加強房地產保有、使用環節的稅收。 (二)調整稅基和稅率 1房地產稅的征稅范圍應當擴大到個人住宅和農村地區，并按照房地產的評估值征收。同時，通過規定適當的免稅項目和免征額的方法將低收入階層排除在征稅范圍之外。 2房地產稅的稅率應當依照不同類型、不同地區的房地產分不設計