1、編號:項目發展計劃書內容及格式模板目錄目錄第1章項目概況宗地位置宗地現狀項目周邊的社區配套規劃控制要點土地價格第2章土地權屬及法律及政策性風險分析合作方式及條件土地法律性質評估取得土地使用權程序評估土地性質變更的評估已經是商品房用地可以不寫政策性風險評估土地升值潛力初步評估。開發時機的分析總體評價第3章市場分析競爭對手分析區域住宅市場成長狀況區域內供給產品特征區域市場目標客層研究目標市場定位及產品定位第4章規劃設計分析初步規劃設計思路規劃設計的可行性分析第5章項目開發計劃外聯計劃施工計劃：第6章營銷方案銷售計劃銷售收入的測算第7章成本的測算土地成本測算技術成本的測算規費成本的測算建造成本的測算

2、管理成本的測算銷售成本的測算融資成本的測算稅金成本的測算第8章財務分析8.1.盈利能力的分析第9章資金使用計劃與融資方案項目資金預測資金籌措安排第10章 新項目管理模式分析機構設置人力資源需求人力資源缺口及解決第11章土地競投策略分析主要指標測算制定策略第12章綜合分析與建議優勢劣勢時機結論和建議第13章 在新城市開發需要補充的內容市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況需要完成新城市發展及房地產市場調研報告報告格式及內容另附 附件：第1章項目概況宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑

3、物如市中心商圈、機場等的相對位置和距離、地段的定性描述與主要中心區域辦公/商務/政府的關系。宗地現狀宗地范圍；地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑小峽谷 、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土

4、地；地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項目周邊的社區配套一周邊3000米范圍內的社區配套1、交通狀況1公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；2宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；3現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、 輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；2、教育：大中小學及教育質量情況。3、醫院等級和醫療水平4、大型購物中心、主要商業和菜市場5

5、、文化、體育、娛樂設施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。二宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀一、項目周邊環境根據個案特性描述，沒有的可以不寫1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況化工廠、河流湖泊污染等5、危險源情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等6、周邊景觀7、風水情況8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購 物中心/超市的建設等。9、其他二、大市政配套都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性1、道路現狀及規劃發展包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系影響。2、供水狀

6、況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。4、通訊有線電視、網絡：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。規劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積3、

7、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他土地價格土地價格計算的方法，假設有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。第2章土地權屬及法律及政策性風險分析合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。付款進度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關的其它法律規定土地法律性質評估現狀土地所有權歸屬土地使用權歸屬土地的

8、用途規劃規劃所有權歸屬規劃使用權歸屬規劃的用途取得土地使用權程序評估取得土地使用權的程序取得土地使用權需要的工作日取得商品房用地土地使用權所需條件取得土地使用權的風險及控制取得土地使用權存在的不確定因素及解決土地性質變更的評估已經是商品房用地可以不寫土地性質變更的程序和理由土地性質變更的政策支持或障礙土地性質變更需要的工作日政策性風險評估城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供給、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度

9、對土地升值潛力做出初步評估。開發時機的分析立即開發與作為土地儲備優缺點分析總體評價對各項法律手續和程序的可操作性、 合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯 對我方不利的條款及其考慮； 部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。第3章市場分析競爭對手分析主要背景，控股股東情況總資產、凈資產、凈利潤每股利潤資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本操作水平，主要開發的項目參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。區域住宅市場成長狀況1、區域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區域內分布狀況購買人群變化2、區域住宅市場各項指標成長

10、狀況近 3-5年開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢區域內供給產品特征1、各檔次產品供給狀況2、各檔次產品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業的特征平均售價開發規模產品形式平均消化率平均容積率物業在區域內分布特征3、區域內表現最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖， 其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。4、未來2-3年區域內可供給土地狀況、產品供給量和產品類型5、分析：本案在區域市場內的時機點6、結論：區域市場在整體市場的地位及發展態勢本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式本案在區域內開發市場潛力本案在開發中的營

11、銷焦點問題區域市場目標客層研究1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、 訴求點。目標市場定位及產品定位1、市場定位2、目標人群特征/來源區域/行業特點3、產品建議第4章規劃設計分析初步規劃設計思路設計概念：產品表達的主題思想，主要設計風格、設計特點。主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型 產品的比例。節能和環保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。

12、規劃設計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的 產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質 住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑小峽谷、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境 保護的影響及解決的方法。周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、風水”因素等對產品

13、規劃設計和環境保護的影響及解決方法。周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況可能與小區主要出入口有關、供水、排水、通訊有線電視、網絡、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況與是否開通業主班車有關商業設施大型購物中心、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對 自身配套建設規模和面積作出判斷。市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。第5章項目開發計劃外聯計劃業務主管部門應根據

14、土地所在地的城市行政主管部門對房地產開發各類報建手續的時間、審批程序編制前期報建計劃施工計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。第6章營銷方案銷售計劃各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。銷售收入的測算第7章成本的測算土地成本測算說明測算假設和主要運用指標， 如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率， 項目總投資直接建造成本加期間費用， 不包括營業稅和所得稅 等。并參照下面表格列示： 技術成本的測算規費成本的測算建造成本的測算管理成本的測算銷售成本的測算融資成本的測算稅金成本的測算營業稅及附加所得稅土

15、地增值稅上述稅種的基本稅率， 能夠享受的稅收優惠政策時的稅率， 項目本身適用的稅率， 假設享受 地方政府的優惠政策， 要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。第8章財務分析盈利能力的分析經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：經濟指標單位數值元/m2項目總金額萬元銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率項目開發各期的利潤表達經濟指標2005 年20X年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積m2單位利潤（元/m2）利潤（萬元）敏感性分析，參照以下內容及表格，

16、可根據實際情況增減。成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升下降一定金額或上升下降一定百分 比來比較，如：經濟指標預測成本X90%預測成本預測成本X 110%預測成本x 120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升下降一定金額或上升下降一定百分 比來比較，如：經濟指標預測售價X90%預測售價預測售價X110%預測售價X120%營業額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多圖層比營業額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報 率第9章資金使用計劃與融資方案項目資

17、金預測資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額資金籌措安排短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。第10章 新項目管理模式分析機構設置是否需要成立獨立法人公司項目公司；主要部門設置。人力資源需求啟動項目對個專業部門人員的需求，具體人數重點是專業經理。人力資源缺口及解決現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑調動、招

18、聘、培訓等第11章土地競投策略分析主要指標測算預測直接建造成本不包括地價、售價投資收益分析參考以下格式：經濟指標AA+MA+2MA+nM樓回地價完全成本總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報 率注：A代表起拍價或投標底價， 假設沒有底價 A代表略低于可能最低中標價； M代表每次舉 牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性或重要性變化值，例如 100萬元，變化值 不宜過大。根據需要，可增加如下測算：銷售凈利率完全成本最局樓卸地力最高總地價R1R2R3, 注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率制定策略分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。銷售凈利率

19、在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。把握以微弱優勢取得土地使用權開發權的原則。第12章綜合分析與建議優勢從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。劣勢從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。時機從市場時機、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。結論和建議第13章在新城市開發需要補充的內容市場分析

20、部分增加當地商品住宅市場總體狀況1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售 額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。4、各行政區市場比較：1量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。2各區商品住宅分布特征：供給量、銷售量變化和發展趨勢等。5、當地城市近、中期規劃發展方向描述城市發展規劃、功能布局、 基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、 竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關注的要素9、重點樓盤描述需要完成新城市發展及房地產市場調研報告報告格式及內容另附附件：1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。2、按照成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程成本測算可采用兩種方法：1從預算角度，依照當地相關政府政策、法規，