1、.：.；報告受托方研討部(02507420)第6頁 共49頁 DATE yy-M-d 07-11-4哈爾濱保利花園投資分析暨經(jīng)濟(jì)效益評價目錄頁碼 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc526066831 目錄 PAGEREF _Toc526066831 h 1 HYPERLINK l _Toc526066832 7.0實(shí)施進(jìn)度方案 PAGEREF _Toc526066832 h 4 HYPERLINK l _Toc526066833 7.1有關(guān)本工程方案的闡明 PAGEREF _Toc526066833 h 4 HYPERLINK l _Toc526066834 7.2本

2、工程裝修規(guī)范 PAGEREF _Toc526066834 h 4 HYPERLINK l _Toc526066835 7.3工程實(shí)施進(jìn)度表 PAGEREF _Toc526066835 h 6 HYPERLINK l _Toc526066836 投資分析 PAGEREF _Toc526066836 h 8 HYPERLINK l _Toc526066837 8.0投資構(gòu)成、本錢分析 PAGEREF _Toc526066837 h 8 HYPERLINK l _Toc526066838 8.1工程根本參數(shù)及估計(jì)施工進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc526066838 h 8 HYPERLINK l

3、 _Toc526066839 8.2工程開發(fā)價值銷售收入 PAGEREF _Toc526066839 h 10 HYPERLINK l _Toc526066840 8.3土地本錢政府地價和征地費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066840 h 10 HYPERLINK l _Toc526066841 8.4建安工程本錢 PAGEREF _Toc526066841 h 11 HYPERLINK l _Toc526066842 8.5前期費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066842 h 14 HYPERLINK l _Toc526066843 8.6工程其它不可預(yù)見費(fèi) PAGEREF _To

4、c526066843 h 14 HYPERLINK l _Toc526066844 8.7應(yīng)交納之開發(fā)期稅、費(fèi) PAGEREF _Toc526066844 h 15 HYPERLINK l _Toc526066845 8.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi) PAGEREF _Toc526066845 h 16 HYPERLINK l _Toc526066846 8.9靜態(tài)總投資額 PAGEREF _Toc526066846 h 17 HYPERLINK l _Toc526066847 8.10資金籌措方案及財務(wù)費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066847 h 17 HYPERLINK l _

5、Toc526066848 8.9.1資金籌措 PAGEREF _Toc526066848 h 17 HYPERLINK l _Toc526066849 8.9.2財務(wù)費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066849 h 18 HYPERLINK l _Toc526066850 8.11物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi) PAGEREF _Toc526066850 h 18 HYPERLINK l _Toc526066851 8.12本工程銷售費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066851 h 18 HYPERLINK l _Toc526066852 8.13本工程所得稅 PAGEREF _Toc526066

6、852 h 19 HYPERLINK l _Toc526066853 8.14靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 PAGEREF _Toc526066853 h 19 HYPERLINK l _Toc526066854 8.15工程全部開發(fā)總投資綜述 PAGEREF _Toc526066854 h 20 HYPERLINK l _Toc526066855 9.0可行性研討財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 PAGEREF _Toc526066855 h 22 HYPERLINK l _Toc526066856 9.1.4小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入與支出 PAGEREF _Toc526066856 h 22 HYPERLINK l

7、 _Toc526066857 9.1.5運(yùn)營稅、費(fèi) PAGEREF _Toc526066857 h 22 HYPERLINK l _Toc526066858 9.1.6土地增值稅 PAGEREF _Toc526066858 h 22 HYPERLINK l _Toc526066859 9.1.7所得稅 PAGEREF _Toc526066859 h 23 HYPERLINK l _Toc526066860 經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc526066860 h 23 HYPERLINK l _Toc526066861 10.0工程財務(wù)收益分析 PAGEREF _Toc526066861

8、h 23 HYPERLINK l _Toc526066862 10.1工程贏利才干 PAGEREF _Toc526066862 h 24 HYPERLINK l _Toc526066863 10.1.1財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR PAGEREF _Toc526066863 h 24 HYPERLINK l _Toc526066864 10.1.2財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV PAGEREF _Toc526066864 h 25 HYPERLINK l _Toc526066865 10.1.3資本報答率靜態(tài) PAGEREF _Toc526066865 h 25 HYPERLINK l _Toc52606686

9、6 10.1.4靜態(tài)投資回收期 PAGEREF _Toc526066866 h 26 HYPERLINK l _Toc526066867 10.2工程的不確定性分析 PAGEREF _Toc526066867 h 28 HYPERLINK l _Toc526066868 10.2.1工程盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc526066868 h 28 HYPERLINK l _Toc526066869 10.2.2工程敏感性分析 PAGEREF _Toc526066869 h 28 HYPERLINK l _Toc526066870 10.2.3概率分析 PAGEREF _Toc526066

10、870 h 29 HYPERLINK l _Toc526066871 10.2風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc526066871 h 30 HYPERLINK l _Toc526066872 附表： PAGEREF _Toc526066872 h 31 HYPERLINK l _Toc526066873 附表1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措方案表 PAGEREF _Toc526066873 h 31 HYPERLINK l _Toc526066874 附表2：全部投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc526066874 h 42 HYPERLINK l _Toc526066875 附表

11、3：工程損益表 PAGEREF _Toc526066875 h 44 HYPERLINK l _Toc526066876 附表4：概率分析表 PAGEREF _Toc526066876 h 46 HYPERLINK l _Toc526066877 附圖： PAGEREF _Toc526066877 h 47 HYPERLINK l _Toc526066878 附圖1：本工程盈虧平衡圖 PAGEREF _Toc526066878 h 47 HYPERLINK l _Toc526066879 附圖2：本工程靜態(tài)開發(fā)本錢構(gòu)成圖 PAGEREF _Toc526066879 h 487.0實(shí)施進(jìn)度方案本

12、工程地塊占地寬廣，開發(fā)規(guī)模宏大，開發(fā)周期長，需投入大量的人力、財力和物力，因此，開展商宜結(jié)合本工程市場研討調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時本身的運(yùn)營情況，包括關(guān)于本工程開發(fā)的一些初步思緒，經(jīng)過與研討人員共同確定，將整個工程的開展劃分為三個延續(xù)的階段即每兩年為一個階段，每年按4月至11月為一個計(jì)算期。7.1有關(guān)本工程方案的闡明1、根據(jù)市場研討所得結(jié)論，“哈爾濱保利花園的開發(fā)宜采取分區(qū)分階段開發(fā)，以前期回收之資金再投入進(jìn)展后續(xù)之開發(fā)，因此，各開發(fā)階段的劃分和開發(fā)先后次序確實(shí)定，應(yīng)根據(jù)市場反響而堅(jiān)持一定的開發(fā)節(jié)拍，盡量保證工程可以啟動勝利，繼續(xù)開展，按照先啟動多層住宅樓的開發(fā)建立，一待時機(jī)成熟再開發(fā)高層住宅的物業(yè)

13、開發(fā)次序劃分。2、根據(jù)市場開展的特點(diǎn)和市場的需求，各開發(fā)階段，特別是第一開發(fā)階段的物業(yè)類型應(yīng)較為多樣，各階段物業(yè)的開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持一定的完好性和獨(dú)立性，根底設(shè)備、公建配套和綠化景觀應(yīng)隨之配套，并且便于實(shí)施封鎖式管理。3、根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其開展變化，結(jié)合各種類型物業(yè)和各開發(fā)階段對環(huán)境的要求，來確定各開發(fā)階段的詳細(xì)內(nèi)容。4、將根據(jù)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合公建安排、道路和景觀設(shè)計(jì)，但在目前階段，僅按銜接的開發(fā)過程即全部開發(fā)期為6年，每個季度為一個計(jì)算期，共分24期并不詳細(xì)劃分一、二、三期各開發(fā)階段。7.2本工程裝修規(guī)范根底：人工挖孔樁及砼樁承臺、鋼筋混凝土底板、構(gòu)造、高層主要以13層配一臺電梯為主住

14、宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合構(gòu)造、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：高級聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚；屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強(qiáng)化玻璃，窗臺鋪高級花崗石，廳、房均預(yù)留冷氣機(jī)位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙漿光面；電梯系統(tǒng)：采用中外合資廠消費(fèi)之電梯六層單復(fù)式無電梯，不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā)電機(jī)與及必要之消防、環(huán)保設(shè)備；水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供應(yīng)小區(qū)集中供暖，室內(nèi)全部安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及預(yù)留有線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)和照明系統(tǒng)，采取獨(dú)立水、電表、配電箱，防盜對講機(jī)、埋墻安裝IDD線槽。室內(nèi)裝修工程擬采

15、用菜單式套餐效力，即只計(jì)算根本裝修規(guī)范交樓規(guī)范工程造價精裝修工程造價未計(jì)入本投資本錢。7.3工程實(shí)施進(jìn)度表工程稱號第一年第二年第三年第四年第五年第六年建立、施工進(jìn)度、投資安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地拆遷1、征地拆遷及場地七通一平二、設(shè)計(jì)與工程勘探1.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、報建2.工程勘測、建筑模型制造3.各類施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)三、辦理前期報建手續(xù)四、工程施工1、場地大開挖土方工程及根底施工2、地下室工程25層住宅樓3、砼框架構(gòu)造土建及室內(nèi)根本裝修4、會所及公建配套設(shè)備工程五、設(shè)備安

16、裝1.給、排水工程2.變配電及室內(nèi)電氣工程3.消防工程4.電梯工程5.暖氣工程6.煤氣工程六、小區(qū)范圍內(nèi)、外配套工程外水、外電、綠化、道路、公建闡明：時間單位為季度1、總工期為實(shí)際工期，未含外界要素(或施工單位、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場、生活及臨建施工、施工預(yù)備和設(shè)計(jì)修正、報建、出施工圖紙、圖紙會審等時間工期延誤)影響.2、除二次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項(xiàng)工程，如內(nèi)、外墻砌體及裝飾、客、貨電梯、給、排水、空調(diào)、消防、通訊、煤氣等分項(xiàng)工程可同時交叉進(jìn)展施工.3、由于東北特殊氣候緣由,每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用該段時間進(jìn)展施工預(yù)備等。資料來源：受托方研討部投資分

17、析暨經(jīng)濟(jì)效益評價報告受托方研討部(02507420)第49頁 共49頁 DATE yy-M-d 07-11-4投資分析本工程各項(xiàng)總投資開發(fā)本錢的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)情況以及委托方的運(yùn)營才干，根本采取按各階段開發(fā)過程中實(shí)踐獲得的土地面積，分階段、按比例實(shí)行對征地補(bǔ)償款、綜合開發(fā)費(fèi)和征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項(xiàng)本錢：建安工程造價、前期費(fèi)用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)備工程費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)踐工程量統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。8.0投資構(gòu)成、本錢分析本工程總投資的根本構(gòu)成和整體建立的開發(fā)投入的方案安排，是經(jīng)過受托方研討部與委托方以及本工程建筑設(shè)計(jì)單位共同商討的結(jié)果，并經(jīng)過初步統(tǒng)計(jì)和

18、歸納出對本開發(fā)工程的用地規(guī)模、分塊開展方式，包括對各類單項(xiàng)開發(fā)本錢的分階段投入、物業(yè)功能要求和檔次規(guī)范、小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積以及公共建筑配套、市政根底設(shè)備的一致分?jǐn)傇敲矗⒏鶕?jù)此原那么，提出了分階段開展和投資本錢的分階段投入安排建議。8.1工程根本參數(shù)及估計(jì)施工進(jìn)度安排各類投資本錢的分階段開展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動式開發(fā)的原那么。根據(jù)委托方提交的初步土地出讓協(xié)議，并且，思索到工程開發(fā)所征用土地的地塊面積宏大，委托方前階段必需支付的費(fèi)用主要包括：國有土地運(yùn)用權(quán)出讓金、征地補(bǔ)償款、土地綜合開發(fā)費(fèi)為未知數(shù)，待求和前期費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、開發(fā)期稅、費(fèi)、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)備工程費(fèi)以及銷售

19、期稅、費(fèi)包括銀行貸款等的金額投入量過大，同時，思索到本工程開發(fā)的物業(yè)種類，開發(fā)周期較長等緣由影響。本工程投資建立方案，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的詳細(xì)要求，采用分地塊、分階段開展的方式。施工進(jìn)度安排包括開發(fā)方案橫度圖詳見本報告第七部分。表8-1本工程建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號本工程根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的參數(shù)備注1實(shí)踐可開發(fā)總占地面積120,890平方米總占地面積126,000平方米2工程可開發(fā)總建筑面積305,712平方米總可售建筑面積285,052平方米2.1多層住宅總建筑面積17,790平方米住宅總建筑面積232,002平方米2.2高層住宅總建筑面積214,212平方米車位數(shù)約為500個2.3商場總建筑面積3

20、0,550平方米有運(yùn)營性收益之商業(yè)場所2.4會所及公建配套設(shè)備總建筑面積15,260平方米機(jī)電設(shè)備及大廈管理用房等2.5地下室總建筑面積27,900平方米每個停車位約占地45平方米3容積率(地上總建筑面積除總占地面積)2.30總?cè)莘e率2.534建筑密度(首層建筑面積除以總占地面積)29.2%按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5綠地率30.0%按照普通城市規(guī)劃細(xì)那么要求6綠地面積36,267平方米綠化率乘以總占地面積7地上部分總建筑面積277,812平方米首層建筑面積35,245平方米7.1多層住宅部分總建筑面積17,790平方米平均以6層住宅樓為主7.2高層住宅部分總建筑面積214,212平方米平均以1

21、3層住宅樓為主7.3商場部分總建筑面積30,550平方米主題商場及特征酒樓、西餐廳7.4會所及公建配套設(shè)備總建面積(設(shè)備房、管理用房等)15,260平方米地下室一層7.5地下停車位總建筑面積及總可銷售車位數(shù)22,500平方米地下設(shè)備房5,400平方米8多、高層住宅總單元戶數(shù)共有住戶1,814戶居住人口6,349人9第1期開發(fā)總建筑面積79,132平方米學(xué)府路與工電路交界為一期9.1商局面積13,834平方米裙樓商場約二層9.2多層住宅面積9,696平方米4層6層(地面以上計(jì)-含商場)9.3高層住宅面積55,602平方米7層16層(地面以上計(jì)-含商場)10第2期開發(fā)總建筑面積107,263平方米

22、自興街與工電路交界為二期10.1商局面積9,160平方米裙樓商場約二層10.2多層住宅面積4,008平方米4層6層(地面以上計(jì)-含商場)10.3高層住宅面積94,095平方米7層16層(地面以上計(jì)-含商場)11第3期開發(fā)總建筑面積119,317平方米自興街與學(xué)府里交界為三期11.1商局面積7,556平方米裙樓商場約二層11.2多層住宅面積4,086平方米4層6層(地面以上計(jì)-含商場)11.3高層住宅面積64,515平方米7層16層(地面以上計(jì)-含商場)11.4會所建筑面積12,600平方米位于小區(qū)中心地帶11.5居委會、管委會面積180平方米11.6地下室建筑面積機(jī)電設(shè)備房5,400平方米每戶

23、車位數(shù)約0.28個11.7地下室建筑面積室內(nèi)停車位22,500平方米每車位約3.63戶11.8幼兒園2,120平方米11.9變電所熱交換站面積360平方米資料來源：受托方研討部8.2工程開發(fā)價值銷售收入本工程銷售總收入：86,229萬元；詳見下表。表8-2本工程銷售收入一覽表8.0各功能物業(yè)總銷售收入可銷售建筑面積單價(人民幣元)83,174萬元8.1多層住宅銷售收入17,790平方米2,500元/平方米4,4488.2高層住宅銷售收入214,212平方米2,800元/平方米59,9798.3商場部分銷售收入30,550平方米4,500元/平方米13,7488.4停車位銷售收入500個10萬元

24、/個5,000資料來源：受托方研討部8.3土地本錢政府地價和征地費(fèi)用經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地本錢的資料，本文工程土地出讓金與征地補(bǔ)償費(fèi)擬按照一億九千萬元思索，樓面地價單價：621元/平方米。即：1、本工程土地出讓金：11,116萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X為：364元/平方米。2、擬預(yù)備談判繳交之征地、拆遷、安頓補(bǔ)償費(fèi)：7,884萬元。3、地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)約為0.00萬元。詳見下表：表8-3本工程土地本錢構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建筑面積分?jǐn)?.0土地本錢1.1+1.2+1.419,000萬元621元/平方米1.1

25、多層住宅國有土地運(yùn)用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(364元/m21.1)17,790平方米400元/平方米712.31萬元按哈爾濱市國土出讓金規(guī)范1.2高層住宅國有土地運(yùn)用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(364元/m21.1)214,212平方米400元/平方米8,577.05萬元按哈爾濱市國土出讓金規(guī)范1.3商場國有土地運(yùn)用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(520元/m21.15)30,550平方米598元/平方米1,826.89萬元按哈爾濱市國土出讓金規(guī)范1.4擬預(yù)備談判繳交之征地、拆遷、安頓補(bǔ)償費(fèi)305,712平方米258元/平方米7,883.75萬元1.5地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)120,890平方米0.00萬元資料來源：受

26、托方研討部8.4建安工程本錢本工程建安工程造價是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)展估算；總計(jì)為：34,100萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：1,115元/平方米；按照總可售面積285,052平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：1,1196元/平方米；詳見下表：表8-4本工程建安工程造價構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?.0建安工程投資2.1+2.234,100萬元1,115元/平方米1,196元/平方米資料來源：受托方研討部其中：1、土建及裝修工程造價：26,750萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：875元/平方米；

27、詳見下表：表8-5本工程土建工程造價構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建筑面積分?jǐn)?.1土建及裝修工程2.1.1+2.1.626,750萬元875元/平方米2.1.1一期:多層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費(fèi)9,696平方米510元/平方米494.50萬元以下均已包括裝修工程造價2.1.2一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價9,696平方米190元/平方米184.22萬元多層土建造價700元/平米2.1.3一期:高層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費(fèi)55,602平方米620元/平方米3,447.32萬元高層土建造價830元/平米2.1.4一期:高層住宅樓室

28、內(nèi)裝修工程造價55,602平方米210元/平方米1,167.64萬元商場土建1,000元/平方米2.1.5一期:商場部分土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費(fèi)13,834平方米550元/平方米760.87萬元會所及公建土建695元/平米2.1.6一期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價13,834平方米450元/平方米622.53萬元地下室土建1,250元/平米2.1.7二期:多層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費(fèi)4,008平方米510元/平方米204.41萬元裝修套餐詳見交樓裝修規(guī)范2.1.8二期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價4,008平方米190元/平方米76.15萬元建安工程造價那么含水電

29、設(shè)備2.1.9二期:高層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費(fèi)94,095平方米620元/平方米5,833.89萬元多層住宅837元/平方米2.1.10二期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價94,095平方米210元/平方米1,976.00萬元高層住宅974元/平方米2.1.11二期:商場部分土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費(fèi)9,160平方米550元/平方米503.80萬元裙樓商場1,150元/平方米2.1.12二期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價9,160平方米450元/平方米412.20萬元會所公建838元/平方米2.1.13三期:多層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費(fèi)4,086平

30、方米510元/平方米208.39萬元地下室1,392元/平方米2.1.14三期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價4,086平方米190元/平方米77.63萬元6層住宅樓無電梯2.1.17三期:高層住宅樓上部框架構(gòu)造工程費(fèi)64,515平方米620元/平方米3,999.93萬元多層住宅按6層計(jì)算2.1.18三期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價64,515平方米210元/平方米1,354.82萬元高層住宅按13層計(jì)算2.1.19三期:商場部分土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費(fèi)7,556平方米550元/平方米415.58萬元商場按裙樓2層計(jì)算2.1.20三期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價7,556平方米450元

31、/平方米340.02萬元地下室按1層計(jì)算2.1.21二期:地下室土方工程、挖孔樁及承臺、砼底板、防水工程費(fèi)27,900平方米1,250元/平方米3,487.50萬元會所及公建按2層計(jì)2.1.23會所及公建配套設(shè)備部分框架構(gòu)造連根本裝修工程造價17,020平方米695元/平方米1,182.21萬元高層住宅配1臺電梯資料來源：受托方研討部2、機(jī)電設(shè)備安裝工程造價：7,350萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：240元/平方米；詳見下表：表8-6本工程機(jī)電設(shè)備安裝工程造價構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)?.2機(jī)電設(shè)備安裝工程2.2.1+2.

32、2.107,350萬元240元/平方米2.2.1中外合資廠消費(fèi)之備用發(fā)電機(jī)及環(huán)保消音器(1800KVA)2臺45萬元/臺90.00萬元水電及設(shè)備工程造價如下2.2.2多層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)17,790平方米59.0元/平方米104.96萬元多層住宅元/平方米2.2.3高層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)214,212平方米62.0元/平方米1,328.11萬元高層住宅144元/平方米2.2.4商場部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)30,550平方米65.0元/平方米198.58萬元裙樓商場150元/平方米2.2.5會所及公建配套設(shè)備電力

33、系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)15,260平方米60.0元/平方米91.56萬元會所公建141元/平方米2.2.6地下室部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)27,900平方米62.0元/平方米172.98萬元地下室144元/平方米2.2.7中外合資廠消費(fèi)之名牌電梯系統(tǒng)(連安裝工程)65臺22.5萬元/臺1,461.53萬元含暖氣設(shè)備及管道安裝費(fèi)2.2.8商場及地下室、會所消防栓、煙感、噴淋頭及保安監(jiān)視73,710平方米95.0元/平方米700.25萬元含高低壓配電柜及線槽2.2.9多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價17,790平方米78.0元/平方米.76萬元含給排水管道安裝工程費(fèi)

34、2.2.10高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價214,212平方米82.0元/平方米1,756.54萬元2.2.11商場部分供、排水管網(wǎng)安裝工程造價30,550平方米85.0元/平方米259.68萬元2.2.12會所及公建配套設(shè)備供、排水管網(wǎng)安裝工程造價15,260平方米81.0元/平方米123.61萬元2.2.13地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價27,900平方米82.0元/平方米228.78萬元2.2.14供暖用國產(chǎn)鍋爐設(shè)備連管道安裝工程造價2臺339萬元/臺678.00萬元每臺10噸2.2.15管道煤氣安裝工程費(fèi)1,814戶0.00萬元由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)2.2.16有線電視安裝費(fèi)300元/戶

35、1,814戶0.00萬元由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)2.2.17大樓保安及住宅對講系統(tǒng)250元/戶1,814戶0.00萬元由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)2.2.18零星工程費(fèi)防雷接地、泛光照明等0.23%7,333萬元16.87萬元資料來源：受托方研討部8.5前期費(fèi)用本工程前期費(fèi)用：1055萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：35元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：37元/平方米；詳見下表：表8-7本工程前期費(fèi)用構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?.0前期費(fèi)用3.1+3.2+3.3+3.41,055萬元35元/平方米37元/

36、平方米3.1場地三通一平、砌筑圍墻等工程費(fèi)120,890平方米3.00元36.27萬元3.2市場調(diào)查及工程可行性研討費(fèi)0.06234,100萬元21.14萬元3.3建筑規(guī)劃方案研討費(fèi)、建筑模型制造費(fèi)305,712平方米2.0元61.14萬元3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66萬元3.5建筑設(shè)計(jì)費(fèi)305,712平方米20.0元611.42萬元3.6籌建興辦費(fèi)及工程管理費(fèi)0.85%34,100萬元289.85萬元按本工程建安工程造價0.85%資料來源：受托方研討部8.6工程其它不可預(yù)見費(fèi)本工程工程其它不可預(yù)見費(fèi)：680萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：

37、22元/平方米；按照總可售面積285,052平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：24元/平方米；詳見下表：表8-8工程其它不可預(yù)見費(fèi)計(jì)算表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?.0工程不可預(yù)見費(fèi)2.12.5%2.5%26,750680萬元22元/平方米24元/平方米資料來源：受托方研討部8.7應(yīng)交納之開發(fā)期稅、費(fèi)本工程應(yīng)交納開發(fā)期稅、費(fèi)：2,460萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：80元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：86元/平方米；詳見下表：表8-9工程應(yīng)交納開發(fā)期稅、費(fèi)構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合

38、計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?.0開發(fā)階段應(yīng)交納稅、費(fèi)5.1+5.172,460萬元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理費(fèi)(按照總占地面積3.0元/m2一次性收取)城鎮(zhèn)土地分級適用稅額3.0元(由財政部門收)36.27萬元120,890平方米5.2投資方向調(diào)理稅暫免征收2000年開場暫免征收按1991國務(wù)院82號令0.00萬元住宅按5%計(jì)算5.3水利建立附加(按照本工程總建筑面積1元/平方米)1.0元30.57萬元305,712平方米5.4城市配套設(shè)備建立費(fèi)(8層以上免收)按現(xiàn)行規(guī)范計(jì)算一致按50.0元/平方米計(jì)算88.95萬元17,790平方米5.5多層住宅樓供電用電負(fù)荷費(fèi)(按330元

39、/KVA計(jì))按供電局規(guī)范多層住宅樓平均按8KW/戶478.90萬元1,814戶8KW/戶5.6商場部分供電用電負(fù)荷費(fèi)(按330元/KVA計(jì))按供電局規(guī)范裙樓商場按120W/m2120.98萬元30,550平方米120W/平方米5.7會所及地下室供電用電負(fù)荷費(fèi)(按330元/KVA計(jì))按供電局規(guī)范會所、地下室65W/m292.58萬元43,160平方米65W/平方米5.8中小學(xué)教師住房集資費(fèi)按文件規(guī)定17.4元531.94萬元305,712平方米5.9供水設(shè)備補(bǔ)助費(fèi)(按750元/m3計(jì)算)按自來水公司規(guī)范3.5人/戶、0.25噸/人.日119.04萬元6,349人0.25立方米5.10預(yù)算定額管理

40、費(fèi)按建安工程造價計(jì)34,100萬元34.10萬元0.1%5.11建筑工程監(jiān)理費(fèi)(按建安工程造價計(jì)算)按建安工程造價計(jì)34,100萬元406.13萬元1.2%5.12建立工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)(按建安工程造價計(jì))按建安工程造價計(jì)34,100萬元85.25萬元0.25%5.13建立工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)(按土建造價)按土建工程造價計(jì)26,750萬元40.12萬元0.15%5.14建立工程平安監(jiān)視費(fèi)(按土建工程造價計(jì)算)按建安工程造價計(jì)34,100萬元51.15萬元0.15%5.15占道費(fèi)(在施工過程中能夠發(fā)生的紅線外占道)按占道實(shí)踐任務(wù)日計(jì)算1.0元0.22萬元2,190任務(wù)日5.16建立工程招招標(biāo)活動資金

41、按建安工程造價計(jì)34,100萬元68.20萬元0.2%5.17墻改基金9.0元275.14萬元305,712平方米資料來源：受托方研討部8.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)本工程紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)：1,390萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：45元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：49元/平方米；詳見下表：表8-10紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?.0紅線內(nèi)、外工程本錢6.1+6.81,390萬元45元/平方米49元/平方米6.1外電工程費(fèi)(含新裝變電

42、設(shè)備及小區(qū)范圍電纜溝敷埋發(fā)掘)305,712平方米65元397.43萬元20%按實(shí)踐工程個案估算6.2暫時施工用電費(fèi)305,712平方米7.8元59.61萬元25%按實(shí)踐工程個案估算6.3小區(qū)紅線范圍內(nèi)道路設(shè)備及標(biāo)牌工程費(fèi)120,890平方米55元200.67萬元30%按實(shí)踐閱歷估算6.4外水工程費(fèi)(包含大廈內(nèi)上下水管道敷埋發(fā)掘)305,712平方米90元412.71萬元15%按實(shí)踐工程個案估算6.5暫時施工用水費(fèi)305,712平方米5.5元42.04萬元25%按實(shí)踐工程個案估算6.6環(huán)境美化及園林綠化工程費(fèi)120,890平方米60元217.60萬元30%按實(shí)踐閱歷估算6.7紅線內(nèi)市政及公建配

43、套設(shè)備零星工程費(fèi)120,890平方米25元30.22萬元10%按實(shí)踐閱歷估算6.8紅線外市政及公建配套設(shè)備零星工程費(fèi)120,890平方米25元30.22萬元10%按實(shí)踐閱歷估算資料來源：受托方研討部8.9靜態(tài)總投資額本工程靜態(tài)開發(fā)總投資1.0+6.0：58,685萬元。按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：1,920元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進(jìn)展分?jǐn)偅敲匆环奖惧X：2,059元/平方米；本工程各類靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成，詳見下表：表811本工程靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表按總建筑面積分?jǐn)傂蛱柟こ谭Q號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?.0靜態(tài)投資總額1.

44、0+6.058,685萬元1,920元/平方米2,059元/平方米資料來源：受托方研討部8.10資金籌措方案及財務(wù)費(fèi)用8.9.1資金籌措本工程開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù)售樓花。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資，當(dāng)自有資金全部投入終了尚有資金缺口時，經(jīng)過貸款處理。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資曾經(jīng)到達(dá)25%時，但由于該部分收入不穩(wěn)定，原那么上只用于還貸，而不作為投資資金的來源。8.9.2財務(wù)費(fèi)用本工程的財務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成。利息費(fèi)用的計(jì)算參照建立部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評價規(guī)范按如下方法確定：假定貸款發(fā)生在當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全

45、年計(jì)算，還貸當(dāng)年按年末歸還，照全年計(jì)息，即：每年應(yīng)計(jì)利息=年初借款本息累計(jì)+本年借款額2貸款年利息本工程當(dāng)前融資本錢為年利率8.0%，鑒于銀行利率已開場下調(diào)，估計(jì)數(shù)年后融資本錢必將下降。據(jù)此，假定建立期內(nèi)貸款利率維持8.0%不變，并維持整個開發(fā)期。本工程合計(jì)需支付利息3,255萬元，至工程開場第七年還清。8.11物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi)本工程物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)為：4,500萬元。詳見下表；表812本工程物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)一覽表9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)5.41%83,174萬元4,500萬元9.1營業(yè)稅金：按營業(yè)額5%計(jì)算。5%4,159萬元9.2營業(yè)稅附加:包括教育附加費(fèi)等按營業(yè)稅額5%計(jì)算0.25%20

46、8萬元9.3防洪費(fèi)：按營業(yè)額0.18%計(jì)算。0.09%75萬元9.4其它稅費(fèi)0萬元9.5印花稅：按買賣額的0.05%計(jì)算。0.07%58萬元資料來源：受托方研討部8.12本工程銷售費(fèi)用本工程物業(yè)銷售費(fèi)用為：3,327萬元。計(jì)算過程詳見下表；表813本工程銷售費(fèi)用一覽表10.0銷售費(fèi)用(按出租收入5%計(jì)算)4.0%83,174萬元3,327萬元資料來源：受托方研討部8.13本工程所得稅本工程所得稅為：2,745萬元。計(jì)算過程詳見下表；表814本工程運(yùn)營所得稅一覽表14.0運(yùn)營所得稅(按銷售額33%之10%計(jì)提)3.3%83,174萬元2,745萬元資料來源：受托方研討部8.14靜態(tài)開發(fā)總投資綜述

47、綜合上述，得出本工程開發(fā)的靜態(tài)投資本錢不包含財務(wù)本錢，為：58,685萬元，以本開發(fā)工程總建筑面積305,712m2分?jǐn)偅敲挫o態(tài)總投資的一方本錢，為：1,920元/m2；以本開發(fā)工程實(shí)踐可銷售面積的總建筑面積285,052m2分?jǐn)偅敲挫o態(tài)總投資的一方本錢，為：2,059元/m2；表8-15靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例按總建筑面積分?jǐn)傄挥[表序號工程稱號總建筑面積按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地本錢305,712平方米621元19,000萬元32.38%1.1政府地價305,712平方米304元9,289萬元15.83%1.2其它土地本錢305,712平方米318元9,711

48、萬元16.55%2.0建安工程費(fèi)用305,712平方米1,115元34,100萬元58.11%2.1土建工程造價含奢華裝修305,712平方米875元26,750萬元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712平方米240元7,350萬元12.52%3.0前期費(fèi)用305,712平方米35元1,055萬元1.80%4.0工程不可預(yù)見費(fèi)305,712平方米22元680萬元1.16%5.0開發(fā)期稅費(fèi)305,712平方米80元2,460萬元4.19%6.0紅線內(nèi)外工程費(fèi)305,712平方米45元1,390萬元2.37%7.0靜態(tài)總投資305,712平方米1,920元58,685萬元100.0%資料來源

49、：受托方研討部表8-16靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例按總可售面積分?jǐn)傄挥[表序號工程稱號總可售面積按總可售面積分?jǐn)倖蝺r靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地本錢285,052平方米667元19,000萬元32.38%1.1政府地價285,052平方米326元9,289萬元15.83%1.2其它土地本錢285,052平方米341元9,711萬元16.55%2.0建安工程費(fèi)用285,052平方米1,196元34,100萬元58.11%2.1土建工程造價285,052平方米938元26,750萬元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝285,052平方米258元7,350萬元12.52%3.0前期費(fèi)用285,052平

50、方米37元1,055萬元1.80%4.0工程不可預(yù)見費(fèi)285,052平方米24元680萬元1.16%5.0開發(fā)期稅費(fèi)285,052平方米86元2,460萬元4.19%6.0紅線內(nèi)外工程費(fèi)285,052平方米49元1,390萬元2.37%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059元58,685萬元100.0%資料來源：受托方研討部8.15工程全部開發(fā)總投資綜述表8-17工程全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例按總建筑面積分?jǐn)傄挥[表序號工程稱號總建筑面積按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地本錢305,712平方米621元19,000萬元26.20%1.1政府地價305,712平方米304

51、元9,289萬元12.81%1.2其它土地本錢305,712平方米318元9,711萬元13.39%2.0建安工程費(fèi)用305,712平方米1,115元34,100萬元47.03%2.1土建工程造價305,712平方米875元26,750萬元36.89%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712平方米240元7,350萬元10.14%3.0前期費(fèi)用305,712平方米35元1,055萬元1.46%4.0工程不可預(yù)見費(fèi)305,712平方米22元680萬元0.94%5.0開發(fā)期稅費(fèi)305,712平方米80元2,460萬元3.39%6.0紅線內(nèi)外工程費(fèi)305,712平方米45元1,390萬元1.92%7.0靜態(tài)

52、總投資305,712平方米1,920元58,685萬元80.9%8.0各功能物業(yè)總銷售收入305,712平方米2,721元83,174萬元9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)305,712平方米147元4,500萬元6.2%10.0銷售費(fèi)用(按出租收入4.0%計(jì)算)305,712平方米109元3,327萬元4.6%11.0財務(wù)費(fèi)用(按銀行利息8.0%計(jì)算)305,712平方米106元3,255萬元4.5%12.0稅前開發(fā)毛利潤305,712平方米439元13,408萬元13.0稅前資本收益率305,712平方米22.85%14.0運(yùn)營所得稅(按銷售額33%之10%計(jì)提)305,712平方米90元2,745萬

53、元3.8%15.0稅后開發(fā)凈利潤305,712平方米349元10,663萬元16.0稅后資本收益率305,712平方米1元18.17%17.0稅后開發(fā)收益(元/平方米計(jì)算305,712平方米349萬元18.0開發(fā)總本錢305,712平方米2,372元72,512萬元100.0%資料來源：受托方研討部表8-18工程全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例按總可售面積分?jǐn)傄挥[表序號工程稱號總可售面積按總可售面積分?jǐn)倖蝺r靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地本錢285,052平方米667元19,000萬元26.20%1.1政府地價285,052平方米326元9,289萬元12.81%1.2其它土地本錢285,052平方

54、米341元9,711萬元13.39%2.0建安工程費(fèi)用285,052平方米1,196元34,100萬元47.03%2.1土建工程造價285,052平方米938元26,750萬元36.89%2.2機(jī)電設(shè)備安裝285,052平方米258元7,350萬元10.14%3.0前期費(fèi)用285,052平方米37元1,055萬元1.46%4.0工程不可預(yù)見費(fèi)285,052平方米24元680萬元0.94%5.0開發(fā)期稅費(fèi)285,052平方米86元2,460萬元3.39%6.0紅線內(nèi)外工程費(fèi)285,052平方米49元1,390萬元1.92%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059元58,685萬元80.9%

55、8.0各功能物業(yè)總銷售收入285,052平方米2,918元83,174萬元9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)285,052平方米158元4,500萬元6.2%10.0銷售費(fèi)用(按出租收入4.0%計(jì)算)285,052平方米117元3,327萬元4.6%11.0財務(wù)費(fèi)用(按銀行利息8.0%計(jì)算)285,052平方米114元3,255萬元4.5%12.0稅前開發(fā)毛利潤285,052平方米470元13,408萬元13.0稅前資本收益率285,052平方米22.85%14.0運(yùn)營所得稅(按銷售額33%之10%計(jì)提)285,052平方米96元2,745萬元3.8%15.0稅后開發(fā)凈利潤285,052平方米374元10

56、,663萬元16.0稅后資本收益率285,052平方米18.17%17.0稅后開發(fā)收益(元/平方米計(jì)算285,052平方米12元349萬元18.0開發(fā)總本錢285,052平方米2,544元72,512萬元100.0%資料來源：受托方研討部9.0可行性研討財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定9.1.4小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入與支出根據(jù)目前國內(nèi)物業(yè)管理業(yè)界開展的現(xiàn)狀，地產(chǎn)開發(fā)商普通要求物業(yè)管理公司堅(jiān)持收支平衡，并不作盈利計(jì)劃，本工程在銷售終了，住客入住和小區(qū)運(yùn)營期間，物業(yè)設(shè)備維護(hù)、人員支出等費(fèi)用中抵扣，原那么上管理費(fèi)收入與支出根本平衡，故該部分不作為工程投資效益測算內(nèi)容，效益分析時也不列出此兩項(xiàng)。9.1.5運(yùn)營稅、費(fèi)

57、本工程之運(yùn)營稅、費(fèi)，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費(fèi)。計(jì)算期內(nèi)，無論工程開工與否，但因已有部分銷售收入，需繳交與銷售有關(guān)稅費(fèi)。進(jìn)展物業(yè)銷售時估計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要包括有：表9-1物業(yè)銷售運(yùn)營須交納的稅費(fèi)一覽表9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)5.41%83,174萬元4,500萬元9.1營業(yè)稅金：按營業(yè)額5%計(jì)算。5%4,159萬元9.2營業(yè)稅附加:包括教育附加費(fèi)等按營業(yè)稅額5%計(jì)算0.25%208萬元9.3防洪費(fèi)：按營業(yè)額0.18%計(jì)算。0.09%75萬元9.4其它稅費(fèi)0萬元9.5印花稅：按買賣額的0.05%計(jì)算。0.07%58萬元資料來源：研討部9.1.6土地增值稅土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。增值未超

58、越扣除工程金額50%的部分，稅率為30%；增值額超越扣除工程50%100%的部分，稅率為40%；增值額超越扣除工程100%200%的部分，稅率為50%；增值額超越扣除工程金額200的部分，稅率為60%。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額20%的；二是因國家建立需求依法征用、收回房地產(chǎn)。土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前。由于國內(nèi)目前尚未有對開展商征收該稅項(xiàng)，加上房地產(chǎn)業(yè)界均對該稅項(xiàng)的設(shè)立依然存有很大的異議，估計(jì)工程開工之時進(jìn)展調(diào)整的能夠性較大，因此在計(jì)算本工程損益，評價經(jīng)濟(jì)效益時，并沒有將其思索在內(nèi)。9.1.7所得稅在本工程工程結(jié)算后，房地產(chǎn)

59、開展商曾經(jīng)有了帳面收入，在扣除開發(fā)總投資以及運(yùn)營稅費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用后，從而得出銷售利潤，房地產(chǎn)投資運(yùn)營企業(yè)年所得額亦即年實(shí)現(xiàn)利潤凈值。所得稅的稅率，普通為33%根本稅率為30%，另按應(yīng)納稅額附征10%的地方所得稅率，兩項(xiàng)合計(jì)，按應(yīng)納稅的所得額計(jì)算，稅率為33%。在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等實(shí)行特殊優(yōu)惠政策的區(qū)域，該項(xiàng)稅率最低可降至15%。由此，計(jì)得本工程的所得稅本工程所得稅率暫按銷售收入33%之10%計(jì)提，即為3.3%。詳見本工程全部資金現(xiàn)金流量表。經(jīng)濟(jì)效益分析本工程經(jīng)濟(jì)效益分析報表格式的根據(jù)是國家計(jì)委和建立部發(fā)布的第二版，參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐情況，對工程投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)

60、效益。選取的計(jì)算目的為內(nèi)部收益率IRR、凈現(xiàn)值NPV、凈現(xiàn)值率NPVR及靜態(tài)投資回收期。10.0工程財務(wù)收益分析在經(jīng)過和委托方詳細(xì)的磋商后，對進(jìn)展財務(wù)分析的前提進(jìn)展了假設(shè)干的設(shè)定，并且建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，現(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過程表述如下：10.1工程贏利才干按照國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)對工程經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)評價的慣例，本報告以本工程進(jìn)展市場售價測定時的建議價錢作為計(jì)算根據(jù)，在進(jìn)展工程投資估算，銷售收入計(jì)算，運(yùn)營本錢的假設(shè)等均采用現(xiàn)時的價錢程度，在整個計(jì)算期內(nèi)堅(jiān)持不變，不思索通貨膨脹要素對工程評價目的的影響。參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐情況，在進(jìn)展本工程的經(jīng)濟(jì)效益評判時，所選取的財務(wù)目的為：10