1、.PAGE ：.；PAGE 147中地欽州工程一期產品謀劃報告凌峻地產中國二OO六年八月目錄前言4第一部分：工程回想5第二部分：產品規劃設計理念及原那么9一、產品規劃設計理念10二、產品規劃設計原那么11第三部分：工程一期產品定位13一、一期開發地塊建議14二、一期開發產品類型15三、各地塊產品開發組合20四、第一社區總體功能規劃28第四部分：工程一期總體規劃建議30一、一期產品規劃要點31二、工程一期整體規劃規劃32第五部分：工程一期建筑設計建議40一、整體建筑設計風格41二、多層、小高層建筑設計43三、多層、小高層住宅建筑細部設計44四、別墅建筑設計48第六部分：工程一期戶型設計建議53一

2、、戶型配比建議54二、戶型設計要點70三、戶型引薦82第七部分：工程一期景觀設計建議98一、園林風格主題99二、景觀規劃原那么100三、景觀規劃要點103四、景觀各細部規劃設計108第八部分：第一社區商業產品規劃111一、地塊商業開發價值分析112二、各商業區業態規劃及建筑設計119三、補充部分128第九部分：工程一期配套設計建議132一、會所配套133二、幼兒園配套三、智能化系統設計第十部分：工程“生態社區要點整合140終了語142前言經過與開發商和山鼎設計師事務所的多次交流和討論，我司就中地置業欽州工程一期產品謀劃作出本報告。在此，我司需求特別強調兩個觀念：首先，根據市場變化及時調整工程戰

3、略是大盤操作過程中的必然閱歷，但短時間內市場的個別變化并沒有也不會對本案前期謀劃的總體思緒呵斥影響，工程一期產品謀劃必需堅持前期曾經雙方認可的對市場的總體判別、工程整體開展戰略、開發原那么及首期開發量等重要結論。其次，目前欽州房地產市場還處于初級階段已是無可質疑的共識，欽州市場遠未成熟，消費者的消費觀念也遠未成熟，現有工程的數據為我們提供的只是大致的參考方向，而絕非準確的根據！完全根據現有工程的數據做工程，甚至能夠會誤入歧途！欽州房地產市場的開展需求引導，欽州消費者的消費觀念需求、可以也必需引導，引導者，不是他人，一定是本案！此外，特別贊賞山鼎設計師事務所在本報告完成過程中所提供的友好協助和專

4、業意見。第一部分：工程回想一、工程開發理念新城市主義新城市社區！新城市生活！新城市文化！二、工程市場定位北部灣首席百萬平米新都會生活平臺三、工程籠統定位國際人文生活，江畔動感都會引領新城市進程，開啟新都市生活四、產品功能定位集居住、購物、商務、酒店及休閑為一體的城市現代綜合體五、目的消費群定位全面覆蓋中端及以上消費群體六、工程整體規劃想象第一社區原戰略報告中的第三社區混合式中高檔居住社區，綜合容積率：2.9區域產品類型備注第一社區多層、小高層、高層、聯排別墅沿永福大街為高層首期先開發C地塊，包括聯排別墅、多層、小高層混合產品線。備注：A、由于工程首期開發的C地塊位于原第三社區，為方便以后整體工

5、程的開發思索與論證說辭，將原第一社區與第三社區的說法對調，便于報告撰寫；B、因拆遷等緣由首期開發地塊將作調整，在此回想中暫按原方案撰寫。第二社區以高層為中心的高檔居住區，綜合容積率：3.9區域產品類型備注沿江部分2024層，純板式高層住宅全部南北朝向非沿江部分小高層、高層、公寓式寫字樓沿永福大街為高層在綠化帶與二橋交匯出規劃公寓式寫字樓，呼應南面酒店，成為進入新城區的籠統大門第三社區原戰略報告中的第一社區以高層及低密度住宅為中心的高檔居住區，綜合容積率：2.7區域產品類型備注沿江部分2024層，純板式高層住宅全部南北朝向非沿江部分花園洋房、小高層、高層獨棟別墅、聯排別墅及酒店沿永福大街為高層獨

6、棟、多層、小高層由內而外排布，并運用水系構成島嶼空間，提升別墅景觀及私密性。在綠化帶與二橋交匯出規劃酒店，成為進入新城區的籠統窗口七、工程開發分期方案工程整體開發周期從2006年開場到2021年銷售終了，為期8年，方案分7期開發。時間開發量萬1期2006-2007年122期2007-2021年183期2021-2021年204期2021-2021年255期2021-2021年276期2021-2021年287期2021-2021年32合計162第二部分：產品規劃設計理念及原那么一、產品規劃設計理念1、理念闡釋以新城市主義的思想造城以都會的精神重塑城市生活關鍵詞：新城市主義、都會生活工程以城市運

7、營思想為戰略指點原那么，在實際過程中堅持與新區城市的開展嚴密結合。自動彌補城市缺陷，推進城市開展，提升城市價值，同時使工程獲得較高的價值認可度。工程導入都會生活理念，力求在社區的整體規劃上滿足居民的現代生活需求，在建筑上表達出社區的都市動感特征，使工程成為欽州城市現代化建立的劃時代作品，成為欽州都市化生活的開創者。2、理念分解將新城市主義的理念引入房地產新城市主義的中心就是要充分利用城市資源并發揚城市功能的根本作用，發明高質量，高享用的城市生活。工程在規劃時，要充分思索到大盤與城市的相互影響關系，積極、充分的利用城市資源及城市背景，發明符合城市開展，滿足居民生活愿望的高質量享用社區。極具現代感

8、的都市化建筑群建筑表達出一個社區的生活方式，表達其獨特的生活價值取向。極具現代感的建筑便是對工程都會生活的籠統展現，使消費者從感官上直接領會社區的生活檔次，并在心里構成鮮明、明晰的生活印象。高檔次的景觀生活空間經過營造安康、溫馨、優美的社區環境，豐富和提升居民的生活內容及生活質量。實現景觀環境良好的參與性和欣賞性，實現景觀、人與建筑之間的融洽調和。使居民不僅得到身體上享用，更有一份讓心靈放松、休憩的享用空間。滿足現代人多元化的生活需求大社區居住人口眾多，因此在社區整體規劃上，要充分思索到大量人口聚集對生活配套的高要求和多要求，滿足居民對休閑、購物、教育、交通等多方面的必要日常需求。結合工程區域

9、目前開展尚不成熟的現狀，工程前期的開發應是住宅與商業的混合開發方式。構筑調和的社區鄰里生活空間本工程在規劃時應有認識的經過建筑空間營造出鄰里生活氣氛感，經過景觀及活動空間的組織，增進社區居民之間的日常生活交流。發明出符合人們內心的現代社區生活空間。二、產品規劃設計原那么1、合理規劃原那么充分思索到當地的地域環境、氣候條件及居民居住心思，使本工程的規劃設計既有創新，又能滿足欽州的地域特性，從而確保消費者對工程價值的認可。2、資源整合原那么加強工程與城市景觀的聯絡，以及與周邊功能區域的溝通，促進功能互補，延續工程景觀面。在建筑空間的規劃上，充分利用地塊周圍建筑景觀、生態景觀及江景，加強工程外部景觀

10、空間的延續性。結合工程周邊教育、行政及工業產業功能的規劃，在整體規劃上融入產業開展需求，發明滿足城市未來開展需求的城市空間。3、以人為本原那么貫穿以人為本的思緒，以建立都會生活理念為目的，發明一個規劃合理、交通便利，功能齊全的現代都市生活社區。注重生態環境和居住質量，建立一個以人為本的現代人居社區。4、適度領先原那么工程在產品設計上堅持創新原那么，建立工程在市場上的絕對領先位置，提升工程的市場價值認可度，構筑無可超越的中心競爭力。由于市場整體程度不高，工程不用要一次性進展全面創新，而是每一階段做到部分重點創新，便可以在市場上建立領先位置。因此，適度的領先原那么既可以到達工程領先原那么，又可節省

11、產品提升本錢，保證工程在市場上繼續的強勢競爭力。5、可操作性原那么加強規劃設計與建筑設計的靈敏性，在保證工程整體質量的同時為工程的分期實施和營銷推行，提供合理、可行、富于彈性的開發方案和設計手段。針對河東新區的開發建立，以循序漸進的開展方式，構成良性循環，滾動開發的機制，從而可以順應市場的變化。第三部分：工程一期產品定位一、一期開發地塊建議從滿足開發條件的多個角度確定一期開發地塊。A、從地塊成熟程度分析第一社區周邊曾經建成政府大樓、市政廣場、藝術館等，公務員小區、總工會等也已在建，可以預見這個地塊將是未來一年內河東人氣最旺、配套最齊全的區域，地塊成熟度最高。相對而言，第三社區的成熟度最低。在一

12、個還待開展的新城區，與城市建立進程相配合，更容易推進新區城市化的進程，也可以充分利用周邊配套以彌補工程開發初期配套缺乏的缺乏。B、從拆遷進展程度分析由于拆遷問題，第二社區在一年內暫還不能開發。而第一社區的C地塊拆遷問題也未有定論，必需預留2萬平方米左右的土地做拆遷補償運用。C、從城市建立需求分析永福東大街是城市主干道，是河東區的門面，是將消費者吸引到河東任務、生活、置業的籠統街，因此市政府也希望本案開發時能將此路段的籠統先建立起來。D、從工程一期產品開發戰略分析在工程開發戰略報告中曾經明確了本案各階段的目的客戶群定位，其中一期需求開發針對高端客戶群的別墅產品，此類產品的位置應處于相對較好、受外

13、部影響較小的地塊，C地塊較緊鄰城市主干道的D地塊優勢更大；同時，C、D地塊之間東西向規劃路的沿街商業建立成形對于給消費者對未來生活產生憧憬和想象的作用非常重要。綜合以上各種要素，我司以為工程一期開發地塊選擇為：D地塊和C地塊同時開發，兩地塊各開發一部分，C地塊預留出至少2萬平方米的回遷用地。二、一期開發產品類型一、從市場競爭的角度分析1、市場供過于求，銷售競爭壓力大根據前期市場調查結果看，目前欽州仍有近100萬平方米的供應量尚待市場消化，市場供應遠大于需求的釋放。而現有工程的綜合開發程度較低，當前產品普遍質量不高未能滿足消費者需求，消費者購買驅動力較弱，是有效需求不能充分釋放的緣由之一，也使市

14、場上出現個別較優秀工程一枝獨秀的消費追捧景象。本工程唯有經過構筑完好、領先的產品力系統，激發消費者的購買愿望，才干擺脫市場姿態。從一開場就要為工程建立不可超越的強勢競爭位置，在消費者心里構成劇烈的居住價值典范籠統，在猛烈的競爭市場中，以絕對領先的籠統力打造工程的繼續銷售力。建立完好、領先的產品力和籠統力系統，是工程沖破市場競爭重圍，博得消費市場認可的關鍵。因此，在工程產品規劃中應充分突現出主流性、差別化和超前性。2、多層、小高層成為市場主流產品從前期調查的結果看，目前市場上的產品類型主要以多層與小高層為主，有小部分高層。從市場銷售情況來看，多層依然是消費者比較偏好的產品類型，而小高層產品也已逐

15、漸被市場所接受賽格廣場、錦繡家園等小高層產品熱銷，可以預見未來一兩年內小高層將成為欽州房地產市場的主流產品。小結：多層、小高層產品已成為欽州置業客群的主力購買產品，在本工程的產品設計組合過程中，應充分思索順應市場消費的主流開展趨勢，并經過合理的優化與創新，提升工程市場競爭力，以獲得眾多消費者的青睞。二、工程產品開展戰略指點1、延伸產品線，滿足多層次需求工程每一期的開發規模在當地都相當于一個獨立的大盤，根據本案全面覆蓋中端以上市場的定位戰略及混合類型開發，確保銷售速度最快的銷售控制戰略。我們以為，在工程首期產品規劃中，既要有滿足中高端消費群體需求的多層、小高層住宅，也要有部分高端產品以滿足較高消

16、費才干客戶的需求，例如：聯排別墅、疊加別墅等別墅類產品。2、全面領先市場產品全面領先戰略包含了工程開發理念的領先，整體規劃、園林設計、建筑設計及戶型設計的領先，同時產品類型的創新也是戰略的重要部分。經過引入先進的住宅產品，使居住者獲得更高質量的生活享用，表達出工程高人一等的開發程度。因此，在工程首期開發產品中，規劃小部分創新產品，使得整體工程在消費者心里迅速建立獨一無二的高端市場籠統，使工程的領先性彰現得更鮮明、更有壓服力。三、滿足市場消費需求主流群體經過消費者訪談，我們得知，欽州絕大部分中高收入階層對目前的居住感到不甚稱心。其緣由主要在于欽州房地產開發程度低，絕大部分工程仍停留與部分有亮點，

17、整體無提升的概念炒作階段。使得城市居民的生活質量沒有得到本質的改善、提升，“有錢難得好生活是居民消費的一大困擾。因此，工程首期產品仍將以市場主流消費產品為主，但整體產品質量較目前市場程度將有較大的提升。例如：帶電梯多層、帶空中花園的小高層等等。高端客戶絕大部分高端客戶處于持幣待購的張望形狀，他們期望市場能有令他們真正稱心的產品的出現，而這類產品一旦面試，他們就會果斷出手，釋放壓制許久的購買愿望。因此，在工程一期規劃部分高端產品非常有必要，例如：聯排別墅、疊加別墅等別墅類產品。備注：因拆遷補償問題尚未有定論，在本文中將暫不思索其需求四、結論市場競爭角度市場供過于求，只需建立完好、領先的產品力、籠

18、統力才干在猛烈市場脫穎而出。低程度、同質化競爭，多層、小高層成為市場主流消費產品。滿足市場需求充分滿足中高端群體的質量生活需求，實現高端人群的尊貴居住夢想。工程戰略指點多種產品類型混合開發銷售是工程的重要開展戰略。優化、提升市場主流開發產品，以創新產品為突現工程的獨特領先性，建立全面領先市場的競爭力。經過產品部分及整體創新，滿足城市中高收入人群的需求。滿足中高端、高端消費群體需求。以產品創新和提升建立工程在市場上的絕對領先位置。首期工程表達工程的超前性及主流性相結合的特點。順應市場主流，多層、小高層是工程首期主力產品。一期工程開發產品多層小高層疊加別墅聯排別墅三、各地塊產品開發組合一、第一社區

19、總體經濟技術目的第一社區總體經濟技術目的工程總用地面積15.92平米其中C地塊用地面積7.75萬平米D地塊用地面積8.17萬平米工程地上總建筑面積42萬平米其中住宅建筑面積38萬平米商業建筑面積4萬平米配套幼兒園0.3萬平米總用地容積率2.64闡明：暫時把第一社區地塊中南北向的規劃路算入到工程的規劃用地中，使得第一社區的凈用地面積添加了約12750。第一社區的總開發面積依然堅持42萬左右與戰略報告中同，從而其總容積率由原來的2.9降至2.64，有利社區規劃高檔產品，另一方面對其他兩個社區的戰略規劃不會產生任何影響。二、D地塊主要經濟技術目的D地塊住宅產品類型多層小高層多層住宅容積率欽州目前市場

20、上多層住宅的容積率普遍在2.02.5左右，對于低層住宅來講，居住的質量關鍵在于社區整體環境的營造及景觀空間的建立，因此建議工程在適當的添加建筑密度，提高容積率的同時，加大景觀投入，提升產品質量。建議工程一期多層住宅的容積率做到2.5左右。小高層住宅容積率通常來講，小高層住宅的容積率普通在2.52.8之間。但欽州當地的建筑規劃目的較為寬松，并且目前市場上在售樓盤的建筑密度普遍較高，消費者也比較能接受高密度的居住空間。因此，當地小高層工程的建筑容積率都能到達3.0以上，我們以為，D地塊小高層的容積率盡量做到3.0，最大限制的提升土地利用率。多層住宅與小高層住宅的比例分布【思索要素】欽州住宅市場仍處

21、于一個初級開展階段，無論是供應市場還是消費市場都非常的不成熟，在這種情況下，往往都是供應市場主導需求市場。城市住宅產品類型的演化與城市本身的城市化開展是相互推進的，因此，隨著城市的快速開展，城市居民的居住方式也必將更顯得的城市化，而小高層住宅就是典型的都市居住的住宅產品類型。對于目前的欽州而言，小高層已逐漸為消費者所接受，并且在心思上建立了高價值的認可。多層住宅依然是市場供應和消費的主流產品，大部分市民照舊青睞于多層住宅。城市開展推進產品晉級，引導居民消費觀念轉變，因此，我們可以斷言，多層將逐漸淡出住宅市場的主導位置，小高層將成為欽州未來居住的主流產品。【建議】多層住宅面積比例：25%小高層住

22、宅面積比例：75%闡釋：多層住宅主要用以滿足目前市場上對多層住宅有較劇烈需求愿望的消費者，這部分消費者容易滿足也容易發生消費轉變，但從心思上更趨從多層住宅。小高層住宅將成為更多中高端消費人群的置業選擇，將成為未來市場競爭的主流產品。小高層產品的土地價值報答率遠遠高于多層產品，是工程開發利潤的最主要的部分。產品分布計算公式假設多層住宅建筑面積為X，多層住宅的建筑面積為Y，那么，他們總體上存在以下數學關系模型：X：Y25%：75%(建筑面積比例)X/2.5Y/38.17(占地面積)X5.8Y17.5D地塊總建筑面積總建筑面積住宅建筑面積商業建筑面積會所住宅建筑面積：5.8+17.523.3萬商業建

23、筑面積：臨街面長度進深層數【闡明】為了計算簡便，沿永福大街和揚帆大道的商業按照平均兩層計算，其他部分按照單層計算，而且采用平均進深計算。商業面積368+212142225+1251430000幼兒園建筑面積：建議3000D地塊總建筑面積：23.3萬3.0萬0.3萬26.5萬D地塊產品開發組合總用地面積8.17萬平米商業3萬平米住宅23.3萬平米其中多層住宅5.8萬平米小高層住宅17.5萬平米配套幼兒園3000平米合計26.5萬平米注：商業面積以商業謀劃部分的計算為最終參考。三、C地塊主要經濟技術目的C地塊總建筑面積C地塊總建筑面積第一社區總建筑面積D地塊總建筑面積42萬26.5萬15.5萬商業

24、開發面積：臨街面長度進深層數【闡明：C地塊商業僅有部分為兩層，因此，在此先以單層平均計算】商業開發面積600m14m0.85萬商業面積以報告的商業謀劃部分計算為最終規范C地塊住宅開發面積：15.5萬0.85萬14.7萬以上為概算面積，C地塊住宅的開發面積以下面詳盡計算結果為準C地塊住宅產品類型多層小高層疊加別墅聯排別墅多層住宅：C地塊開發的多層主要是為了滿足政府對回遷的要求，按照工程總體回遷約6萬平米的總量要求。但回遷戶一來有區域選擇上的傾向，另一方面也有部分客戶選擇其他方式進展拆遷賠償。因此，思索多層住宅占用土地面積大，市場售價不高，開發利潤小的緣故，建議在C地塊中預留4.5萬左右的多層，以

25、滿足回遷及部分市場客戶的需求。別墅產品：欽州市場上尚未出現真正意義上的別墅產品，因此，本工程的別墅產品僅僅在構造上就足以呵斥顛覆性的震撼。別墅是一期產品的中心亮點，重在以別墅滿足高端客戶對高質量、高享用居住生活的需求。因此，一期別墅產品應注重性價比，適當的控制開發本錢，防止高本錢導致的售價上升，盡量降低市場購買抗性。綜合以上要素，我們以為一期別墅產品在滿足高端市場需求的同時也需求為后期更優秀的高端產品作市場鋪墊，因此建議一期聯排別墅的容積率控制在0.8左右，而疊加別墅無論是居住質量還是市場銷售價錢都較聯排別墅低一層次，其容積率約1.5左右。別墅面積：從別墅開發對工程開展的意義思索別墅產品是工程

26、質量提升的重要支點，使工程與競爭工程有明晰的檔次區分，建立工程高質量市場籠統。一期別墅產品為工程后期高端產品的開發奠定充分的市場引導與鋪墊，并為后期別墅類產品規劃提供準確的市場根據。從工程產品逐漸提升的整體戰略出發，前期別墅產品無論在數量還是質量上都要進展適當的控制。對于工程而言，前期規劃部分別墅產品是必需堅持的開展戰略，但并非工程開發和銷售的重點，其體量應有適當的控制。從市場對別墅的需求進展思索目前，欽州尚未出現真正意義上的別墅產品，在高端產品競爭市場中，別墅仍處于一個空白形狀，對于有較高消費才干的人群，本工程別墅產品無疑將成為他們的置業首選。工程別墅產品在欽州是一個全新的居住產品，對于市場

27、開展尚不成熟的欽州，不是一切高端人群都能快速接受，需求經過一定的市場引導及體驗傳播。從消費市場現狀來看，別墅產品缺乏成熟的銷售市場根底，前期的別墅購買客戶不僅有很強經濟根底，也具有很強的消費認識，但客戶的數量將是比較有限的。因此，前期工程的別墅產品規劃既要思索其對工程開展的重要性，同時要兼顧到別墅市場的短期去化才干。根據工程目的客戶群的分析結論，我們以為，前期聯排別墅控制在80套總面積約1.8萬，疊加別墅控制在100套總面積約2萬左右較為適宜，并且有較高市場銷售把握。小高層產品：小高層產品用地面積：總用地面積-多層用地面積-別墅用地面積7.75-4.5/2.5-1.8/08-2/1.52.35

28、萬小高層建筑面積：小高層用地面積小高層容積率2.35萬3.07萬平米C地塊產品開發組合總用地面積8.17萬平米商業0.85萬平米住宅15.3萬平米其中多層住宅4.5萬平米小高層住宅7萬平米疊加別墅2萬平米聯排別墅1.8萬平米合計16.15萬平米注：商業面積以商業謀劃部分的計算為最終參考。四、第一社區總體功能規劃一、第一社區總體功能規劃規劃本區主要規劃為以住宅、商業、及社區配套等為一體的中高檔混合式生活社區。功能規劃如以下圖所示：永福東大街揚帆大道沿街商業住宅區住宅區幼兒園D會所一期C一期商業用地根據基地所處位置與城市道路之間的關系，對社區商業進展分等級規劃。地塊沿永福大道及與揚帆大道交匯處規劃

29、為一級區域商業中心；地塊內揚帆大道中段及社區延伸商業部分規劃為二級區域生活配套中心；其他商業那么主要是以社區日常配套功能為主的零散商業。經過層次清楚的商圈規劃，使本工程表達出漸進式的都市生活，給住戶營造一個收放變化的城市生活空間。居住用地在C、D兩地塊中，C地塊受城市外部干擾較少，將開發中高端住宅產品，滿足市場前期需求并突現出工程的高質量居住籠統。D地塊那么主要以多層和小高層開發為主，以此滿足地塊總開發容積率的要求并構成整個社區高低參差，變化有致的建筑空間節拍感，突出都市化的建筑群特征。社區配套D地塊西南角的商業部分前期設置為工程大會所及售樓部，利用其所處位置的良好展現面及便利的交通，使會所成

30、為未來小區重要的籠統展現及客戶休閑中心，并獲得較高的商業運營價值。在D地塊的西北角設置社區幼兒園，以滿足社區居民生活需求，并且能較好兼顧了第一、第二社區各個地塊的住戶，便于父母接送小孩上學。第四部分：工程一期總體規劃建議一、一期產品規劃要點示范展現原那么經過一期產品向市場充分展現工程的特征和優點，為整體工程建立較好的籠統佳譽度和消費認可度。因此，一期工程開發無論從產品類型、景觀規劃到技術指數都要表達出獨特的創新和高度溫馨的規劃特點。產品提升空間預留原那么由于工程總體開發量大，產品開發周期長，因此，在工程各期的開發過程中必需思索到后期產品開發的繼續競爭力，為未來產品的開發預留充分的提升空間，為工

31、程銷售積聚繼續賣點，防止工程后期銷售缺乏有力的市場吸引。建立生態規范原那么工程從一進入市場就降服消費者，降服競爭對手，突現大盤勢不可檔的優勢競爭位置。因此，建議在一期工程規劃中，導入安康、生態居住概念，經過參與各類房地產評選活動，建立“欽州首席生態住宅小區的籠統。部分冠名為整個工程佩帶上了至尊的榮譽，從而推進整體工程開發、銷售。二、工程一期整體規劃規劃一、住宅空間規劃多層、小高層交叉排布，構成層次參差、變化豐富的混合居住空間；別墅組團獨立管理，建筑景觀與社區相融；D地塊建筑規劃在沿永福大街的商業裙樓上，主要以小高層住宅為主，但部分點綴2-3棟多層，與南面小區的小高層建筑既有呼應，又有區分，使得

32、沿街面空間節拍感更豐富。在非沿街的地塊內空間，多層與小高層交叉排布，在充分提升土地利用的同時，使得社區的建筑空間感更立體。充分發揚工程景觀資源價值的最大化，在小區內的主要景觀區周邊排布小高層建筑，使更多住戶共享到社區景觀，同時增大工程的市場銷售價值。別墅組團規劃別墅住宅將在C地塊內劃分出一個獨立的組團空間，一方面防止D地塊內住宅過于繁雜。另一方面，前期別墅組團相對獨立，有利于塑造別墅的高質量籠統，提升消費者對別墅住宅的認可。思索到高層退縮大，而構成對土地規劃利用的影響，依然建議把別墅組團安排在C地塊的南面，但在接近主干道揚帆大道的部分盡量不要安排別墅，防止路面噪音及商業呵斥別墅住宅去化困難的局

33、面。二、社區交通組織1、總體想象人車分流，軸線明晰，步步隨景整體小區實行嚴厲人車分流設計，汽車從車行入口直接進到地下停車場，行車與地面人性沒有任何交叉接觸時機，保證社區行人平安。小區內的進出道路系統應有明晰的主次軸線，勾勒出明晰的居住空間層次，營造緩慢進入家庭的回家線路。交通道路景觀化，使住戶一進入社區就能感遭到劇烈的歸宿感和溫馨感，在回家過程中松弛白天的疲勞，表達社區的人性化規劃。2、小區入口規劃入口的設計主要思索社區進出的便利性，同時思索交通對社區平安及居住的干擾，在符合規劃要求的前提下，提升整個社區的生活溫馨度和便利性。主入口根據地塊與周邊城市交通道路的總體情況，地塊南臨貫穿城市東西的主

34、干道永福東大街，將會是未來小區的重要展現面和居民出行的主要通道。建議將小區主入口設在永福東大街一側，并充分利用地塊的景觀規劃大道，展現社區的魅力。使社區與城市的聯絡更為嚴密，使社區進出與城市道路有機結合，為住戶發明便利的生活交通條件。次入口從方便居住者日常出行的角度出發，根據社區周圍道路系統的實踐規劃，揚帆大道將是小區居民的另一個主要出行線。因此，建議在地塊的西面設置一個次入口，同時，利用地塊內的規劃景觀道設置社區的另一次入口，以便于住戶的日常出行。車行入口為保證城市主干道的交通職能，防止住戶行車與城市車行交經過于密集，緩解小區與城市道路的壓力，建議在社區北面設立地下車庫入口。使車主直接從地下

35、車庫進入小區，實現小區人車分流，提升社區生活質量。D地塊入口設置次入口次入口主入口地下車庫入口3、社區車行交通車位配比隨著欽州經濟的快速崛起，居民收入也將隨之躍上新的臺階，未來幾年欽州家庭擁有私家車的比例將大大上升。因此，本案應抱著開展的目光，以適當超前為原那么，預留足夠的車位滿足日益膨脹的汽車消費。并根據不同產品類型的消費檔次，合理的設置車位配比。別墅住戶的車位比為1：1小高層住戶車位比為1：0.5多層住戶的車位比約1：0.3由此，我們可以大致測算出D地塊地下停車場的建立面積。組團規模戶數車位數30/個停車局面積小高層17.5萬約1400戶700個25500多層5.8萬約500戶150個地下

36、車庫位置由于D地塊兩面臨城市主干道，沿街路段的人流比較密集，為了防止住戶進車引起的車人行的混亂，建議在人流相對較弱的地塊北側設置地下車庫。上圖紅色部分為地下車庫為保證C社區的人車分流，建議別墅產品不采用獨門獨立車庫的產品設計，而實行集體地下停車，充分利用人防面積降低本錢。車行系統設計地下車庫規劃設計半地下陽光車庫有陽光會呼吸型生態車庫車庫一側面向下沉式道路，引進陽光和新穎的空氣，防止傳統的地下停車庫黑暗、閉塞的缺乏，車輛經過下沉式道路直接進入半地下車庫。半地下車行體系同時也是組團與外界間的一個屏障，是小區平安體系的重要組成部分。地下車庫在中庭處部分挑空，挑空處做景觀綠化，使車庫空氣構成對流，構

37、成實真實在的“生態車庫，同時也把地下室的行人直接引導到地面，回家之路也是景觀之旅，真正做到安康、生態。小區消防通道消防車道情景化利用高低參差的植物群豐富沿線的景觀層次，將視野引向通道周邊各個景觀區，以弱化消防車道的突兀感。同時在不影響通道功能的前提下，在其周邊設置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的節拍與尺度，更加親切、更加有興趣。4、人行步道步行道路規劃理念以人為本，發明富有生活氣味的回歸線路人行步道不僅是居民回家的交通引導，同時也是居民日常休閑、活動的重要的場所之一。因此，對于社區來講，人行步道不僅是其重要的功能組成部分，更是社區內的重要景觀體系之一。人行布道的設計要充分利用道路景觀滿足居民進

38、入社區以后尋求放松、平安、親切的盼望，增添情趣小品、休閑座椅等為居住發明一個可以休閑、散步、交談的愜意環境。步行道路劃分分段明確，主次明晰步行道路系統分段明確，主要道路、次要道路、組團道路設置明晰合理。一級道路：即小區級道路系統，是貫穿社區的景觀中軸線，社區內各組團景觀空間都將經過中軸景觀延伸至各單位組團。二級道路：主要指組團內部相對獨立的步行系統，經過小區交通網的節點，使小區步行系統可以將各部分的活動空間、景觀聯絡在一同。三級道路：宅前小徑，宅前小徑曲多直少，并在兩旁配置一些園林小品，以及層次豐富的植物搭配。三、景觀空間規劃1、總體空間規劃以社區交通干道為景觀軸線，以中心景觀為中心，經過景觀

39、軸線向組團平衡延伸，締造層次豐富的景觀空間社區交通干道既是居民出入的行用通道，同時也是居民參與社區景觀享用的重要軸線。它是組團景觀與中心景觀的銜接線，使得整體景觀層次清楚，變化豐富。中心景觀作為整個社區的景觀中心，表達出工程的整體園林風格，是居民日常休閑、活動、文娛的中心地帶。經過組團景觀的分布，確保社區內各單元住戶都能享遭到較好的景觀生活，提升小區的整體生活質量。第五部分：工程一期建筑設計建議一、整體建筑設計風格雅致簡約現代主義風格新亞洲別墅風格一、風格論述1、總體想象：在結合工程地塊情況與當地市場情況的條件下，工程的建筑風格建議采用雅致簡約的現代主義設計風格。多層表現出檔次、明麗、典雅的建

40、筑風格。小高層表達尊貴、高雅、檔次氣味，別墅塑造出鮮明的文化感、藝術感，表達都市高貴生活的特征，從而構成具有整體性的時代生活特質與檔次。多層、小高層與別墅建筑風格構成近而不同，各有特點，三者結合表現出工程建筑整體鮮明的價值追求。2、建筑風格運用：雅致簡約的現代主義風格以簡約、高雅、純粹的現代主義風格，使人們的情感回歸于安靜與自然，現代主義會產生輕松明快、煥然一新的印象。營造出典雅、檔次的現代都市生活特點，符合工程的產品定位與市場定位。新亞洲別墅風格新亞洲別墅風格是交融西方先進建筑技術與東方悠久歷史文化的復合式建筑風格。以休閑生活思想賦予建筑充溢情調、詩意的感性生活特征，營造出一處高貴的上流城市

41、空間。新亞洲別墅風格既表達出劇烈的時代都市感，又糅合了豐富的文化、藝術元素，使得整體上表現出時髦、檔次、高雅的建筑個性。3、展現都市高質量生活特征：展現新城市的時髦風格和藝術氣味，以現代建筑藝術的特征表現手法，豐富整體居住環境的欣賞性與藝術性。采用明快、亮麗的顏色搭配，利用高質量的科技建材，進一步升華建筑作為住宅的韻味感。培育現代時髦，內蘊深遠淳厚的都市化生活社區。二、思索要素：本工程的定位于高檔生活社區，目的客戶群體是城市中高層的消費者，對時髦、現代并具有雅致檔次的建筑有更劇烈的追求；工程位于城市新區，周邊擁有較多現代感極強的公共建筑，工程總體風格上應融入周邊整體環境，并與之共同塑造出一個具

42、有鮮明時代特征的新區籠統。工程以具有現代藝術感的建筑風格，構成新派的建筑特征，綜合打造河東新區的最為現代、檔次、雅致的動感建筑群。二、多層、小高層建筑設計1、建筑構造及方式戶戶朝南，純框架構造充分思索當地日照充足的地域條件，各樓棟均采用南北向的陳列分布，盡量使每個單元住戶都能獲取充分的采光條件。目前欽州市場上的多層、低層住宅多是磚混構造，無論對于建筑外型的創新還是居住空間的利用，都有嚴重的制約性，降低了住戶的居住質量。因此，本工程將采用純框架構造，提升產品質量，添加居住溫馨度，確立工程在欽州市場上的高檔次籠統。備注：后期在C地塊為拆遷補償建立的多層產品將滿足政府降低本錢的要求采用磚混構造。2、

43、多層、小高層產品設計樓層多層住宅：6層目前欽州多層住宅普遍為6.5層，頂層設計為帶閣樓的小復式，但由于頂層居住溫馨性相對較低，而且增大套型面積，使得總價提高，導致其市場銷售情況不理想，建議本工程多層住宅建筑樓層為6層。小高層住宅：9-16層突顯富于變化、層次不一的建筑節拍感，突破以往市場樓盤一致高度的單調、乏味，塑造較為豐富的空間變幻層次，提升工程整體建筑空間的規劃效果。層高：3米樓型板式為主，部分點綴點式樓板式樓戶內的通風、采光性要遠遠優于塔樓及其他樓型，工程大部分住宅采用板式樓建筑方式，部分可點綴少量點式樓，既確保工程的高質量，同時又使得社區住宅空間更為豐富。三、多層、小高層住宅建筑細部設

44、計1、建筑立面簡約、淡雅、流暢建筑立面以淡色為主，流露一種明快、純粹的個性追求，盡量突顯出建筑的簡約而充具內蘊的檔次感。從人居的角度出發，強調外立面的通風與采光，讓居住者可以更多的感受居住的溫馨與自然，經過陽臺與飄窗的設計，是建筑與空間更為流暢地相互融入，使居住者在日常生活中能領會到建筑立面所產生的細節變化。2、單體設計墻身以白色等淡顏色作為墻面基顏色，使得整體建筑突顯出簡約、雅致的現代感，塑造耐久耐看的視覺效果。與綠色景觀一同交融成一幅具有時代氣質感的城市新畫卷。利用飄窗臺，大面積的落地窗以及通透的陽臺等元素，表現建筑物具有立體感與通透感的一面，從而到達工程現代新都市的籠統效果。底座穩重、質

45、量感底座采用咖啡色或淺灰色，并且采用質量感較高的資料，提升建筑整體檔次感。在視覺上與墻身的白色構成差別，表達出建筑立面的層次。屋頂簡約、層次、符號屋頂對建筑外觀及建筑氣質的表現起到記憶點綴作用，使消費者對工程有明晰劇烈的認知符號。為了表達工程整體的現代氣質，建議采用架空飄板式、筐格式、直板式等簡約裝飾進展處置，使建筑突顯出一種時髦、現代而富有變化的建筑特質。陽臺高、寬、創新盡能夠增大陽臺面寬，以提高整個住宅的采光性能，加強住宅與自然的接觸。采用挑高陽臺設計，充分擴展陽臺的空間感，給予住戶開闊、溫馨的私家領空享用。架空層欣賞性、參與性建議工程內部樓宇全部采用底層架空構造處置，以提高整體社區的綠化

46、率，擴展居民活動空間，營造豐富、安康的綠色生態環境，充分展現工程高質量生活享用。架空層主要設置為居民的活動交流空間，點綴豐富的景觀元素，使得社區的整體景觀更具延續性，布置兒童游戲場、健身器材及休閑坐椅等，使架空層空間充溢鄰里、安康的生活氣味。入戶大堂清風大堂設計住宅單元指小高層的入戶大堂建議采用清風大堂設計，部分無墻體或以玻璃間隔，一改單元入口采光暗淡、通風差的缺乏，使得大堂與外部景觀融為一體，更表達生態化設計理念，同時也可適當降低建筑和裝修本錢。陽光電梯間陽光、風景將傳統的室內電梯間改呵斥帶有花園的通透電梯間，一改以往沉悶的電梯上下樓，使電梯生活成為工程質量生活的一大亮點，充分表達出工程的生

47、態居住理念。空調機位隱藏、裝飾利用樓體空隙預留空調機位，使得業主入住后，能將空調外機更平安的隱藏于建筑體之內，保證整體建筑外觀的一致。采用木質或百葉窗方式，將空調機位轉變成建筑外表的裝飾，提升整體外立面的美觀效果。四、別墅建筑設計一聯排別墅1、建筑方式及構造樓層：2.5層欽州現有的別墅又稱占天占地大都是4-4.5層，底層普通是商鋪，這與別墅居住的實踐意義相去甚遠，無法滿足高端客戶對高質量別墅生活的心思期望，其構造設計是極其不合理的，包括建筑樓層也跟隨了當地自建房的習慣，沒有實現優良人居的突破。由于別墅售價較高，為適當控制總價，加強產品市場競爭力，建議本工程別墅采用頂層帶花園露臺的2.5層構造設

48、計。建筑構造：框架構造框架構造不僅構造穩定，而且空間分割自在，居住能根據本人的個性偏好對房型進展改造，相對磚混構造的固定空間有著較為靈敏的變動優勢疊加別墅同。規劃特點容積率：0.8建筑方式：多聯排【闡明】目前，欽州市場上并未出現真正意義上的別墅，消費者對別墅產品的認知仍非常的表層化。因此，工程前期推出的別墅產品重點在于戶型運用上的創新，使消費者能真正認知并體驗到別墅的高溫馨、高質量的居住生活。而不需求一次性把別墅產品從建筑、戶型及內外部空間都做到極致，既不符合工程產品逐漸提升的開發原那么，而且全面創新對于陌生市場的推行難度也較高。因此，一期別墅開發在保證別墅產品構造的情況下，盡量提高其容積率，

49、減少土地利用本錢，獲取較高的開發利潤。2、建筑立面時髦、藝術、雅致別墅立面顏色以咖啡灰、乳白顏色為主感官旋律，突顯具有濃郁亞洲韻味的建筑氣質，表達高檔次生活的藝術情趣。經過大面積的玻璃窗，增添建筑的通透感和現代感，滿足消費者對都市時髦生活的向往，展現高質量的現代雅致生活情調。3、單體設計屋頂別墅建筑不僅要在整體上營造出雅致、浪漫的高貴生活氣質，并且將成為小高層及多層住宅的重要景觀空間。因此，建議別墅屋頂采用坡屋頂建筑外型，與社區東南亞風情園林一并構筑一幅具有田園美意的休閑生活畫卷。庭院每戶House的一層都有超大私家庭院，給住戶發明一處悠閑、愜意的自然生活領域，突現出別墅居住獨一無二的高貴享用

50、。同時也是區別市場“偽別墅的鮮明特點之一，使高端消費人群對別墅有深的了解和更高的居住熱情。二、疊加別墅1、建筑方式樓層：4.5層，1、2層為一戶，首層帶庭院花園，2層有退臺花園。3、4、5層為一戶，3層贈送超大花園陽臺，頂層帶敞開式的大花園露臺，使得每戶單位都有天有地，滿足當地人的“占天占地居住習性。規劃特點：下面住戶從前庭院直接進入，上面住戶從外接樓梯直接入戶，上下兩戶家庭進出互不干擾，各家庭相對較為獨立。2、建筑立面明凈、典雅疊加別墅既是社區籠統的一個重要籠統展現，又成為景觀與聯排別墅的情景背景，經過通透的玻璃立面以及具有藝術生活內涵的立面顏色，突顯別墅的時髦而不浮躁，雅致而不繁重。第六部

51、分：工程一期戶型設計建議一、戶型配比建議戶型配比推導邏輯圖從目的消費群特點出發從市場競爭特點出發目的客戶群消費層次構造各消費階層收入構造各消費階層住房消費特征各消費階層總價接受力區間市場戶型供應構造消費者戶型需求主流趨勢中端多層住宅戶型指點中高端典型個案戶型指點工程戶型設計及配比參考工程定位工程戶型配比建議戶型指點思想1、從目的消費群推導工程戶型1消費需求檔次高端中端低端中高端中低端10%25%25%30%10%普通房地產市場產品檔次分布構造工程目的客戶群定位為中端以上的消費人群，因此，從市場產品需求檔次的構造可以得出工程戶型的配比檔次，如下：高端：中高端：中端10%：25%：25%注：以上消

52、費檔次比例只針對普通住宅產品從以上數據我們可以推導出，按照經濟購買才干的構造層次，工程戶型的檔次配比該當遵照其相應的購買力構造層次。高端20%中高端40%中端40%工程戶型配比檔次構造購買力及戶型檔次構造戶型構造比例高端溫馨四房及以上20%中高端溫馨三房40%規范三房中端緊湊三房40%溫馨二房中低端緊湊兩房一房從以上推論，我們對工程戶型配比的檔次構造有了較為明晰的把握，三房將依然是工程戶型構造的主力房型，其在整體產品中所占的比例約在50%-60%之間。2工程目的客戶群消費特征目的客戶群定位回想在中，我們對工程目的客戶的特征及其開展變化做了詳細的描畫，對于工程一期的目的客戶群來講，其總體特征可概

53、括為：本工程一期的消費者為有一定的經濟根底的行政事業單位從業者、企事業單位的管理者和技術人員、個體私營業主、政府公務員及另外一部份有高收入的新興行業任務者和周邊縣市人員，他們購買物業的目的主要是“住房享用。另一方面，他們有一定的經濟根底、較高的文化層次，對購買物業有一定的知識和認識，真正了解本人的生活追求及所要購買物業的價值。目的消費群收入構造細分收入層次職業特征收入特征N萬/年購買需求頂層政府高官10萬聯排別墅疊加別墅四房以上大戶型小高層大型企事業單位決策層高管10萬私營企業主15萬高端政府中高層、高級公務員8萬N6萬疊加別墅大三房、大四房私營企業主8萬N6萬個體工商戶8萬N5萬企事業單位的

54、高層6萬N4萬中高端政府中級干部4萬N3萬溫馨型四房大三房溫馨三房私營企業主、個體工商戶4萬N3萬電信、海關等高收入企事業單位任務人員4萬N3萬大型企業的中高管理人員及技術人員3.5萬N3萬教師、醫生、律師等高收入行業從業者3.5萬N3萬中端IT、房地產等新興行業的年輕一族2萬N1.5萬緊湊型三房溫馨型二房普通公務員3萬N2萬企事業單位的普通員工2萬N1.5萬各消費階層總價接受才干計算頂層消費階層無論在一線大城市，還是普通的三線城市，頂層階層是城市財富和權益的集中域，是高檔及奢侈消費的主力購買對象，他們的消費習性感性、純粹，購買的過程越簡單越好，關鍵在于購買過后的享用。因此，他們的購買方式往往

55、是一次到位。從市場現有占天占地別墅的銷售總價及頂層階層的收入情況來看，我們以為，頂層消費階層最合理的房屋總價接受區間應在70萬-80萬之間。其他消費階層總價接受才干計算接受力是指消費者在盡最大購買才干情況下的消費力，因此，接受力的計算將各階層的住房消費支出比例定為一致比例，購買方式忽略消費者的偏好，按照普通購買習性等同計算。欽州的恩格爾系數超越了39%近40%，闡明居民的日常生活必要開支占據較高的比重，能給住房消費預留的余額極其有限，在商業消費日益紛繁復雜的現代城市，諸如教育、安康等消費也成為家庭的必需消費。因此，我們以為，在普通情況下欽州住房消費支出的最高比例不應超越50%。消費階層收入區間

56、N萬/年住房消費支出比例年住房消費支出購買方式高端8萬N4萬50%4萬N2萬首付30%按揭15年中高端4萬N3萬2萬N1.5萬中端3萬N2萬1.5萬N1萬注：以上計算比例數據為閱歷概測數據，并非嚴厲絕對數據，但在總體上具有廣泛的涵蓋意義和指點性。經過以上數據是無法測算出工程戶型產品配比的精準區間及數據比例的，但經過計算可以總整體上把控工程戶型設計的總體傾向，為工程戶型配比提供合理并較為細致的信息根據。以貸款1萬元，按揭15年計算，其月供為82.133元，年支付住房貸款約為986元/年。從而根據各階層的年住房消費支出我們可以大致測算出他們的購房總貸款區間。消費層次貸款年限年住房消費支出元貸款金額

57、萬貸款按揭比例購房總價區間15年9861中端15年100001070%14萬21萬15年1500015中高端15年150001570%21萬28萬15年2000020高端15年200002070%28萬57萬15年4000040中端、中高端客戶的購買接受力跨度區間相對較小，高端客戶的購買接受力跨度區間比較大，因此，高端客戶的產品需求彈性也會比較大。以上客觀量化了消費者的購買接受區間，使我們對消費者不僅有感性心思上洞察，也有了相對理性的尺度把握，但只是一個把控區間，而非準確數據結果。3工程戶型面積預估產品價錢物業類型物業均價多層1700元/小高層2100元/疊加別墅2500元/聯排別墅3200元

58、/由于目的客戶分析是對整個工程而言，因此，我們將經過計算普通住宅產品的整體均價來測算整個工程產品的戶型面積設計。小高層：多層75%：25%小高層均價2100元/ 普通住宅整體均價：2000元/多層均價1700元/各檔次消費群的需求面積消費層次購房總價區間物業均價面積區間比例中端14萬21萬2000元/7010540%中高端21萬28萬10514040%高端28萬57萬14028020%我們從消費者的經濟收入及住房消費觀念和購買習性，對目的客群的消費層次進展了較為詳細的細分，經過對各階層消費購買力的判別，對工程產品設計有了較粗略的把握。市場沒有定數，但其特性都是經過主流來表現的。因此，我們以上推

59、導過程并非為得出工程戶型精準的配比數據，也并非得出某一類住宅產品的設計配比數據，而在于明晰地理順工程產品開展的主流脈絡，為整體工程產品設計在大勢上掌控方向，提供指點。【主要推論】100140之間的規范三房、溫馨三房、緊湊四房將是工程客戶群的主流購買需求，也是工程的主力戶型構造及面積區間。工程應適當拉大戶型面積區間，添加8090的兩房房型，140以上的溫馨四房也是工程目的客戶的重點需求產品，其比例將占到20%左右。高端客戶接受力區域跨度大，購買需求彈性強，關鍵在于把握好工程的產品設計，充分刺激高端客戶的購買愿望。2、從市場競爭推導戶型配比消費不成熟思索：這是一個需求引導的市場欽州房地產市場啟動較

60、晚，市民真正接觸商品房消費的時間很短，對住宅的認識仍舊停留于日常感知階段。隨著房地產業的迅速興起，以及外地開發商的進駐，市場給予消費者較豐富的產品展現，讓消費者對產品的認識有了一定的評判根底。但對于本人內心的住房需求和向往，仍無法有明晰的定調和表達，市場供應情況決議他們的消費選擇。消費者的消費偏好依賴于市場的供應情況，普通的產品都能滿足他們的需求，但優秀的產品能很快虜獲大部分消費者，并成為群眾追逐的消費焦點。競爭低程度市場信息只“參不“拷從欽州房地產市場的銷售特征可以看出，從前兩年大戶型一路暢銷，到近段時間小戶型炙手可熱，在市場上可以說是沒有絕對熱銷和難銷的戶型。經過對競爭工程的調查分析，無論