1、.：.；保險業(yè)投資不動產(chǎn)的歷史脈絡(luò)及其在中國的前景興隆國家和地域保險公司投資不動產(chǎn)的歷史脈絡(luò)因保險公司的業(yè)務(wù)涉及面甚廣,其償付才干至關(guān)數(shù)量眾多的被保險人的長期權(quán)益,因此即使是在興隆的市場經(jīng)濟國家,保險公司的資金運用也要遭到保險監(jiān)管部門的限制。比如,美國的就規(guī)定:保險公司的自用型不動產(chǎn)投資的上限是認可資產(chǎn)的10%;對民用不動產(chǎn)投資的上限是認可資產(chǎn)的2%。僅是“示范,各州可以制定適宜本州情況的詳細規(guī)定。例如,紐約州的中的一章對保險投資的規(guī)定是:保險公司對不動產(chǎn)的投資方式包括直接持有財富和持有股權(quán)或受害憑證,不動產(chǎn)的用途既可以是純粹為了投資收益,也可以是用做公司的辦公場地。不動產(chǎn)總投資額上限不得超越

2、25%,其中:以收益為目的的不動產(chǎn)投資總額不得超越20%、單項投資金額不得超越2%;用于辦公的不動產(chǎn)投資總額不得超越10%、單項不得超越2%、對紐約州以外的投資總額不得超越0.2%。與美國相比,歐洲國家對保險公司投資于不動產(chǎn)的限制普通較寬。然而在實務(wù)中,不論是美國還是歐洲國家,保險公司對不動產(chǎn)的投資根本上都沒有到達政府監(jiān)管部門規(guī)定的上限。比如,2006年末,美國壽險公司投資于不動產(chǎn)的資產(chǎn)總額是331億美圓,僅占壽險公司48228億美圓投資總額的0.7%,遠低于保險監(jiān)管部門規(guī)定的不動產(chǎn)投資上限規(guī)范。與保險業(yè)較低的投資比例相對應(yīng)的是,假設(shè)干年來興隆國家保險公司對不動產(chǎn)的投資總體而言還在呈明顯的下降

3、趨勢。比如,日本壽險公司投資于不動產(chǎn)的資產(chǎn)占總投資資產(chǎn)的比重從1983年的6.1%降至2001年的4.7%、至2004年的3.9%,而到2007年曾經(jīng)降至3.3%。英國保險公司的固定資產(chǎn)投資從1976年的21.55%下降到2002年的6.05%。而美國壽險公司投資于不動產(chǎn)的資產(chǎn)比例多年來也呈下降趨勢。(見下表)興隆國家投資不動產(chǎn)資產(chǎn)比例較低并逐漸下降的緣由主要在于兩個方面:其一是不動產(chǎn)投資的周期長,投資額宏大,保險業(yè)投資于不動產(chǎn)的投資收益與其他投資渠道相比較低;其二是保險業(yè)與不動產(chǎn)的 HYPERLINK news.stockstar/info2021/colnews.aspx?id=4003

4、o 產(chǎn)業(yè) t _blank 產(chǎn)業(yè)性質(zhì)差距較大,保險和地產(chǎn)運營間存在較大的跨 HYPERLINK resource.stockstar/info2006/colnews.asp?id=20 o 行業(yè) t _blank 行業(yè)管理難度,因此風險較大。興隆國家保險公司投資于不動產(chǎn)的歷史 HYPERLINK resource.stockstar o 數(shù)據(jù) t _blank 數(shù)據(jù)能夠和許多人的直觀覺得甚至一些根本實際有著較大的差別。比如,人們普遍以為基于壽險產(chǎn)品的長期性,保險業(yè)資金運用的周期也較長、規(guī)模較大,因此最適宜投資周期長的不動產(chǎn),而保險公司在不動產(chǎn)上的長期投資一定會有更高的收益率。然而,現(xiàn)實的情況

5、卻并非如此,保險公司在進展資金運用時要充分思索到資產(chǎn)和負債的匹配程度,而成熟的興隆國家不動產(chǎn)投資周期遠比新興的開展中國家特別是中國的投資周期長,除了占有一半份額的產(chǎn)險公司不適宜做不動產(chǎn)投資外,即使是壽險公司,保費收取與給付間隔時間長到適宜做不動產(chǎn)投資的資產(chǎn)也并不如外界想像的那么多,而且長期負債也面臨著保險金隨時支付的問題。同時,保險公司在不動產(chǎn)上的投資收益也遜于普通股,有時綜合收益率甚至比政府 HYPERLINK resource.stockstar/bond o 債券 t _blank 債券、單位 HYPERLINK resource.stockstar/Intrust/ o 信托 t _b

6、lank 信托資產(chǎn)、保單抵押貸款和擔保的收益率還要低。而從中、長期投資收益的角度看,普通股的投資收益率是較高而穩(wěn)定的,更關(guān)鍵的是,與投資于不動產(chǎn)相比,保險公司對同是金融業(yè)內(nèi)的 HYPERLINK news.stockstar/info/colnews.aspx?id=2 o 證券 t _blank 證券投資比較熟習,更容易控制風險,而資本運用的本錢也更為低廉。實踐上興隆國家也有一個在實際中走出誤區(qū)的過程,比如,在1935年,美國壽險公司投資于不動產(chǎn)的資產(chǎn)也曾到達8.57%;而英國1976年壽險資金運用于固定資產(chǎn)的比例更曾到達21.55%,但當保險公司在發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)投資的實踐收益遠低于預期而投資風

7、險卻高于預期的情況下,就會順應(yīng)市場情勢,逐漸降低對不動產(chǎn)的投資比例。幾十年過去了,興隆國家保險公司投資不動產(chǎn)的資產(chǎn)比例根本穩(wěn)定到一個較低的程度,但隨著經(jīng)濟生長和保險市場的擴展,隨著保險密度和保險深度的添加,保險業(yè)投資于不動產(chǎn)的資金總量卻不斷在添加,只不過隨著投資于不動產(chǎn)的比例降低而增長緩慢而已。我國保險公司投資不動產(chǎn)的前景展望目前中國的情況與成熟的市場經(jīng)濟國家有很大的不同。首先是不動產(chǎn)還處在一個快速增長的上升階段。雖然北京、上海、廣州、深圳等一線城市不動產(chǎn)市場的價錢曾經(jīng)到達了一個較高的程度,而且房價收入比到達了一個相當高的層次,但總體而言,與市場經(jīng)濟興隆國家的大城市如紐約、巴黎、東京、首爾等相

8、比,中國不動產(chǎn)的價錢依然是較低的,在中國經(jīng)濟快速生長和全球化的背景下,不動產(chǎn)價錢仍將有較大的漲幅。即使地方政府普通不再明言房地產(chǎn)業(yè)是當?shù)刈畲蟮闹еa(chǎn)業(yè),但實踐上房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟中的支柱位置還是短期內(nèi)無法動搖的。房地產(chǎn)業(yè)的增值潛力給包括保險公司在內(nèi)的投資者提供了宏大的吸引力。可以預見,隨著對保險公司投資不動產(chǎn)的開閘放水,保險公司將會釋放出曾經(jīng)積聚了假設(shè)干年的對不動產(chǎn)的投資激動,幾年內(nèi)就將有千億以上的保險資金投入不動產(chǎn)。其次,比較而言,保險業(yè)的投資渠道依然狹窄而且多數(shù)渠道的投資風險較高。隨著1998年保監(jiān)會成立后對保險公司投資渠道的多次放寬,到目前為止,保險業(yè)已擁有了包括 HYPERLINK s

9、tock.stockstar/ o 股票 t _blank 股票和不動產(chǎn)在內(nèi)的多種投資渠道,但受制于 HYPERLINK news.stockstar/info2021/colnews.aspx?id=1221 o 政策 t _blank 政策環(huán)境,也受制于國際國內(nèi)的資本市場環(huán)境和保險公司的投資程度,在曾經(jīng)放開的投資渠道中,懾于風險,一些保險公司并不敢大量投資, HYPERLINK bank.stockstar o 銀行 t _blank 銀行存款仍占到40%左右。此外,比較而言,中國保險公司的投資渠道仍嫌狹窄,比如,目前保險公司仍不能直接投資于證券運營機構(gòu),也根本不能投資于實業(yè),甚至專業(yè)的安

10、康保險公司都不能投資設(shè)立醫(yī)療機構(gòu)等等。而這樣的投資環(huán)境對保險公司投資于不動產(chǎn)的行動無疑也是一個宏大的推力。再次,中國的保險公司投資于不動產(chǎn)的政策是在不動產(chǎn)業(yè)和保險業(yè)都處于一個略為成熟的開展階段而中途放開的,與興隆國家的保險公司是在市場經(jīng)濟原生態(tài)的條件下自然而然地對不動產(chǎn)投資的途徑有較大的不同,因此中國的保險公司對風險的了解和控制只能隨著時間的推移和實際的開展而逐漸加強。由此可見,在中國,保險公司投資于不動產(chǎn)的前景將在國際共性的根底上略有一些不同。比如,在允許投資的初期,保險公司的普遍做法將是在資金運用中參與一定量的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)投資,而這種做法并非一定會以壽險公司為主,產(chǎn)險公司也會積極參與進來,而且

11、投資量也不小,有些公司一開場就能夠到達保險監(jiān)管部門規(guī)定的不動產(chǎn)投資的上限。此外,一些創(chuàng)新性較強的保險公司將據(jù)此開發(fā)出一系列的不動產(chǎn)抵押貸款保險,將保險保證和不動產(chǎn)投資有機地結(jié)合起來,而在以前不允許保險公司投資不動產(chǎn)的情況下,這是無法運作的。在不久的未來,不動產(chǎn)運營企業(yè)和購房者就會發(fā)現(xiàn)一些適宜本人需求的保險產(chǎn)品被開發(fā)出來,為本人的風險管理提供協(xié)助 。不動產(chǎn)市場的風險將在保險機制的作用下得到更好的分散。同時,與養(yǎng)老險、長期護理保險的創(chuàng)新捆綁在一同的不動產(chǎn)工程將得到長足的開展,保險公司擔任建立或管理的養(yǎng)老院和度假、護理場所也將在環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)或海邊成片出現(xiàn)并快速開展。還可以預見,保險公司投資于不動產(chǎn)

12、的潮流也將給我國的不動產(chǎn)業(yè)帶來一些變化。一些大型的保險公司將會選擇與大型房地產(chǎn)集團開展戰(zhàn)略協(xié)作,以資本運作的方式參與房地產(chǎn)業(yè),這對房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭格局會有不小的影響,保險業(yè)和大型房地產(chǎn)集團的協(xié)作將加強地產(chǎn)集團的實力。作為世界上最長壽的機構(gòu),壽險公司的介入將為地產(chǎn)集團注入更長久的生命力。最后,與興隆國家走過的歷程一樣,保險公司在投資于不動產(chǎn)的初期將對投資于不動產(chǎn)的收益抱有過高的等待,而對投資于不動產(chǎn)風險的評價會嚴重缺乏。這將導致中國保險業(yè)投資于不動產(chǎn)的熱情隨著時間的推移而逐漸趨于理性,在未來假設(shè)干年的 HYPERLINK finance.stockstar o 統(tǒng)計 t _blank 統(tǒng)計數(shù)據(jù)上也將步興隆國家的后塵。此外,在政策的允許下,保險公司還有能夠借助于不動產(chǎn)投資信托(Real Estate Inve