1、多些了解相關(guān)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)知識(shí) 少些對(duì)財(cái)經(jīng)的霧里看花獻(xiàn)給那些積極向?qū)＜铱繑n的同仁第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)的重要性 身為房地產(chǎn)工作人員，是否常遇一些經(jīng)濟(jì)名詞或術(shù)語(yǔ)，是否會(huì)對(duì)這些名詞的理解如霧里看花不夠清晰，是否有朋友或客戶(hù)偶爾問(wèn)你一些相關(guān)問(wèn)題，比如問(wèn)你房?jī)r(jià)為什么這么貴？ 如果你能從GDP，CPT，PPI，恩格爾系數(shù)，房?jī)r(jià)收入比等各種專(zhuān)業(yè)名詞上進(jìn)行解釋?zhuān)欠窀屓诵欧⑿刨?lài)、甚至于貌似專(zhuān)家？由此是否更利于成交？懂經(jīng)濟(jì) 讓你更專(zhuān)業(yè) 更讓人信賴(lài) 更能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)與品牌效益！第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本術(shù)語(yǔ)1.經(jīng)濟(jì)2.資產(chǎn)3.貨幣4.信用5.金融6.利率7.收益率8.貸款9. GDP10.CPT11.PPI12.匯

2、率13.基尼系數(shù)14.恩格爾系數(shù)15.可支配收入16.銀行儲(chǔ)備金基本術(shù)語(yǔ)：財(cái)經(jīng)是一門(mén)博大精深的學(xué)問(wèn)，我們需要了解其中一小部分第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)1.經(jīng) 濟(jì)A、定義：經(jīng)濟(jì)是指財(cái)富，是指遵循一定經(jīng)濟(jì)原則，力求以最小耗費(fèi)取得最大效益的一切活動(dòng)。B、特征：是社會(huì)物質(zhì)資料的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程，能體現(xiàn)國(guó)家或企業(yè)、個(gè)人的收支狀況，如國(guó)民生產(chǎn)總值、社會(huì)總產(chǎn)值、企業(yè)的產(chǎn)量與 效益、個(gè)人的收入與支出及生產(chǎn)力、生產(chǎn)關(guān)系的體現(xiàn)等。 經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總稱(chēng)。包括一國(guó)全部物質(zhì)資料生產(chǎn)部門(mén)及其活動(dòng)，以及部分非物質(zhì)資料生產(chǎn)部門(mén)及其活動(dòng)。通常講不同的國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況，就是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度上講的。一、基本術(shù)語(yǔ)第二章 房地

3、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)2.資 產(chǎn)一、基本術(shù)語(yǔ)A、定義：指資金和設(shè)備，也可稱(chēng)為財(cái)產(chǎn)，可分為：流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等。B、特征：1資產(chǎn)預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益 ，如果某一項(xiàng)目預(yù)期不能給企業(yè)帶來(lái)利益，就不能將其確認(rèn)為企業(yè)資產(chǎn)，前期已確認(rèn)為資產(chǎn)的項(xiàng)目，如不能再為企業(yè)帶來(lái)利益，也不能再將其確認(rèn)為企業(yè)資產(chǎn)。2資產(chǎn)應(yīng)為企業(yè)擁有或控制資源，在判斷資產(chǎn)是否在時(shí)，所有權(quán)是首選，但有時(shí)某些資產(chǎn)不為企業(yè)所擁有，即企業(yè)不享用其所有權(quán)，但企業(yè)控制這些資產(chǎn)，同樣表明企業(yè)能從這些資產(chǎn)中獲取經(jīng)濟(jì)利益。3資產(chǎn)是由企業(yè)資產(chǎn)過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成，只有過(guò)去的交易或事項(xiàng)才能產(chǎn)生資產(chǎn)，企業(yè)預(yù)期在未

4、來(lái)發(fā)生的交易或事項(xiàng)不形成資產(chǎn)。4資產(chǎn)分類(lèi)方式很多，通常分為有形、無(wú)形 資產(chǎn)；單項(xiàng)、整體資產(chǎn)；可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)；短期、長(zhǎng)期資產(chǎn)等。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)3.貨 幣A、定義：固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價(jià)物的特殊商品。B、職能：有價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣五種C、特征：由國(guó)家機(jī)關(guān)發(fā)行并強(qiáng)制流通。國(guó)家權(quán)威是現(xiàn)代貨幣重要基礎(chǔ)。 是購(gòu)買(mǎi)力的暫棲處。人們普遍接受的用于支付商品勞務(wù)和清 償債務(wù)的物品。紙幣是貨幣的符號(hào)式象征物。D、層次：有四個(gè)層次，分別是： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款 M2= M1+儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫(kù)存

5、款 M3= M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券 其中M1是通常所說(shuō)的狹義貨幣供應(yīng)量，M2是廣義貨幣供應(yīng)量。一、基本術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)5.金 融第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)5.金 融第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)5.金 融第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)C、房地產(chǎn)金融:是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的貨幣資本融通和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)。房地產(chǎn)有投資大、周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)支持；又因房地產(chǎn)有增值性和永續(xù)利用性，使房地產(chǎn)成為一種優(yōu)良抵押品，因此房地產(chǎn)信貸構(gòu)成了金融業(yè)的重要內(nèi)容。廣義房地產(chǎn)金融包含房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融兩個(gè)方面，投資側(cè)重研究投資決策，而金融則側(cè)重于房

6、地產(chǎn)資金融通渠道、方式、成本和項(xiàng)目融資可行性等問(wèn)題研究。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分。特征：1）資金來(lái)源短期和運(yùn)用長(zhǎng)期性；2）固定性和資金運(yùn)用的特定性；3）政策性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是融資方式要考慮的共同問(wèn)題。影響：含外部因素和內(nèi)部因素。外部因素：1）居民收入水平及人均可支配收入；2）住房?jī)r(jià)格與房租水平；3）通貨膨脹率；4）企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況；5）金融政策。內(nèi)部因素是房地產(chǎn)金融體系內(nèi)能夠影響房地產(chǎn)金融的要素。1）首期付款比例；2）貸款年限；3）抵押貸款利率水平；4）融資工具和還款方式。類(lèi)型：房地產(chǎn)融資方式分類(lèi)：1）按房地產(chǎn)金融的內(nèi)容劃分：房產(chǎn)融資和土地融資；2）按房地產(chǎn)融

7、資是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)劃分：直接融資和間接融資；3）按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資者所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)劃分：主權(quán)性融資和債務(wù)性融資。方式：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)貸款；債券融資；股票融資；回租、回購(gòu)等其他融資方式。一、基本術(shù)語(yǔ)5.金 融第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)D、對(duì)房地產(chǎn)影響：房地產(chǎn)交易中資本流通包括3個(gè)方面的參與者：商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國(guó)投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本債務(wù)開(kāi)發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體是由與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的各類(lèi)資金交易的資金供給者、資金需求者和中介機(jī)構(gòu)組織；客體是在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上可以同貨幣

8、相交易的各種金融契約，包括各種有價(jià)證券（股票、證券等）以及存單等融資工具。資金來(lái)源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源各自不同，主要如下：商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄貸款銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行、房地產(chǎn)投資信托公司等。一、基本術(shù)語(yǔ)5.金 融第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)E、對(duì)房地產(chǎn)影響：我國(guó)金融業(yè)管制較嚴(yán)，籌資、融資有相應(yīng)法規(guī)，渠道在不斷變化和擴(kuò)大。下圖為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和運(yùn)作模式：資金來(lái)源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌（資本金）集體集資預(yù)收款國(guó)營(yíng)公司各類(lèi)公司證券股票股份公司各類(lèi)公司各類(lèi)公司用戶(hù)住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民一、基本術(shù)

9、語(yǔ)5.金 融第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)F、住房消費(fèi)金融:意義：1）能夠提高廣大居民的住房消費(fèi)水平；2）住房消費(fèi)金融產(chǎn)生的住房消費(fèi)需求效應(yīng)是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接推動(dòng)力；）住房消費(fèi)金融產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)能夠創(chuàng)造出越來(lái)越多的就業(yè)崗位，吸收大量待業(yè)和就業(yè)人口。具體形式：（1）住房公積金貸款該類(lèi)貸款具有政策補(bǔ)償性質(zhì)，貸款利率低，而且要低于同期商業(yè)銀行的貸款利率。（2）個(gè)人住房組合貸款住房公積金貸款與商業(yè)貸款合并后，構(gòu)成個(gè)人住房組合貸款（3）商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款對(duì)貸款者的限定條件教少，只要申請(qǐng)者在貸款銀行存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需金額的比例不低于30，并以此作為購(gòu)房首期貸款，

10、或銀行認(rèn)可的其他形式，就可以申請(qǐng)使用銀行抵押貸款（4）住房?jī)?chǔ)蓄貸款目前，住房?jī)?chǔ)蓄貸款主要有兩類(lèi)：一是“存一貸二”買(mǎi)房抵押貸款，二是購(gòu)房者在開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行先存夠一定數(shù)額、一定期限的貸款，即可得到相應(yīng)的貸款（5）存單抵押貸款A(yù)、定義： 利率是一定時(shí)期內(nèi)利息額同借貸資本總額的比率。是單位貨幣在單位時(shí)間內(nèi)利息水平與利息高低。利息對(duì)借款人是資金占用成本，對(duì)放款人是借出資金所獲補(bǔ)償即收益；利率是資金占用單位成本即價(jià)格。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常密切。B、職能：是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要工具，是重要基本經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、通貨膨脹可提高利率、收緊信貸；過(guò)熱經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹得到控制，利率可調(diào)低。C

11、、特征：利率通常由國(guó)家中央銀行控制，從借款人角度看利率是使用資本的單位成本，是借款人使用貸款人貨幣資本向貸款人支付的價(jià)格；從貸款人角度看，利率是貸款人借出貨幣資本所獲報(bào)酬率。D、對(duì)房地產(chǎn)影響：通常反方向：即銀行利率下降，利于房地產(chǎn)發(fā)展； 銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。E、計(jì)算方法：如i表示利率、I是利息額、 P是本金，利率公式表示為：i=I/P 。利率以計(jì)量期限不同，表示法有年利率、月利率、日利率。一、基本術(shù)語(yǔ)6.利 率第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)6.利 率E、同系統(tǒng)的術(shù)語(yǔ)：名義利率、實(shí)際利率、貼現(xiàn)率名義利率：就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出資金一方而言

12、，利率反映資金的時(shí)間價(jià)值，利率就是到期收益率。例：甲向乙借款100萬(wàn)，約定一年為期，到期一次性還本金100 萬(wàn)并付利息10萬(wàn)，則這個(gè)合同中的名義利率就是：利率i=利息/本金=10%/年實(shí)際利率：是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買(mǎi)力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。貼現(xiàn)率：由于資金具有時(shí)間價(jià)值，一筆資金若干時(shí)間之后價(jià)值（購(gòu)買(mǎi)力）與現(xiàn)在價(jià)值（購(gòu)買(mǎi)力）是不同的，二者比值就是貼現(xiàn)率。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)6.利 率E、同系統(tǒng)的術(shù)語(yǔ)：利率集、未來(lái)值、現(xiàn)值利率集：是名義利率的組成，名義利率中到底包含了哪些利

13、率，從放款人的角度來(lái)說(shuō)，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來(lái)源。一般包括：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率；通漲溢價(jià)； 期限溢價(jià)； 差價(jià)。未來(lái)值：就是存款經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金和利息。現(xiàn)值：資金未來(lái)收益以貼現(xiàn)辦法換算成現(xiàn)在價(jià)值量就是現(xiàn)值，即時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)6.利 率E、同系統(tǒng)的術(shù)語(yǔ)：期限結(jié)構(gòu) 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。期限結(jié)構(gòu)的成因：期限越長(zhǎng)，貸款人失去其他投資機(jī)會(huì)越多，為彌補(bǔ)未來(lái)更高收益投資機(jī)會(huì)的損失，貸款人會(huì)提高

14、長(zhǎng)期貸款利率；借款人為保證較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿付高成本；期限越長(zhǎng)，貸款人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高利率水平是一種適當(dāng)補(bǔ)償；期限越長(zhǎng)，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，=損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)?補(bǔ)償期權(quán)溢價(jià)。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)6.利 率E、同系統(tǒng)的術(shù)語(yǔ)： 單利、復(fù)利單利：?jiǎn)卫侵竷H計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。例：某筆貸款本金100萬(wàn)，期限2年，年利率為10%，以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則計(jì)算是：本金=100萬(wàn)，利息=100*10%*2=20萬(wàn)，到期借款人應(yīng)還本付息共120萬(wàn)。復(fù)利：復(fù)利則是根據(jù)利息計(jì)算周期，將每個(gè)周期利息都作為下一期

15、本金組成來(lái)計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息。計(jì)算方式：某筆貸款本金為100萬(wàn)，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下：本金=100萬(wàn)，第一年利息100*10%=10萬(wàn)，第二年利息（100+10）*10%=11萬(wàn)，到期應(yīng)還本金為100萬(wàn)，付利息21萬(wàn)，共還本付息121萬(wàn)。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)6.利 率F、不同計(jì)息周期的復(fù)利簡(jiǎn)化計(jì)算方法：例：某筆貸款年利率是i，本金是P0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，則其各年未來(lái)值的計(jì)算公式為：Fn= P0（1+i）n。貸款計(jì)息周期各有不同，如年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息）等，其未來(lái)值計(jì)算公式不同。若貸款年利率為i，一

16、年按m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利，則n年后其未來(lái)值：Fmn= P0（1+i/m）mn下表是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來(lái)值比較。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)計(jì)算方法未來(lái)值及其比較 1年 10年未來(lái)值比一年復(fù)利多%未來(lái)值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80一、基本術(shù)語(yǔ)6.利 率G、同系統(tǒng)的術(shù)語(yǔ)：未來(lái)值計(jì)算是計(jì)算未來(lái)某個(gè)時(shí)候收益的貼現(xiàn)，暨將未來(lái)收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱(chēng)為未來(lái)收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。例1：一年期未來(lái)收益貼現(xiàn)公式為：P0

17、=F1/(1+i)；此i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來(lái)值的逆運(yùn)算。例2.多年未來(lái)收益貼現(xiàn)：P0=Fn/(1+i)n；不同年份都有不同收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，則這些收益總的貼現(xiàn)值：P0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5CFn /(1+i)n這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)6.利 率H、同系統(tǒng)的術(shù)語(yǔ)：以未來(lái)收益貼現(xiàn)值與投資初值比較判斷房地產(chǎn)投資價(jià)值 未來(lái)收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資決策提供

18、了便利的分析工具，通過(guò)比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。各期未來(lái)收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱(chēng)為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。 在計(jì)算未來(lái)收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè)計(jì)算參數(shù)貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)6.利 率I、相應(yīng)的計(jì)算方式：例：有所房子第一年有1萬(wàn)元收益，第

19、二年有2萬(wàn)元收益，第三年有2萬(wàn)元收益，第四年有2萬(wàn)元收益，第四年還可以按12萬(wàn)元賣(mài)出，而現(xiàn)在需要10萬(wàn)元買(mǎi)這所房子。問(wèn)現(xiàn)在買(mǎi)下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？此問(wèn)題是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來(lái)收益凈現(xiàn)值是正數(shù)。現(xiàn)值計(jì)算公式涉及到指數(shù)運(yùn)算，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來(lái)計(jì)算，如5%,10%,15%，20%，則計(jì)算結(jié)果如下：第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)年份收益貼現(xiàn)因子 1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬(wàn)元）Fn/ （1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.

20、82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計(jì)16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317計(jì)算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為20%水平，該項(xiàng)投資合理。可行的貼現(xiàn)水平是可行的內(nèi)部收益率

21、。一、基本術(shù)語(yǔ)7. 收益率收益率分為資產(chǎn)收益率、權(quán)益收益率、有效收益率和凈資產(chǎn)收益率。（一）、資產(chǎn)收益率A、定義：是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。B、特征與計(jì)算法：權(quán)益收益率是逐年變化，不因稅前收入變化，是按揭購(gòu)房者在所購(gòu)房屋中所占權(quán)益逐年變化。還清貸款則房屋全部權(quán)益屬購(gòu)房者，房屋權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是經(jīng)濟(jì)實(shí)體的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。資產(chǎn)收益率有不同概念和計(jì)算方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營(yíng)業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值=（營(yíng)業(yè)收益-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）/資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。（二）、權(quán)益收益率A、特征與計(jì)算法：權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)

22、中是專(zhuān)指按揭貸款借款人所擁有權(quán)益（自有資金）收益水平。其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營(yíng)業(yè)收入-年還款額）/自有資金第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)7. 收益率（三）、有效收益率：A、定義： 指能使房屋的未來(lái)收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。這里，IN 為房屋第N年的收益，IN為房屋的終值。B、特征與計(jì)算法：有效收益率是購(gòu)房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱(chēng)為內(nèi)部收益率。當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。 若房屋未來(lái)價(jià)值的貼現(xiàn)值：I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+IN/（1+IRR）

23、N+IN/（1+IRR）N； 與房屋初始購(gòu)買(mǎi)價(jià)相等，則稱(chēng)IRR為有效收益率。 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購(gòu)房者的權(quán)益比例首次付款比重與已償還貸款比重之和。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)7. 收益率（四）、凈資產(chǎn)收益率：A、定義：又稱(chēng)股東權(quán)益收益率，凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，公司稅后利潤(rùn)除以?xún)糍Y產(chǎn)的百分比率，反映股東收益水平，是衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值高則收益高。B、特征：考察凈資產(chǎn)收益率時(shí)，一財(cái)務(wù)杠桿作用很大。財(cái)務(wù)杠桿是指權(quán)益乘數(shù)，即總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比值。100

24、塊能賺20塊的資產(chǎn)和1000塊（其中借了900塊）能賺20塊的資產(chǎn)，價(jià)值大不一樣。前者盈利確定性高，而后者風(fēng)險(xiǎn)大。消費(fèi)股或醫(yī)藥股市凈率高，而金融、地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)市盈率市凈率低，原因就在此。因借錢(qián)辦事風(fēng)險(xiǎn)很大。高負(fù)債、重資產(chǎn)型企業(yè)在經(jīng)濟(jì)周期高漲時(shí)，凈資產(chǎn)收益率確實(shí)高，但很難持續(xù)，所以估值上打折扣就不奇怪。如投資者把這種低估值理解成市場(chǎng)恐懼，股價(jià)越跌越買(mǎi)理解為貪婪，很可能又落入“價(jià)值陷阱”。通常還要把凈利潤(rùn)中的非經(jīng)常性損益包括偶然的投資收益剔除。公司的一次性收益是不值錢(qián)的，市場(chǎng)不會(huì)認(rèn)可。甚至有些公司不幸賣(mài)掉了很有價(jià)值的資產(chǎn)或股權(quán)時(shí)，股價(jià)還會(huì)下跌。市場(chǎng)關(guān)心的是公司未來(lái)的盈利能力，未來(lái)的自由現(xiàn)金流，

25、而不是現(xiàn)在和過(guò)去賺過(guò)多少錢(qián)一家優(yōu)秀企業(yè)扣除非經(jīng)常性損益的凈資產(chǎn)收益率應(yīng)高于20%。凈資產(chǎn)收益率可衡量公司對(duì)股東投入資本的利用效率。它彌補(bǔ)了每股稅后利潤(rùn)指標(biāo)的不足。如在在公司對(duì)原有股東送紅股后，每股盈利將會(huì)下降，從而在投資者中造成錯(cuò)覺(jué)，以為公司獲利能力下降了，而事實(shí)上公司獲利能力并沒(méi)發(fā)生變化，用凈資產(chǎn)收益率來(lái)分析公司獲利能力就較適宜。C、計(jì)算法：凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤(rùn)/所有者權(quán)益 ；假定某公司年度稅后利潤(rùn)為2億元，年度平均凈資產(chǎn)為15億元，則本年度凈資產(chǎn)收益率就是1333%（即(2億元/15億元)*100%）第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款貨款分信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款三種，是

26、房地產(chǎn)金融主要業(yè)務(wù)內(nèi)容，主體包括貸款者商業(yè)銀行，即資金借出方；借款人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，即資金借入方；第三方擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對(duì)貸款負(fù)連帶責(zé)任。（一）信貸：就是借款人因自己良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒(méi)有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。（二）擔(dān)保貸款：是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。（三）信貸與抵押貸款的區(qū)別：信貸以借款人信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人物業(yè)價(jià)值為還款保證

27、；都是借貸關(guān)系，抵押貸款安全性高于信貸，信貸不易，抵押貸款較易；房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款（四）擔(dān)保貸款的4種基本形式：保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；質(zhì)押貸款是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；抵押貸款抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)買(mǎi)人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱(chēng)為“抵押

28、貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱(chēng)為“按揭貸款”（mortgage）。質(zhì)押（或抵押）+保證貸款指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款（五）抵押貸款：是房地產(chǎn)金融重要內(nèi)容，貸款周期長(zhǎng)，管理復(fù)雜。抵押貸款操作流程圖如下。第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)抵押房屋實(shí)物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書(shū)的驗(yàn)證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書(shū)同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷(xiāo)售許可證房屋價(jià)值評(píng)估確定抵押價(jià)值填寫(xiě)抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記 按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍

29、賣(mài)抵押物清償一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（六）抵押貸款抵押貸款合同管理流程：選擇借款合同格式固定資產(chǎn)類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)類(lèi)借款合同書(shū)寫(xiě)審核借款申請(qǐng)書(shū)抵押合同借款合同審批資料借款合同報(bào)審單借款合同簽章借款人簽章?lián)Ｈ撕炚陆?jīng)辦行簽章借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號(hào)分發(fā)借款合同變更借款合同解除借款合同終止借款合同違約抵押合同借款合同保管法院裁決一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（七）設(shè)定抵押的條件：A、可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)；企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；依法獲得的

30、房屋期權(quán)；依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。B、不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)：權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清房地產(chǎn)；已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)；未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；劃撥土地使用權(quán)。一、基本術(shù)語(yǔ)8

31、. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（八）設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：目前我國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題： 共有房屋抵押：共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書(shū)面同意。出租房屋的抵押：已出租房可抵押，但需告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。房改房的抵押：“房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類(lèi)型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。新增添附物問(wèn)題：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需拍賣(mài)時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣(mài)，但添附物拍賣(mài)所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（九）.抵押期限

32、：房屋抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。（十）.抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)：貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。物上請(qǐng)求權(quán)包括：停止侵害請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)排除妨礙請(qǐng)求權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（十一）.拍賣(mài)抵押房屋的注意事項(xiàng)： 當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài)等，其中拍賣(mài)是最常用的公開(kāi)處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過(guò)程。（十二）拍賣(mài)應(yīng)辦理的手續(xù)：拍賣(mài)是由委托方委托拍賣(mài)人進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣(mài)中出價(jià)最

33、高者付出相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)款后得到標(biāo)的物的過(guò)程。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣(mài)的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣(mài)該抵押物。 拍賣(mài)一定要按法定程序公開(kāi)進(jìn)行，違反法律規(guī)定的拍賣(mài)是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（十三）.房屋拍賣(mài)時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：法律規(guī)定，在房屋被拍賣(mài)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)書(shū)面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人；D按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。（十四）.

34、期房抵押貸款的辦理： 期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過(guò)質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記。一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（十五）.質(zhì)押貸款：質(zhì)押也稱(chēng)質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過(guò)占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。（1）.質(zhì)押的基本特征：A.質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)。B.質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)。C.質(zhì)權(quán)人有決定拍賣(mài)或變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。D.質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（2）.質(zhì)押與抵

35、押的異同：A.都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的；C.質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D.都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。（3）.質(zhì)押與抵押的區(qū)別：A.質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B.質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C.質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿(mǎn)未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。D.質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)

36、濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（4）.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)：A.質(zhì)押的參與人質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。B.出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國(guó)法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。（5）質(zhì)押物：我國(guó)的擔(dān)保法對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款單等有價(jià)證券。一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房

37、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（6）.權(quán)利質(zhì)押合同：根據(jù)擔(dān)保法第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容：A.被擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額B.債務(wù)人履行債務(wù)的期限C.質(zhì)物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況D.質(zhì)押擔(dān)保的范圍E.質(zhì)物移交的時(shí)間F.當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)G.補(bǔ)正：擔(dān)保法第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無(wú)效的。一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（7）.權(quán)利質(zhì)押的效力：對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標(biāo)的主要為各種債券和存款單，其標(biāo)的范圍的效力包括：憑證書(shū)、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利。同時(shí)，還應(yīng)注意如下方面：A.優(yōu)先受償?shù)?/p>

38、效力B.對(duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制C.質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書(shū)的權(quán)利D.質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù)E.權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（十六）.保證貸款：保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任。保證債務(wù)履行的第三方為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的債務(wù)人為被保證人。保證是為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)而設(shè)立，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方。參與人及其關(guān)系：保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人），他們的關(guān)系如下：A.債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提

39、，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位；B.主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無(wú)直接關(guān)系。C.保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書(shū)面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。一、基本術(shù)語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（2）.保證的特征及其性質(zhì)：保證的特征保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此：A保證人負(fù)無(wú)限責(zé)任，B保證易于設(shè)定和執(zhí)行，C保證沒(méi)有特定的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。保證的性質(zhì)A人身性、B從屬性、C代償性、D轉(zhuǎn)移性、E獨(dú)立性保證人須具有民事主體資格保證人須具有代為清償債務(wù)的能力一、基本術(shù)

40、語(yǔ)8. 貸款第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)（3）.保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍：公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍（4）.保證合同的概念與法律特征：保證合同概念：保證合同即保證人與債權(quán)人訂立，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。保證合同的法律特征：A.保證合同是從合同；B.保證合同是有名合同；C.保證合同是單務(wù)合同；D.保證合同是諾成性合同。（5）.保證合同的內(nèi)容：被保證的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；保證的方式；保證擔(dān)保的范圍；保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。一、基本術(shù)語(yǔ)9. GDP第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)定義：

41、 GDP就是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（Gross Domestic Product，簡(jiǎn)稱(chēng)GDP)是指在一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年）一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。特征：反映國(guó)家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和國(guó)力與財(cái)富。GDP用最終產(chǎn)品計(jì)量，即最終產(chǎn)品在該時(shí)期的最終出售價(jià)值。據(jù)用途可把分為中間和最終產(chǎn)品。最終產(chǎn)品指一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)可供人們直接消費(fèi)或使用的物品和服務(wù)。這部分產(chǎn)品已達(dá)生產(chǎn)最后階段，不能再作為原料或半成品投入其他產(chǎn)品和勞務(wù)生產(chǎn)過(guò)程，如消費(fèi)品、資本品等。中間產(chǎn)品是為再加工或轉(zhuǎn)賣(mài)用于供別種產(chǎn)品生產(chǎn)使用的物品和勞務(wù)，如原材料、燃料等。GDP須首先按當(dāng)期最終產(chǎn)品

42、計(jì)算，中間產(chǎn)品不能計(jì)入，否則會(huì)重復(fù)計(jì)算。其次GDP是市場(chǎng)價(jià)值概念。各最終產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值是在市場(chǎng)達(dá)成交換的價(jià)值，以貨幣衡量，以市場(chǎng)交換體現(xiàn)。一種產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值是用這種最終產(chǎn)品單價(jià)乘以其產(chǎn)量獲得。第三，GDP一般僅指市場(chǎng)活動(dòng)導(dǎo)致的價(jià)值。那些非生產(chǎn)性活動(dòng)以及地下、黑市交易等不計(jì)入GDP，如家務(wù)勞動(dòng)、自給自足性生產(chǎn)、賭博和毒品非法交易等。第四，GDP是計(jì)算期內(nèi)生產(chǎn)最終產(chǎn)品價(jià)值，是流量而不是存量。第五，GDP非實(shí)在流通的財(cái)富，只是用標(biāo)準(zhǔn)貨幣平均值來(lái)表示財(cái)富多少。但生產(chǎn)的東西能不能完全轉(zhuǎn)化成流通財(cái)富。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）和國(guó)民生產(chǎn)總值（GNP）是不同概念，不能混淆。現(xiàn)狀：2011年GDP增長(zhǎng)9.2% ，基本

43、符合預(yù)期。2012年3月，溫家寶作政府工作報(bào)告時(shí)提出，2012年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期增長(zhǎng)75%。是中國(guó)GDP預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)八年來(lái)首次低于8%。一、基本術(shù)語(yǔ)10. CPI第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)定義：CPI就是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(Consumer Price Index) ，反應(yīng)一定時(shí)期內(nèi)居民所消費(fèi)商品及服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度。居民消費(fèi)價(jià)格水平的變動(dòng)率一定程度反映了通貨膨脹（或緊縮）程度。通俗講CPI就是市場(chǎng)上貨物價(jià)格增長(zhǎng)百分比。特征：是根據(jù)與居民生活有關(guān)的產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格統(tǒng)計(jì)出來(lái)的物價(jià)變動(dòng)指標(biāo)，主要用于觀察通貨膨脹水平。一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家認(rèn)為CPI增長(zhǎng)率在2%3%屬于可接受范圍內(nèi)。高速經(jīng)濟(jì)

44、增長(zhǎng)率會(huì)拉高CPI，但物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)速度快過(guò)人民平均收入的增長(zhǎng)速度就一定不是好事，而一般平均工資的增長(zhǎng)速度很難超越3-4%。CPI計(jì)算公式：CPI=（一組固定商品按當(dāng)期價(jià)格計(jì)算的價(jià)值/一組固定商品按基期價(jià)格計(jì)算值）100。計(jì)算方法：采用的是固定權(quán)數(shù)按加權(quán)算術(shù)平均指數(shù)公式計(jì)算，即K拔=KW/W，固定權(quán)數(shù)為W，其中公式中分子的K為各種銷(xiāo)售量的個(gè)體指數(shù)。 CPI表示對(duì)普通家庭的支出來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)具有代表性的一組商品，在今天要比過(guò)去某一時(shí)間多花費(fèi)多少，例如，若1995年某國(guó)普通家庭每個(gè)月購(gòu)買(mǎi)一組商品的費(fèi)用為800元，而2000年購(gòu)買(mǎi)這一組商品的費(fèi)用為1000元，那么該國(guó)2000年的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為：（以199

45、5年為基期）CPI= 1000/800100=125，也就是說(shuō)上漲了（125-100）=25。 現(xiàn)狀： 2012年6月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比上漲2.2%，創(chuàng)29個(gè)月以來(lái)新低，上半年全國(guó)CPI同比上漲3.3%。2012年7月CPI同比漲1.8%，漲幅兩年半來(lái)首次跌破2%。一、基本術(shù)語(yǔ)11. PPI第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)定義： PPI就是生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)（Producer Price Index, PPI）亦稱(chēng)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，是一個(gè)用來(lái)衡量制造商出廠價(jià)的平均變化的指數(shù)，它是統(tǒng)計(jì)部門(mén)收集和整理的若干個(gè)物價(jià)指數(shù)中的一個(gè)，市場(chǎng)敏感度非常高。如果生產(chǎn)物價(jià)指數(shù)比預(yù)期數(shù)值高時(shí)，表明有通貨膨脹

46、的風(fēng)險(xiǎn)。特征：生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)主要的目的在衡量各種商品在不同的生產(chǎn)階段的價(jià)格變化情形。一般而言，商品的生產(chǎn)分為三個(gè)階段：一、原始階段：商品尚未做任何的加工；二、中間階段：商品尚需作進(jìn)一步的加工；三、完成階段：商品至此不再做任何加工手續(xù)。功能：PPI是衡量工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的指數(shù)，是反映某一時(shí)期生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格變動(dòng)情況的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是制定有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。影響：根據(jù)價(jià)格傳導(dǎo)規(guī)律，PPI對(duì)CPI有一定影響。PPI反映生產(chǎn)環(huán)節(jié)價(jià)格水平，CPI反映消費(fèi)環(huán)節(jié)價(jià)格水平。整體價(jià)格水平波動(dòng)一般先出在生產(chǎn)領(lǐng)域，再通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)散下游產(chǎn)業(yè)，最后波及消費(fèi)品。推算預(yù)期CPI，從而估

47、計(jì)通脹風(fēng)險(xiǎn)。PPI上升過(guò)快非好事，生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移成本，終端消費(fèi)品價(jià)格上揚(yáng)，通脹上漲。如不轉(zhuǎn)移，企業(yè)利潤(rùn)下降，經(jīng)濟(jì)有下行風(fēng)險(xiǎn)。一、基本術(shù)語(yǔ)12. 匯率第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)定義：一國(guó)貨幣兌換另一國(guó)貨幣的比率，一種貨幣表示另一貨幣價(jià)格。暨“外匯行市”或“匯價(jià)”。特征：世界各國(guó)貨幣名稱(chēng)不同，幣值不一，一國(guó)貨幣對(duì)其他國(guó)家貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率。一國(guó)匯率由對(duì)該國(guó)貨幣兌換外幣需求和供給所決定。外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)本國(guó)商品、在本國(guó)投資及利用本國(guó)貨幣進(jìn)行投機(jī)會(huì)影響本國(guó)貨幣需求。本國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)外國(guó)產(chǎn)品、向外國(guó)投資及外匯投機(jī)影響本國(guó)貨幣供給。影響匯率因素有：相對(duì)價(jià)格水平、關(guān)稅和限額對(duì)本國(guó)商品相對(duì)于外國(guó)商品偏好及生產(chǎn)率

48、。影響：對(duì)進(jìn)出口商品價(jià)格變化作用大。匯率提高可抑制通貨膨脹。 匯率貶值；資本流出；匯率升值，利于資本流入。匯率下降，能促進(jìn)出口、抑制進(jìn)口 。還會(huì)引起國(guó)內(nèi)商品緊張，價(jià)格上漲。出口增加，進(jìn)口減少，貿(mào)易逆差減少以至順差增加，導(dǎo)致必增加該國(guó)貨幣投放量而推動(dòng)價(jià)格上漲。對(duì)于貨幣兌換國(guó)家，如本幣對(duì)外幣有升值之勢(shì)，使大量國(guó)外資金流入，以謀取利差，若不控制也推動(dòng)該國(guó)物價(jià)上漲。本幣貶值，利于出口限制進(jìn)口，限制的生產(chǎn)資源轉(zhuǎn)向出口產(chǎn)業(yè)，進(jìn)口替代產(chǎn)業(yè)，促使國(guó)民收入增加，就業(yè)增加，由此改變國(guó)內(nèi)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)。計(jì)算方式：例：一件價(jià)值100元人民幣的商品，如人民幣對(duì)美元匯率為0.1502（間接標(biāo)價(jià)法 ），則這件商品在美國(guó)價(jià)格是15

49、.02 美元。如人民幣對(duì)美元匯率降到0.1429，就是美元升值，人民幣貶值，用更少美元可買(mǎi)此商品，這件商品在美國(guó)價(jià)格就是14.29美元。所以該商品在美國(guó)市場(chǎng)上價(jià)格會(huì)變低。商品價(jià)格降低，競(jìng)爭(zhēng)力變高，便宜好賣(mài)。反之，如人民幣對(duì)美元匯率升到0.1667，就是美元貶值，人民幣升值，則這件商品在美國(guó)市場(chǎng)上價(jià)格是16.67美元，此商品美元價(jià)格變貴，買(mǎi)的就少。 一、基本術(shù)語(yǔ)13. 基尼系數(shù)第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)定義：或譯堅(jiān)尼系數(shù)，是20世紀(jì)初意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家基尼，根據(jù)勞倫茨曲線所定義的判斷收入分配公平程度的指標(biāo)。是比例數(shù)值，是國(guó)際上用來(lái)綜合考察居民內(nèi)部收入分配差異狀況的一個(gè)重要分析指標(biāo)。通常把0.4作為

50、收入分配差距 “警戒線”，超過(guò)時(shí)貧富兩極分化大，易引起社會(huì)階層的對(duì)立導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩。計(jì)算法：設(shè)上圖中實(shí)際收入分配曲線（紅線）和收入分配絕對(duì)平等線（綠線）之間面積為A，和收入分配絕對(duì)不平等線（藍(lán)線）之間的面積為B，則表示收入與人口之間的比例的基尼系數(shù)為 。如果A為零，即基尼系數(shù)為0，表示收入分配完全平等（紅線和綠線重疊）；如果B為零，則系數(shù)為1，收入分配絕對(duì)不平等（紅線和藍(lán)線重疊）。該系數(shù)可在0和1之間取任何值。收入分配越趨向平等，此曲線的弧度越小（斜度越傾向45度），基尼系數(shù)也越小；反之，收入分配越趨向不平等，弧度越大基尼系數(shù)也越大。基尼系數(shù)的調(diào)節(jié)需要國(guó)家通過(guò)財(cái)政政策進(jìn)行國(guó)民收入的二次分配，例如

51、對(duì)民眾的財(cái)政公共服務(wù)支出和稅收等讓收入均等化，令基尼系數(shù)縮小。現(xiàn)狀：主要發(fā)達(dá)國(guó)家基尼指數(shù)在0.24到0.36之間。2011年中國(guó)大陸基尼系數(shù)達(dá)0.55，高于美國(guó)基尼系數(shù)0.45。 一、基本術(shù)語(yǔ)14. 恩格爾系數(shù)第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)定義：食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。19世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化得出一個(gè)規(guī)律：一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買(mǎi)食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買(mǎi)食物的支出比例則會(huì)下降。推而廣之，一個(gè)國(guó)家越窮，每個(gè)國(guó)民的平均收入中（或平均支出中）用于購(gòu)買(mǎi)食物支出所占比例就越大，隨

52、著國(guó)家富裕此比例呈下降趨勢(shì)。特征：在適用恩格爾系數(shù)進(jìn)行國(guó)際比較時(shí)，由于各國(guó)的價(jià)格體系、福利補(bǔ)貼等方面差異較大，所以，要注意個(gè)人消費(fèi)支出的實(shí)際構(gòu)成情況，注意到運(yùn)用恩格爾系數(shù)反映消費(fèi)水平和生活質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生誤差。本系數(shù)時(shí)間越長(zhǎng)趨勢(shì)越明顯，某一年份恩格爾系數(shù)波動(dòng)是正常的；二是在進(jìn)行國(guó)際比較時(shí)應(yīng)注意可比口徑，在中國(guó)城市，由于住房、醫(yī)療、交通等方面存在大量補(bǔ)貼，因此進(jìn)行國(guó)際比較時(shí)應(yīng)調(diào)整到相同口徑；三是地區(qū)間消費(fèi)習(xí)慣不同，恩格爾系數(shù)略有不同。計(jì)算公式：食物支出金額總支出金額x100%=恩格爾系數(shù)。國(guó)際上常常用恩格爾系數(shù)來(lái)衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上

53、為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。現(xiàn)狀：到2007年，我國(guó)居民家庭恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到35%，已經(jīng)達(dá)到小康狀態(tài)。可以預(yù)測(cè)，中國(guó)農(nóng)村、城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)還將不斷下降。 一、基本術(shù)語(yǔ)15.可支配收入第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)定義：全稱(chēng)“國(guó)民可支配收入”或“居民可支配收入” 就是拿到手的收入。比如月收入（通常是指工資收入）中扣除掉基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、公積金、個(gè)人所得稅等剩下的可自由支配的那部分。特征：此收入衡量一個(gè)國(guó)家最終所得收入的總量指標(biāo)，GDP代表是生產(chǎn)總量；居民可支配收入代表是收入總量。一國(guó)的GDP要經(jīng)過(guò)收入初次分配和

54、再分配最終才能形成一國(guó)的居民可支配收入，生產(chǎn)總量并不等于收入總量，通常情況下發(fā)達(dá)國(guó)家的居民可支配收入往往大于GDP，而發(fā)展中國(guó)家居民可支配收入往往小于GDP，這反映了生產(chǎn)和收入之間的分配關(guān)系，因此，它是觀察和分析國(guó)家之間、地區(qū)之間、以及部門(mén)和人群之間收入如何分配的最重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 計(jì)算方式：從宏觀核算角度：國(guó)民可支配收入=國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 + 生產(chǎn)要素凈收入 + 經(jīng)常性轉(zhuǎn)移凈收入。生產(chǎn)要素收入 = 勞動(dòng)者報(bào)酬收入 + 各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)性收入；經(jīng)常性轉(zhuǎn)移收入 = 補(bǔ)貼收入 + 贈(zèng)予收入 + 無(wú)償轉(zhuǎn)移。從微觀統(tǒng)計(jì)角度：國(guó)民可支配收入=城鎮(zhèn)居民可支配收入 或農(nóng)村居民純收入。具體解釋見(jiàn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)說(shuō)明。現(xiàn)狀：201

55、2年上半年，城鎮(zhèn)居民人均總收入13679元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12509元，同比名義增長(zhǎng)13.3%。 一、基本術(shù)語(yǔ)16.銀行儲(chǔ)備金第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)定義：一般是指存款準(zhǔn)備金，除了存款準(zhǔn)備金還有壞賬準(zhǔn)備金等。是銀行應(yīng)付日常需要準(zhǔn)備的資金，商業(yè)銀行準(zhǔn)備金存在中央銀行，一部分叫法定準(zhǔn)備金，商業(yè)銀行基本上不能用；超過(guò)部分叫超額準(zhǔn)備金，商業(yè)銀行可用；商業(yè)銀行也可將一些資金存入其他行。如商業(yè)銀行準(zhǔn)備金不足，可在貨幣市場(chǎng)上向中央銀行、其他銀行借入準(zhǔn)備金。特征：存款準(zhǔn)備金率上升，利率或會(huì)有上升壓力，都是金融緊縮政策信號(hào)。存款準(zhǔn)備金率針對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu),對(duì)最終客戶(hù)影響是間接；利率是針對(duì)最終客

56、戶(hù),如你存款的利息,影響直接。存款準(zhǔn)備金是指中央銀行強(qiáng)制要求商業(yè)銀行，將其存款按照一定比率作為準(zhǔn)備金，不得隨意動(dòng)用。例：存款準(zhǔn)備金率達(dá)到10，相當(dāng)于在商業(yè)銀行每存一百元，就有10元被放進(jìn)了央行，商業(yè)銀行不得動(dòng)用這10元放貸。影響：當(dāng)中央銀行提高法定準(zhǔn)備金率時(shí)，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因?yàn)闇?zhǔn)備金率提高，貨幣乘數(shù)就變小，從而降低了整個(gè)商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴(kuò)大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是社會(huì)銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會(huì)支出都相應(yīng)縮減，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低謎。反之，亦然。現(xiàn)狀：1984年，中國(guó)人民銀行開(kāi)始建立存款準(zhǔn)備金制度。十多年來(lái)經(jīng)歷四次調(diào)整都起到積極作用抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱

57、、物價(jià)上漲過(guò)快、貨幣投放過(guò)多。目前，中央銀行對(duì)存款準(zhǔn)備金制度改革方向是要逐步恢復(fù)存款準(zhǔn)備金支付清算和作為貨幣總量調(diào)控工具的功能，改變?cè)瓉?lái)主要功能不在調(diào)控貨幣總量而在發(fā)揮集中資金，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的作用。 第三章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)名詞11.基金12.債券13.物權(quán)14.貿(mào)易順差15.資本市場(chǎng)16.經(jīng)濟(jì)過(guò)熱17.直接和間接成本18.房地產(chǎn)成本19.房地產(chǎn)稅收20.國(guó)稅與地稅1.世界貿(mào)易組織2.房?jī)r(jià)收入比3.通貨膨脹4.包容性增長(zhǎng)5.經(jīng)濟(jì)軟著陸6.金磚國(guó)家7.三駕馬車(chē)8. 熱錢(qián)9. 信托10.人口紅利常見(jiàn)名詞：一、基本術(shù)語(yǔ)1.世界貿(mào)易組織定義：就是常說(shuō)的WTO（World Trade Organizat

58、ion ）簡(jiǎn)稱(chēng)“世貿(mào)組織”1994年4月15日成立的全球性的世界貿(mào)易組織，以取代成立于1947年的關(guān)貿(mào)總協(xié)定（GATT）。特征：獨(dú)立于聯(lián)合國(guó)的永久性國(guó)際組織。負(fù)責(zé)管理世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易秩序，總部設(shè)在瑞士日內(nèi)瓦萊蒙湖畔。其基本原則是通過(guò)實(shí)施市場(chǎng)開(kāi)放、非歧視和公平貿(mào)易等原則，來(lái)實(shí)現(xiàn)世界貿(mào)易自由化的目標(biāo)。1996年1月1日，它正式取代關(guān)貿(mào)總協(xié)定臨時(shí)機(jī)構(gòu)。世貿(mào)組織是具有法人地位的國(guó)際組織，在調(diào)解成員爭(zhēng)端方面具有更高的權(quán)威性。世貿(mào)組織涵蓋貨物貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)貿(mào)易，而關(guān)貿(mào)總協(xié)定只適用于商品貨物貿(mào)易。 組織職能：提高生活水平，保證充分就業(yè)和大幅度、穩(wěn)步提高實(shí)際收入和有效需求；擴(kuò)大貨物和服務(wù)的生產(chǎn)與貿(mào)易

59、；堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展之路，各成員方應(yīng)促進(jìn)對(duì)世界資源的最優(yōu)利用、保護(hù)和維護(hù)環(huán)境，并以符合不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下各成員需要的方式，加強(qiáng)采取各種相應(yīng)的措施；積極努力確保發(fā)展中國(guó)家，尤其是最不發(fā)達(dá)國(guó)家在國(guó)際貿(mào)易增長(zhǎng)中獲得與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的份額和利益；建立一體化的多邊貿(mào)易體制。影響：“入世”帶來(lái)更多行業(yè)沖擊、挑戰(zhàn)、機(jī)遇與促進(jìn)，使我國(guó)產(chǎn)生大量外資、外企和外商，帶來(lái)房地產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)業(yè)租賃、銷(xiāo)售及品質(zhì)與政策、市場(chǎng)規(guī)范等更多需求和發(fā)展。現(xiàn)狀：2001年12月11日起中國(guó)正式加入WTO，標(biāo)志中國(guó)產(chǎn)業(yè)對(duì)外開(kāi)放進(jìn)入全新階段。 第三章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)名詞一、基本術(shù)語(yǔ)2.房?jī)r(jià)收入比定義：是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入

60、之比。國(guó)際上通用計(jì)算方式是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。在發(fā)達(dá)國(guó)家統(tǒng)計(jì)家庭年收入只看納稅記錄就清楚，但中國(guó)情況復(fù)雜。特征：應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。西方房?jī)r(jià)收入比有新房、二手房交易，所選取房?jī)r(jià)是中位數(shù)，家庭收入也是中位數(shù)。中國(guó)住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按套，又因納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入一部分。一般認(rèn)為合理房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，如考慮住房貸款，住房消費(fèi)占居民收入比重應(yīng)低于30%。若算出的房?jī)r(jià)收入比高于此范圍，則房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在