1、大興康莊項目商住公寓產品精準定位報告匯報框架市場調研 商住公寓整體定位 商住公寓設計任務書總體規劃單體設計戶型設計設施設備 目標客群解析市場調研調查項目一覽 建外SOH0蘋果社區陽光100總建面：70萬平米 總建面：70萬平米 總建面：16.67萬平米戶 數：SOHO公寓2000多套 戶 數：一期2600多套戶 數：1000套均 價：20000元/平米 均 價：15250元/平米 均 價：13000元/平米容積率：4.8容積率：4.37容積率：4.21SOHO現代城共分為A、B、C、D獨立的四座， B、C座為4萬平方米的寫字樓，A、D座為10萬平米的SOHO公寓。地下共三層，地上部分約17萬平

2、米。整個建筑的1、2層大部分為近2萬平方米的商場，內設步行街，設計中有藝術庭院。D座2、3層為俱樂部，其中三層為6米高的特殊設計，可供對層高有特殊需求的客戶使用，如畫廊、影視制作所、展覽廳等。蘋果社區總體規模約70萬平米，分為南、北獨立兩區，南區蘋果公寓36萬平米。北區轉基因蘋果27萬平米，由蒙太奇商務公寓、蘋果LOFT、EVD大廈和現代院落商街蘋果二十二院街組成，構筑了CBD創意商務建筑群。CBD高檔外銷公寓，占地3.8公頃，建筑面積21萬平米，其紅橙黃極富時代感的建筑立面與長安街對面的SOHO現代城南北呼應，被譽為“新北京的東大門”成為現代北京的標志性建筑之一。項目由5棟高層公寓樓及3棟臨

3、街寫字樓組成，目前居住與商用業主50%左右為外籍人士。調查項目一覽 CITY ONE (金隅國際I) LOFTEL（鵬景閣）北京香頌總建面：17萬平米 總建面：1.7萬平米 總建面：30萬平米戶 數：南區592套 戶 數：77套戶 數：約1000多套均 價：9200元/平米 均 價：8900元/平米 均 價：9100元/平米容積率：3.59容積率：5.86容積率：約3City one(金隅國際)位于望京地塊的南側，規劃建設用地面積33400平方米，由南區和北區兩部分組成?？偨?78900平方米，居住建筑面積119900平方米，其中南區由4棟32層99.2米高的塔樓和3棟18層56.6米高的板

4、樓組成。北區由2棟8層、11層的板樓組成。LOFTEL位于朝陽區望京湖光中街1號,為建筑面積約1萬7千平方米左右的商住兩用樓，地上為16層，地下為1層。一、二層為商業用房：二層為青鳥健身望京店，一層為大廈大堂，物業管理中心，銀行及星巴克咖啡，3層至16層為商住兩用房。主力戶型為160190平方米，共77套。北京香頌集合寫字公寓、精品公館、花園洋房、城市公寓、商業中心5種物業形態，不同的物業類型形成商務半商務純居住的自然過渡，形成豐富的功能空間，更吸引復合人群的和諧相處，自由交流乃至激情對撞，為生活提供無限可能。調查項目一覽遠洋新干線光彩國際公寓總建面：24.4萬平米 總建面：16萬平米 戶 數

5、：1120套 戶 數：約400套均 價：13500元/平米 均 價：16000元/平米 容積率：3.99容積率：4.37遠洋新干線規劃了集“LOFT公寓”、“高級公寓”、“酒店式公寓”、“街區商業”、“高級會所”、“英式園林”于一體的綜合社區，總建筑面積24萬平方米，主力戶型為100160平方米，全部精裝修，6棟塔樓同期施工同期入住，開盤價格1萬元/平方米左右。光彩國際公寓由光彩建設集團有限公司投資興建,圍合在工體與富國海底世界10萬平米綠地、4萬平米水面自然天成的清雅環境之中，光彩國際公寓建筑面積16萬平米，配設充足的地下車位。兼具采光與布局均好性的210-1000平米超大戶型，圈定高品質生

6、活。技術指標分析項目名稱1居2居3居其它設計概念建外SOHO96.5718%117-16164%235/290.44 16.4%1651.6%SOHO蘋果社區60.25-96.2683.4% 159.81-163.18.3% 193.61-194.368.3%LOFT、蒙太奇陽光10036.09 20%83.75-128.5435% 115-149.39 30% 170/30015%SOHO 遠洋新干線50.38/71.72 22.2% 129/127/115 66.7%140/151/16011.1%-LOFT光彩國際公寓 -217.6-21850%271.53-272.02 50%-CIT

7、Y ONE57.1-57.8116.2%118.91-140.76 26% 170.18-195.5444.1%208.05-588.57 13.7%SOHOLOFTEL-163.2-181.79 100%LOFT北京香頌68.95-88.5532.2%88.31-133.4943.9%111.03-196.1817.2%193.46-223.16.7%-戶型主力戶型：多數集中在二居；面積區間：一居約3696平米、二居約50160平米、三居約100290平米，其它約160580戶型配比：一居多數占2030%，二居多數占4555%，三居多數占2030%，其它多數占10%設計概念：流行設計為SOH

8、O、LOFT項目名稱電梯熱水供電供氣供暖通訊安防建外SOHO名牌電梯24小時雙路供電天然氣地板式供暖2條IDD智能安防系統蘋果社區名牌電梯, 2.5米/秒24小時雙路供電天然氣市政供暖,戶內設高檔鋼制散熱器網絡五類線入戶，每戶均設信息插口. 預留2條電話外線太川或同檔次彩色可視對講;小區內設閉路電視監控系統; 廚房設置可燃氣體探測器陽光100芬蘭通力24小時雙路供電天然氣市政集中供暖,溫泉到戶2條IDD保安監控系統及樓宇自控系統遠洋新干線中外合資蒂森克虜伯24小時雙路供電天然氣中央空調雙五類線入戶，各終端位置以室內裝修功能設計為準，數據、語音服務用戶自行申請 智能安防系統光彩國際公寓原裝進口日

9、本三菱2.5m/s電梯 24小時,直飲水雙路供電天然氣市政集中供暖預留IDD插座，二條電話線入戶;各房間均預留寬帶網絡接口家居安防及智能系統,每戶配安居智能控制終端NDT;戶內設有感煙探測、煤氣探測自動報警系統清城時代廣場24小時雙路供電天然氣市政供暖2條IDD智能安防系統CITY ONE進口電梯24小時雙路供電天然氣市政供暖2條電話線,每戶1條網絡專線智能安防系統LOFTEL芬蘭通力24小時雙路供電天然氣德國菲斯曼采暖鍋爐和德國合資森德散熱器每戶配有弱電綜合箱，包括了電話，網絡及電視系統讀卡式門禁系統北京香頌通力2m/s分戶燃氣爐供生活熱水雙路供電市政低壓燃氣分戶燃氣爐,市政供暖,森德或同檔

10、次高級柱式散熱器分戶家庭綜合信息箱,超五類線,各居室/主衛留接口可視對講,窗磁報警,攝象監控,遠紅外,電子巡更設備設施科技含量基本相當，多數通過選用各類品牌設施彰顯項目品質項目名稱大堂電梯間室內建外SOHO精裝精裝精裝標準1000元/平米蘋果社區主材為高級地磚，首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖電梯前廳及走廊通道地面鋪高級地磚,首層電梯前廳及走廊為高級墻磚,標準層為高級環保乳膠漆精裝標準800元/平米陽光100雙層挑高,地面為黑色石材，墻面為高級大理石，天花為石膏板條形造型與地面條形石材相呼應地面為高檔花崗巖石材拼飾，墻面為高檔石材，天花為石膏板造型吊頂；電梯轎廂內地面為黑白相間花崗巖石材，廂壁為

11、鏡面玻璃與不銹鋼相間造型防盜門,塑鋼窗,廚衛精裝,內墻乳膠漆遠洋新干線局部挑高7米豪華大廳，大理石墻面地面 精裝霍曼門,斷橋鋁合金窗, 精裝,全套進口廚具/潔具,英國ICI品牌環保漆光彩國際公寓五星級酒店大堂裝飾標準乳膠漆/壁紙 精裝標準1400元/平米清城時代廣場精裝精裝與海爾聯手CITY ONE精裝精裝LOFTEL原始混凝土墻面及頂棚原始混凝土墻面及頂棚壓光的混凝土地面，裸露的梁，拉絲不銹鋼風格設計，精裝品牌使用旭格鋁窗/多樂士/貝羅尼/伊萊克斯/意大利Ariston /國產Franke/國產杜邦蒙特利/德國凱樂瑪/國產意大利藍斯等北京香頌地面為高級石材，墻面以高檔石材為主，裝飾藝術吊頂電

12、梯前室地面為高級地磚墻面為高級墻磚，公共走道水泥地面鋪設防靜電地毯精裝標準1200元/平米裝修標準精裝標準約在1000元/平米左右，并且在強調精裝品牌的同時，注重細節的個性化設計項目名稱物業公司物業費SOHO現代城賽特物業管理公司5元/月/平米蘋果社區今日今典物業管理南區2.68元/ 月/平米,北區蘋果LOFT 4.87元/月/平米;蒙太奇公寓3.5元/月/平米 陽光100萬怡物業4元/月/平米遠洋新干線遠洋酒店物業管理公司3.80元/月/平米光彩國際公寓國貿物業管理公司 8.28元/月/平米清城時代廣場北京龍熙興瑞物業管理有限責任公司攜手高力國際物業2.3元/月/平米CITY ONE北京市南

13、湖物業管理中心商住公寓4.31元/月/平米，普通公寓3.45元/月/平米LOFTEL深圳卓越物業管理公司3.90元/月/平米北京香頌世紀金德物業顧問公司物業顧問戴德梁行待定物業管理體現服務至上的宗旨，創造價值與收益的雙贏項目名稱附加值建外SOHO來自日本的著名設計師山本理顯為建外SOHO的空間布局和建筑風格開辟了獨一無二的先河CBD中心最大花園，面積超過3萬平米，相當于兩個工人體育場。底商全部臨街，1、2層鋪面復式結構自成一體，3層鋪面由滾梯直達公共院落，出入便利蘋果社區蘋果LOFT，擁有5.6米層高，6.4米超大開間，可以實現2.7米/2.9米上下空間組合,相鄰單元自由連通.蒙太奇公寓最突出

14、的特點是，戶內無梁無柱，空間流動性強，可大可小,戶與戶之間，還可重組至1000平米.蘋果商街地下共層，有充足的停車位，并有電梯直通地面商區。陽光100在北京首開設計國際招標之先河，被譽為“引領北京住宅進入設計時代”世界第一高檔物業管理品牌世邦魏理仕玻璃選用國際時尚雙層鋼化LOWE玻璃；辦公與會所采用盤管加新風的空調系統；溫泉到戶遠洋新干線首次將LOFT帶到北京，將五星級酒店行政套房的概念融入城市高級公寓中，開創全新的公寓設計理念聯手國際知名酒店集團聯合管理，提升服務標準光彩國際公寓位置得天獨厚，高檔次裝修配套清城時代廣場地鐵四號線延長線進入黃村地區后將沿興華大街西側行走，在清城時代廣場前設有一

15、站清城風情商業街被大興區商業局正式向北京市商業局申報“北京市重點扶持的特色商業街” 。名校北京小學進駐清城聯手海爾為業主提供系列產品及家居服務，享受最優價格；攜手高力國際物業，提升項目品質CITY ONE外有17公頃南湖公園、太陽宮公園隔四環相望以及4000畝優質苗圃落其側，內有8000平米內庭園林LOFTEL特殊建材的使用，如外觀設計中的穿孔鋁板和裙樓的耐候鋼以及凱樂瑪品牌的陶瓷等名牌物業管理公司北京香頌戴德梁行名牌物業擔當顧問由60公頃城市綠肺預留地與三條干道，形成鮮明的街城邊界距離已投入使用的輕軌望京西站僅300米產品附加值項目名稱車位租售建外SOHO地下-17萬/個蘋果社區地下1500

16、個，, 500元/月/個15萬/個陽光100地下10萬/個遠洋新干線地上275個，地下1014個地下600元/個/月地下15萬/個光彩國際公寓地下428個1150元/月 15-25萬/個 清城時代廣場1：1地上150元/個/月，地下350元/個/月待定CITY ONE地上100個，地下644個地上300元/月/個，地下500-550元/月/個-LOFTEL共55個地上350元/月/個、地下500元/月/個-北京香頌地上90個、地下1110個待定待定車位配套地下車位已經成為商務產品的必備配套項目名稱區內配套建外SOHO28000平米會所，地下2層地上3層，及底層商業街蘋果社區商街,LOFT,寫字

17、樓陽光100會所、商場、溫泉到戶遠洋新干線小區配有包括游泳池在內的以健身為主題的中央會所。光彩國際公寓大型專屬會所，包括室內陽光恒溫泳池在內的各項康體娛樂設施至臻完備清城時代廣場千米風情商業步行街、百聯清城購物中心CITY ONE15000平米商業配套、會所LOFTEL底層商業（青鳥健身、中國銀行、星巴克、中青旅）北京香頌3萬平米商業mall，5萬平米商業步行街社區配套基本配備自有社區會所、商業街等結論產品：主力戶型：80平米左右二居；面積區間：一居5060平米、二居約70100平米、三居約100140平米，其它約150180平米；戶型配比：一居30%，二居占40%，三居占20%，其它占10%

18、梯戶數：說明：產品設計可借鑒蘋果社區的蒙太奇公寓，盡可能減少戶內的承重部分，打造相對自由的空間，這樣對于有特殊面積或空間需求客戶應該會有較廣闊的選擇面。同時注意節能材料的運用。各階段價格 ：I期： 起價3000元/ 均價3300元/II期：酒店公寓6500元/ 住宅公寓4600元/ 商務公寓5800元/目前項目最低價3970元/ 最高5000元/地理位置：黃村鎮興華中路9號建筑類型：塔樓物業狀態：期房，06年6月入住規 模：20萬平方米綠 化 率：35%容 積 率：3.35物 業 費：2.3元/月/平方米 區域內重點項目調研：1、清城時代廣場客群特征：1、一期低密度的住宅主要以城里客群為主2、

19、酒店公寓、住宅公寓面向大興本地人項目的優劣勢： 優勢1、70多萬平米大規模社區，入住率已達到 80，增加了社區成熟度2、5萬平米的上海百聯超市進駐清城，并 預計今年12月8日開業，購物方便3、層高米，增加居住舒適度 劣勢塔樓的建筑形式屏蔽了部分市內買家銷售信息： 1、三棟塔樓ABC三座，分別按住宅、 商住公寓和寫字樓進行宣傳，內部結構基本無差異，但均為住宅立項，無法作為公司注冊地； 2、以寫字樓及住宅推出的兩棟塔樓已售完，最后一棟將以商住公寓名義于5月中旬推出，均價預期5000元/平米，該樓將于今年7月入住。項目名稱1居2居3居其它清城時代廣場44.13-63.126.8%50.48-132.

20、6530.4%100.22-149.537.2%157.59-171.815.6%居室配比地理位置：南五環黃村出口建筑類型：板樓、塔樓物業狀態：三期05年底入住 (全部入住時間為2007年12月）規模： 建面9萬平米總價： 42115萬戶型：70-200平米綠化率：51容積率：1.27物業費：2.4元/月/平方米 各階段價格 ：I期： 起價4800元/ 均價5400元/II期：起價5500元/ 均價5700元/III期：起價5700元/ 均價6000元/目前項目最低價4885元/2、順馳領海三期二期一期區域內重點項目調研：客群特征：面向城里客戶群。各院校的大學教授、從事藝術職業演員、和經濟基礎

21、較好的二次置業人群項目的優劣勢：優勢1、 開發商實力，項目規模。2、 3.8萬平米的人工湖規模龐大3、社區環境優美4、緊鄰南五環，交通便利劣勢1、房價偏高，限制購買人群2、居住密度相比周邊項目較高3、8期滾動開發，周期較長4、后期養房費用頗高，人工湖維護 費用難以預料板樓南北通透，局部挑高米， 戶型面積100120平米銷售信息： 此類產品一經推出短期內已全部售完目前在售主力150平米的三居室當前價格 ：起價4300元/ 均價4600元/ 最高5150元/ 地理位置：大興區 黃村中里龍河路建筑類型：板樓物業狀態：期房，07年6月底統一入住規 模：住宅建面萬平米綠 化 率：35%容 積 率：2物

22、業 費：不高于2元/月/平方米 時代龍和大道區域內重點項目調研：客群特征：1、大興地區農村“升級”人群；2、地緣客戶，區域內居住升級換代；3、大興地區大、中型企業員工；4、工作在大興的外地來京人群；5、北京市區拆遷客戶項目的優劣勢： 優勢1、開發商具有相當的實力和市場運作經驗2、位于大興黃村核心區域，周邊配套完善3、公共交通路網完善，出行便捷、順暢4、配套成熟，位于成熟地段，生活配套完善 劣勢1、周邊環境目前較亂，人員嘈雜，現場感受不好2、大期房，造成部分有效客戶的流失，3、相對于北區項目，距離五環路略遠項目名稱1居2居3居4居建筑形式時代龍和約707 %約90-11067%約120-1502

23、5%2001%1梯2戶戶型配比月均銷售套數100多套，兩居室及小三居去化速度較快區域項目小結：低總價產品及差異化產品去化速度較快；產品形式以小高層、塔板結合居多，產品差異化不明顯；康莊路南北兩側各項目，客群輻射范圍不同。本項目推出商住小公寓時，清城時代廣場已退出競爭；目前在售項目產品類型與本項目商住公寓部分基本不存在交叉。競爭關系分析匯報框架市場調研 商住公寓整體定位 商住公寓設計任務書總體規劃單體設計戶型設計設施設備 目標客群解析市場調研目標客群主體特征目標客群解析特征1：對區域認知感強特征2：年齡較輕，但判斷事物有主見特征3：較高生活品味，具有對新事物較高接受度特征4：消費相對理性來自海淀

24、、豐臺、宣武、大興當地，有較強的南部情結，認同大興的交通便捷；年齡集中在2840歲之間；學歷較高，屬于知識階層；以廣告、保險、律師、旅游行業居多；購買目的一：商住兩用購買目的研究目標客群解析購買目的三：個性主義居住者購買目的二：成長型公司辦公地匯報框架市場調研 商住公寓整體定位 商住公寓設計任務書總體規劃單體設計戶型設計設施設備 目標客群解析市場調研空間自由靈活功能即住可商主題概念契合靈動空間，魅力“BOX”靈活性高品質產品定位空間創造靈動空間建議盡量減少戶內隔斷墻設置，廚房、衛生間均預留管線即可。保持房間的通透性、開放性、自由性，創造靈動的、簡約的、現代的時尚空間。魅力BOX戶型特征：50平

25、米一居，70平米兩居 ，100平米三居室產品體量、客群定位的差異，降低目標客群對50年產權的關注錯位競爭產品錯位客群錯位解讀產品引導客群案名建議上城 BOX能清晰地傳達產品賣點作用于整個項目的推廣和傳播。是對生活空間準確描述與概括，目標客群清晰。主動非叫賣，大氣沉穩總體推廣調性主動非叫賣，大氣沉穩slogan建議上城會館 上層之選能清晰地傳達項目賣點，簡潔凝練，朗朗上口。與案名的調性相統一，共同作用于整個項目的推廣和傳播。是對生活狀態的描述與概括，目標客群清晰。總體推廣思路地標價值+產品+形象三位一體的整合營銷戰略 產品形象地標1、地域為住宅提供品牌支持和區域大環境支撐；住宅為商住公寓提供相應

26、的口碑介質層，兩者相互促進。商業為住宅提供消費支持，招商先行提升項目的整體品質；住宅為商業帶來人氣，推動消費。位置提供更加密集的消費人群，建立更廣泛的社會口碑；商業為住宅提供相應配套及附加值。 總體策略 以住宅前置、形象先行的戰術，較少的成本投入，建立項目形象品牌，預留價格空間。迅速消化本區域中檔項目客群份額，集中火力，快速消化。住宅營銷前置項目形象先行對應策略塑造大興地標項目形象，吻合客群中心區域置業的心理訴求。確立區域商業主流地位，樹立項目的核心優勢；空間緊湊、舒適尺度的鮮明特點，強調高性價比及低總價。拔高形象，低價入市，降低市場風險，增強項目市場關注度，加快銷售速度；匯報框架市場調研 商住公寓整體定位 商住公寓設計任務書總體規劃單體設計戶型設計設施設備 目標客群解析市場調研規劃