1、形勢與政策中國房地產(chǎn)業(yè)去向何方？docin/sundae_meng房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈及其活動項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計建設(shè)施工市場銷售物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料設(shè)備采購招標(biāo)銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計市政設(shè)計物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析誰做得更好值不值得做各階段的價值活動，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)略采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競爭方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價值活動企業(yè)價值鏈集成整合市場調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能會趨于專業(yè)化，主要體現(xiàn)在決策和投資和對各階段價值活動的資源整合和控制上報批/審核辦理規(guī)劃證投資計劃竣工驗(yàn)收出租docin/sun

2、dae_mengdocin/sundae_meng房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值鏈第一步就是項(xiàng)目決策走對了方向,你已經(jīng)成功了50%.走錯了方向,你離成功越來越遠(yuǎn),而且將會付出沉重代價正確的決策,是企業(yè)全體生死存亡的命脈!學(xué)者陳淮？官員陳淮？代言消費(fèi)者？代言開發(fā)商？ 代言政府部門？還是代言利益集團(tuán)？我們?yōu)槭裁葱枰惢?國家建設(shè)部政策研究中心主任,是頭銜還是實(shí)力?中國人民大學(xué)博士生導(dǎo)師,是學(xué)者還是行家?國家級有特殊貢獻(xiàn)專家是否可以給我們切身的指導(dǎo)?請看一個真實(shí)的陳淮， 將會帶來什么戰(zhàn)略分析？陳淮是誰?docin/sundae_mengdocin/sundae_meng怎樣看待房地產(chǎn)調(diào)控政策docin/sunda

3、e_meng政策的根本目的是讓老百姓都住上房子！ docin/sundae_meng【內(nèi)容提要】對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目標(biāo)有四個方面，房價只是其一。平均房價下降并不一定意味著實(shí)際買房的價格就下降。政策的最重要和最基本依據(jù)是客觀規(guī)律，而不是人們的主觀愿望。政策的根本目的是讓人民群眾住上房子。鼓勵老百姓依靠市場獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。中國居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上沒有過的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。可以肯定地說，政府將不斷運(yùn)用金融、財政、行政、法律等手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。 docin/sundae_meng一、調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)是多重的一是投資規(guī)模過大；二

4、是房價上漲過快；三是供給結(jié)構(gòu)不合理；四是市場經(jīng)濟(jì)秩序存在著混亂。docin/sundae_meng從長期看，調(diào)控政策的取向還包括調(diào)整富人和窮人在資源占有上的關(guān)系，維護(hù)社會公平。例如，通過稅賦等手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源；通過完善住房保障體系來幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件；推進(jìn)資源節(jié)約，例如發(fā)展節(jié)能省地型住宅，抑制奢侈性住房消費(fèi)，鼓勵適度合理消費(fèi)；加快存量資源的優(yōu)化配置，例如推進(jìn)現(xiàn)有住房市場化流動，提高既有城市住房資源的利用效率；完善市場體系，例如形成一級市場、二級市場、租賃市場和中介市場之間的合理結(jié)構(gòu)關(guān)系等。docin/sundae_meng二、政策與

5、房價漲跌之間存在復(fù)雜關(guān)系調(diào)控政策當(dāng)然要涉及到房價。其目的在于穩(wěn)定房價和抑制房價過快上漲。“穩(wěn)定”和“抑制過快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價”。例如政策規(guī)定對非普通住房征營業(yè)稅，這顯然會提高而不是降低買方價格，這會極大抑制投機(jī)性需求和炒作，有助于房價穩(wěn)定。docin/sundae_meng政策明確規(guī)定，要停止別墅供地和嚴(yán)控高檔住房用地，增加中低價位住房的土地供應(yīng)量。供給結(jié)構(gòu)改變的結(jié)果必然是平均房價下降。但平均房價下降并不一定意味著人們實(shí)際買房的價格就下降。docin/sundae_meng有些目前人們熱衷的樓盤，近期不一定跌，但5年后也許會跌。反之也一樣。一個明顯例證是，5年前的“明星”樓盤

6、人們現(xiàn)在還看得上嗎？目前調(diào)控房價上漲過快，但廣州很多住房的價格和2019年相比是下滑很多的。docin/sundae_meng普通居民在購房中面臨的風(fēng)險不僅僅是房價漲跌的風(fēng)險，還包括利率變化、稅制改革、匯率變化、收入水平變化等風(fēng)險。這些風(fēng)險中，任何一項(xiàng)風(fēng)險在長達(dá)20年左右的按揭期間或長期持有期間，累積起來的風(fēng)險都可能遠(yuǎn)超過房價變化帶來的風(fēng)險。docin/sundae_meng三、政策的根本依據(jù)是客觀規(guī)律制定調(diào)控政策最重要和最基本依據(jù)是客觀規(guī)律，而不是哪一部分人的主觀愿望。人們希望一年中只有春天，但那是辦不到的事。在市場經(jīng)濟(jì)下，政策和市場的基本關(guān)系是，政策是補(bǔ)充、修正市場機(jī)制不足的。離開市場的具

7、體情況是無所謂政策的。docin/sundae_meng我國住房問題中，最需要政府政策的部分是完善住房保障體系。這部分資源的配置原則和市場競爭、市場價格無關(guān)，或無直接關(guān)系。docin/sundae_meng解決窮人住房要靠政策，也就是住房保障體系。住房保障體系是政府提供的公共產(chǎn)品，而不是市場提供的競爭性產(chǎn)品。依靠“市場”以及市場中的“價格”信息，是無法制定出能夠保障真正困難和特困群體住房需求的政策的。 docin/sundae_meng四、鼓勵而不是限制老百姓買房子 仍是調(diào)控政策的主要取向鼓勵而不是限制老百姓合理的住房消費(fèi)、促進(jìn)住房制度向市場化方向轉(zhuǎn)變，這是政策的一貫取向。就是在目前的調(diào)控政策

8、中，居民購買普通住房的按揭貸款利率仍可按正常利率“打九折”，契稅也享受減半征收的優(yōu)惠。可以說，進(jìn)一步鼓勵老百姓依靠市場獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。 docin/sundae_meng五、當(dāng)前政策本質(zhì)上是一種預(yù)防性政策市場價格的漲落波動、供大于求和供不應(yīng)求的交替出現(xiàn)，在市場經(jīng)濟(jì)下是一種正常和不可避免的現(xiàn)象。如果這個波動或交替可能會影響到社會穩(wěn)定或社會整體利益，那么政府有責(zé)任有預(yù)見采取政策措施加以防止。docin/sundae_meng目前的調(diào)控政策，從本質(zhì)上說仍是一種“預(yù)見性”、“預(yù)防性”的政策。例如，前一段時間，一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，政策就將抑制局部問題擴(kuò)大為全局性問題，以

9、此防止一個產(chǎn)業(yè)的增長影響國民經(jīng)濟(jì)整體的平衡關(guān)系，規(guī)范市場以避免出現(xiàn)資源配置的不公平和低效率。docin/sundae_meng1980年以來，中國城市人口增長了167，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米擴(kuò)大到了25平方米，這是全世界過去200余年城市化歷史上沒有過的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。docin/sundae_meng任何政策制定者的認(rèn)識都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美國的能源政策要是沒有缺陷就不會有加州電力危機(jī)，歐洲的社保政策要是沒有缺陷就不會成為其財政和社會的包袱。全世界的政府都是不斷從失誤、不足中找出教訓(xùn)，完善政策的。docin/sundae_meng中國現(xiàn)在面臨的住房問

10、題是一個復(fù)雜的問題。過去包含在企業(yè)內(nèi)部、單位內(nèi)部的住房短缺被級別、工齡、廠齡以及其他限制性因素掩蓋了。現(xiàn)在這個被掩蓋的需求釋放到了市場中，直接面對價格一個選擇條件。可以說，供給者、需求者、政府都沒有充分經(jīng)驗(yàn)。我們大家都需要探索和積累經(jīng)驗(yàn)。政府需要，政策需要，市場和消費(fèi)者也需要。可以肯定地說，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要說以前的政策。docin/sundae_meng六、對房地產(chǎn)的調(diào)控是一項(xiàng)長期政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不存在何時結(jié)束的問題。政府將不斷運(yùn)用金融、財政、行政、法律等手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。docin/sundae_meng以金融和財政手段進(jìn)行調(diào)控，也并非只有提高利率和取消契

11、稅優(yōu)惠一個方向或方式。例如，為解決低收入群體住房問題，政府可對其“貼息”，“貼息”可以“降低”購房者利息負(fù)擔(dān)。從長遠(yuǎn)看，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收改革和方向?qū)⒈囟ㄊ翘岣叱钟协h(huán)節(jié)的稅賦，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，包括契稅，也就是“減稅”。docin/sundae_meng影響房地產(chǎn)市場的財政、貨幣手段也并非就只是利率和契稅。以稅為例，就包括對土地等要素征稅、對開發(fā)環(huán)節(jié)征稅、對持有環(huán)節(jié)征稅和對流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)征稅四個方面。對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)動用稅收手段，也包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅和資本利得稅等多種選擇。docin/sundae_meng 應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀調(diào)控體系中，政府動用包括利率在內(nèi)的貨幣手段，包括稅收在內(nèi)的財政手段，并非就是針對房地產(chǎn)市場。例如，影響中國利率決策的因素，首先包括國民經(jīng)濟(jì)的總量平衡關(guān)系，也就是總