1、日照市樓市市場調查報告規(guī)劃設計部08/2013目錄1.0 宏觀經(jīng)濟與城市規(guī)劃2.0 日照市在售樓盤調查3.0 日照房地產(chǎn)市場研究4.0 樓市價格分析6.0 得出結論5.0 消費者需求分析1.0 宏觀經(jīng)濟與城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟1.1 宏觀經(jīng)濟城市概況日照山東省重要地級市新興的沿海港口城市山東半島重要的交通樞紐和物流中心擁有兩大港口：日照港、嵐山港北京現(xiàn)轄東港區(qū)、嵐山區(qū)、莒縣、五蓮縣、日照經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)有54個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，3014個村港口立市 工業(yè)強市 科教興市 生態(tài)建市城市雙輪驅動：對外開放 改革創(chuàng)新居，總人口約288萬城市四大戰(zhàn)略：城市格局改變基礎設施改造，生活環(huán)境改善人口素質提

2、升1.1 宏觀經(jīng)濟城市形象城市名片億噸綜合大港臨港產(chǎn)業(yè)基地陽光度假海岸水上運動之都生態(tài)宜居家園大學科技園區(qū)濱海文化名城北方綠茶之鄉(xiāng)1.1 宏觀經(jīng)濟城市產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展的十大產(chǎn)業(yè)鋼鐵及配套產(chǎn)業(yè)、海洋先進裝備制造業(yè)、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)、油氣儲運加工業(yè)、紙漿及印刷包裝業(yè)、現(xiàn)代海洋漁業(yè)、臨港傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、海洋新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)、綜合旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)空間布局日照的對內輻射力日照的對外輻射力1.1 宏觀經(jīng)濟城市功能城市性質城市職能山東半島重要港口、工業(yè)城市同時也是旅游、宜居城市魯南經(jīng)濟帶唯一的出?？谛職W亞大陸橋的東方橋頭堡日照位于正在崛起的泛黃海經(jīng)濟圈、環(huán)太平洋經(jīng)濟圈與新亞歐大陸橋經(jīng)濟帶的結合

3、部，擁有兩大海港，城市職能明顯。培育和凸顯的城市職能：臨港工業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)1,02528435242450663077486510,60413,13415,76918,71828,13128,34031,45136,8831.1 宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟總量日照GDP走勢17.0% 17.2% 17.6% 16.9% 16.8%14.1%12.5%15.1%50001,0001,5002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 201011%9%7%5%17%15%13%19%GDP(億元)GDP增速日照人均GDP走勢15.5%16.4% 16.3%14.5%20,00010,0

4、00040,000 16.8% 16.6%30,00010.9% 11.3%2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 201013%11%9%7%5%17%15%人均GDP(元)人均GDP增速日照經(jīng)濟增速很快，平均增幅高達15.9%，人均GDP增速14.8%，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿艽笕照兆鳛樯綎|重要的港口、工業(yè)城市，其經(jīng)濟貢獻在山東省有相當重要的地位，發(fā)展?jié)摿薮?31.24183.68241.8235.09351.13518.43631.86775.3614.1621.2329.4335.5937.5154.0861.1463.3301000500200320042005

5、200620072008200920100%20%60%40%全社會固定資產(chǎn)投資（億元）全社會固定資產(chǎn)投資增長率（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率（%）隨著城市建設速度的加快，拉大固定資產(chǎn)投資增長。日照固定資產(chǎn)投資增幅平均30.5%，增幅非常快，近三年增幅趨于理性穩(wěn)定。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也較快。城市建設加快，城市面貌改善，提升了日照的城市環(huán)境。1.1 宏觀經(jīng)濟固定資產(chǎn)投資日照固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資及增幅走勢105125145172212253312891.1 宏觀經(jīng)濟居民收入和消費日照社會消費品銷售額及增幅走勢14.7%16.6%15.6% 16.0%18.8%19.1

6、% 18.6%17.7%20010003004002003200420052006200720082009201010%0%20%社會消費品銷售額(億元)社會消費品銷售額增速日照居民支配收入和消費性支出的增長都較快，平均增幅在10%以上。日照消費品零售額平均增幅15%以上，增長速度很快。日照人口收入增長較快，消費意愿較強，對未來商業(yè)發(fā)展起到積極作用。1302114409157951755878755844908365459809720811040889792231011910881012000800040001600020000200320042005200620072008200920100

7、%10%12289 20%30%人均可支配收入（元）人均可支配收入增長率（%）人均消費性支出（元）人均消費性支出增長率（%）日照人均可支配收入和消費性支出及增幅走勢1.2 城市規(guī)劃總體規(guī)劃“東西統(tǒng)籌，協(xié)調發(fā)展”的新一輪總體規(guī)劃目標將日照東部海濱及西部地區(qū)共5310平方公里的市域范圍，納入規(guī)劃的視野，確立了“東部集聚發(fā)展、西部點狀發(fā)展”以及“一主三副、四條發(fā)展軸線、九個重點鎮(zhèn)”的市域空間戰(zhàn)略。以日照主城區(qū)為中心，以嵐山、莒縣、五蓮為副中心的“一主三副”空間結構，連同兩城鎮(zhèn)、濤雒鎮(zhèn)、后村鎮(zhèn)、招賢鎮(zhèn)、夏莊鎮(zhèn)、東莞鎮(zhèn)、街頭鎮(zhèn)、于里鎮(zhèn)、潮河鎮(zhèn) “九個重點鎮(zhèn)”，形成了城市區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局。以同三高速、日

8、東高速、206國道、335省道為“四條發(fā)展軸線”，連接起生態(tài)、經(jīng)濟、社會的多功能廊道，形成富有活力的產(chǎn)業(yè)隆起帶。1.2 城市規(guī)劃日照規(guī)劃分區(qū)根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的功能結構，日照共分為兩個規(guī)劃編制分區(qū)，即主城區(qū)、嵐山城區(qū)。主城區(qū)劃分為8個片區(qū)：即日照老城片區(qū)、石臼片區(qū)、新城市片區(qū)、大學科技園片區(qū)、萬平口片區(qū)、日照經(jīng)濟開發(fā)區(qū)片區(qū)、山海天旅游度假區(qū)片區(qū)、高新技術園片區(qū)。1.2 城市規(guī)劃日照交通狀況港口：日照港、嵐山港是國家一類對外開放港口。與世界重要港口都實現(xiàn)了通航，與韓國平澤港開通了客箱班輪，與韓國釜山港、日本福岡港開通了集裝箱航班。公路：南北方向的有同三高速公路（同江至三亞），是直達遼東半島、山

9、東半島、長江三角洲和珠江三角洲的快速通道。東西方向的有日東高速公路（日照至東明），與京滬高速公路、京福高速公路相交，與河南、陜西的高速公路相連。通過高速公路，日照至北京有7小時行程、至上海有6小時行程、至鄭州有5小時行程。市區(qū)新開通建設了山東路、北京路、迎賓路等50多條，1252公里，1561萬平方米的城市道路，人均城市道路面積達24.5平方米，新城區(qū)形成了五縱五橫的交通網(wǎng)絡，方便了市民的出行。鐵路：東西方向的有日西線（日照至西安）,復線鐵路，與京滬鐵路、京九鐵路、京廣鐵路相交；坪嵐線（嵐山港至坪上站），連接日西鐵路；南北方向的有中國沿海鐵路大通道，直達上海、杭州等地。日照已開通至北京、濟南、

10、鄭州的旅客列車。機場：120公里半徑之內有青島流亭國際機場、連云港機場、臨沂機場，均有高速公路相連，乘車1小時之內可抵達。1.2 城市規(guī)劃日照交通規(guī)劃公路：由同三高速、日東高速和規(guī)劃建設的日濰高速、日棗高速構成建設完善的高速公路網(wǎng)；西移204國道市區(qū)段，并考慮與城市重要干道交接處設置立交，消除過境公路對日照市區(qū)的交通干擾，合理組織過境公路；建設起于青島路，于兩城鎮(zhèn)西南跨越白馬河的沿海旅游公路，與青島沿海公路膠南段相連接，接軌青島，建設沿海旅游公路。鐵路：日照鐵路客站遠景搬遷，日(照)黃(島)沿海鐵路建設，預留日照、連云港港口聯(lián)系鐵路通道。機場：規(guī)劃預留日照機場用地，機場選址于南湖鎮(zhèn)北側。城市形

11、象新變動發(fā)展動力經(jīng)濟帶牽動日照位于多個經(jīng)濟圈的結合部，跟經(jīng)濟發(fā)達城市的關系更加緊密，發(fā)展機會大經(jīng)濟帶牽動日照的城市產(chǎn)業(yè)升級帶動日照的產(chǎn)業(yè)基礎是工業(yè)，未來產(chǎn)業(yè)方向將繼續(xù)鞏固工業(yè)基礎，同時逐步成為區(qū)域性第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，為城市發(fā)展帶來新的經(jīng)濟增長點城市規(guī)劃拉動住宅區(qū)和其他產(chǎn)業(yè)區(qū)外擴，城市中心區(qū)的商業(yè)、金融、旅游功能將更加突出城市形象新變動日照正在擺脫老日照落后、發(fā)展緩慢的城市形象，在新的城市標志帶動下打造新日照，吸引更多關注和投資1.3 小結城市發(fā)展驅動力2.0 日照在售樓盤市場調查石臼、開發(fā)區(qū)項目新市區(qū)項目老城區(qū)項目山海天項目1、興業(yè).新營華府開發(fā)商興業(yè)集團規(guī)劃面積35萬平，15棟全景高層住宅與

12、1棟高層公寓戶型面積88-142平。小公寓45-63平價格8500起，酒店公寓8000起容積率2.83建筑設計，景觀風格Art Deco建筑風格，英倫風情社區(qū)景觀物業(yè)公司金帝物業(yè)日照市新市區(qū)泰安路與威海路交會處，售樓熱線32188771、興業(yè)新營華府綠化率35.3學區(qū)所屬新營小學、新營中學周邊環(huán)境新瑪特購物廣場、銀座商城、市人民醫(yī)院、植物園、游泳館。社區(qū)配套54000余平方米大型風情商業(yè)街區(qū)公交車5、7路開盤時間2012.9金帝物業(yè)“貼心服務，誠心為您”的服務理念，為您提供細致入微、尊貴不凡的“管家式”服務，力求為每位業(yè)主營造出高貴生活的尊崇感受。社區(qū)配備IC卡入園

13、系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、遠紅外防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等智能化安防體系精裝公寓9月開盤2、芳州.御景東方開發(fā)商日照芳州置業(yè)有限公司建筑面積32萬平，住宅20萬平，商業(yè)面積3.2萬平；由10棟高層、14棟小高層板式住宅、3棟高層公寓及沿街商鋪、內街組成戶型面積95-140平。小戶型剩1套價格8700-9200元/，均價9100營銷推廣擺渡人地產(chǎn)顧問建筑設計，景觀風格上海日清物業(yè)顧問第一太平戴維斯御景東方位于煙臺路東，海曲東路北，國稅局對面，售樓熱線芳州.御景東方綠化率 41%學區(qū)所屬日照市新營小學 新營中學開盤時間期2009-11-8,期2010-8交房時間期10-8-3

14、1,期2011年底容積率2.13周邊配套新瑪特、銀座大型購物廣場、植物園、櫻花園、萬平口漫步休閑、銀行、市醫(yī)院近在咫尺物業(yè)公司 芳州物業(yè)3、生活印象開發(fā)商日照沃航置業(yè)有限公司規(guī)劃面積31萬平戶型面積9月底出戶型價格7000起容積率2.7綠化率41%物業(yè)公司GVA（美國衡信柏迪）顧問&都霖.管家日照市新市區(qū)煙臺路與山東路交會處北300m，售樓熱線32188773、生活印象開盤時間9月建筑設計澳大利亞柏濤?，F(xiàn)代簡約風格交通18、11、7、31、32路學區(qū)所屬北京路小學 實驗中學商業(yè)五彩城、銀座、新瑪特、王府大街規(guī)劃高層情景住宅、商業(yè)內街、高檔會所與幼兒園銷售情況華能電廠

15、團購5棟日照市新市區(qū)泰安路與威海路交會處，售樓熱線32188774、安泰.誠品開發(fā)商日照益友房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃面積49010。由4棟住宅樓和1棟綜合服務樓組成綠化率40.5容積率2.0戶型面積68-128多樣化戶型設計銷售情況安泰誠品1#80-131經(jīng)典戶型持續(xù)熱銷中，所剩房源不多，3#7月中旬賣號，66-109舒適戶型誠邀品鑒。物業(yè)公司都市物業(yè)日照市山東路以北，濟寧路以西 售樓熱線78936664、安泰.誠品價格均價7000周邊學校濟南路小學、山東省日照實驗高級中學戶型面積84平米兩室兩廳，94平米兩室兩廳，121平米三室兩廳二衛(wèi)，12

16、9平米三室兩廳二衛(wèi)新市區(qū)力作，39萬元起，66平、111平、116平限量級華麗面世。交房時間2014年年底可交房5、天德海景城開發(fā)商日照天德房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃面積22萬平 商業(yè)面積：2.8萬戶型面積寫字樓80-126平米不等，可自由分割組合價格二期16-25層，均價14000營銷團隊天德地產(chǎn)全程營銷建筑商中建八局物業(yè)管理仲量聯(lián)行（英國）項目地址：山東日照海曲東路與綠舟路交匯處售樓熱線：826999982699995、天德海景城整合推廣角度創(chuàng)意（深圳）五星級酒店英國薩維爾皇家酒店特點178m高度，商務綜合體，飛機泊位。5A甲級商務巨擘入住時

17、間2014年12月優(yōu)惠信息交10萬抵100萬商務樣板房即將呈獻中建八局點評天德海景城以178米建筑制高點，締造日照城市新巔峰，首席商務航母，全面引領城市新未來，升值潛力很大。6、華潤中心c領域開發(fā)商華潤置地規(guī)劃面積56萬平戶型一期凱旋門95-140平。C領寓45-115（躍層)價格毛坯均價8600元/，精裝均價9400元/整合推廣CBD合眾擺渡建筑設計美國RTKL國際有限公司、LMA蘭閩建筑師事務所景觀設計上海升濤建筑景觀設計項目位置：煙臺路與淄博路交匯處，煙臺路東，淄博路以南售樓熱線：8269999 6、華潤中心c領域交房時間2013年底，C領域2014年底商業(yè)面

18、積五彩城，12萬平戶型面積一期凱旋門95-140平。C領寓45-115（躍層)容積率3.79綠化率30%周邊學校新營小學，新營中學，金海岸小學銷售情況凱旋門售罄，C領寓9月開盤7、興業(yè).銀河華府開發(fā)商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積259390戶型面積98-265價格均價9000元/平米容積率2.78建筑風格簡歐風情建筑物業(yè)公司金帝物業(yè)日照市濟南路(銀河公園北門對過，售樓熱線32188777、興業(yè).銀河華府興業(yè)集團銷售信息只剩部分大戶型，111、152熱銷中 9.8折優(yōu)惠 綠 化率 30.7%學區(qū)所屬金海岸小學、港務局中學物業(yè)費一期 2元/戶數(shù)總共 743 戶入

19、住時間2013年06月 2.0 日照在售樓盤市場調查石臼、開發(fā)區(qū)項目新市區(qū)項目老城區(qū)項目山海天項目1、石臼老街開發(fā)商山東榮安集團規(guī)劃面積24萬平戶型面積95-140平。價格均價5800，只剩大戶型及部分頂層營銷推廣擺渡人地產(chǎn)顧問優(yōu)惠信息110平以上120平以下一次性付款96折按揭97折，120平以上一次性95折按揭. 物業(yè)顧問厚德物業(yè)項目位置：日照石臼天津路與海濱三路交匯處，售熱線：29587771、石臼老街開發(fā)商山東榮安集團建筑類型小高層 高層（9層 17層 32層）商鋪占地面積73225平方米（合109.8畝學區(qū)所屬鳳凰小學、日照六中、港一小交通線路12路、19

20、路、303路周邊配套石臼利群、友誼商店、石臼市場、工商銀行、招商銀行、建設銀行物業(yè)顧問厚德物業(yè)2、中盛.幸福新村開發(fā)商日照中盛房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃面積55000平方米 戶型面積90平米到112平米五戶型價格均價 5100元/平米（物業(yè)1.3元） 綠化率： 35% 容積率： 2.30 入住時間期2014年底或2015年初交房周邊學校鳳凰小學，天津路中學，日照六中項目位置：天津路與海濱四路交匯處項目由七棟小高層組成，分一期、二期工程，一期三棟現(xiàn)已交房入住，二期工程即將面市，四棟均為十二層小高層，一至二層為商業(yè)，三至十二層為住宅，小區(qū)共有A、B、C、D、E五種戶型，面積由90平米到112平米不等。3、

21、興業(yè).春天二期開發(fā)商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃面積255700 平方米戶型面積80-135平方米，基本售罄，只剩大戶型及頂層價格均價5000元/平方米起，綠化率35.15%容積率1.54 物業(yè)顧問日照金帝物業(yè)管理有限公司 位于臨沂南路與大連路交匯處售樓熱線：32188994、裕升.璞院開發(fā)商日照裕升置業(yè)有限公司規(guī)劃面積93000平方米戶型面積70120中小戶型 預約登記中價格高層5300，多層5600綠化率35%容積率2.4項目規(guī)劃建設8棟多層、2棟高層、沿街商鋪及幼兒園咨詢熱線項目地址：日照市秦皇島路以南，太原路以西。8月18日VI

22、P卡盛大發(fā)放。稀缺多層，全明高層，70-90經(jīng)濟兩居、經(jīng)典三居，100-120舒適三居，誠邀鑒賞！4、裕升.璞院建筑類型多層、高層學區(qū)所屬連云港路小學 開發(fā)區(qū)中學交通線路14路、27路、26路交房日期2014年底開盤日期9月優(yōu)惠活動8月18日VIP卡盛大發(fā)放。稀缺多層，全明高層，70-90經(jīng)濟兩居、經(jīng)典三居，100-120舒適三居，誠邀鑒賞！交三萬省一萬。物業(yè)顧問瑞通物業(yè)5、海納現(xiàn)代城開發(fā)商海納房地產(chǎn)股份有限公司規(guī)劃面積162000平方米 戶型面積95三居126平方米，三居131平方米，三居146平方米價格均價5800元 銷售信息在售小高層、高層（66.-146） 買房送海外蜜月游。還剩3套容

23、積率：2.25綠化率：36%物業(yè)顧問海納物業(yè)項目位置：北京路中段，農(nóng)行大廈南售樓熱線86669666、錦華廣場開發(fā)商日照錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設計379315平方米，總體規(guī)劃由12棟ArtDeco風格的高層住宅樓、2棟商務辦公寫字樓、1棟菁英公寓和一條BLOCK商業(yè)步行街區(qū)組成戶型面積68-136平米的實用兩房和舒適三房為主價格預計6000左右整合推廣山東森科容積率3.46綠化率18%項目位置：日照市黃海一路（海納商城對過）售樓熱線錦華廣場規(guī)劃住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓商業(yè)面積15萬平米總戶數(shù)1239開盤時間2013年10月左右交通

24、5、11、 12、 14、19、20、21、 22、 26、303路學校石臼街道中心小學、日照最大的早教基地、日港二小(幼兒園)、鳳凰小學、新營中學南校區(qū)、六中公館一期華麗開幕2.0 日照在售樓盤市場調查石臼、開發(fā)區(qū)項目新市區(qū)項目老城區(qū)項目山海天項目1、榮安廣場開發(fā)商山東榮安集團規(guī)劃面積100萬平普通住宅,寫字樓,商鋪,商住戶型面積76-118平。價格期均價4900元/平米，期均價5200元/平米，期均價5500元/平米全程推廣萬有引力（青島）建筑設計北京中聯(lián)環(huán)建筑公司中建一局項目位置：日照市東關北路售樓熱線榮安廣場開發(fā)商日照芳州置業(yè)有限公司入住時間2016年銷售

25、狀況一期二期基本售罄，新盤即將開盤招商世邦魏理仕（洲際酒店、樂天瑪特、四季春天百貨）周邊交通1路;2路內環(huán);2路外環(huán);3路;7路;9路;10路;14路建筑風格ART-DECO歐美風情物業(yè)公司厚德物業(yè)2、安泰.水晶城開發(fā)商日照安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃面積72萬平,占地面積：190000平方米安泰水晶城由28棟高層住宅、2棟商務高檔寫字樓、1棟商務酒店及6.6萬多平米大型商業(yè)建筑群組成戶型面積 56平方米一室一廳一衛(wèi)，80-110平方米兩室兩廳一衛(wèi)，113平方米三室一廳一衛(wèi)，96-116平方米三室兩廳一衛(wèi)現(xiàn)在主推160-190平方米大戶型價格高層均價6600元/平方，多層售罄容積率2.4綠化率

26、40%物業(yè)顧問日照都市物業(yè)管理有限公司 項目位置：海曲路與兗州路交會處西 售樓熱線2、安泰.水晶城開發(fā)商日照安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶數(shù)總共 4000 戶 入住時間四期2013年6月30日已交房，五期2013年9月交通狀況1,3,6,10,12,18,19,303路公交物 業(yè) 費兩層以上2元/月/平方米學區(qū)所屬秦樓街道泰安路小學 日照第三實驗中學 優(yōu)惠活動安泰水晶城頤景陽光組團 火爆熱銷中頤景陽光北區(qū)已施工至五層，預計今年11月份主體封頂。3、中央綠城開發(fā)商日照市恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司規(guī)劃面積46萬占地面積：155000平由1133層的小高層、高層，共25棟樓組

27、成戶型面積104-136三室兩廳一衛(wèi)，86-104平方米兩室兩廳一衛(wèi)價格均價6400元/平方米車位費：8萬綠化率 35%容積率：2.43建筑設計青島城鄉(xiāng)設計院物業(yè)公司浙江綠升服務有限公司項目位置：日照市海曲東路46號售樓熱線：06338777777 8307708 3、中央綠城開發(fā)商日照市恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司入住時間三期2013年底周邊交通1,3,6,10,12,18,19,303路公交物業(yè)費1.6元/月/平米學區(qū)所屬日照市第二實驗小學 日照第三實驗中學銷售信息在售高層,小高層(46-155)，一次性付款9.8折，首付40%9.9折。物業(yè)管理顧問上海綠宇物業(yè)管理公司4、浮來春公館開發(fā)商日

28、照黃金海岸置業(yè)有限公司浮來春集團規(guī)劃面積38萬平方米戶型面積90-130價格預計7000起方案設計至施工圖上海天華設計院概念規(guī)劃上海濟景設計院前期產(chǎn)品顧問、廣告推廣紅鶴智業(yè)；紅鶴溝通地址：浮來春公館項目位于日照市海曲路以北，兗州路以東，海曲中路大潤發(fā)以東公館專線4、浮來春公館開發(fā)商日照黃金海岸置業(yè)有限公司浮來春集團建筑風格法法式新古典主義建筑戶型面積未知價格預計7000起概念規(guī)劃上海濟景設計院方案設計至施工圖上海天華設計院；前期產(chǎn)品顧問、廣告推廣紅鶴智業(yè)；紅鶴溝通5、興業(yè).新瑞花園投資商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃面積建筑面積：55648平方米占地面積：25141

29、平方米戶型面積二居60-70平方米，小三居85-98平方米，舒適三居115平方米價格均價 5000元/平米 開盤時間2013年07月26日容積率1.76綠化率35.2%地址：位于海曲路與丹陽路交匯處 售樓熱線8713456 5、興業(yè).新瑞花園開發(fā)商 日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積25141平方米優(yōu)惠活動99%的房源售罄。項目現(xiàn)僅剩余1套95的房源，4900元每平，全款97折優(yōu)惠，貸款98折優(yōu)惠，按揭99折優(yōu)惠價格9000起， 銷售信息只剩一套 學區(qū)所屬實驗小學、日照一中、日照四中 物業(yè)公司日照金帝物業(yè)管理有限公司 5、荷塘月色投資商日照旗云房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司

30、規(guī)劃面積8.4萬平米單體12棟，2棟30層高層住宅樓，5棟多層住宅樓，4棟多層商業(yè)樓，1棟3層會所樓及兩萬余平米的地下車庫，項目規(guī)劃居住戶數(shù)為404戶戶型面積高層93-118平，多層高端(聯(lián)排別墅）300平起價格高層6488營銷代理日照房之旗營銷策劃有限公司建筑設計山東省建筑設計研究院景觀設計北京觀筑景觀規(guī)劃設計研究院有限公司地址：照市濟南路以北、艷陽路以東公館專線：7267888 5、荷塘月色開發(fā)商日照騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風格簡約徽派建筑為特色，秉承中國傳統(tǒng)文化和江南園林風格 綠化率 35%容積率2.0交房日期2015年底 開盤時間7號樓2013年5月31開

31、盤，9號樓9月 學區(qū)所屬日照街道第六小學、實驗二中6、宏德幸福里投資商日照市宏德房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃面積10萬占地384畝，項目一期工程由9棟多層，7棟17層的沿街商業(yè)小高層和物業(yè)用房組成戶型面積68-142平方米價格均價 6000元/平米綠化率：30% 容積率：2.85交房日期2015年底周邊配套騰飛幼兒園，日照街道第六小學，實驗二中，實驗高中、東港區(qū)醫(yī)院，日照市中醫(yī)院 、大潤發(fā)，凌云大廈，日照百貨大樓，利群集團售樓處：日照市望海路與昭陽路交匯處 售樓熱線2.0 日照在售樓盤市場調查石臼、開發(fā)區(qū)項目新市區(qū)項目老城區(qū)項目山海天項目1、教授花園期新里程投資商山海天城建集

32、團規(guī)劃面積64375平米戶型面積55-130精致小高層交房日期：2014年年底價格均價7000綠 化 率43.6容 積 率1.16物業(yè)公司日照山海天物業(yè)管理有限公司地址：位于山海天旅游度假區(qū)太公島三路以南，碧海路以西專線：8314888 2、碧山臨海投資商山海天城建集團規(guī)劃面積180000平方米占地面積：100000平方米戶型面積100-120平方米三室兩廳價格均價7000容積率：1.83綠化率：45%入住時間現(xiàn)房發(fā)售物業(yè)公司日照山海天物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：1樓1.6元/月/平方米，2樓以上1.8元/月/平方米地址：日照市山海天路以西，山海路以北，教授花園一期北側

33、專線：8314888 3、嵐橋MINI公館投資商日照天誠房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃面積50000平方米兩棟酒店式公寓 由1#-A、1#-B兩棟樓組成，主樓總層高29戶型面積45-50價格325層精裝平層公寓9000起，26-28層為精裝LOFT公寓10000起入住時間2015年產(chǎn)權年限：產(chǎn)權類型：70年大產(chǎn)權房物業(yè)公司錦江大飯店物業(yè)物業(yè)費5元項目位置：日照市山海天太公二路南側專線：8314888 4、正德廣場投資商日照正德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（北京正德國際投資集團）規(guī)劃面積建筑面積：8.6萬占地面積：40畝戶型面積86.57平方米兩室兩廳一衛(wèi)，93

34、.19平方米兩室一廳一衛(wèi)，143.84平方米三室兩廳一衛(wèi)價格均價6500元/平方米綠化率30% 容積率3.19 交房日期2013-9項目位置：樓盤地址：山海天路以西，太公二路以北專線正德廣場樓盤特色教育社區(qū),水景住宅銷售信息折在售：（86.57-143.84），全款九七折，按揭九九折另外送500元/精裝修周邊配套山海天繁盛經(jīng)濟中心，奢享海濱美景，正對山海天幼兒園、山海天小學，緊鄰一佳中學，坐擁一站式教育資源交通線路8路、10路、16路公交產(chǎn)權年限：產(chǎn)權類型：70年大產(chǎn)權房3.0 日照房地產(chǎn)市場研究日照主要商業(yè)區(qū)分析 1、日照市房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)行業(yè)習慣將國內城

35、市分為一線、二線、三線等等，但目前對城市的分級沒有明確的界定標準，一般將中東部地區(qū)的地級城市和西部經(jīng)濟欠發(fā)達省份的省會城市定義為三線城市。近年來，隨著三線城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及國內房地產(chǎn)調控加劇，特別是限購、限貸等政策推出后，三線城市逐漸成為市場關注的焦點。三線城市規(guī)模小，房地產(chǎn)發(fā)展水平不高，具有明顯與一二線城市不同的特征。1、1 市場機遇與挑戰(zhàn)并存一方面，伴隨著城鎮(zhèn)化的沖動，造城運動向全國蔓延，日照像三線城市一樣開始大規(guī)模開發(fā)城市新區(qū)，而“新市區(qū)”基本上成了房地產(chǎn)的代名詞，房地產(chǎn)開發(fā)量和成交量都快速上升。大多數(shù)三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)供需嚴重失衡的局面，房地產(chǎn)業(yè)成為當?shù)孛鋵嵉闹еa(chǎn)業(yè)。

36、另一方面，由于一二線城市限購、限貸等調控政策趨緊，資金紛紛涌入三線城市，造成三線城市的房價直線上升，形成了較為嚴重的房價泡沫，與一線城市想比，有過之而無不及，在一片紅火的表象之下隱藏著崩盤的危機。 1、2 本土開發(fā)商實力比較薄弱，品牌開發(fā)商開始進入日照本土開發(fā)商自有資金不足，抗風險能力不強，不得不降低盈利預期，拼命壓縮開發(fā)周期以圖快速回籠資金。短線思維決定了其不愿過多投入，也缺少做大做強的信心和決心。不少開發(fā)商缺乏管理、設計、營銷等方面的人才，工作效率低，運營成本高，對開發(fā)流程的節(jié)點控制能力不強，工作往往缺乏計劃性和預見性，處理突發(fā)事件的能力也不足。成本控制的經(jīng)驗不足，產(chǎn)品優(yōu)化很少做，施工管理

37、水平比較低。萬達、萬科、華潤等品牌開發(fā)商大規(guī)模強勢進入三線城市，將引發(fā)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場與開發(fā)企業(yè)的巨變。 1、3 重銷售輕策劃，缺少通盤考慮的意識在房地產(chǎn)黃金十年中成長起來的三線城市開發(fā)商，大多沒有經(jīng)歷過殘酷的行業(yè)調整，對市場波動的風險認識不足，認為只要是房子就能賣得掉，有沒有好的策劃和設計結果都差不多。所謂的市場調研、投資分析往往流于形式；項目定位、方案選擇等重大決策缺乏嚴謹論證，有時幾個開發(fā)商領導的主觀意識就能決定。為了省錢省事往往選擇本地小公司或院校師生做規(guī)劃設計，設計時間倉促，一切以趕工期為準。在政府監(jiān)管不到位的情況下，甚至會出現(xiàn)邊設計、邊施工、邊修改的所謂“三邊工程”，從而給項目留下各

38、種缺陷和隱患。在房地產(chǎn)全行業(yè)形勢日漸嚴峻的今天，這種開發(fā)理念顯然具有很大的風險。 1、4 產(chǎn)品研發(fā)投入不足，設計理念落后明顯的特點就是日照市區(qū)房地產(chǎn)建筑風格越趨于雷同，規(guī)劃布局往往是兵營式的，朝向大于一切。戶型創(chuàng)新乏善可陳，配套設施不足，尤其是車位配比小，跟不上私家車保有量的增速。 1、5 主流戶型面積明顯偏大日照這種三線城市多為子女與父母同住，家庭結構決定了其購房時對面積的需求偏大。同時，開發(fā)商的主觀意識和過于聽信自身圈內人群的意見，也推動著戶型面積偏離市場的真實需求。隨著房價持續(xù)上升，購買力受到制約，大面積戶型正逐漸成為滯銷品，戶型面積的縮小已是不可逆轉的趨勢。 1、 6 營銷水平較低，但

39、有自身特點 日照城市規(guī)模較小，人際關系網(wǎng)絡很發(fā)達，一條信息通過口耳相傳很快就能傳遍全城，因此口碑傳播是很重要的宣傳途徑。沒有強勢的大眾媒體，報紙、本地電視臺、廣播、網(wǎng)絡的影響力很小，套用一二線城市的大眾媒介轟炸策略將事倍功半。日照多數(shù)房地產(chǎn)項目的形象包裝檔次都不夠，銷售現(xiàn)場包裝、工地包裝以及銷售物料的品質與一二線城市相比有不小的差距。因此，如果某項目包裝很成功，就比較容易脫穎而出。營銷方式大多為“打廣告等電話”的傳統(tǒng)方式，創(chuàng)新手段不多。由于房地產(chǎn)市場處于起步階段，購房知識經(jīng)驗較貧乏，三線城市購房者對一些看不見摸不著的概念理解起來很困難，照抄一二線城市的概念炒作模式很難成功，這也是三線城市與眾不

40、同的地方。 2、日照房地產(chǎn)市場環(huán)境SWOT分析優(yōu)勢1、具備區(qū)位、港口、生態(tài)、資源四大發(fā)展條件，城市地位日益凸顯，在區(qū)域經(jīng)濟版圖中輻射能力較強；2、旅游地產(chǎn)，外來投資者眾多 ，交通便捷，具備完善的高速公路網(wǎng)；3、城市發(fā)展?jié)摿Υ螅?jīng)濟多年持續(xù)增長，居民可支配收入與消費水平穩(wěn)步提高；4、房地產(chǎn)開發(fā)投資趨于穩(wěn)定，土地供應充足。劣勢1、城市規(guī)模較小，人口基數(shù)在全省排名倒數(shù)第三；2、日照人均GDP約為青島的一半，城市經(jīng)濟發(fā)展水平在全省排名中下游；3、從板塊看，客戶購房區(qū)域相對集中，市場發(fā)展空間有限。 2、日照房地產(chǎn)市場環(huán)境SWOT分析機遇1、城市新一輪總體規(guī)劃，擴大市域范圍，帶來發(fā)展機遇；2、“同城時代、