1、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及經(jīng)營計劃分析報告目錄1.企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀51.1工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)歷程51.2工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)文化61.3工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略71.4企業(yè)主營業(yè)務分析72.工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局82.1工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析82.2工業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模分析92.3工業(yè)地產(chǎn)市場運營情況分析102.4工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在的問題132.4.1土地儲備資格問題132.4.2工業(yè)用地性質問題132.4.3高技術行業(yè)用地性質問題142.4.4銷售模式問題152.4.5行業(yè)服務無序化152.4.6產(chǎn)業(yè)結構調整進展緩慢162.4.7供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低162.5工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景趨勢172.5.1企業(yè)合作多樣化，園區(qū)融資上市獲突

2、破172.5.2合作主體多元化，標桿企業(yè)加大行業(yè)布局172.5.3合作主體多元，強強聯(lián)合，助力行業(yè)發(fā)展172.5.4延伸產(chǎn)業(yè)鏈182.5.5行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢182.5.6生態(tài)化建設進一步開放182.5.7呈現(xiàn)集群化分布192.5.8需求開拓203.工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略203.1企業(yè)管理戰(zhàn)略203.2企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略213.3企業(yè)年度市場戰(zhàn)略213.4企業(yè)年度營銷戰(zhàn)略223.5企業(yè)年度競爭戰(zhàn)略234.工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃234.1企業(yè)經(jīng)營目標234.2企業(yè)經(jīng)營策略244.3企業(yè)推廣策略264.4企業(yè)經(jīng)營保障265.工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)考核指標265.1企業(yè)年度管理指標265.2企業(yè)年度產(chǎn)品指標275.3

3、企業(yè)年度市場指標285.4企業(yè)年度業(yè)績指標296.工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在風險分析316.1基礎工作薄弱風險316.2管理效率低風險316.3盈利點單一風險326.4技術風險326.5管理風險336.6產(chǎn)品及法律風險34企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)歷程公司堅持以追求品質生活為宗旨，不斷創(chuàng)造社會歡迎、客戶需求的品質房產(chǎn)。開發(fā)決策小組為核心，對新增項目、規(guī)模控制、業(yè)態(tài)定位、資金投入、資金回籠、效益追求和風險把控等等均有充分了解和深刻認識，堅持以“至真、至誠、至信”為理念，精心打造六大產(chǎn)業(yè)主題。從2012年開始，公司長期致力于工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)，通過長期的產(chǎn)品創(chuàng)新，在行業(yè)的競爭中具備了較為明顯的先發(fā)優(yōu)勢。

4、從2015年開始，國家積極倡導行業(yè)開拓創(chuàng)新，政策利好不斷，公司積極響應國家戰(zhàn)略，逐步將工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品與政策指引整合，實現(xiàn)產(chǎn)能創(chuàng)新。2018年開始，公司在行業(yè)各個方面都有了較大的市場份額，獲得了較為穩(wěn)定的資金回報，為工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的進一步提升提供了資金保障。2021年之后，公司將會進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，為工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供產(chǎn)業(yè)賦能。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)文化在公司格局上，企業(yè)文化為“開拓創(chuàng)新、銳意進取”，通過產(chǎn)品與管理制度的不斷創(chuàng)新，開拓新的服務與市場。在內部激勵文化上，提倡建立銳意進取的團隊和組織，實現(xiàn)不斷突破、不斷進取的企業(yè)精神。建筑至真：持一顆對城市、人居與顧客的真誠之心，打造著一處處飽蘊真情的卓越建筑：建

5、筑的材質是真材實料，建筑的理解是真知灼見。真情開發(fā)，令置信人的真，刻刻可感，處處可觸。服務至誠：無論是面對客戶、面對員工，還是面對設計、營銷的協(xié)作單位，始終保持一腔誠意，坦誠相對。待人以誠，自然也收獲真誠。于是，在企業(yè)與個人、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與社會之間，發(fā)展出更和諧美好的全新關系。承諾至信： “君子商人，賈而重諾”：承諾給客戶的產(chǎn)品利益，就一定不折不扣地實現(xiàn)；應該為經(jīng)濟發(fā)展做出的貢獻，絕不遺漏半分。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略本公司的企業(yè)戰(zhàn)略為“產(chǎn)品爭一流、服務爭最優(yōu)、管理爭創(chuàng)新、技術爭先進、企業(yè)爭信譽”的“5爭”戰(zhàn)略，成為客戶始終信賴的優(yōu)質企業(yè)。企業(yè)主營業(yè)務分析工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品與服務的公司的主要營收來

6、源，公司通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈的不斷擴展，完善在行業(yè)的“產(chǎn)銷”能力。主營為工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關產(chǎn)品，提供相關的服務作為增值產(chǎn)品，開拓工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局 工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)密切相關，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。由于國家統(tǒng)計局并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進行專門的統(tǒng)計，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是指從事工業(yè)地產(chǎn)相

7、關性質的生產(chǎn)、服務的單位或個體的組織結構體系的總稱。深刻認知工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義，對預測并引導工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景，指導行業(yè)投資方向至關重要。我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過短暫的結構調整后，淘汰掉落后產(chǎn)能、篩選掉不合格企業(yè)，并且隨著居民消費觀念的轉變和消費需求的提升，我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依舊會繼續(xù)保持增長趨勢，未來將會向高品質、高質量的方向發(fā)展，呈現(xiàn)品種增多、消費多元化等新趨勢。中國工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的參與主體不斷豐富，產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐漸健壯。工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工

8、業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所，能夠維持工業(yè)領域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業(yè)的素質和優(yōu)質服務賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報。工業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模分析隨著國家政策的進一步利好，越來越多的需求將會被釋放，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將緊密結合產(chǎn)業(yè)上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業(yè)應用場景。通過產(chǎn)品與服務質量的不斷優(yōu)化升級，推動工業(yè)地產(chǎn)

9、產(chǎn)業(yè)應用的爆發(fā)式增長。目前，我國的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。2019年，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到15734億元，同比增長5.6%。2020年1-7月達到9390億元。工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，也是在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。目前由于國內及國外供需情況短期難以達到平衡，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場需求旺盛，同時“互聯(lián)網(wǎng)+”應用在工業(yè)地產(chǎn)領域，為工業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展空間。在此基礎上，傳統(tǒng)企業(yè)和互

10、聯(lián)網(wǎng)平臺競爭激烈，企業(yè)通過提高用戶體驗、提升效率等方式提高市場競爭率，為工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供新的增長空間，數(shù)據(jù)顯示，2019年我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模將達到1萬億元，預計同比增長49.6%。工業(yè)地產(chǎn)市場運營情況分析工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場運營情況分析主要需要從市場供給分析、市場需求分析、市場價格分析、市場供需平衡、行業(yè)盈利能力、行業(yè)運營能力等方面進行綜合分析。市場供給分析：工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場供給是指在一定的時期內，一定條件下，在一定的市場范圍內可提供給消費者的產(chǎn)品或服務的總量。工業(yè)地產(chǎn)市場供給能力分析的時間也應考慮整個項目壽命期，市場范圍包括國內市場和國際市場。市場供給分析還可以分為實際的供給量和潛在的供給

11、量，前者是指在預測時市場上的實際供給能力。市場需求分析：我國的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品及服務結構調整問題不僅僅是對產(chǎn)品進行調整，還是對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分布結構、區(qū)域分布結構進行調整。未來一段時間內，行業(yè)整合、區(qū)域分布結構的調整、企業(yè)結構的調整都將是行業(yè)結構調整的一個重要內容。隨著國家鼓勵和規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策相繼出臺，行業(yè)正逐步規(guī)范，全社會消費意識的不斷提高，眾多機構和社會資本不斷進入工業(yè)地產(chǎn)領域，有力的促進了該行業(yè)市場的快速發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景廣闊。市場價格分析：在經(jīng)濟全球化的趨勢下,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟融入世界市場的廣度和深度越來越大。與工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增長相對照,用戶需求也呈穩(wěn)定增長趨勢。市

12、場需從實際情況出發(fā)制定合理的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)價格,有利于行業(yè)規(guī)模不斷增長和需求不斷擴展,有利于保障行業(yè)正態(tài)良性發(fā)展。從長遠的趨勢看,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場價格應該維持在較高的合理價位上。價格上漲和回落的過程，主要受人力資源、產(chǎn)品及服務優(yōu)化、市場競爭、出行運輸?shù)雀黝愐蛩赜绊懀瑢е鹿I(yè)地產(chǎn)行業(yè)價格產(chǎn)生一定波動，但是供求長期趨于增長穩(wěn)定狀態(tài)，長期向好。市場供需平衡：供求平衡是指消除供求之間的不適應、不平衡現(xiàn)象，使供應與需求相互適應，相對一致，消除供求差異，實現(xiàn)供求均衡。實際上工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市場有待挖掘，供應端產(chǎn)品參差不齊。行業(yè)盈利能力分析：工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力主要受到

13、行業(yè)的投資回報周期、行業(yè)服務周期、行業(yè)競爭程度、用戶粘性等的影響。部分產(chǎn)品和服務存在投資大,回收慢,競爭激烈,用戶粘性不高等現(xiàn)實問題。這些問題的存在使得工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力有待提高。為了行業(yè)的長遠發(fā)展,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力急需改善。行業(yè)運營能力：工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進入精品化、產(chǎn)業(yè)融合的新時代，行業(yè)的下半場真正開始了，未來考驗的是用戶運營能力和產(chǎn)業(yè)運營能力。企業(yè)之間競爭的并非僅僅是產(chǎn)品能力而是更多的在于運營能力。而嗅覺靈敏的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)早已開始轉型，立足城市，不斷提升其運營能力。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在的問題土地儲備資格問題為了加快開發(fā)建設進度，一些開發(fā)區(qū)常將可開發(fā)用地進行打包，委托開發(fā)商進行征地、拆遷、

14、儲備，并由開發(fā)商進行該區(qū)域的基礎設施、場地綠化、廠房樓群的集中開發(fā)建設，為了保證開發(fā)商利益獲取，政府與企業(yè)就土地增值收益分成達成協(xié)議。而我國土地儲備辦法中明文規(guī)定，土地儲備工作應由土地儲備機構承擔，土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內土地儲備工作的事業(yè)單位。顯然，地產(chǎn)開發(fā)商并不具有土地儲備的資格，但是在工業(yè)地產(chǎn)運行中實質上承擔了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規(guī)問題，同時這種模式勢必會出現(xiàn)多頭儲備土地、政府與開發(fā)商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調控。工業(yè)用地性質問題目前，我國土地性質劃分為住宅、商業(yè)、綜合服務

15、、工業(yè)四類，工業(yè)用地價格最低，據(jù)測算，我國工業(yè)用地價格僅相當于居住用地價格的15%，商業(yè)用地價格的8% 。國家對工業(yè)用地實行嚴格控制制度，工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。國土資源部發(fā)布的工業(yè)項目建設用地控制指標也明確規(guī)定工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。但是由于工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從單一廠房向綜合開發(fā)模式轉變，上述政策已經(jīng)不能有效監(jiān)督、管理和控制工業(yè)用地。主要表現(xiàn)是開發(fā)商通常以工業(yè)地價獲取的土地使用權為一個整體（一宗），在宗地上開發(fā)商除建設工業(yè)廠房以外，還集中成片建設研發(fā)、賓館、培訓等其他配套設施，實際上難以分清廠房

16、用地和其他類型用地規(guī)模，按照現(xiàn)有政策能否界定為改變工業(yè)土地性質存在爭議；有的開發(fā)商以建設研發(fā)樓名義建設寫字樓，實際上是銷售給房地產(chǎn)、服務、交通、金融等其他行業(yè)單位，而根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)，監(jiān)管部門難以對此種現(xiàn)象加以界定控制，其改變土地性質數(shù)量也難以確定。由于國家政策存在漏洞，部分地產(chǎn)商通過打政策擦邊球，變相改變工業(yè)用地用途獲取高額商業(yè)利潤，擾亂土地市場秩序，造成國有土地出讓金大量流失。高技術行業(yè)用地性質問題根據(jù)現(xiàn)行國家行業(yè)分類標準，軟件和信息服務業(yè)包括軟件開發(fā)、信息技術集成服務、信息技術咨詢服務、數(shù)據(jù)處理和存儲服務、集成電路設計和其他信息技術服務行業(yè)。國家十二五規(guī)劃也明確強調，大力發(fā)展新一代信息技術戰(zhàn)

17、略新興工業(yè)，大力發(fā)展研發(fā)設計、信息服務、軟件開發(fā)等高技術行業(yè)。由于這類行業(yè)主要具有資金密集型、技術密集型、智慧密集型特點，這類行業(yè)用地的表現(xiàn)形式不是工業(yè)廠房、而是辦公樓或者研發(fā)樓。而目前的工業(yè)用地政策僅適用于傳統(tǒng)建設廠房的工業(yè)項目（一般指國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋（GB/T4754-2002）的13至43大類分類），但對于軟件服務、信息技術等這類不需工業(yè)廠房的新型現(xiàn)代信息服務行業(yè)的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。銷售模式問題工業(yè)地產(chǎn)項目的銷售不同于普通的住宅、商業(yè)商品房的銷售，因國家相關政策的限制，工業(yè)地產(chǎn)項目銷售中所存在的政策問題也相應暴露出來。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)管理條例規(guī)定，商

18、品房預售必須取得房屋主管部門頒發(fā)的預售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬于無效合同。目前諸多工業(yè)地產(chǎn)項目已成為商品房開發(fā)模式，地產(chǎn)開發(fā)商以集中開發(fā)，統(tǒng)一配套的方式對外向不特定的企業(yè)或者個人出售工業(yè)用房，已屬于商品房銷售行為，但是由于開發(fā)商取得土地為工業(yè)性質土地，依據(jù)目前法規(guī)不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發(fā)商品房預售許可證。工業(yè)地產(chǎn)商大多是在沒有取得預售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進行銷售房屋行為，這對于買賣雙方均存在較大的法律風險。行業(yè)服務無序化 工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)標準不成體系。服務質量很大程度上依賴于從業(yè)人員等個人能力，難以形成規(guī)模化管理與復制。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)服務質量難以

19、控制，導致質量問題頻發(fā)。監(jiān)管缺失，嚴重影響用戶體驗。產(chǎn)業(yè)結構調整進展緩慢近年來,盡管我國政府頒布了有利于工業(yè)地產(chǎn)的資源環(huán)境稅收政策和消費稅的結構調整政策,但是由于這兩種稅收的作用對象狹窄,因而對工業(yè)地產(chǎn)主要服務和產(chǎn)品的生產(chǎn)及推廣使用收效不大。可喜的是,企業(yè)所得稅的兩稅合一,內外資企業(yè)同等待遇解決了多年來我國內外資企業(yè)面臨的兩套稅制問題。兩套稅制把大量的稅收優(yōu)惠給與了外資企業(yè),而未能按國家的宏觀政策導向建立稅收優(yōu)惠。這種稅制安排不僅造成了內外資企業(yè)的稅負不公,而且對國家鼓勵的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,對行業(yè)的高效率利用都是極其不利的。此外,我國的進口稅收政策也存在類似的問題,亟待解決。供給不足，產(chǎn)業(yè)化程

20、度較低由于基礎設施匱乏、技術缺陷且積累不足、產(chǎn)業(yè)制度不規(guī)范等歷史原因，導致工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚。產(chǎn)品質量和服務不到位，行業(yè)供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低等。這導致了用戶需求難以得到及時的滿足。行業(yè)亟需提高產(chǎn)品及服務質量，優(yōu)化基礎資源配置，夯實產(chǎn)品技術更新迭代能力，解決用戶迫切的需要和痛點。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景趨勢 企業(yè)合作多樣化，園區(qū)融資上市獲突破2019 年，我國房地產(chǎn)市場運行的政策環(huán)境整體偏緊，房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管從嚴從緊。同時，隨著樓市進入存量時代以及房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平存下行壓力的背景下，房企紛紛尋求轉型突破。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房企轉型的重要陣地，動作頻頻。標桿企業(yè)以多樣式的合作方式尋求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局

21、新突破。此外，國家出臺政策，以鼓勵國家級開發(fā)區(qū)上市融資。未來，隨著企業(yè)合作力度加大以及園區(qū)上市潮來臨，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域將迎來更多新突破。合作主體多元化，標桿企業(yè)加大行業(yè)布局當前，隨著我國產(chǎn)業(yè)轉型升級步伐加速推進以及區(qū)域規(guī)劃利好政策頻出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來較大的發(fā)展機遇。作為產(chǎn)業(yè)運營主體的企業(yè)來說，既是機遇又是挑戰(zhàn)。為搶占產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利以及提升項目發(fā)展質量，企業(yè)在合作主體上更趨多元化，以借助雙方優(yōu)勢資源，強強聯(lián)合，不斷增強項目發(fā)展水平。此外，隨著我國巨大的消費潛力逐漸釋放，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然較大，部分標桿企業(yè)不斷加大項目布局，以搶占行業(yè)發(fā)展先機。合作主體多元，強強聯(lián)合，助力行業(yè)發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商來說，隨著

22、行業(yè)競爭日趨激烈，區(qū)域內項目的競爭歸根結底還是產(chǎn)業(yè)載體軟硬件水平的競爭。為提升項目運營管理水平，企業(yè)在合作主體上更趨多元化，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商之間合作、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商與實體企業(yè)合作以及房企與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商合作等多種多樣的合作模式不斷涌現(xiàn)，以不斷提升自身競爭力。延伸產(chǎn)業(yè)鏈工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)近年來從傳統(tǒng)的模式轉換到互聯(lián)網(wǎng)融合模式。隨著行業(yè)各大平臺挖掘并下沉三四線城市，企業(yè)從供應環(huán)節(jié)到生產(chǎn)再到售后環(huán)節(jié)，全環(huán)節(jié)整合，并以產(chǎn)業(yè)賦能為紐帶，為眾多優(yōu)質的公司提供品牌、設計、系統(tǒng)、供應鏈等全方位支持。行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢 工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)品與服務的過程中，具有完善的內容生產(chǎn)、渠道建設、商業(yè)化落地等各個層級的協(xié)作。未來

23、進一步的行業(yè)協(xié)同整合，有利于提高行業(yè)競爭力，并促進行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展。生態(tài)化建設進一步開放1）內生發(fā)展閉環(huán)，對外輸出價值當工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的社區(qū)化運營屬性越來越強，關聯(lián)產(chǎn)業(yè)開始聚集時，就需要謀求內生發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)需要打造一個服務平臺，對內是一個合作協(xié)同的生態(tài)閉環(huán)，對外有開放統(tǒng)一的接口和品牌輸出，即能引導資源的有效流動，又能促進產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應，聚集人才和知識，進而提升供應鏈效率。2）開放平臺，共建生態(tài)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)服務平臺方，不再是單向地控制和輸出，而是要借助技術手段搭建基礎在線平臺，通過規(guī)則引導企業(yè)產(chǎn)出優(yōu)質的內容和服務，激活企業(yè)間的交流和合作，挖掘更多產(chǎn)業(yè)鏈上的需求，從而有針對性配套服務并引導資源有效配

24、置。這樣的平臺才能夠進行思考和迭代進化。呈現(xiàn)集群化分布目前各地都在推工業(yè)地產(chǎn)項目建設，類型也比較多。一般當?shù)匾呀?jīng)形成一定規(guī)模的會在原有基礎上提升智能化，如果沒有基礎比較好的項目基礎，當?shù)鼐蜁蛟斐鲂碌墓I(yè)地產(chǎn)項目。隨著各地工業(yè)地產(chǎn)建設，中國工業(yè)地產(chǎn)建設已經(jīng)在地域分布以及建設模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國工業(yè)地產(chǎn)建設已經(jīng)初步呈現(xiàn)出集群化分布，且有由東部沿海地區(qū)向內陸地區(qū)拓展的特征。有報告分析，從國家級工業(yè)地產(chǎn)項目建設情況來看，已經(jīng)形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)以其雄厚的工業(yè)園區(qū)作為基礎，成為全國工業(yè)地產(chǎn)建設的三大聚集區(qū);中部沿

25、江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展工業(yè)地產(chǎn)建設;廣大西部地區(qū)依據(jù)各自建設特色，也正加緊工業(yè)地產(chǎn)建設。未來一段時間，中國中西部地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)建設或將迎來全新的建設浪潮。從目前情況來看，各地打造的工業(yè)地產(chǎn)水平參差不齊，有好有壞。總體來說，一般東部發(fā)達地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)相對來說會更加成熟一些。但目前中西部工業(yè)地產(chǎn)打造勢頭也十分強勁。需求開拓隨著人們生活水平的提高， 在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，越來越多的用戶對行業(yè)較為重視并提出了較多的需求和建議，因此滿足用戶需求將是行業(yè)立根之本。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)管理戰(zhàn)略戰(zhàn)略管理是指對一個企業(yè)或組織在一定時期的全局的、長遠的發(fā)展方向、目標、任務和政策，以及資源調配做出

26、的決策和管理藝術。1）診斷企業(yè)存在的問題，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略性問題一般只有3-5個。2）找準企業(yè)發(fā)展方向，確定工業(yè)地產(chǎn)是多元化發(fā)展還是專業(yè)化發(fā)展。3）確定企業(yè)發(fā)展目標，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢和企業(yè)綜合表現(xiàn)制定。4）制定企業(yè)整體規(guī)章，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)性質，制定整體運營規(guī)章。企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略我公司在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略主要在產(chǎn)品功能、產(chǎn)品性能、產(chǎn)品外觀、產(chǎn)品優(yōu)勢、產(chǎn)品目標、產(chǎn)品規(guī)劃等方面的要求，需要在用戶需求、產(chǎn)品參數(shù)、外觀、優(yōu)勢、市場營銷份額、長期規(guī)劃等方面具有較為前瞻性和挑戰(zhàn)性的計劃。產(chǎn)品功能上滿足需求達到100%產(chǎn)品性能上性能參數(shù)99%產(chǎn)品外觀上精致美觀度達到95%產(chǎn)品優(yōu)勢在競爭力上達到100%產(chǎn)

27、品目標上市場開拓達到98%產(chǎn)品規(guī)劃上生態(tài)建立度達到100%企業(yè)年度市場戰(zhàn)略本公司2021年的年度市場戰(zhàn)略，主要有以下幾項指標：公司在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的覆蓋用戶到達4000萬人。公司在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年度實現(xiàn)營業(yè)額超過10億元。公司在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的年度營收增長率超過12%。公司在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)典項目案例超過5項企業(yè)年度營銷戰(zhàn)略本公司將在2021年在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)擬定5大營銷戰(zhàn)略，主要包括綠色營銷、創(chuàng)新營銷、整合營銷、消費聯(lián)盟營銷、連鎖經(jīng)營營銷。1）綠色營銷，強調環(huán)保、低碳、無公害2）創(chuàng)新營銷，創(chuàng)新服務設計與倡導新理念3）整合營銷，整合工業(yè)地產(chǎn)市場服務，打包營銷4）消費聯(lián)盟營銷，構建行業(yè)消費圈，形成消費聯(lián)

28、盟5）連鎖經(jīng)營營銷，采用連鎖直銷、渠道銷售模式企業(yè)年度競爭戰(zhàn)略行業(yè)競爭戰(zhàn)略主要集中在產(chǎn)品與服務本身的優(yōu)勢，包括服務的和共享與服務水平，行業(yè)競爭還包括企業(yè)的硬實力，包括服務的技術優(yōu)勢、創(chuàng)新能力、企業(yè)人才優(yōu)勢等。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃企業(yè)經(jīng)營目標企業(yè)年度經(jīng)營目標主要包括培養(yǎng)優(yōu)質客戶、追求產(chǎn)品質量、保持領先地位、持續(xù)利潤增長。1）在培養(yǎng)優(yōu)質客戶方面，需要培養(yǎng)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)質用戶10個2）在追求產(chǎn)品質量方面，重點研發(fā)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)拳頭產(chǎn)品3項，并優(yōu)化現(xiàn)有功能10+項3）在保持領先地位方面，提升并鞏固工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領先地位，牽頭行業(yè)生態(tài)活動1-2次4）在持續(xù)利潤增長方面，實現(xiàn)持續(xù)利潤增長，每個季度都同比上年度

29、實現(xiàn)利潤1%的增幅企業(yè)經(jīng)營策略本公司將在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)采取三種經(jīng)營策略，分別為拓展型、穩(wěn)健型、收縮型。通過三種經(jīng)營策略的有機組合，實現(xiàn)企業(yè)整體利潤的持續(xù)增加。拓展型經(jīng)營策略針對工業(yè)地產(chǎn)領域有發(fā)展后勁的產(chǎn)品和服務，采取積極的市場滲透戰(zhàn)略、多元化經(jīng)營戰(zhàn)略、聯(lián)合經(jīng)營戰(zhàn)略。穩(wěn)健型經(jīng)營策略針對公司在工業(yè)地產(chǎn)領域經(jīng)營不太景氣的產(chǎn)品和服務，采取保存實力，有效控制經(jīng)營風險的戰(zhàn)略。收縮型經(jīng)營策略針對公司在工業(yè)地產(chǎn)領域市場疲軟、進入衰退期的產(chǎn)品和服務，轉移戰(zhàn)略、撤退戰(zhàn)略、清算戰(zhàn)略。企業(yè)推廣策略我司在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)制定的推廣策略包括載體先行、品牌樹立、口碑輔助、流量驅動、內容深耕。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)主要通過互聯(lián)網(wǎng)等平臺作為載

30、體，實現(xiàn)品牌效應，通過用戶的口碑作為輔助，實現(xiàn)流量的持續(xù)導入，對內容進行深耕，實現(xiàn)推廣策略貫徹。企業(yè)經(jīng)營保障 工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)主要通過持續(xù)性的資源供給提供基礎設施保障，通過激勵制度實現(xiàn)人才晉升和持續(xù)高效的投入，通過質量監(jiān)管實現(xiàn)產(chǎn)品與服務的高質量和高水平。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)考核指標企業(yè)年度管理指標公司在本年度設置4個管理指標，主要包括診斷企業(yè)存在的問題、找準企業(yè)發(fā)展方向、確定企業(yè)發(fā)展目標、制定企業(yè)整體規(guī)章。1）診斷企業(yè)存在的問題，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略性問題一般只有3-5個。2）找準企業(yè)發(fā)展方向，確定工業(yè)地產(chǎn)是多元化發(fā)展還是專業(yè)化發(fā)展。3）確定企業(yè)發(fā)展目標，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢和企業(yè)綜合表現(xiàn)制定。4）制定企業(yè)整

31、體規(guī)章，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)性質，制定整體運營規(guī)章。企業(yè)年度產(chǎn)品指標我公司在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品指標主要在產(chǎn)品質量、創(chuàng)新性、研發(fā)效率、體驗度、市場競爭、財務指標、運營指標等方面通過用戶、研發(fā)人員、市場人員、第三方人員等的綜合打分和反饋來實現(xiàn)優(yōu)化。年度目標需要達到以下分值（以100分值為滿分）：運營指標99分、財務指標96分、市場競爭92分、體驗度95分、研發(fā)效率75分、創(chuàng)新性85分、產(chǎn)品質量90分。企業(yè)年度市場指標本年度我司在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場產(chǎn)業(yè)鏈中市場占比指標需要實現(xiàn)，創(chuàng)新市場份額為23.4%，產(chǎn)品市場份額41.3%，服務市場份額為23.5%。企業(yè)年度業(yè)績指標本年度，我司在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績指標主要在覆蓋用戶、年度營業(yè)額、營收增長率、經(jīng)典案例、拳頭產(chǎn)品等方面達成業(yè)績目標。1）覆蓋用戶到達4000萬人2）工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年度實現(xiàn)營業(yè)額超過10億元3）工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的年度營收增長率超過12%4）工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)典項目案例超過5項5）研