1、第一章 導論1. 狹義 的土地：土地即地球的純陸地部分。 不包括陸地的水面。 廣義 的土地：土地即陸地及其水面。即地球表面除海洋之外的陸地及其江河、湖泊、水庫和池塘等陸地水面。2. 土地的自然特性（eg：選擇一因地制宜反映的是土地自然特性中的質量差異性）位置固定性-就地利用面積有限性-節約、集約地利用質量差異性-因地制宜功能永久性-保護與循環利用3. 土地的經濟特性供給的稀缺性土地資源的自然供給Esp=0 土地資源的經濟供給0Esp）用益物權 1物權JA他物權（廣義）擔保物權（狹義）I債工 土地租賃權J權12. 土地抵押權的定義和性質土地抵押權是土地受押人對于土地抵押人不移轉占有并繼續使用收益

2、而提供擔保的土地，在債務不能履行時可將土地的變賣，價款做為受清償的擔保物權。土地抵押權具有的性質：土地抵押權的優先清償性土地抵押權的附屬性土地抵押權的不可分性第九章中國現行土地所有制1 .征收、征用的區別和聯系征收和征用是國家強制取得公民和法人的財產權或者強制使用公民和法人的財產的制度，屬于一種例外規則。征收和征用是既有聯系又有區別的兩項法律制度。其共同點在于強制性；都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。土地征收和征用的不同點是：征收的實質是強制收買一一主要是土地所有權的改變，是國家將集體土地強制地征歸國有，不存在返還的問題；征用的實質是強制使用一一只是使用權的改變，是國家

3、強制地使用集體土地，被征用的土地使用完畢， 應當及時返還被征用人， 這是一種臨時使用土地的行為。2 .征收土地的補償費用標準土地補償費安置補助費地上附著物補償費青苗補償費第十章中國現行土地使用制一、農村土地使用制度的改革與完善（一）明確承包經營權（二）完善承包經營權的權能結構（三）土地承包期長期化（四）使承包經營權債權物權化（五）建立健全農村社會保障體系二、土地使用制度改革問題1.城市土地存在過度供應現象 2.城市土地供應存在隱性市場三、現行城市土地使用制的基本內容1. 土地使用權出讓2. 土地使用權轉讓3. 土地使用權出租4土地使用權抵押5 土地使用權終止四、國有土地一級市場：出讓（招標、拍

4、賣、掛牌、協議） 、租賃、劃撥、作價入股國有土地二級市場：轉讓（出售、交換贈與、繼承） 、出租、抵押（ 區分）五、國有企業改革中土地資產處置的原則與方式1 .出讓2.租賃3.作價入股4.授權經營5.保留行政劃撥第十四章土地市場概論一、土地市場的主體與內涵1 土地市場：是指土地產權流動中所發生的土地供求雙方關系以及整個產權交易領域。2土地市場的主體是土地供求雙方，即土地買賣雙方或租讓、受讓雙方，土地市場交易的客體并非土地本身，而是土地產權，包括所有權、使用權、租賃權等一系列的權能。3 土地市場上交易權利的不同構成了土地市場的不同形式或種類。基本的形態：土地所有權讓渡關系和土地使用權讓渡關系。二、

5、土地市場的特點1.地域性 2.競爭不充分性3.供給滯后性4.供給彈性較小5.低效率性6.政府管制較嚴三、土地市場的功能1.優化土地資源配置2.調整產業結構，優化生產力布局3.健全市場體系，實現生產要素的最佳組合四、土地市場的運行條件1.市場經濟環境2.土地產權明晰3.金融市場的外部支持4.相應的外部法規條件5. 良好的市場中介機構運作五、土地市場的運行機制土地市場是依靠 以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行 的，土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。 土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。六、影響土地經濟供給量的因素主要有：土地價格、稅收等政府政策、土地利用計劃和規

6、劃、土地開發成本及機會成本、建筑技術水平等。 （選擇 正向反向 ）“在土地市場實際運行中， 供給的關鍵在于時間 ” 。七、土地需求量的影響因素主要有：土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地投機、人口因素和家庭因素、消費者或投資者偏好、對未來的預期等。土地價格和地租是由土地的供給與需求二者共同決定的。土地作為一種生產要素，其需求是一種引致需求。八、中國土地市場體系的特點1 中國土地市場是政府驅動型市場2目前中國城市土地市場在土地市場體系中占據主導地位3 中國城市土地市場是壟斷競爭型市場4 在企業改制中實行土地政策性入市九、中國城市土地市場（一）土地使用權出讓市場 （區別哪些出讓轉讓）

7、1 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2 通過出讓的國有土地使用權可以轉讓、出租和抵押。3 出讓的形式有協議、招標和拍賣。4國有企業改制過程中還出現了作價入股、授權經營等形式。（二）土地使用權轉讓市場1 土地使用權轉讓是指國有土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。2. 土地使用權轉讓市場是一個競爭性市場。十、中國土地市場制度建設的主要內容1 .充分發揮價格機制的作用2.充分引入競爭機制3.完善中介機制十一、土地市場管理的法律手段2 .實施相關法律法規：1)中華人民共和國憲法2)中華

8、人民共和國土地管理法3)中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例4)中華人民共和國城市房地產管理法3 .土地登記制度、閑置回收制度、耕地占用補償制度等都是政府應用法律法規來調節土地市 場運行的基本的手段。第十五章 土地供給與土地需求一、土地自然供給、經濟供給的定義、區別與聯系自然供給：以其自然固有的屬性供給人類利用，以滿足人類社會生產和生活的需要，稱 為土地的自然供給。經濟供給：是指土地在自然供給及自然條件允許的范圍內，在一定的時間和地區因用途 與價格變化而形成的土地供給數量。區別與聯系：(1) 土地自然供給是土地經濟供給的基礎，土地經濟供給只能在自然供給的范圍內變動。(2)土地自然

9、供給是針對人類的生產、生活及動植物的生長而言的，而土地的經濟供給則主要是針對土地具 體的不同用途而言的。(3)土地的自然供給在相當長的時間內是一定的，無彈性的，而土地的經濟供給是變化的, 有彈性的，并且不同用途土地的供給彈性是不同的。(4)人類難以或無法增加土地的自然供給，但可以在自然供給的基礎上增加經濟供給。、三種不同用途的城市土地供給彈性1、商業用地：對人流量、交通、通訊等要求較高，而適宜于作為商業用途的土地較少，與 其他用途的替代性較差，因而對租金變動較不敏感，供給彈性較小。2、住宅用地：對環境品質、醫療、學校、購物等服務、交通、通訊等方面要求較高，但人 流量給居住的影響是負面的，與其他

10、用途的替代性較好，供給彈性比商業用地高。3、工業用地：對交通、通訊以及銷售要求較高，用途的替代性較好，供彈性最大。供給 彈性用途 替代性土地供給 潛力商業小較差少住宅中工業大較好較多三、土地經濟供給的影響因素(正向、負向)1、各類土地的自然供給4、產品價格四、增加土地經濟供給的措施1、擴大土地面積4、調整消費結構2、利用土地的知識和技能5、土地開發利用計劃2、提高土地集約利用水平5、利用新技術3、社會需求6、土地供給者的行為3、建立合理的土地制度6、保護土地資源精選土地需求是一種引致需求。土地的需求是生產者為生產商品而引申出的對土地的需求。五、耕地供求平衡的對策:1、珍惜耕地，提高土地生產率3

11、、有計劃的開發復墾5、加強用地的行政管理研究耕地供求關系的基點在于 六、非農建設用地供求平衡的對策：2、解決好糧林爭地矛盾4、提高耕地利用率和生產能力6、深化土地管理體制改革人口對糧食的需求及滿足程度（與城市混合注意區分）1、搞好土地利用總體規劃和城市規劃3、盤活城市存量土地七、土地價格的決定（判斷正確說法）1、區域內的土地價格決定（不區分用途）2、提高城市土地利用效率4、城市土地的立體利用2、土地需求增加時土地價格的變動土地價格 PQo數量供給曲線力 曾 riQo數量3、土地需求減少時土地價格的變動4、具體用途的土地價格決定（長期土地彳格決定）土地價格價O供給曲線Pi1減少DiDoQo數量土

12、地價格供給曲線PoDo. 數量5、某種用途土地供給與需求都增加的情形第十六章 地租理論及其應用1 .地租的主要表現形式（選擇 封建時期地租形式）（1）奴隸制地租以勞役地租為基本形式（2）封建制地租在前期以實物地租為主,后期出現了貨幣地租（3）資本主義地租以貨幣地租為主要形式（4）我國的社會主義地租一般均為貨幣形式,有時也存在少數實物形式2 .資本主義級差地租產生的條件和原因條件：自然力或者優越的自然條件原因：由土地有限而產生的資本主義經營壟斷4 .級差地租I與級差地租n的關系級差地租I與級差地租n ,各有不同表現形式，二者本質上是一致的，都是由個別生 產價格與社會生產價格之間的差額所形成的超額

13、利潤轉化而成的。級差地租n要以級差地租I為前提和基礎。從歷史上看，級差地租I先于級差地租n。從一定時期的運動來說，級差地租I也是級差地租n的出發點。5.級差地租的計算級差地租I的形成及地租量（一）土地所耗資平均利個別生產價格（元）社會生產價格（元）級差地租I（元）等級本（元）潤（元）(kg)全部產品每公斤產品每公斤 產品全部產品劣等100202001200.60.61200中等100202501200.480.615030優等100203001200.40.618060級差地租I的形成及地租量（二）地塊距市場里 程（km）生產資本投入（元）運輸費用（元）資本總支 出（元）平均利 潤（按20%

14、計）個另生產價格（元）社會生產價格（元）級差地租（元）甲101005105211261326乙151007.5107.521.51291323丙2010010110221321320級差地租In的形成及地租量土地等級所耗資本（元）平均利潤（元）(kg)個別生產價格（元）社會生產價格（元）級差地租I（元）全部產品每公斤 產品每公斤 產品全部產品劣等100202001200.60.6120優等100203001200.40.618060I在優等地上追加投資100203501200.340.621090n6 .資本主義絕對地租產生條件來源 原因條件：土地所有權與使用權的分離來源：農業資本有機構成低于

15、社會平均資本有機構成而產生的農產品價值高于生產價值的差額形成的超額利潤原因：土地所有權壟斷7 .影響資本主義絕對地租量的因素農產品的價值與生產價格之間的差額及其實現程度農業資本有機構成的相對水平農業投資的總量8 .社會主義級差地租存在的條件和原因社會主義制度下仍然存在級差地租形式的客觀物質條件社會主義制度下仍然存在級差地租形式的社會經濟條件9 .社會主義級差地租的歸屬在土地集體所有制條件下級差地租I主要歸土地所有者集體經濟組織級差地租n主要應由土地經營者所有級差地租I、 n的一部分應歸國家所有在土地國有制的條件下 級差地租I應全部歸國家n 級差地租n在租期內主要歸土地使用者，但國家也應得一部分

16、10 . 社會主義絕對地租的具體形式（與級差地租的形式區別）土地出讓金租金土地轉讓費 土地承包費土地轉包費土地使用費11 社會主義級差地租分配形式：價格 稅收 收費 財政與信貸12 城市地租 特點土地位置對級差地租的決定性影響土地所有者對地租量變化具有完全的被動型壟斷地租在許多情況下占優勢第十八章 土地金融1. 土地金融的基本任務以最有效的方式、方法及工具，向社會籌集資金，用以支持和配合土地的開發、利用以及經營方面的資金融通，促進地產業的不斷發展。2. 土地金融的特性土地金融具有自償性土地金融具有較大的靈活性土地金融具有較強的政策性土地金融具有一定的脆弱性3. 土地資金的特性資金墊付量大資金周

17、轉期長 資金運動的相對固定性4. 資金的增值性資金營運的穩定性3. 土地金融的分類農地金融1 . 農地取得資金融通：用于農地的購買與租賃2 .農地改良資金融通：用于土地開墾、灌溉、排水或土壤改良3 .農地經營資金融通：用于購買牲畜、農具、肥料等4 .憑借農地所有權或使用權取得從事其他事業所需的資金市地金融- 1.市地取得資金融通：用于市地的購買與租賃- 2.市地開發資金融通：用于對市地的開發、整理和改造等- 3.市地經營資金融通：用于商品房建設、項目建造、工廠建設等- 4.市地的企業或消費資金融通：以市地所有權或使用權取得企業經營或個人消費所需的資金5 . 農地金融的主要特點：在貸款契約到期之

18、前，債權人不得任意要求債務償還；而債務人可在契約到期前隨時償還；6 .土地金融主要業務內容融通資金業務 債券業務土地投資業務7 .我國土地金融的完善思路與發展模式完善土地抵押貸款設立土地銀行發展土地基金實施土地資產證券化第十九章土地稅收1 公共產品具有與私人產品完全不同的三種特征1） 效用的不可分割性2） 消費的不排他性3） 受益的不可阻止性2 . 稅收的基本特征稅收的繳納具有強制性稅收的征收具有無償性稅收的數額具有固定性3 .稅收制度包括征稅對象、納稅人、稅率、減免稅、征收期限、征收方式和違章處理等4 . 土地稅收的概念土地稅收是國家以土地為征稅對象， 憑借其政治權力、 運用法律手段從土地所

19、有者或土地使用者手中無償地、強制地、固定地取得部分土地收益的一種稅收。土地稅收是以土地或土地改良物的財產價值或財產收益或自然增值為征收對象。5 土地地租與稅收的區別二者產生的前提不同土地稅收是隨國家的產生而產生的，也將隨國家的消亡而消亡。地租是隨土地私有制度和土地租佃制度的產生而產生。 只要存在土地所有權與土地使用權的分離，地租就存在。二者賴以存在的基礎不同土地稅收存在的基礎是國家的政治權力，地租存在的基礎是土地所有權的壟斷二者的分配層次不同土地稅收屬于國民收入再分配，地租屬于國民收入的初次分配。地租和地稅分離的實質上是土地私有制產生后土地所有權和土地使用權分離的結果6 . 在現代稅收中，依據土地的具體存在狀態，土地財產稅分為以下三類：（一）是土地取得稅，包括土地遺產稅、土地贈與稅、土地登記稅（契稅）等；（二）是土地保有稅，包括地價稅、房產稅、房地產