1、管理經濟學（第管理經濟學（第12版）版）MPACC完整教學課件完整教學課件管理經濟學管理經濟學Managerial EconomicsChapter 1管理者、企業與市場管理者、企業與市場Managers, Firms, and MarketsTextbook and internet-linkvC. C.Thomas,S.Maurice. Managerial Economics,10th Edition,McGraw-Hill Companies, Inc,2011.vhttp:/highered.mcgraw- Firms, and Markets 1.1 1.1 管理經濟學和經濟學理論

2、管理經濟學和經濟學理論1.2 1.2 利潤最大化利潤最大化1.1.3 3 所有權與控制權分離所有權與控制權分離1.4 1.4 市場結構和管理決策市場結構和管理決策1.5 1.5 如何利用圖表如何利用圖表 1.1 1.1 管理經濟學和經濟學理論管理經濟學和經濟學理論(Managerial Economic and Economic Theory)l 管理經濟學的涵義管理經濟學的涵義l 經濟學術語回顧經濟學術語回顧 l 經濟學幾個重要的觀點經濟學幾個重要的觀點管理經濟學(一個應用學科)Managerial Economics- An Applied CourseIntegrates the use

3、 of economics, mathematics, and financial analysis to make good business decisions.（綜合經濟學、數學和財務分析手段來作出適宜的決策）1.1.管理經濟學的涵義管理經濟學的涵義 管理經濟學既為現在也為將來的商業決策，提供了一種系統而有邏輯的分析方法。它專注于更大范圍的既影響日常運作也影響長期規劃決策的經濟力。 管理經濟學注重運用微觀經濟學理論解決商業問題。 微觀經濟學(Microeconomics)是一門研究和分析經濟個體行為的科學。它可以告訴你，經理們怎樣運用經濟學的分析方法來達到企業的目的通常是要求利潤最大化(

4、the maximization of profit)。2. 2. 經濟學術語回顧經濟學術語回顧（Review of Economic Terms）lMicroeconomics (微觀經濟學)lMacroeconomics (宏觀經濟學)lScarcity (稀缺)lOpportunity cost (機會成本)l終日奔波只為饑 方才一飽便思衣l衣食兩般皆俱足 又想嬌容美貌妻l取得美妻生下子 恨無天地少根基l買到田園多廣闊 出入無船少馬騎l槽頭扣了騾和馬 嘆無官職被人欺l縣丞主簿還嫌小 又要朝中掛紫衣l作了皇帝求仙術 更想登天跨鶴飛l若要世人心里足 除是南柯一夢西Scarcity 商品和要素

5、的循環流動圖要素市場要素市場產品市場產品市場家庭家庭企業企業3.3.經濟學幾個重要的觀點經濟學幾個重要的觀點 (Big Ideas of Economics)lIdea 1A Choice Is A Tradeoff(權衡）.lIdea 2We Make Choices In Small Steps.(審慎)lIdea 3Markets are an efficient way to organize exchange.(市場是最有效率的)lIdea 4There Exists Market Failure.(市場有時會失靈)lIdea 5Expenditure Equals Income E

6、quals Value Of Production.(支出等于收入等于產出價值)lIdea 6Living Standards Improve When Production Increases.(生產增進導致生活水準上升)lIdea 7Too Much Money Chasing Too Few Goods.太多的資金追逐極少的商品(獲利機會)lIdea 8Unemployment can be resulted from market failure.(失業可能由市場失靈引起)經濟科學經濟科學Economic Sciencel實證的和規范的方法l實證經濟學（Positive Economi

7、cs）l規范經濟學（Normative Economics）l客觀規范主義Basic Assumptions of Peoplel經濟人假設(hypothesis of economic man)l完全信息假設(hypothesis of complete information)Episode:在一個寒冷冬天的黃昏,一名北方城市里的年輕人騎自行車下班回家.在胡同口菜市場遇見一位賣蔬菜的老大爺,小伙子正好想買點菜回去做飯,于是兩人之間搭上了話,其結局是.1. The Firm2. The Goal of the Firm3. Maximizing the value of the firm4.

8、 Do Companies Maximize Profits?5. Maximizing the Wealth of Stockholders1.2 1.2 利潤最大化利潤最大化(Maximizing Profit)-公司短期目標公司短期目標1.公司公司（The Firm）l DefinitionA firm is a collection of resources that is transformed into products demanded by consumers.lWhy does a firm exist? - transactions costslInternal and e

9、xternal costs 內部和外部交易成本l Economic Profit (經濟利潤) l Accounting Profit (會計利潤)l Normal Profit (正常利潤)2.公司的目標公司的目標（The Goal of Firm）l Explicit Costs (顯性成本)l Implicit Costs (隱性成本)l Value of a Firm (公司價值)l Risk Premium (風險升水) 由于會計師們被要求忽略絕大多數隱性成本，因此經濟利潤比會計利潤少了企業的隱性成本的數額。Economic profit = Accounting profit -

10、Normal profit 企業的所有者必須承擔使用資源的所有成本，因此，衡量一個企業的價值時所使用的依據是經濟利潤而不是會計利潤。隱性成本（隱性成本（Opportunity Cost）l不反映企業的現金支出，是由放棄機會引起的。l隱性成本隱性成本1：投資200000美元，利率5，利息10000美元；l隱性成本隱性成本2：經理的才能和時間支出。 MBA畢業生年薪40000美元，自己管理，40000美元即自己管理商店的隱性成本。 銷售收入銷售收入（美元）90000,減：售出貨物的成本40000,毛利50000,減：顯性成本：顯性成本：廣告10000,折舊10000,水電煤氣3000,財務稅200

11、0,雜費5000,計30000。 會計利潤（考慮隱性成本前的利潤）20000,減：隱性成本隱性成本:存入銀行的回報10000+放棄的薪水40000,計50000,故 經濟利潤經濟利潤為負30000。經濟利潤的產生經濟利潤的產生l經濟利潤的產生：經濟利潤的產生：原因之一：創新 產品、服務(contact lens)。l壟斷的理解壟斷的理解：缺點優點l美國的壟斷：20萬家工業公司，占0.025的50家占工業資產的49。 企業的價值它所能賣出的價格，就是將來企業預期能夠掙得的經濟利潤的現值(the present value)。 3. 3. 公司價值最大化公司價值最大化(Maximizing the

12、 value of the firm) 一般來講，單期利潤最大化是經理們想要最大化企業價值所遵循的原則，除非現在的決策影響將來期間的利潤。兩個例子：(1)企業的雇員由于以前期間生產出更多的產品而在將來期間變的更有效率(學習效應)；(2)當期的產量會增加將來的成本，這種情況常見于采礦和石油等采掘業(大量擴產導致投資增加,沉沒成本加大)。 4. 公司是否能達到利潤最大化公司是否能達到利潤最大化?（Do Companies Maximize Profit?）lCriticism: Companies do not maximize profits but instead their aim is t

13、o “satisfied.”lTwo components to criticism: Position and power of stockholdersPosition and power of professional managementlCounter-arguments which support the profit maximization hypothesis.Stock prices are a reflection of a companys profitability. If managers do not seek to maximize profits, stock

14、 prices fall and firms are subject to takeover bids and proxy fights.The compensation of many executives is tied to stock price.5.股東價值最大化股東價值最大化(Maximizing the Wealth of Stockholders) Views the firm from the perspective of a stream of earnings over time, i.e., a cash flow. The present price of a fir

15、ms stock should reflect the discounted value of the expected future cas0h flows.Economic Objectives (other value, cost,etc.)Non-economic Objectives (employment, security, environment, etc.)l Other goals that the firm might pursue:lAnother measure of the wealth of stockholders is called Market Value

16、Added (MVA)市場增加值市場增加值.lAnother measure of the wealth of stockholders is called Economic Value Added (EVA)經濟增加值經濟增加值.lAnother measure used to rank companies is Future Growth Value (FGV)未來成長價值未來成長價值.1.3 1.3 所有權與控制權的分離所有權與控制權的分離(Separation of Ownership and Control) lPrincipal-agent Problem (代理問題)lMoral

17、 Hazard (敗德)ladverse selection(逆向選擇) 股東可以通過以下措施降低或消除代理問題：(1) 要求經理持有一定數量的公司權益（equity ownership）；(2) 增加公司董事會中外部董事(external director)的比例(monitoring)；(3) 公司的投資用債務融資，而不是權益融資(debt financing)；(4) 公司收購也能激勵經理做出使企業價值最大化的決策(Merger & Acquisition, taking over)。討論(1)MBO與EO有區別嗎?（請閱讀宇通客車、深圳方大及君安證券的案例）(2)金色降落傘(g

18、olden parachute)制度1.4 市場結構和管理決策的制定市場結構和管理決策的制定(Market Structure and Managerial Decision Making)lPrice-taker (價格接受者)lPrice-setting Firm(價格設置企業)lMarket Power(市場力量)lTransaction Costs(交易成本)lMarket Structure(市場結構) 企業經營所處的市場結構限制了經理提高企業產品價格的能力。在一些市場中，企業是價格接受者，價格不由經理決定，而是由不可控制的市場決定；在另一些市場中，價格設置企業的經理擁有一定程度的市

19、場力，能夠不失去全部銷售量而抬高價格。 市場結構是決定企業經營所處經濟環境的市場特征的集合：(1)市場中經營企業的數量和規模；(2)產品差異程度；(3)新企業進入的可能性。l 完全競爭市場(perfect competition)l 完全壟斷市場(monopoly)l 壟斷競爭市場(monopolistic competition)l 寡頭壟斷市場(oligopoly)4種市場結構：1.5 1.5 如何利用圖表如何利用圖表（Making and Using Graphs）l Scatter Diagram(散點圖)l Correlation and Causation （相關與原因）l Tre

20、nds(趨勢)Graphs Used in Economic ModelslEconomic models(經濟模型) are used to show relationships among variables.lThey are simplified descriptions of an economy or a component of the economy.lCeteris Paribus（其他條件相同的情況下）. 從研究方法上講，現代經濟學的最新發展包括四個方面：l數學化;l數量化;l博弈論在經濟學中的應用;l跨學科研究的趨勢。 Key Termsl Implicit Costs(

21、隱性成本) l Explicit Costs(顯性成本)l Normal profit(正常利潤) l Risk premium(風險升水) l Moral Hazard(敗德) l Principal-agent Problem(代理問題)l Transaction Costs(交易成本)l Market Power(市場力) l Price-setting Firm(價格設置企業) l Price-taker(價格接受者) Chapter 2需求、供給與市場均衡需求、供給與市場均衡Demand,Supply,and Market Equilibrium DemandSupplyEquili

22、briumChanges in Equilibrium Ceiling Prices Floor PricesDemand Demand The desire that a consumer wants to own a product or consume a certain service,it is also called want Quantity demandedThe amount of a good or service consumers are willing and able to purchase during a given period of timeGenerali

23、zed demand functionThe relation between quantity demanded and six factors that affect quantity demanded,it is can described as follow:),(NPPPMPfQefRd需求分析的重點是研究消費者的行為。 1.1.一般需求函數一般需求函數: :六因素P,M,PP,M,PR R,J,Pe,N,J,Pe,N。l 產品或服務的價格l 消費者的收入l 相關產品的價格l 消費者的偏好l 預期價格l 消費者的數量2.1 需求需求(Demand) Variable Relation

24、 to quantity demanded The price of the good and services negative(-)the incomes of consumers positive(+) for normal goods negative(-) for inferior goods the price of related goods and services positive(+) for substitute goods Goods negative(-) for complement the tastes or preference patterns of posi

25、tive(+)consumersthe expected price of the product positive(+)the number of consumers positive(+)2.2.需求函數需求函數(Demand Functions) 若我們固定其中的五個變量收入、相關產品價格、消費者偏好、預期價格和消費者數量，而只允許商品的價格發生變化，我們便得到了需求函數。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.

26、A Demand CurveFigure 2.1l 消費者對某種商品的需求量與該種商品的價格反相關。l 原因：原因：替代產品和市場競爭3.3.需求法則需求法則(The Law of Demand)Market demand schedulePriceQuantity demandedMarket DemandedBuyer ABuyer B8070605040302010000123452345678923468101214Market demand curve 當商品的價格發生變化時，消費者對此種商品的需求量也就會發生相應的變化，它表現為沿著確定的需求曲線移動。 需求曲線上的點表示在某一特定

27、價格下，消費者所愿意購買的最大產品量，或者為了維持某一銷量，廠家所能制定的最高價格。 4.4.需求曲線的移動需求曲線的移動(Shifts in Demand) 影響需求函數的五個因素又被稱為需求移動變量，因為它們的值決定了需求函數的位置。如果這五個因素中的任一個發生了變化，那么，需求曲線就會發生左移(需求下降)或右移(需求上升)，即需求發生了變化。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Shifts in Demand

28、Figure 2.2思考：需求變動與需求量改變有何不同？Please clarify the concepts of the shift in demand and the change of quantity demanded 案例：引導公眾需求案例：引導公眾需求 榮事達的榮事達的“紅地毯紅地毯” 經過20年的發展，榮事達集團90年代后半期激烈的市場角逐中形成洗衣機第三，冰箱、電熱水器分別位居十強的陣勢。 榮事達將企業發展目標定位為“做中國白色家電領軍品牌”，其影響消費者需要的重要手段就是作為服務創新的“紅地毯策劃案”。 當服務、質量、維修、技術、品牌都缺乏創新、缺乏差異化時，這些企業將來的

29、財務健康狀況就依賴于它們在影響需求曲線位置上有多少技巧了。2.2 2.2 供給供給 (Supply)供給分析的重點則是研究廠商的行為。1. 廣義供給函數廣義供給函數(Generalized Supply Function) 對生產者來說，廣義供給函數指出了六個變量：產品價格、投入要素價格、在生產中相關產品價格、產品期望價格、消費者偏好及相關技術水平。 在它們的共同作用下，生產者所愿意提供的商品或是服務的數量將會發生如何的變化。Supply vThe generalized supply function shows how all variables jointly determine the

30、 quantity supplied.vThe variables are :影響供給量的因素有:Price of good or service本品價格Cost of inputs成本Price of substitutes替代品價格Expected price of the good in some future period價格預期Level of technology技術水平Others(such as advertisement,geographic location,government policy,etc)其他2.供給函數供給函數(Supply Functions) 當其他影響

31、供給的因素保持不變，產品的供給量與產品的價格是直接相關的。 當產品的價格上揚時，生產者所愿意提供的產品量也會上升。由于價格變化引起生產者供給量的變化，可以表示為沿著供給曲線的運動。 供給量和供給曲線。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.A Supply CurveFigure 2.33.3.供給曲線的移動供給曲線的移動(Shifts in Supply) 供給曲線上的點表示在某一價格下，生產者所愿意提供的最大商品量

32、，或者說為了維持某一商品供給量，消費者所要支付的最低價格。 影響供給的五個因素P1、Pr、T、Pe、F,被稱為供給移動變量，它們中任一個變化，都會引起供給曲線位置的變化。當它們變化時，供給曲線會發生相應的左移(供給下降)或者右移(供給上升)。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Shifts in SupplyFigure 2.4 在某一市場中，均衡價格與均衡交易量是在供給曲線與需求曲線的交點處取得的，在交點處供給量

33、與需求量相等，此時市場上此類商品便得到出清。 由于需求曲線的位置與供給曲線的位置分別受到影響需求的五個因素，與影響供給的五個因素的作用，這些因素中任一個發生變化，都將造成一個新的均衡點的產生。2.3 市場均衡市場均衡(Market Equilibrium)What is equilibriumABCBrain exerciseDCMANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Market EquilibriumFigure

34、2.5 E Qs = - + p Q d = *P PQP0Q0Figure 2.6Qd = *PQs = - + pQd = Qs endogenous change(內生變量內生變量): p ，Q exogenous factor（外生變量）（外生變量）: ， ， cobweb cycles（蛛網模型）蛛網模型）PO1.54DASEe25(a)QFigure 2.7(a)穩定穩定constantPQO1.5DGFE 2SIH(b)Figure 2.7(b)收斂收斂convergentPQO1.5DMSE2NJ(c)Figure 2.7發散發散divergent2.4 市場均衡的變動市場均衡

35、的變動(Changes in market equilibrium)1. 需求變化（供給不變）需求變化（供給不變） 當需求曲線上移，而供給曲線保持不變時，價格與產品的交易量都會上升，正如圖中從A點到B點的運動。Figure 2.8 若需求曲線下移，而供給曲線保持不變時，均衡價格與產品交易量都會下降，如圖中從點A到點C的運動。 Figure 2.9MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Demand Shifts (su

36、pply constant)Figure 2.10MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of Demand Shifts (supply constant) & Supply Shifts (demand constant)Figure 2.112.2.供給變化（需求不變）供給變化（需求不變） 當需求曲線保持不變，而供給曲線向上移動時，產品的價格下降，但產品的銷售量將會上升，如圖中從點R到點S

37、的運動。Figure 2.12 當需求函數不變，而供給曲線發生下移時，產品的價格會上升，但產品的銷售量會下降，正如圖中從點R到點T的運動。Figure 2.13MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Supply Shifts (demand constant)Figure 2.14MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-H

38、ill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of Demand Shifts (supply constant) & Supply Shifts (demand constant)Figure 2.153.3.需求與供給的同時變化需求與供給的同時變化 當需求和供求同時發生變化時，我們有4種組合形式。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of

39、Simultaneous Shifts in Demand & Supply: The 4 Possible CasesFigure 2.16Panel AMANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of Simultaneous Shifts in Demand & Supply: The 4 Possible CasesFigure 2.16Panel BMANAGERIAL ECONO

40、MICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summary of Simultaneous Shifts in Demand & Supply: The 4 Possible CasesFigure 2.16Panel CMANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Summa

41、ry of Simultaneous Shifts in Demand & Supply: The 4 Possible CasesFigure 2.16Panel Dl 新的小型飛機公司興起(private airplane)l 遠程會議成為有效和廉價的選擇How can it affect the air tickets price (influence on aviation industry)4.4.定性分析定性分析: :預測飛機票價的變動方向預測飛機票價的變動方向MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002

42、The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Demand & Supply for Air TravelFigure 2.17 Specialization and Labor Division“勞動生產力上最大的增進，以及運用勞動時所表現的更大的熟練、技巧和判斷力，似乎都是分工的結果。” 亞當斯密“一個民族的生產力發展水平最明顯地表現在該民族分工的發展程度上。” 馬克思l絕對優勢（Absolute Advantage）l動態比較優勢（Dynamic Comparative Advantage）l比較優勢（Comparativ

43、e Advantage） 比較優勢理論的主要經濟涵義是，貿易和分工可以促進生產效率的提高。Calculating the comparative advantageSuppose UK and France input 10 units of labors into the production of tractors and wool respectivelytractors wool UK 100 1000France 50 750 Then whats the result of the trade between UK and France based on the theory of

44、 absolute and comparative advantage? vAbsolute advantage:vtractors wool vUK 100(50) 1000(500)vFrance 50(50) 750 (500)v vSuppose UK will export half of its products to France; while France forgo all its production of the above goods vComparative advantage:vtractors wool vUK 100(160) 1000(400)vFrance

45、50(0) 750 (1500)v while based on comparative advantage theory, UK might move 3 labors to its tractor industry (strongest of the stronger); France will move all its resources to the wool production (stronger of the weaker ) vComparative advantage:vtractors wool vUK 100(100) 1000(1150)vFrance 50(60) 7

46、50 (750)v so UK will export redundant 60 tractors to France; while France will export 750 superfluous wools to UK;vIts easy to find both UK and France will gain more benefits after the trade according to the theory of comparative advantage. 2.5 2.5 限制價與支持價限制價與支持價(Ceiling and Floor Prices)l 最高限價l 支持價

47、(保護價)MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Ceiling & Floor PricesFigure 2.18均衡價2，均衡點=50。限價=1，對應S=22，D=62,供不應求。MANAGERIAL ECONOMICSMAURICE THOMASMcGraw-Hill/Irwin 2002 The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.Ceilin

48、g & Floor PricesFigure 2.19均衡價2，均衡點=50。支持價=3，對應S=84，D=32,供過應求。Key Termsl 需求量 Quantity demandedl 替代 Substitutesl 互補 Complementsl 正常品 Normal goodl 低檔品 Inferior goodl 斜率參數 Slope parametersl 需求法則 Law of demandl 供給量 Quantity suppliedl 市場均衡 Market equilibriuml 限價與支持價 Ceiling and Floor Prices20052005北京

49、房地產數字展望北京房地產數字展望 2004年11月2004北京房地產數字回顧北京房地產數字回顧總體市場v供給方面 2004年1-9月北京商品房施工面積達到8299.69萬平方米，同比增長11.86%，與往年相比增長速度有所減緩； 竣工面積也突破了1131.18萬平方米，同比增長27.14%；新開工面積較去年出現了小幅下跌，表明未來供給將表現為放緩甚至減少。v需求方面 需求明顯增長，1-9月北京完成銷售面積1130.47萬平方米，同比增長29.18%，銷售額達到了572.95億元，同比增長36.63%，增長速度超過了供給。北京歷年北京歷年1-9月銷售面積情況圖月銷售面積情況圖0200400600

50、800100012002000年9月 2001年9月 2002年9月 2003年9月 2004年9月萬平方米010203040506070%商品房銷售面積增長率北京歷年1-9月房地產開發情況北京歷年1-9月房地產開發情況01000200030004000500060007000800090002000年2001年2002年2003年2004年萬平方米商品房施工面積商品房新開工面積商品房竣工面積總體市場v價格方面 北京商品房價格幾年來一直保持比較平穩的狀態，在47005100元/平方米之間波動，2004年1-9月北京商品房平均價格為5068元/平方米，價格有增長的趨勢。 從絕對值看，平均價格北京

51、排在深圳和上海之后，從增幅來看，北京以5.77%的增長率呈現小幅度增長，遠低于其他城市及全國平均水平。北京商品房價格走勢情況北京商品房價格走勢情況43004500470049005100530055002000年2001年2002年2003年2004年1-9月元/平方米城市價格及增長率對比圖城市價格及增長率對比圖010002000300040005000600070008000重 慶北 京成 都廣 州全 國深 圳上 海武 漢天 津元/平方米0.005.0010.0015.0020.0025.0030.00%2004年1-9月增長率2004北京房地產數字回顧北京房地產數字回顧總體市場總體市場 基

52、于上述數字回顧以及2000年以來市場總結分析，中國指數研究院對2005年北京房地產總體市場做以下數字展望：v供給方面：2005年北京房地產市場供給將有所增長，但增長速度放緩，預計2005年反映有效供應的商品房竣工面積達到3500萬平方米；v需求方面：2005年銷售面積預計在3200萬平方米左右，銷售額將突破1200億元；v宏觀調控及一系列金融政策出臺將有效調劑北京房地產市場，總體市場趨于平穩。2005北京房地產數字展望北京房地產數字展望住宅市場v供需對比 從北京近幾年來1-9月住宅竣工面積與銷售面積的對比情況看，住宅的需求增長超過了供給的增長，2004年1-9月商品住宅銷售面積超過竣工面積13

53、7.48萬平方米。 從投資額與銷售額的對比情況看，2004年1-9月住宅銷售額超過了投資額，住宅銷售額達到了480.53億元，同比增長27.32%，這種快速增長勢必帶動住宅投資的增長。北京歷年1-9月住宅竣工面積與銷售面積對比圖北京歷年1-9月住宅竣工面積與銷售面積對比圖0200400600800100012002000年2001年2002年2003年2004年萬平方米商品住宅竣工面積商品住宅銷售面積北京歷年1-9月住宅投資額與銷售額對比圖北京歷年1-9月住宅投資額與銷售額對比圖01002003004005006002000年2001年2002年2003年2004年億元商品住宅投資額商品住宅銷

54、售額2004北京房地產數字回顧北京房地產數字回顧住宅市場 根據中國指數研究院對北京樓盤的監測情況看，各區域在售樓盤的規模比重也在發生著變化，朝陽區所占比重最大，并且到2004年9月比重達到39.3%，較2003年底增長1.8個百分點，通州項目規模在所有城區中增長最快，由2003年底的6.7%增長到10.0%。城八區占全市比重由2003年底的76.2%下降到2004年的73.55%，主要是通州、昌平等區2004年供應量加大，住宅呈現郊區化趨勢。2003年12月各區縣樓盤規模比重情況2003年12月各區縣樓盤規模比重情況朝陽37.5%海淀16.0%豐臺9.7%大興6.7%通州6.7%宣武4.8%順

55、義3.5%其他區域11.2%昌平3.9%2004年9月各區縣樓盤規模比重情況2004年9月各區縣樓盤規模比重情況朝陽39.3%海淀14.2%豐臺8.3%大興6.4%通州10.0%宣武5.3%順義3.4%其他區域9.5%昌平3.7%2004北京房地產數字回顧北京房地產數字回顧 住宅市場住宅市場v新開盤住宅情況 根據中國指數研究院對北京住宅市場的監測，2004年1-9月新開盤住宅項目119個，規劃總建筑面積2215.6萬平方米，主要集中在朝陽、海淀、通州、豐臺、大興等區域。2004年1-9月北京住宅新開樓盤規模分布圖2004年1-9月北京住宅新開樓盤規模分布圖朝陽32.3%海淀10.8%通州10.

56、6%豐臺12.8%大興9.2%昌平0.5%其他區域23.7%2004北京房地產數字回顧北京房地產數字回顧住宅市場住宅市場v價格走勢 根據中房指數系統對北京住宅價格的監測情況看，北京中房指數自2004年開始有了較快幅度的上漲。中房北京指數走勢圖中房北京指數走勢圖10001050110011501200125013001996年12月1997年3月1997年6月1997年9月1997年12月1998年3月1998年6月1998年9月1998年12月1999年3月1999年6月1999年9月1999年12月2000年3月2000年6月2000年9月2000年12月2001年3月2001年6月2001

57、年9月2001年12月2002年3月2002年6月2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月根據北京房地產管理局公布的預售商品房交易數據顯示，根據北京房地產管理局公布的預售商品房交易數據顯示，20042004年年1-91-9月北京預售商品房成交面積月北京預售商品房成交面積1447.31447.3萬平方米，同比增長萬平方米，同比增長73%73%，預售商品房價格達到預售商品房價格達到63256325元元/ /平方米，同比增長平方米，同比增長8.23%8.23%。2004北京房地產數字回顧北京房地產數字回顧 總體

58、上看北京房地產市場處于一個良好的發展階段，供需兩旺，略顯供不應求，2004年10月28日中國人民銀行宣布了九年以來的首次加息，加息對市場來說會使投資及消費受到一定的抑制，但從另一個方面講，加息對促進房地產市場健康發展起到了積極的作用，2005年北京房地產市場將更趨理性，注重數字量化分析、理性入市是激烈市場競爭中的制勝法寶。2005北京房地產數字展望北京房地產數字展望案例：南京豬肉價格的問題表表1 1 南京南京1994-19981994-1998年的有關豬肉消費的數據年的有關豬肉消費的數據年份年份人均購買量人均購買量( (千克千克) )平均單價平均單價( (元元/ /千克千克) )人均實際人均實

59、際收入收入( (元元) )水產品水產品平均價格平均價格( (元元/ /千克千克) )相關產品相關產品價格價格( (元元/ /千克千克) )1994199419.819.812.3712.373990399011.4311.438.57148.57141995199521.621.613.96413.9644996499612.6112.619.51689.51681996199621.6821.6815.11515.1155603560313.0213.029.76289.76281997199719.0419.0416.71416.7146497649712.6812.689.5229.52

60、21998199819.6819.6815.03215.0327018701812.0112.019.019.01將上表分別取對數得表2。表表2 2 相關商品價格相關商品價格年份年份人均購買量人均購買量(千克千克)平均單價平均單價(元元/千克千克)人均實際收入人均實際收入(元元)水產品水產品平均價格平均價格(元元/千克千克)相關產品價格相關產品價格(元元/千克千克)19941.2971.0923.6011.0580.933119951.3441.1453.6991.1010.978519961.3661.1793.7841.1150.989619971.2801.2233.8131.1030.978719981.2941.1773.8461.0800.9546設南京市豬肉人均需求