1、第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1、可行性研究概述2、可行性研究的內(nèi)容和步驟3、項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇4、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算5、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制6、風(fēng)險與不確定性分析7、可行性研究報告的撰寫Real Estate Development2一、可行性研究的含義和目的 1、含義、含義 可行性研究可行性研究是在建設(shè)項目的是在建設(shè)項目的投資決策前投資決策前，通過對項，通過對項目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對各種目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對各種建設(shè)方案建設(shè)方案、技術(shù)方技術(shù)方案案以及項目建成后的以及項目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營方案生產(chǎn)經(jīng)營方案實施的實施的可能性可能性、技術(shù)、技術(shù)先先進

2、性進性和經(jīng)濟和經(jīng)濟合理性合理性進行進行分析分析和和評價評價的過程。的過程。第一節(jié)第一節(jié) 可行性研究概述可行性研究概述Real Estate Development3一、可行性研究的含義和目的 2、目的、目的 實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化；實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化； 減少或避免投資決策的失誤；減少或避免投資決策的失誤； 提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán) 境效益。境效益。第一節(jié)第一節(jié) 可行性研究概述可行性研究概述Real Estate Development4二、可行性研究的作用 投資決策投資決策提供依據(jù)提供依據(jù) 資金籌措資金籌措的依據(jù)的依據(jù) 編制設(shè)計編制設(shè)計的

3、依據(jù)的依據(jù) 簽訂協(xié)議、合同簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)的依據(jù) 申請建設(shè)執(zhí)照申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)的依據(jù)第一節(jié)第一節(jié) 可行性研究概述可行性研究概述Real Estate Development5三、可行性研究的依據(jù) 1、國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃等；、國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃等； 2、批準的項目建議書或同等效力的文件；、批準的項目建議書或同等效力的文件； 3、國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施、國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；規(guī)劃等； 4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)

4、、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； 5、有關(guān)建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額、指標、要求等資料；、有關(guān)建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額、指標、要求等資料； 6、國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；、國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標； 7、開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選、開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等；規(guī)劃設(shè)計方案等； 8、其他有關(guān)依據(jù)資料。、其他有關(guān)依據(jù)資料。 第一節(jié)第一節(jié) 可行性研究概述可行性研究概述Real Estate Development6四、可行性研究的工作階段 機會研究機會研究 精度精度 30% 初步可行性研究初步可行性研究 20% 詳細可行性研究詳細可行性

5、研究 10% 項目評價和決策項目評價和決策 第一節(jié)第一節(jié) 可行性研究概述可行性研究概述Real Estate Development7一、可行性研究的內(nèi)容 1、項目概況、項目概況 （1）項目名稱、承辦單位概況。）項目名稱、承辦單位概況。 （2）項目的地理位置。）項目的地理位置。 （3）項目所在地周圍的環(huán)境狀況。）項目所在地周圍的環(huán)境狀況。 （4）項目的性質(zhì)及主要特點。）項目的性質(zhì)及主要特點。 （5）項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。）項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。 （6）項目主要建設(shè)條件。）項目主要建設(shè)條件。 （7）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。第二節(jié)第二節(jié) 可

6、行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development8一、可行性研究的內(nèi)容 2、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 （1）土地調(diào)查。（）土地調(diào)查。（2）人口調(diào)查。）人口調(diào)查。 （3）調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物。）調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物。 （4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者。）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者。 （5）各種市政管線。（）各種市政管線。（6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。）其他地下、地上物現(xiàn)狀。 （7）制定動遷計劃。）制定動遷計劃。 （8）確定安置方案。（）確定安置方案。（9）拆遷安置方案。）拆遷安置方案。第二

7、節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development9一、可行性研究的內(nèi)容 3、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 （1）市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。）市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 （2）市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。）市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 （3）市場交易的數(shù)量與價格。）市場交易的數(shù)量與價格。 （4）服務(wù)對象分析、制定租售計劃。）服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 （5）擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。）擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development10一、可行性研究的內(nèi)容

8、 4、規(guī)劃設(shè)計方案選擇、規(guī)劃設(shè)計方案選擇 （1）市政規(guī)劃方案選擇。）市政規(guī)劃方案選擇。 （2）項目構(gòu)成及平面布置。）項目構(gòu)成及平面布置。 （3）建筑規(guī)劃方案選擇。）建筑規(guī)劃方案選擇。 第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development11一、可行性研究的內(nèi)容 5、資源供給、資源供給 （1）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃。）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃。 （2）施工力量的組織計劃。）施工力量的組織計劃。 （3）項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。）項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。 （4）項目建成投人生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤）項目建成

9、投人生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development12一、可行性研究的內(nèi)容 6、環(huán)境影響和環(huán)境保護、環(huán)境影響和環(huán)境保護 （1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 （2）主要污染源和污染物。）主要污染源和污染物。 （3）開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化。）開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化。 （4）設(shè)計采用的環(huán)境保護標準。）設(shè)計采用的環(huán)境保護標準。 （5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 （6）環(huán)境保護投資估算。）環(huán)境保護投資估

10、算。 （7）環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。）環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。 （8）存在問題及建議。）存在問題及建議。第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development13一、可行性研究的內(nèi)容 7、項目開發(fā)組織機構(gòu)和人力資源配置、項目開發(fā)組織機構(gòu)和人力資源配置 （1）開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。）開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。 （2）管理人員的配備方案。）管理人員的配備方案。 （3）人員培訓(xùn)計劃，年管理費用估算。）人員培訓(xùn)計劃，年管理費用估算。第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Deve

11、lopment14一、可行性研究的內(nèi)容 8、項目實施進度、項目實施進度 （1）前期開發(fā)進度計劃。）前期開發(fā)進度計劃。 （2）工程建設(shè)進度計劃。）工程建設(shè)進度計劃。 （3）建設(shè)場地的布置。）建設(shè)場地的布置。 （4）施工隊伍的選擇。）施工隊伍的選擇。第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development15項目實施進度計劃表（年、季度）項目實施進度計劃表（年、季度） 步步驟驟20042005200620071234123412341234前前期期一一期期二二期期三三期期Real Estate Development16一、可行性研究的內(nèi)容 9、項目

12、經(jīng)濟及社會效益分析、項目經(jīng)濟及社會效益分析 （1）項目總投資估算。）項目總投資估算。 （2）項目投資來源、籌措方式的確定。）項目投資來源、籌措方式的確定。 （3）開發(fā)成本估算。）開發(fā)成本估算。 （4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。）銷售成本、經(jīng)營成本估算。 （5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。收入估算。 （6）財務(wù)評價。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計）財務(wù)評價。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標，對項目進行財務(wù)評價。借款償還期等

13、技術(shù)經(jīng)濟指標，對項目進行財務(wù)評價。第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development17一、可行性研究的內(nèi)容 9、項目經(jīng)濟及社會效益分析、項目經(jīng)濟及社會效益分析 （7）國民經(jīng)濟評價。）國民經(jīng)濟評價。 （8）風(fēng)險分析。）風(fēng)險分析。 （9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development18一、可行性研究的內(nèi)容 10、結(jié)論及建議、結(jié)論及建議 運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)

14、等方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案，并對項目存在的問題發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案，并對項目存在的問題提出相應(yīng)的建議。提出相應(yīng)的建議。第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development19二、可行性研究的步驟 1、接受委托、接受委托 2、調(diào)查研究、調(diào)查研究 3、方案選擇和優(yōu)化、方案選擇和優(yōu)化 4、財務(wù)評價和綜合評價、財務(wù)評價和綜合評價第二節(jié)第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟可行性研究的內(nèi)容和步驟Real Estate Development20一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營方案 1、區(qū)位分析與選擇、區(qū)位分析與選擇 2、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分

15、析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 3、開發(fā)時機的分析與選擇、開發(fā)時機的分析與選擇 4、合作方式的分析與選擇、合作方式的分析與選擇 5、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 6、產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇、產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇第三節(jié)第三節(jié) 項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇Real Estate Development21二、構(gòu)造評價方案 24個基本評價方案個基本評價方案第三節(jié)第三節(jié) 項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇Real Estate Development22三、選擇評價基礎(chǔ)參數(shù) 時間參數(shù) 融資相關(guān)參數(shù)

16、收益相關(guān)參數(shù) 評價標準類指標第三節(jié)第三節(jié) 項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇Real Estate Development23一、投資估算 1、土地費用估算土地費用估算 是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。 （1）土地征用拆遷費）土地征用拆遷費 農(nóng)村農(nóng)村：土地補償費土地補償費 土地投資補償費土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、青苗補償費、樹木補償費、 地面附著物補償費地面附著物補償費） 人員安置補助費人員安置補助費 新菜地開發(fā)基金新菜地開發(fā)基金 土地管理費土地管理費 耕地占用稅耕地占用稅 拆遷費拆遷費 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開

17、發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development24一、投資估算 1、土地費用估算土地費用估算 （1）土地征用拆遷費）土地征用拆遷費 城市城市：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費 搬家費搬家費 臨時搬遷安置費臨時搬遷安置費 周轉(zhuǎn)房攤銷及其他周轉(zhuǎn)房攤銷及其他第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development25一、投資估算 1、土地費用估算土地費用估算 （2）出讓地價款）出讓地價款 （3）土地轉(zhuǎn)讓費）土地轉(zhuǎn)讓費 （4）土地租用費）土地租用費 （5）土地投

18、資折價）土地投資折價第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development26一、投資估算 2、前期工程費前期工程費 主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平三通一平”等土地開發(fā)工程費支等土地開發(fā)工程費支出。出。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development27一、投資估算 3、房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 建安工程費：主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、：主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)

19、、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費等。裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費等。 公共配套設(shè)施建設(shè)費：主要包括居委會、派出所、：主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：各種管線、道路工程，其費用包：各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供

20、電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等，以及各項設(shè)施接口費用。綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等，以及各項設(shè)施接口費用。第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development28一、投資估算 3、房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 估算方法： 單元估算法單元估算法 單位指標估算法單位指標估算法 工程量近似匡算法工程量近似匡算法 概算指標估算法概算指標估算法 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development29一、投資估算 4、管理費用管理費用 是指企業(yè)行政管理部門為是指企業(yè)行政管理部門為管理

21、和組織經(jīng)營活動管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生而發(fā)生的各種費用。包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)的各種費用。包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。 項目總投資的項目總投資的3%5% 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development30一、

22、投資估算 5、財務(wù)費用財務(wù)費用 是指企業(yè)為是指企業(yè)為籌集資金籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。 6、銷售費用銷售費用 是指開發(fā)建設(shè)項目在是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費

23、、修理費、工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。申領(lǐng)費等。第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development31一、投資估算 7、開發(fā)期稅費、開發(fā)期稅費 各類稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用各類稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用 8、其他費用、其他費用 主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標底主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標底編制費、工程合同預(yù)算或標底審查費、招標管理費、總

24、承包管編制費、工程合同預(yù)算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。 9、不可預(yù)見費、不可預(yù)見費 不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的準確程度，以上述各項費用的3%7%估算。估算。第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development32二、成本費用估算結(jié)果的匯總 教材 P210

25、 表6-3第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development33序號序號項項 目目單單 價價總金額（萬元）總金額（萬元） 1 建設(shè)投資建設(shè)投資 1.1 土地取得費用土地取得費用25070 1.2 建安工程費用建安工程費用87406 1.3 小區(qū)配套費小區(qū)配套費 140元元/M210451 1.4 道路、綠化、景點費用道路、綠化、景點費用 80元元/M25972 1.5 項目研究咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費項目研究咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費 20元元/M2 1493 1.6 各種配套稅費各種配套稅費 180元元/M213437 1.7 項目管理費項

26、目管理費2622.21.8 銷售費用銷售費用 1.9 不可預(yù)見費不可預(yù)見費3114.9 建設(shè)投資合計建設(shè)投資合計149566.1 2 建設(shè)期利息建設(shè)期利息9466.5 3 項目總投資項目總投資159032.6 4 總建筑面積單位投資總建筑面積單位投資2130.37元元/M2項目總投資估算表 Real Estate Development34三、資金使用計劃 根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。編制資金使用計劃表。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate De

27、velopment35四、收入估算與資金籌措 1、收入估算、收入估算 根據(jù)租售計劃進行估算根據(jù)租售計劃進行估算 （1）租售方案）租售方案 （2）租售價格）租售價格 （3）租售收入）租售收入 （4）收款方式）收款方式第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development36序序號號項目項目合計合計銷銷 售售 期期200520062007200820091一期一期銷售面積（銷售面積（M2）50%50%189334.28 94667.14 94667.14 單價（元單價（元/M2）2200 2300 銷售收入（萬元）銷售收入（萬元）426

28、00.21 20826.77 21773.44 2二期二期銷售面積（銷售面積（M2）25%45%20%10%84000.42 21000.11 37800.19 16800.08 8400.042單價（元單價（元/M2）3600 4000 4500 4000 銷售收入（萬元）銷售收入（萬元）33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 3三期三期銷售面積（銷售面積（M2）20%45%35%298134.82 59626.96134160.67 104347.19 單價（元單價（元/M2）240024502500銷售收入（萬元）銷售收入（萬元）73266.6

29、3 14310.47 32869.36 26086.80 合合 計計149467.01 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 29446.81 銷售計劃表Real Estate Development37序號序號項項 目目合合 計計計計 算算 期期200520062007200820091一期一期1.1銷售收入銷售收入42600.21 20826.77 21773.44 1.2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2343.01 1145.47 1197.54 1.2.1營業(yè)稅營業(yè)稅2130.01 1041.34 1088.67 1.2.2城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅1

30、49.10 72.89 76.21 1.2.3教育費附加教育費附加63.90 31.24 32.66 2二期二期2.1銷售收入銷售收入33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 2.2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加1848.01 415.80 831.60 415.80 184.80 2.2.1營業(yè)稅營業(yè)稅1680.01 378.00 756.00 378.00 168.00 2.2.2城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅117.60 26.46 52.92 26.46 11.76 2.2.3教育費附加教育費附加50.40 11.34 22.68 11.34 5.

31、04 銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表Real Estate Development38四、收入估算與資金籌措 2、資金籌措、資金籌措 資本金、借貸資金、預(yù)租售收入資本金、借貸資金、預(yù)租售收入第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算Real Estate Development39資金籌措計劃原理示意圖資金投入計劃資金投入計劃需資本金、借貸資金需資本金、借貸資金投入的最大資金額投入的最大資金額開發(fā)利潤開發(fā)利潤租售收入計劃租售收入計劃Real Estate Development40序號序號項項 目目合計合計計計 算算 期期20052006200720081投資計劃投

32、資計劃分年計劃（分年計劃（%）100%35.98%33.83%30.19%1.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）息）87716.67 31557.87 29675.34 26483.47 1.2建設(shè)期利息建設(shè)期利息2188.64 330.00 825.00 1033.64 1.3流動資金流動資金1.4項目總投資（項目總投資（1+2+3）89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 2資金籌措資金籌措2.1自有資金自有資金2.1.1企業(yè)自籌資金企業(yè)自籌資金40211.06 19557.87 11941.94 8711.25 2.1.2銷售收入（預(yù)售款）銷

33、售收入（預(yù)售款）23505.61 11733.39 11772.22 2.2借款借款26188.64 12330.00 6825.00 7033.64 2.2.1長期借款長期借款其中：銀行借款其中：銀行借款24000.00 12000.00 6000.00 6000.00 其中：本金其中：本金 建設(shè)期利息建設(shè)期利息2188.64 330.00 825.00 1033.64 2.2.2流動資金借款流動資金借款2.2.3短期借款短期借款資金籌措合計資金籌措合計89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 項項目目總總投投資資與與資資金金籌籌措措計計劃劃表表Real Est

34、ate Development41一、財務(wù)評價的報表 基本報表包括：現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表損益表損益表資金來源與運用表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表外匯平衡表外匯平衡表 輔助報表：總投資估算表總投資估算表土地費用估算表土地費用估算表第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制Real Estate Development42一、財務(wù)評價的報表 1、現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率出，用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR, Financial Intern

35、al Rate of Return)、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV, Financial Net Present Value )及投及投資回收期資回收期(Pt ，Pay Back Period )等評價指標，分析項目財務(wù)盈利等評價指標，分析項目財務(wù)盈利能力。能力。 分為分為 現(xiàn)金流量表（全部資金）、現(xiàn)金流量表（自有現(xiàn)金流量表（全部資金）、現(xiàn)金流量表（自有資金）資金）第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制Real Estate Development43序號序號項目項目200320042005200620071現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出302.00 425.00 572

36、.20 2現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累計現(xiàn)金流量累計現(xiàn)金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 現(xiàn)金流量表Real Estate Development44一、財務(wù)評價的報表 1、

37、現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量表 1）現(xiàn)金流量表（全部資金）現(xiàn)金流量表（全部資金）是從是從項目本身項目本身角度出發(fā)，角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。該表設(shè)定全部投資均不分資金來源，來考察項目盈利能力。該表設(shè)定全部投資均為自有資金，用以計算全部投資所得稅前和所得稅后財務(wù)內(nèi)為自有資金，用以計算全部投資所得稅前和所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資回收期）及投資回收期（Pt）等評價指標。）等評價指標。 2）現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（自有資金）從從投資者投資者角度出發(fā)，以角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作作

38、為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目自有資金盈利能力。值等評價指標，考察項目自有資金盈利能力。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制Real Estate Development45序號序號項項 目目合合 計計計算期計算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（現(xiàn)金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1經(jīng)營收入經(jīng)營收入194659.24 20826.77

39、29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2現(xiàn)金流出（現(xiàn)金流出（CO）35044.26 34466.88 31222.92 31346.22 2436.15 2.1建設(shè)投資建設(shè)投資138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 2.2流動資金流動資金2.3經(jīng)營成本經(jīng)營成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.4經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.5所得稅所得稅10134

40、.18 1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3凈現(xiàn)金流量（凈現(xiàn)金流量（CI-CO）-14217.49 -5133.40 -1792.37 9083.18 11675.92 4累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量-14217.49 -19350.89 -21143.27 -12060.09 23859.53 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-13164.35 -4401.06 -1422.84 6676.41 6812.79 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-13164.35 -17565.41 -18988.25 -12311.84 10575.76 所得

41、稅前所得稅前7凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-13126.18 -3715.21 -437.44 11051.57 12489.18 8累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量-13126.18 -16841.38 -17278.82 -6227.25 33993.71 9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12153.87 -3185.19 -347.25 8123.24 7287.32 10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12153.87 -15339.06 -15686.31 -7563.07 18107.09 表表 現(xiàn)金流量表（全部資金）現(xiàn)金流量表（全部資金）Real Estate Development4

42、6序序號號項項 目目合合 計計計算期計算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（現(xiàn)金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1經(jīng)營收入經(jīng)營收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2現(xiàn)金流出（現(xiàn)金流出（CO）23374.26 31498.45 28132.95 52358.70 2436.15 2.1資本金資本金19557.87 23675.34 20483.47 24728.45 2.2借款本金償還借款本金償還24000.00 2206.57

43、 1876.39 19917.04 2.3借款利息支付借款利息支付3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.4經(jīng)營成本經(jīng)營成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.5經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.6所得稅所得稅1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3凈現(xiàn)金流量（凈現(xiàn)金流量（CI-CO）-2547.49 -2164.97 1297.60 -11929.30 11

44、675.92 4累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量-2547.49 -4712.46 -3414.86 -15344.16 20575.45 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-2358.79 -1856.11 1030.07 -8768.39 6812.79 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-2358.79 -4214.90 -3184.82 -11953.22 10934.38 所得稅前所得稅前7凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-1456.18 -746.77 2652.54 -9960.91 12489.18 8累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量-1456.18 -2202.95 449.59 -9511.3

45、2 30709.63 9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-1348.31 -640.24 2105.67 -7321.57 7287.32 10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-1348.31 -1988.55 117.12 -7204.45 18465.72 表表 現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（自有資金）Real Estate Development47序號序號項項 目目1現(xiàn)金流入（現(xiàn)金流入（CI）1.1經(jīng)營收入經(jīng)營收入2現(xiàn)金流出（現(xiàn)金流出（CO）2.1建設(shè)投資建設(shè)投資2.2流動資金流動資金2.3經(jīng)營成本經(jīng)營成本2.4經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2.5所得稅所得稅3凈現(xiàn)金流量（凈現(xiàn)金流量

46、（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量所得稅前所得稅前7凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量序號序號項項 目目1現(xiàn)金流入（現(xiàn)金流入（CI）1.1經(jīng)營收入經(jīng)營收入2現(xiàn)金流出（現(xiàn)金流出（CO）2.1資本金資本金2.2借款本金償還借款本金償還2.3借款利息支付借款利息支付2.4經(jīng)營成本經(jīng)營成本2.5經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅所得稅3凈現(xiàn)金流量（凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累

47、計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量所得稅前所得稅前7凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（全部資金）現(xiàn)金流量表（全部資金）全部資金：全部資金：是從是從項目本身項目本身角度出發(fā)，角度出發(fā)，不分資金來源，來考察不分資金來源，來考察項目盈利能力。項目盈利能力。自有資金：自有資金：從從投資者投資者角度出發(fā)，以角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，利息支付作為現(xiàn)金流出，兩表區(qū)別兩表區(qū)別

48、：Real Estate Development48一、財務(wù)評價的報表 2、損益表、損益表 也稱也稱 利潤和利潤分配表利潤和利潤分配表 反映項目計算期內(nèi)各年利反映項目計算期內(nèi)各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率指標。該表根據(jù)總成本費用估算表、銷售潤率指標。該表根據(jù)總成本費用估算表、銷售(營業(yè)營業(yè))收入收入和銷售稅金及附加估算表填寫。和銷售稅金及附加估算表填寫。第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制Real Estate Development49序號序號項項 目目合合 計計計計 算算 期期

49、200520062007200820111經(jīng)營收入經(jīng)營收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 3增值稅增值稅4總成本費用總成本費用153243.35 16374.28 23422.58 23705.99 32240.96 10871.49 5利潤總額（利潤總額（1-2-3-4）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 6彌補以前年度虧損彌補以

50、前年度虧損7應(yīng)納稅所得額（應(yīng)納稅所得額（5-6）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 8所得稅所得稅10134.18 1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 9稅后利潤（稅后利潤（5-8）20575.45 2215.70 2879.37 2750.93 3996.43 1651.16 10提取法定盈余公積金提取法定盈余公積金2057.55 221.57 287.94 275.09 399.64 165.12 11提取公益金提取公益金1028.77 110.79 143.97 137.55 199.

51、82 82.56 12提取任意盈余公積金提取任意盈余公積金13可分配利潤（可分配利潤（9-10-11-12）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 14應(yīng)付利潤（股利分配）應(yīng)付利潤（股利分配）15未分配利潤（未分配利潤（13-14）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 16累計未分配利潤累計未分配利潤1883.35 4330.81 6669.10 10066.07 17489.13 表表 利潤和利潤分配表利潤和利潤分配表Real Estate Development50一、財務(wù)

52、評價的報表 3、資金來源與運用表、資金來源與運用表 4、資產(chǎn)負債表、資產(chǎn)負債表第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制Real Estate Development51序號序號項目項目合計合計計算期計算期第一年第一年第二年第二年第三年第三年1資金來源資金來源1.1經(jīng)營收入經(jīng)營收入1.2長期借款長期借款1.3短期借款短期借款1.4發(fā)行債券發(fā)行債券1.5項目資本金項目資本金1.6其他其他2資金運用資金運用2.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）2.2經(jīng)營成本經(jīng)營成本2.3稅金及附加稅金及附加2.4增值稅增值稅2.5所得稅所得稅2.6流動資金流動資金2

53、.7各種利息支出各種利息支出2.8償還債務(wù)本金償還債務(wù)本金2.9分配股利或利潤分配股利或利潤2.10其他其他3盈余資金（盈余資金（1-2）4累計盈余資金累計盈余資金資金來源與運用表Real Estate Development52二、財務(wù)報表的編制第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制Real Estate Development53 1、建筑工程費用估算表、建筑工程費用估算表 2、國內(nèi)設(shè)備購置費估算表、國內(nèi)設(shè)備購置費估算表 3、安裝工程費用估算表、安裝工程費用估算表 4、工程建設(shè)其它費用估算表、工程建設(shè)其它費用估算表 5、項目投入總資金估算表、項目投入總資金估

54、算表 6、分年資金投入計劃與資金籌措表、分年資金投入計劃與資金籌措表 7、銷售收入和稅金及附加估算表、銷售收入和稅金及附加估算表 8、項目現(xiàn)金流量表、項目現(xiàn)金流量表 9、項目資本金現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表 10、損益和利潤分配表、損益和利潤分配表 11、資金來源與運用表、資金來源與運用表 12、外匯平衡表、外匯平衡表 13、借款償還計劃表、借款償還計劃表 14、敏感性分析表、敏感性分析表可行性研究的表格Real Estate Development54一、房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性因素的分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性因素的分析 主要不確定性因素主要不確定性因

55、素 土地成本（含地價和土地開發(fā)成本）土地成本（含地價和土地開發(fā)成本） 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 租金或售價租金或售價 開發(fā)期開發(fā)期 貸款利率貸款利率 容積率等容積率等第六節(jié)第六節(jié) 風(fēng)險與不確定性分析風(fēng)險與不確定性分析Real Estate Development55一、房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析 2、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不確定性因素的分析、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不確定性因素的分析 主要不確定性因素主要不確定性因素 購買價格購買價格 權(quán)益投資比率權(quán)益投資比率 空置率空置率 運營成本運營成本第六節(jié)第六節(jié) 風(fēng)險與不確定性分析風(fēng)險與不確定性分析Real Estate Development56二、盈虧平衡分析

56、 1、基本原理、基本原理 盈虧平衡分析，又稱量本利分析、保本點分析、收盈虧平衡分析，又稱量本利分析、保本點分析、收支平衡分析支平衡分析 是研究房地產(chǎn)開發(fā)項目在一定時期內(nèi)的是研究房地產(chǎn)開發(fā)項目在一定時期內(nèi)的銷售收入、開發(fā)成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平銷售收入、開發(fā)成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系的一種分析方法。所謂盈虧平衡點（衡關(guān)系的一種分析方法。所謂盈虧平衡點（Break Even Point，BEP）是項目盈利與虧損的臨界點，在這一點上，）是項目盈利與虧損的臨界點，在這一點上，項目收支持平，既項目收支持平，既不盈利又不虧損，凈收益為零不盈利又不虧損，凈收益為零。 第六節(jié)第六節(jié)

57、 風(fēng)險與不確定性分析風(fēng)險與不確定性分析Real Estate Development57二、盈虧平衡分析 1、基本原理、基本原理 基本公式：基本公式： 收入：收入：BPQ 成本費用：成本費用：CCfCvQ第六節(jié)第六節(jié) 風(fēng)險與不確定性分析風(fēng)險與不確定性分析Real Estate Development58二、盈虧平衡分析 2、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析 最低租售價格分析最低租售價格分析 最低租售數(shù)量分析最低租售數(shù)量分析 最高土地取得價格最高土地取得價格 最高工程費用最高工程費用 最高購買價格最高購買價格 最高運營費用比率最高運營費用比率第六節(jié)第六節(jié) 風(fēng)險與不確定性分析風(fēng)險

58、與不確定性分析Real Estate Development59三、敏感性分析 1、概念、概念 是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算對項目經(jīng)濟指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。險能力的一種不確定性分析方法。 目的：找出敏感性因素，選出不敏感的投資方案。：找出敏感性因素，選出不敏感的投資方案。第六節(jié)第六節(jié) 風(fēng)險與不確定性分析風(fēng)險與不確定性分析Real Estate Dev