1、中國房地產業市場分析報告專業：金融三班學生姓名：崔子軒學號：15170346中國房地產業市場分析報告商學院2017級金融三班15170346崔子軒目錄概況第一節歷史一、中國房地產業的發展階段二、供求關系第二節產業結構一、市場集中度二、產品差異化程度三、進入壁壘第三節市場行為一、價格行為二、非價格行為三、企業并購第四節市場績效一、規模經濟效率二、資源配置效率三、閑置面積第五節公共政策一、限購政策二、價格管理三、規范行業發展概況房地產業是指：以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

2、類別內容開發土地的開發和再開發；建設地產的經營土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等房地產經營房屋的買賣、租賃、抵押房地產中介服務包括信息、測量、律師、經紀、公證等物業房地產物業管理房地產金融信息、保險、金融投資等房地產業有以下特性：房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；房地產的高質耐久性；房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國

3、民生產總值的10%。在本文中我們主要研究房地產的開發、建設、銷售。第一節歷史一、中國房地產業的發展階段我國房地產市場相較于歐美、日本等發達國家起步較晚，但發展卻很迅速。如果從1978年改革開放算起，房地產40年可以說經歷了迅猛的起步和成長并逐步成熟。嚴格意義上，真正的房地產市場也就20年。房地產發展過程中就如同年輕人成長中必然經歷的青春期一樣，難免有躁動，有教訓，但更有成長。第一個階段(1978-1979):房地產概念萌芽1978年之前，在高度集中的計劃經濟體制下，房地產在中國并未成為一個產業。國家經濟發展的若干個“五年”計劃中也從未出現“房地產”的發展規劃與計劃。彼時，城市住房由國家統一建設

4、，建好后按照不同標準對城市居民進行實物分配，住房是工作單位的員工福利之一，并沒有形成房地產市場。在農村，由于中國實行包括土地制度、戶籍制度、福利制度在內的城鄉二元管理結構，農村的農民住房是以集體土地所有制的宅基地自建房為主。可以明確的一點是，中國在1978年以前沒有房地產業，直到上世紀80年代初，才出現房地產行業的萌芽。1978年，有人在城市住宅建設會議上就提示“解決住房問題能不能路子再寬些？”第二年，中國開始實行向居民全價售房試點。1990年，中國最早的住房公積金制度發軔于1990年的上海。第二個階段(1980-1987):房地產誕生進入1980年，再次為城鎮居民購房發聲，明確表態支持居民購

5、買房屋、蓋房。甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”隨后國家發布“準許私人建房、買房，準許私人擁有自己的住房”的通知，拉開了中國房改序幕。1980年被稱為中國房地產的元年，這一年國家把房子定義為商品。房改和土地改革同時被推動，中國房地產正式成為了一個產業。1981年，中國才開始有房價數據這一說法。1984年，城鄉建設環境保護部組織考察團到深圳進行考察，之后在廣東佛山召開會議。中國房地產產業概念正式被提出，房地產業從此登上歷史舞臺。1987年，深圳進行了首次公開土地拍賣，催化全國房地產加速發展。所以，1987年中國地產才開始真正進入商品化第三個階段(1988-1997):第

6、一個快速飛躍的十年1988年，房改正式全面試點，土地禁錮也終于完全放開。2月，國家批準印發了“房改領導小組”的關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案，并提出住房制度改革的目標是：實行住房商品化，將實物分配逐步改變為貨幣分配，使住房這個大宗商品進入消費市場。19881997年，這一時期，中國誕生了以萬科為代表的第一批房地產開發企業，數量在2萬家左右。但由于自有資金不足、金融政策對民資的限制，這一時期的房地產市場主要由國資企業主導。比如北京華遠、上海城開等。第四個階段(1998-2003):市場化開始1998年7月3日，是中國住房制度改革的一個分水嶺。很多開發商在1998年上半年熬不下去

7、了，把土地紛紛賣掉退出市場。為了遏制市場進一步下滑的危險，國家決心培育新的經濟增長點。出臺了一系列刺激房地產發展的政策，最具代表的是7月3日，下發了關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知。從這一刻起，原先的福利分房制度被廢止，標志房地產開始市場化。2003年6月，央行印發“121號文”，嚴控銀行的房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮概念。121號文效果顯著，全國房價應聲下跌，上漲勢頭得到遏制，全國地產行業進入冬季。第五個階段（2004-2013）:第二個黃金十年發展20042013是中國房地產業發展的黃金十年，也是國家對房地產密集調控的十年

8、。2004年“8.31”大限開始到2013年，國家及相關部委共計出臺70余項重要的宏觀調控政策，主要集中在金融、財稅、土地、行政四個方面，政策出臺之多、密度之高、力度之大前所未有。此階段，中國房地產市場的特征是發展不平衡。表現在沿海與內地市場的不平衡，市場主要聚焦于長三角地區（上海、浙江、江蘇）、珠三角地區（廣州、深圳及周邊城市群）、環渤海地區（京津冀遼魯等），內地及中西部地區市場占比小；城市與農村的不平衡，房地產主要在城市中發展；客戶群體的不平衡，客戶主要是先富起來的城市富裕階層，占絕大多數的城市中低收入者沒有獲得住房；房地產產品品質的不平衡，普通住宅品質低下，高檔住宅奢華。中國房地產企業在

9、此輪發展周期中，伴隨市場規模的增大，企業數量極劇上升，但隨著調控也進一步兼并整合，行業集中度快速提高。2005年，房地產前100強僅占11%的市場份額，而截止2012年底，房地產行業前50強占據了21%的市場份額，企業競爭導致的優勝劣汰現象明顯。但到了2013年的房地產市場總體特征就是震蕩上行。由于各地并未嚴格執行調控政策，房地產市場出現明顯回暖，尤其是一線城市房價出現了連續多月的較快上漲，雖然各地相繼收緊調控政策，但也沒能將房價束縛住。第六個階段（2014-2018）:轉型及長效機制探索階段經歷輝煌而又繁榮的房地產黃金十年后，房地產逐漸走向白銀時代。房地產已經成為大房企的游戲，市場集中化程度

10、越來越高，中小房企生存空間越來越小。據當時數據統計顯示，公布2014年銷售業績的企業共37家，其中僅15家完成年度目標,且這些企業大多集中在千億級別房企中。對此，業內人士表示，房地產黃金十年基本已經宣告結束，未來房企告別單一的房地產銷售模式，謀求轉型和跨界已經成為發展方向。當時間的指針指向2016年時，國家層面提出了“房子是用來住的而不是用來炒的”新定位，2017年3月17日新政后，標志著一線城市傳統房地產開發模式走向終結，“去商品化”趨勢明顯。伴隨著國際形勢、經濟走勢的巨變，中國房地產也步入變革的深水區。在房住不炒這個新定位背景下，在長效機制的建立呼之欲出的預期下，史無前例的嚴厲調控，助推房

11、地產行業發生變革和洗牌，傳統的房地產開發模式漸漸走進死胡同，再難適應新時代發展，新時代房地產萬眾矚目。二、供求關系()每年新增施工面積萬平方米199<1蜩2D0120032D0520072D0920112Q132D1S2017用也產幵友企業侖巨腌工畫積年新幵工萬平方素J(數據來源：中經網)1998年7月3日，是中國住房制度改革的一個分水嶺。原先的福利分房制度被廢止，標志房地產開始市場化。房地產商投入房屋施工與土地開發，每年房地產企業新開工施工面積穩步上升。2008-2011年，中國房地產行業新開工面積持續增加，其增長速度維持在10%以上。2012年受國家宏觀政策嚴格調控的影響，我國房地產

12、開發新開工面積同比下滑7.3%。2013年，全國房地產開發企業房屋新開工面積增長至20.12億平方米。2014年，國內經濟仍處在"三期"疊加的陣痛期，產能過剩矛盾突出，工業生產價格持續下降。受此影響，2014年新開工面積為17.96億平方米，同比較上年同期下滑10.74%。2015年，受房地產庫存化影響，全年新開工面積為15.45億平方米，同比下降14.00%。（二）供給與需求情況IBO.OOO-i1W-12&,MD-w,wo-fi&.OOO-MMXNH1卿就產軽鉉匪童1彩麗韋弋馳耳言創転褊售那寧濮2即2Q(11（數據來源：中經網）自上世紀未以來，我國的住宅

13、與非住宅的商品房的銷售面積均小于當年的土地開發竣工面積。即使不考慮之前未銷售出的商品房，每年都有大量的商品房因缺乏相應的需求”而成為空置房。然而，2004年以來銷售數量持續大幅增長，表明我國對房子的需求已然旺盛。支撐著房地產需求的主要因素有三點:是城鎮化加速帶來的對房地產的剛性需求;二是投機性與投資性住房的需求;三是由于居民收入的增幅較之房地產價格漲幅仍然有優勢。但是，從上世紀以來，很少的年份居民可支配收入的增長超過國內生產總值的增長，對此我們應該謹慎的看待第三個因素。隨著我國城鎮化進程的不斷加速，使得城鎮居民不得不去購買商品房，應該說，這個是我國房地產價格不斷飛速增長”的主要原因。但是大多數

14、的城鎮居民的收入增幅與房地產價格的漲幅有著一定的差距。使得這種剛性需求與供應方的高價存在著巨大的沖突。當需求旺盛，供給量也很大，但由于房地產業自身成本的增加以及投機性與投資性購房的存在，使得價格超出了般居民購房的能力時，就出現了，需求方與供給方，即城鎮居民與房地產開發商的緊張關系。第二節產業結構一、市場集中度（）企業數量100.00（3-SQRg-Bo.aoa-7flP000-50400-SO.dOCi-0,000-l1111111111199719392OD1ZOD3ZCQ>2007足009201120132dl52tl1T廚地產君覽企吐早位融:-to（數據來源：中經網）二）集中度銷售

15、金額集中度年份2011（%）2012（%）2013（%）CR1010.6712.7613.27CR2014.8717.6218.25CR5020.7524.5625.35銷售面積集中度年份2011（%）2012（%）2013（%）CR105.757.728.37CR207.6310.3811.12CR5010.5114.1915.42（數據來源：國家統計局）2006年以前，就全國而言,我國房地產開發企業數目眾多,排名前十的企業占市場份額很低，只有2%-3%左右。與發達國家及香港相比,我國房地產市場開發商的集中度很低。2004年美國前10家地產業開發商占全美市場份額高達27.25%，是中國前10

16、家地產業開發商集中度的10.5倍。從市場份額來看,市場化程度較高的上海、深圳排名前10位的開發商，區域范圍內的市場占有率分別為23%、20%，而香港前9位的房地產商的市場內有率達80%。（數據來自房產業發展趨勢策略分析報告）就全國的情況看,2002年在房地產開發百強企業排行榜中高居榜首的萬科，全國的市場占有率僅為0.94%。三）現狀2009-2013我國房地產集中度比較單位：億元年份TOP5商品房銷售額TOP10商品房銷售額總商品房銷售額CR5CR10200923433588239955.33%8.16%2010344153195478.726.56%10.14%201142466298591

17、197.18%10.65%201253728222644568.33%12.76%2013708811272.581428.288.7%13.84%隨著房地產行業的發展，房地產市場集中度呈上升趨勢，至2009-2013年，銷售額的CR10可超10%。近年來，房地產市場集中度更是快速增長至2017年，盡管各地調控政策不斷加碼但碧桂園、萬科、恒大三家房企的銷售業績繼續大幅增長，銷售金額突破5000億。與此同時百億房企也大幅擴容，行業集中度進步加強，市場集中度已經超過60%。中國指數研究院日前發布的2017年度房企業績排行榜顯示，根據監測，5000億以上房企達到三家，分別是碧桂園、萬科、恒大;而10

18、00億5000億元、500億-1000億元、300億-500億元、100億-300億元，對應的企業數量分別為13家、24家、77家、77家。其中，千億以上、500億-1000億企業數量穩步增長，實現穩中有進;而300億500億、100億-300億陣營數量則略有減少。監測顯示，2017年，共有144家房地產企業躋身百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業集中度加速提升，16家房企邁入”干億俱樂部”。指標房地產幵發企業商品房銷售額_辦公樓房地產幵岌企業商品房銷售額一住宅房地產開發企業商品房銷售額_別墅、高檔房地產幵發企業商品房銷售額一商業營業用房房地產幵發

19、企業商品房銷售額一其他用房地區全國全國全國全國全國頻度年年年年年單位億元億元憶元億元億元1998222.412006.87158.7257.0626.971999212.392413.73196.23334.3227.422000207.633228.6274.75456.2342.982001230.564021.15381.S4555.2455.82002233.664957.85515.57773.9766.872003264.536543.45600.91041.2106.482004383.328619.37882.341229.54143.482005758.8714563.761

20、644.272049.57203.942006991.3317287.812418.282275.87270.9520071269.9125565.813422.812681.72371.682008969.36211962235.072475.85426.9720091638.4138432.94469.763660.67623.220102155.7144120.654613.115418.821026.0720112471.5848198.324100.666679.081239.8820122773.4353467.183983.566999.571215.620133747.3567

21、694.944573.1982S0.481705.5220142962.9362410.953950.36S910.622007.9120153761.4272769.8252868852.781896.81二、產品差異化程度（一）消費需求差異1994-2017各用途商品房銷售額（數據來源中經網）由圖可以看出，房地產開發企業商品房用于住宅的銷售額最多，占比80%左右，其次是用于商業營業，占比8%-10%，而用于別墅、高檔公寓只占不足5%,同樣，用于辦公以及其它用途也只占很小部分比例。剛6產”發企覽&氏檎i億無）胃危戶斤樓止吐10苗一住宅（億巾篇堪產開雙企業團品利侑«®

22、;£M：Ex'W胄胞產升復尢it筒&離恰一乂胃業用厲億元，M產開更企業覇品勢擂11_11亀用廉i億九2004肩檢產開岌企業品樣11_蘇£沖億元）膺敷戶開支生業H品厲梢_住宅（億允，卿亀產開棧企業品鎮訓.劃且，兄）W常地產只喪z業品靂首|_業管址用廉仁兀薛龜產幵寶公址晶寓輪1由2004年商品房各用途占比餅圖和2016年商品房各用途占比餅圖對比來看，住宅占據著不可撼動的地位，占比仍在80%左右。由于城市化的加快、生育政策的開放、醫療水平的提高等各方面的原因，住宅的需求量居高不下，仍是民生的重點問題。用于商業營業的商品房則下降了大約2.5個百分比，我結合實際推測網

23、絡的發展與電商的發達影響了實體經濟的發展，減小了實體經濟所占的比重，繼而用于商業營業的商品房需求量下降。辦公樓以及高端別墅的需求量大量增加，但在百分比上并無十分明顯的變動。（二）價格差異北京市天漳市山西省內骷自淞上海市河南省廣赭年年年年年年年年年戦平方米元，平庁米元平方米元平庁米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米201T56L94023238041235511704771由圖可以看出各省份之間房地產價格水平差異較大。從長遠來看，決定城市房地產價值取決于經濟規模、產業結構等，其中產業就業人的規模、結構和增長決定著城市的整體經濟活力和增長動力。從中短期來看，影響價格的因素往往是放映供需關系的

24、土地、庫存和政策。三、進入壁壘1資本壁壘指標地區里位20122£113201420L620L7房地產開塩攔全國年任元71SO3.793&D13.3B95Q35.619597B.85lD250O.fil109793.53如上表所示，2012-2017年房地產開發投資數目很大。房地產房地產業屬于資本密集型，房地產投資所需資金巨大，且開發周期長，風險大，理論上其具有一定的行業資本進人壁壘。然而，一方面這種資本壁壘較之家用電器、汽車制造、石油化工等平均規模已達到20億元以上的行業相比，新的廠商更易進人。其次，我國房地產業開發投資中，開發企業具有高負債經營的特點，這在相當大程度上使得行

25、業資本進人壁壘失效。第三,由于土地制度的不完善以及消費者的不成熟，開發商很輕易就沾了政府、消費者、工程公司的便宜，通過減免稅、消費者預付、建筑施工單位墊付資金等方式減少對進人房地產市場的資金實際需求量，使資本壁壘失效。2行業技術壁壘從技術角度講，房地產企業偏重于一種資源整合的角色，房屋的建造有整體上處于過度競爭的建筑施工企業來競爭，項目從開發設計到竣工都有專門的中介機構來進行所謂的“全程規劃”，開發商只要提供資金就可以了，進人市場對技術要求不高。”3規模經濟資金實力雄厚經營規模較大的房地產開發商在國有土地使用權轉讓的公開招標時具有中標的優勢，同時，由于其自有資金的占比較高，信譽較好，可以較為容

26、易地從銀行手里獲取低成本的貸款，并有充裕的資金進行房地產項目開發與研究，保證產品的質量。此外，長期以來大規模的廣告投入以及高品質產品所創造出來的聲譽使其產品的銷售順暢，又加快了資金的回流。這些都使房地產業表現出較明顯的規模經濟特性。4.政策法制壁壘目前的土地資源采用行政性分配政策，這就容易為某一個特定的房地產開發區域人為造成強的政策壁壘提供了先決條件，從而影響房地產業的良性發展。由于土地的稀缺性以及房地產產品價值高、生產周期長、交易過程復雜等特點，這決定了房地產市場特別是住宅市場的有限開放性。在我國，城鎮土地屬國家所有，這為政府的調控行為提供了有力的手段。第三節市場行為一、價格行為（）房地產商

27、定價法：1成本加成法:成本+利潤+稅金2市場定價法:以市場類似房地產價格為參考定價3需求導向法:根據買方的需求強度定價（二）價格聯盟2003-2007年中期，全國房地產價格持續快速上漲，究其原因，除了供需矛盾、投資炒作及人民幣升值等因素之外，開發商捂盤惜售和價格合盟對房價上漲具有極強的影響作用。現在沒有開發商會基于成本因素對待售房屋進行定價，它們都會根據市場需求不斷試探消費者的接受能力。為了讓房價持續上漲，開發商會通過正式或者非正式的集會方式來進行合盟。二、非價格行為主要指廣告行為，包括：各種營銷手段；線上電商和線下拓客;以塑造形象為主，渲染品味和意念;展現樓盤的綜合優勢;體現樓盤和諧舒適生活

28、;直切消費群生活心態。根據中國廣告年鑒2002的統計，我國房地產廣告經營額從19992002年分別為42.51、59.5Q69.4&101.39億，房地產廣告費占銷售額的比重也呈逐年上升之勢，前兩年一些地方報紙的主要廣告收入均來自房地產廣告。三、企業并購通過并購項目公司股權或直接收購的方式獲取項目資源，是房地產行業并購的主要目的。從梳理的30多家房企百余條并購案例來看，項目資源主要選擇那些區位、產品與并購企業發展戰略及市場主流需求相契合，發展前景、預期收益良好，性價比較高的項目房地產企業。2016年，房企規模化擴張意愿升級，在地價高企、資金充裕等疊加效應下房地產行業迎來并購潮。經統計，

29、全年房地產行業境內外共完成并購案例197起，涉及金額4014億元。百強企業積極把握并購機遇，主導并購案例共125起。并購對房地產企業來說，通過重組并購，在較短的時間內形成自己的品牌優勢，增強抵抗風險的能力，將是今后房地產市場發展的一個主要方向。第四節市場績效一、規模經濟效率年份2010201120122013總投資額（億元）48259.0461796.8971803.7986013.38竣工面積（萬平方米）78743.8892619.9499424.9610434.99就業人數（人）209114722569642386772房地產開發促進了就業、提供了住房面積，具有規模經濟效率。二、資源配置效

30、率年份201020112012營業利潤率11.24%13.03%11.76%如圖，是房地產業2010-2012的營業利潤率，一定程度上反映了房地產業將房地產開發過程中的資本投資、人力、建筑材料等資源的配置效率。三、閑置面積根據國家統計局公布的數據顯示,2006年和2007年全國商品房空置面積分別為1.21億平方米和1.18億平方米，與94年的0.2512億平方米相比，空置面積增長了5倍。其中，根據資料顯示住宅與房地產信息網），空置住宅集中于廣東、上海、浙江、江蘇、福建和遼寧等沿海省份。截至2010年5月底，全國共上報房地產違法違規用地宗數3070宗，面積約18.84萬畝，其中閑置土地面積16.95萬畝。銷售收入與利潤指標的基礎是建立在競爭市場基礎上，而對于房地產這樣的特殊產業來說，僅僅依靠銷售收入與利潤指標還不能反映房地產市場的績效，其還需要增加房屋空置面積和土地閑置面積作為其市場績效的衡量指標。在我國依賴房地產拉動經濟增長的財富模式將會消耗中國的太多資源而非急需的高科技和工業化