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文檔簡介
1、1 簽約前審查要點 21世紀不動產福州區域簽約部 2011年8月新編2簽約前溝通的意義v 房產買賣自客戶或房源委托日起至成功簽約日止,都在進行著簽約前溝通。v 本課件根據實時的交易及貸款政策,對買賣雙方的成交、交易、及后期手續辦理等進行詳細的講解,對如何促成成交、及避免糾紛起到指導的作用。3簽約前溝通要點v一、身份證件的審核及委托公證辦理v二、限購應準備材料v三、貸款政策及限貸應準備材料v四、產權資料審核v五、稅費計算v六、土地證辦理v七、成交的其它細節4一、身份證件的審核及委托公證5身份證件的審核要點1、買、賣雙方身份證件種類2、賣方身份證件號碼不一致3、公證委托4、委托書范本61、買、賣雙
2、方身份證件種類 身份證件種類: 居民身份證、護照、臺胞證(香港、澳門身份證)、軍官證、士官證、士兵證等均為有效的身份證明。駕駛證也可以做為簽約的有效證件之一。 驗證身份證明的目的: 證明簽署合同時是由買、賣雙方本人簽,以確保合同的有效性。72、賣方身份證件號碼不一致v1、在福州市公證處辦理翻譯公證、聲明公證(購買座落、兩個號碼為同一個人,需舊身份證復印件,聲明均合法有效)2、原來戶口本帶上(或由派出所開具的某年某月某日,遷往何處的證明),留有直系親屬在里面的,則直系親屬出面證明。v3、護照號碼不一致,有的新的護照后有體現舊護照號。若未體現的,只能通過辦理委托公證,并把舊護照號藏到公證書里。v4
3、、賣方購房時為國內身份證現為國外護照的,需由公安出入境管理中心開具為同一人的證明83、公證委托v公證委托機構 國內的必須通過縣級以上公證處辦理,港澳居民需由律師樓辦理,臺灣公民需由當地法院辦理,境外公民需通過中國駐外大使館辦理。v公證委托所需要的材料 出售:夫妻雙方同時到場,出具產權證、夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證(外地戶口在福州辦理公證的,其結婚證需司法鑒定)。 購買:擬購買房產的權屬材料復印件、身份證明 注:無產權證的,國外不能辦理公證94、委 托 書v公證委托書范本(專業)注意:地址不能有錯漏稅,及委托事項要完整。受托人無轉委托權。委托期限至上述事宜辦妥之日止。v手寫委托書范本委托人:
4、 性別: 出生年月 年 月 日 身份證號碼: 現住址: 受托人: 性別: 出生年月 年 月 日 身份證號碼: 現住址: 坐落于福州市 區 單元的房產(詳見房屋所有權證證號: 號,系本人產業。因本人事務繁忙,特委托 代為辦理如下事項: 1、 代為辦理上述房產的出售及簽署買賣合同。 受托人在辦理上述委托事項過程中所依法簽署的一切有關法律文件,本人均予以承認。 委托人: 年 月 日 10二、限 購 限 貸 及 應 準 備 材 料11限購限貸及應準備材料的要點v1、買方應符合的條件v2、調首次購房證明需提供材料v3、非首購交易收件需提供材料v4、特殊人群需提供材料121、買方應符合的條件vA、福州戶口
5、(含八縣),可新購一套房,但以家庭為單位總額不得超過兩套vB、外地戶口,持社保證達一年以上(以社保局打印詳單為準),可新購一套房,但以家庭為單位總額不得超過壹套vC、外籍人士,勞動保障局開具的工作滿6個月的工作證明,可購買一套房產132、調首次購房證明需提供材料v1、在掛牌網簽后,即可帶上夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證或離婚證及未再婚證明、喪偶證明及未再婚證明即調首購證明,需三個工作日。v2、交易時,另需提供身份證、戶口本、社保明細、繳稅明細,但不需要結婚證143、非首購交易收件需提供材料v交易過戶需要本人到場,同時提供夫妻雙方的材料原件:v1、夫妻雙方身份證v2、夫妻雙方戶口本v3、結婚證v
6、4、外地戶口需提供社保12個月以上明細或個人名下稅單明細,外籍人士需提供勞動保障局開具的6個月以上的工作證明。v5、外地戶口,配偶若不符合購買條件的(即無12個月社保或稅單),則不能一起上產權。154、特殊人群需提供材料v1、離異的人群,需提供離婚證及民政局(街道)開具的離婚未再婚證明v2、喪偶的人群,需提供配偶死亡證明(火化證明或戶口本上有體現)及民政局開具的喪偶未再婚證明。v3、未達到結婚年齡的人士的成年人,調首購或過戶時均只出具戶口本即可v4、產權做未成年人名字,則需夫妻雙方均達到購房條件。v5、軍官及士兵,需由駐地提供單位駐地證明,證明其在福州駐地。若結婚證上需體現軍官證號碼與現號碼不
7、一致,可由部隊開證明。后期的結婚證將用身份證辦理,若以身份證辦理的結婚證,也需部隊開具證明身份證與軍官證為同一人。16三、貸款及限貸、準備材料17貸款及限貸、準備材料要點v1、買方購房款及貸款資料的準備v2、貸、貸 款款 限限 制制v3、貸款人符合貸款條件v4、貸款成數及利率v5、公積金貸款v6、公積金提取181、買方購房款及貸款資料的準備v購房定金是否已經支取或存入有銀聯標識的銀行卡中v首付款是否足夠 1、評估稅后價是多少,是否能達到貸款要求,評估需注意不避稅的,不要評估成高檔住宅(稅點為:高檔住宅0.917,普通住宅0.933)。 2、資信是否良好 3、夫妻雙方名下原購及貸款住宅情況,現住
8、宅情況是否符合購買標準v貸款資料的準備 1、夫妻雙方身份證 2、戶口本 3、結婚證 4、收入證明(需與社保單位一致) 5、社保證明 6、交易中心出具的住房套數證明,抵押人面簽,由銀行統一查檔。192、貸、貸 款款 限限 制制v在外地有貸過款的,也將計入征信系統在外地有貸過款的,也將計入征信系統vA、除五區八縣以外的人員,都視為外地人口vB、外地人申請貸款需提供一年期以上公司參加社保證明或繳稅證明,否則不能予以貸款203、貸款人符合貸款條件v1、以家庭為單位,包括夫妻雙方及未成年子女。v2、現所有銀行即認房又認貸,即認定首套住宅需具備兩項條件:vA、夫妻二人在征信系統無貸款記錄,vB、在房地產交
9、易中心中住房調查表中顯示名下無房。否則無論原購房產是否已出售,均視為第二套貸款。v3、店面不計入購房套數。v4、大部分銀行需回原戶籍地開無房證明(少部分不需要)v5、未成年人不得加入產權證。年滿18周歲的公民,無收入的,可由父母親提供共同還款證明,可申請貸款,可做為產權人。v6、正常時期,大多數銀行均可以轉賬賃證+賣方收條做首付證明,但貸款額度緊張的時期除外。214、貸款成數及利率v一、首次購房一、首次購房v1、無論是普通住宅或高檔住宅:、無論是普通住宅或高檔住宅:vA、貸款首付款比例不得低于30%,貸款利率不得低于1.1倍(一般為1.1-1.2倍之間)v二、二次購房二、二次購房vA、貸款首付
10、款比例不得低于60%vB、貸款利率不得低于基準利率的1.2倍(一般為1.2-1.3倍之間)v三、第三次購房三、第三次購房vA、第三套以上住房停止貸款v四、商住樓 按五成貸款,但需符合貸款條件(即本地戶口或12個月以上社保或稅單)商住樓一般性質定義為住宅,出新證時將更改為住宅(特別是早期的商住樓,以土地性質定義成商住樓的, 都將改為住宅。但大利嘉城、居住主題除外,其為非住宅),商住樓可以申請貸款,可以落戶。v五、商業銀行基本可以避稅,但恒升、興業除外。225、公積金貸款vA、純公積金貸款,購房套數的認定,以購房所在地房地產交易部門出具家庭已購房產套數證明為準(認房不認貸,不查征信系統)。vB、原
11、公積金貸款若已經結清并出售的,再次使用公積金貸款仍可按照首套的標準申請貸款,即按3成首付,基準利率。第二套貸款首付不得低于50%,利率上浮10%vC、公積金及商業組合貸跟隨商業貸款政策認定房貸套數。235、公積金貸款v房改房、集資房需產權人夫妻雙方到公積金中心簽字 v房改房、集資房、拆遷房需提供雙證。v貸款年限+房年齡小于等于30年v在購買首套住房時,可以申請最高額度60萬元的住房公積金個人購房貸款;單方繳存住房公積金的職工,在購買首套住房時可申請最高45萬元的貸款。但購買第二套改善性住房的雙職工貸款最高額度仍保持45萬元不變,單職工貸款最高額度保持35萬元不變。v省直雜物間可參與貸款,市直不
12、可以貸款,但車位均不可以參與貸款。245、公積金貸款v貸款人,貸款年限內:男性不得超過65周歲,女性不得超過60周歲。但產權人可以加入老年人名字。v別墅、閩候的房產不能申請福建省、福州市直公積金貸款。256、公積金提取v申請表,經單位蓋章后,持房產證、契稅完稅憑證、身份證的原件和復印件,以及住房公積金存折到中心辦理。v有按揭貸款的,除一次性提前結清貸款本息外,每年可提取一次,最高額不得超過前12個月的貸款月供之和。v購房后1年內提取住房公積金有效 ,超出無效v公積金首次提取金額一次必付款的不得超過購房申報價,按揭貸款的,不得超過首付款金額26四、產權 資 料 的 審 核27產權資料審核要點v1
13、、房屋權屬的種類v2、交易需提供的特殊材料v3、產權來源方式及時間v4、非直系親屬贈予v5、房屋原值v6、產權證的建筑面積v7、房屋的結構用途v8、房屋的抵押狀況v9、解押方式及收費v10、產權證的發證機關及工作日v11、各類房產辦理一手產權證材料281、權屬資料的種類產權證、土地證、商品房買賣合同(預告登記證明)、拆遷協議書、購房發票等等 292、權屬來源交易需提供材料v房改房、集資房需夫妻雙方共同到交易中心辦理過戶手續v集資房、經適房,需提供雙證才可以辦理過戶303、產權證權利來源方式及時間v該信息將影響房產的交易稅種及稅費計算。 一、如何識別來源時間及方式: A、舊證: 產權證附件欄:于
14、某年某月某日購買受房改集資拆遷受某房產公司/或(自然人)的產業。 B、新證: 以產權證中座落下方的登記時間為準。 拆遷房以拆遷協議時間為準。 二、如果是閩侯的房地產管理局填發的產權證,則填發時間作為權利來源時間的起算點。314、非直系親屬贈予v1、非直系親屬贈予后出售的,原值為零,權利來源時間以受贈時間為準。v2、09年1月1日前受贈予的,辦受贈予產權證時,免收營業稅、個人所得稅v09年1月1日至09年5月25日期間受贈的,辦受贈予產權證時,免收個人所得稅,需征收營業稅v09年5月25日以后受贈的,辦受贈予產權證時,營業稅及個人所得稅均需征收。325、房 屋 原 值v房屋原值將關系到產權人應交
15、納的稅費額度。 1、商品房原值以產權人原購房的發票金額為準,二手房,則應以最后一次轉讓所申報的價格作為判定依據。 2、房改房的原值以房改時所交的款+個人工齡價值,每套約4-8萬。 3、集資、經適、拆遷房原值以當時所交的現金款為準 4、繼承受(包括贈予受直系親屬的房產)的房產權利來源時間及原值,以前一道為準。 5、拍賣受房產原值為:拍賣價值+拍賣費用+稅費為準 注:前一道房產的原值(單價)不影響后一道房產定義為高檔住宅或普通住宅。336、產權證的建筑面積 1、核實房產的建筑面積是否與委托出售的建筑面積一致? 明 2、新舊產權證的轉換:舊證的私有面積=單元的私有面積+附屬間的私有面積。共有面積另外
16、測算。 3、福州市有些老舊住宅于產權登記時陽臺面積按全部計算,現應改變為陽臺面積按一半計算可能會造成面積減少。 4、首購時,房產+雜物間大于90,則住宅按1%交契稅,雜物間按非住宅交稅,但工本費共85元。大于144的,則住宅按1.5%交契稅,雜物間按非住宅交稅,但工本費共85元。 5、出售時,房產+雜物間大于144,則應分開申報,避免成為高檔住宅,同樣房產按普通住宅征稅,雜物間按非住宅征稅。347、房屋結構、用途v房屋結構 有些房產建筑結構實為框架,但產權證體現混合結構的,則應親自帶產權人到檔案館查詢檔案落實是否可以辦理變更手續v房屋用途 1、房屋性質對交易有哪些影響: A、房屋性質不同,交易
17、稅費也不同 B、住宅可以落戶,非住宅無法落戶 C、住宅的貸款政策比非住宅寬松很多,比如店面、寫字樓貸款銀行需先審核房屋的各種情況,并進行風險評估,貸款層數也只能按5層貸款。附屬間和車位就不能單獨辦理貸款,必須和房屋同時申請貸款 358、房屋抵押需了解的狀況 1、房屋抵押于哪家銀行,是否滿一年,貸款余額多少。 2、該貸款行是否同意提前還清貸款,申請需要多少時間 3、賣方自行解押還是委托擔保公司解押,費用是否有談妥。 4、委托擔保公司解押需辦理委托公證 5、買方房款需于賣方解押還款前凍結在擔保公司指定銀行 6、以現金或贖樓方式還款 7、銀行收取的提前還款違約金由賣方承擔。 8、解押時只需產權人到場
18、,不需要夫妻雙方369、解押方式及收費v現金解押現金解押v 賣方需以現金解押方式解押的,解押費最低需最低需2.2%/月。月。v買方贖樓解押買方贖樓解押v賣方需要辦理解押,以買方贖樓方式還款的,需在擔保公司指定銀行辦理按揭貸款,收費為最低收費為最低1.5%/月。月。v(注:買方為一次性付款或公積金貸款不可辦理買方贖樓解押,目前只能現金解押)v買方贖樓的益處:買方贖樓的益處:v因贖樓方式解押收費標準低,相應承擔解押擔保費低。v放貸在前,可以避免交易結束后,銀行無額度拖延放款造成交房、收款手續延誤及擔保費持續產生等問題。3710、產權證的發證機關及工作日1、如何識別發證機關 通過產權證右下角的蓋章來
19、識別,以確定一次性付款的單子,應在哪個區房管局辦理交易。v2、各房管局交易工作日 房地產交易中心:10個工作日繳稅+領證 鼓樓、臺江:10個工作日繳稅+15個工作日領證 晉安:10個工作日繳稅+22個工作日領證 倉山:15個工作日繳稅+17個工作日領證3811、各類房產辦理一手產權證材料1、商品房辦證資料及程序 如果已經辦理總登記,則產權人可以帶身份證和商品房買賣合同預告登記證及預收款的發票到開發商處開具正式購房發票、到銀行開具期轉現報告及領取備案登記證,并到房地產交易中心辦理維修基金繳納手續。一般需要10個工作日。2、房改房辦證資料及程序 : 公房轉讓協議書、房改證明書、結算單等。同時要與產
20、權人確認該房改房辦理產權證的時間。房改房法律禁止未房改到產權人的房產上市交易。10個工作日3、拆遷房辦證資料及程序 : 審查產權人是否有拆遷協議書、拆遷安置排房單、拆遷安置結算單、補面積款的發票原拆遷房屋產權注銷單及產權人及配偶的身份證明。10個工作日39五、交 易 稅 費40交易稅費要點v1、高檔住宅的標準v2、買方稅費v3、賣方稅費41高檔住宅的標準v1、容積率在1.0以上;v2、單套面積在144以內(包括144);v3、單價超過以下標準的:鼓樓、臺江8500元以下/(含8500元),晉安、倉山、馬尾7000以下/(含7000),2007年拿地的10000元/以下均屬于普通住宅注意:申報的
21、時候要注意單價,不要申報成高檔住宅,未避稅的按揭單, 要注意單價不能評估成高檔住宅。42稅費計算(買方)性質性質稅種稅種建建 筑筑 面面 積積購房套數購房套數稅稅 率率普通住宅普通住宅契契 稅稅90及90以下首次三值取高*1%非首次三值取高*3%90-144首次三值取高*1.5%非首次三值取高*3%印花稅印花稅/免征交易手續費交易手續費/建筑面積*3元/工本費工本費/85元高檔住宅高檔住宅契稅契稅/三值取高3%印花稅印花稅/免征交易手續費交易手續費/建筑面積*3元/工本費工本費/85元非住宅非住宅契稅契稅/三值取高*3%印花稅印花稅/申報價*0.05%交易手續費交易手續費/建筑面積*3-12元
22、/工本費工本費/555元43稅費計算(賣方)性質劃分性質劃分稅稅 種種新新 政政 策策(2011.1.28(2011.1.28起起) )購購 進進 年年 限限稅稅 率率普通住宅普通住宅營業稅營業稅0-50-5年年三值取高三值取高* *5.55%5.55%5 5年以上年以上免征免征個人所得稅個人所得稅0-50-5年年三值取高三值取高* *1%1%5 5年以上年以上, ,唯一住宅唯一住宅免征免征印印 花花 稅稅/ /免征免征交易手續費交易手續費/ /建筑面積建筑面積* *3 3元元/ /高檔住宅高檔住宅營業稅營業稅0-50-5年年三值取高三值取高* *5.55%5.55%5 5年以上年以上增值部分
23、增值部分* *5.55%5.55%個人所得稅個人所得稅0-50-5年年三值取高三值取高* *1.5%1.5%5 5年以上年以上, ,唯一住宅唯一住宅免征免征印花稅印花稅/ /免征免征交易手續費交易手續費/ /建筑面積建筑面積* *3 3元元/ /土地增值稅土地增值稅/ /免征免征別墅別墅申報價申報價* *3%3%44六、土 地 證 辦 理45土地證辦理的要點v土地性質及出讓金承擔v土地證費用v土地用途、分類,分攤計算v土地證辦理的要求461、土地性質及出讓金承擔v土地性質 1、土地證分為:集體土地和國有土地 2、集體土地證的房產無法正常交易。 v土地使用者與費有承擔 土地使用者的名字與產權證上
24、的產權人的名字應一致,否則該產權轉讓過程中,產生的土地出讓金應由產權人承擔,而不是由買方承擔472、土地證辦理費用級別劃拔地費用交易費一級67530.375二級49522.275三級36016.2四級25511.475五級1958.775六級1506.75483、土地用途、分類,分攤計算v土地用途 1、土地的用途關系到該房產的土地使用權的年限的不同:商品房使用年限為60年,經濟適用房為50年,非住宅為40年v使用權類型使用權類型 1、國有土地使用權類型分為出讓與劃拔 2、劃撥性質的土地變更費用較高,明細如表一:v劃拔分攤面積計算 1、先審核該房產內的附圖中的紅線位置是否包含整個小區,如果包含整個小區,則分攤面積會綜合
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