1、招商花園城主題別墅報(bào)告讓人注意讓人注意讓人買單讓人買單這是推廣的作用這是推廣的作用這是展示的作用這是展示的作用區(qū)域案名總建面積（萬平米）別墅體量（萬平米）別墅類型地上面積（平米） 地下室面積（平米）中吳大道中吳雅苑6.80.7聯(lián)排、雙拼2803305060聚湖半島203聯(lián)排、雙拼泰和之春344聯(lián)排、雙拼300500城西板塊景瑞英郡27.74.2聯(lián)排21323635-4040-45萬水美蘭域24.13.5聯(lián)排30060-80龍湖龍譽(yù)城8010.6聯(lián)排青楓壹號105聯(lián)排、雙拼280-300/420-44090-100140-150新城香悅半島262.5聯(lián)排、雙拼290350高成萊茵201.5聯(lián)排上

2、書房201.5聯(lián)排300城北板塊龍湖香堤漫步6523.5聯(lián)排323-336384100東渡海派青城66聯(lián)排、雙拼11616530-40綠洲天逸城23.12.6聯(lián)排、雙拼聯(lián)排170龍湖原山50.321.8聯(lián)排386-450200中心區(qū)域巨凝金水岸244獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼銀河灣明苑304.5聯(lián)排26070城東常發(fā)豪郡36.46聯(lián)排370450城南武進(jìn)常發(fā)御龍山6012聯(lián)排、雙拼萊蒙城1007.6聯(lián)排、類獨(dú)棟35026010050（不算面積）溪湖小鎮(zhèn)2815聯(lián)排、雙拼3004004050星河國際1806聯(lián)排、雙拼綠地外灘一號350.7聯(lián)排綠地白金漢宮360.5聯(lián)排檢索了部分常州主要別墅的數(shù)據(jù)，為招商別

3、墅做參考檢索了部分常州主要別墅的數(shù)據(jù)，為招商別墅做參考常見別墅廣告和訴求常州主流別墅項(xiàng)目營銷推廣分解開發(fā)商開發(fā)商東福名城東福名城建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格西班牙西班牙別墅體量7萬方物業(yè)費(fèi)2.2總套數(shù)248余房232面積段雙拼800平20000元總價(jià)區(qū)間：1500-2000萬聯(lián)排280-580平10000-13000元總價(jià)區(qū)間：300萬-700萬優(yōu)惠活動部分房源8888元每平方2014年推量248交付時間2014.12.30 區(qū)域?yàn)槁?lián)排產(chǎn)品，280平，380平靠近高架均價(jià)1.2萬左右。 區(qū)域?yàn)槁?lián)排產(chǎn)品，靠近高層，580平，均價(jià)1.3萬左右。 區(qū)域?yàn)殡p拼產(chǎn)品，800平，均價(jià)2.2萬左右。 區(qū)域?yàn)槁?lián)排，靠近主

4、干道，280平,380平，均價(jià)1萬左右。大名城項(xiàng)目東側(cè)水系為活水，對于項(xiàng)目包裝以及后期臨河產(chǎn)品的去化都比較有利。 推廣策略如何對話金字塔尖的富人？別墅價(jià)值價(jià)格，讓他們覺得，才是下單的硬道理。求名要求萬世名求名要求萬世名謀利要謀天下利謀利要謀天下利巴菲特巴菲特能做精致，做出品位。保證充足的蓄水時間。保證充足的蓄水時間。 6.23樣板間開放 風(fēng)水活動6月底7月初別墅開盤5.28-6.4為別墅爭為別墅爭“名名”6.5-6.15活動懸念造勢神秘人物即將 太陽海岸 藏品別墅樣板間 即將開放一期收官，一期收官，88-154雙水岸高層，稀缺發(fā)售雙水岸高層，稀缺發(fā)售 端午金粽 成交即送太陽海岸 龍城首席藏品別

5、墅群 盛大開盤盛大開盤 太陽海岸 龍城首席藏品別墅樣板間 耀世開啟6.16-6.23【中西名人沙龍長期開放】 太陽海岸 別墅樣板間 敬請關(guān)注 推盤執(zhí)行活動目的活動目的1 1、借助著名風(fēng)水大師的名氣，吸引全城關(guān)注；、借助著名風(fēng)水大師的名氣，吸引全城關(guān)注；2 2、迎合別墅客群關(guān)心風(fēng)水之心理，點(diǎn)撥風(fēng)水，提升項(xiàng)目價(jià)值；、迎合別墅客群關(guān)心風(fēng)水之心理，點(diǎn)撥風(fēng)水，提升項(xiàng)目價(jià)值；3 3、通過大師的講解凸顯產(chǎn)品藏品別墅之價(jià)值。、通過大師的講解凸顯產(chǎn)品藏品別墅之價(jià)值。4 4、以天價(jià)風(fēng)水別墅，帶動整個太陽海岸的去化、以天價(jià)風(fēng)水別墅，帶動整個太陽海岸的去化風(fēng)水泰斗宋韶光風(fēng)水泰斗宋韶光把脈名城把脈名城太陽海岸大奢藏品樣

6、板間太陽海岸大奢藏品樣板間 耀世啟封耀世啟封圈層營銷2011年2013時間軸2011年8月2013年36月7-8月9-10月11-12月正宅氣度 第一居所 正宅氣派 家族共榮直郵、派單網(wǎng)絡(luò)高考信封正宅氣派家族共榮10月12盛大開盤戶外短信報(bào)廣齊秦有約 新城別墅節(jié)234萬70萬82萬30萬千萬級別墅|精裝平墅|精裝公館三品齊發(fā)5.20常州日報(bào)6.8常州日報(bào)正宅論別墅家書成交情況 93組來電半島之上，一畝一棟，2層獨(dú)棟別墅9-10月閱，未閱之墅法式宮廷別墅樣板區(qū)10月16日恢弘呈現(xiàn)常州首創(chuàng)，合院寬墅買別墅，送精裝公寓半城榮華，一棟香悅86席城市獨(dú)棟，即將輝映啟幕8月11月11月2012年6月城市實(shí)

7、景別墅，一畝一棟法蘊(yùn)國器 一畝墅天下 21套 65組來人 43組 111組 4套 71組 82組 12組全程推廣效果評估香悅半島別墅客戶看重鐘樓新城的未來發(fā)展，認(rèn)可新城品牌以及產(chǎn)品匹配身份的概念，突出項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品賣點(diǎn)的廣告語、專屬的物業(yè)服務(wù)、口碑傳播是吸引客戶的關(guān)鍵！別墅形象推廣方向回顧別墅推廣，首推通過系列賣點(diǎn)的層層推廣，取得較好市場認(rèn)同，2013續(xù)銷以“正宅”鎖定特定客群，老業(yè)主認(rèn)同感較好，但新客戶導(dǎo)入一般。2014我們還能說什么？綜上統(tǒng)計(jì)分析鐘樓新城規(guī)劃也是客戶共性認(rèn)知的，挖掘鐘樓新城規(guī)劃所能匹配別墅客戶身份的信息元素，提煉推廣主題。營銷執(zhí)行確保意向客戶的有效導(dǎo)入，擴(kuò)大別墅渠道推廣力度

8、，提高外在形象兼顧提升內(nèi)在”修養(yǎng)”.推廣傳播線下導(dǎo)客執(zhí)行線上渠道釋放圈層客戶拓展包裝提升包裝提升體驗(yàn)提升，促進(jìn)客戶情感，提高客戶滿意體驗(yàn)提升，促進(jìn)客戶情感，提高客戶滿意度，進(jìn)一步加大老帶新。度，進(jìn)一步加大老帶新。物業(yè)體驗(yàn)升級物業(yè)體驗(yàn)升級現(xiàn)場形象現(xiàn)場形象包裝提升包裝提升營銷執(zhí)行n星河丹堤別墅在售星河丹堤別墅在售B1-B3、B5-B11,C1-C3、C5-C13、C15-C17 ，470-530戶型，共計(jì)戶型，共計(jì)71套，套，截止目前截止目前已備案已備案40套，剩余套，剩余31套。套。備案均價(jià)備案均價(jià)11734元元/，成交價(jià)格，成交價(jià)格在在12000左右；左右；n星河丹堤目前月均別墅去化只有星河丹

9、堤目前月均別墅去化只有3套左右，按照目前庫存需要套左右，按照目前庫存需要10個個月才能完全去化預(yù)計(jì)月才能完全去化預(yù)計(jì)2014年不會年不會新推別墅，重點(diǎn)將會在高層住宅方新推別墅，重點(diǎn)將會在高層住宅方面。面。n目前新開盤共推出目前新開盤共推出71套別墅，共套別墅，共去化去化40套剩余套剩余31套套，剩余可售別，剩余可售別墅墅31套。套。星河丹堤l 推廣主題：專利珍藏版現(xiàn)房水岸別墅專利珍藏版現(xiàn)房水岸別墅470-530電梯【和墅】 環(huán)繞式庭院 地源熱泵l 別墅產(chǎn)品的推廣目前主要以線下推廣為主；l 線下推廣主要有鳳苑路圍擋、孟津路-明月路圍擋，以及通過暖場活動、資源導(dǎo)入活動等進(jìn)行產(chǎn)品推介；l 案場別墅銷

10、售物料包括樓書、產(chǎn)品折頁、戶型折頁；l 在部分推廣物料或展示物料上做別墅產(chǎn)品信息。推廣現(xiàn)狀推廣現(xiàn)狀2022-4-9客戶情況客戶情況成交成交2022-4-9客戶情況客戶情況成交成交l 成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域主要是武進(jìn)區(qū)，其次是市區(qū)，也有部分外地客戶；l 成交客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)/片區(qū)片區(qū)主要是湖塘，其次是高新區(qū)、市政府片區(qū)、清潭，及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；l 成交客戶年齡成交客戶年齡主要在50歲以上，其次是40-50歲之間的客戶；l 成交客戶職業(yè)成交客戶職業(yè)主要是私營業(yè)主，其次是個體戶和企業(yè)中高管；l 成交客戶置業(yè)目的成交客戶置業(yè)目的主要是自住，其次是改善，也有部分客戶用于度假和投資；l 成交客戶認(rèn)知途徑成

11、交客戶認(rèn)知途徑主要是朋友介紹和業(yè)主介紹，其次是圍擋、戶外廣告、員工推薦、攬?jiān)聻澈屯乜汀?022-4-9客戶整合客戶整合客戶資源整合主要從三方面著手：星河客戶：星河國際別墅業(yè)主和客戶、星河瀾月灣業(yè)主和客戶、星河丹堤別墅業(yè)主（滿意度相對高業(yè)主）和未成交客戶，對這些客戶進(jìn)行長期跟蹤、深度挖掘；合作網(wǎng)站客戶名單：找相關(guān)合作網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、騰訊網(wǎng)等問詢相關(guān)在各網(wǎng)站報(bào)名關(guān)注別墅的客戶名單，對其進(jìn)行整理跟蹤；實(shí)力客戶名單：找全市資產(chǎn)大于1000萬的客戶名單，置業(yè)顧問全力跟蹤及挖掘，釋放別墅信息。2022-4-9推廣與活動建議推廣與活動建議在別墅區(qū)域包裝升級的同時，尋找客戶、別墅區(qū)推廣及活動則成為關(guān)系到

12、別墅去化速率的關(guān)鍵所在，根據(jù)別墅特性，不建議對別墅進(jìn)行線上的大力度推廣，而建議以精準(zhǔn)化的投放為主釋放相關(guān)信息，對此，別墅推廣應(yīng)基本遵循以下環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣促進(jìn)去化：確定客戶所在，發(fā)現(xiàn)潛力客戶，進(jìn)行精準(zhǔn)化推廣，挖掘意向客戶，緊抓意向客戶，同時緊抓別墅忠實(shí)業(yè)主進(jìn)行老帶新高端圈層活動，同時配以一定物料支持，促進(jìn)成交。2022-4-9開發(fā)新客戶的圈層活動：以紅酒品鑒會、雪茄鑒賞、奢侈品拍賣、釣魚、假面舞會、經(jīng)濟(jì)論壇、高爾夫等高端大氣的圈層活動為主，吸引客戶到訪，同時配以自助餐、西式甜點(diǎn)等餐飲，讓客戶感受真正的豪墅生活。活動活動圈層營銷圈層營銷2022-4-9老帶新為主的圈層活動：老帶新主要為以諸如生日p

13、arty、樣板房私宴或水上私宴等為特色的圈層晚會，配以高端餐飲及一定氛圍營造（演出、燈光等），讓業(yè)主帶朋友感受作為星河別墅業(yè)主的享受等。以上活動僅供參考，活動受眾具有互通性，業(yè)主可帶朋友參加星河丹堤為別墅客群準(zhǔn)備的圈層活動，星河丹堤的私宴也可敞開向未成交的意向客戶邀請，以迅速去化為目的，完成指標(biāo)。活動活動老帶新老帶新別墅總體量別墅總體量3949339493平米平米總戶數(shù)總戶數(shù)174174戶戶地上面積地上面積220220平米平米地下面積地下面積100100平米平米瀾橋別墅基本數(shù)據(jù)的市場位置體量地上面積地下面積20萬10萬5萬龍湖原山龍湖香堤漫步香溢瀾橋龍湖龍譽(yù)城常發(fā)御龍山溪湖小鎮(zhèn)泰和之春巨凝金水

14、岸銀河灣明苑常發(fā)豪郡萊蒙城星河國際250280300350400500泰和之春香悅半島龍湖香堤漫步龍湖原山銀河灣明苑常發(fā)豪郡萊蒙城溪湖小鎮(zhèn)香溢瀾橋龍湖龍譽(yù)城3040506080100150龍湖香堤漫步龍湖原山萊蒙城溪湖小鎮(zhèn)香溢瀾橋從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，香溢瀾橋聯(lián)排別墅與其他聯(lián)排比較： 居住形態(tài)居住形態(tài)平平：從數(shù)據(jù)和客戶訪談的情況來看，目前在常州市場上大多為混合型社區(qū)。因此從居住類型上來說，本案屬于市場主流產(chǎn)品 別墅體量別墅體量小小：大體量的別墅群更容易讓居住者有圈層感受，從數(shù)據(jù)看，龍湖的別墅是最大體量的，本案在主流別墅市場中，體量較小 地上面積地上面積小小：通過數(shù)據(jù)比較，可以明顯看到，本案的別墅面積在市

15、場主流供應(yīng)產(chǎn)品中是最小的，屬于精致型別墅精致型別墅 地下面積地下面積較大較大：目前大多數(shù)別墅的地下面積在40-80之間，龍湖產(chǎn)品的地下室普遍偏大在100以上。但由于地下室也是計(jì)入銷售面積的，所以大地下室的客戶認(rèn)可度需要進(jìn)一步驗(yàn)證大地下室的客戶認(rèn)可度需要進(jìn)一步驗(yàn)證特殊展示道具階段推廣主題特殊渠道說明我是香溢瀾橋，我最大的特點(diǎn)是我是香溢瀾橋，我最大的特點(diǎn)是“會長大的空間會長大的空間”戶型模型戶型模型可以升降的立體模型，可見的分層空間可以升降的立體模型，可見的分層空間 在樣板房沒有出來之前，測試過程中發(fā)現(xiàn)很多客戶對于平面戶型圖的感知很弱；對于可以變化的空間這個概念，更加沒有想象力，所以現(xiàn)場需要對比演

16、示，推薦采用目前流行的升降模型特殊展示道具階段推廣主題特殊渠道說明我是香溢瀾橋，我最大的特點(diǎn)是我是香溢瀾橋，我最大的特點(diǎn)是“會長大的空間會長大的空間”IpadIpad三維演示軟件三維演示軟件參觀樣板房的同時，配合演示不同改變可能參觀樣板房的同時，配合演示不同改變可能 樣板房僅展示了兩種空間變化的可能性，配合手持設(shè)備演示說明，最大化讓客戶理解“空間變化的可能性” 上傳網(wǎng)站，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)三維看房 為客戶提供ipad設(shè)備軟件拷貝，方便參觀后像家人講解，擴(kuò)大參觀的影響效果特殊展示道具階段推廣主題特殊渠道說明家庭實(shí)物看房通道家庭實(shí)物看房通道特殊展示道具階段推廣主題特殊渠道說明1 1月月2 2月月3 3月月4

17、 4月月5 5月月別墅開盤樣板房開放2012,2012,賴特在常州賴特在常州活動造勢市場預(yù)熱產(chǎn)品亮相產(chǎn)品解讀開盤引導(dǎo)誰是常州誰是常州最有創(chuàng)造力的人最有創(chuàng)造力的人創(chuàng)造力別墅創(chuàng)造力別墅會長大的別墅會長大的別墅可以別墅可以別墅何必平層何必平層風(fēng)格解讀/市場預(yù)熱階段目標(biāo)：使?jié)撛诘哪繕?biāo)人群認(rèn)識賴特、了解賴特，并將賴特風(fēng)格的經(jīng) 典形象植入目標(biāo)消費(fèi)者認(rèn)知中。階段時間：元旦后 春節(jié)前階段主題：2012,賴特在常州賴特在常州戶 外： 2012,賴特在常州賴特在常州軟 文：“最好的建筑是環(huán)境的延伸” -解讀美國賴特大師建筑風(fēng)格 新城，將賴特大師建筑首次引入常州 善于與環(huán)境和諧統(tǒng)一的賴特建筑風(fēng)格現(xiàn)身新城香溢瀾橋硬

18、廣： 2012.賴特在常州。物 料： 賴特建筑明信片。活動伏筆，為別墅產(chǎn)品亮相作出鋪墊階段目標(biāo)：策劃活動，炒作“最具創(chuàng)造力”概念，為別墅產(chǎn)品亮相作出市場鋪墊。活動策劃：“室內(nèi)空間設(shè)計(jì)”比賽，預(yù)約潛在客戶及招募參賽設(shè)計(jì)師共同參與。競賽在香溢瀾橋別墅戶型基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)出最具創(chuàng)造力的設(shè)計(jì)方案。階段時間：2月份階段主題：誰是常州最有創(chuàng)造力的人？誰是常州最有創(chuàng)造力的人？網(wǎng) 絡(luò)：誰是“最具創(chuàng)造力”的人 “交換空間交換空間”常州版常州版，你還在等什么？軟 文：新城原創(chuàng)空間設(shè)計(jì)，挑戰(zhàn)“最具創(chuàng)造力”的大腦物 料：項(xiàng)目精裝樓書、活動專題DM、活動物料、微博宣傳 延續(xù)活動影響，別墅產(chǎn)品亮相階段目標(biāo)：延續(xù)前期“最具創(chuàng)造力

19、”設(shè)計(jì)比賽影響，香溢瀾橋別墅正式亮相，告之潛在客戶我就是最具創(chuàng)造力的別墅。階段時間：3月份階段主題：誰是最具創(chuàng)造力的別墅？我是香溢瀾橋誰是最具創(chuàng)造力的別墅？我是香溢瀾橋戶 外：誰是最具創(chuàng)造力的的別墅？我是香溢瀾橋誰是最具創(chuàng)造力的的別墅？我是香溢瀾橋軟 文：孩子會長大，你家的別墅呢？ 花園的大樹會長大，你家的地下室呢？ 寶貝女兒住別墅，寶貝愛車呢？硬 廣：孩子會長大，你家的別墅呢？ 物 料：DM+香溢瀾橋護(hù)照深入別墅產(chǎn)品解讀期階段目標(biāo)：將別墅產(chǎn)品的優(yōu)勢、價(jià)值體系一一深入解讀，使客戶能夠深 刻了解香溢瀾橋別墅的與眾不同。階段時間：4月份階段主題：會成長的別墅會成長的別墅戶 外：會長大的別墅，我是香溢瀾橋網(wǎng) 絡(luò)：不能長大的別墅，不是好別墅軟 文： 320 面積，640 享受 新城香溢瀾橋別墅的空間，是怎樣長大的。 新城3年保密設(shè)計(jì)，會長大的別墅驚艷上市。硬 廣：1+3=6 5 2=1