1、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與個人住房抵押貸款風(fēng)險一、研究背景及現(xiàn)實意義隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷開展，在國民經(jīng)濟中地位日益重要。隨著我國城市化和現(xiàn)代化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)將成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，特別是住宅建立，將成為帶動我國經(jīng)濟開展的新的增長點。房地產(chǎn)經(jīng)濟假設(shè)得到合理開發(fā)，將潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的有效需求，并保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、安康開展，那么在國民經(jīng)濟開展中將起到龍頭作用。反之，假設(shè)開展緩慢滯后，那么它就會成為國民經(jīng)濟開展的沉重負擔(dān)，不但無法滿足國民經(jīng)濟開展對房地產(chǎn)業(yè)的需求，也無法滿足廣闊人民群眾對改善居住條件的要求，房地產(chǎn)經(jīng)濟平安是國家經(jīng)濟平安不可缺少的重要部分，對我國經(jīng)濟在參加 WTO 全面向世

2、界開放之后顯得尤為重要，因此對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的研究刻不容緩。二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動原因我們要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，必需要對其產(chǎn)生的原因進展深化分析，最終采取相應(yīng)的政策。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的形成是由一系列復(fù)雜的因素以不同的方式綜合作用產(chǎn)生的。(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的根本原因是國民經(jīng)濟的波動。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個產(chǎn)業(yè)部門，其開展規(guī)模的速度必須與其他產(chǎn)業(yè)部門和整個國民經(jīng)濟的開展規(guī)模和速度相適應(yīng)。假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的開展過快，超出了根底行業(yè)和國民經(jīng)濟的承受才能，我們就要對其進展調(diào)整。房地產(chǎn)業(yè)本身開展，不能脫離國民經(jīng)濟整體開展程度的實際，因危房地產(chǎn)的成交量大部分取決于國家國民經(jīng)濟的開展狀況。另外，房地產(chǎn)開發(fā)

3、一般是負債經(jīng)營，需要大量的銀行資金支持，而銀行支持大部分取決于國家銀行貸款的政策，但金融業(yè)的融資政策又與國民經(jīng)濟運行狀況親密相關(guān)。因此，國民經(jīng)濟波動就成為房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的根本原因。(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)在原因是房地產(chǎn)市場供給和需求的矛盾。不動產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)認為，在一般市場經(jīng)濟前提下，由不動產(chǎn)總供給與總需求的波動及互相作用可產(chǎn)生周期性不動產(chǎn)經(jīng)濟波動。房地產(chǎn)供給與需求是市場中經(jīng)常變動的因素。我國房地產(chǎn)供給變化比一般比需求變化更劇烈，需求線波動超前于供給線波動，因此房地產(chǎn)供給總量與需求總量經(jīng)常處于不平衡狀態(tài)。只有房地產(chǎn)供給和需求在總量和構(gòu)造上同時平衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟才能快速開展，總量和構(gòu)造任何一方面出現(xiàn)嚴重

4、失衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟就要進展調(diào)整，因此房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，必然會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。(三)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的直接原因是投資波動和宏觀經(jīng)濟政策變化。投資行為，尤其是投資于房地產(chǎn)，由于具有很強的預(yù)期性，因此容易發(fā)生波動。當房地產(chǎn)預(yù)期上升時，投資會迅速增加，而當房地產(chǎn)預(yù)期下降時，投資就會急劇減少。對房地產(chǎn)投資，既決定了房地產(chǎn)市場供給又形成房地產(chǎn)市場需求，因此，投資波動從供給和需求兩個方面帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。三、我國居民個人住房抵押貸款風(fēng)險面對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，我國居民個人住房抵押貸款就面臨著相當大的風(fēng)險，主要有以下幾種：(一)利率風(fēng)險。在住房抵押貸款市場中，住房消費者和銀行對利率程度及其變動都非常

5、敏感：對消費者來說，假設(shè)利率較高，意味著住房信貸中的還本付息本錢高，居民家庭收入程度一定時，就會降低對住房的信貸消費;相反的情形下，利率程度降低，那么會進步居民對住房信貸的消費。而對銀行來說，假設(shè)存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都將導(dǎo)致銀行負債增加和貸款收入下降，直接影響銀行的經(jīng)營效益。因此，所謂利率風(fēng)險是指因金融市場利率的變化，使銀行陷入利率倒掛的風(fēng)險。住宅金融的期限往往較長，利率變化更頻繁、更大，利率風(fēng)險也就更大。(二)通貨膨脹風(fēng)險。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數(shù)，這時銀行將面臨通貨膨脹風(fēng)險

6、。固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮。假設(shè)貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風(fēng)險就更大。房地產(chǎn)金融的長期性決定了其通貨膨脹風(fēng)險也較大。(三)抵押貸款資金來源和運用的構(gòu)造風(fēng)險。目前，商業(yè)性個人住房消費貸款的資金來源，根本依賴于一般儲蓄。一般儲蓄的資金具有短期性和隨意性的特點，遠遠不能滿足住房信貸數(shù)量大和期限長的要求，導(dǎo)致存貸資金不能在構(gòu)造、數(shù)量和時間上合理掛鉤，出現(xiàn)資金來源量小與使用量大、資金來源分散與投放集中、資金來源的短期性與使用的長期性的矛盾。用短期的資金發(fā)放長期的貸款，容易使銀行形成支付危機，從而給住房金融的進一步開展背上宏大的包袱，隱含著宏

7、大的金融風(fēng)險。(四)違約風(fēng)險。借款人違約的風(fēng)險是由于借款人無力歸還或不愿歸還導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風(fēng)險。它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的。信譽風(fēng)險又可分為企業(yè)信譽風(fēng)險和個人信譽風(fēng)險。在個人住房抵押貸款中，主要是指個人信譽風(fēng)險。個人住房貸款的主要對象是廣闊居民。導(dǎo)致居民個人收入變動的因素很多，銀行房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與個人住房抵押貸款風(fēng)險很難對借款人的收入狀況進展持續(xù)的有效監(jiān)視，特別是我國尚未建立個人財產(chǎn)申報制度和個人信譽制度，金融機構(gòu)很難確定貸款人的還款才能，也很難對借款人資信的真實狀況做出準確的判斷。因此，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款

8、必然要冒很大的信譽風(fēng)險。(五)抵押物變現(xiàn)風(fēng)險。金融機構(gòu)資產(chǎn)變現(xiàn)的風(fēng)險是指由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)導(dǎo)致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險。房地產(chǎn)金融中的流動性風(fēng)險，一種是原發(fā)性的，即資產(chǎn)構(gòu)造中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等缺乏以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動性缺乏;另一種是繼發(fā)性的，是由信譽風(fēng)險帶動的流動性風(fēng)險：由于房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，假設(shè)抵押物難以處置，銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要就會形成流動性風(fēng)險。由于住房抵押貸款業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負債不匹配的特性，加之我國的信譽體系不健全