1、房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的精細(xì)化管控關(guān)鍵詞:房企；建立工程；目的本錢；精細(xì)化管理0引言房地產(chǎn)企業(yè)的本錢管理經(jīng)歷了核算型、控制型、籌劃型三個(gè)階段，傳統(tǒng)粗放的本錢管控已經(jīng)向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，而目的本錢管理的精細(xì)化程度直接決定了房企在本錢管理上的優(yōu)劣。目前，多數(shù)房企均施行以目的本錢為管理主線的工程全過(guò)程本錢動(dòng)態(tài)管理，合理制訂目的本錢，確保工程的經(jīng)濟(jì)效益，及時(shí)對(duì)各工程進(jìn)展動(dòng)態(tài)本錢分析，通過(guò)預(yù)警、強(qiáng)控等措施有效控制本錢。在工程開(kāi)發(fā)的不同階段，通過(guò)逐級(jí)分解，漸進(jìn)明細(xì)地制訂目的本錢，已經(jīng)成為工程本錢精細(xì)化管理的主要手段。1目的本錢的定義及意義目的本錢是房企根據(jù)工程定位和客戶價(jià)值的分析結(jié)論，以工程規(guī)劃和施行方案為根據(jù)，結(jié)

2、合市場(chǎng)價(jià)格行情以及對(duì)將來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估，制定的管理后續(xù)設(shè)計(jì)、招采、工程管理、銷售等各作業(yè)過(guò)程本錢支出的管理文件。目的本錢包括土地本錢、前期工程費(fèi)、建筑及安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。根據(jù)開(kāi)發(fā)工程所處的階段，目的本錢可分為拿地版、啟動(dòng)版、施工圖版、交房版。目的本錢的編制是本錢精細(xì)化管理的重要核心，且貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)周期。2投資決策階段2.1土地獲取時(shí)的本錢優(yōu)勢(shì)是工程的成功之本拿地階段，土地價(jià)值的判斷是關(guān)鍵，應(yīng)從城市價(jià)值、區(qū)域規(guī)劃、周邊環(huán)境、市政配套、土地自身?xiàng)l件、競(jìng)品樓盤(pán)交易情況、區(qū)域內(nèi)存貨分析等方面給目的工程定位定檔，設(shè)置相應(yīng)檔次的本錢限額，編制出“拿地版

3、目的本錢。此階段的目的本錢應(yīng)客觀反映目的地塊實(shí)際情況。2.2將工程全建面單方指標(biāo)作為限額標(biāo)準(zhǔn)工程全建面單方指標(biāo)是指除土地本錢外的前期費(fèi)用、主體建安工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，這七大項(xiàng)之和除以工程的建筑面積得到的指標(biāo)。目前，企業(yè)根據(jù)拿地工程所處的城市位置及城市屬性，制訂了對(duì)應(yīng)的城市地圖，將地塊分為核心價(jià)值、高價(jià)值、中高價(jià)值、中價(jià)值、潛力價(jià)值等五大板塊；將城市按一線、準(zhǔn)一線、二線、三線、四線分成了五個(gè)檔次，并制訂了全建面單方的控制限額。對(duì)城市核心價(jià)值板塊的土地，可根據(jù)競(jìng)品樓盤(pán)的對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)詳細(xì)分析；對(duì)高價(jià)值板塊的土地，限額控制在4200元/m23800元/m

4、2；對(duì)中高價(jià)值板塊的土地，限額控制在3800元/m23400元/m2；對(duì)中價(jià)值板塊的土地，限額控制在3400元/m23000元/m2；對(duì)潛力價(jià)值板塊的土地，限額控制在3000元/m22800元/m2。3工程定位階段獲取土地后，要精準(zhǔn)定位目的客戶，挖掘工程開(kāi)發(fā)的最大價(jià)值點(diǎn)，尋求符合客戶需求的產(chǎn)品。本錢人員應(yīng)協(xié)同營(yíng)銷、設(shè)計(jì)人員深度挖掘市場(chǎng)，斷定工程的目的購(gòu)置人群，得出詳細(xì)的戶配方案和產(chǎn)品的定位。此階段目的本錢精細(xì)化管理應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注并測(cè)算地下室單車位指標(biāo)、外立面配置、公區(qū)精裝及景觀投入標(biāo)準(zhǔn)、展示區(qū)本錢投入、外立面體形系數(shù)、窗地比、墻地比等內(nèi)容。根據(jù)地塊屬性，通常需設(shè)計(jì)出3種不同方案及對(duì)應(yīng)測(cè)算作比照，最

5、終選定一個(gè)落地方案。4工程啟動(dòng)階段1方案設(shè)計(jì)階段需確定“啟動(dòng)版目的本錢，它是工程目的本錢的限額基準(zhǔn)，本錢管理人員在此階段應(yīng)注意:搜集政策性收費(fèi)文件、壟斷行業(yè)指導(dǎo)價(jià)等；與設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程共同確定工程建造標(biāo)準(zhǔn)；與設(shè)計(jì)共同確定設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、規(guī)劃面積；對(duì)土方平衡、樁基方案、支護(hù)方案、地上可售比、贈(zèng)送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、混凝土含量、地下室單車位面積、人防類型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)展重點(diǎn)測(cè)算；與拿地版目的本錢、歷史工程、競(jìng)品工程進(jìn)展差異分析；工程的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)管控措施；測(cè)算單價(jià)和含量應(yīng)有理有據(jù)；原那么上目的本錢不允許超過(guò)拿地版本錢。詳細(xì)操作可以分為“四步走:對(duì)規(guī)劃指

6、標(biāo)進(jìn)展復(fù)核，包含規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整，計(jì)算地上可售比、贈(zèng)送率、窗地比、墻地比、車位配比、單車位面積；對(duì)標(biāo)競(jìng)品工程，明確工程的配置標(biāo)準(zhǔn)，確定出設(shè)計(jì)限額、建造標(biāo)準(zhǔn)、鋼筋含量及混凝土含量等；專項(xiàng)方案重點(diǎn)把控，包含土方平衡方案、樁基方案、支護(hù)方案、車位方案、外立面標(biāo)準(zhǔn)、精裝標(biāo)準(zhǔn)、售樓部方案測(cè)算、紅線外費(fèi)用測(cè)算；詳細(xì)理解當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況和壟斷行業(yè)收費(fèi)情況，多方面數(shù)據(jù)比照后，夯實(shí)數(shù)據(jù)。2啟動(dòng)版目的本錢確定后，本錢管理中心需對(duì)目的本錢進(jìn)展責(zé)任分解，將本錢管控目的分解至設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、開(kāi)發(fā)報(bào)建、工程部等詳細(xì)業(yè)務(wù)部門，形成各部門對(duì)工程的責(zé)任本錢，并定期對(duì)其進(jìn)展考核。5工程施行階段1工程進(jìn)入實(shí)際施工階段，本錢人員應(yīng)根據(jù)施工

7、圖預(yù)算或總價(jià)包干招標(biāo)的總包合同來(lái)確定“施工圖版目的本錢。施工圖版目的本錢原那么上不應(yīng)高于啟動(dòng)版目的本錢。本錢人員與設(shè)計(jì)人員應(yīng)親密溝通，在設(shè)計(jì)方案落地之前，所有本錢管控動(dòng)作均需前置，工程施行中的本錢限額及相關(guān)參數(shù)應(yīng)在設(shè)計(jì)方案前告知設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)初稿階段，本錢人員應(yīng)根據(jù)每種方案測(cè)算出相關(guān)造價(jià)供公司決策。主體施工圖前，設(shè)計(jì)部門應(yīng)選擇設(shè)計(jì)優(yōu)化單位，對(duì)工程進(jìn)展構(gòu)造、基坑支護(hù)、土方平衡及地下室車位排布等優(yōu)化，使啟動(dòng)階段的本錢限額能落地、目的本錢不超標(biāo)。針對(duì)造價(jià)比例較高的工程，如門窗、外立面、公區(qū)精裝、景觀等，設(shè)計(jì)部門應(yīng)至少提供3種方案給本錢測(cè)算部門，并作比選。招標(biāo)時(shí)本錢控制人員編制的控制價(jià)不能高于目的本錢

8、值，否那么需再次優(yōu)化設(shè)計(jì)，直至其在目的本錢控制范圍內(nèi)。2在工程施工過(guò)程中，需對(duì)目的本錢進(jìn)展月度動(dòng)態(tài)本錢回憶。動(dòng)態(tài)本錢是工程施行過(guò)程中各個(gè)階段表達(dá)的已發(fā)生和預(yù)期發(fā)生的本錢之和，包含規(guī)劃余量。預(yù)期發(fā)生的本錢需考慮工程可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素及施行過(guò)程中已發(fā)生、待發(fā)生但未進(jìn)展確認(rèn)的材料調(diào)差、變更等。動(dòng)態(tài)本錢應(yīng)每季度梳理一次，并提交季度動(dòng)態(tài)本錢報(bào)告，如梳理結(jié)果對(duì)工程經(jīng)營(yíng)指標(biāo)形成明顯影響的，需進(jìn)展專項(xiàng)投模測(cè)算。3為保證工程本錢在可控范圍內(nèi)，假設(shè)動(dòng)態(tài)本錢相對(duì)當(dāng)前目的本錢不含土地費(fèi)用差值比例1%時(shí)，本錢系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)預(yù)警，假設(shè)動(dòng)態(tài)本錢超過(guò)目的本錢時(shí)，本錢系統(tǒng)將會(huì)實(shí)行強(qiáng)控，即停頓工程的合約規(guī)劃審批、合同簽訂及付款、合同

9、預(yù)留金審批、三單辦理、結(jié)算辦理等。待調(diào)整完所有影響因素后才能正常辦理本錢業(yè)務(wù)。6交房階段在工程最后一期交房前10d內(nèi)，本錢人員應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際情況，夯實(shí)最后的本錢、釋放所有的規(guī)劃余量，對(duì)目的本錢進(jìn)展最終修正。設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)梳理已發(fā)生及待發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用；工程管理部梳理工程潛在風(fēng)險(xiǎn)及爭(zhēng)議事項(xiàng)；開(kāi)發(fā)報(bào)建部梳理已發(fā)生及無(wú)合同開(kāi)支的相關(guān)費(fèi)用；客關(guān)部梳理物業(yè)完善費(fèi)及維修類本錢的相關(guān)費(fèi)用；本錢管理中心根據(jù)各業(yè)務(wù)部門填報(bào)的內(nèi)容，梳理已發(fā)生及預(yù)估待發(fā)生本錢，并預(yù)估相關(guān)后期風(fēng)險(xiǎn)后，形成最終的“交房版目的本錢。7結(jié)語(yǔ)目的本錢精細(xì)化管理的前提是本錢管理人員要跳出本錢講本錢，從運(yùn)營(yíng)的角度去推開(kāi)工程，引領(lǐng)、協(xié)調(diào)、配合各職能部門，將所有涉及建立工程本錢的管控動(dòng)作前置。目的本錢精細(xì)化管理要獲得好成績(jī)，不僅僅是本錢管控部門的事情，房企各部門自上而下都應(yīng)有強(qiáng)烈的