1、成立業主大會的必要條件及具體流程成立業主大會的必要條件及具體流程主講人：孟憲生首先業主要了解業主大會的基于什么前提產生?什么時候才可以設立業主大會?按照北京市物業管理辦法小區入住率達到50%以上即可申請成立業主大會。在 物權法生效后，業主的共同決定權需要 “雙過半”（ 業主人數和物業面積） 才以生效。例如開發商賣了三分之一不到百分之五十，理論上小業主是無法行使共同管理權的，因為只有達到“雙過半”之后才可以。所以只有小業主達到50%以上，才能按照業主的共同決定權來行使權利。那么入住率是什么?就是開發商把房屋交付給業主的比率。交付為等于入主，而是交付鑰匙。原來的規則是首戶業主入住兩年之后可以成立業

2、主大會，現在更改為小業主達到50%以上才能形成決議，可以設立業主大會選舉業主委員會。當小區具備該條件后就出現了如何設立業主大會的流程問 題?根據新物權法規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。那么業主大會由誰建議發起?向誰提出申請?北京市物業管理辦法規定， 召集人占總人數5%的以上或者專有部分面積占建筑物總面積的5%以上的業主可以申請成立業主大會，如果一個大業主擁有5%建筑面積也可以直接發起，所以不管是面積夠5%還是人數夠5%都可以發起設立。此時的申請權是一個建議權，向全體業主的建議，建議申請成立業主大會。有 5%的業主向物業所在地的街道辦事處或鄉鎮政府提出申請。那么這5%的業主誰來組織?

3、小業主可以自己組織，開發商也可以委托一個業主來組織，或者公告招募5%的業主進行申請。 只要達到召集人占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主就可以啟動。關于啟動申請簡單概括為雙啟動。開發商可以啟動，業主也可以。雙啟動之后向街道辦事處提出申請，由街道辦事處核實業主遞交的材料并給予批復。在這個申請批復的時候街道辦事處同時指定一個籌備組組長，為什么要籌備組組長因為業主自己不了解籌備工作過程，不夠專業，需要具有相對專業知識和專業能力的組織來協助業主把這個事做好。所以北京市物業管理辦法設立籌備組組長制度并不是限制 業主，而是由具有專業知識的人來協助大家規范的把業主大會成立起來。目前北

4、京市物業管理辦法中強調公益律師或者其他社會專業人士可以成為籌備組組長，也鼓勵街道辦事處聘請律師，協助業主盡快設立業主大會。北京市幸福指針業主大會輔導中心就是專門輔導業主設立運行業主大會的非營利性專業組織。籌備組的組建?籌備組的組成是由籌備組組長向小區全體業主發布公告，公告有5%的業主申請成立業主大會，街道辦事處同意并委托我作為組長，招募有時間有能力的業主報名參與。籌備組成立過程中如果參與的人不夠，按照北京市物業管理辦法還有住建部的業主大會和業主委員會指導規則規定街道辦事處和政府機構應當給予協助，發動業主參加。如果參加的業主過多，則首先由自愿參加者通過互相推薦方式組成籌備組，例如籌備組需要5 個

5、人，有10 個人報名，那么大家協商，協商不成功時通過實名制投票形成籌備組。籌備組成員一般由5 至 13 人構成。人數不宜太多，太多很難形成決議，籌備組成員人數應該是一個確定的單數。由有表決權的籌備組成員構成。比如有21 個籌備組成員需要 11 個人以上到會參與投票才能形成有效決議，7 個籌備組成員只需要4 個人到會就可以形成有效決議，所以籌備組成員規模不宜太大。如果參與人很多，可以在正式籌備組之外成立工作組，做一些具體工作，但是有表決權的人不宜太多。工作組可以人多一些，例如在收發選票和表決時需要很多人的協助。籌備組正式成員和工作機構成員做一個適當的分離，便于工作組的工作。籌備組成員確定之后籌備

6、組組長需要上報街道辦事處備案，由街道辦事處審核。審核內容一是審核業主身份，二是審核成員中小業主的占比，看是否達到籌備組成人數的三分之二以上。籌備組組長是一個組織協調者，組長不具有表決權。有表決權的成員三分之二應該是小業主。街道辦事處將籌備組成員名單在小區內公示，加蓋街道辦事處公章。這時籌備權轉移到籌備組身上，籌備組正式組成。 按照 北京市住宅區業主大會和業主委員會的指導規則籌備期是三個月，我們簡單稱為90 日，在 90 日內完成籌備工作。如何能夠保證籌備工作按時完成?需要制定規范的籌備組工作規則和工作流程。除經常談到的90 日外，還需要了解另一個時間 60 日。從籌備組成立開始60 日內需把首

7、次業主大會待表決的文件及業主委員會委員候選人初步確定。為什么要有60 日的限定?原因在整個籌備過程共中有22天的公示期，當中有7 天對小區議事規則（ 草案） 、 管理規約 （ 草案 ） 征求意見進行公示，公示期內有修改意見的需要修改 ; 另外法律規定在首次業主大會召開前15 天進行公示，第 75 天時發布公告，這樣67 天和 75 天中間只有8 天時間，所以60 日內要完成初步的文件制定，才能保證90 天內完成籌備工作。如果 2010 年 10 月 1 日之前銷售的房屋，所謂的老樓盤，對于籌備時間要求不嚴格，籌備工作完成不了可以申請延長。但是2010 年 10 月 1 日之后的樓盤如果不能在9

8、0 天內完成籌備，則業主就產生一個交費的問題，新的制度是前期物業管理由開發商付費，成立籌備組之后不能完成籌備工作的業主就產生了付費義務。籌備組工作流程及原則。首先籌備組需要制定籌備組工作規則，籌備組的會議由籌備組組長召集主持，組長可以委托其他人召集會議，但主持和確認會議效力只能由籌備組組長執行。會議由有表決權的籌備組成員半數以上參加才具備效力，作出的決議有效會議決議需半數以上有表決權的籌備組成員同意才有效，不同意和棄權的籌備組成員可在會議決議上直接寫明意見或態度，但不影響會議效力。籌備組組長要對于會議過程及決議進行書面確認，才能形成會議決議，并公示全體業主。因特殊原因籌備組不能繼續工作時，籌備

9、組組長需要把相應的文件移交街道辦事處保存，從開發商處取得的文件需歸還。籌備組的會議流程。需要開五次會。第一次會籌備組會議對業主投票權和業主委員會委員候選人的推選辦法進行約定，因為投票需要確認規則，有了投票權確認規則才能確認誰是業主。成立業主大會就要選舉業主委員會，那么什么樣的人可以成為業主委員會委員候選人呢?這就需要有業主委員會委員候選人推選辦法，這兩個文件必不可少。第一次會議通過這兩份文件之后籌備組可以進行業主委員會委員候選人的登記工作。第二次會議通過把管理規約、 業主大會議事規則和首次業主大會會議方案等文件制定好，初步通過這些文件的草案，并公示給全體業主進行討論，第二次會議原則上應在 60

10、 日內完成。公示7 日之后召開第三次會議。第三次會議根據業主對于這些文件的意見和建議進行修訂，確認交業主大會表決的管理規約（ 表決稿 ） 和業主大會議事規則（ 表決稿 ） 及交付業主選舉的業主委員會委員候選人，第三次會議要把文件、正式候選人人選確定好，隨后開始組織首次業主大會。召開首次業主大會，通過唱票形成結果，確認會議結果。第四次會議根據首次業主大會結果確認會議是否有50%以上業主參加、相應的決議是否通過達到“雙過半”、每一個業主委員會委員候選人是否 “雙過半”當選。 當通過了 管理規約 、 議事規則選出了業主委員會委員，此時宣布業主大會正式成立。第五次會議中形成籌備組組長工作報告。由于現在是雙啟動加籌備組組長制度，備案的時候需要一份籌備組組長工作報告，作為備案的必備文件進行提交，所以在第五次籌備組會議中要形成這份報告，將來由業主委員會進行備案，籌備組需要把相關文件轉交給業主委員會。首次業主大會的法定議題。2010 年 10 日 1 日之前的老樓盤法定議題是三個，包括管理規約、 議事規則和業主委員會委員選舉; 新樓盤多一個前期