1、淺談小區各類管網的建設在項目建設過程中，小市政（園區配套）工程是影響我們工程進度和成本的重要方面之一，也是整個開發建設過程中可控性較差的版塊之一，如何加強小市政工程的管理是我們需要控討解決的難題，也是我們加強成本控制、增強市場競爭力的重要組成部分。下面，就小市政配套工程的管理工作發表一下我自己的淺薄認識，以期拋磚引玉，引起大家對小市政管理工作研究的興趣。我們這里所說的小市政是指規劃用地紅線內的電力、熱力、燃氣、給水、雨水、污水、電話、網絡、有線電視、智能化系統、消防自動報警的管網工程。以上工程按施工方的競爭程度又可分三類，競爭充分類、一定限度競爭類和競爭缺乏類。其中雨水、污水、智能化系統、消防

2、自動報警的管網工程為競爭充分類，此類的特點是我們有自由選擇施工方的權利，施工方市場競爭充分，因此這類工程的進度和成本的可控性較好，不在我今天討論的范圍之內。而電話、網絡是一定限度競爭類，此類工程的特點是，我們可以選擇施工單位，但選擇的余地只限于幾家大的通信運營商。現在通信市場上聯通（網通）和電信的競爭應該是比較激烈的，我們在小區開發的過程中，通過分別談判的形式就可取得較好的結果，可以較低成本甚至是零成本的實現小區電話、網絡管網的建設。電力、熱力、燃氣、給水、有線電視等管網工程可以歸為缺乏競爭類，這類工程的特點是行業壟斷或基本壟斷，我們選擇施工單位的余地很小，工程進度和成本的可控性差，是我今天討

3、論的重點。此類工程在施工隊伍通常又有兩類，一類是承包方主體如（青島市供電公司、青島市海潤自來水公司）是當地的行業經營公司，為國有企業；另一類是與相關行業有一定背景關系的專業施工隊伍或個人。前一類型（即國有行業經營公司）負責我們小區管網施工時，在確定施工合同價款談判時雖有一定難度，但通過對其體制的分析，也有一定的規律可循。通常這類企業有較健全的管理體系，分工明確，各司其職。價格一旦報出，列入經營計劃，就不太容易讓他們修正。這是由于他們的體制確定的，上報的計劃變動太大，領導要詢問他們具體原因，它們的專職人員害怕擔負責任，有時會不講道理，有時會互相推諉。預算專職人員負責套用定額；工程科（或施工隊長）

4、負責現場勘察和測量，確定工程量；材料科負責材料價格；有的公司還專設設計人員負責方案的確定，而合同價格與以上各部門都有很大關系，而他們又都害怕承擔責任，互相推諉是常見的事。我們去和他們商談價格時，他們一般會安排我們和預算員接觸，但預算員一般只能在定額套用和費用計取上和我們進行有限度的協商。對于定額的異議，如何我們尖銳的提出，他們可能會因面子上掛不住而發生爭吵，講不出什么道理時，他們還會說“我們公司一直這樣做的，你要改套什么定額你去跟我們領導協商吧”等總是有理由等搪塞推諉；有時，我們講究說話的技巧，特別是在其辦公室有其他同事或其領導在場的時候，一定要給足面子，以謙虛學習的語氣委婉地指出定額和取費的

5、不當之處和需要商榷之處，通過橫向的對比分析，說明我們沒有接受報價預（結）算價格的原因。當我們對工程量提出異議時，預算員一般會把問題（特別是圖紙不明確，需要估算的時候）推向工程管理人員，一般我們接觸到的施工管理人員（或施工隊伍）可溝通性較差，壟斷企業養成的唯我獨尊的習慣明顯，這類人的原則性較預算人員差，且向我們收費的多少與他們的個人收沒有直接的關系，公司收費多少，并不是他們所關心的，較多的考慮個人方面。如果我們對材料價格提出異議時，預算員又往往把問題推諉給他們公司的采購部門，與材料采購人員溝通時難度較大，“我們所有的工程都一直用這個價格，材料價格在我們公司都是統一的，是我們招標確定”，如果再跟他

6、們深入這個話題，他們往往又把問題推向他們的領導。我認為，對于材料價格的認識，我們需要轉換一下認識角度，如果單從我們企業角度來看，他們所申報的材料價格的確是高的（舉個例子來說，電力公司的鍍鋅型鋼、熱力公司的鋼管，是市場上常用的材料，我們對這類材料的價格可以說是了如指掌，他們要求的價格高達9000元/噸，偏離市場價格50%多，）我們是很難接受的；但是換個角度，從所有熱力（電力等行業壟斷企業）公司的價格確實都一直這么高，他們所施工的市政工程的價格也是同一價格，并且給所有類似我們公司的企業所申報的價格也是一致或基本一致的，材料價格的確不是他們的預算部門和材料部門所能決定的。這在一定的歷史條件下形成的客

7、觀事實，憑我們的力量是不能改變的。所以我對這類企業材料價格的建議是只要同其它同一時期在建的工程（可以是我們企業的，也可以是其它企業的）材料一致，我們不必在這個問題上過多的糾結。而將更多的精力放在減少工程量和通過開發的早期介入努力使這類企業的施工范圍的減少上，尋求通過公關使我們自行施工園區管網的可能性。與工程量相關的另一個相關的人員是方案的制訂者，他們在編制方案時，往往從保守的角度和著眼于他們后期維護的角度考慮，不考慮造價因素，更不會主動去優化設計方案，以取得最佳經濟效益。但設計人員是我們努力尋求降低費用的重要途徑，由于其設計質量的處罰措施有限，所承擔的責任相對較輕，加之在建設活動中設計“一言堂

8、”的話語權的狀況，設計人員出變更的隨意較大。如果我們可以指出設計方案的不合理處（或有時要輔以公關），發生設計變更是比較容易的。在我們的影響下，便可在此次因變更而調整費用的過程中，各專職人員在其自由量度的范圍內做出對我們有利的傾斜，從而實現我們努力降低費用的目的。綜合以上原因，國有行業專營公司負責我們園區施工時，他們一旦報出施工報價以后，要大幅度地縮減費用，是在較大的難度的，所以我們要重視前開發的工作， 及早主動與之處理好工作關系，是非常重要的。如果錯過了時機，我們也要分析他們公司分工的特點和各個環節的薄弱點，及時積極主動的溝通，采取有針對性的措施，尋求降低工程費用的途徑。 與相關行業有一定背景

9、關系的專業施工隊伍或個人（通過掛靠）負責小區管網的施工時，他們的經營機制較為靈活，施工利潤為個人所有，關乎個人切身利益，他們會切盡力爭取。但同時，他們的管理費用等其它開支較小，并且他們也有合作好以期限待下一個項目同他們合作的愿望，因此，他們一般不會過多地計較細節，只重視總值，有合理的利潤，他們還是能接受的，所以他們能接受較大的議價幅度。通過上述分析，結合我們公司的現狀，我認為，公司應當重視小市政工作的建設，并且作為各分公司考核的內容之一，加強內部交流，推廣做得好的公司的做法，總結經驗，積極開拓解決問題的方法和思路，制定出一套切實可行的實施方案。要加強開發和成本的合作，安排專人負責聯系各相門的行業部門，與這些壟斷企業建立起長期的良好合作關系。以我身邊的一個工程為例，一家開發企業通過積極協調，有線電視臺同意該公司開發的樓盤每戶內由有線電視網絡中心施工一個有線電視終端，其它的線路允許開發商自行