1、（1）依價對象（2）卜古價目的(3)(4)(5)價值類型價值時點估價方法（致委托方函 和估價結果的價值類型應一致（缺項算一處錯誤！）（缺項算一處錯誤！）,不一致算錯誤！）房地產估價案例與分析估價報告的規范格式A.0.1 封面（含“估價報告名稱”等七項內容 ）估價報告名稱 （標題：）（應概括出估價目的，如 抵押、征收 估價報告，設有估價目的|算一處錯誤!）估價項目名稱I：應說明項目全稱（估價對象所在區位、名稱、用途，不能與估價對象混用）估價委托人應說明委托方全稱，個人委托的為個人的姓名估價機構估價機構全稱估價人員參加本次估價的注冊估價師的姓名及|注冊號| （歸是參加本次的、無注冊號的算一處錯誤!

2、）估價報告出具日與（年、月、日，封面上應與致估價委托人函中一致叵：致或不為出具日期|算一出錯誤!）估價報告編號|：本報告書在估價機構內部的編號（封面編號 31結果報告中的不一致|算一處錯誤!）A.0.2致估價委托人函（四項內容）缺項算一處錯誤！（標題：）致估價委托人函致函對象（委托方的全稱）致函正文（六項內容）缺項算一處錯誤!（名稱、坐落、范圍、規模、用途、權屬，缺項算一處錯誤!（缺項算一處錯誤！）（6）估價結. （缺項算一處錯誤！）包駕（估價機構全稱,并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章。|致函方沒有蓋章口或|加蓋的為. 公司少公章可J一處錯誤!注意： 法定代表人或執行合伙人沒有簽名或蓋

3、章不算錯！）四、日函日期（為致函的年月日，為估價報告完成日期或出具日期。|若與估價報告完成日期或出具日期不一致 算一處錯誤！）且目錄應放在“致委托人函”后面 ，否則算一處錯誤！）A.0.3目錄（六項內容）缺項算一處錯誤！ 一、（標題：）目錄（|目錄中不應有“致委托人函”二、注冊房地產估價師聲明 * *頁三、估價的假設和限制條件 * *頁四、估價結果報告 *頁五、估價技術報告 * * 頁六、附件* - *頁A.0.4 注冊房地產估價師聲明（七項內容）|缺項或沒有“注冊” |均算一處錯誤!（標題：）估價師聲明（鑒證性的估價師聲明） 我們鄭重聲明:（1）注冊房地產估價師在本估價報告中對事實的說明是真

4、實的和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺 漏。（2）估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產估價師獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論，但受到 本估價報告中已經說明的估價假設和限制條件的限制。（3）注冊房地產估價師與估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系。（4）注冊房地產估價師對估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。（5）注冊房地產估價師是依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范、房地產估價基本術語標準 以及相關房地產估價專項標準進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。（6）注冊房地產估價師對本估價報告中的估價對象進行了實

5、地查勘（若不是所有在在本聲明上簽名的注冊房地產估價師進行了實地查勘，應寫明進行查勘的注冊房地產估價師姓名。只需列出參與查勘的|注冊估價師的姓彳|,缺項算一處錯誤！）。（7）沒有人對估價報告提供重要專業幫助（ 若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名或名稱和幫助內容）。注：注冊房地產估價師聲明所有參加估價的|注冊房地產估價師的姓名|、叵口，|并經本人簽名,非注冊和未參加估價的注冊房地產估價師 不得在其上簽名。在聲明的最后要求必須有而或|兩名以3注冊房地產估價師簽名,缺項算一處錯誤！ 注冊房地產估價師聲明中不要求有“實地查勘日期”缺不算錯！A.0.5估價的假設和限制條件：（標題：）估價的假設和限制

6、條件估價假設和限制條件應說明下列內容：（1） 一般假設：包括對估價所依據的估價委托人提供的估價對象權屬、面積等資料進行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性，但在未予以核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定；對房屋安全、環境污染等重大影響估價對象價值的因素給予了必要關注。無理由懷疑估價對象存在安全隱患，但在無相應的專業機構進行鑒定、檢測的情況下，對其安全等合理假定。（2）不確定事項假設： 對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率的事項所做的合理的最可能的假定。（是否考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素

7、對房地產價值的影響，是否考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響）（3）背離實際情況假設：因估價目的的特殊需要所做的與實際情況不一致的假定。（價格是否包含土地出讓金、尚未繳納稅費、是否考慮處置風險、是否考慮估價對象以其運營企業已承擔的債務、或有債務及經營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響；是否能按計劃開發完成且評估結果為假設估價對象在取得預售證后于價值時點的預售市場價格。）（4）不相一致假設：（教材中未具體說明）（5）依據不足假設：（教材中未具體說明）（6）估價報告使用限制：估價報告的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其他事項 。其

8、中，估價報告使用期限應根據 估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不應超過一年。注：估價假設和限制條件包含二層含義：估價的假設前提， 即對價值時點的房地產市場狀況和估價對象狀況中那些不確定且對價值有影響的因素予以假定。對假設前提的要求是：必要、合理、有依據；估價的限制條件，又包含二層含義：是估價結果受到制約或影響的條件，是估價報告的使用范圍、場合、時限等受到制約情形的說明。對限制條件的要求是：針對性要強。A.0.6估價結果報告（十三項內容）（標題：）房地產估價結果報告估價報告編號（與封面上的編號一致）（一）|估價委托人|是單位的不僅要寫明 歸托單位的全稱還要寫明委托單位的|法定

9、代表人|和同個人委托的 要寫明委托人 層不及其國。缺項的算一處錯誤！（二）|房地產估價機柢丁| （不僅要寫明卜古價機構的全畫|、還要寫明估價機構的|法定代表人|、畫、卜古價機構資格 菽k”書編號）缺項算一處錯誤！（三）估價目的（1 ）抵押目的表述為：“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。（2）國有土地征收補償估價目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據, 估被征收房屋的價值”。（3）房地產轉讓估價目的表述為：“為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考”。（4）企業入股、合并等涉及的房地產估價目的表述為：“為企業入股、合并等發生房地產權屬轉移的作

10、價提供價值依據”。（5）房地產投資決策分析和咨詢服務估價目的表述為：“為房地產投資提供價值參考依據”。（四）估價對象（估價對象范圍、估價對象基本狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況）（1）估價對象范圍：土地、房屋、構筑物、樹木 等；同時應說明是否包含 動產、債權債務、特許經營權等其他 財產或者權益。（2）估價對象實物狀況：i、土地實物狀況包括 回 工地面積卜 國 上地用途、|地E地勢、，砒而完備程度、土M平M程度、土壤地基。2、建筑物實物狀況包括 |建筑規模、|斗計用途、必融和高度、建|筑抬構、裝（梯修、層高加干內凈高、空間布| | 同成時間、|維F和完損情況。（3）估價對象權益狀況：1、土地權

11、益狀況包括 ，地所有權性質廠|土旭使用權人歸屬、土Mi而期限（起止日期） |、1否續期必須說明、1期后對收回的建筑物是否予以補償、土也使用權是否有共有權人、土地使用管制情況（容積率、建筑密度、綠地行、剩余期限。2、建筑物權益狀況包括，屋所有權人、|房卜共有權人3、土地、建筑物共有屬性的權益狀況包括|利用現狀、|小租或占用情口"通"權利設立情況（他項權利日期必須為年 月日；對于已設立抵押的必須考慮抵押權對價值的影響）卜，他特殊情況（4）估價對象區位狀況：1、卜置狀況|：（叵、|與相關場所的距百|、卜缶街狀況卜 叵、5S）2、交通狀況：（，路狀況|、|出入可利用的交通工具 、交

12、通管制情況、卜亭車方便程度、|交通收費情況|）3、環境狀況：（自然環境|、人文環境、|景觀|）4、外部配套設施狀況：（1部基礎設施、|外部公共服務設施）（五）古價時點是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應的年月日，（|必須要簡要說明確定的理由征收評估：征收決定公告之日）（六）|價值定義|:（要求是要明確|價值標準|或值內涵|,不能使用制造的籠統的定義 ）抵押估價的價值類型表述為：“估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值，（或有限市場價值）扣除法定優先受償款后的余額國有土地房屋征收補償估價的價值類型表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占有范圍內的土地使用權在

13、正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃，抵押 查封等因素的影響 工（七）卜古價依據|:要說明本次估價所依據的法律法規和技術標準，國家和地方的法律，法規，委托人提供的有關 資料，估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。（估價依據一定要有 |房地產估價規，沒有算一處錯誤!,抵押目估價在估價依據中應有|房地廠抵押”價指導意見二|，沒有算一處錯誤!,房屋征收估價在估價依據中應有|國有土地上房屋征收與補償條例 卜和|國有土地上房屋征收評估辦法一|,沒有算一處錯誤！ 估價標準依據未列全的 算一處錯誤！估價依據過時或失效的 算一處錯誤！濫列估價

14、依據的 算一處錯誤！）。（八）估價原則：估價原則有：獨立、客觀、公正原則 I合法原則II價值時點I反弋原則I丘最佳利用I要求是：對于獨立，客觀，公正原則沒有硬性要求，若沒有不算一處錯誤！，抵押目的估價，必須還要有 H 慎原則I，沒有算一處錯誤！ 現狀價值評估|不用列最高最佳利用原則若列出算一處錯誤！（九）卜古價方法要求是：必須說明|選用的估價方法定義沒有說明估價方法定義而只是說明了估價方法的 測算思路的 算一處錯誤！必須說明|所選估價方法的理由沒有說明的 算一處錯誤！如果只選用一種方法，則必須說明"想用其他方法的理由沒有說明理由 的算一算錯誤 有條件選用比較法的， 應選用比較法估價，

15、有收 益或其類似房地產有收益的，應把收益法作為一種估價方法 ，具有投資開發或再開發潛力的房地產估價，應選用假設開發法估價。（十）卜古價結果|：估價結果中 不要求總價和單價表述齊全（即總價及其大寫和單位；單價及其單位）。但單價和總價中只能表述其一的，應說明理由，|沒有說明理由|的算一處錯誤!（若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）；抵押貸款評估中 必須披露|市場價值|、n冊估價師知悉的優先法定受償款數額|、|氐押價值|三種價值。（十一）1冊房地產估價端（列出所有參加本次估價的人員 而、|注冊號|要有注冊房地產估價師的親筆簽名 |） （十二）

16、口、助估價的4員一| （說明所有協助注冊房地產估價師估價的人員的 姓名，相關資格或職稱，并由本人簽名） （十三）|實地查勘期是本次實地查勘估價對象的起止日期，具體為自進入估價對象現場之日起至完成實地查勘之日止。（新增內容）（十四）卜古價作業期,是本次估價的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價報告出具的日期相匹配。注：目的為抵押貸款估價還應增加以下兩項內容：變現能力分析“和" M險提示”。A.0.7估價技術報告（標題：）房地產估價技術報告（一）房地產實物狀況描述與分析 ：（土地實物狀況描述與分析、建筑物實物狀況描述與分析）1 土地實物狀況描述與分析:名稱、叵、口目、還）、叵、地形地勢

17、|、土壤地基、基礎設施完備而n、1 地平整程度。2 .建筑物實物狀況描述與分析 ：名稱、筑規模、丘、|層數和高度|、|建筑結構|、|裝飾裝修卜|設施設備|、|層高| 和室內凈高|、|空間布局|、履成時間|、|維護情況心損情況I。詳見理論P75-80 頁。（二）房地產權益狀況描述與分析 ：（土地權益狀況、建筑物權益狀況）L 土地權益狀況：（土地所有權、土地使用權、土地使用管制情況、土地利用現狀、出租或占用情況、他項權利 設立情況、其他特殊情況 ）土地所有權：（說明"有權的性質|,即國有還是集體。若集體土地還要說明 土地所有權由誰行使。）土地使用權：（應說明土地的使用權人 的個人或單位的

18、名稱說明是 建設用地 還是宅基地、土地承包經營權及其權利人。對于國有建設用地，還要說明是 劃撥還是出讓、租賃、作價出資或入股、授權經營國有建設用地使用套建設保障性住房、公共服務設施等要求）土地利用現狀：出租或占用情況：說明有無出租或占用情況。他項權利設立情況：（足否設立地役權、抵押權I等,對于已設立抵押權的，必須考慮 I已設立抵押權對價值的影 同。）其他特殊情況：（產權是否明細或歸屬有爭議土地取得手續是否齊全是否為臨時用地或違法占地，為臨時用地的，批準期多長，是否已超過批準期限是否被查封、采取財產保全措施或以其他形式限制是否未達到法律法規規定的轉讓條件是否屬于法律法規規定不得抵押或不得作為出資

19、的資產是否有拖欠建設工程款。是否已依法列入征收、征用范圍）2 .建筑物權益狀況：（房屋所有權狀況、出租或占用情況、他項權利設立情況、其他特殊情況）房屋所有權狀況：（說明|房屋所有權人|說明房屋所有權是|單獨或共有|、建筑物區分所有權，是完全產權還 是部分產權。對于共有的，還要說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，還要說明每個共 有人享有的份額。）出租或占有情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，還要說明 承租人、租賃期限及起止日期、租金水 平。他項權利設立情況：（疑否設立地役權、抵押權|等,對于已設立抵押權的，必須考慮 |已設立抵押權對價值的影 同。）其他特殊情況：說明房

20、屋所有權是否不明確或歸屬有異議房屋建設手續是否不齊全是否為臨時建筑或違 法建筑。為臨時建筑的批準的 使用期限多長，是否已超過批準的使用期限。是否被依法查封、采取財產保全措施或以其他形式限制 是否未達到法律法規規定的 轉讓條件是否屬于法律、法規規定不得抵押或不得作為出資 的財產。是否有拖欠建設工程價款是否已依法公告列入 征收、征用范圍。其他：如物業管理情況，包括物業服務企業、物業服務費標準、管理規約等。（三）房地產區位狀況描述與分析：（位置狀況、交通狀況、環境狀況、外部配套設施狀況、區位狀況未來變化趨勢，缺項的算一處錯誤！）L位置狀況：（|、而、|與相關場所的而記、街狀況|、!同、叵）坐落：除了

21、說明估價對象的具體地點，還應附位置圖。方位：說明估價對象在某個較大區域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某個較小區域（如所在住宅小區、 十字路口）中的方向和位置。與相關場所的距離：說明估價對象與其相關的主要場所的距離。臨街狀況：說明估價對象是否臨街（路），臨什么樣的街（路），是如何臨街（路）的。朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向。樓層：當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在房屋的總層數以其所在的樓層。3 .交通狀況：（|道路狀況|、|出入可利用的交通工具|、限通管制情況、力車方便程度I、I交通收費情況I）道路狀況：說明附近有幾條道路，到達某些

22、道路的距離，各條道路的苦況（如道路等級、路面狀況、交通流量） 出入可利用的交通工具：說明附近經過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輕渡等公交線路的數量。交通管制情況：說明手步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。停車方便程度：說明有無停車場、車位數量、到停車場的距離等。交通收費情況：說明相關交通工具票價,有無過路費、過橋費、停車費及其收費標準等。4 .環境狀況：（自然環境、人文環境、觀|）自然環境：說明環境是否優美、整潔， 有無空氣，噪聲，水，輻射，固體廢物等污染及其程度，環境衛生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓電輸電線路，無線電發射塔，垃圾站，公共廁所等

23、。人文環境：說明估價對象所在地區的聲譽，居民特征（不職業，收入水平，文化程度，宗教信仰），治安你狀，況（如犯罪率），你，相鄰房地產的利用狀況（如用途）等。景觀：說明有無水景（如海景，江景，河景，湖景） ，山景等。5 .外部配套實施狀況：（|外部基礎設施、W部公共服務嬴I）外部基礎設施：說明道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設施的完備程度外部公共服務設施：說明一定距離內商業服務，金融郵電，教育，文化，體育，社區服務，市政公用和行政管 理等設施完備程度。6 .區位狀況未來變化趨勢 ：|未分析的區位狀況未來變化趨勢（四）市場背景分析（1）進行本地整體房地產市場形勢分析的(2) 也進行本地本類

24、房地產過去、現在和未來狀況的分析的(3)卜進行國家及本地宏觀經濟政策因素分析的 一(4)卜析結論不能為估價測算及估價參數取值提供市場支持的(五)最高最佳使用分析(1 )未進行合法性分析的(2)1進行利用前提選擇表述的| (包括：維持現狀、更新改造、改變用途、擴大規模、重新開發、或上述情形 的某種組合)結合估價方法應用進行分析或者分析不具體的一(4)收高最佳利用分析針對性不強的一|(六)估價方法適用性分析(1)要求逐一分析 比較法、|收益法|、|成本法|、加設開發法|等方法是否適用于估價對象,理論上不適用的要說明 理由，不說明理由的 算一處錯誤！要充分說明理由，不說明理由的 算一處錯誤!相關參數

25、。(2)對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的(3)忸術路線表述或表述不清楚 福(七)估價測算過程(1 )要詳細說明運用各種估價方法的全部測算過程及(2)要在準確掌握各種估價方法的基礎上，按照估價方法的操作步驟，因果關系明確、條理清楚地表述每種方 法的測算過程。(3)對于相關參數的確定既符合有關數學公式的要求，又要符合邏輯推理。(八)估價結果確定(1 )要說明不同估價方法的測算結果和最終的估價結果(2)要較詳細說明 最終的估價結果確定的方法和理由。(3)不同方法得出的結論會有一定差異，為此最終選用 何種數學方法 確定估價結果或進行 進一步的調整 都需在 此說明，不作說明的 算一處錯誤!(4

26、)(5)廢棄一種估價方法的估價結果悝由?充分|!抵押貸款評估中必須披露|市場價值|、|注冊估價師知悉的優先法定受償款數額一|、|抵押價值|三種價值。A.0.8附件(標題：)附件(1 )估價委托書復印件(2)估價對象位置示意圖(3)估價對象外觀和內部狀況照片(如未能進入，可不附內部照片，但應在此說明沒有內部照片的具體原因)(4)估價對象周圍環境和景觀照片(5)估價對象權屬證明復印件(6)估價對象引用的其他專用文件資料(7)房地產估價機構營業執照復印件(8)房地產估價機構資質證書復印件(9)注冊房地產估價師注冊證書復印件(10)其他方法選用上的錯誤1、只使用了一種估價方法(規范5.1.2條)2、能

27、用市場法的沒有用(規范5.1.4條)3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為一種方法(規范5.1.5條)4、具有投資開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種方法（規范5.1.6條）5、適宜采用多種方法的，沒有采用多種方法進行估價6、估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關規定7、選用方法不適用的（各種估價方法的適用條件）比較法沒有式比較法公式一項錯誤!比較價值=可比實例成交價格x交易情況修正系數x市場狀況修正系數x房地產狀況修正系數比較法的基本步驟：1、選取可比實例應符合下列條件（理論113頁）處于同一地區或同一供求范圍內的類似地區(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7

28、)（8）交易類型與估價目的吻合（9）應為正常成交價或可修正為正常成交價（10） 土地、建筑物、房地產相互匹配（11 ）比較實例的數量不夠2、建立價格可比基礎時出錯統一付款方式：注意名義價格實際價格成交價格統一面積內涵：建筑面積與使用面積、套內面積等概念的內涵統一化為單價：有時需要對總價先進行調整（理論116頁）統一幣種單位：注意匯率的方向 統一面積單位：3、單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%,或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整超過了 30%4、房地產狀況調整時，包括區位、實體、權益三方面；有時要進行年限修正、容積率修正、樓層調整。（理論131頁）（見案例P247 ）5、修正

29、系數的確定沒有充足的理由6、修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒7、比較修正的方向錯誤8、交易情況修正時表述不誤，應說“可比實例成交價格比其正常價格高（低）多少”見理論（P197）9、將期內平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆10、日期調整時指數選取不合適11、可比實例成交日期應精確到年月日或年月，日期調整時取100/100時，應說明房地產市場穩定或無波動12、環比與定基混淆 13、|區域因素與個別因素混淆不清14、區域因素與個別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異15、區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來16、區域因素比

30、較修正的內涵理解錯誤17、比較修正項目有漏項，如地下室、車庫等其他因素18、間接因素與直接比較混淆不清19、獲得價格與成交價格(案例P197 )20、區域、實物、權益修正時應明確具體事項。 收益法 1、收益期限確定錯誤2、沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據3、對于客觀收益沒有考慮到未來的變化4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比5、收益計算中有關面積套錯6、凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘 12、365等。7、凈收益與估價時點不一致(參見案例P204理論P162 )8、凈收益中未扣除無形資產價值或正常利潤、超額利潤等(例加油站、百年老店、賓館，參見案例P93、P

31、254 )9、價值重復計算，大堂、自用部分不應單獨計算價值。(P216)10、運營費用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費、土地提攤費，不包含所得稅、改擴建費用，但包含壽命比建筑物壽命短的設備、裝修的折舊費，如電梯、鍋爐、地毯等。規范5.3.8對于單獨土地和單才蚊!筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得 收益的年限，選用對應的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應扣除建

32、筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，可采用下列方式之一處理：(1)先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現值。(2)將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地 取得費用的攤銷。11、正常費用的測算錯誤A、費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。(1 )將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。(

33、2)對于租賃房地產采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產稅，而沒有計算營業稅及其附加 和土地使用稅。(3)自己經營的房地產，在正常費用的計算中遺漏了經營利潤。(4)把所得稅也作為總費用的一個組成部分。B、費用的計算中計費基礎錯誤。C、費用的計算方法錯誤。D、參數確定錯誤。E、總費用包含了折舊費。F、帶租約的轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項沒有按租賃合同的約定G、租賃收入包括 M金收入卜呆證金或押金的利息收入扣除費用項目要分析租約。扣除費用項目一般為|維修費管理費、卜呆險費|、回包（心產稅、|營業稅及附加、土地使用稅）12、資本化率確定錯誤A、資本化率選定錯誤B、功能或用途不同的房

34、地產選用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲和經濟增長作為資本化率E、Y選定缺乏依據和過程F、建筑物、土地、房地產三者資本化率不匹配G、不同收益類型（期間收益與未來轉售收益）應采用不同的資本化率13、收益穩定方可用 V=A/Y1-1/（1+丫）n14、收益法的公式是假設凈收益相對于估價時點發生在期末。若凈收益發生在期初，則有A末=A初（1+丫）。15、銷售稅費計稅依據為銷售收入16、未考慮租約的影響17、收益價格確定時應說明在建設用地使用權期限屆滿時需要無償收回國有建設用地使用權的對|收回的建筑物不予補償的說明18、租金收入必須要考慮|空置率卜|收租損失|、h出租面積比率成本法1

35、、區分實際成本與客觀成本2、結合市場供求分析確定評估出的積算價格3、對于過舊的建筑物不大適用成本法4、新開發的土地、新建房地產可采用成本法，一般不扣除折舊，但應進行工程質量、環境等因素調整。5、成本法中房地產的價格構成：土地取得成本開發成本管理費用投資利息銷售費用、稅金開發利潤（參見理論 P146 ）6、自有資金利息不計入利潤，而計入成本。7、利潤基數與利潤率不對應；規范5.4.2開發利潤應以土地取得費用和開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。規范5.4.3具體估價中估價8、關于重新購建價格：必須是估價時點的必須是客觀的是全新狀態下的;對象的重置價格或重建價格

36、構成內容，應根據實際情況，在估價報告中予以說明。9、重置價格w重建價格，兩者適用條件不同（參見理論 10、建筑物折舊（2005版新增經濟折舊和功能折舊的計算， 可修復項目，修復費用為折舊額不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項目（理論P1435.4.2條列舉的價格構成內容基礎上酌情增減，并在P153 ）理論159頁）例 5-7 )經濟壽命與土地使用權年限的關系（殘值率或成新率確定有誤建筑物重置價格中已包含利息、利稅, 舊有房地產未扣除折舊額規范 11、銷售稅費計算基數為銷售收入理論P145、規范5.4.11條）不再重計。5.4.9估價人員都應親臨現場12、積算價格中有必要時應扣除由于舊有建筑物的存

37、在而導致的土地價值損失。13、建筑物耐用年限應從竣工驗收合格之日起計。規范5.4.11 條）假設開發法1 、 必須有明確的規劃條件，若無條件仍需估價，應推測，并將最可能的規劃條件列為 “估價的假設和限制條件”，并在報告中作特別提示，說明估價結果對它的依賴性。2 、假設開發法要求有一個良好的社會經濟條件。3 、傳統方法計息、利潤，折現時利息、利潤不出現4 、計息時計息周期確定5 、假設開發法估價時點，即開發經營期的起點6 、開發完成后房地產價值推算市場法長期趨勢法收益法（應折算到估價時點上來）7 、銷售稅費一般不計息8 、不應忽略某些無形收益（P224 ）9 、總建筑費沒有折現到估價時點其他1

38、、房地產概念（混淆房地、建筑物、土地及實物、區位、權益交待不清）2 、樓面地價、容積率、建筑密度等指標的相互推導中出錯樓面地價= 土地總價/ 總建筑面積= 土地單價/容積率建筑密度= 建筑物基底占地總面積/ 總用地面積3 、保險估價中不含土地價值4 、保險估價中價格內涵表述中應明示是否包含間接損失5 、入股估價應說明入股后的用途6 、注意計稅方式是否正確，如房產稅要減去原值的10-30% ，個人按市場價格出租居民用房4% ，營業稅3% ，所得稅10% ,房屋保險費不大于 8%°。7 、對照規范看估價報告案例是否符合規范格式，內容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、

39、術語、大寫、錯別字等是否準確。8 、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確9 、估價時點是否準確10 、檢查計算是否正確，前后數據是否照應一致11 、對采用的方法是否有合理的說明和理由12、任何一項數據都應有來源依據，必要時說明13、注意利息的計算方式，期限14 、報告有效期應以報告完成之日為準15、現實用途和法定用途相符16、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）17、基準地價修正法應說明地價的內涵房地產估價案例與分析、綜述:1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命）等。2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。4、改錯：考估價方法在應用中的難點。第一節：問答及單選題：問答題答題技巧：1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決 問題。2、另外，問答題一般每題都有 35個小點，在數量上也要有個底。3、條理清楚，論點突出，明顯4、結構清晰：1 房地產估價的技術路線：確定房地產價格內涵和價格形成過程。1、什么是技術路線？路線的三個方面2