1、萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿0雪野湖項目可行性分析報告雪野湖項目可行性分析報告萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿1目錄目錄宏觀環境可行性產品物業建議項目自身可行性投資利潤估算1 12 23 34 45 5項目定位6 6周邊市場可行性萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿2問題：宏觀環境是否支持項目開發？一、宏觀環境一、宏觀環境萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿320102010年濟南房地產市場年濟南房地產市場土地市場：土地市場：2010年土地供應及成交呈現高低起伏的狀態，土地價格基本保持穩定，土地供應基本與09年持平。2011年廉租性住房及保障性住房用地供應加大，土地價格較10年會有所上升，地王現象

2、出現頻率會有所降低。城市建設：城市建設：2010年，西客站片區建設和小清河片區改造是城市建設的重點。2011年開始，濟南將實施“東拓、西進、南控、北跨、中優”的城市空間發展戰略。政策：政策：2010年，是一個政策調控年，雖沒有明顯的壓低房價，但房價上漲的趨勢已明顯趨緩。展望2011年，國家政策將繼續加大對房價的調控力度，穩定房價。住宅市場：住宅市場：2010年的市場沒有延續2009的井噴狀態。2010年住宅市場價格繼續上升，濟南進入萬元市場。2011年，在新一輪房地產政策之下，加上政府推出1000萬套的保障性住房，市場購買力可能會出現模糊狀態。09年與10年土地價格對比09年與10年土地價格對

3、比010020030040050060009年153.845410年223525居住類用地成交價（萬/畝）商服類用地成交價（萬/畝）萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿4萊蕪房地產市場萊蕪房地產市場產業產業20082008年年20092009年年第一產業27.9827.98億元億元30.3530.35億元億元第二產業306.6306.6億元億元292.41292.41億元億元第三產業131.43131.43億元億元148.54148.54億元億元GDP466.01466.01億元億元471.30471.30億元億元萊蕪經濟發展發展水平低，旅游業的發展將依托整個濟南經濟圈的旅游業發展大平臺，才能提升

4、項目的新高度。萊蕪市房地產行業發展特征：萊蕪市房地產行業發展特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積也不斷上升；商品房價格上升較快；房地產建設向城市郊區推進。萊蕪房地產市場發展趨勢預測：萊蕪房地產市場發展趨勢預測：萊蕪屬于三線城市，流動人口少，房地產價格的攀升較中心城市緩慢，近期萊蕪市房地產市場將出現幾個趨勢：1、降價勢頭不明顯。2、房地產仍存在剛性需求。3、新政對購房者將受益。4、市場趨理性發展。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿5雪野湖區位格局雪野湖區位格局萊蕪城市發展提速為雪野湖的建設發展提供大環境支持。萊蕪旅游業的明確定位，雪野湖景區建設作為核心景區，為本案未來發展營造較

5、好項目發展格局。 p萊蕪的定位融入濟南都市圈，突出接軌濟南的重點，建成濟南的休閑度假后花園。隨著濟南都市圈的加快發展，萊蕪發展將提速。p在地理區位上，萊蕪地處魯中腹地，輻射四面八方，高速公路四通八達。大大提升城市的產業聯系與輻射力。p萊蕪內部特色產業板塊確立，西北部五大景區已成形，對西北部雪野湖旅游業的發展提供強力支持。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿6雪野湖經濟配套雪野湖經濟配套p雪野湖景區位于萊蕪市區北部25公里處，原名雪野水庫，建成于1985年，為山東省大型水庫之一，水面約14平方公里。作為萊蕪的四大功能區之一，爭當萊蕪旅游和服務業的龍頭，建設成接軌濟南的前沿陣地。p雪野湖依托濟青高速南

6、線，面向濟南和周邊城市，發揮獨特的湖光山色優勢，按照地中海式風格，建設集休閑度假、旅游觀光、會議會展、運動項目為一體的旅游度假商務勝地。p雪野湖景區以湖山垂釣，水上游船觀光和“雪野魚頭湯”為旅游特色。整個區域分為房干生態景區和雪野湖休閑度假區兩大板塊。片區內建設有山東湖濱休閑度假中心、山水運動、會議療養基地等，重點項目有恒大雪野北岸特色旅游小鎮、山東高速雪野湖國際度假區 。p雪野湖承擔萊蕪市工農業用水。每年向萊城電廠、萊蕪電廠供水2000多萬方，向萊鋼送水1000多萬方，是萊鋼邁向千萬噸級大鋼廠的重要保障。 萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿7雪野湖道路交通雪野湖道路交通p雪野湖交通便利，有兩條

7、交通干線沿湖而過，是往返萊蕪到濟南的必經之路。雪野旅游區位于萊蕪市北部，距萊城20公里，距濟南44公里，東與淄博毗鄰，西與泰安接壤，是山東省版圖的中心，總面積223平方公里，轄雪野鎮，總共49個村，46000口人。p區內有省道242線（萊明路）、244線（九公路）和327線（仲臨路）等幾條干線穿過，交通便利。雪野旅游區進入濟南半小時經濟圈。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿8 財政政策：財政政策：投資興辦旅游業、商業、服務業、娛樂業項目，固定資產在100萬元（含100萬元）以上的，自開辦之日起，5年內由同級財政給予上繳企業所得稅同等數額獎勵，第6-8年給予50%的獎勵。固定資產在2000萬元（含

8、2000萬元）以上的，3年內，由同級財政給予上繳營業稅、城建稅、教育費附加50%的獎勵。萊蕪市政府對新城區支持力度大，雪野湖項目招商條件成熟。萊蕪市政府對新城區支持力度大，雪野湖項目招商條件成熟。雪野湖開發政策雪野湖開發政策 土地政策：土地政策：投資建設基礎設施和公益性項目的，按劃撥方式提供用地30年；BOT（建設經營轉讓）、TOT（轉讓經營轉讓）方式合作項目，按合作時間提供劃撥用地。投資興辦生態旅游業以及開發土地從事農、林業且不破壞種植條件的，按當地農民承包土地方式辦理用地手續，政府依法確權登記。使用期限一般為30年，最長可達50年。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿9收費政策：收費政策：p投

9、資新建項目，建設期內，市及市以下行政性收費（基礎設施建設配套費除外）全部免收，事業性收費減半征收；繳省以上且有幅度規定的行政事業性收費按下限征收。p對新設立的外來投資企業，自投產之日起，3年內，市及市以下行政性收費全部免收，事業性收費減半征收；繳省以上部分且有幅度規定的行政事業性收費按下限征收。p新建企業，5年內，水利建設基金和河道工程維護費屬市及市以下部分予以免收。雪野湖發展政策雪野湖發展政策萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿10問題：周邊房地產市場是否有成功開發案例？二、周邊房地產市場二、周邊房地產市場萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿11從客源導入的圈層關系而言，這些項目都將構成本案直接或者

10、間接的競爭關系1隨著獨立式別墅用地的逐漸減少，加之政策的影響，市場上該類產品也逐漸稀缺2本案周圍無論是整體規劃、景觀、建筑立面、戶型設計等，能夠體現高品質的別墅的產品細節非常稀缺，而真正高端的別墅物業更是少之又少3濟南一小時圈內的客源是別墅主要客戶來源地，個別高端別墅，客源層次擴散為全國其他城市，而目的主要分為第一、二居住、投資和企業會館4別墅市場對項目開發的借鑒別墅市場對項目開發的借鑒p濟南的別墅銷售保持一個較為穩濟南的別墅銷售保持一個較為穩定的去化速度，充分體現了濟南市定的去化速度，充分體現了濟南市場對于別墅的需求，從另外一個層場對于別墅的需求，從另外一個層面而言，我們相信注重品質的產品面

11、而言，我們相信注重品質的產品能獲得更多的市場空間和客戶青睞能獲得更多的市場空間和客戶青睞p整體產品表現較為一般，高端別整體產品表現較為一般，高端別墅稀缺，而對于資源稀缺型，如泰墅稀缺，而對于資源稀缺型，如泰安優山美地等別墅高度匱乏；本項安優山美地等別墅高度匱乏；本項目所在的雪野湖也同樣具有較強的目所在的雪野湖也同樣具有較強的稀缺性，因此對于本項目而言，高稀缺性，因此對于本項目而言，高端別墅有較大的市場空間端別墅有較大的市場空間對本項目的借鑒對本項目的借鑒高端別墅客源輻射力強，自住是主要購房目的高端別墅客源輻射力強，自住是主要購房目的濟南別墅已經趨于高端，本案項目周邊缺少高端產品濟南別墅已經趨于

12、高端，本案項目周邊缺少高端產品項目均分布在濟南周邊項目均分布在濟南周邊1小時車程內小時車程內受政策影響，獨立別墅更加稀缺受政策影響，獨立別墅更加稀缺萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿12別墅市場分布特征編號編號樓盤名稱樓盤名稱1 1彩石山莊2 2山東黃金崮云湖高爾夫3 3臥虎山原生態別墅4 4蟠龍山水5 5國科國際高爾夫別墅6 6皇冠水岸7 7東尊優山美地p目前市場供應主要集中在濟南郊區。目前市場供應主要集中在濟南郊區。p泰安的泰安的“優山美地優山美地”其豐富的自然資源成為本項目研究交通與客源之間關其豐富的自然資源成為本項目研究交通與客源之間關系的有著相似的借鑒意義。系的有著相似的借鑒意義。p目

13、前在售的別墅項目車程主要集中在目前在售的別墅項目車程主要集中在1小時以內，從車程角度而言，這些小時以內，從車程角度而言，這些項目都構成與本項目的競爭關系。項目都構成與本項目的競爭關系。雪野湖地塊濟南1.5小時圈1小時圈半小時圈1234567萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿13大型度假類物業市場研究項目名稱項目名稱總占總占地地建筑建筑面積面積容積率容積率 均價（元均價（元/ /平方米）平方米） 物業形態物業形態整體定位整體定位國科高爾國科高爾夫別墅夫別墅790萬平方米127萬平方米0.158000元/平方米（在（在售）售）獨棟依托溫泉資源，打造高爾夫別墅蟠龍山水蟠龍山水60萬平方米24萬平方米0

14、.307000元/平方米（在（在售）售）獨棟/聯排蟠龍山森林公園與狼貓山水庫 ，打造高端別墅群瑞境皇冠瑞境皇冠水岸水岸52萬平方米 32萬平方米0.758000-10000元/平方米（ 在售）在售）聯排，疊加，雙拼，獨 棟依托水庫，打造高爾夫、農業展示基地（規劃中）等度假項目東尊東尊 優優山美地山美地7.6萬平方米3.17萬平方米0.4011000元/平方米（售（售完）完）獨棟/聯排/雙拼泰山上的別苑國山、國墅、國上賓 大型度假類項目的產品形態集中在獨棟和雙拼,獨棟和雙拼的物業形態已成為目前市場的主流產品形態。隨著別墅用地的逐漸減少，市場獨棟產品也逐漸稀缺，在新開盤的項目中，獨棟別墅越來越少，

15、市場的稀缺性日益顯現。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿14別墅檔次分類：別墅檔次分類：高高中中低低東尊東尊 優山美地優山美地國科國科蟠龍山水蟠龍山水彩石山莊彩石山莊臥虎山臥虎山皇冠水岸皇冠水岸我們將市場主要在售的幾個樓盤進行檔次分類，分為相對高、中、低端，并將三類檔次的別墅研究 ，通過這樣的比較研究，對整個濟南別墅市場的產品就能夠具備一個清晰的認識。別墅產品研究方式：萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿15項目名稱項目名稱價格（元價格（元/ /平方米）平方米）面積區間（平方米）面積區間（平方米）主力總價（萬元）主力總價（萬元）國科高爾夫別墅國科高爾夫別墅獨棟:4600獨棟:300-400獨棟:13

16、8-184皇冠水岸皇冠水岸雙拼:6000雙拼:300-500雙拼:180-300聯排:5000聯排:300-350聯排:150-175獨棟:7500獨棟:300-350獨棟:225-262山東黃金崮云湖高爾夫山東黃金崮云湖高爾夫雙拼：8500雙拼:280-400雙拼:224-320獨棟：8800獨棟:300-450獨棟:240-360聯排：8300魯能領秀城漫山香墅魯能領秀城漫山香墅疊院：13000疊院：145-187疊院：188-243外海外海蝶泉山莊蝶泉山莊 聯排：11000聯排：250-300聯排:275-330中海紫御東郡中海紫御東郡聯排：10800雙拼：11000聯排：200300雙

17、拼：300330聯排：200-320雙拼：330-360城市聯排、雙拼激增，價格飆升超過獨棟中海紫御東郡、漫山香墅等城市聯排的集中放量，帶動聯排的價格飆升至8983元/平米，雙拼的價格為8500元/平米。由于獨棟項目地處偏遠、且缺乏高端產品，因此均價低相對較低目前主要在售的獨棟是皇冠水岸、高爾夫和國科高爾夫，均價在6966元/平米。典型的別墅項目典型的別墅項目萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿16開發商開發商魯能投資開發有限公司項目位置項目位置市中泰山風景區天外村入口西0.6公里占地面積占地面積12萬平方米總建筑面積總建筑面積3.17萬平方米容積率容積率0.40綠化率綠化率48%總套數總套數71

18、套產品類型產品類型獨棟、雙拼、聯排主力戶型主力戶型350-400銷售價格銷售價格主力總價570-600萬周邊配套周邊配套泰安衛校、泰安醫學院、迎勝小學、市直機關幼兒園; 易初蓮花超市、銀座商城; 泰安龍潭路郵局、中國銀行、建設銀行、農行; 中心醫院;內部配套內部配套東尊華美達大酒店、會所(健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡廳)面積3000平米、五間會議室和一間可容納420人的大宴會廳等。個案分析個案分析/ /東尊東尊 優山美地優山美地p東尊優山美地依泰山而建，位于山脈之間，得天獨厚的區位，項目北側是環山路，它西臨泰山市政府1000米，距離泰山主入口天外村只有五分鐘車程；p產品的類型主要是獨立和雙拼別

19、墅，周邊的配套主要以學校、超市、醫院、郵局、銀行為主。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿17總體規劃總體規劃該項目由主體酒店和產權式酒店別墅區兩部分組成,別墅區共71棟4戶，總用地面積118畝，總建筑面積3.17萬平方米，容積率僅0.4，綠化率高達48%，由山東大衛國際建筑設計有限公司主導設計。整個項目由獨棟、雙拼和聯排三種形態構成，面積從258平米486平米不等。整體規劃因循因勢筑宅，以景為導向的原則。建建筑筑風風格格現代中式住宅。引入傳統院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構成豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、材質的對比、簡潔的裝飾符號詮釋新中式風格別墅。將泰山作為項目背

20、景。園區內部，處處有景，形成步移景異的效果。太極亭通融天地，竹叢點綴意境，庭院茶銘、休閑步道、游樂場貫穿其中，形成步移景異的效果運用空間序列和軸線，將別墅與山水交融。景景觀觀特特色色個案分析個案分析/ /東尊東尊 優山美地優山美地東尊華美達大酒店，充分尊重自然資源，與別苑融合一體，量身打造私家酒店服務。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿18個案分析個案分析/ /東尊東尊 優山美地優山美地p銷售情況分析銷售情況分析該項目一期于2008年初開盤， 均價為17000元/平米，總價為570-650萬元/套，推出的房源約44套，已售22套，銷售率為50%。預計二期于2008年底推出，約推出27套，單價為1

21、8000元/平米, 售價為550-650萬元/套。成交價格受成交個案位置、面積大小等影響，價格起伏較大。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿19個案分析個案分析/ /黃金崮云湖高爾夫黃金崮云湖高爾夫開發商開發商濟南五峰山旅游開發有限公司項目位置項目位置長清區崮云湖南岸占地面積占地面積25萬平方米總建筑面積總建筑面積6萬平方米容積率容積率0.23綠化率綠化率60%總套數總套數77套產品類型產品類型獨立、雙拼主力戶型主力戶型300-400平方米銷售價格銷售價格主力總價570-600萬周邊配套周邊配套泰安衛校、泰安醫學院、迎勝小學、市直機關幼兒園; 易初蓮花超市、銀座商城; 泰安龍潭路郵局、中國銀行、建

22、設銀行、農行; 中心醫院;內部配套內部配套東尊華美達大酒店、會所(健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡廳)面積3000平米、五間會議室和一間可容納420人的大宴會廳等。p山東黃金崮云湖高爾夫，將五峰山、 崮云湖的山川水色融入其中，得天獨厚的區位，滲透著人文社區濃厚深邃的文化氣息，崮云湖國際高爾夫俱樂部已建成納客，一期18洞球道總長7244碼;p產品的類型主要是獨立和雙拼別墅，周邊的交通北鄰濟南大學科技圓區，東臨京滬高速鐵路、京福高速、104國道，5分鐘可到大學城，20分鐘即可到達濟南城區，40分鐘便可直達國際機場。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿20個案分析個案分析/ /黃金崮云湖高爾夫黃金崮云湖高爾

23、夫總體規劃總體規劃該項目開發沿襲了整體項目一貫的高起點規劃、高水平設計、高質量建設、高標準管理的開發原則，整體開發理念領先于整個市場，項目共分三期開發，一期占地382畝，容積率約為0.23，共161棟別墅，其中單體別墅129棟，雙拼別墅32棟。建建筑筑風風格格整體為現代歐式風格，巧妙的運用原有錯落有致的地勢及山林自然風光而設計，戶型設計舒適大氣，注重細節及品質。每套別墅均擁有半地下影音室和獨立車庫，主臥設計了步入式衣帽間和私人衛生間及可坐觀山景湖景高爾夫球場的景觀露臺，彰顯居者品位。本項目三面環山，山巒疊障起伏，處群山環抱中，山谷之上，被3000畝原生森林所環繞。并且緊鄰崮云湖近500萬平方米

24、的原生態水面。景景觀觀特特色色擁有省城唯一符合美國USGA標準的18洞山地高爾夫球場，球道總長為7244碼，是濟南唯一山地高爾夫，球場擁有便利的交通條件，距濟南國際機場僅30分鐘。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿21個案分析個案分析/ /黃金崮云湖高爾夫黃金崮云湖高爾夫p銷售情況分析銷售情況分析該項目一期于2008年4月開盤，均價為8000元/平米，總價為240-320萬元/套，推出的房源約77套，已售69套，銷售率為90%。預計二期將在明年年初推出，單價為9000元/平米，總價為250-350萬 。自開盤以來，崮云湖高爾夫別墅價格保持穩定上漲，銷售率達90%，與其自身的性價比高有一定的關聯，

25、開盤以來比較受市場的歡迎，除去山東本地的自住客外，還有部分韓國的客戶買來作為自己的第二居所使用，以及一小部分的廣東投資客。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿22結論結論綜上所述：雪野湖自然風景得天獨厚依山傍水非常適合建造高檔別墅物業。雪野湖區域雖然同類別墅物業較多但是多為低檔公寓。無論是整體規劃、景觀、建筑立面、戶型設計等，能夠體現高品質的別墅的產品細節非常稀少，而真正高端的別墅物業更是少之又少。雪野湖區域高端別墅物業的缺乏是一個市場空白點。我們可以抓此點在該區域建造高檔別墅，營造差異化競爭，將本案項目打造成為該區域的標桿。小小結結雪野湖自然景觀優越，該區域別墅物業也較多本案項目建議作為高檔度假

26、旅游別墅入市，搶占市場空白，利用差異化競爭規避風險，打造本案成為該區域的高端項目標桿。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿23問題：項目區域地塊本身條件是否支持高檔物業開發？三、項目區域、地塊分析三、項目區域、地塊分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿24雪野旅游區位于于萊蕪市北部，北與濟南接壤，東與淄博交界，西與泰安為鄰，距萊城距萊城2020公里，距濟南公里，距濟南4646公公里里，地理位置優越。雪野旅游區是山東湖濱休閑度假中心，是萊蕪融入省會都市圈的橋梁和紐帶是萊蕪融入省會都市圈的橋梁和紐帶。雪野旅游區是集生態、景觀、休閑、娛樂為一體的重要綠色發展區，是周邊唯一有整體規劃優勢的濱湖風景區。濟南都

27、市圈建設發展步伐加快，該區域是接軌濟南的前沿陣地濟南都市圈建設發展步伐加快，該區域是接軌濟南的前沿陣地項目區域位置項目區域位置萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿25雪野旅游區規劃目標：打造為知名的復合體驗型、生態型休閑度假與高端商務旅游勝地，雪野旅游區規劃目標：打造為知名的復合體驗型、生態型休閑度假與高端商務旅游勝地，滿足休閑度假、山水運動與會議療養等多重需求滿足休閑度假、山水運動與會議療養等多重需求項目區域規劃項目區域規劃雪野旅游區概念規劃雪野旅游區概念規劃總體布局總體布局濟南都市圈規劃確定萊蕪北部旅游區為“旅游產業集聚區，濟南城郊休閑度假勝地”。2006年9月至2007年6月，美國易道公司編

28、制了雪野旅游區概念規劃，規劃以雪野旅游區為核心，整合萊蕪市北部山區460平方公里旅游資源，打造湖濱休閑度假中心，打造“知名的復合體驗型、生態型休閑度假與高端商務旅游勝地”，功能定位為“湖濱休閑度假中心、山水運動、會議療養基地”。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿26以水上娛樂項目為主的主題公園，以大眾運動娛樂為主導，突出現代休閑時尚活力用地總面積108.2公頃，其中低密度居住39.6公頃，中密度居住10.2公頃，高密度居住28.1公頃，混合用地15.7公頃，商業和文化3.2公頃，酒店和會員俱樂部10.8公頃，經濟產業區40公頃，學校4.7公頃。雪野湖是濟南周邊唯一一個有整體規劃優勢、自然資源整合

29、開發利用的濱湖風景區雪野湖是濟南周邊唯一一個有整體規劃優勢、自然資源整合開發利用的濱湖風景區民俗文化走廊民俗文化走廊雪野北岸新鎮雪野北岸新鎮雪雪野野左左岸岸水水都都馬鞍山森林公園馬鞍山森林公園本項目本項目藍灣水上娛樂中心藍灣水上娛樂中心雪野南岸果園社區雪野南岸果園社區雪野旅游區的整體功雪野旅游區的整體功能定位為：山東湖濱能定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水休閑度假中心，山水運動、會議療養基地。運動、會議療養基地。雪野旅游區的功能定位和項目設置將突出娛樂性和享受性的休娛樂性和享受性的休閑閑特性。根據對雪野湖地區山間湖濱資源綜合細致的分析，雪野湖有實力打造為運運動療養和會議培訓基動療養和會議培訓基

30、地地。項目物業規劃項目物業規劃萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿27五峰山景區五峰山景區環湖西路環湖西路本案本案雪野水庫雪野水庫雪野水庫雪野水庫雪野水庫雪野水庫金鼎酒店區經濟指標經濟指標總用地面積13.59h可規劃用地面積8.59h綠地率46.5%容積率0.9總建筑面積7.7233萬北地塊經濟指標經濟指標總用地面積13.45h可規劃用地面積12.95h綠地率41.3%容積率1.1總建筑面積14.2307萬項目北依五峰山風景區，三面環湖，以半島的形態伸入雪野湖中心，享有雪野湖第一級項目北依五峰山風景區，三面環湖，以半島的形態伸入雪野湖中心，享有雪野湖第一級的自然資源。的自然資源。項目地塊分析項目地

31、塊分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿28項目地塊平整、土層深厚，利于開發利用項目東、西、南三面環湖，視野開闊，盡享靜謐湖景山色項目地塊周邊環境項目地塊周邊環境項目北邊緊靠五峰山景區，綠化、風景良好萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿29項目地塊分析項目地塊分析 項目總占地近27.04h，適合營造一個具較高品質的生活社區，具備規模開發優勢。項目地塊鄰近區內主要交通干道，如濟萊高速、萊明公路以及環湖路，且在5分鐘左右可直達濟萊高速，到濟南市區只需半小時的車程，交通極為便利。項目地塊以半島的形態伸入雪野湖中心，山、湖、灣、島、林形成開闊獨特的生態環境和自然景觀，享有雪野湖第一級的山水資源。項目地塊屬于

32、高檔居住板塊，雪野湖國際度假區、游艇俱樂部、五星級主題酒店等項目開發，提升了片區整體形象。項目優勢（項目優勢（StrengthensStrengthens）分析）分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿30 目前區域人氣不夠旺盛，距離商業中心較遠，生活便利性不強，區內的公建等配套設施不足。項目劣勢（項目劣勢（WeaknessesWeaknesses）分析）分析項目地塊分析項目地塊分析區域當前直入公共交通較為缺乏。 萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿31 該區域為接軌濟南的前沿陣地，是濟南周邊唯一有整體規劃優勢的濱湖風景區，山東湖濱休閑度假中心，區域價值不斷升溫。區域房產開發尚屬初期，只要對項目定位準

33、確、規劃、景觀、宣傳到位，將會是很大的市場機會。雪野湖旅游區已成為別墅開發的熱點區域，受到消費者的密切關注。隨著周邊項目的建設、基礎設施的完善和湖岸的綠化，生態居住優勢日趨凸顯。項目地塊分析項目地塊分析項目機會（項目機會（OpportunityOpportunity）分析）分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿32 片區內前期及相繼推出一些同類產品，將不可避免的分流本項目的部分目標客戶群，對本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊。國家近年頻繁出臺的各項房地產政策，一定程度上制約了市場需求。項目威脅點（項目威脅點（ThreatensThreatens）分析）分析項目地塊分析項目地塊分析萊蕪雪野湖項目可行

34、性分析報告終稿33p強化項目所處山東湖濱休閑度假中心的區位優勢及項目發展前景； p突出項目景觀資源優勢（一面靠山，三面環水以及環湖綠化建設）； p發揮大盤運作的營銷張力，借助城市運營的城建運營大概念，建立大盤形象； p通過創新突破，打造片區品質標桿，塑造獨特個性； p科學合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出； p先進超前產品規劃，加以專業營銷推廣以產品和人文來提升項目的品質； p通過品質展示，配套先行，情景體驗，弱化片區生活不便的劣勢。 項目SWOT分析對策項目地塊分析項目地塊分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿34答案答案根據SWOT分析可知，項目所在區域距萊城20公里，距濟南46公

35、里，北與濟南接壤，東與淄博交界，西與泰安為鄰，是正在組建的旅游新區。項目周邊群山環抱，森林蒼郁，湖面開闊，岸線曲折，山水和諧。地理環境和山水風光優越，是接軌濟南的前沿陣地 ，同時也是山東湖濱休閑度假中心。“一片天、一湖水、一塊地” 的區位環境優勢，迎合了市場。本項目地處萊蕪市旅游景觀片區，三面湖景，適宜開發度假型別墅物業項目地塊分析項目地塊分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿35問題：市場是否支撐項目的定位和客群定位？三、項目客群、價格及整體定位三、項目客群、價格及整體定位萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿36客戶來源以及濟南為中心客戶來源以及濟南為中心目前濟南別墅市場的主力客源來自于濟南，占比

36、90%以上除此以外，也基本以濟南周邊客戶為主；本項目的客戶從來源主體上與濟南別墅相類似本項目雖然行政區劃上屬于萊蕪，但是距濟南較近，仍可定義為濟南遠郊別墅。客群定位客群定位濟萊高速：通往濟南萊博高速：通往淄博泰萊高速：通往泰安項目位置項目位置濟南濟南泰安泰安淄博淄博萊蕪萊蕪萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿37目前濟南別墅市場客源的主要來自濟南本地，且從客戶結構來看，第一居所和第二居目前濟南別墅市場客源的主要來自濟南本地，且從客戶結構來看，第一居所和第二居所的比重相當；所的比重相當；但是本項目在行政區劃上屬于萊蕪，從空間地域和心理距離上難以滿足主力客群第一但是本項目在行政區劃上屬于萊蕪，從空間地

37、域和心理距離上難以滿足主力客群第一居所的需求居所的需求第一居所第一居所第二居所第二居所環境一般具備城市所沒有的環境優勢資源車程一小時以內一小時以外產品中高密度中低密度配套生活便利滿足度假、休閑、娛樂目的客戶購房以第二居所為主客戶購房以第二居所為主客群定位客群定位萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿38由土地屬性得出項目客群方向由土地屬性得出項目客群方向土地屬性土地屬性屬性現狀屬性現狀影響影響結果結果環境屬性環境屬性規劃屬性規劃屬性雪野湖湖景和山體資雪野湖湖景和山體資源源未來發展前景好，但未來發展前景好，但區域尚處開發初期區域尚處開發初期休閑度假功能增強休閑度假功能增強具備一定升值空間具備一定升值空

38、間度假導入型度假導入型商務屬性商務屬性區域多家星級酒店規區域多家星級酒店規劃建設中劃建設中商務會議客源的不商務會議客源的不斷導入斷導入商務導入型商務導入型投資導入型投資導入型配套屬性配套屬性商業、娛樂等配套逐商業、娛樂等配套逐漸完善漸完善生活功能增強生活功能增強配套導入型配套導入型客群定位客群定位萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿39度假導入度假導入型型以休閑度假為主要需求，以第二居所為主要購房目的；以休閑度假為主要需求，以第二居所為主要購房目的；投資導入型投資導入型看中土地價值的升值空間，以投資作為主要購房目的；看中土地價值的升值空間，以投資作為主要購房目的；商務導入型商務導入型以商務會議，企

39、業辦公為主要需求，購買別墅作為企業會館等；以商務會議，企業辦公為主要需求，購買別墅作為企業會館等；配套導入型配套導入型倚重商業配套，進行長期居住，養老是主要特征。倚重商業配套，進行長期居住，養老是主要特征。度假導入度假導入型型投資導入型投資導入型商務導入型商務導入型度假導入度假導入型型投資導入型投資導入型配套導入型配套導入型商務導入型商務導入型度假導入型度假導入型投資導入型投資導入型客群定位客群定位萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿40核心客戶輔助客戶偶得客戶濟南區域，度假型、商務型、投資型為主職業：政府高層、企業高層、私營業主、醫生教師、IT人士等目的：第二居所為主，以滿足度假需求，同時兼有商

40、務和投資需求年齡：35-60歲收入：家庭年收入30萬元以上總價需求：150-250萬，250萬以上萊蕪、淄博、泰安等區域周邊城市度假、投資、商務為主職業：政府高官，企業高管，私營業主等目的：度假兼投資需求年齡：35-60歲收入：家庭年收入20萬元以上總價需求：150-250萬青島、煙臺等省內客戶，投資為主項目客戶總體定位項目客戶總體定位客群定位客群定位萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿41比較內容比較內容 權重權重魯商御龍灣魯商御龍灣龍園城龍園城本項目別墅區本項目別墅區（評價因子）（評價因子）分值分值比較值比較值分值分值比較值比較值分值分值比較值比較值自然資源自然資源15%15%7 71.051

41、.058 81.21.29 91.351.35度假項目度假項目15%15%8 81.21.28 81.21.28 81.21.2交通可達性交通可達性15%15%7 71.051.057 71.051.058 81.21.2物業品質物業品質15%15%8 81.21.28 81.21.29 91.351.35文化品位文化品位10%10%7 70.70.77 70.70.77 70.70.7配套設施配套設施10%10%7 70.70.77 70.70.77 70.70.7建材設備建材設備10%10%8 80.80.88 80.80.88 80.80.8物業管理物業管理10%10%8 80.80.8

42、8 80.80.88 80.80.8總評分總評分7.57.57.657.658.18.1項目價格定位項目價格定位價格定位價格定位萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿42市場比較法：運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現的合理價格；根據區域在售項目具體情況，設定調查范圍，按照成功原則，遴選不同的項目樣本。魯商御龍灣價格約15000元/平方米，龍園城價格約12000元/平方米；本案價格推算 =以項目A為參考的定價A權重+以項目B為參考的定價B權重本項目獨棟別墅基準價本項目獨棟別墅基準價 =13500=13500元元/ /平方米平方米 以此價格作為本項

43、目的初始基準價格，并在此基礎上進行修正。價格定位價格定位萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿43本項目地塊具備打造高品質旅游生活度假區的各方面資源，這些包括自本項目地塊具備打造高品質旅游生活度假區的各方面資源，這些包括自然環境、交通、政府支持力度以及目標客群的高端性等，而且這些資源然環境、交通、政府支持力度以及目標客群的高端性等，而且這些資源整合在一起在山東省內具有唯一性，因此，我們得出本項目的在整體定整合在一起在山東省內具有唯一性，因此，我們得出本項目的在整體定位上必須是：位上必須是：項目定位項目定位高檔高檔 精品精品 唯一唯一萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿44答案答案項目依山傍湖，自然景觀優

44、勢明顯，無論是對自住型，投資型，商務型，度假 型客戶都具有很大的吸引力，促成成交也不是問題。本區位的交通便達，無論是外地客戶乘飛機周邊客戶驅車，在交通上不用費周 折就能到達，交通方面不是問題。項目性價比高，對濟南周邊別墅市場具有無可比擬的優勢，吸引客戶沒有問題。 項目的市場客戶來源支撐項目開發的可行性。項目的市場客戶來源支撐項目開發的可行性。項目定位項目定位萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿45四、項目產品建議四、項目產品建議問題：項目以什么樣的產品入市？萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿46別墅建筑風格建議別墅建筑風格建議建筑風格建議：建筑風格建議：使用地中海式風格及托斯卡納風格提升項目檔次.華

45、橋城.關麓萬科東海岸觀水景別墅布局湖濱生態別墅區湖濱生態別墅區突出觀景特點，最大化的利用觀景資源，物業布局呈流線型排布。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿47別墅戶型建議別墅戶型建議（雙拼面積（雙拼面積300-400300-400平米，獨棟平米，獨棟400-600400-600平米）平米）戶型建議參照濟南高檔別墅，如魯商御龍灣，奧龍觀邸，及康橋圣菲等高端別墅萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿48別墅建筑分布建議別墅建筑分布建議五峰山景區五峰山景區環湖西路環湖西路本案本案雪野水庫雪野水庫雪野水庫雪野水庫項目地塊總體呈現北高南低的地形布局，環境由北向南，由中心向兩側優化。建議項目將獨棟別墅設置為沿湖，

46、由北向南遞增面積及物業價值，根據臨湖景觀的大小，面積區間為400-600平米，車庫半地下設計，別墅品質及建筑風格要頗顯高貴，與周邊低檔次項目拉開檔次，實現項目品牌及開發商利潤最大化。項目地塊由沿湖向中心過渡區間，建議設置300平米左右的雙拼別墅，與中心洋房自然結合，雙拼別墅東向，西向建筑大露臺，地上一層設計車庫，南北向雙院落，建筑高度與獨棟拉開，便于客戶，通過頂層露臺飽覽湖景，提高產品價值。建筑材質及建筑工藝，突出手工打造，給客戶以量身定制的高貴感。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿49花園洋房產品建議花園洋房產品建議花園洋房半地下設計，北向設置下沉式車庫，戶型面積160-300平米，總體設計為

47、四層，其中一層，二層為連層復式，300平米帶小院，一梯兩戶，南側小院，采光良好，但無法飽覽湖景，適宜低價入市。三層，四層設計空中花園，大露臺，可以一覽項目湖區美景，建議通過該賣點提升售價，實現產品價值最大化。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿50公寓產品建議公寓產品建議外立面要與周邊環境相互協調，酒店式管家服務，體現其高貴產品品質，戶型區間建議為40-60平米，便于客戶投資及臨時居住。產品精裝修設計，附帶家具及家電，裝修風格要與酒店的定位一致，同時利用精裝修，實現產品功能多元化。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿51小高層產品建議小高層產品建議沿地塊北向環湖西路設置12-13層，兩梯四戶板式建筑，

48、南北通透，一層挑空設計，中間允許汽車通過，兩邊分布房源，地塊南側樓體四個單元設計，兩邊各兩個單元，樓體北側設置單元門及入戶大堂，南側沿街設置單層商鋪，不影響項目采光的同時，為項目提供商業網點配套，戶型建議樓體中央設置90平米兩室，兩側設置130-150平米三室，南向沿街不宜設置過大戶型，同時注意控制樓體面寬。內部小高層建議高度為11-13層，與南向沿街實現高低落差，點式設計，中央設置景觀帶，建議使用大戶型，160-300平米之間，270度觀景飄窗設計，飽覽中央景觀，充分利用項目自然景觀，同時可以使用精裝修，實現大幅溢價，吸引部分高端客戶。外立面建議色調鮮明，吸引往來車輛及路經潛在客戶注意。萊蕪

49、雪野湖項目可行性分析報告終稿52物業配套及其他建議物業配套及其他建議物業服務方面建議采用酒店式管家服務，客戶需要預約才可以享受，凸顯客戶的尊貴感。配套建設頂級健身會所及高檔康體中心，醫療，游泳池等，滿足高端客戶各方面需求。萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿53問題：利潤是否可以實現，風險是否可以規避？五、項目投資和利潤估算五、項目投資和利潤估算萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿54物業產品分布物業產品分布區域區域區域區域區域區域區域區域區區域域小高層小高層沿湖別墅沿湖別墅花園洋房花園洋房酒店公寓酒店公寓及會所及會所萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿55酒店地塊投資估算酒店地塊投資估算序號序號項目項目

50、單價單價( (元元) )面積（）面積（）總投資總投資( (萬元萬元) )開發建設總投資492221土地成本50013590067952酒店公寓安裝工程費500023600118003洋房安裝工程費25002363359084別墅安裝工程費23002000046005企業會所安裝工程費55001000055006道路及市政管網1507723311587規劃、設計費50772333868前期報規報建4007723330899監理費用227723317010公共配套設施費35006200217011綠化成本30077233231712不可預見費150772331158開發成本合計450511管理及財

51、務費用3007723323172銷售費用240772331854開發費用合計4171項目投資和利潤分析項目投資和利潤分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿56北地塊項目投資估算北地塊項目投資估算序號序號項目項目單價單價( (元元) )面積（）面積（）總投資總投資( (萬元萬元) )開發建設總投資590901土地成本50013450067252小高層安裝工程費2000130000260003洋房安裝工程費25001230730774道路及市政管網15014230721345規劃、設計費501423077116前期報規報建40014230756927監理費用221423073138公共配套設施費35

52、0010003509綠化成本300142307426910不可預見費1501423072135開發成本合計514061管理及財務費用30014230742692銷售費用2401423073415開發費用合計7684項目投資和利潤分析項目投資和利潤分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿57開發成本合計開發成本合計項目總投資為：項目總投資為：108312萬元 萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿58銷售及經營收入測定銷售及經營收入測定 一、銷售收入估算一、銷售收入估算1、銷售價格制定依據1）項目土地購置成本、建造成本以及項目本身所打造的產品質和規劃設計理念；2）消費群體對雪野湖片區的發展潛力及發展價值的

53、認可度；3）濟南市區及萊蕪片區部分樓盤的參照對比；4）濟南市和萊蕪市房地產市場的價格走勢；5）類比量化定價法。項目投資和利潤分析項目投資和利潤分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿592 2、項目銷售收入估算、項目銷售收入估算根據前面論證的價格定位，獲知本項目整體實現銷售價格1) 別墅為13500元/平，則別墅總體銷售額為：20000 13500=27000萬元2) 洋房為7400元/平，則洋房的總體銷售額為：35940 7400=26596萬元3) 酒店式公寓8800元/平，則公寓的銷售額為：23600 8800=20768萬元4) 企業會所9000元/平，則企業會所的銷售額為：10000 9000=9000萬元5）小高層為5900元/平，則小高層的銷售額為：130000 5900=76700萬元總銷售額為160064萬元。3 3、銷售稅金及附加估算、銷售稅金及附加估算按照規定，本項目銷售須交納的銷售稅金及附加，按銷售總額的7%計取。共計：1600647%=11204 萬元。銷售及經營收入測定銷售及經營收入測定 項目投資和利潤分析項目投資和利潤分析萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿60本項目在計算期內預計經營收入160064萬元，開發總投資108312萬元，可