1、精品文檔桂林市住宅小區物業服務收費管理實施細則第一條為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據中華人民共和國價格法、國家發改委建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知（發改價格20031864號）、國家發改委建設部關于印發<物業服務定價成本監審辦法（試行）>的通知（發改價格20072285號）和廣西壯族自治區物業管理條例（2012年）等法律、法規和政策有關規定，結合我市實際，制定本細則。第二條本細則適用于桂林市城區內經工商行政管理機關登記注冊，并持有建設行政主管部門核發的物業服務企業資質證書的物業服務企業，按照物業服務合同的約定開展住宅小區物業服務活動的收費

2、管理。第三條本細則所稱物業服務收費為普通住宅小區內的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對服務和管理范圍內房屋及配套的公共設施、設備和其他相關場地進行維護管理，以及維護相關區域內的公共綠化、衛生、環境容貌和交通、公共秩序，而向業主所收取的費用。物業服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業服務收費，既要考慮物業服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業主的承受能力。市價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。第四條提倡業主通過公平、公正、公開的市場競爭機制選擇物業服務企業，豉勵物業服務企業開展正當的價

3、格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。豉勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業管理企業。建設單位通過招投標或者協議方式選聘前期物業服務企業的物業服務收費的，應當按照市房產行政主管部門核定的服務等級和市價格主管部門規定的政府指導價執行。建設單位應根據市房產行政主管部門核定的物業服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準，并報市價格主管部門審核備案。第五條物業服務包括公共性服務、專項服務，對應的物業服務費為公共性服務費、專項服務費。公共性服務費指物業服務企業為物業管理區域內的全體業主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環境

4、保潔、公共綠化養護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業主收取的費用。專項服務費是指物業服務企業為業主（或使用人）提供專項性服務而向該部分業主（或使用人）收取的服務費用。如車輛停放服務費、裝修垃圾清運費、電梯維護費等。第六條物業服務費應根據物業類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。依法成立業主委員會之前（前期物業管理）的公共性服務費和專項服務費，實行政府指導價。依法成立業主委員會之后的住宅物業服務收費（停車收費除外）實行市場調節價。實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會或業主雙方協商確定，并經報價格主管部門備案后執行。實行政府指導價的物業服務費，具體標準由物業服務企業

5、在價格主管部門規定的指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定，并報經價格主管部門審核備案后執行。公共性服務費的計價單位為：元/平方米.月，計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記的建筑面積收取；未辦理房屋所有權證的，以經審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權證，也未經審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。與住宅配套的儲藏室不得收取物業服務費。普通住宅小區內住宅經批準改為非住宅的，其物業服務收費可按非住宅小區有關規定執行市場調節價。對物業服務費有爭議的，業主、物業使用人或物業服務企業，

6、可以向市價格主管部門或建設行政主管部門申請協商調解。第七條制定或者調整實行政府指導價的物業服務費應進行成本監審。實行政府指導價的物業服務費，價格主管部門可根據物業服務企業前3年的物業服務成本監審情況、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區可參照新的等級收費標準執行。市價格主管部門對物業服務費實行成本監審和價格監測。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。第八條實行政府指導價的物業服務費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1 .物業管理

7、和物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2 .物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用；電梯專業維護保養和年檢費用另行計費收取）；3 .物業管理區域（包括單元樓道）清潔衛生費用；4 .物業管理區域綠化養護費用；5 .物業管理區域消防設施維護費用；6 .物業管理區域秩序維護費用；7 .物業服務企業辦公費用；8 .物業服務企業固定資產折舊；9 .物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；10 .經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服

8、務成本。物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按物業小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛生間、監控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業服務成本的，公共能耗費不再分攤;不列入物業服務成本的，公共能耗費合理分攤。物業服務企業自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應單獨設置計量表，其費用由物業服務企業承擔，不得向業主分攤。第九條物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價

9、，住宅前期物業管理的物業服務費實行分類分等定標準定基準價，浮動幅度上下不超過15%。物業服務等級標準以及評定辦法，由市房產行政主管部門制定并公布。住宅小區物業服務等級經首次核準且執行滿三年的，物業服務企業應提前30日向轄區房產行政主管部門申請等級復核，達不到原服務等級標準的須進行整改，整改不達標的，作降級處理。執行期滿未申請復核的，取消物業服務等級認定，物業服務企業不得繼續收取物業服務費。如物業服務企業繼續該收費行為的，則作為企業的不良行為記入企業誠信檔案。第十條按照鼓勵先進、優質優價的原則，對榮獲國家（自治區、市級）物業管理示范小區榮譽稱號的項目，其物業服務費可經專有部分占建筑物總面積過半數

10、的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經轄區房產行政主管部門核實、價格主管部門核準，按項目現行物業服務費標準上浮。榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的，物業服務費標準可上浮10%；榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準可上浮8%；榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準可上浮5%。第十一條達不到法定交房條件的住宅小區，物業服務費由建設單位承擔；因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當相應降低，差額部分由建設單位補償物業服務企業。相應的物業服務等級由市房產行政主管部門認定。第十二條住宅

11、小區竣工驗收合格后，業主或者物業使用人應當從物業交付之日起，根據市價格主管部門和市房產行政主管部門核定的收費標準按月交納物業服務費和電梯維護費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用和電梯維護費由開發建設單位全額交納。第十三條物業服務費按月收取。物業服務合同中有預收物業服務費約定的，物業服務企業可按業主自愿的原則預收不超過壹年的物業服務費。物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費。專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務

12、企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。第十四條物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督。業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可向業主收取住宅裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務），住宅裝修垃圾清運費具體收費標準由市價格主管部門另行公布。物業服務企業不得以任何名義收取與裝修有關的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修由入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用（遺失補證費用除外）。因集中裝修搬運材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設施設備損壞的，可由物業服務企業和裝修單位（裝修人）雙方協商給予一次性修復補償，由物業服務企業負責在集中裝修過后

13、統一修復。第十五條實行小區由入證管理的，建設單位應當為業主免費配置出入證（含IC卡等）4張。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由價格主管部門另行公布。住宅物業交付使用之后，小區新配置或升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡配送數量由物業服務公司與業主依法共同協商決定。第十六條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第十七條住宅小區（含住宅小

14、區的商業、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導價。具體收費標準由價格主管部門另行公布。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。物業服務企業應優先考慮給予小區業主辦理車位月票。業主在物業管理區域內的公共停車位（車庫）內停車應交納車輛停放服務費、車位租賃費。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車應交納車位物業費。車位物業費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔等。治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等在小區內執行公務

15、時停車不需交費。其他外來車輛在物業管理區域內臨時停放的，可由物業服務企業依據自身情況約定免費停放時間；超過約定免費停放時間的，物業服務企業可根據價格主管部門的規定收費。占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放車輛的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費、車位租賃費，收費標準不得高于同一小區露天配套停車場車輛停放收費標準。物業服務企業應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業主公布收支情況。第十八條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。物業服務費收費必須按規定實行

16、明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受市價格、房產行政主管部門及業主的監督。除本細則中規定的收費項目以及業主自愿委托要求提供特定服務的收費外，物業服務企業不得再另行收取其他費用。第十九條物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。物業服務企業必須每半年在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大

17、收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。第二十條市價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由市價格主管部門依據中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規定等法律、法規的規定予以處罰：（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業主自愿委托要求提供專項服務和特定服務的除外）；（三）強制或者變相強制服務并收費的；（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（五）不按規定實行明碼標價的；（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。第二十一條本細則實施前已簽訂物業服務合同的，物業服務等級及收費標