1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的價(jià)值工程應(yīng)用研究第一階段分析報(bào)告（梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目實(shí)例分析）引言 房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈化，要想在這樣的市場競爭中發(fā)展壯大，就必須提高自身的綜合實(shí)力，加強(qiáng)成本管理力度，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和科學(xué)的管理理念來取代傳統(tǒng)的經(jīng)營模式。作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的最終產(chǎn)品住宅，是一種向居民提供居住、學(xué)習(xí)、娛樂等多方面需要場所的物質(zhì)實(shí)體，要想贏得消費(fèi)市場，就必須在合理成本范圍內(nèi)有效提高功能配置上下功夫，也就是我們常說的“好鋼要用到刀刃上”，用有限的資金和有限的空間為消費(fèi)者提供最佳的居住場所。要想真正達(dá)到以上要求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度思考，將價(jià)值工程的學(xué)說應(yīng)用到住宅建設(shè)過程中就顯得十分必要。對于房地產(chǎn)開發(fā)

2、企業(yè)合理分配和使用資源，減少不必要的浪費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。1 價(jià)值工程簡述價(jià)值工程是20世紀(jì)40年代發(fā)展起來的一種科學(xué)管理技術(shù)。這種技術(shù)自1978年正式從美國傳入我國后，得到了較廣泛的應(yīng)用并取得了明顯效果。簡要地說，價(jià)值工程就是通過有組織的功能分析，以最低的成本獲得必要的功能，使產(chǎn)品的價(jià)值得到提高的活動(dòng)。價(jià)值工程涉及了價(jià)值、功能和成本三個(gè)因素，這里說的價(jià)值是功能與成本的關(guān)系，是從消費(fèi)者的角度來考慮某種產(chǎn)品的適用價(jià)值。用數(shù)學(xué)公式可以表示為：價(jià)值（Value）功能（Function）/ 成本（Cost）通常提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有以下五種：1、 功能不變，成本降低；2、

3、成本不變，提高功能；3、 功能提高，成本降低；4、 成本提高，但功能有更大的提高；5、 功能下降，但成本下降幅度更大。運(yùn)用價(jià)值工程的方法，透徹地分析成本、性能、價(jià)值之關(guān)系，就可以通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，對客戶關(guān)注的功能進(jìn)行重點(diǎn)設(shè)計(jì)和投入，從而最終對整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行合理的分配和調(diào)整，以增加決策依據(jù)，大幅度提升產(chǎn)品性能，使得樓盤的素質(zhì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。并實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最佳結(jié)合。2 價(jià)值工程實(shí)施方案“任何設(shè)計(jì)都可能有不必要的成本”以及“任何設(shè)計(jì)都可能再加以改善”是價(jià)值工程的基本立論。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，我們知道用戶購買產(chǎn)品，并不是購買產(chǎn)品的

4、本身，而購買它所具有的必要功能。如果功能過高、過全，必然會(huì)導(dǎo)致成本費(fèi)用的提高，而超過必要功能的部分用戶并不需要，這就會(huì)造成功能過剩。反之，又會(huì)造成功能不足。對以往項(xiàng)目中這些過剩和不足的功能進(jìn)行剖析總結(jié)并形成沉淀，并對以后的項(xiàng)目提出指導(dǎo)和借鑒意義。同時(shí)，使得公司內(nèi)部形成人人都去考慮價(jià)值配置的觀念、意識(shí)和流程是我們本次價(jià)值工程的目的。在這樣的指導(dǎo)思想下，我們初步形成了下面的實(shí)施方案：針對公司以往項(xiàng)目的情況，組織營銷、設(shè)計(jì)、成本的相關(guān)人員到小區(qū)實(shí)地調(diào)研，提出價(jià)值工程討論點(diǎn)；充分展開營銷、設(shè)計(jì)、成本的討論，提出后期項(xiàng)目營銷、設(shè)計(jì)需重視和加大（或減少）投入的方向，及成本分配的調(diào)整；形成研究報(bào)告，對案例予

5、以沉淀。3 價(jià)值工程案例分析（梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目）深圳公司近幾年開發(fā)了很多新的樓盤，這些樓盤中有很多值得我們繼承和發(fā)揚(yáng)的東西，當(dāng)然也有很多有待改進(jìn)的地方。隨著公司的不斷發(fā)展和壯大，我們將蘊(yùn)育出越來越多的新新樓盤，也就有更多的亮點(diǎn)和價(jià)值點(diǎn)值得我們在新的項(xiàng)目中發(fā)揚(yáng)，同時(shí)那些不足的地方就需要我們及時(shí)的改進(jìn)、完善，因此，對這些成功的經(jīng)驗(yàn)或失敗教訓(xùn)進(jìn)行及時(shí)地總結(jié)和積累就變得十分必要了。經(jīng)過本次價(jià)值工程研究第一階段在梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目的調(diào)研以及后期的討論工作，我們發(fā)現(xiàn)了很多值得沉淀的東西，各部門同事也從不同的角度紛紛提出了相當(dāng)有代表性的看法和見解，匯總?cè)缦隆?.1 建筑部分3.1.1 外立面細(xì)胞分解雙層表皮的立面系統(tǒng)成為

6、梅隴鎮(zhèn)最大的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，彩色的隔柵更成為樓盤外觀與性格的標(biāo)志，使深圳市民眼睛亮了再亮，不喜愛都不行。這個(gè)獨(dú)特大膽的設(shè)計(jì)是深圳住宅樓盤迄今為止的唯一，引起了大范圍的熱烈談?wù)摚仓苯訉?dǎo)致了開盤的瘋狂熱賣。此隔柵在陽臺(tái)的部分也起到了欄桿的作用，且完全符合間距110的國家規(guī)范，達(dá)到了功能與效果的良好統(tǒng)一。雙層表皮是指在正常的玻璃窗、陽臺(tái)外，加裝一層鋁合金膈柵,既是一個(gè)新穎的立面設(shè)計(jì)，又可以起到遮陽、隔熱的效果，同時(shí)還能避免一些視線干擾。隔柵用鋁合金材料制成，每根尺寸為50mm×80mm，正面為50mm寬，為銀白色陽極氧化；側(cè)面為80mm寬，為靜電粉沫著彩色。每7根膈柵組成一組百葉，根據(jù)內(nèi)在原則

7、無機(jī)的分布在整個(gè)拉平的立面上。隔柵側(cè)面著色的做法更使得建筑在各個(gè)方向和角度，都會(huì)有不同的效果感受，步隨景異。從梅龍路上遠(yuǎn)望整個(gè)項(xiàng)目樓群，一個(gè)壯觀絢麗的景象會(huì)映入眼簾，一個(gè)仿佛懸浮在空中的由大量色彩繽紛的隔柵百頁組成的“瀑布幕簾”，像電影“黑客帝國”中消解的電子信息一樣，只不過這里綠色調(diào)被紅、橙、黃、綠、藍(lán)、紫所代替了。這些不斷變化的隔柵百頁帶來十分豐富的視覺景象并豐富了周圍的城市景觀，確立了項(xiàng)目的標(biāo)志性。商鋪鋁通隔柵價(jià)值如何爭議較大。建筑上為了實(shí)現(xiàn)商鋪與塔樓立面上下形象的統(tǒng)一和品質(zhì)感，是需要做一些的，但是考慮到商鋪的昭示性受到影響，可以再疏一些，現(xiàn)狀確實(shí)過密。采用外墻涂料初期效果不錯(cuò)，但是能保

8、持長久的（3年以上）樓盤，在深圳市還尚無前例，且現(xiàn)場臨建辦公樓外墻涂料已有脫皮現(xiàn)象。如果在項(xiàng)目三、四期施工過程中，一期出現(xiàn)質(zhì)量問題，則會(huì)對項(xiàng)目和公司的形象產(chǎn)生一定影響。成本分析梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目一期外立面鋁隔柵工程總價(jià)約為680萬元，單位住宅建面指標(biāo)約為53元/m2；考慮到做了外墻鋁隔柵之后外墻面積大部分被隔柵擋住，因此，外墻可做涂料而不必貼外墻磚。梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目一期外墻涂料（20mm水泥砂漿抹灰+膩?zhàn)?底漆一遍面漆兩遍）單位住宅建面指標(biāo)約為48元/m2；由于外立面鋁隔柵的使用，代替了部分陽臺(tái)欄桿的作用，陽臺(tái)欄桿的工程量可較項(xiàng)目正常設(shè)計(jì)情況減少，經(jīng)測算，節(jié)省陽臺(tái)欄桿造價(jià)約150萬元，單位住宅建面指標(biāo)約節(jié)省

9、12元/m2。項(xiàng)目一期整個(gè)外立面合計(jì)（包括鋁隔柵和涂料，并考慮陽臺(tái)欄桿減少的因素）單位建面指標(biāo)約為88元/m2。香蜜山外立面（70普通外墻磚、30金屬釉面外墻磚及部分涂料）單位建面指標(biāo)約為7080元/m2。因此，可以判斷梅隴鎮(zhèn)一期鋁隔柵和涂料的外立面單位住宅建面指標(biāo)與香蜜山外墻磚及涂料的外立面單位住宅建面指標(biāo)相比約增加10元/m2，并未增加過多的成本。印證實(shí)戰(zhàn)在開盤前展示初期階段，因產(chǎn)品本身隔柵效果未完全顯示，模型所體現(xiàn)的隔柵效果并不理想，對銷售造成了一定的負(fù)面影響；但外立面腳手架拆除后，隔柵所體現(xiàn)的外立面效果較好地提升了產(chǎn)品品質(zhì)，使得市場的認(rèn)同度大大提升，且使得整個(gè)產(chǎn)品因其五顏六色的效果展示

10、成為周圍片區(qū)的標(biāo)志性產(chǎn)品。但從戶內(nèi)來看，鋁隔柵的細(xì)節(jié)需要完善，在前期設(shè)計(jì)階段也要考慮得更加全面：如隔柵之間的縫隙過大，客戶養(yǎng)一些寵物存在安全隱患；鋁隔柵的耐用性能有多久及顏色是否會(huì)退色等擔(dān)憂，會(huì)給客戶對產(chǎn)品的信心帶來一些不利的影響；其次，商鋪門前的隔柵使商鋪的昭示性受到了影響，建議不能因?yàn)橥饬⒚娴暮每炊绊懙搅水a(chǎn)品的實(shí)用性；如果因?yàn)橥饷媸褂昧虽X隔柵，外墻即采用涂料設(shè)計(jì)，需要綜合考慮涂料的保持期。對鋁隔柵的產(chǎn)品設(shè)計(jì)較好地體現(xiàn)了“雙層外立面系統(tǒng)”的概念，為產(chǎn)品增加了賣點(diǎn)，突出了產(chǎn)品的差異性，便于進(jìn)行對整個(gè)項(xiàng)目的推廣和包裝。外墻涂料易脫皮的現(xiàn)象，會(huì)令業(yè)主對產(chǎn)品的信心造成一定影響。近人尺度宜采用磚、水

11、泥或其他材料。總體來看，鋁隔柵應(yīng)用的正面反應(yīng)遠(yuǎn)大于負(fù)面影響，使得項(xiàng)目的品質(zhì)感得到了很好的體現(xiàn)，梅隴鎮(zhèn)一期的銷售業(yè)績也較好地反映了客戶對項(xiàng)目整體的認(rèn)同。3.1.2 商鋪細(xì)胞分解梅隴鎮(zhèn)一期7米層高的商鋪，突破了政策極限，極大的提高了商鋪的價(jià)值，并且這些商鋪根據(jù)地形而設(shè)計(jì)，減少了挖方成本。凹院式商業(yè)規(guī)劃擴(kuò)大了商業(yè)面，產(chǎn)生了能積聚人氣的小廣場空間，由此而產(chǎn)生的公共通道（核增面積）遮風(fēng)避雨還遮陽，效果很好。成本分析7米層高的商鋪與正常商鋪相比，不僅層高增加了，而且考慮到以后能隔成兩層使用，內(nèi)部增設(shè)了一層梁，僅該標(biāo)高處樓板未做，故7米層高的商鋪較正常商鋪結(jié)構(gòu)成本增加, 單位商鋪銷面指標(biāo)約增加800元/m2

12、；商鋪公共通道為核增面積，共約3750m2，因核增面積不計(jì)入可銷售面積，但需要耗用建安成本，因此單位銷面的建安成本也必然較普通商鋪增加，約增加700元/m2；正常商鋪單位銷面造價(jià)約為20002500元/m2，經(jīng)測算，梅隴鎮(zhèn)一期商鋪單位銷面造價(jià)約為3800元/m2，共計(jì)增加造價(jià)約1500元/m2。印證實(shí)戰(zhàn)“7米層高”作為商鋪的主要賣點(diǎn)，增加了商鋪的市場價(jià)值，目前實(shí)現(xiàn)均價(jià)26253元/m2，比周邊市場均價(jià)2萬高出了6000元/m2以上，大大超越了建安成本的增加。盡管商鋪因未作轉(zhuǎn)換層而導(dǎo)致個(gè)別商鋪內(nèi)部梁柱結(jié)構(gòu)復(fù)雜，影響了實(shí)用性，但結(jié)果依然一搶而空。7米的層高緩解了內(nèi)部結(jié)構(gòu)方面的不利因素。目前部分商鋪

13、開間內(nèi)存在著落地的剪力墻，大大降低了商鋪的使用率。如設(shè)計(jì)當(dāng)時(shí)考慮加設(shè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，工程造價(jià)將增加，但在商鋪的使用率方面將會(huì)有很大的提高，商鋪市場價(jià)值的提升將遠(yuǎn)高于加設(shè)轉(zhuǎn)換層的工程造價(jià)費(fèi)用。因此，在今后的項(xiàng)目里需要更為深入的進(jìn)行投入和產(chǎn)出的價(jià)值分析。3.1.3 戶型細(xì)胞分解入戶花園、2層露臺(tái)、大進(jìn)深面寬的凸窗、空中花園，這些贈(zèng)送面積雖然都是額外成本，但是價(jià)值提升作用明顯且為必須。可以參考一個(gè)贈(zèng)送面積最多的例子， 3棟4座的A戶型建筑面積115.6平米，套內(nèi)面積98.5平米，而贈(zèng)送面積達(dá)到了35.8平米。成本分析就整個(gè)梅隴鎮(zhèn)一期總體來說，額外贈(zèng)送的面積約為銷售面積的1014，引起造價(jià)增加約16022

14、0元/m2；印證實(shí)戰(zhàn)從銷售的角度來看，在政策允許的情況下為客戶考慮更多的贈(zèng)送面積可以提升產(chǎn)品的市場價(jià)值，提升項(xiàng)目賣點(diǎn)。從市場上看，也是客戶較為關(guān)注的點(diǎn)。3.1.4 架空層通往地下室處樓板開洞細(xì)胞分解一期架空層通往地下室處樓板的開洞，最初的想法是增加架空層的趣味性，豐富空間層次，而且能夠使地下車庫自然通風(fēng)、采光，減少一些相應(yīng)的設(shè)備費(fèi)用，設(shè)在較大的開洞處的樓梯也可以讓業(yè)主停車后回家更方便。不過由于消防等原因，最后使這個(gè)設(shè)計(jì)完全變味。根據(jù)消防局的要求，在每個(gè)洞口都增設(shè)了特級(jí)防火卷簾，在一些4.5m標(biāo)高處還額外增加了一層防火板，花費(fèi)很大。而且由于特級(jí)防火卷簾安裝寬度較大，卷簾盒高寬度也不小，給實(shí)際的施

15、工增加很多麻煩，效果也不美觀，局部還可能會(huì)影響驗(yàn)收。架空層的開洞,報(bào)建極麻煩，花費(fèi)也大，施工問題多多，完成后不美觀，最終效果有待考察。所以，此項(xiàng)設(shè)計(jì)可以說是個(gè)教訓(xùn)。成本分析架空層增設(shè)特級(jí)防火卷簾面積為1793.35M2，總造價(jià)約為72萬元；4.5標(biāo)高處增加了一層鋼筋砼防火板，共計(jì)增加造價(jià)約3萬元；樓板開洞處增加樓梯，約增加造價(jià)10萬元；樓板開洞處增加樓梯欄桿及扶手，約增加造價(jià)20萬元；綜上所述，架空層通往地下室處樓板開洞，共計(jì)增加造價(jià)約105萬元。印證實(shí)戰(zhàn)總體思路好，但前期考慮不全面不充分，導(dǎo)致與實(shí)際預(yù)期有偏差。架空層開洞從業(yè)主的便利性角度是好的，但帶來了消防和安全的弊端，增加了后期的管理成本

16、。以后再設(shè)計(jì)此項(xiàng)功能需要考慮得更加全面一些。3.2 景觀部分3.2.1 折型水幕墻細(xì)胞分解臨街水景位于項(xiàng)目一期入口臺(tái)階之間，形成一個(gè)24m×4.2m的折型水幕墻，正面用金雅香檳金鋁板和金雅閃光氟碳噴涂鋁合金板鑲嵌成倒立錐型組合，碧藍(lán)的水從上部不銹鋼水池邊緣緩緩流淌，外加柔和的地?zé)簦粺o論是在陽光下還是在夜燈中都能從不同角度看到不同的景色，給人的第一印象是靈動(dòng)和蘊(yùn)味無窮。成本分析折型水幕墻主要由不銹鋼板、噴涂鋁板及水景設(shè)備組成，其中折型的鋁板造價(jià)約45萬元，設(shè)備部分7萬元，給排水部分5萬元，電氣部分1.5萬元。總計(jì)造價(jià)約為58.5萬元。印證實(shí)戰(zhàn)費(fèi)用投入思路符合市場需求，但結(jié)果未達(dá)到設(shè)計(jì)預(yù)

17、期效果。另外，需要考慮到水景在未充水情況的景觀美感和舒適度，因?yàn)榇蟛糠謺r(shí)間都是無水狀態(tài)，為了節(jié)約日后的運(yùn)營成本和小區(qū)主入口的昭示性，主入口的水景要以無水時(shí)的景觀展示為主。3.2.2 消防車道擋墻壓頂細(xì)胞分解一期商業(yè)街（6、7棟）間消防車道擋墻的壓頂，選用了規(guī)格為300×300×100的芝麻深灰花崗巖高檔石材，側(cè)壁表面使用普通水刷石。成本分析300×300×100芝麻深灰花崗巖材料單價(jià)為227元/m2,若選用300×300×50的芝麻深灰花崗巖，材料單價(jià)為112元/m2，該消防車道擋墻壓頂石材壓頂使用量約為80m2，總造價(jià)約2萬元，選用

18、較厚的石材增加造價(jià)約1萬元。兩種規(guī)格石材的單價(jià)相差較大，而該處石材的使用量較小，體現(xiàn)不出單價(jià)的影響，若使用量較大的情況，建議進(jìn)行更深層次的價(jià)值分析。印證實(shí)戰(zhàn)厚度在10公分以上的高檔石材要慎重選用，要用就一定要用在展示的關(guān)鍵點(diǎn)上。消防車道不僅只作為消防車道，還是展示區(qū)域的重點(diǎn)部位，需要貼石材。萬科的第5園，壓頂選用的是10公分左右厚的花崗巖，側(cè)面用的是涂料，這樣協(xié)調(diào)成本也不高。3.2.3 架空層吊頂細(xì)胞分解7號(hào)樓架空層局部使用石膏板吊頂，以便遮擋建筑管線、美化屋頂，但建筑架空層上空局部無頂板,部分地方會(huì)嚴(yán)重漏水到吊頂上,導(dǎo)致石膏板短時(shí)間內(nèi)被損壞。考慮到即使建筑架空層上空均有頂板,室外的風(fēng)和雨也會(huì)

19、影響石膏板的效果,預(yù)計(jì)不到兩年同樣會(huì)損壞。成本分析石膏板吊頂（普通木龍骨）約為80元/m2，若改為鋁合金龍骨加鋁板網(wǎng)面層吊頂約為150元/m2，若改為防腐木隔柵吊頂約為250元/m2。印證實(shí)戰(zhàn)架空層里建議不要使用室內(nèi)形式的石膏板吊頂，在需要遮擋、美化的部位使用防腐木條或金屬構(gòu)件做吊頂材料，其他部位建議用涂料。3.2.4 商業(yè)街弧形造型座凳細(xì)胞分解6號(hào)樓下方商業(yè)街外庭院處的弧形造型座凳，表面使用漢白玉及中國黑石材切割拼接而成。因?yàn)榇嗽煨妥蕿楦魇降幕⌒卧煨停那懈罴捌唇拥碾y度較大，導(dǎo)致接縫較為零亂不齊，極大的影響了造型座凳的效果。成本分析該異型平面的坐凳面貼石材，材料損耗量很大，且計(jì)量較難，實(shí)

20、際用的600×600×20漢白玉石材材料單價(jià)為405.00元/m2，該單價(jià)綜合考慮了材料的加工費(fèi)及損耗，面積按異型平面輪廓面積計(jì)算。若改用人造石材料，接縫基本上看不出，但在室外的話易變黃，綜合單價(jià)約為600700元/m2。若改用防腐木條，約200元/m2。印證實(shí)戰(zhàn)漢白玉石材切割和拼接的工序較困難，在異性臺(tái)面的使用上效果較差。改為用木制坐凳的話，會(huì)增加溫馨、環(huán)保的感覺，且較石材的舒適感更強(qiáng)，建議以后這樣的情況使用木制坐凳。3.2.5 廣場主入口崗?fù)ぜ?xì)胞分解廣場主入口崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)，外墻采用了較貴的干掛玄武巖，效果非常好，價(jià)值高。雖然可能并不起眼，不過若是材質(zhì)低劣，在如此重要的地方

21、，必然就很起眼成本分析主入口崗?fù)っ娴母蓲煨鋷r材料單價(jià)為170元/M2，若選用普通石材或燒結(jié)磚，材料單價(jià)約為100元/M2。該崗?fù)さ氖挠昧抗布s100M2，用干掛玄武巖石材僅較普通石材增加造價(jià)約7000元。印證實(shí)戰(zhàn)設(shè)計(jì)整體效果需要提升，既然多花了這部分錢，就要讓業(yè)主感覺到產(chǎn)品的檔次。3.3 給水系統(tǒng)3.3.1 泵房設(shè)一個(gè)泵房，消防和生活管需適當(dāng)增大，節(jié)省了一個(gè)泵房和水池（面積），但管材價(jià)格增加了。對于梅隴鎮(zhèn)花園（50萬M2）設(shè)一個(gè)泵房和兩個(gè)泵房進(jìn)行比較，一個(gè)泵房比二個(gè)泵房節(jié)約34萬元（不包括二組水泵運(yùn)行增加的費(fèi)用）。但對于廣州荔湖城項(xiàng)目，方案目前設(shè)計(jì)了二個(gè)泵房，若設(shè)一個(gè)泵房，由于容積率低，管材

22、增加成本較多，一個(gè)泵房比二個(gè)泵房成本高。因此，隨著公司業(yè)務(wù)的展開，2050萬M2建筑面積的樓盤越來越多，采用幾個(gè)泵房經(jīng)濟(jì)，需要根據(jù)容積率、住宅戶數(shù)（人數(shù)），建筑高度等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析。3.3.2 雨水收集系統(tǒng)可做雨水收集系統(tǒng)作為綠化和沖洗路面用水。設(shè)計(jì)雨水收集系統(tǒng)，梅隴鎮(zhèn)四期投資約25萬元，按目前市場水價(jià)，10年之后可以收回投資。根據(jù)綠色建筑技術(shù)的要求，今后政府在節(jié)水方面可能會(huì)對設(shè)計(jì)雨水收集系統(tǒng)有強(qiáng)制要求及補(bǔ)償，因此建議以后項(xiàng)目均根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)值分析，決定是否設(shè)置雨水收集系統(tǒng)。3.3.3 管道直飲水系統(tǒng)管道直飲水系統(tǒng)需專業(yè)人員管理，若開戶使用數(shù)量少，將給物業(yè)增加較多的管理成本。目前情況

23、來看客戶對此并無需求，對項(xiàng)目的價(jià)值提升方面意義也較小，投資不經(jīng)濟(jì)。因此，根據(jù)目前的狀況，建議不采用。3.4 排水系統(tǒng)3.4.1 雙立管梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目一、二期污水系統(tǒng)采用雙立管，其中污水管采用螺旋管。螺旋管與光壁管相比，螺旋管（110）單價(jià)比光壁管高1.24元/米，若采用光壁管，項(xiàng)目一、二期共可節(jié)省造價(jià)約6萬元，按照銷售面積計(jì)算，可節(jié)約0.23元/M2。螺旋管與光壁管相比，價(jià)格相差較少。且考慮到螺旋管與光壁管相比，具有通水能力強(qiáng)及噪音小的優(yōu)點(diǎn)，為了減少排水噪聲，提升項(xiàng)目的價(jià)值，建議以后的項(xiàng)目盡可能采用螺旋管。3.5 會(huì)所裝修工程金地梅隴鎮(zhèn)的會(huì)所建筑面積部分約為1800平米，共3層，其中基本功能包括酒

24、吧區(qū)、傳訊囊（特色網(wǎng)吧）、攀巖區(qū)、健身房、體操室、擊劍室、閱覽區(qū)、棋牌室、乒乓球室、卡拉OK房、創(chuàng)意廚房等。會(huì)所的空間設(shè)計(jì)具有強(qiáng)烈的沖擊的視覺效果，挑空、錯(cuò)層、會(huì)所功能陳列等手法混合運(yùn)用，讓這個(gè)空間真正成為人景互動(dòng)的場所。特別是傳訊囊、擊劍室、攀巖、卡拉OK房、創(chuàng)意廚房等創(chuàng)新功能，可以為客戶帶來前所未有的激情體驗(yàn)，對于售樓和提升項(xiàng)目甚至公司的知名度有積極意義。其余如健身房、體操室、棋牌室、乒乓球室、閱覽室屬于會(huì)所的一些傳統(tǒng)性功能項(xiàng)目，業(yè)主的參與性較大，經(jīng)營狀況較好。一樓的酒吧洽談區(qū)，地面鋪設(shè)了黑色羊毛地毯，擺設(shè)了約30套沙發(fā)，為客戶提供了一個(gè)交流和休息場所，營造出一個(gè)和諧的洽談環(huán)境，對售樓有很

25、大的幫助，不過洽談區(qū)在入伙正式投入使用之后，其功能性體現(xiàn)不強(qiáng)，經(jīng)營狀況優(yōu)勢不大，而商務(wù)中心部分作為現(xiàn)場銷控中心，其面積略小。會(huì)所的一些創(chuàng)新功能區(qū)域，如擊劍室，對于現(xiàn)場銷售來說確實(shí)成為一個(gè)亮點(diǎn)，能夠凸現(xiàn)整個(gè)會(huì)所乃至整個(gè)梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目的特點(diǎn)“新穎奇特、年輕時(shí)尚”，但是估計(jì)今后業(yè)主的參與程度不高，而且空間設(shè)計(jì)成為狹長形，也不好用做其它功能空間。一樓和二樓的傳訊囊（特色網(wǎng)吧）是為了結(jié)合“梅隴鎮(zhèn)”的意義特點(diǎn)而產(chǎn)生的一個(gè)特色設(shè)計(jì)，其中通透的地面，柔合的綠色燈光，一個(gè)個(gè)似太空飛行器般的圓形“傳訊囊”（約1萬元/個(gè)）確實(shí)給顧客帶來一種強(qiáng)烈視覺沖擊效果，令人仿佛置身于太空之中，但其實(shí)用性不是太好，以后的經(jīng)營狀況可能

26、不太好。三樓的卡拉Ok房和創(chuàng)意廚房與其它的創(chuàng)新功能區(qū)域一樣，作為宣傳亮點(diǎn)和特色設(shè)計(jì)，充滿著新穎和時(shí)尚，但是作為會(huì)所使用功能，其對于業(yè)主的實(shí)際意義尚未可知。會(huì)所一樓入口處墻上的電子顯示地圖，表面為透明有機(jī)玻璃，包括一些閃燈及燈帶，內(nèi)置深圳市地圖，總造價(jià)約為8萬元。電子地圖讓客戶直觀了解到梅隴鎮(zhèn)所處位置和周邊交通情況，而綠色指示燈部分則介紹了會(huì)所本身的情況和各部分功能區(qū)域位置，讓客戶有了一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，是一種人性化的體現(xiàn)，不過建議設(shè)置一道欄桿把客戶和電子顯示地圖隔開，避免客戶直接觸碰到有機(jī)玻璃面板上的電子元件。總之，會(huì)所應(yīng)該以實(shí)用性強(qiáng)，業(yè)主參與程度高，經(jīng)營性好的功能項(xiàng)目為主，配合樓盤特點(diǎn)需要的特色

27、功能空間設(shè)計(jì)不宜太多，設(shè)計(jì)效果和特色可以通過裝修材料、表現(xiàn)形式等設(shè)計(jì)手法去體現(xiàn)。會(huì)所單位造價(jià)約為4200元/m2，與香蜜山會(huì)所3700元/m2的單位造價(jià)相比略有增加。總體投入較為滿意，但也應(yīng)增加少數(shù)的后期投入，實(shí)現(xiàn)會(huì)所內(nèi)部分區(qū)域的實(shí)際功能，如卡拉OK房可以投入投影音響設(shè)備等，否則功能沒有實(shí)現(xiàn)會(huì)影響會(huì)所的展示，帶來一定的負(fù)面影響。另外，會(huì)所空調(diào)應(yīng)該考慮節(jié)能環(huán)保的功能。3.6 會(huì)所外大型電子顯示屏梅隴鎮(zhèn)會(huì)所，是一棟旗幟鮮明的獨(dú)立建筑，全透明玻璃體魔幻般的空間，猶如一幅立體地圖。會(huì)所入口的大型電子屏，總造價(jià)約為190萬元，其碩大的屏幕足以吸引路過者的眼球，在售樓宣傳期間，不時(shí)滾動(dòng)播出著梅隴鎮(zhèn)的廣告片

28、，為梅隴鎮(zhèn)的銷售提供了巨大的幫助。3.7 電子顯示“門柱廊”會(huì)所入口的電子顯示“門柱廊”效果很好，共六條“”形門柱，里邊約10公分寬的LED顯示屏有字幕不停滾動(dòng)，穿過其間，感覺到身處一種環(huán)繞的動(dòng)態(tài)之中，使得心情不由跟隨滾動(dòng)的字幕跳躍活潑起來；而六條門柱廊外邊均包拉絲不銹鋼，層層疊放，步步為進(jìn)，放置在會(huì)所入口處，彰顯尊貴大氣，與會(huì)所交相輝映，深受參觀者和準(zhǔn)業(yè)主們的好評(píng)。門柱廊造價(jià)共約15萬元，其中外包不銹鋼，其中里邊上不停滾動(dòng)著紅色字幕的LED顯示屏造價(jià)約為8.5萬元，架子、龍骨及不銹鋼外包造價(jià)約為6.5萬元。3.8 電氣工程3.8.1 主入口水景旁自動(dòng)扶梯主入口處設(shè)置的自動(dòng)扶梯，提升高度約3米，造價(jià)約為26萬元。由于扶梯在室外露天使用,自動(dòng)扶梯的壽命一般只有7-8年。且使用的維護(hù)費(fèi)用較高，由于梅隴鎮(zhèn)主入口處的高度又不算很高, 客戶需求不是非常強(qiáng)，該處設(shè)置扶梯就顯得沒那么必要了。建議以后慎用室外自動(dòng)扶梯。 3.8.2 室外景觀水下燈及埋地?zé)羰彝饩坝^的水下燈及埋地?zé)粼靸r(jià)共約40萬元，大部分水下燈和埋地?zé)魮p壞率很高, 在入伙后維修成本非常高，且入伙后使用較少。水下燈造價(jià)高而且不太實(shí)用，需要少做甚至可以不做。建議在展示區(qū)部分為增強(qiáng)營銷的效果，可以適當(dāng)考慮使用此類燈具，非展示區(qū)部分應(yīng)盡量減少或不用此類燈具。3.9 材料部分3.9.1 外墻門窗玻璃細(xì)胞分解梅隴鎮(zhèn)花園一期外墻