1、房地產企業納稅籌劃的幾種方法房地產業涉及的稅種有營業稅、城市維護建設稅、 教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產開發周期長， 要精確計算各個稅種的納稅情況， 不但令企業的財務人員頭疼，就是稅務人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準確，稅種偏多，整體稅負偏重，如何降低稅負成為資金緊缺的房地產企業亟待解決的問題。房地產企業的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的納稅籌劃。（一）利用臨界點進行納稅籌劃納稅臨界點籌

2、劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著 納稅籌劃的空間。目前房地產業在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開發商開發一個項目， 總要獲得一定利潤， 而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少， 所獲利潤最佳是房

3、地產開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產開發公司建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為500萬元，開發土地的費用為100萬元,新建房及配套設施的成本為1000萬元，與轉讓房地產有關的稅金為80萬元，該批住宅以2410萬元的價格出售。根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外， 還可以加扣(500+100+1000)X20%=320 萬元。因此，該房地

4、產企業的增值率為(2410-500-100-1000-80-320) / (500+100+1000+80+320) =20.5%.根據稅法規定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅(2410-500-100-1000-80-320 )X30%=123 萬元。 企業稅后利潤為 2410-500-100-1000-80-320-123=287萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2400萬元，則該公司的增值率為(2400-500-100-1000-80-320) / (500+100+1000+80+320) =20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為24

5、00-500-100-1000-80-320=400萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔 400-287=113 萬元。同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。正如汕頭某房地產開發公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元。增值額為200萬元，增值率為 200/800=25% 該房地產公司需要 繳納土地增值稅 200 X30%=60萬元，營業稅1000 X5%=50萬元，城市維護建設稅和教育 費附加50 X(7%+3% ) =5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為 1000-800-60-50-5=85萬

6、元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1200 X5%=60萬元，城市維護建設稅和教育費附加60 X(7%+3% )=6萬元。同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200-1000-60-6=134 萬元。該納稅籌劃降低企業稅收負擔為134-85=49 萬元。因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業可以通過

7、增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。(二) 巧設分支機構來進行納稅籌劃根據房產稅暫行條例第 3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2% ;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%.兩種方式計算出來的應納稅額有時候會存在很大差異，在這種情況下，就存在納稅籌劃的空間。房地產企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。最 近，汕頭市某房地產開發公司將其擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬元一年，該房屋的原值為1

8、00萬元。該公司應該繳納房產稅 20 X12%=2.4萬元，營業稅20 X5%=1 萬元，城市維護建設稅和教育費附加1 X(7%+3% ) =0.1萬元。不考慮企業所得稅，該房地產開發公司的利潤為 20-2.4-1-0.仁16.5萬元。如果進行納稅籌劃，該房地產公司將該房屋變成自己的一個分公司，并且將該分公司承包給汕頭某家商貿企業，承包費為20萬元一年。由于該房屋沒有進行出租， 不能按照租金計算房產稅， 應該按照房產原值計算房產稅。 應納房產稅100 X(1-30% )X1.2%=0.84 萬元。該房地產公司不需要繳納營業稅、城市維 護建設稅和教育費附加，同樣，不考慮企業所得稅， 該房地產公司

9、的利潤為 20-0.84=19.16萬元。該納稅籌劃可減輕企業稅收負擔19.16-16.5=2.66 萬元。(三) 利用建房的方式進行納稅籌劃我國稅法規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行納稅籌劃。如房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業一一代理業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值 稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協議，也不論其財務會計賬務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。另外，稅法規定，建成后按比例分房自用 的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業可以

10、充分利用好這一系列的 稅收優惠政策。前不久，汕頭某商貿公司需要購置一棟房屋，由汕頭市某房地產開發公司承建。該房地產公司預計建成該房屋的售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為600萬元。土地增值率為400/600=66.7%. 該房地產公司需要繳納土地增值稅400 X40%-600 X5%=130萬元，營業稅1000 X5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50 X( 7%+3% )=5萬元。不考慮企業所得稅，該商貿公司需要支付1000萬元費用，該房地產公司利潤為1000-600-130-50-5=215萬元。如果進行納稅籌劃，該商貿公司與該房地產公司合作建房，房地產公司出地，商貿公司

11、出資900萬元，建成后商貿公司分得95%的房屋，房地產公司分得5%的房屋作為辦公之用。 該房地產公司的開發成本為600萬元。不需要交納任何稅收，同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為900-600=300 萬元。該商貿公司出資900萬元，獲得95%的房屋，可以花費 50萬元承租余下的5%的房產50年。為此， 房地產公司需要繳納房產稅50 X12%=6萬元，營業稅、城建稅、教育費及附加50 X5% X(1+7%+3% ) =2.75萬元。經過稅籌劃后該商貿公司降低50萬元費用，該房地產公司負擔 300-215-6-2.75=76.25 萬元。(四) 利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃貨幣的時

12、間價值是指貨幣在周轉使用的過程中隨著時間的推移而發生的價值增值，它表現了貨幣的時間性。利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃是一種相對節稅方法，它并不改變一定時期的納稅總額，但從各個納稅期限納稅額的變化中獲得收益，從而相當于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。正如汕頭市某房地產開發公司的廠房中有自購土地一塊，該土地取得時的成本是2000萬元。房屋按20年提折舊，合同規定的土地使用期限是10年，適用的企業所得稅稅率是15%.該公司按照會計制度計提折舊，土地每年可計入費用的折舊額是100萬元。如果按稅法的規定將該土地單獨攤銷進行納稅調整，每年可計入費用的攤銷額是200萬元。相對于前者，該公司在規定的土地使用

13、期限內每年稅前可多列支100萬元，所以在前十年總計可少繳企業所得稅15萬元。在后十年，由于土地使用權已經攤銷完畢，該公司為此總計應多繳企業所得稅15萬元。雖然從納稅總額上來看并沒有減少，但是該納稅人成功地將應稅所得額向后遞延，推遲了納稅時間。因為資金存在時間價值，所以該公司依法取得了一筆無息貸款，是十分劃算的。根據企業所得稅稅前扣除辦法第二十九條規定：“納稅人取得土地使用權支付給國家或其他納稅人的土地出讓款應作為無形資產管理，并在不短于合同規定的使用期限內攤銷。”而從會計處理的角度來看，土地是與建筑物一并列入固定資產入賬，合在一塊提折舊的。 我國稅法允許的房屋、建筑物最短折舊年限為20年，一般

14、而言，納稅人出于自身利益的需要都會選擇這一折舊年限。因此，當合同規定的土地使用期限低于20年，或者合同并沒有規定土地使用期限（按稅法規定，其攤銷期限不得短于十年），納稅人在申報繳納企業所得稅時，可以將 其從房屋、建筑物原值中剝離出來， 單獨攤銷。那么在土地攤銷期限內，可以增加企業所得 稅稅前列支費用，納稅人獲得了延遲繳納稅款的好處。（五）適當推遲土地的開發時間來進行納稅籌劃根據我國現行企業會計制度第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，應作為無形資產核算，并按規定的期限分期攤銷。待該項土地開發時， 再將其賬面價值轉入相關在建工程成本。可見，土地

15、一旦開發，最終將不可避免的形成納稅人繳納房產稅的計稅依據。所以，汕頭市某房地產開發公司于2001年購入一塊土地，支付轉讓價款240萬元，該地規定房產余值是按房產原值扣除30%計算，如果該房地產開發公司在購入當年就開始建造廠房，廠房完工后，該土地每年需繳納房產稅240 X（1-30% ）X1.2%=2.02 萬元。如果企業推遲一年建設，土地使用權按稅法規定其攤銷期限不得短于十年進行攤銷，每年攤銷額為24萬元，所以其轉入在建工程的賬面價值為216萬元。廠房完工后，該土地每年需繳納房產稅216 X(1-30% )X1.2%=1.81 萬元。從以上計算可以看出，推遲一年開發，相應的滯后了土地使用權形成

16、房屋原值的時間，可少繳房產稅2.02萬元；并且隨著土地使用權賬面價值的減少，該公司以后每年可少支出房產稅 款0.21萬元。數額雖小，但房產稅是納稅人一項長期的固定支出，進行納稅籌劃后節稅的 效果是不言而喻的。因此，企業適當地推遲土地開發時間，便可獲得少繳房產稅的好處。(六) 通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃房地產銷售所負擔的稅種主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產銷售的價格， 就有可能存在實施納稅籌劃的空間，通過降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡

17、單的裝修，因此，房地產企業可以就簡單裝修上做納稅籌劃的文章，將其作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產來進行納稅籌劃。前不久，汕頭某房地產開發公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房 地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額則為 600萬元。該房地產公司應該繳納土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及企業所得稅。土地增值率為 600/400=150%. 根據土地增值稅暫行條例實施細則第10條的規定，增值額超過扣除項目金額100% ,未超過200%的，土地增值稅稅額=增值額X 50% 扣除項目金額

18、X 15%.因此, 應當繳納土地增值稅 600 X50%-400 X15%=240 萬元，應繳納營業稅1000 X5%=50萬元, 應繳納城市維護建設稅和教育費附加50 X(7%+3% ) =5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為 1000-400-240-50-5=305 萬元。如果進行納稅籌劃， 將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房租出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用 300萬元，允許扣除的成本為 100萬元。則土地增值率為 400/300=133%. 應該繳納土地增值稅 400 X50%-300

19、 X15%=155 萬元，營業稅 700 X 5%=35萬元，城建稅和教育費附加 35 X（7%+3% ） =3.5萬元。裝修收入應當繳納營業稅 300 X3%=9萬元，城建稅和教育費附加9X（7%+3% ） =0.9萬元。同樣，不考慮企業所得稅，該房地產開發公司的利潤為700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬元。經過納稅籌劃后，可以減輕企業稅收負擔 396.6-305= 91.6 萬元。（七）、合作建房與土地使用權的資本化一一一種極重要的節稅籌劃思維1稅法意義上的 合作建房”含義。稅務方面認定 合作建房”是依據項目運作的實際情況， 在合作建房有關合同基礎

20、上查實 項目運作利潤和風險的分配分擔機制， 適用相應的稅收政策，并不以納稅人是否獲得其他行 業主管部門的 合作建房”批文為必要條件。根據營業稅問題解答（之一）的通知（國稅函1995156號）的規定，合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。合作建房有兩種方式， 即純粹以物易物”方式和成立合營企業”方式，兩種方式中又因具體情況的不同產生了不同 的納稅義務。在采取房屋建成后雙方風險共擔、利潤共享的合作建房方式下，土地方以土地使用權這一無形資產投資入股的行為，不征收營業稅；另據財稅2002191號文件的規定，從2003年1月1日起，以無形資產對外投資不征營業稅，轉讓該項股權時也不再征收營業 稅。2.適用情形。上述規定具有較大的節稅空間，故該項稅收政策被較多地運用于房地產開發經營活動的 法律安排、特別是地皮炒作和處理爛尾樓的實踐中，最常見的是土地持有方以土地使用權投資入股，與合作他方成立項目公司。筆者認為，項目公司股權