1、、綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別服務(wù)項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。1管理處設(shè)置（2）配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品。（1）小區(qū)經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學(xué)歷，有5年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)機(jī)歷或有2年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，并能規(guī)范組織小區(qū)構(gòu)的管理服務(wù)工作。設(shè)2人員要求（2）小區(qū)經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓(xùn)獲取的上崗證，統(tǒng)一著裝，掛牌上置崗，儀表整潔規(guī)范。（3）安護(hù)負(fù)責(zé)人能熟練掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案，五并能有效組織實(shí)施。級（4）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。3服務(wù)時間

2、周一至周日在小區(qū)管理處進(jìn)行12小時業(yè)務(wù)接待并提供服務(wù)。日4工作計(jì)劃制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施，每季度向委托方報(bào)告常一次計(jì)劃實(shí)施情況。管5服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合南京市物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求。理6管理制度（1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。與（2）制定管理處內(nèi)部管理制度、考核制度和培訓(xùn)制度。服7制度公示服務(wù)場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、急修服務(wù)務(wù)內(nèi)容、投訴渠道。服務(wù)窗口布置應(yīng)人性化。8報(bào)修、投訴受理（1）24小時受理業(yè)主或使用人報(bào)修。 接到任何報(bào)修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理 （預(yù) 約除外）。小修一日內(nèi)修復(fù)。有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。服務(wù)時限不得

3、因 節(jié)假日和休息時間順延。（2） 對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。9服務(wù)費(fèi)收支物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支每半年向業(yè)主公布一次，公共水電費(fèi)分?jǐn)偯績稍孪驑I(yè) 主公布一次。10滿意度調(diào)查每年二次對業(yè)主或使用人進(jìn)行滿意情況普測，平時采取多種形式與業(yè)主或 使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的90%，對測評結(jié)果分析并及時整改。11特約、便民服務(wù)能提供四種以上特約服務(wù)（有償）和四種以上便民（無償）服務(wù)。12小區(qū)業(yè)主活動節(jié)假日有專題布置，每年組織二次以上的小區(qū)業(yè)主活動。13檔案管理建立檔案管理制度，建立健全小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案）、物

4、業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。14財(cái)務(wù)管理建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。15維修資金建立維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī) 范，賬目清晰。16裝修事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強(qiáng)裝修過程中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違 章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報(bào)告相關(guān)部門。17接管項(xiàng)目承接項(xiàng)目時，對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。18辦公自動化運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等）。19其他綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)服務(wù)序內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)級別項(xiàng)目號1人員安

5、全護(hù)衛(wèi)人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)的 60%以配備上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，并定期接受培訓(xùn)。技能安全護(hù)衛(wèi)人員接受過安全技能訓(xùn)練(專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn))人2訓(xùn)練的比例為100%。能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉小區(qū)環(huán)境，員3技能熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。熟悉各類刑事、治安案件和各類災(zāi)要求水平害事故的應(yīng)急預(yù)案。服裝上崗時統(tǒng)一著裝、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范4儀容整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良好，動作規(guī)范。五5器械配備對講裝置或其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。級配備出入各岀入口 24小時有人值守，其中主岀入口雙人值勤，6:00-20:006口值立崗，并有詳細(xì)交接班

6、記錄和外來車輛的登記記錄。守進(jìn)出門7人員外來探親訪友人員進(jìn)入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，并指引客崗管理人到達(dá)訪客樓前。(1)對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保證出入口環(huán)境整潔、有序、車輛8疏導(dǎo)通暢。(2)對大件物品搬出進(jìn)行登記。巡邏崗9巡 邏 要 求(1)安護(hù)人員手持巡更采集器，按設(shè)定的路線每2小時巡查一次，晚間2人1組并排巡邏，規(guī)范整齊。(2 )重點(diǎn)部位(小區(qū)道路、單元岀入口、地下停車場、樓內(nèi)通 道等)應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，有巡更記錄。在正常情況下到達(dá)每個巡更點(diǎn) 的時間誤差不超過五分鐘。并對樓內(nèi)通道夜間巡查每天不少于一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。(3)接受業(yè)主(使用人)求助，回答住戶的詢問。應(yīng)(1 )接到火警、警

7、情后，高層五分鐘，其他三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，急協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報(bào)告管理處與警方。10處(2)在遇到異常情況或住戶緊急求助時，高層五分鐘，其他三理分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。(1 )小區(qū)的監(jiān)控中心24小時專人值守，對所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施監(jiān)技控?zé)o遺漏。防11設(shè)(2)技術(shù)防范設(shè)施(如安防監(jiān)控、樓宇對講、周界報(bào)警、住戶監(jiān)施報(bào)警、門鎖智能卡等)能有效使用，對所反應(yīng)的信息實(shí)施管理并控及時處理。崗(1 )監(jiān)控中心接到報(bào)警信號，安護(hù)人員五分鐘到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處應(yīng)急處理，中心應(yīng)接受用戶的救助要求，解答用戶詢問。12理(2 )小區(qū)有水、火、警情等應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心上墻，每年應(yīng)組織不少于一次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專露天車(1)有人

8、員24小時巡視和引導(dǎo)停車。項(xiàng)13位(2)按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定車路線，車輛停放有序。輛24小時有專職人員管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)配置道閘和錄管14收費(fèi)車像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照理庫（棚）明、消防器械配置齊全，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。三、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別服務(wù)項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）多層按單元配置收集點(diǎn)； 高層按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每天更換兩次垃圾袋；每天早晚定時清理二次。1生活垃圾收集（2 ）裝修垃圾定點(diǎn)堆放，每周清理一次，在裝修高峰期每3樓天清理一次，并有專人負(fù)責(zé)。（1）地面每天清掃一次，并

9、拖洗保潔一次。內(nèi)（2）樓梯間墻面每月除塵一次。公五級共2通道及樓梯臺（3）大堂、門廳的大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次。保證大階理石地面干凈無灰塵，水磨石地面、瓷磚地面、水磨石地面干區(qū)凈無雜物。域（4）樓梯間無灰塵，無亂貼亂畫，無擅自占用現(xiàn)象。樓梯扶手、欄3桿、窗臺、開關(guān)每天擦抹一次，保持扶手護(hù)欄干凈、無灰塵。4門、窗等玻璃每周擦抹一次，保持潔凈、無灰塵。5天花板、公共燈具/、每月除塵二次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無灰塵、無污 跡、無蜘蛛網(wǎng)。（1）每天清掃二次，拖洗一次，每天洗擦一次電梯內(nèi)墻面和地6電梯及電梯廳面。如有地毯，每天吸塵一次。（2）每月對電梯門壁打蠟上光一次。（3）轎箱頂部每周清

10、潔一次。7消火栓、指示牌、信報(bào)箱隔天擦抹一次，保持干凈無灰塵、無污跡。8道路地面每天清掃保潔二次，清掃避開業(yè)主上下班時間進(jìn)行，白天專人不間斷循環(huán)保潔。目視道路干凈無塵灰、無雜物、無積水。9綠地、明溝每天循環(huán)保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時清除，垃圾滯留地面不超過 一小時。樓10垃圾箱（桶）、果皮箱每天清理一次，并抹洗一次，垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、無污跡、無異味。外公11消滅鼠害蚊蠅每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月滅鼠一次，其余每季滅鼠一次。共區(qū)12公共燈具、宣傳欄每周擦抹一次，目視無灰塵，光亮清潔，2米以上部分每半月擦抹

11、、除塵一次。域13設(shè)施設(shè)備用房每天清掃一次。14雕塑、亭、廊、山石等小品每月對雕塑擦洗一次，每月對亭、廊、山石等小品清潔一次， 每年對雕塑刷白或刷油漆一次。15休閑、娛樂、健身設(shè)施每天清潔一次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告處理。16停車場或共用車庫（棚）每天清掃一次；及時清除地下室進(jìn)出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污 跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；無異味、空氣流通；標(biāo)識、指示 牌等公共設(shè)施目視無灰塵。17人工湖、噴水池每周三次對噴水池、 人工湖水面漂浮雜物打撈，保持水體清潔；定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無異味。四、

12、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別服務(wù)項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1保存率保存率95%以上，生長茂盛。2修剪及時對草坪整治修剪，高度控制在8cm以下。3清雜草及時除掉雜草，每年除雜草10次以上。草坪4灌、排水保持有效供水，無積水。5施肥按土壤肥力、草坪種類、草坪生長情況，適時適量施有機(jī) 肥3遍。五6病蟲害防治做到預(yù)防為主，嚴(yán)格控制病蟲害，發(fā)生時及時采用高效、 低毒、低殘留農(nóng)藥、有針對性進(jìn)行治理。級7其它草坪生長良好，發(fā)現(xiàn)斑禿及時補(bǔ)植。8保存率保存率98%以上，生長茂盛。樹木9修剪喬木根據(jù)需要適時修剪， 灌木整形修剪每年三遍以上，籬、球等按生長情況、造型要求適時修剪。10清雜草及時除雜草，雜

13、草留存不超過三天。按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥。每年普11施肥施基肥不少于一遍，花灌木增施復(fù)合肥二遍，滿足植物生長需要。12病蟲害防治預(yù)防為主，及時采用高效、低毒、低殘留農(nóng)藥。13其它喬灌木生長健壯，樹冠完整，形態(tài)優(yōu)美；花灌木正常開花 結(jié)果；球、籬、地被生長茂盛，無缺枝、空檔；因人為或 風(fēng)害等因素造成樹木傾斜予以及時扶正。花壇花境14布置一年有四次以上花卉布置，形成圖案，四季有花。15補(bǔ)種缺枝、倒伏、枯死及時補(bǔ)種，補(bǔ)種的規(guī)格、品種、顏色與 原來的保持一致。16修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次，盛花期追肥適量。17病蟲害防治適時

14、做好病蟲害防治工作。18其它花壇設(shè)施經(jīng)常保持完好。五、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別服務(wù)項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)每年兩次以上對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查1房屋結(jié)構(gòu)并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修。三類公共部位2門窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完 好，開閉正常。每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和3屋頂屋面瓦破碎應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修（臺風(fēng)、暴雨到來前增加檢查1次）。4道路、路面、側(cè)石、希.卄辛' 窨丿丨蓋每周一次對道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行巡檢， 發(fā)現(xiàn)損壞及時

15、告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修，井 蓋不缺損，能正常使用。屋面泄水每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；溝、樓外化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次5排水管道清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。預(yù)計(jì)臺風(fēng)到來前，應(yīng)及時檢查。及化糞池地面排水每月一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與雜物，每月二次6溝與圍墻巡查圍墻。樓梯間、公用走廊墻面、頂面粉刷層無剝洛，面磚、地磚平整不起冗，無缺7的室內(nèi)墻損。地面涼亭、每日一次對涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞8雕塑、景立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。觀小品休閑椅、每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理，9室外健身并保證設(shè)

16、施安全使用。設(shè)施對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)10安全標(biāo)志置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查二次，缺損及時補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。第12頁共12頁服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注（1 ）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其1、電梯運(yùn)行費(fèi)用它重大事件時，物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應(yīng)急處理，專業(yè)人員45分鐘之內(nèi)到場進(jìn)行包括：救助。（1 ）電梯定期常（2 ）每天應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查記錄存檔。規(guī)保養(yǎng)。（3 ）保證電梯24小時完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。（2 ）電梯年安全（4 ）客梯無安全關(guān)閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重感應(yīng)裝置的

17、應(yīng)設(shè)專人駕檢測。駛電梯，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保證安全運(yùn)行。（3 ）零星配件和（5 ）設(shè)置緊急呼救裝置的，應(yīng)保證24小時完好，發(fā)生故障時應(yīng)確保三方通話。維修。電梯（6 ）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并張貼安全檢驗(yàn)合格2、本價格不含電標(biāo)志，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理并對情況進(jìn)行記錄。梯駕駛員費(fèi)用，如（7 ）確定合理的電梯運(yùn)行時間，隨時監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時降溫、配置駕駛員的，人通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違工費(fèi)按實(shí)結(jié)算。章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。（8 ）定期對機(jī)

18、房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。（9 ）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。（10 ）建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)排水系統(tǒng)（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次。（2 ）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次。（3 ）暴氣機(jī)空氣過濾網(wǎng)每半年清洗一次。服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)級別服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注（1）總體供水設(shè)施每月檢查一次。供水系統(tǒng)成本構(gòu)成：（2 ）泵、管道每兩年進(jìn)行除銹、油漆一次。1、普通水泵：（1）供水設(shè)備保養(yǎng)。（2）水池、水箱的清（3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，洗、消毒并進(jìn)行水質(zhì)抽 樣化驗(yàn)。飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)一次，2、變頻水泵：（1）供水設(shè)備保養(yǎng)。供水系三類水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（2）水池、水箱的清統(tǒng)（4）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護(hù)洗、消毒并進(jìn)行水質(zhì)抽網(wǎng)，每年冬季對外露水管包扎、防凍。有水泵房的，實(shí)樣化驗(yàn)。施封閉管理。3、若為小高層與高層，（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測壓并做好記錄。標(biāo)準(zhǔn)從二類開始選擇。服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注公公共照明成本構(gòu)成：（1