1、WOR格式言】呼市項目可行性研究報告、八前言第一章市場研究第二章項目研究第三章物業定位及發展建議第四章財務分析第五章結論受上海聯洋土地發展公司和上海聯洋置業有限公司的委托，本公司對委托方在 內蒙古自治區呼和浩特市金橋經濟技術開發區進行房地產開發的投資意圖進行可行性 研究。可行性研究的工作從3月15日開始展開，至4月10日結束。可行性研究的資料來源有：公開的政府報告和統計資料、對政府官員、房地產業內人士、房地產開發企業、 普通市呼和民的訪談、 相關產品的項目資料、具有代表性的開發商的調研資料和委托方提供的浩特市金橋經濟技術開發區總體規劃文本等。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求是，對委

2、托方負責的原則，編制出本可行性研究報告。第一章市場研究1、內蒙古自治區概況內蒙古自治區成立于1947年5月1日，是我國最早的民族自治區。內蒙古疆域遼闊，跨越東北、 華北和西北三大地區，東西蜿蜒2400多公里， 南北跨距1700多公里有8個省區與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200公里。全區總面積 118.3萬平方公里，占全國總面積的 12.3 %，居各省市區第 3位。全區轄8個盟、4個市、101個旗、 縣（市、區），1553個鄉鎮，1396個行政村。其中區轄市呼和浩特市為自治區首府。內蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地區。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境

3、內河流和湖泊星羅棋布，數以千計。自治區耕地面積531萬公頃，人均0.24公頃，居全國首位。森林總面積1406.6 萬公頃，居全國第二位；森林覆蓋率達13.8 %,高于全國平均水平。同時，內蒙古還擁有豐富的礦產資源和旅游資源。專業資料整理WOR格式內蒙古是以蒙古族實行區域自治的少數民族地區。全區共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、專業資料整理WOR格式達斡爾、鄂溫克、鄂倫春等49個民族。內蒙古的工業體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業體系， 其中冶金、農畜產品加工業、油、鋼鐵、機械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、

4、 電力、森工、食品等是內蒙古工業的支柱產業。內蒙古自治區2000年的產業結構分布為：第一產業占25%，第二產業40%，第三產業占35%2、呼和浩特市經濟發展狀況和城市發展狀況分析2.1產業結構及經濟發展趨勢分析呼和浩特為內蒙古自治區首府，蒙語意為“青色的城”，故有“青城”之稱，位于內蒙古自治區中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內，是塞外歷史文化名城。明代定名“綏遠”，1954年定為內蒙古自治區首府，稱呼和浩特市（簡稱呼。全市轄新城區、回民區、玉泉市） 區、塞罕區、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金 橋三個開發區。全市總面積17224平方公里，其中市區面積20

5、54平方公里。總人口 208萬人，其中市區人口 105萬人。呼和浩特是內蒙古最重要的工業城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機械、建 材等支柱產業，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等20多個行業門類比較齊全的加工工業體系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重點扶持和發展的企業集團。呼和浩特是中國西北地區的交通樞紐之一，每日有近30對貨車、11對客車直達或過呼市。 呼和浩特至烏蘭巴托的國際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接， 并可與俄西部發達地區以及東歐各國相連，是最佳陸路運輸線之一。呼市白塔機場已開通48條國內航線，并開通蒙古國、俄羅斯方向的國際航線，是北京機場的備降機場。呼市屬西北大陸性季風

6、氣候，年平均溫度6C, 1月份最冷，平均氣溫-13C； 7月份最熱，平均氣溫 22 C。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。“九五”期間，呼市的經濟和社會、文化等方面得到了長足的發展。2000年的全市GDP從1995年的96億元增長到了 179億元，年平均增長率達到了11.3%。三個產業結構從“八五”時期的 18.4 : 42.3 : 39.3 調整到“九五”時期的14.0 : 43.8 : 42.2。其中，非國有經濟的比重上升，帶動了所有制結構的改善，成為經濟發展的重要力量。非國有經濟的投資、工業增加值和社會消費品零售總額比例由1995年的13.1%、27% 54.4%上升到2000 年的28.5

7、%、50.8%、78.2%。“九五”期間，以水、電、氣和交通通訊為重點的城市基礎設施建 設得到加強，一些長期制約經濟社會發展的“瓶頸”得到緩解。“十五”期間，呼市的總體發展思路是：以建設現代化首府城市為目標，突出提高城鄉人 民生活水平和財政收入水平，推進以農業和農村經濟結構戰略性調整為中心任務的脫貧致富達小康工程、以工業經濟結構調整為重點的城市經濟發展戰略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現代化首府城市建設工程，加大經濟結構調整力度、促進產業結構優化升級，積極實施體制創新和科教創新戰略，增強經濟發展內在活力，大力推進城市化進程，加快現代化首府城市基礎設施建設，進一步擴大對外開放，積極參

8、與國內外經濟競爭與合作，堅持可持續發展戰略，大力推進生態環境建設和保護。表1:上海市、內蒙古自治區和呼和浩特市主要經濟指標對比上海市內蒙古自治區指標項目專業資料整理WOR格式年度:呼和浩特市2000專業資料整理WOR格式國內生產總值（億元）4551.15其中：第一產業81.65352第二產業2186.955278.5第三產業2282.649675.6人均國內生產總值（萬元）3.461400179.1525財政收入（億元）1141.6155.6固定資產投資總額（億元） 城鎮人均可支配收入（元） 城鎮住宅竣工面積（萬住宅開發投資（億元）18618m2)413.1528.8

9、20.590.8620.45430.0167.135120558296543.36*不詳經濟適用房竣工面積呼市制訂的“十五”發展具體目標是：GDP年均增長 12%，至U 2005 年按2000 年價格水平計算達318億到財政收入年均增長200510%，至U年達到33億元；元;城市居民人均可支配收入年均增長8%達到8200 元；農民人均純收入增長7%達到3560 元；人口自然增長率控制9%o以在內；城鎮登記失業率控制在5%以 內。具體地，在房地產方面，呼市的“十五”主要目標是，大力發展以經濟適用房為主的普通住宅建設， 增加住房供給。規劃建設好小康住宅示范工程，提高住房質量。堅持住宅建設與新區開發

10、、舊城改造有機結合。加快住房商品化進程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞 活房地產二、三級市場。2. 2 “十五”期間呼市城市建設總體規劃分析根據呼市的規劃，“十五”期間，城市發展按照中心城區、衛星城和中心鎮三級體系布局，逐步形成以中心城區為核心，衛星城為骨干，中心鎮和一般鎮合理布局、功能互補的城市網絡群。其中，中心城要控制密度、增強功能、優化環境。積極調整第二產業結構和土地利 用 結構，有步驟地淘汰技術落后、污染重、有礙城市景觀的工業，逐步將部分工業企業 外遷，重點發展金融、商貿、信息等現代服務業。要依托如意、金川和金橋開發區， 適度拓展中心城區規模。在基礎設施建設方面，呼市的城區道路將要開辟

11、貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環路，建設繞城路（二環路），拓寬改造城區出入口，綜合整治小街小巷。在市政公用設施建設方面，呼市計劃在2005年，市區日供水能力到達 52萬噸，自來水普及率達到100%。通過天然氣輸配工程的建設，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣 為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規劃建設供熱三期工程。計劃到2005年，城市氣化率達到 80%，集中供熱面積達到1800萬平方米。此外，在“十五”期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標準制定全市及各區 的控制性規劃和詳細規劃，做好城市整體設計工作。專業資料整理WOR格式2. 3呼市總人口人口分布及流動

12、狀況分析208萬人，其中市區人105萬口人。專業資料整理WOR格式玉泉區和回民區人口相對比較密集，由于屬于老城區，市民區域觀念較強，人口流 動性較小。新城區和賽罕區開發區發展較快，比較開放，外地企業和外地個體戶以及郊區農民 成為這兩個區人口流動的主要力量，也為這兩個區的房地產市場提供了大量客源。2. 4居民收入水平及住房消費比例分析2000年，呼和浩特人均可支配收入5581.90元，扣除價格上漲因素，比1999年增長了4.87%，人均消費性支出4612.91元，扣除價格上漲因素，同比增長了7.33%，國有企業職工人均收入 7910.57 元，同比增長 13.05%，人均食品支出1622.52

13、元，占消費性支出的 35.17%。呼和浩特市人均居住面積11.99平方米， 同比增長 9.6%;其中80.15%的居民居住在成套的住宅單元內，兩室戶以上的居民戶占77% 2000年，呼市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到 1%人均投資購房和建房支出868.04元，比上一年增長1.4倍，占消費支出的 18.82%。表2:上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費情況對比年度：2000對比指標人均可支配收入人均消費性支出其中：食品支出上海市（元）（元）（元，所占比例）呼和浩特市117185581.904612.91住房消費（元，所占比 例）人均居住面積（平方米） 住宅成套率（% ）1622.52

14、 (35%)868.04(19%)7411.411.9980.15表3:呼和浩特市部分職位的年平均收入單位：元/年職位/職稱較咼水平中等水平較低水平企業黨群機構負責人3780068704236企業高級管理人員3080088704838企業中層管理人員20763.28139.54621企業一般管理人員13376.256873732高級工程技術人員2815287964448中級工程技術人員1662162493791初級工程技術人員140105327.53509土建施工工人1152163123697機修工658353954729博士生18000碩士生13200本科生9600專業資料整理WOR格式大專

15、生4800專業資料整理WOR格式圖1：2000年呼市居民每100元消費支出中的用途比例2. 5城市居住區布局及交通規劃分析呼市原先為郊區包圍。1999年，呼市市政府對城區行政轄區范圍作了重新劃分，設立了新城區、玉泉區、回民區、塞罕區，取消了城郊概念，形成了以中心城區為中心， 各區各自向外延伸拓展的發展格局。 建設和住宅發展并不平衡。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發展情況，各區內城市呼市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區之間另有一地震斷裂帶， 因此呼市向北基本沒有發展余地。玉泉區和回民區位于呼市西部，是城市中的舊城區，市政基礎配套設施基本不完善，而且區內以低、矮的老房居多，居民文化層

16、次、職業地位和消費能力非常有限，舊城改造的任務十分艱巨，形成了城市發展的瓶頸區域和類似上海“下只角”的居住概念。市政府要求在三年內完成舊房的拆遷任 務，在此過程中，已經引入了部分外地的開發商。大，但樓市的價格偏低，是一個每年60萬平方米的低檔位市場。呼市東西向是一條長軸，目前發展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機場和中心城區 之間的如意開發區及其西側， 潮。中心城區與之相鄰的地帶，較為高檔的住宅小區已經建成或者正在建設， 等。特別是原呼市市委、 以近市府用地分別這一地區市場住宅建設正在形成一個高大批如昭君花園、墅、昭君別芳汀花園、麗苑小區多萬元的價格拍賣后， 辦公樓遷往如意開發區，中心城區與之

17、連接的交通主干道東風路和海拉爾東路已經 建成，對該地區的房地產開發起到了推波助瀾的作 用。東部的人口密度目前不如南區咼，生意人是目前的主要市場。市政府移址東遷，可能使 這里出現一部分高檔物業，如麗苑的二期 等。7000 萬和 3000市政府的然而，呼市唯一的機場一一呼和浩特白塔機場限制了呼市向東方向的繼續發展。 該地區的地價已有較大幅度的上 由于該地區普遍為當地政府官員和普通市民看好，升。有大量開發商以 6-7 萬元的價格囤積了待開發土地。如麗苑小區 就有在今后3年開發。同時，但也30萬平方米的規劃量呼市南區地勢平坦，原先多為農田和菜地，地理上沒有發展的阻隔。與之緊緊相鄰 的是呼市的大學區，人

18、氣旺盛， 外，郊區農民是一個重要部分。 通，對較低，無論開發區報出的地價，人文環境相對較佳。但除教師和醫生以由于本地原為郊區，由于昭烏達路沒有貫二環路工程尚未全面啟動，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價，一般每畝在因此地價相6萬元左右， 甚至以下。該區域內的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區和學府花園 等。目前，南區的主干道一一昭烏達路的建設已基本完成了地下管線的敷 設，延伸工程預計 在2001專業資料整理WOR格式年的7月底全面竣工。 二環路工程在今6月將首先開始南段的動拆遷工年作，預計在2年內完成南段 （即金橋開發區概念）。在金橋開發區北側緊鄰的東西向主干道上，現已有38路公交車通行，交通

19、相當便捷。因此，在此地發展房地產將有升值潛力。專業資料整理WOR格式2. 6金橋開發區的情況金橋經濟技術開發區是呼和浩特經濟技術開發區的南片區，與西片區的金川開發區和 東片區的如意開發區相聯，形成一個有機整體。該開發區位于呼和浩特市城區東南城 郊結合部，規劃總面積40.6 平方公里，轄3個鄉鎮的11個行政村，歸呼和浩特市賽罕區管轄。區 域內規劃有現代工業區、行政與商貿金融區、新型住宅區、高科技園區、倉儲區、現代農 業區等六大功能分區，總投資60億元。3、呼和浩特市房地產市場綜述3.1 土地市場供應量及供應方式呼和浩特市人民政府于2000年12月26日頒布了關于壟斷土地一級市場實行統一規劃、統一

20、征地、統一供地、統一審批的決定。其主要目的是授權呼市土地經營公司，對城市建設控制區內的土地一級市場進行壟斷，實行“五統一”，同時，開放土地二級市場，通過市場運作，盤活土地資產，獲取土地收益，為城市建設籌集資金。該決定規定，在呼市三 環路以內和沿三環路外側1公里范圍內的所有建設用地，由市政府實行統一規劃、統一征地、統一收購、統一供地、統一審批。市規劃局負責城市建設統一規劃，市土地管理局負責用地審批， 市土地資產經營公司負責統一征地、統一收購、統一供地，土地收益全部用于城市建設。根據了解，呼市對商品住宅用地供應量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品 房開發年度計劃中體現。3. 2新建商品房市場供應量

21、、消化量和存量情況根據呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下達的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右， 而1999年商品房出售面積一躍達到 100萬平方米，2000年的商品房出售 面積為80 萬平方米（以上數據均包含舊城改造項目）。2000年，呼市下達的商品房建設計劃為200萬平方米（含舊城改造項目）。建成竣工的數據，由于呼市統計體系有待完善，故無法提供。自2001年起的3年內，呼市房管部門每年將下達商品房建設計劃100萬平方米， 并作為控制指標， 一般不予突破。此計劃不包含每年舊城改造項目中新建的住宅，呼市4個區的舊城改造任務每年將到達60萬平方米。據了解，呼市雖然制訂了實物動遷

22、（包括現房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發商的資金實力一般不強，且舊城改造區域內居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。由于統計體系不健全，對呼市近年新建商品房存量說法各一。但最可信的數據是15%一般的購買對象是由各機關、事業單位（集團消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團消費的現象依然有一定的比例，在20%至 30%左右。3.3呼市近三年房產成交價格及房型特點分析元/M2 ,其中市中心區均1800-1900元/M2 ,呼市近年的住宅銷售價格平均在1400價在個別超過2000元/M2。經濟適用房銷售價1150元/M2。格

23、在2000年房價較上一年度上升2.3%。銷售的主力房型80-平方米的兩房。超過了為100100平方米的三房，主要的購買對象是機關和事業單位的干部及私營業主。專業資料整理WOR格式3.4新建商品房市場區域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區。熱點區域一一東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發區，致使呼市東北部成為房產開發的熱點區域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區樓盤均以中檔形象出現，其中北恒街以北地區均價在1300元/平方米左右；北恒街以南地區均價在 1750元/平方米左右。次熱點區域一一東南部，目前呼市東南部尚未成為房產開發的真正熱

24、點地區，但“東 苑” 60萬平方米的開發量足以引起呼市房產市場的關注，預計在3 - 5年后會有一個地位的提升。3.5房地產市場有關政策分析內蒙古自治區第九屆人大常委會于2001年2月12日發布了內蒙古自治區城市房地產開發經營管理條例。該條例根據中華人民共和國城市房地產管理法等有關法律和法規制訂，其中，需要上海市投資者注意的內容有：I設立房地產開發企業應有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。I自治區以外一、二級房地產開發企業可以在自治區內從事房地產開發經營，并必須到項目所在地房地產開發行政管理部門登記，并由管

25、理部門向自治區政府建設行政管理部門備案后才可進行房地產開發經營。注：建設部規定僅一級企業可在全國范圍內自由開發房地產。I房地產開發企業在獲得開發建設項目后應辦理城市房地產開發建設項目手冊，在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關部門備案。I土地出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿 2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權（但動工開發 必需的前期工作造成動工延遲的除外）。I竣工驗收時，政府有關部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。I預售房的購買人在交房后90天內，現售房在簽訂合同后90天內辦理土地使用權變更和產

26、權登記手續。房地產企業協助辦理。銀行項目貸款和按揭貸款政策由于呼市的經濟發展狀況不如上海，因此銀行的貸款能力也相當有限。銀行向開發商 發放的項目專項貸款和向業主發放的商業按揭貸款總額受到限制，開發商之間競爭這一盤子相當激烈。職工公積金由呼市的住房資金管理中心負責管理。職工貸款由中心負責審核，再委托 商業銀行具體操作。只要職工所在企業繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個企業都執行公積金制度。呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔住房公積金和房改基金的 管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統、自治區都運行各自 的住房資金管理中心，

27、沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統計不全的局面。建設周期呼市地處北方，傳統上每年 10月中旬左右到第二年 4月中旬為凍土期，一般的工程 建設全部停止。 如在此期間需要施工， 必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手專業資料整理WOR格式續。預售許可雖然在預售管理上，自治區服從國務院和建設部的有關預售條件的規定，但實 際執行較松。另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現房的習慣，以免上當受騙。一 般在建筑結構出形象后，才會有銷售量。交付許可呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環境

28、等全部完工，則建設周期過長，開發商壓力過大。呼市招商引資的優惠政策1、內聯企業享受以下稅收優惠：（1）經營10年以上，市外投資在 100萬元以上（含100萬元）且占中投資25%以上的生產性內聯企業，從獲利年度起，3年內免征企業所得稅，免稅期滿后，2年內減半征收企業所得稅。在開發區或經濟園區新辦的內聯企業，除享受相應的財稅優惠政策外，優惠2、期滿后減按15 %的稅率征收企業所得稅。市外投資者在呼和浩特新辦的內聯項目，減半征收城市基礎設施配套費、增3、容費和7000平方米以下的人防結建費。4、市場微觀狀況分析4. 1區位競爭對象研究與本案同區域、同品質的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業以東苑一期

29、為 標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。n物業單價、積A總價及房屋面房型樓層房型面積實際單價總價1F二室二廳97.1914501409262F二室二廳97.1916001555043F二室二廳97.1917161667784F二室二廳97.1916601613355F二室二廳97.1915501506456F躍層130.411850241259小計616.361016446B房型樓層房型面積實際單價總價1F三室二廳118.7814501722312F三室二廳118.7816001900483F三室二廳118.7817162038264F三室二廳118.7816601971755F三室二廳1

30、18.781550184109專業資料整理WOR格式6F躍層小計737.1143.218502649201212309樓層房型面積104.2實際單價總價1F二室二廳21450151119104.22F二室二廳21600166752104.23F二室二廳21716178842104.24F二室二廳21660173005104.25F二室二廳215501615416F躍層139.941850258889小計661.041090148D房型樓層房型面積實際單價總價1F三室二廳122.514501776252F三室二廳122.516001960003F三室二廳122.517162102104F三室二廳

31、122.516602033505F三室二廳122.515501898756F躍層180.41850333740小計792.91310800E房型樓層房型面積實際單價總價161.81F四室二廳51450234683161.82F四室二廳51600258960161.83F四室二廳51716277735161.84F四室二廳51660268671161.85F四室二廳515502508686F躍層218.151850403578小計1027.41694493C房型銷售總額6324196銷售面積3834.80平均價格1649n建筑類型一一多層住宅專業資料整理WOR格式房型結構及比例房型一房二房三房四

32、房躍層合計比例038.9%30.9%13.5%16.7%100n交付狀態一期2001 年 10月交房，二期將于7月份開盤。專業資料整理WOR格式n物業管理物業管理由開發商進行管理，管理費用為0.35元/平方米.月n配套設施200米范圍內：東瓦窯副產品批發市場。500米范圍內：郊區醫院。 1000米范圍內：內蒙師大、農業大學等。n 地段位置位于金橋開發區外，昭烏達路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概 念上屬于呼市的南端，開發商獲得的地價也在6萬元左右。4.2 板塊競爭對象研究在東區的麗苑小區可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。n 地理位置位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬

33、于新城區。n物業規模總建筑面積50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。n物業類型一期為純多層小區，二、三期將開發多層、小高層及別墅多種物業類型。n銷售價格一期平均價格：1300元/平方米左右，二期初步定價為2200元/平方米左右n主力房型一期以80 - 100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100- 130大戶型為主。n環境規劃一期規劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規劃。n交房時間一期為現房。n銷售情況一期所剩不多，只剩1 - 2萬余量。 一期的銷售速度在3萬平方米左右，是呼市銷售較每年好的項目。二期尚未開盤。n消費者外地私營業主、藥(保健品)商等。n發展態勢目前麗苑正準備

34、第二期工程的規劃設計，價格將會有較大幅度的提升。4. 3其它競爭對象研究(1) 學府花園n地理位置位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區。n物業規模總建筑面積10萬方，其中一期 3萬方。n物業類型純多層小區n銷售價格專業資料整理WOR格式表價區間：1310 - 1580 元/平方米平均價格：1400元/平方米左右折扣：一次性付款 95折，貸款98折。n主力房型本案主力房型二房；主力面積區間為70- 100元/平方米。n環境規劃環境規劃無特色，以帶狀綠化為主。n交房時間一期于2001年4月底交房；二期于 4月中旬開盤，2001年年底交房。 n銷售情況一期去化率達85 %以上，僅余幾套面積較大的

35、房型。n消費者院校教師、個體戶、工薪階層(以小房型為主)(2) 芳汀花園n地理位置位于東風路展覽館對面，屬于新城區。n物業規模總建筑面積15多萬方左右。n物業類型純多層小區。n銷售價格表價區間為： 1650 - 2200 元/平方米 一次性付款96折，其余協商。n主力房型不詳，但房型種類比較齊全。n環境規劃沿一條帶狀綠化軸向兩翼規劃，綠化率較高n交房時間現房。n銷售情況一期銷售率約 75 %。n消費者機關干部，市中心地區市民，個體戶等。(3) 伯爵花園n地理位置位于機場路和郊區果木園交界處。n物業規模占地86畝，一期共45套別墅。n物業類型獨立式二層別墅。n銷售價格專業資料整理WOR格式一口價

36、2180元/平方米n主力房型共有七種房型，房型面積為168、180、228、280、276、300平方米不等n交房時間一期現房，二期年底交房。n銷售情況一期已經售完，現在正在銷售二期。n消費者有車族、企業老總等處于呼市消費金字塔上層的人。4.4目標市場定位和特征4.4.1 區域選擇首選呼市東北部的如意開發區周邊新建樓盤；其次選擇高校附近的文教區；本項目離文教區較近，有一定的客戶來源。4.4.2 年齡層次由于呼市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相 比要高出5 - 10歲，呼市潛在購房年齡集中在35 - 55歲的中老年人。4.4.3 收入能力及支付能力萬元之間，

37、所以潛在購房者家庭年收入2.5萬以上，月付承呼市平均物業總價在8- 在13受能力1000 元左右。4.4.4 現居住區域現居住在賽罕區和新城區。4.4.5 職業特征消費者可分為三個層次，具體如下：第一層次為大學講師、教授，醫院醫生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在1400元或1500元以下；第二層次是機關干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當一部分將消費轉移到北 京；第三層次：個體戶，私營業主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經商人員， 內蒙常年在外地從事保健品業務的個體業主等。第一章項目選址1、項目特征分析1. 1地理位置位于金橋開發區東北角，東臨昭烏達路、南接世紀二

38、路、西靠金橋一路、北依世紀一路。緊臨區行政中心，與市中心距離最近且距規劃中工業區最遠。可謂接近繁華，鬧中取靜、遠離污染。在規劃上，這里過去是郊區，現在是賽罕區，將來是金橋開發區的行政中心。在心理上，這里是城南，是郊區。市民在心理上的接受速度低于規范和建設發展的速度。1. 2交通狀況作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達路南延及二環路修建專業資料整理WOR格式后，完全可以解決本案小區居民各種交通工具的出行。通過昭烏達路可直接通往市中心；而二環路作為大流量的快速干道將進一步加強金橋開發區的開放功能，提供小區所處的區位優勢。目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。1

39、. 3商業氣氛金橋開發區內規劃的商貿金融區以金融、商貿、商住、賓館為主形成商務洽談、 信息發布、通訊、展覽等中心； 商貿金融區的中心腹地以商業、 娛樂旅游、 集市為主， 形成藝術、 博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業步行特色街。規劃中的 “三橫三縱” 的路網結構為商貿金融區的繁華提供了保障，商貿金融區進行合理的功能分區，主要有大型商城、商業步行街、 公共活動中心、私營經濟城以及地區級商業中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂 等多方面的需要。但是，需要提醒的，商業是在規劃中的，實現周期無法預見。2、項目SWOT分析2. 1優勢分析本區域目前最主要的

40、競爭板塊為以如意開發區為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭 中能否占據一定的優勢變成本區域能否成為優勢板塊的關鍵。經統計分析，針對東北部板塊，本區域總結出以下幾大優勢：(1 ) 地理位置優勢本項目依靠金橋開發區。南面就是塞罕區和開發區的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護自身形象的有關動作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大多數住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達路向南所遇到的第一 城市景觀，也是呼市向南擴張計劃的標志性建筑物。但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區。地理上的優勢需要通過一定 時期的提升才能顯現。(2) 成本優勢本項目在土地成本上有一定優勢。

41、呼市如意開發區的地價已從每畝6萬左右上升到目前的20萬多萬。以低的土地成本開發房地產，可以在建筑品質上充分運用上海商品住宅 的開發經驗，在競爭中取得有利地位。(3) 政策優勢呼市結合黨中央和國務院西部大開發戰略，制定了一系列吸引內資企業到當地投資開發的 政策。 在此基礎上，賽罕區政府為金橋開發區內的投資商制定了更為優惠的政策。女口，在稅收方面，內聯企業自獲利年度起的3年內，免所得稅。(4) 交通地段優勢樓盤北側的師大南路上現通有38路公交車， 相比如意開發區的交通存在很大的優勢。昭烏達路和二環線貫通后，可形成快速交通網絡，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。(5) 人文概念優勢與內蒙古自治區首

42、府的大學區僅一路之隔。與玉泉區和回民區相比，不僅沒有老城區“下 只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發區，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。 加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區概念無法比擬的。高科技園區帶來新興產業以及高智商消費群。這些都為營造高尚社區概念奠定了基礎，(6) 開發商實力優勢開發商來自上海，在激烈的市場競爭中取得了豐富的經驗。以此來應對呼市尚不成熟的住專業資料整理WOR格式宅消費市場，應被視為游刃有余。況且，塞罕區以低地價吸引上海開發商，本來就是看中這一點。2. 2劣勢分析客觀上，目前本地區項目開發也存在不少抗力，在開發中形成不利局面：(1 )本地區

43、重要市政設施尚未到位昭烏達路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數。二環路的建設需 要政府的資金投入。(2) 地段接受度遠不及東部開發區的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設上的承諾尚未得到廣泛認可。 心理和規劃發展上不平衡會在短期內成為樓盤的抗性。(3) 競爭激烈在板塊競爭上，東部地區成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發區附近的樓盤為首選對象。在區位競爭上，東苑首期近7萬平方米， 整個30萬平方米的規劃建設量大部分還沒有開工興建。這一樓盤的動態會對本案有重大影響。在價格競爭上，由于呼市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗咼品質將市場置于惡

44、性競爭狀態。(4 )消費能力低下，價格上揚空間有限畢竟呼市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個吸引大量人才進入的經濟中心。呼市也沒有十分可靠的支柱性產業，經濟發展缺乏原動力，購房的主要對象還是機關(包括自治區政府機關)、事業單位、效益較好企業的領導、私營企業主等，大多數企業職工還不能依靠自己的力量通過市場改善自己的居住質量，許多只能依靠舊城改造解決問題，而舊城改造基本又是一個封閉的市場，不向外部的商品房開放。因此，呼市商 品住宅的去化量非常有限。20萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。(5) 供大于求東苑就是一個很好的例證。東苑的實際銷售不盡

45、如意，去化速度也很慢。(6) 市場分化，后勁不足呼市各區分散發展，投資分散，市政府的注意力不集中。呼市經濟無支柱，而 且人均面積大，造成呼市居民住房消費難以形成如上海一般的熱點。2. 3機會點分析(1) 普遍的低品質市場容易做成鶴立雞群的大手筆規劃自然競爭的狀態給先進營銷理念和手段提供了足夠的空間(3 )大學城及咼科技園區帶來概念炒作機 會(4 )市政府東進南延帶來的地段發展機 會(5 )刺激消費的政策出臺，帶來市場機 會呼市的房地產市場是一個不確定的市場。很多影響商品住宅發展的政策尚未出臺。如 銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時，以何種方 式出臺，會給樓盤的開發

46、和銷售帶來很多變數。2. 4風險分析(1 )供求關系風險專業資料整理WOR格式呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前內蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為 例就有兩個外地開發商各投資了50萬平方米的住宅項目。（2）盤量風險20萬平方米的社區，已占呼市一年開工建設量的五分之一，操作不當， 極易形成一個死盤（3）價格風險以高出當地目前心理承受能力的價格推盤，將在價格因素上存在風險。（4）易地操作風險本項目在異地操作，人生地不熟，當地政府的執法能力、行政能力、辦事習慣對外 地開發商是一個不確定因素。（5）物業接受度風險呼市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對小 高層

47、和高層，以及多高層結合的社區的接納，可能會有一個過程，需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。（6）政策帶來的市場風險 住宅消費對象的主體對西部經濟狀況的依賴程度較高，國有企業改革的成效對樓盤的去化 存在不確定因素。2. 5結論（1）本案地價低，為后期操作帶來很大的空間。（2）由于本地區規劃好， 3 至5年后地段溫度將上升。（3）無論是區位競爭、板塊競爭，還是價格競爭，都十分激烈。（4）當地經濟落后，價格大幅度上揚的機遇小于上海。（5）樓盤盤量過大，易形成較大風險。第三章物業定位及發展建議1.項目定位1.1規劃建筑及各功能面積比例100由于當地市場的具體情況，如小區內住宅仍以多層為主，將使整個項目陷

48、入周圍近萬平方米的多層、 低檔次住宅的包圍之中， 無法在較高層次上形成突破， 競爭仍在低層次上 展開，項目兇多吉少。為此，建議本項目可以多高層結合為突破口，將部分住宅提高層次。因規劃容積率和建筑 物間距的規定（當地間距比例規定為1: 1.5 ），提高層數后，將會使建筑密度降低，如此可以為環境規劃帶來想象空間。提高層數后，呼市沿昭烏達路向南一直延伸到金橋開發區，本項目的小高層建筑將成為首 要識別標志物。加之建筑風格和立面的變化，本項目將成為呼市景觀上的亮點。考慮到風險因素，應適當保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50%總面積在10 萬平方米左右，不宜過大。1.2基本戶型及面積戶型比建議面積（平米）戶型及比例合計專業資料整理W