1、上海科創中心建設中的城市再開發與居住生活功能重組一、問題的提出前一階段問過一些在張江創業的朋友，核心問題是房價，民建會員企業，跳槽率30%, 留不住髙級技術人員，年初招聘的技術人員，4月份全部走掉。關鍵是房價讓人絕望。造成 企業唯一能做的是將研發中心放到外地。(想想算一算，上市公司的年凈利1000萬交完所得 稅750萬，只能是買一套2室2廳，分給誰啊)，科創型企業家降低了創業成就感。二、城市土地的再開發1、張江綜合性國家科學中心的建設，政府要重點打造高度集聚的重大科技基礎設施群， 要打造具有國際競爭力的人才引進制度，集聚國際國內一流創新人才；還要創造環境大力吸 引境內外創投機構落戶上海。為此，

2、需要一方而需要控制和降低企業商務成本,關于這一點， 在前十年的浦東新一輪開發過程中已經逐漸顯現，也使浦東新區失去了大量的創新企業落戶, 教訓深刻。另一方而，隨著前20多年攤大餅和粗放式的上地開發建設，大量的建設用地、 居住用地和研發用地出讓，造成上地資源稀缺性日益顯現，土地開發成本髙企，這些都嚴重 制約了未來浦東乃至上海科創中心的建設發展。據一份最新的調查結果顯示，上海市企業最 重視的商務經營成本按重要程度分前5項依次是：勞動力成本(84. 2%).稅負(68.4%)、地 價(57.9%)、辦公樓租金(42. 1%)和各類行政性事業收費(18. 4%),蘇州和昆山的調査結 構是前三項排序與上海

3、一致。從以上調查結果來看，上地成本以及包含上地成本的辦公樓租 金等是企業考慮投資時主要的影響因素之一。目前浦東新區與周邊英他地區，如蘇州(昆山)， 以及沿海開放城市，如深圳等相比上地開發商務成本較高，主要表現在批租價格相對較高、 上地開發實際所需費用差距較大。按照以征地程序操作必須發生的各項費用(養吸勞、動拆 遷、上地規費、上地出讓金、基礎設施建設費用等)測算，浦東新區上地開發費用在每畝 55萬元左右，蘇州約25萬元，昆山22萬元。蘇州、昆山、深圳等地區的上地開發商務成 本相對較低，整體的商務成本也較低，再加上近年來大力優化投資環境，因而吸引的外資數 量大大增加，成為外資流入的集中地。蘇州等周

4、邊區域對外資的吸引度與上海差距逐漸縮小。 因而，如何降低商務辦公成本，尤其是其中的上地成本，成為政府管理者亟待研究的問題。2、關于城市再開發。與當前上海城市發展而臨的問題類似，二戰后的西方國家、尤英 是美國的經驗教訓尤英深刻，二戰后隨著人口的增加和經濟的發展，美國的城市或社區不斷 向外擴張，大量擠占農田，被稱為“城市蔓延”。一系列經濟、社會問題由此產生。郊區發 展占用了大量丄地，基礎設施重復建設，城帀內部出現明顯的階層打種族分化現象，另外， 還適成了環境污染，公共交通逐步萎縮等問題。當時的，美國學者針對城市蔓延問題提出 了_種“精明增長”(smar growth)理論，強調混合利用丄地，采用緊

5、湊式建筑設汁，創造 適宜步行的社區(類似于我國目前提倡的打開小區恫墻)，保護公共空間、農陽、自然美景 和對環境有重要影響的區域，提供多樣的交通方式等。目前美國有2/3的州采用這種發展戰 略，其中一些州還將實施“精明增長”寫入法規。由此也帶動了美國新一輪經濟增長。三、科創中心建設中的城市再開發的核心要素我理解，主要表現在以下幾個方而：1、從供給側的角度出發，提高土地一級市場的供地效率，供地要素與產業導向相符 合。一方而，政府對建設用地指標進行嚴格控制，實行建設用地減量化增長，有些區域甚至 是負增長。對于目前的市場而言，這些都造成了無論是住宅地塊還是商業地塊，只要推出一 塊就是天價的現象，地王頻頻

6、出現，拿的地的都是缺乏實際產業支撐的企業。而實際這種饑 餓療法，對房地產市場調控治標不治本，傷害的最終真正的優質科技創新企業。因此，我覺 得目前政府應該除了市場公開岀讓的一塊保留以外，應該給出一部分通過上地招牌掛聯席會 議的形式泄向供應給符合條件的企業和研究機構。使供地要素與產業導向相符合。2、提高房產開發建設的集約度。歷年來，浦東新區已批租給各大開發公司的上地達 到了 70多平方千米，但是開發公司實際開發的比例卻比較小，真正推向市場，進入二級市 場流通的比例則更小，各個開發公司都不同程度地存在未集約開發上地的現象。英原因，一 方面是由于在開發初期,政府和開發公司都過髙地估計了未來的發展形勢和

7、自身的開發能力, 上地批租規模過大，開發攤子鋪得過大；另一方而是因為新區的上地開發和經營管理機制和 苴他行業的支持配套制度不健全、市場發育程度不完全，丄地閑宜和開發效率不髙造成成本 上升。重點開發小區是政府未對“生地”開發投放任何建設資金的情況下，由開發公司承擔 全部的征地動遷任務和“七通一平”的建設任務。開發公司既要按規泄標準和建設需要負責 上地上的各類建筑、人口的搬遷、農村勞動力的城市化就業、養老安置，又要興建包括水、 電、氣、熱、通訊、道路等各種公用設施，耗資巨大，其資金主要來源于上地資本和金融資 本的結合，主要依賴“熟地”轉讓收入予以平衡。一方而，由于上地投入與產出之間有一個 時間差，

8、在國家財力難以支持的情況下，各開發區大多采用“以貸還貸”的負債開發模式， 由于近年來受國家金融調控的影響，兼以上地開發成本與上地轉讓收益的倒掛現象，國有重 點開發公司的債務負擔越來越重，隨著上地開發周期的延長，不僅使開發公司的開發計劃受 到阻礙，導致產岀周期拉長，配套建設滯后，而且貸款利息和其他各項日常開支也上升，造 成上地開發商務成本上升；另一方面，開發公司開發管理效率不高也造成上地開發的時間成 本、管理成本以及其他各項投入增加，任周邊國家和地區加大招商引資力度以及長江三角洲 投資環境改善的競爭壓力下，浦東新區與其它地區相比，土地開發成本明顯偏髙，削弱了招 商引資的競爭優勢。2、利用“城中村

9、改造”抓緊降低征地動遷成本，加強地塊儲備。目前的拆遷補償費用實際包括級差地租第一形態（I）、壟斷地租以及地上物折價等, 壟斷地租應該歸上地所有者所有，實際中卻為原上地使用者占有，導致拆遷補償費用偏高。 另外，市政代征地和無償上交的公共配套設施用房所需花費，應由政府從收取的絕對地租、 級差地租中第一形態、級差地租（II）和壟斷地租中，采取收支兩條線的方式支付。而現實 中，地價款和指令性攤派同時存在，也增大了上地成本。3. 紳綻聞清十地的價費稅¥希.iF稅漬費，加快背改増講府L我國上地資產價值由價費“稅構成，抵冇關調查，其中即地價相關的稅種冇14項， 費種更名。在上海房地產開發成木中，行

10、政車業收費占到總成木的30%,國上部門單純收 耿的出讓金只門0%左右，而國外政府收費一般只肯3%,地價則要占到30%,有的費稅 交叉重疊，且對象依人而定，顯失公平，這就使上地資產經營難以顯現貞實的地價水平，不 利于投資商成本核算，影響招商引資的政策環境°3、加強功能性開發與居住生活區的功能重組以張江地區為例，早期的規劃和開發主要是先考慮產業布局，再兼顧住宅組團的分布, 人口一旦達到階段性飽和和一些新的創業人群的出現，就再岀讓住宅上地，考慮人才公寓的 辦法補充形式來滿足居住需求，這樣導致近20年來，張江地區的房產開發是缺了就補補了 又缺，而粉多了加水，水多了加而粉。經過這么多年的累積張

11、江居住成本是很高的，這樣就 沒法真正留住人群。保障對居住成本的控制。建議：一方而，以腐鎮為中心“臥城一、加強一級市場調控力度要加強一級市場的壟斷力度，增加一級市場丄地供應數量和范用，必須推行新增建設用 地“六統一”管理，積極開展丄地收購儲備，建立有效的上地儲備機制，從源頭上掌握對上 地市場的調控能力。通過運用市場機制，將存量國有土地、城市的閑散用地、利用效率不高 的上地以及新增建設用地等各類待開發上地，通過政府收購、收回、征用、置換等形式收回 上地使用權，集中起來由政府統一進行一泄程度的整理和前期開發成為熟地之后予以儲備。 根據地方經濟發展的需要、上地開發成本和房地產市場的供求關系，通過協議、

12、招標、拍賣 等方式將部分儲備地塊按照規劃要求和供地訃劃適時推向市場：在丄地有效需求不足時，政 府以買方角色進入土地市場，大量收購上地，減少上地一級市場的供應量，防止低價上地供 應：當市場需求過旺時，政府以儲備土地投放到市場，調石供需矛盾，可以達到：實現供需平衡，使市場的上地價格不至于大起大落，防止上地投機活動，避免持地者任 意抬高地價：減少土地流轉程序，降低流轉費用：建立土地儲備機制，引導上地入場掛牌交易，可以規范上地市場行為，避免上地隱形交 易中的暗箱操作，推動上地交易有形市場的發育，使丄地交易行為在政府監管下有序進行, 避免各種不合理費用的發生，同時也降低用地者的交易成本：通過上地儲備制度

13、，由政府委托專業土地估價部門進行上地補償費用的評估，確定補償 費用，可以避免原土地所有者漫天要價，平抑上地開發的前期成本：丄地儲備制度的建立，對于閑垃上地處置中項目不落實、無資金，上地長期閑置的地塊 以及零散地，可由政府通過相應法律程序依法收回土地使用權，納入新區土地儲備機構進行 儲備，等到地塊開發條件成熟時再進行招商，落實有開發實力的建設單位，可推動閑置上地 處宜力度，拓展城市建設用地的來源，為新區建設提供更多可利用上地，擴大市場供應量, 平抑地價過快上升。二、加強存量上地管理，實現土地規范交易對上地存量市場的管理，主要是提髙上地利用效率，擴大上地供應量，同時實現規范交 易，避免地下交易和不

14、規范操作造成的上地交易成本上升。1、提高上地利用效率對已岀讓丄地的實際開發利用狀況進行調查，摸清家底，淸理岀項目不落實、資金不到 位、利用效率低下和閑置的上地，區別各類不同情況，分別做出處理，整合各種零散上地資 源，重新投入市場，擴大上地供應數疑，提髙上地利用效率。2、規范交易行為對于劃撥丄地使用權轉讓、出租等發生的上地使用權交易，要求在上地市場公開進行, 其交易價格也在上地資產交易中心予以公開，規范交易程序，遏制各種非法形式的供地，消 除上地隱形交易，提高交易的透明度和規范性，遏制各種不合理費用的發生。三加強地價管理政府對城市地價的管理，應當遵循有利于合理配置資源，有利于國有上地資產和正確處

15、 理各種經濟利益關系，以及有利于保持房地產市場價格的穩左的根本方針。為此，政府對城 市地價應該實行直接管理和間接管理相結合的原則，建立以基準地價和標泄地價為主，調控、 引導城市土地價格形成的機制。1、加強對征地價格的管理現行的征地補充價格是采用的征地補償費，其征地補償標準是以三年平價畝產值及當時 的價格為基礎測算，農產品的測泄雖然有一泄的依據，但是沒有考慮市場價格上升的影響, 而其倍數就沒有什么合理性了。各地補償費中有大有小，執行中必然產生很大的隨意性，自 然征地價格及不規范，價格形成機制極不合理。為此，征購農村的上地與征購城市的上地一樣，要進行科學的分等泄級。首先測左基準 地價，然后根據宗地

16、的區位、環境、交通、產岀、人口等因素進行修訂，從而評估合理的市 場征購價格。征地費作為一種上地所有權的交易價格應當定義為：在購地的經濟補償上，要 將目前一定程度的市場性轉變為全而的市場性，把過去征購農村集體上地采取的暗補變為明 補，實現公平合理的交易價格，以替代隱形的、不等價的征地補償方式。2、完善對上地批租價格的管理一是建立基準地價、標泄地價的泄期公布制度。公布地價，是許多國家對地價管理的通 行制度。在目前的條件下，國家應該首先建立的是基準地價公布制度，即將各地區測算、估 算的基準地價公開公布，并左期公布上地價格變動指數，以發揮政府對上地估計的控制和導 向作用。在條件成熟時，及時建立標準地價

17、公布制度。二是堅持有計劃、按規劃批租上地。批租上地必須按照建設用地計劃進行數量控制，必 須依照城市規劃，且與建設項目相結合，力爭讓上地批租在總量上和結構上保持平衡，以調 控上地批租價格的波動，使其上漲速度與國民經濟發展速度相適應。三是建立合理的價格形成機制和價格體系。政府或上地管理部門要及時進行地價調查、 更新基準地價和標立地價成果，建立動態的上地估價系統，使地價評估標準符合市場的實際 情況：要以基準地價為基礎，建立年度公示地價（年度供地地價）制度：并且以基準地價為 基礎，以上年度土地市場交易價格為依據，預測當年上地供求狀況和地價趨勢，建立各類上 地價格指數的測算和公布制度，指導丄地市場交易，

18、形成合理的價格，避免丄地交易價格畸 高。四是委托專業機構進行土地估價。對于政府擬岀讓或批租的地塊的出讓批租價格、上地 征購時各地塊的補償標準等，可以由政府委托專業土地估價部門進行評估，出讓批租價格的 專業評估有利于形成科學合理、符合市場交易規則的價格，促進公平競爭的市場環境的形成： 上地補償費用的評估有利于形成合理的補償標準，將目前上地開發成本中不合理的部分去除, 平抑丄地開發的前期成本。四、完善丄地市場調控機制，規范土地交易行為1、加強上地有形市場的建設要有效遏制上地私下交易和隱形交易，必須加強土地資產交易中心的各項規章、制度建 設，建立比較規范的帀場進入、交易和競爭規則。對于新投入的經營性

19、用地一律采取市場公 開出讓方式，非經營性用地則采取虛擬出讓方式，即辦理岀讓手續、規左年限和出讓金，但 出讓金一般掛帳或空轉。齊種上地交易包括劃撥土地使用權的交易、出讓土地使用權的首次 交易、法律允許的集體建設用地的流轉、因抵押權實現而引起的上地使用權轉讓、法院判決 用于債務淸償的土地使用權轉讓都須到統一的上地市場進行公開交易，根據不同地塊的具體 情況分別采取招標岀讓、拍賣岀讓和掛牌出讓等方式進行，并且通過建立一系列的操作規章、 交易流程和相關法律、法規保證交易信息的暢通和市場競爭的公平性，整頓、消除隱形交易 和私下交易，促進丄地市場的規范化和良性發展，改善新區的市場環境和投資環境，以促進 新區

20、經濟的發展。2、嚴格市場管理首先是要防止新一輪的"圈地熱”。當前各類產業恫大肆圈地,個別企業搞產業園，從政 府手中獲得的優惠上地，自身投入開發少，短期內再次出讓，當起了 “二地主”。有的按協 議價獲得上地后，授意評估機構按市場價進行評估，套取銀行貸款。這些問題的存在不僅造 成上地市場價格的不公平，而且還埋下了很大的金融風險：其次對劃撥用地非法入市要嚴格 管理，劃撥用地進入市場必須辦理手續并且交納土地岀讓金；三是對上地使用中的各種亂收 費，搭車收費要堅決取締，以減少土地使用中的費用。五完善上地市場信息系統，實現上地流轉過程的暢通隨著經濟建設的發展，地價變成廣大商業人士尤其是投資商普遍關

21、心的問題，城市上 地價格的高與低，不僅關系到投資者的切身利益，而且影響到城市經濟建設的發展，積極開 展城市上地價格調查，充實城市地價基礎數據和資料，與原有的地價指數研究成果相結合, 可以盡快完善和發布城市地價指數，盡早為城市經濟建設服務。進行城市丄地價格調查，全而査淸城市上地交易價格的情況，掌握寶貴的第一手市場資 料，應用這些資料，進行分析、研究，與各城市的地籍管理信息系統相結合，建立地價管理 信息系統。這樣不僅為上地管理者提供了地價管理的依據，而且為投資者提供了基本的地價 信息，提髙地產市場透明度：同時，還可進一步實現全國聯網，達到資源共享，實現網上信 息發布。對評估出的基準地價、標雄地價和

22、標準宗地地價左期向社會公布，資料公開化，并且可 以查詢，一方面，可使投資者了解基準地價等信息，了解投資地區的地價水平，對選擇投資 方向和地點有很大幫助：另一方而，有利于吸引外資降低土地尋找成本和信息收集成本，避 免由于市場信息不對稱或不充分造成的上地交易價格上升。六、完善開發公司的管理和開發機制目前，浦東新區二級市場數量極大，大部分上地掌握在開發公司手中，開發公司的管理 和開發效率直接影響上地開發成本的髙低，最終都會汁入丄地的批租成本中，因此完善開發 公司管理和開發效率，增強激勵與約朿機制，將開發成本降至最低也是降低新區上地商務成 本的一項有效措施。目前浦東新區齊大國有開發公司而臨的主要困難是

23、開發成本增長過快，融資困難，后續 資金跟不上開發需要，招商引資優勢不明顯，開發比例過小，存在土地閑置現象。這就需要 政府和開發商一起努力，降低不合理前期補償費用和開發成本，爭取開發資金，增強上地的 招商引資能力，促進上地有效利用。可以采取的措施有：一是制訂基準地價，用基準地價來指導新區上地出讓價格，對于一些政府認可的對新區 發展具有重大意義的行業和項目，開發小區如果以低于成本的價格轉讓，新區政府可酌情補 貼。二是對集鎮和工業小區內的上地批租收益，新區全部返還給鎮政府和各小區，用于集鎮 和工業小區的市政基礎設施建設和再開發，增加基礎設施的投入，使得新區與其他城市和地 區相比，在同等的地價水平下有

24、更好的配套設施和服務，從而提升新區的投資環境。三是由新區政府部門將征地過程中的各種稅費和補償標準統一歸并，泄期公布，并形成 一個嚴格按標準收費的機制，避免被征地單位盲目提高補償標準，增加開發公司負擔；同時 實行政府統一征地開發后的熟地供應機制，消除上地炒作和征地開發中的額外補償現象。四是降低企業投資門檻和運營成本，吸引更多的企業進駐各個開發小區。可以采取改變 現在對上地的初始開發投入進行一次性分攤的做法,而選擇一些可行的項目如水、電、氣等， 在今后的運營過程中逐步回收建設成本，以降低地價水平和上地開發的附加成本的做法。五是采取“統一規劃，分片開發”的途徑，形成多元開發機制，縮小重點小區上地的閑

25、 置率，加快開發進度。在統一規劃的前提下，將重點小區內的閑置上地再劃分成若干功能小 區，由政府和國有開發公司聯合以優惠政策招標轉包給有意向進行土地成片開發經營的中外 投資者，變單一開發主體的滾動開發為多元開發主體的滾動開發，減少閑宜現象，縮短開發 周期，提高開發管理效率不高，從而降低丄地開發商務成本。六是政府要著眼于長遠的整體利益，對有些重點項目可緩收或減免土地批租費，尤其對 完善城區功能的項目，可適當減免征地動遷費用，以小塊土地換來成片區域的大量人氣，激 活大批外銷樓宇的促銷，促進大批企業的積聚和城區功能的完善。七、推行土地使用年租制年租制在浙江已經有好幾年的發展歷史,這種模式實質上是可以降

26、低開發商的入市門檻。 現行的上地出讓辦法是一次性支付巨額的地租費用，它實質上包含了未來幾十年上地收益的 預期，這樣等于把幾十年的地租費用，一次性加在開發商頭上，開發商又將它轉嫁給消費者： 如果分期支付，則可大大降低成本。下而我們可以做一個一次性征地和上地流轉的具體分析：一次性征地與土地流轉的利弊分析對比表征地利弊1、一次性支付費用，程序簡單，1、初試投資成本比上地流轉高，融資成投資與農戶之間關系了斷，遺留問題少。本也比土地流轉高。方農民2、獲得基本養老醫療保障，可 享受城鎮居民的最低生活保障。3、提高低成本勞動力參與就業 競爭的能力。2、征地養老人員的待遇低于社會城鎮職 工最低養老金水平，征地

27、勞動力若沒有及時 就業，生活可能比較困難。政府4、有利于加快城市化進程，提3、城鎮最低生活保證壓力增大。高農民市民化程度。4、就業人員集中增加，政府承擔的社會 壓力責任加大。一次降低了投資方征地時的總成本，分期支付手續繁瑣，管理工作量較大；征有利于節約資金。而且一旦工資增長水平超過5%,容易引起農地，分次付費民的不滿情緒。土地流轉利弊投資1、初始成本較低，有利于招商1、與農民之間的厲害關系始終存在，難方引資。免經常發生摩擦。2、融資總成本比征地方式較低。2、若通脹率水平髙于7.2%,或周邊地 區農民收入大幅增長，可能會引起兩者之間 沖突。農民3、農民可每年獲得一筆穩立的3、養老醫療還處于較低的

28、農保水平。經濟補償費，失業風險減少。4、當通脹率水平高于7.2%,生活水平 得不到相應提高。政府4、加快城市基礎設施建設進程。5、政府協調投資方與農民之間的責任加5、社會就業壓力較小。重。6、管理人員需根據通脹率水平把握補償 額的增長幅度，管理要求高。所以通過具體的比較，我們大可以采取岀讓、出租并舉的方式。大量采用一次性獲得 上地收益的出讓形式，與出租形式比較，既會令政府減少因土地增值所產生的上地收益，對 政府保持一個長期穩定的上地收益不利，也會令政府迅速減少所能提供的用地數量，對政府 保持有力的調控上地市場能力不利，另一方面也大大提高了投資者進入的門檻，提髙了投資 收益的不確泄性，從而間接提

29、髙了用地成本。因此，應采取出讓、岀租并舉的方式，對一些 低風險、低盈利性的企業，采取出租、收取上地年租的方式，對一些前期投入資金量大，但 收益長期穩泄的企業，可以采用上地岀讓金分年征收的方式提供用地，這樣既可以降低這些 企業進入的門檻，也可以為政府提供穩眾的財政收入，所以無論是對政府上地收益或企業起 步發展均是有利的。八、變征地動遷買斷安置為上地入股，吸勞養勞方式多樣化由于征用農村集體經濟組織的上地涉及到勞動力的補償安程問題，目前新區一般采取一 次性補償安宜方式，使得企業在進入之初就需支付大筆勞動力安置補償費用，大大提高了外 資進入的門檻。因此，可以借鑒蘇州的做法，把勞動力的補償安垃變成上地入

30、股的形式，一 方面，可以從實質上降低企業的投入成本，節約資金，減少企業經濟壓力，另一方而，廣大 農村人口可以通過股息分紅獲得固左的收入，減輕政府的負擔。對于勞動力的補償問題，還 可以采取按照不同的情況，對于年齡大的，一般年滿45周歲的女性、55周歲以上的男性屬 于征地養老人員，可以采取“養老”的形式，一次性解決；對于年輕點的，一般年滿16周 歲至44周歲的女性、16周歲至54周歲的男性為征地勞動力，可以采取安排工作的"吸勞” 方式，這樣就可以緩解資金的壓力，降低丄地成本。九、加強稅費管理，優化投資環境對于園區實行收費重新申報和審核，減少收費環節、降低收費標準，進一步降低試點恫區的上地

31、商務成本，增加對外資和民營資本的吸引力。具體可以采取如下措施：1、明確管理權限，實行收費重新申報制度授權物價部門對園區的涉及具有壟斷性的經營性收費進行管理，其他不相關的部門不得 亂制立收費項目，并且要制左一個具體的收費標準。凡是向園區內企業收費的行政事業單位和不具有充分競爭條件的中介機構，必須在限期 內,向園區所在的財政、物價部門重新進行收費申報，凡屬行政事業收費相關文件進行淸理： 對于經營性收費由物價部門重新登記、核定收費標準。未經物價部門核泄的具有壟斷性的經營性收費，一律不得向試點園區內的企業收取。并 壟斷經營收費單位必須嚴格執行區物價部門審核批準的收費標準，在收費窗口明碼標價，亮 證收費。2、加強收費標準審核對涉及經營性收費物價部門應加強對重新申報的收費標準的審核，從優化投資環境出發, 重新核左的收費標準可在原標