1、南寧東葛路延長線“廣東商業(yè)街地塊研判報告新舊城區(qū)結(jié)合處的中央位置,城市主干道和環(huán)城高速路交匯處, 比鄰城市CBD五象新城和東盟商務(wù)區(qū)的的高消費水平人群,本案投 資前景看好.一、地塊根本屬性分析一根底數(shù)據(jù)工程名稱規(guī)劃設(shè)計要求用地位置東葛路延長線北側(cè),廂竹大道西側(cè),長湖路東側(cè),新岸路以南土地用途居住兼容商業(yè)、辦公,需調(diào)規(guī)土地面積總用地面積=114902.83 平方米合172.3543畝,可擴(kuò)展至400 Wo地上建筑面積待定建筑密度待定綠地率待定出讓方式舊改工程帶方案掛牌出讓,可介入一級開發(fā).起始價萬元360萬元/畝政府協(xié)議價,具體等劃定用地范圍后作出評估.平均樓面價元/平方米待定地上建筑面積待定增

2、價幅度萬元待定競買保證金力兀待定土地使用權(quán)出讓年限商業(yè)四十年規(guī)劃開工時間待定規(guī)劃完工時間待定附：地塊位置圖見“四、類比工程研究二地塊現(xiàn)狀據(jù)廣東商會楊會長稱,地塊業(yè)主為自治區(qū)監(jiān)獄局和少管所, 為國 有劃撥土地,該地塊屬于舊城改造范圍.根據(jù)調(diào)查,該地塊由地上建筑和空地兩局部組成, 地上建筑主要由空置監(jiān)獄原監(jiān)獄已完成搬遷房、監(jiān)獄局下屬玻璃廠和印刷廠以 及少管所組成,空地由荒地和坡地兩部份組成,以荒地為主,荒地中 有一局部地勢不平整.有一條兩車道柏油馬路貫穿地塊中部, 地塊南 側(cè)的東葛路延長線跟長湖路交界處的臭水溝正在進(jìn)行填埋工程,空地中間已經(jīng)作為建筑垃圾場在運用,有一條臨時道路通往民族大道.從地塊往

3、南看到五象新城及地標(biāo)地王大廈三周邊環(huán)境地塊周邊視野開闊,南面能望到南寧標(biāo)志性建筑國際會展中央和 地王大廈,北面近在眼前的是南寧經(jīng)營狀況良好的連鎖超市南城百 貨,較遠(yuǎn)些是湘桂鐵路線,更遠(yuǎn)是青秀區(qū)舊城面貌,東面擱環(huán)城快 速路是地勢較高的監(jiān)獄新址和青秀山脈的山腳, 西面位于長湖路和 是居住小區(qū)和政府部門云集的東葛路的交界處, 并通過長湖路與南寧 的CBD五象新城連通,距離大概7分鐘車程.地塊東側(cè)的東葛長湖路口景象四區(qū)位交通地塊位于南寧舊城區(qū)與瑯東新區(qū) 即東葛路兩側(cè)區(qū)域和五象新 城交界處,距離南寧的主干道和景觀路民族大道, 以及民族大道與另 一主干道高架快速路廂竹大道交界處的廂竹立交橋,地標(biāo)建筑國際會

4、展中央和地王大廈、政府主要部門市人民會堂新城,均為10分鐘 以內(nèi)車程,距離環(huán)城快速路廂竹大道 20分鐘以內(nèi)車程,距離南寧地 理中央民生廣場舊城15分鐘以內(nèi)車程,西側(cè)是主干道長湖路與 東葛路交界處,雙向六車道無隔離帶,南側(cè)是主干道東葛路的延長線規(guī)劃,現(xiàn)東葛路為雙向六車道無隔離帶.地塊西南西北均為40米寬的規(guī)劃路.而地塊通過東葛路往西連接民生路到達(dá)城市主要商圈朝陽商圈, 通過民族大道往西連接江北大道可貫穿全城地塊西側(cè)的東葛長湖路口夜景地塊西側(cè)的長湖路以南景象五周邊配套假設(shè)做以住牢為豐的工程市政配套一一除南側(cè)和東側(cè)道路外, 周邊的的路網(wǎng)已經(jīng)成熟,等 級也高.西側(cè)東葛東路分布有市規(guī)劃局,國稅局,區(qū)消防

5、局等辦事機(jī) 構(gòu),地塊南面有污水處理廠一座,再往南有南湖國際廣場、金花茶公 園、南湖公園和五象廣場四個市政公園廣場.生活配套一一地塊往北50米范圍內(nèi)有南城百貨,茅橋醫(yī)院和茅 橋市場,地塊南側(cè)有利客隆超市,地塊西側(cè)有毛家飯店、天下桂林等 多家餐飲和地平線羽毛球館等健身配套.教育配套一一地塊周邊有瑯東小學(xué)、17中、育才實驗中學(xué)等配地塊西偏南一些的北湖路沿線的餐飲、旅業(yè)連成一片六消費環(huán)境假設(shè)在地塊上開發(fā)以商業(yè)商務(wù)酒店為主或者全部商 業(yè)商務(wù)酒店的工程地塊周邊半徑1公里,5分鐘車程和步行15分鐘內(nèi),分布著數(shù) 個小區(qū),六、七間大中專及中學(xué),10余家自治區(qū)級、市級行政事業(yè) 單位；周邊半徑3公里范圍,車程10余

6、分鐘范圍內(nèi),有更多小區(qū)像 保利、香格里拉和南湖碧園和南湖公務(wù)員小區(qū)等中高檔小區(qū),以及更多的行政事業(yè)單位和大中專學(xué)校；在半徑5公里,20分鐘車程內(nèi),那么包括了五象新城、瑯東瑯西新區(qū)和鳳嶺東盟商務(wù)區(qū)等南寧最具消費 水平的人群,保守估計不下20萬人,另外整個南寧市大局部的消費 者可以通過兩條環(huán)城路在30分鐘車程內(nèi)都可以抵達(dá)地塊.七競爭環(huán)境假設(shè)在地塊上開發(fā)以商業(yè)商務(wù)酒店為主或者全部商 業(yè)商務(wù)酒店的工程五象新城、瑯東瑯西新區(qū)和鳳嶺東盟商務(wù)區(qū)等南寧最具消費能力的區(qū)域,分布著南寧大局部的大型中高檔商業(yè)商務(wù)設(shè)施和最好的四五星級酒店,雖然其中的酒店和甲級寫字樓取得良好的租售業(yè)績,但其中的大型商業(yè)工程目前還處于市

7、場培育期, 并未能聚攏足夠多的人 氣和取得良好的銷售業(yè)績,既存的工程對該地塊開發(fā)商業(yè)商務(wù)和酒店 工程存在強(qiáng)烈的競爭并以其更貼近目標(biāo)消費群體的地利取得競爭先 發(fā)優(yōu)勢.綜合上述地塊信息和周邊配套及消費、 競爭環(huán)境分析,可以看出, 如果開發(fā)住宅為主的工程那么根本不愁銷售, 而開發(fā)商業(yè)商務(wù)酒店工程 那么需要作詳細(xì)的市場調(diào)查,分析市場需求,形成錯位經(jīng)營,才能避開 正面競爭,引導(dǎo)消費.二、地塊競爭力分析一優(yōu)勢1、 規(guī)模：是的南寧最大商業(yè)地塊假設(shè)用地面積為400畝的話；2、 地段：處于新舊城區(qū)結(jié)合處,有便捷的交通和開闊的視野,有 良好的規(guī)劃前景和大的炒作概念處于新舊城結(jié)合處,靠近三 個新區(qū)特別是其中的東盟商

8、務(wù)區(qū)；3、 消費環(huán)境：靠近高消費水平群體,該群體隨著高檔居住和商務(wù) 設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)可能會急速擴(kuò)大.4、 政策：是自治區(qū)和南寧市重點工程,得到自治區(qū)、南寧市和廣 東省領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持.二把1、 競爭環(huán)境：競爭對手比擬強(qiáng)大并形成合力,同時已取得先發(fā)優(yōu) 勢.2、 周邊環(huán)境：往北面的輻射水平受到湘桂鐵路的阻隔影響,東面 是坡地并且建了監(jiān)獄.3、 人才：目前無論是我司還是廣東商會都缺乏商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng) 營的專才.1、 對劣勢1的化解建議針對南寧市場大型商業(yè)競爭劇烈但娛樂餐飲消費火爆的情況,加大娛樂休閑及餐飲業(yè)態(tài)在商業(yè)中的比例,針對南寧市場甲級寫字樓租 售兩旺但缺乏5A級寫字樓及平均樓層面積不大, 從而

9、引進(jìn)不了大公 司總部的情況,開發(fā)5A級寫字樓并加大平均樓層面積,打造總部基 地,針對南寧市場五星級酒店總量缺乏并且絕大局部是商務(wù)型酒店, 同時缺乏大型及超大型會議設(shè)施以及世界級酒店治理集團(tuán)的情況,開發(fā)城市休閑度假型酒店或者引進(jìn)世界級酒店治理集團(tuán),并打造大型或者超大型會議設(shè)施.直接從海外引進(jìn)最新的業(yè)種業(yè)態(tài)如巨幕電影院、真冰溜冰場 等,形成錯位經(jīng)營從而帶來競爭優(yōu)勢.2、 對劣勢2的化解建議爭取成為城際列車的一個樞紐站點,化劣勢為優(yōu)勢.3、 對劣勢3的化解建議借助專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司,成功案例的操盤手,結(jié)合碧桂園的優(yōu)勢和 特點來快速推進(jìn)工程.三、時機(jī)1 .剛剛獲得聯(lián)合國人居獎的整個城市,定位在新城市行

10、政、經(jīng)濟(jì)中央的 東部新城,開始建設(shè)的東盟商務(wù)區(qū),使得這一區(qū)域主要承接了南寧打 造東南亞國際性會展和商務(wù)中央城市的功能,從而讓這一地帶的價值得到極大的提升；但東盟會議開了就走,缺少一個東盟各國永久展示 和交易的商務(wù)平臺,增強(qiáng)本案的開發(fā)預(yù)期.2 . 40%以上被外地客買走,開盤銷售價格4千/平方米,半年后7千/平 方米的新區(qū)住宅；開盤時銷售價格5-6千/平方米,半年后1萬1至U 1萬 3/平方米,的新區(qū)寫字樓；80%以上租售率的大型商業(yè)工程和寫字樓,沃頓商務(wù)酒店和西方紅林等新區(qū)五星級酒店60%以上的淡季開房率,火爆的餐飲娛樂消費,以上能種種現(xiàn)象顯示新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)有很好的 市場現(xiàn)狀,目前切入商業(yè)地產(chǎn)

11、工程開發(fā)的時機(jī)正好.3 .本案前的兩條主干道一條貫穿城市的東西方向,一條南北向連接到新區(qū),另兩條環(huán)城路快速連接到城市的每個方位以及柳州桂林北海等主要城市,瑯東高速客運站,兩個公交樞紐站距離不遠(yuǎn),交通四通八達(dá).4 .地塊的商業(yè)開發(fā)將首先改變市區(qū)最大一塊荒地的為難現(xiàn)象,提升整個片區(qū)乃至整個城市的形象,容易博得知名度和美譽度.四威脅1 .國家出臺一系列房貸緊縮政策和土地政策勢必對房地產(chǎn)市場造成一定影響,市場觀望氣氛漸濃.除非堅持所開發(fā)物業(yè)自己持有和經(jīng)營而 不受太大影響.2 .地塊周邊距離內(nèi)的工程存在對本案的威脅并已取得地利和先發(fā)的競爭優(yōu)勢.3 .如果做商業(yè),這么大的規(guī)模必然考慮的是全城的消費,而南寧

12、本地消 費者的整體消費水平不高,這對商業(yè)零售業(yè)態(tài)的影響比擬大.二.優(yōu)勢資源整合1.資源優(yōu)勢分解根據(jù)本案所具備的優(yōu)勢資源從大至小依次為：1 .業(yè)種和業(yè)態(tài)組合根據(jù)多方面信息和實地調(diào)查分析顯示,目前南寧商業(yè)商務(wù)的現(xiàn)狀是單體的群眾化的商業(yè)體占據(jù)消費的主流位置 ,地區(qū)性品牌最大,全國 性品牌其次,世界性品牌很少,比擬成功的如大型連瑣零售南城百貨 , 購物中央萬達(dá)廣場,大型百貨連鎖店夢之島百貨；而新開發(fā)的那么以商 業(yè)商務(wù)綜合體為主,主要是寫字樓,大型百貨和餐飲配套的組合為主, 少局部參加了四星級酒店,商務(wù)公寓和娛樂等業(yè)種,但缺少包含大型購 物中央和5A寫字樓以及五星級酒店的業(yè)種組合,國際性的品牌僅有 沃爾

13、瑪,巴黎春天和萬豪,比擬成功的是地王廣場的甲級寫字樓 +高檔 百貨+高檔餐飲的組合,航洋國際城的大型購物中央+寫字樓+五星 級酒店+住宅的組合,水晶城的大型購物中央+住宅+食街.而未來的南寧將是一座區(qū)域國際性的商貿(mào)會展城市,對高檔次,國際化的商業(yè)商務(wù)業(yè)種有著最迫切的需求空間；但目前東盟會展剛開始,目前還是政府搭臺階段,但正在向民間唱戲階段開展,會不斷產(chǎn)生 對商業(yè)物業(yè)包括會務(wù)設(shè)施的新的大量需求 ；而柳州鐵路局搬遷至南寧, 南寧至廣州的高速交通也正在構(gòu)建,南寧的西部物流中央地位逐漸突顯,以此帶動的國內(nèi)商貿(mào)對商業(yè)物業(yè)的需求也會較快增長.綜上分析,商業(yè)商務(wù)酒店的綜合體應(yīng)該作為本案總體定位的考慮,其中業(yè)

14、種組合5A級寫字樓為主+商務(wù)公寓其次十五星級酒店再其次 +購物中央+可以共享的餐飲娛樂配套,總體檔次高檔,各業(yè)種也應(yīng)考 慮高檔甚至頂級的定位,業(yè)態(tài)上著重引進(jìn)經(jīng)營狀況良好的大型連鎖 最好是第一次入桂的品牌,作為它們的廣西總店,在品牌上著重引進(jìn) 國際性品牌如家樂福大賣場和有特色的品牌比方南寧還未有的巨幕 電影和真冰溜冰場.2 .租售策略在商業(yè)商務(wù)綜合體中,國際公認(rèn)和比擬成功的都是物業(yè)由業(yè)主自己全部持有或大局部持有,委托專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營治理和引入連鎖化經(jīng)營模式,但在其中的業(yè)種中寫字樓可以銷售,購物中央的主力店,品 牌店之外的局部也可以銷售,但前提是由專業(yè)的經(jīng)營公司統(tǒng)一招商,運 營和治理.目前南寧的新

15、建綜合體中大局部都是賣的但由戴德梁行等公司經(jīng)營治理,而將大面積賣出去的不良后果已經(jīng)顯現(xiàn)一一水晶城的地下層由于產(chǎn)權(quán)分散至今未有知名品牌進(jìn)入,而它原來的定位是做大型品 牌超市,但知名品牌尤其是世界 500強(qiáng)中的零售企業(yè)通常是不會進(jìn)業(yè) 權(quán)分散的物業(yè)的.3 .目標(biāo)客戶定位Q戶群體：居住和工作在在新、 區(qū)的商貿(mào)人群,公務(wù)員人群,小 資人群,35-45歲成功人士,企 業(yè)高管,東盟各國駐南寧人士l投資客,置業(yè)類型：2次3次置業(yè)為主.1 消費類型：滿足時尚需求,生活 日常需求和娛樂休閑需求.<)4.初步定位分析瓦活態(tài)度：追求品質(zhì)生活,事3 心強(qiáng),有較強(qiáng)的拼搏精神,工作 生活截然分開.生活習(xí)慣:事業(yè) 和家

16、居生活并重,注重健康運,動休閑方式.消費觀念和價值觀：注重品質(zhì)； 以享受生活為主,注重身份標(biāo) 簽,容易接受新事物,心態(tài)年輕而穩(wěn)重,注重品牌-1為中高階層人群打造集購物休閑娛樂商務(wù)會議展示旅游居住于一體的中高檔.大規(guī)模城市綜合體.本案主打南寧市綜合性最強(qiáng),整體規(guī)模最大的城市綜合體,建造一個"城中之城二四.類比工程研究蒙卓口山水J燃jLw 音子.作足闔腳口產(chǎn)愧*地王廣場現(xiàn)代城力天文雇地塊位置興產(chǎn)區(qū)陋社柱.結(jié)憂卻航洋國際城-'水晶城歌SL 推OS何林建/HHE 太 ill青秀區(qū)向的底Ei: f _ mB *« A= *HfK"''；*：*金旺角

17、6169938恒大單祟因 580333341 就-B« A557 71T1項 日irn 木首建筑 設(shè)計商業(yè)規(guī)主力1就俁要點劃要點店品牌店平均租售水平地王商業(yè)由主樓J J IX 5|/修樓為商業(yè),和裙樓建筑面積搭配餐飲.售11000,租組成,13萬平,廣統(tǒng)一治理寫金寫字樓頂樓為友誼商西第一高字樓大局部萬寶龍等60,商場直升機(jī)店樓銷售,商業(yè)100o停機(jī)坪主樓為5A只租不售,由主樓和裙樓組成,現(xiàn)建筑面積7大堂外萬平設(shè)置一代個18米城挑空迎賓廳.主樓為甲級 寫字樓,裙 樓為商業(yè), 統(tǒng)一治理, 寫字樓大部 分銷售,商業(yè)只租不售招商中招商中備售12000以上,租金寫字樓50orj,一 1底商包括

18、百水住宅和貨、超市和商業(yè)5萬底商組餐飲全部銷夢之島晶平,百貨城成售,統(tǒng)一管理.hugo bossg住宅售7000dunhill 等占地：50000平,總由購物中建筑面積心、寫字樓一土rkfC、必勝約40萬平,和酒店組客、ck、購物中央平年僖主侍由商業(yè)戒客飲西m 4 J.,沃爾寶姿、均租金200洋 2000個,廣 綜合體套比重較II瑪、萬zippo、兀左右,寫字國 場3萬5平和住宅 大,停車免,豪和巴gucck樓35元,售際方米投資兩部份費且各業(yè)態(tài)gBl, 黎春天omega、價寫字樓篋Q -城 息額約22.5 組成共用.寫字a一 一 ,.dior、5500億兀人民樓大局部銷一、aarmani幣,購物中售,商業(yè)只心南寧最租不售大.占地面積由百貨超市萬由四座沃爾3.7達(dá)二一j相互連廣瑪、百一1建筑面積及品牌店和必勝客、肯商接又相盛、頤平均租金約13萬平娛樂組成,德基、麥當(dāng)業(yè)對獨立高、國一400元米,經(jīng)營狀少局部銷勞、安踏等廣的大樓美、萬況南