1、商業(yè)綜合體調(diào)研報告余姚舜大財富廣場項目介紹：舜大財富廣場用地面積61 畝，總建筑面積約12 萬，是余姚市中心首個集休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、文化六大功能于一體的純商業(yè)城市綜合體。項目位于余姚市中心“武勝門”歷史文化保護(hù)街區(qū)，毗鄰新建路核心商業(yè)區(qū)。基地東至健康路，北面為沿河南路，西南面規(guī)劃道路，毗鄰新建路核心商業(yè)區(qū)，是發(fā)展特色商業(yè)的黃金地段。舜大財富廣場方案設(shè)計以余姚商業(yè)新天地為理念，引入步行商業(yè)廣場概念， 確定了“一街、一環(huán)、一廣場”的主體規(guī)劃結(jié)構(gòu)。即以內(nèi)部中心廣場為核心，圍繞其周邊規(guī)劃布局商業(yè)設(shè)施，并呈現(xiàn)西低東高層層遞進(jìn)的建筑空間效果，從8 米到 16 米，再到 24 米，采用 8 這個

2、吉祥數(shù)字來遞增，也意寓著該商業(yè)廣場即將為未來的商家?guī)頍o限財運(yùn)。舜大財富廣場融入傳統(tǒng)建筑元素，以現(xiàn)代的建筑表現(xiàn)形式與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。建筑外觀主要以石材和大面積的玻璃櫥窗為主， 對立面基座和中間層的腰線做豐富的細(xì)節(jié)處理， 頂部做退臺處理， 豐富建筑形態(tài)的變化。 內(nèi)部街道形式引入一部分傳統(tǒng)立面形式，使整個項目蘊(yùn)含著一定的歷史傳承，并具有特定的地方韻味。舜大財富廣場將為客戶提供多種面積商鋪， 適合多種業(yè)態(tài)格局要求， 特設(shè)內(nèi)街環(huán)形客流導(dǎo)向，戶戶臨街。部分商鋪層高 5.2 米，開間更可達(dá)驚人的 8.4 米，即可自由分為雙間使用， 也可輕松打造大視野、 高尺度的商業(yè)空間， 是余姚商鋪的全新變革，把快樂投資

3、、快樂經(jīng)營、快樂消費(fèi)之精髓充分融入項目設(shè)計與運(yùn)營中，成為極具商業(yè)活力，消費(fèi)魅力的快樂體驗(yàn)商區(qū)。舜大財富廣場充分依據(jù)“以人為本”的人性化理念，采用完全人車分流的形式。機(jī)動車輛全部經(jīng)健康路和西南側(cè)進(jìn)入地下二層停車庫，共可停車800 多輛，解決了市中心停車難的問題。 人行流線主要順應(yīng)規(guī)劃的主結(jié)構(gòu)，通過自動扶梯， 垂直電梯等輔助工具，方便消費(fèi)者在其中自由而便利的活動，留下愉快的購物體驗(yàn)。片區(qū)情況：區(qū)域認(rèn)知：城中的商業(yè)綜合體項目位置：余姚 健康路和南河沿路交叉口道路交通 :余姚公交 202 、206 路，至桐江橋站下， 向西北步行約 500 米，即到項目現(xiàn)場；余姚公交 301 路生活配套：醫(yī)院：余姚人民

4、醫(yī)院綜合商場：天一商城、華聯(lián)商廈其他：余姚火車站項目總平圖：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) :開發(fā)商 :浙江舜大控股集團(tuán)建筑面積：112056/占地面積：40666/容積率： 1.3綠化率： 10%物業(yè)管理附加信息 :余姚舜大物業(yè)管理有限公司商管公司：寧波海曙天一商業(yè)管理公司物業(yè)類別：商業(yè)廣場裝修狀況：毛坯項目特色：一站式城市商業(yè)廣場區(qū)域商圈：城中層高： 3.2-5 米開間： 4.2 米產(chǎn)權(quán)年限 :40 年戶數(shù) :網(wǎng)上總套數(shù) 129 戶車位： 800面積區(qū)間： 40- 200開工時間： 2011 年01 月01 日竣工時間： 2012 年12 月01 日開盤時間： 2013 年 3 月項目優(yōu)勢：一、區(qū)域1. 項目為

5、主市中心天一廣場邊上， 周邊還有華聯(lián)商廈， 新大新商場利用了核心區(qū)域的黃金地段，加上周邊車流人流較大， 對商業(yè)開發(fā)非常有利， 增加競爭優(yōu)勢 周邊發(fā)展成熟，配套完善：二、戶型1 、財富廣場純商鋪為主力戶型40/ -200/三、目前量化情況商鋪總套可售已售面積去化比例價格平均面積C 區(qū)12995291277.2922.4%4924044/ 目前均價：商鋪去化29 套銷售面積 1277.29 ，可售商鋪 95 戶，上面單套商鋪面積均在 100 方以下內(nèi)鋪上分別出售，面積才40-200/不等，內(nèi)鋪外圈1-2層價格 30000/ -45000/內(nèi)鋪里圈 1-2 層價格45000-60000/售樓處： 6

6、264558862179999四、項目不足1 、推出的商鋪面積已經(jīng)套數(shù)相對偏少，滿足不了投資客多元化的需求。2 、推出商鋪的地理位置相對較差，在商業(yè)廣場的最里段，相對人流稀少。3 、項目本的地理優(yōu)勢也變成了劣勢，周邊的成熟的商業(yè)圈，天生就會形成競爭的模式，就看后期的管理以及業(yè)態(tài)。4 、項目太注重于高端會對消費(fèi)群帶來限制，單價相對來說偏高，推出129 套商鋪到現(xiàn)在還去化不到30% 。5 、商管公司推出的投資回報率，10 年一簽，前三年在房價扣除，后7 年投資每年回報 5% ，相對來說對商業(yè)投資價格有點(diǎn)偏低，10 年回報實(shí)際回報35% 。對本公司項目的分析意見：舜大財富廣場和本公司眾安時代廣場的沒

7、有太想的可比性，我們時代廣場的綜合業(yè)態(tài)以及規(guī)模， 遠(yuǎn)不是財富廣場可以比擬的， 唯一可以參考價值就是推出的商鋪的面積以及價格和客戶群，不過從目前的銷售情況看， 財富廣場的銷售不是很理想，一共推出的129 套商鋪去化才 29 套，從這里看出，雖然財富廣場在地里位置的優(yōu)勢好于時代廣場項目，不過從銷售量化看， 客戶還是理智型的， 不是因?yàn)榈囟魏孟率郑趦r格和回報上綜合考慮。眾安時代廣場以五星級酒店希爾頓做為城北標(biāo)桿性建筑做主題與餐飲、服裝、喜洋洋主題教育結(jié)合強(qiáng)化眾安品牌優(yōu)勢強(qiáng)化項目的shopping mall分析作為余姚唯一別墅高端區(qū)域的商業(yè)綜合體和內(nèi)部河道對功能布局作為優(yōu)點(diǎn)推出，尤其如何引導(dǎo)周邊住宅

8、人口與商業(yè)的互動至關(guān)重要作為余姚房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，競爭激烈，地塊南臨天一廣場、東北臨華潤五彩城都將成為項目的重要競爭對手，本產(chǎn)品戶型和財富廣場、 五彩城、萬達(dá)廣場、四明廣場對比希望戶型切割在60/ -300/ 之間，周邊競品項目的戶型基本鎖定在 60/ -300/ ，也就是周邊的客戶群體是一樣的，如果面積過于太大，可能會不利于消化。地塊周邊住宅項目入住率有限， 周邊人氣尚需積累地塊周邊交通均為主干道， 部分道路綠化隔斷明顯， 通過導(dǎo)入特殊業(yè)態(tài)或打造更高等級的產(chǎn)品加強(qiáng)項目吸引力突出目的性業(yè)態(tài)和主題消費(fèi)，吸引消費(fèi)者主動前往消費(fèi)在業(yè)態(tài)組合上應(yīng)兼顧社區(qū)商業(yè)與城市購物中心的職能，更好填補(bǔ)城北區(qū)域商業(yè)空

9、缺，形成以本項目為中心向城北周邊輻射，同時也需要向有關(guān)交通部門提出打造跟便捷的交通條件，吸引余慈客源和上虞邊郊客戶來本項目消費(fèi)和購買群體。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無

10、大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇瑫詴耻娛拢囉糜谖羧眨鹊鄯Q之曰“能 ”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎率三軍，北定中原