1、深圳三鼎地產二OO八年十二月湘潭河西湘江風光帶舊城改造項目湘潭河西湘江風光帶舊城改造項目市場研究部分報告框架宏觀背景分析宏觀背景分析1房地產市場分析房地產市場分析2各類型物業市場分析各類型物業市場分析3國內外重要案例引薦國內外重要案例引薦4宏觀背景分析1 1、湘潭市宏觀環境分析、湘潭市宏觀環境分析n湘潭城市概況湘潭城市概況n湘潭城市經濟湘潭城市經濟n湘潭人民生活湘潭人民生活總體概況總體概況典型三線城市，城典型三線城市，城 市化進程較慢市化進程較慢名人故鄉名人故鄉確立確立“強工富市強工富市”的的 發展戰略發展戰略湘潭位于中國湖南省的中部，這里人杰地靈、物華天寶， 是一代偉人毛澤東、著名軍事家彭德

2、懷、黃公略、 陳賡、 譚政的故鄉，也是世界文化名人齊白石的故鄉。兩個世紀 以來，一直被史學家稱為“中國內地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美譽。如今，經過40多年的時間，這座千年古 城已經成為中國長江流域開放開發帶中頗具經濟實力的開 放城市。為加速經濟的發展，湘潭市確立了以開放帶動推 進“強工富市”實施的發展戰略，正以良好的投資環境展 示在國內外友人面前，吸引著眾多的有識之士來湘潭投資 興辦企業。湘潭整個地域面積是5016平方公里，城市化進程較慢，是 一個典型的三線城市。湘潭轄一縣、兩市、兩個城市區，屬于湖南省湘潭轄一縣、兩市、兩個城市區，屬于湖南省“金三角金三角”區域區域湘潭市與省會長沙和株洲相

3、互間距 離40余公里，并呈“品”字狀分 布，使這一地區成為湖南省交通、 文化、科技、經濟最發達的“金三 角”地區，也成為廣大內陸地區發 展外向型經濟，通往廣州、上海等 沿海地區的重要通道之一。湘潭市下轄湘潭縣、湘鄉市、韶山 市和岳塘、雨湖兩個城市區，總面 積5016平方公里，其中市區面積282 平方公里。市區人口較少，外來人口少，且增長以自然增長為主，牽制市區人口較少，外來人口少，且增長以自然增長為主，牽制房地產發展速度房地產發展速度湘潭市湘潭市市區土地面積市區土地面積282282平方公里平方公里總人口總人口292.7292.7萬萬市區常住人口市區常住人口7070萬萬市區流動人口市區流動人口1

4、515萬萬由于人口基數小，增加較慢，且外來人口相對較少，房產開發量受到牽制。湘潭是重要的工業基地，工業門類齊全，基礎雄厚湘潭是重要的工業基地，工業門類齊全，基礎雄厚湘潭是中國和湖南重要的工業基地。工業門 類齊全，基礎雄厚。是全國重要的機電、電 纜、錳、氟化鹽、系列塔式起重機、精細化 工等產品的生產基地，冶金工業、紡織工業、 建材工業在全省同行業中也具有極其重要地 位。經過40多年的建設，湘潭已形成了帶動經濟 增長和結構升級的6 6大支柱產業：機電工業、 冶金工業、化學工業、紡織工業、建材工業、 汽車工業。隨著市場經濟的發展，各企業的經濟管理體 制正加緊改革，迅速與現代化企業制度接軌。 農村鄉鎮

5、企業和城市個體私營經濟也得到迅 猛發展。交通與通訊非常便利交通與通訊非常便利水路水路：湖南省最大的河流湘江穿城而過，常年可行駛千噸級貨輪；湘潭距岳陽 城陵磯港200多公里，出口貨物可從那里轉裝大船由長江出海。公路公路：北京至深圳的107國道和上海至昆明的320國道均在市區交匯，并分別穿 越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到長沙部分已完成。空港空港：市中心距長沙黃花國際機場60公里，由高速公路至機場只需30分鐘。鐵路鐵路：中國南北大動脈北京至廣州的京廣鐵路和東西大動脈上海至昆明的湘黔 鐵路通過市境，市內十余家大中型企業均有專線鐵路與它們相連。湘黔 鐵路的復線和電氣化工程正在施工之中。通訊通訊：程控

6、電話已達19萬門，可直撥世界各地。光線通訊、轉移傳呼、圖像傳 輸都已具備，其他各項國際通訊業務業已開通。1 1、湘潭市宏觀環境分析、湘潭市宏觀環境分析n湘潭城市概況湘潭城市概況n湘潭城市經濟湘潭城市經濟n湘潭人民生活湘潭人民生活GDP連續五年連續五年15%以上增長，經濟保持較快發展。以上增長，經濟保持較快發展。07年GDP總量已達到523.1億元，首次突破500億元大關，07年較06年 上漲了22.2%，經濟持續較快發展。2007年湘潭全社會固定資產投資達年湘潭全社會固定資產投資達248.8億元，增長億元，增長18.5%。固定資產投資在調控中實現穩步增長。07年全社會固定資產投資達 248.8

7、億元，增長18.5%。其中城鎮以上固定資產投資225.8億元， 增長19.4%。重點工程建設進展順利，89個重點工程項目累計完成 投資128.2億元。北二環西引線、富洲路拓寬、醴潭高速、湘江四 大橋等全線通車，板塘大道基本具備通車條件，交通得到大大改善。湘潭市作為為工業城市，工業產值占生產總值較大比重，但是我們也可以 看到起產業結構在近幾年來的不斷調整優化，第一產業逐步降低比重，工 業產業比重則相對降低，趨于合理，而第三產業比重大幅提升。第三產業的繁榮代表了城市的消費水平和活躍程度，湘潭市的產業結構體 現了城市經濟活力的高速發展，作為第三產業的龍頭房地產業也相應 體現了很好的發展，第三產業對城

8、市經濟的帶動日趨明顯。產業結構持續優化，第三產業比重突出，城市經濟趨于活躍和繁榮產業結構持續優化，第三產業比重突出，城市經濟趨于活躍和繁榮消費市場日益活躍，消費結構加速升級消費市場日益活躍，消費結構加速升級消費市場日益活躍。全年實現社會消費品零售總額153.2億元，同比增長17.2%。 按城鄉市場分，城市消費品零售額97.1億元，增長16.6%；縣及縣以下消費品零售 額56.1億元，增長18.4%。按行業分，批發業實現銷售額33.9億元，增長16.3%； 零售業實現銷售額86.4億元，增長16.6%；住宿和餐飲業實現零售額27.2億元，增 長22.0%；其他行業實現零售額5.7億元，增長11.

9、0%。消費結構加速升級。限額以上批發零售貿易業中，汽車類零售額增長2.7倍，通信 器材類零售額增長1.2倍，家具類增長18.2%。1 1、湘潭市宏觀環境分析、湘潭市宏觀環境分析n湘潭城市概況湘潭城市概況n湘潭城市經濟湘潭城市經濟n湘潭人民生活湘潭人民生活2007年人均年人均GDP接近接近2萬元大關，較萬元大關，較06年增長年增長32.4%，表明，表明房地產處于快速發展期。房地產處于快速發展期。人均人均GDPGDP與房與房地產發展關系地產發展關系: :800-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-800US$啟動期啟動期 快速發展期快速發展期 平穩發展期平

10、穩發展期 減緩發展期減緩發展期居民人均可支配收入快速提升，消費者購買能力持續加強居民人均可支配收入快速提升，消費者購買能力持續加強湘潭城市居民人均消費性支出與人均可支配收入之比都在70%以上，消 費特征明顯；近幾年城市居民人均消費性支出與人均可支配收入穩步增長。居民生活 質量得到了明顯的改善，同時相應地也刺激了居民的消費欲望，促進了 其對各類物品尤其是高價值商品和奢侈品的需求，如住房等消費。2 2、城市發展規劃、城市發展規劃n長株潭一體化規劃長株潭一體化規劃n湘潭整體規劃湘潭整體規劃n河西整體規劃河西整體規劃長株潭長株潭“兩型社會兩型社會”一體化建設發展一體化建設發展2007年12月14日召開

11、的全國發展和改革工作 會議決定，長株潭城市群經國務院批準，成 為“全國資源節約型和環境友好型社會全國資源節約型和環境友好型社會（簡 稱“兩型社會”）建設綜合配套改革試驗 區”。 在長株潭建設“兩型社會”可以促進工業轉 型，推動我們的產業結構調整和節能減排， 改善人居環境，提升人們的生活品質?！伴L株潭”城市群獲批國家級兩型社會實驗 區，對長株潭一體化的建設有著很大的推動 作用，同時將更加加快南城的土地市場的開 發，城市融城的進程將進一步體現，從而給 長沙樓市帶來新的需求及競爭。長株潭長株潭“兩型社會兩型社會”一體化規劃目標一體化規劃目標2020年總城市人口為1000-1500萬 人，GDP達到4

12、542.8萬元，人均GDP 約為4萬元。長株潭城市群將成為我國中西部地 區具有綜合優勢和強大競爭力的主 要城市密集區之一。成為輻射與服務中南地區的經濟引 擎之一。成為湖南省經濟發展的核心增長極、 高新技術產業集聚區和現代化、生 態型的網狀城市群 。2 2、城市發展規劃、城市發展規劃n長株潭一體化規劃長株潭一體化規劃n湘潭整體規劃湘潭整體規劃n河西整體規劃河西整體規劃湘潭總體規劃湘潭總體規劃 湘潭市城市總體規劃提出：將在建設富裕湘潭、將在建設富裕湘潭、生態湘潭、文化湘潭、誠信湘潭、和諧湘潭生態湘潭、文化湘潭、誠信湘潭、和諧湘潭5個方面著手，建設好“一江兩岸三中心四公園五廣場六道路”，打造湘潭精美

13、名片。一江： 就是湘江城區段；兩岸： 即湘江東岸的經濟生態風光帶，湘江西岸的 歷史文化風光帶；三中心：即市政府東移后形成的行政中心以及體育中 心、齊白石文化藝術中心；四公園：即雨湖公園、和平公園、菊花塘公園、白石 公園；五廣場：指的是市政中心附近的東方紅廣場、建設路 口的君子蓮廣場，絲綢廣場、護潭廣場以及 湘潭西大門的砂子嶺廣場；六道路：即韶山路、建設路、芙蓉路、河東大道、絲 綢路、吉安路。城鎮化發展戰略目標和分步實施的規劃城鎮化發展戰略目標和分步實施的規劃 市域總人口和城鎮化水平市域總人口和城鎮化水平 規劃市域總人口2020年為250350萬人左右，城鎮化水平達到52%左右，城鎮人口達到15

14、0萬人左右，其中中心城區人口達到90萬人左右。 城鎮發展總體戰略城鎮發展總體戰略 采取“政策引導、市場運作、梯級推進、產業興鎮”和“中心極化、結構優化、點軸增長、網絡演進、促進市域城鎮集約式、非均衡發展”的總體戰略。 城鎮發展目標城鎮發展目標 培育產業特色突出、競爭能力強、就業空間大的新型城鎮經濟體系；組建人口規模合理、等級有序、設施完善、生活居住環境良好的城鎮結構體系；營造與長株潭城鎮群接軌的開放式的城鎮格局，建設城鎮之間聯系快捷通暢的開放型、生態化的區域交通網絡體系。 市域城鎮等級結構市域城鎮等級結構 規劃建設成為生態園林式的現代化工業城市。湘潭市主城區按功能區劃分為三大塊：河東城區、河西

15、城區、昭山開發區。河東城區：主要定位為政治、經濟、文化中心區，河西城區：主要定位為商貿中心區，并配套建設產學研基地和高新技術產業“孵化區”。昭山開發區：主要定位為休閑旅游會展中心區，力爭五年內建設成為長株潭的生態休閑中心。2 2、城市發展規劃、城市發展規劃n長株潭一體化規劃長株潭一體化規劃n湘潭整體規劃湘潭整體規劃n河西整體規劃河西整體規劃是長沙、株洲、湘潭是長沙、株洲、湘潭3 3個城市中唯一以歷史人文資源為特色的濱江風光區段個城市中唯一以歷史人文資源為特色的濱江風光區段 基于區位特征、交通條件和歷史文化遺產資源，河西舊城地區將在湘潭城市的新一輪發展中面臨獨特的發展機遇和挑戰。在湘江生態經濟帶

16、的規劃中，湘潭河西舊城定位為歷史文脈濱江城區，是長沙、株洲、湘潭3個城市中唯一以歷史人文資源為特色的濱江風光區段。 韶山路以南片區地理區位優越，道路體系完善，水運優勢明顯，歷史文化底蘊深厚，內有湘潭歷史街區，留下不少的文物古跡。 為了應對新的發展形勢，需要以湘潭市城市總體規劃湘江生態經濟帶總體規劃（2003年）和相關地段的規劃為指導，對于既有的規劃進行梳理、歸納、提煉和整合，在此基礎上編制河西韶山路以南片區的詳細規劃，為河西的新一輪發展提供規劃控制的依據。 功能定位 ：1、恢復城區活力 2、保護歷史遺產 3、更新舊區功能 發展目標 : 1、使舊城區成為環境優美的城區 2、使舊城區成為商業繁華的

17、城區 3、使舊城區成為文化深厚、品味高雅的城區 4、使舊城區成為社會各階層和諧共處的城區 用地布局: “兩心、三帶、四片區”的規劃結構“兩心”主要是指利用白馬湖和雨湖豐富的城市水域資源，營造城市綠地景觀，形成城市開發建設的綠肺，同時也是歷史街區和現代都市區的交界處，在此可以感受到歷史和現代氣息的交融?！叭龓А敝饕侵赶娼鷳B自然景觀帶、窯灣-城正街的歷史人文景觀帶、人民路-熙春路的現代風貌景觀帶，這三條發展帶都貫穿基地的東西，形成風格迥異的三條城市發展軸帶。 “四片區”主要是指窯灣-城正街的歷史人文片區、依托九天商圈的城市混合片區、規劃范圍東部的居住片區和規劃范圍西部的居住片區 本篇總結本篇總

18、結 從湘潭市的宏觀經濟發展現狀看，其絕對值相對全國平均水平仍顯略低，但基 于其良好的工業支柱產業基礎，近年來不斷提速的經濟發展態勢是其尚未完全 開發的實力的最佳印證，可以預見，未來湘潭市的經濟發展將持續保持高速， 整體將呈現全面騰飛的局面。湘潭市交通便利，依據“融城”的需要以及軌道交通方案的實施，湘潭市交通 網線會繼續完善和升級。長株潭一體化成為湘潭未來的城市發展主題，未來湘潭與長沙、株洲會實現交 接，這將意味著未來長沙、湘潭、株洲城市建設將加快前進步伐，長株潭城市 一體化的建設使湘潭的經濟實力和城市建設進一步加強。 湘潭城市經濟發展、人民生活的提高成為湘潭進入新發展階段的基礎，而長湘潭城市經

19、濟發展、人民生活的提高成為湘潭進入新發展階段的基礎，而長株潭一體化進程將不斷實施和完成，現階段特殊的有利條件為房地產行業發展帶株潭一體化進程將不斷實施和完成，現階段特殊的有利條件為房地產行業發展帶來新的契機。來新的契機。房地產市場分析n湘潭市房地產市場整體概況湘潭市房地產市場整體概況n長株潭房地產市場對比分析長株潭房地產市場對比分析湘潭房地產投資快速長，進入高速發展期。湘潭房地產投資快速長，進入高速發展期。2006年全市完成房地產開 發投資23.64億元，同比增 長41%；2007年全市完成房地產開 發投資33.57億元，同比增 長42%。 湘潭房地產市場經歷湘潭房地產市場經歷兩年沉寂兩年沉寂

20、，在三市融城加，在三市融城加快，河東新城區房地產開快，河東新城區房地產開發進入高峰期的帶動下，發進入高峰期的帶動下，終于迎來了高速增長期。終于迎來了高速增長期。近三年房地產開發投資增長較快，商品房供小于求，市場需近三年房地產開發投資增長較快，商品房供小于求，市場需求旺盛。求旺盛。03-04年商品房竣工面積 與銷售面積持平，但05- 07年出現了竣工面積明顯 小于銷售面積的情況。07年房地產開發投資35.2 億元，較06年增長49%。 商品房竣工面積138.2萬 平方米，增長47.9%；商 品房銷售面積187.0萬平 方米，增長12.4%；房地 產銷售額33.6億元，增長 35.4%。異?；菊?/p>

21、常正常運行基本正常異常銷售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標房地產市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系銷售價格增長較快，較銷售價格增長較快，較2006年上漲年上漲12%。2007年全市商品住房 銷售均價1745元/， 與2006年相比，增加 12.07%，價格增長幅 度較快。 湘潭市房地產的銷售面積逐年上升，空置面積逐年下降，說明房地產消費以自住為主，投資行為有限全市商品房屋竣工、銷售及空置面積（萬平方米）2005年宏觀調控時，銷售未受太大影響，說明湘潭房地產市場依賴于自住需求的支撐和拉動。優點：不存在房地產炒作帶來的泡沫風險：完全依賴于自主的市場容量有限，難以大規模爆

22、發湘潭市商品房消費處于粗放型階段，主流產品質次價低，供求面積偏大，近年出現戶型需求偏緊湊的趨勢湘潭商品房供應面積區間湘潭商品房供應面積區間單位m2 606080809090100 100120120144144180180供應98713210533854724932554627銷售2023060146235919837159供銷比4.894.41.752.322.332.713.053.94數據來源：湘潭市房產信息中心數據來源：湘潭市房產信息中心湘潭市商品住宅分面積段供銷對比湘潭市商品住宅分面積段供銷對比湘潭商品房銷售面積區間湘潭商品房銷售面積區間湘潭商品房價格區間湘潭商品房價格區間2000以

23、上以上占占22%15002000占占38%其他占其他占39.2%主要的供應區間集中在主要的供應區間集中在120m2以上，合計占以上，合計占63%主要的銷售區間也集中在主要的銷售區間也集中在120m2以上，合計占以上，合計占67.8%銷售量最集中的價格區間在銷售量最集中的價格區間在15002000元元/m2之間之間湘潭房地產板塊逐漸形成客戶及產品水平存在較大差異的三個板塊，項目所在的中心區為當地開發水平和客戶層次的標桿區域河西板塊河西板塊河東傳統區板塊河東傳統區板塊河東中心區板塊河東中心區板塊均價：均價：12001700元元/m2全部為多層；全部為多層；90%的客戶來自河西的客戶來自河西均價：均

24、價：14002000元元/m2多層及少部分高層；多層及少部分高層；客戶以周邊的企業、醫院客戶以周邊的企業、醫院、學校單位為主、學校單位為主均價：均價：15002200元元/m2高層為主，部分多層；高層為主，部分多層；客戶多為政府公務員、生客戶多為政府公務員、生意人及意人及10%有工作緣、親有工作緣、親緣的外地客戶緣的外地客戶土地放量保溫，未來市場供應量保持平穩且相對充足。土地放量保溫，未來市場供應量保持平穩且相對充足。2007年，湘潭市土地招拍掛 公75宗，成交195.165公 頃，成交額13.8億元。2008 年計劃放量200公頃，基本 與上年持平，有小幅上升， 可以預見，未來湘潭市至少 3

25、-5年內的房地產市場供應 量將保持平穩且相對充足。湘潭市05年5月以來的土地出讓情況（注：僅列舉其中土地出讓規模在10000m2以上）數據來源：中國土地市場網數據來源：中國土地市場網序號序號 地塊名稱地塊名稱規劃用途規劃用途面積面積(m2)掛牌時間掛牌時間掛牌價格掛牌價格（萬元）（萬元）開發單位開發單位1南盤嶺原湘潭市皮革化工廠城鎮單一住宅17656.4506.9.1510682二湖頭嶺新建村8號原湘潭制革總廠城鎮單一住宅22603.9406.9.3013603楠竹山中山路江南機器有限公司 城鎮混合住宅23325.9806.12.29626.974建設北路297號市老干二修養所 城鎮單一住宅1

26、1296.1506.12.29771.535建設北路300號湘潭無線電二廠城鎮混合住宅18322.607.1.311351.5雨湖區近年出讓的土地情況雨湖區近年出讓的土地情況湘潭市05年5月以來的土地出讓情況（續）數據來源：中國土地市場網數據來源：中國土地市場網序號序號 地塊名稱地塊名稱規劃用途規劃用途面積面積(m2)掛牌時間掛牌時間掛牌價格掛牌價格（萬元）（萬元）開發單位開發單位1河東大道以北城鎮混合住宅47241.0101.12.302546.29湘潭市城市綜合建設開發有限公司2絲綢北路以東城鎮混合住宅24596.1601.12.301283.923城市中心區城鎮混合住宅333949.86

27、06.9.1232274.57 4河東大道南向及絲綢廣場東北角 城鎮混合住宅18844.6506.9.277455.56湘潭建鑫房地產開發有限公司5芙蓉東路城鎮混合住宅36731.8506.12.202648 6建設中路8號城鎮混合住宅13411.106.12.201267.99 7芙蓉路與絲綢路東南角城鎮混合住宅12495.6906.12.231551.96湘潭聚龍高科有限責任公司8絲綢南路與曉塘路交叉的東南角 城鎮混合住宅20470.806.12.231809.62湖南宏興隆湘蓮食品有限公司9建設南路葩金路2號市塑料九廠城鎮混合住宅15673.1107.1.312090.79 10書院路4

28、4號市塑料九廠城鎮混合住宅20087.9207.1.313943.13 岳塘區近年出讓的土地情況岳塘區近年出讓的土地情況二手住房交易欠旺，但價格漲幅明顯。二手住房交易欠旺，但價格漲幅明顯。成交單價（元成交單價（元/ /）成交面積（萬）成交面積（萬）成交金額（萬元）成交金額（萬元）成交套數成交套數2006年2007年同比%2006年2007年同比%2006年2007年同比%2006年2007年同比%743.44967.3730.12%24.4730.1733.52%181922918583.71%247230848.38%增量房174512.07%增量房187.0512.4%增量房3357002

29、5.35%增量房10193-2007年二手房成交套數3453套，其中二手住房成交套數3084套，成交面積30.17 萬，成交金額29.85萬元。與2006年相比，2007年雖然套數略有增加，但增加 幅度不大，相對于增量市場銷售火爆形勢，存量房交易市場顯得冷清；由上表可以看出，2007年二手住房均價增加了223.93元/，2007年比2006年的 上漲幅度為30.12%，而商品住房上漲幅度為12.07%，二手住房的上漲幅度明顯 高于商品住房。n湘潭市房地產市場整體概況湘潭市房地產市場整體概況n長株潭房地產市場對比分析長株潭房地產市場對比分析固定資產投資對比固定資產投資對比指標指標長沙長沙湘潭湘潭

30、株洲株洲固定資產投資固定資產投資（億元）（億元）同比增幅同比增幅（% %）固定資產投資固定資產投資（億元）（億元）同比增幅同比增幅（% %）固定資產投資固定資產投資（億元）（億元）同比增幅同比增幅（% %）20042004668.0938.90%134.2817.20%130.3324.30%20052005881.4431.93%169.2122.01%160.6623.30%200620061089.8122.57%21024.10%203.226.50%200720071483.236.10%248.7825.80%288.742%從固定資產投資的年增長率走勢來看，株州市大幅度增長，長沙

31、由于基 數較大，仍保持36%左右的高增長率，投資力度和熱度同樣可見一斑。而 相對而言，湘潭市的絕對值和增長率均處于低位，落后于金三角的另外 兩極。 房地產投資對比房地產投資對比指標指標長沙長沙湘潭湘潭株洲株洲房地產開發投資房地產開發投資（億元）（億元）同比增長同比增長（% %）房地產開發投資房地產開發投資（億元）（億元）同比增長同比增長（% %）房地產開發投資房地產開發投資（億元）（億元）同比增長同比增長（% %）20052005256.3546.04%16.734.36%32.526.50%20062006303.8618.53%23.641.30%44.436.50%20072007443

32、.246.30%35.248.80%57.930.60%從統計數據中可看出，長株潭三市中，長沙市在基數遠高于其他兩個城 市的情況下，依然在2007年年房地產投資增幅最高，達到46.3%，可見其 房地產市場的供應量和活躍程度，而湘潭市基數最低的情況依然沒有改 變，但增速較快，在2006和2007兩年都居三城市之首，未來的發展潛力 值得期待，雖不可能達到長沙省會級大都市的程度，但超過株洲應有可 能。房地產價格對比房地產價格對比指標指標長沙市長沙市湘潭市湘潭市株洲市株洲市均價均價增長率增長率均價均價增長率增長率均價均價增長率增長率20072007年年3601元/20.77%1745元/12.07%2

33、330元/23.282007年長沙市商品住房均價為3601/，相比2006年上漲20.77%；湘潭2007年全市商品住 房均價為1745元/，與2006年相比，增加12.07%，到2008年，均價達到了約1900元平 方米左右；株洲2007年全市商品住房均價為2330元/，同比增長23.28。 由此可見， 長沙和株洲的價格絕對值和漲幅都明顯高于湘潭，逾20%，湘潭價格走勢稍顯緩慢。隨著長株潭三市快速交通網的建立，長株潭一體化的加快導致異地置業增多，而三市中 由于湘潭房價最低，能吸引到更多的異地置業者，異地置業會進一步降低三市之間房價 差異，隨著融城進程加快，由于湘潭市較低的價格水平將吸引長沙和

34、株洲的客戶來湘潭 置業投資，同時這些具有較強購買能力的需求注入將有效對湘潭市房地產價格起到拉升 作用。本篇總結本篇總結城市的全面融入帶來的更是房地產市場的互融促進，從供求的 絕對值上看，湘潭在長株潭三角中的地位絕對處于弱勢，但是 從增長幅度看，湘潭正在以快于株洲和長沙的速度融合入長株 潭三角的房地產市場，低位所蘊含的發展空間將在加速融合的 過程中逐步得以釋放和顯現，未來3-5年，湘潭房地產市場將呈 現“量價雙升”的快速追趕趨勢。在三角中，長沙的地位不可撼動，其將一直作為火車頭帶動湘 潭和株洲的房地產市場跟隨其發展，但作為湘潭和株洲而言， 兩個城市不論在規模、人口、城市基礎等各方面均十分相似，

35、也極為類似，因此同在一個中心城市的帶動下，產生現有的市 場差異如開發量和價格等方面均是暫時的階段，未來3-5年將是 湘潭繼續保持高于株洲的增長勢頭，逐步在市場熱度和市場價 格上同步株洲甚至趕超株洲的過程。各類型物業市場分析n住宅市場分析住宅市場分析n商業市場分析商業市場分析住宅市場格局住宅市場格局河西板塊河西板塊河東板塊河東板塊湘潭縣板塊湘潭縣板塊湘潭市主要以湘江為界分為三大區域：湘潭市主要以湘江為界分為三大區域：河西為老城市中心、現商業中心；河東為近年開發的新城區，是湘潭市 政治、經濟、文化中心，未來有著巨 大的發展潛力；湘潭縣易俗河，與湘潭市僅一橋之 隔，依靠較低的價格優勢成為新興的 發展

36、區域。河西市場分析河西市場分析河西：城市原有的商業、人口中心河西：城市原有的商業、人口中心老市政府所在地；城市人口聚集區域；商業貿易中心，批發市場發達；土地資源稀缺，發展受到很大限制；區域發展趨勢：區域發展趨勢：河西還是湘潭房地產最有價值的區域河西還是湘潭房地產最有價值的區域片區內以中小型樓盤為主，產品多為低品質樓梯房。片區內以中小型樓盤為主，產品多為低品質樓梯房。項目名稱項目名稱均價（元均價（元/ / ）銷售進度銷售進度主要配套主要配套主要競爭優勢主要競爭優勢城郊香樟園2000-2200尾房，僅1棟有少量高樓層房源小區會所區域成熟的配套，較低的價位新景家園30003200尾盤，第5期基本銷售

37、完畢幼兒園、會所、標準網球場園林景觀、大社區、良好的區位城郊馨香園220023002007年6月18日開盤2路，103、104、115、105、6、9、24、107、17路，交通方便較低的價位；品牌效應大，選擇性大；河西主要在售樓盤河西主要在售樓盤板塊大部分為拆遷地塊所建項目；板塊內物業類型多以多層為主；板塊內價格目前集中于2000元/平米左右；開發產品低品質樓梯房較多，本地小型開發商較多，整體開發水平 較低；板塊內客戶主要以區域內客戶為主，主要由事業單位中高收入家庭、 生意人、學校老師、醫生等構成。河西板塊代表樓盤：新景家園河西板塊代表樓盤：新景家園項目概況：項目概況：新景家園位于湘江以西，

38、三橋以南，由新景集團出資開發。項目占地325畝，總建筑面積30萬平方米，分五期開發。項目于2004年啟動，是湘潭早期開發大盤，在湘潭房地產發展扮演了很重要角色。目前項目開發已進入尾期，即第五期觀天下團組，小高層江景房，共五棟，總建筑面積47000平方米，由平層、復式樓組成。 營銷情況：營銷情況：新景家園從04年一期開盤，到08年江景電梯房的銷售走過了四五個年頭，其價格的變化從某種程度反映了湘潭市場價格變化，因此我們就其價格作重要分析。河西板塊代表樓盤：新景家園河西板塊代表樓盤：新景家園綜合評價綜合評價優勢優勢1.成熟社區：項目前四期房源已基本入住，生活氛圍成熟。2.實景生活：小區園林綠化、物業

39、管理都比較到位。3.口碑較好：房屋品質較好，大量業主入住帶來了良好的口碑效用。4.戶型優勢：五期一線江景房小高層，復式設計、“31”親情房設計，贏得不少消費者青睞。劣勢劣勢1.商業欠缺：325畝的大盤沒有一定規模的商業規劃，加上周邊商業較欠缺，生活便利性一般。2.規劃缺陷：前期多層規劃比較呆板，欠缺變化，不少優秀景觀資源沒有充分利用。 從上圖可以看出自2004年項目入市以來，每年房價上漲基本維持在200-300元/平方米的增幅。價格穩步上升的過程，代表了湘潭這幾年房價的變化，說明了湘潭房價正朝著積極健康，向上的發展，房價上漲的根基是比較牢靠的。項目在湘潭房產地位處在領軍人物的位置，因此，增幅比

40、例相對整體市場會高一些。項目五期電梯江景房當前推出兩棟，均價達2700元/，價格較之前多層上了一個比較大的臺階，這與產品形式，建筑位置以及小區越來越成熟的居住氛圍有很大關系。目前從這個價格定位的銷售來看，市場反映依舊不錯。從07年11月開盤，目前銷售率在80左右。河東市場分析河東市場分析城市東移，河東將成為湘潭城市重心。城市東移，河東將成為湘潭城市重心。市政府搬遷至河東，城市開發 重點轉移往河東區域，為未來 湘潭市城市中心；該板塊在城市規劃、區域環境、 等方面明顯優于河西老城區；有大量的可供開發土地，發展 潛力無限。河東為湘潭新建成區，湘潭市城市開發重心，湘潭市政治、經濟、文化、科教、河東為湘

41、潭新建成區，湘潭市城市開發重心，湘潭市政治、經濟、文化、科教、商貿、交通、信息中心，未來的發展潛力巨大，集中商貿、交通、信息中心，未來的發展潛力巨大，集中80%80%以上的房地產開發以上的房地產開發, , 配配套還不成熟套還不成熟, ,各項目競爭壓力也大。各項目競爭壓力也大。外來開發商聚集，未來三年大盤開發放量，電梯房供應將會外來開發商聚集，未來三年大盤開發放量，電梯房供應將會出現井噴。出現井噴。盤龍名府盤龍名府建鑫城市廣場建鑫城市廣場金僑書香庭苑金僑書香庭苑金僑中央廣場金僑中央廣場金僑中央花園金僑中央花園帝景國際帝景國際國富新城國富新城裕豐新城國際裕豐新城國際東方名苑東方名苑納帕溪谷納帕溪谷

42、中翰財富廣場中翰財富廣場鴻景山莊鴻景山莊嵐園新城嵐園新城蓮城商業步行街蓮城商業步行街湖湘家園湖湘家園春滿江南春滿江南馨鋼花園馨鋼花園城郊龍泊灣城郊龍泊灣錦繡華庭錦繡華庭霞光山莊二期霞光山莊二期湖湘林語湖湘林語金桂名城金桂名城建鑫城、東方名苑、 納帕溪谷等眾多大 盤集中于河東，區 域大盤競爭時代開 始；河東開始大盤時 代，外來開發商聚 集，帶來先進的開 發理念，河東房地 產將進入品質樓盤 時代。項目名稱項目名稱用地規模用地規模物業形態物業形態項目核心優勢比較項目核心優勢比較湘銀熙城納帕溪谷320畝小高層和高層住宅、酒店、寫字樓、公寓、集中商業、商業步行街1.城市核心區的居住和商業價值2.大型綜合

43、體的聚集效應3.東方紅廣場、大劇院的配套優勢東方名苑545畝小高層和高層住宅、酒店、寫字樓、集中商業、商業步行街1.城市核心區的居住和商業價值2.大型綜合體的聚集效應3.東方紅廣場、大劇院的配套優勢4.具有較長的商業沿街面，且位于十字路口建鑫城市廣場220畝高層住宅住宅、公寓、寫字樓、集中商業1.一期已樹立較好的市場形象，形成知名度2、 靠近中心區，作為中心區商業的延伸，且位于十字路口，有一定的商業價值書香庭院158畝小高層和多層住宅、集中商業、商業步行街1.金僑在湘潭具有的良好品牌和知名度2.湘潭首個文化社區理念馨鋼花園420畝多層、沿街商業1.湘鋼自身優質的客戶資源2、 大型純居住社區，商

44、業少，且臨近城市中心區白石古蓮城336畝小高層和多層、別墅、少量沿街商業1.白石公園優雅的景觀環境2.豐富的人文資源，成熟的商業和生活配套戶型面積較河西區域更大。有部分新開發小高層、高層住宅已開始 注意控制戶型面積；主力客戶：湘鋼、機電等大型企業職工、公務員、事業單位職工、 老師是購房的三大主要客戶群。板塊特征板塊特征河東板塊代表樓盤：東方名苑河東板塊代表樓盤：東方名苑項目概況：項目概況：東方名苑位于河東大道與絲綢路交匯西南區域，由湘潭多凌華城置業有限公司開發。項目占地550畝，總建筑面積近800000平方米，屬于城市中心區綜合體項目，包含高檔住宅、大型商業，以及商務辦公等。項目一期為8-11

45、層電梯房，總建筑面積150000平方米，容積率1.488。綠地率35.9。項目周邊主要配套有，湘潭市政府、廣電中心、市交警指揮中心、高新區火炬學校、市職院等。 營銷情況：營銷情況：項目已開盤，目前客戶積累情況較為理想。銷售均價在3300元/。河東板塊代表樓盤：東方名苑河東板塊代表樓盤：東方名苑綜合評定綜合評定優勢：優勢：1.規模優勢：80萬總建筑面積，湘潭當前第一大盤。2.地段優勢：河東核心區位，交通發達，配套齊全。3.規劃優勢：大型城市中心綜合體，既保障了環境也擁有完善配套。4.產品優勢：高綠化、低容積率，新古典主義電梯小高層，產品優勢明顯。5.營銷優勢：品牌公司相互合作，標準嚴謹的操作模式

46、，是未來銷售重要保障。劣勢：劣勢：1.戰線較長：湘潭消化能力平穩，銷售周期相對較長，給大盤帶來風險。2.規劃方面：項目整體層次感一般，整體氣勢還可以加強，團組之間缺少變化，易造成審美疲勞。 東方名苑是湘潭房地產目前開發水平最高代表之一，很好地吸收了外界產品優勢，規劃形式與產品品質走在市場最前沿，是當前市場的標桿之作。在推盤策略上，先將大型會所做出來，向市場展示其形象與實力，這種在湘潭尚算首家的做法，獲得了消費者的極大認同！河東河東VSVS河西：無論從客戶（交通條件限制）或是產品層面都不存在競爭河西：無論從客戶（交通條件限制）或是產品層面都不存在競爭岳塘區雨湖區非農人口31.96萬25.68萬0

47、6年住宅均價1322元/m21687元/m2截至06年底項目個數 142506年下半年供應面積 54.4萬m2107萬m2p無論是從開發量或價格來看，河東岳塘區都優于河西雨湖區；p從人口角度看，河東河西，作為客戶獨立，非競爭的兩個板塊，河東板塊多少存在供求失衡的風險板塊板塊均價均價物業類型及戶型物業類型及戶型客戶客戶優劣勢優劣勢發展趨勢發展趨勢河西板塊12001700元/m2目前仍全部為多層，07年下半年將有小高層產品面世依托老城區原住民，如企事業職工、生意人等，客戶基礎強成熟的生活區域，周邊客戶資源豐富，但整體環境擁擠繼續保持商貿中心的地位，住宅開發量有限河東板塊14002200元/m2多層

48、、小高層并存，今后逐漸以高層為主以公務員、少部分事業單位職工，鋼鐵及湘電企業員工和生意人為主要客戶市政府搬遷帶來的人力、物力和資金的流入，規劃起點高，環境好政治文化中心，城市新住區，湘潭新城；河東傳統區VS河東中心區：競爭價值點、客戶群體存在很大不同，非核心競爭區域板塊板塊均價均價物業類型及戶型物業類型及戶型客戶客戶競爭優劣勢競爭優劣勢發展趨勢發展趨勢河東傳統區板塊14002000元/m2多層為主，也出現相當多的高層，今后逐漸以高層為主以醫院、學校、鋼鐵及湘電企業員工為主要客戶原有產業人口支撐臨近新區商業中心，生活氛圍較成熟居住配套區未來不會有大規模項目開發河東中心區板塊15002200元/m

49、2高層為主，多數帶有裙樓商業，多層處于存量消化階段，今后將全為高層、小高層供應政府部門搬遷帶來的公務員置業，周邊生意人、企業主及少數外來置業者高起點的區域規劃、中心區的良好環境市場最高品質的產品城市政治、文化及經濟中心大規模開發的中心居住區各區域的核心價值存在極大不同，且河東傳統區更多地吸引了對價格敏感，追求完善生活配套的中低端客戶，河東中心區則主打追求城市中心上層生活的中高端客戶；河東傳統區也非主流競爭區域住宅市場小結住宅市場小結市場在售項目的分布及新開工項目的比例看，河東新城區無疑是當前 市場熱點聚焦與競爭白熱化的區域。湘潭市房地產住宅市場目前主要為滿足有經濟實力客戶的“居住升級 型”需求

50、，增加現代住宅必備的基礎性功能。湘潭二次置業客戶對創新戶形接受程度較高，帶景觀的戶型受到了市 場的追捧；良好生活氛圍的營造和情趣、審美、生活舒適度的要求得 到更多客戶的認同。高檔定位的高層首個帶精裝修的中瀚財富廣場出現拉開了湘潭房地 產市場物業多樣化發展的序幕，項目定位的差異化也預示著市場細分 逐漸向成熟化發展。n住宅市場分析住宅市場分析n商業市場分析商業市場分析商業市場格局商業市場格局商圈等級商圈等級商圈形態商圈形態商圈特征商圈特征一級商圈一級商圈主核心商圈通常為城市核心區域，傳統商業街區白金旺地，商業成熟度高、租金高.二級商圈二級商圈次級核心圈地處新區繁華地段或成熟居住區或未來發展熱點區域

51、。三級商圈三級商圈項目配套商業地處新興小區的底商。商圈介紹商圈介紹1 1城市核心商圈城市核心商圈 區位：區位：白石步行街至基建營一帶。主要商業業態：主要商業業態：Shopping Mall、步行 街、百貨商場、超市。租金水平：租金水平：平均租金80元/月。優勢：優勢：位置優越，人流量大。商業氛 圍成熟，業態豐富、商家聚集程度 高，品牌化程度高。劣勢：劣勢：單價高，投資額大，商家林 立，競爭激烈，市場空間小，對前期 定位及后期管理都要求嚴格。2 2次級核心商圈次級核心商圈 區位：區位：建設路口周邊。主要商業形態：主要商業形態：超市、批發專業市場、 百貨商場。租金水平：租金水平：平均租金65元/月

52、。優勢：優勢：位置較佳，人流短距離有保障。 商業氛圍成長較快發展前景較好。單 價較低，投資額不高，有部分品牌主 力店。劣勢：劣勢：絕對消費力較低，對商業設施 的消化力不高，地域較遠，管理不方 便。基本信息基本信息營業面積20000平方米層數4層主力店步步高超市、肯德基、品牌服飾等經營業態經營業態集百貨、超市、餐飲、休閑于一體點點 評評地理位置較好，人氣氛圍較足；是目前湘潭市不論從品牌入駐還是商業經營等情況都比較好的百貨商場，但業態分布還是較為混亂。B B區區A A區區B B區將完工區將完工步步高購物廣場步步高購物廣場樓層分布樓層分布1F黃金珠寶、化妝品、眼鏡、皮鞋等2F女裝，飾品、美容3F男裝

53、、運動服飾4F家居、文體、床品典型個案簡介步步高購物廣場典型個案簡介步步高購物廣場區位區位規模規模定位定位運營運營投資性投資性推廣推廣關鍵因素關鍵因素區位運營規模位于城市核心地帶，緊接城市主干道20000平方米整體情況較好，但業態分布較為混亂步步高購物廣場營銷關鍵模式分析步步高購物廣場營銷關鍵模式分析定位集百貨、超市、餐飲、休閑于一體的現代化百貨商場典型個案簡介蓮城商業步行街典型個案簡介蓮城商業步行街基本信息基本信息營業面積300000平方米層數4層主力店步步高超市、麥當勞、蘇寧電器、東之杰、品牌服飾等經營業態經營業態集超市、餐飲、電器于一體點點 評評地理位置較好，但人氣氛圍很差；相比于一旁的

54、步步高購物廣場，雖自身的產品品質以及規劃布置都較好，但人流量及經營情況都較差。B B區區B B區將完工區將完工蓮城商業步行街蓮城商業步行街樓層分布樓層分布1F黃金珠寶、超市等2F超市等3F男裝、女裝、運動休閑裝4F兒童用品、工藝用品、化妝品、箱包、鞋類蓮城商業步行街營銷關鍵模式分析蓮城商業步行街營銷關鍵模式分析區位區位規模規模定位定位運營運營投資性投資性推廣推廣關鍵因素關鍵因素區位運營規模位于城市核心地帶，緊接城市主干道300000平方米人流量及經營情況都較差定位集超市、餐飲、電器于一體的現代化百貨商場商業市場小結商業市場小結雨湖區主核心商圈經改造升級仍將以白石附近為主，繼續保 持商業市場領先

55、地位，但同時老城區的商業價值也將更加集 中化和集約化，非核心商圈位置的商業價值難以得到相應的 快速提升。岳塘區次級核心商圈將伴隨住宅開發強度的提高而快速成型 和成熟，商業成長迅速，租金成長較快，業態逐漸增多，更 多的商業項目將陸續上馬，升值空間相對最大，同時也將面 臨更大的商業競爭壓力。湘潭市目前幾大著名的商業項目雖然位處地理位置較好，但 經營業態都較為混亂，消費者檔次也較低，以中低檔的大眾 化消費為主。市場總結市場總結開發內容開發內容市場依據市場依據開發要點開發要點住宅住宅 湘潭房地產市場開發供應量逐漸擴大，整體開湘潭房地產市場開發供應量逐漸擴大，整體開發效應開始逐漸顯現，且價格走勢呈較為穩

56、定發效應開始逐漸顯現，且價格走勢呈較為穩定的上漲態勢，對于本項目后期發展以及價格推的上漲態勢，對于本項目后期發展以及價格推動都有較好整體影響動都有較好整體影響 小高層、高層物業抗性減弱，戶型面積日趨合小高層、高層物業抗性減弱，戶型面積日趨合理理1.1.不是普通產品的住宅，有一定特色的，包括細節不是普通產品的住宅，有一定特色的，包括細節方面方面2.2.產品既能被市場所接受，又能正確引導消費者，產品既能被市場所接受，又能正確引導消費者，也具備產品自身的特點也具備產品自身的特點3.3.必須有足夠的停車位、合理的交通規劃及引導指必須有足夠的停車位、合理的交通規劃及引導指示；示；商業商業 心連心與步步高

57、整體檔次相對較低，經營業態心連心與步步高整體檔次相對較低，經營業態較為單一。較為單一。 商業氛圍整體較好，開發難度相對較小。商業氛圍整體較好，開發難度相對較小。1.1.商業開發應注重商業開發應注重“配套主題配套主題”。商業配套（如：。商業配套（如：沃爾瑪大賣場心連心百貨）用于服務整個項目沃爾瑪大賣場心連心百貨）用于服務整個項目及周邊的日常需求。及周邊的日常需求。2.2.從戰略高度考慮，引進沃爾瑪提升項目整體形象。從戰略高度考慮，引進沃爾瑪提升項目整體形象。寫字樓寫字樓 缺乏核心的商務氛圍，且缺乏統一的招商管理缺乏核心的商務氛圍，且缺乏統一的招商管理以及合理的概念布局，不論從整體規劃還是品以及合

58、理的概念布局，不論從整體規劃還是品牌形象而已，都相對較差，處于初步的摸索階牌形象而已，都相對較差，處于初步的摸索階段。段。1.1.在項目整體開發的進程中，適時的關注寫字樓的在項目整體開發的進程中，適時的關注寫字樓的發展態勢，推進寫字樓的功能升級。發展態勢，推進寫字樓的功能升級。2.2.向商住型的功能靠攏，宜商宜住的功能格局。向商住型的功能靠攏，宜商宜住的功能格局。五星級酒店五星級酒店 酒店整體的發展態勢以及運營狀況都表現的十酒店整體的發展態勢以及運營狀況都表現的十分良好，不論是酒店的房價以及入住率都在逐分良好，不論是酒店的房價以及入住率都在逐年提高；年提高； 整個湘潭市缺乏一個標準化的、具有國

59、際化影整個湘潭市缺乏一個標準化的、具有國際化影響力的五星級酒店支撐。響力的五星級酒店支撐。1.1.通過招商引進一個著名的酒店管理公司。通過招商引進一個著名的酒店管理公司。2.2.通過開發商與專業的酒店管理公司的整體打造，通過開發商與專業的酒店管理公司的整體打造，踢出高品質服務、具有標準化特色的五星級酒店踢出高品質服務、具有標準化特色的五星級酒店，為湘潭的整體城市地位提升一個高度。，為湘潭的整體城市地位提升一個高度。國內外重點案例引薦1、上海大寧國際商業廣場一、項目基本概況一、項目基本概況 大寧國際商業廣場位于上海市浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，是滬北地區首個以lifehub 生活中心

60、為理念的大型購物休閑廣場。 大寧國際商業廣場物業管理由國際知名的第一太平戴維斯物業顧問有限公司負責項目的主要股東為香港安泰集團及崇邦集團，后者并負責項目的開發、市務及營運管理。二、項目基本指標二、項目基本指標占地面積占地面積55,000平方米酒店面積酒店面積30,000平方米總建筑面積總建筑面積250,000平方米辦公樓面積辦公樓面積40,000平方米建筑棟數建筑棟數15棟商業面積商業面積120,000平方米停車位停車位1,300個車庫面積車庫面積50,000平方米電梯電梯每棟均有至少2部設備房面積設備房面積10,000平方米25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有