城市綜合體中的價值鏈構成 城市綜合體中的價值鏈構成 Value Chain in HOPSCA 城市綜合體，這又是一個近來被業內業外追捧的概念，萬達、中糧這些房地產大佬們甚至宣稱 只做城市綜合體 的戰略目標。雖然這一輪的 綜合體運動很像前幾年的 造城運動 ，國人好大喜功的性格特征頗讓人擔心，但是毋庸諱言，城市綜合體引發的關注和熱議，必然有其存在和發展的價值。 所謂 城市綜合體 (HOPSCA)，是將城市中酒店 (Hotel)、寫字樓 (Office)、公共空間 (Public Space)、商業 (Shopping Center)、會所 (Club)、公寓(Apartment)等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，各部分因其特有功能的組合和依存形成一個復雜高效而有機互動的 城中之城 。 HOPSCA 的六個部分形成一個完整的價值鏈，使得城市綜合體這種新形態的經濟價值和社會功能得以最大化。 價值鏈 (Value Chain)，源于美國戰略專家邁克爾波特的競爭優勢理論，他認為企業經營活動的各個環 節都能創造價值，這些各具功能的環節構成一個完整的價值鏈，只有各個環節有機組合，才能形成企業真正的競爭優勢。如果把這一理論引入到城市綜合體的規劃和建設中，我們可以認為，酒店、商業、寫字樓等組成部分都是構成綜合體的各個環節，只有它們各自發揮其特有功能并形成有機互動，才能構成綜合體的競爭優勢、經濟和社會價值。 這一價值鏈的各項功能如下： H： Hotel=Highlight 高星級酒店。引入世界級酒店管理品牌往往能夠提升整個綜合體的品牌形象，從而帶動寫字樓和商業中心的招租，這成為大多數資金充沛但品牌孱弱的本土開發商 的選擇。 O： Office=Organization 甲級寫字樓。高檔寫字樓能夠吸引優秀的甚至世界級的公司入駐，從而為酒店、商業和公寓帶來大批優質客源，而且因為組織行為文化的特點 (差旅需求、外派人員的安家需求、商務宴請和辦公消費需求、團隊活動的需求 )，寫字樓客群具有極強的消費粘性。 P： Public Space=Passageway 公共空間，一說是公園 (Park)或停車場 (Parking)。對公共空間的合理設計無疑將實現人流動線的優化和便捷，最終提高人流 (車流 )單位時間內在綜合體這種巨型體量建筑的移動效率 。 S： Shopping Center=Supplement 商業設施。這里說商業設施而不是購物中心是因為我認為綜合體不一定都要配置大規模的購物中心。雖然綜合體的門檻至少也是幾十萬平米的量級，但是根據項目不同的特性可以配置不同類型的商業設施，如以商業配套為主的寫字樓裙房，以生活服務為主的公寓街鋪，以精品零售專賣店為主的酒店商業配套，當然大型的一站式購物中心還是屬于開發主流。商業的功能也更為明顯，一是聚集人氣，一是完善服務。具體我會在后文另有詳述。 C： Club=Character 會所。會所不是綜合體所必需 的，但是可以提升項目的品質和構建項目的特色。酒吧、雪茄吧、健身中心、娛樂中心或者游艇會是城市精英聚會的樂園，也是城市綜合體文化中的一種： 精英文化 的硬件基礎。由開發商所打造的會所或俱樂部更是其與 VIP客戶情感維系與交流的絕佳工具，成為開發商優質的客戶資源。具體我會在后文另有詳述。 A： Apartment=Asset 公寓。配套完善、功能齊全和服務專業的公寓是綜合體中最有 家 的特質的溫暖港灣，公寓、住宅或寫字樓更是可以根據市場環境和財務狀況的變化選擇持有出租或出售變現，為開發商運營酒店和商業提供資金保障， 為開發商財務手段的選擇提供多種可能。 如上，我在 HOPSCA 的基礎上