07年度房地產業戰略決策指導 06年度福建房地產精英高峰論壇 形勢與政策中國房地產業去向何方？ 主講：陳 淮 國家建設部政策研究中心主任 時間：年月日 地點：白鷺洲寶龍大酒店 主辦：廈門紫星教育機構 協辦：廈門寶龍集團 報名電話：,房地產企業價值鏈及其活動,3,房地產的產業價值鏈第一步就是項目決策 走對了方向,你已經成功了50%. 走錯了方向,你離成功越來越遠,而且將會付出沉重代價,正確的決策,是企業全體生死存亡的命脈!,學者陳淮？官員陳淮？ 代言消費者？代言開發商？ 代言政府部門？還是代言利益集團？ 我們為什么需要陳淮? 國家建設部政策研究中心主任,是頭銜還是實力? 中國人民大學博士生導師,是學者還是行家? 國家級有特殊貢獻專家是否可以給我們切身的指導? 請看一個真實的陳淮， 將會帶來什么戰略分析？,陳淮是誰?,5,陳 淮 建設部政策研究中心主任,陳淮，男，1987年在中國人民大學獲博士學位，1993年獲研究員職稱，為國家級有特殊貢獻專家，曾任國務院發展研究中心市場研究所副所長，現任建設部政策研究中心主任，中國城鄉建設經濟研究所所長，中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系系主任，中國人民大學博士生導師；曾于1987年至1989在日本東海大學作訪問學者，1992年至1993年在美國斯坦福大學作客座研究員；出版有工業化中國面臨的挑戰、日本產業政策研究、對話“ 十五”中國中長期發展戰略再審視、走過世紀之交：戰略與政策研究、熱點隨想、 大道至簡給EMBA講經濟學等專著十余部，公開發表論文數百篇；主要研究領域：工業化理論、產業結構理論、區域經濟理論、人口就業理論等；曾獲國家科技進步二等獎（集體）、國家發展獎一、二等獎（集體）、國家教委優秀著作獎（個人）、遼寧省社會科學一等獎（個人）；主持過跨世紀戰略發展過程中的中國經濟結構研究、世紀末的中國經濟增長、過剩經濟：形勢與對策、重要基礎產業的資產重組研究、 1999：中國中長期發展戰略再審視、中國國有投資 公司在發展與改革過程中的戰略定位、 保障國家石油安全的戰略思路等重大 課題研究。,6,怎樣看待房地產調控政策,7,政策的根本目的 是讓老百姓都住上房子！,8,【內容提要】 對房地產市場的宏觀調控目標有四個方面，房價只是其一。 平均房價下降并不一定意味著實際買房的價格就下降。 政策的最重要和最基本依據是客觀規律，而不是人們的主觀愿望。 政策的根本目的是讓人民群眾住上房子。 鼓勵老百姓依靠市場獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。 中國居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上沒有過的奇跡。這才是真實的政策效果。 可以肯定地說，政府將不斷運用金融、財政、行政、法律等手段來調控房地產市場。,9,一、調控房地產市場的政策目標是多重的 一是投資規模過大； 二是房價上漲過快； 三是供給結構不合理； 四是市場經濟秩序存在著混亂。,10,從長期看，調控政策的取向還包括調整富人和窮人在資源占有上的關系，維護社會公平。例如，通過稅賦等手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優質資源； 通過完善住房保障體系來幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件； 推進資源節約，例如發展節能省地型住宅，抑制奢侈性住房消費，鼓勵適度合理消費；加快存量資源的優化配置，例如推進現有住房市場化流動，提高既有城市住房資源的利用效率； 完善市場體系，例如形成一級 市場、二級市場、租賃市場和 中介市場之間的合理結構關系等。,11,二、政策與房價漲跌之間存在復雜關系 調控政策當然要涉及到房價。其目的在于穩定房價和抑制房價過快上漲。 “穩定”和“抑制過快上漲”的直接結果并非就一定是“降價”。例如政策規定對非普通住房征營業稅，這顯然會提高而不是降低買方價格，這會極大抑制投機性需求和炒作，有助于房價穩定。,12,政策明確規定，要停止別墅供地和嚴控高檔住房用地，增加中低價位住房的土地供應量。供給結構改變的結果必然是平均房價下降。但平均房價下降并不一定意味著人們實際買房的價格就下降。,13,有些目前人們熱衷的樓盤，近期不一定跌，但5年后也許會跌。反之也一樣。一個明顯例證是，5年前的“明星”樓盤人們現在還看得上嗎？目前調控房價上漲過快，但廣州很多住房的價格和1999年相比是下滑很多的。,14,普通居民在購房中面臨的風險不僅僅是房價漲跌的風險，還包括利率變化、稅制改革、匯率變化、收入水平變化等風險。這些風險中，任何一項風險在長達20年左右的按揭期間或長期持有期間，累積起來的風險都可能遠超過房價變化帶來的風險。,15,三、政策的根本依據是客觀規律 制定調控政策最重要和最基本依據是客觀規律，而不是哪一部分人的主觀愿望。 人們希望一年中只有春天，但那是辦不到的事。 在市場經濟下，政策和市場的基本關系是，政策是補充、修正市場機制不足的。離開市場的具體情況是無所謂政策的。,16,我國住房問題中，最需要政府政策的部分是完善住房保障體系。 這部分資源的配置原則和市場競爭、市場價格無關，或無直接關系。,17,解決窮人住房要靠政策，也就是住房保障體系。住房保障體系是政府提供的公共產品，而不是市場提供的競爭性產品。依靠“市場”以及市場中的“價格”信息，是無法制定出能夠保障真正困難和特困群體住房需求的政策的。,18,四、鼓勵而不是限制老百姓買房子 仍是調控政策的主要取向 鼓勵而不是限制老百姓合理的住房消費、促進住房制度向市場化方向轉變，這是政策的一貫取向。就是在目前的調控政策中，居民購買普通住房的按揭貸款利率仍可按正常利率“打九折”，契稅也享受減半征收的優惠?？梢哉f，進一步鼓勵老百姓依靠市場獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。,19,五、當前政策本質上是一種預防性政策 市場價格的漲落波動、供大于求和供不應求的交替出現，在市場經濟下是一種正常和不可避免的現象。如果這個波動或交替可能會影響到社會穩定或社會整體利益，那么政府有責任有預見采取政策措施加以防止。,20,目前的調控政策，從本質上說仍是一種“預見性”、“預防性”的政策。例如，前一段時間，一些城市的房地產市場出現問題，政策就將抑制局部問題擴大為全局性問題，以此防止一個產業的增長影響國民經濟整體的平衡關系，規范市場以避免出現資源配置的不公平和低效率。,21,1980年以來，中國城市人口增長了167，城鎮居民人均住房面積從不足5平方米擴大到了25平方米，這是全世界過去200余年城市化歷史上沒有過的奇跡。這才是真實的政策效果。,22,任何政策制定者的認識都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美國的能源政策要是沒有缺陷就不會有加州電力危機，歐洲的社保政策要是沒有缺陷就不會成為其財政和社會的包袱。全世界的政府都是不斷從失誤、不足中找出教訓，完善政策的。,23,中國現在面臨的住房問題是一個復雜的問題。過去包含在企業內部、單位內部的住房短缺被級別、工齡、廠齡以及其他限制性因素掩蓋了。現在這個被掩蓋的需求釋放到了市場中，直接面對價格一個選擇條件?？梢哉f，供給者、需求者、政府都沒有充分經驗。我們大家都需要探索和積累經驗。政府需要，政策需要，市場和消費者也需要。可以肯定地說，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要說以前的政策。,24,六、對房地產的調控是一項長期政策 房地產宏觀調控政策不存在何時結束的問題。 政府將不斷運用金融、財政、行政、法律等手段來調控房地產市場。,25,以金融和財政手段進行調控，也并非只有提高利率和取消契稅優惠一個方向或方式。例如，為解決低收入群體住房問題，政府可對其“貼息”，“貼息”可以“降低”購房者利息負擔。從長遠看，和房地產有關的稅收改革和方向將必定是提高持有環節的稅賦，降低流轉環節的稅賦，包括契稅，也就是“減稅”。,26,影響房地產市場的財政、貨幣手段也并非就只是利率和契稅。以稅為例，就包括對土地等要素征稅、對開發環節征稅、對持有環節征稅和對流轉交易環節征稅四個方面。對流轉環節動用稅收手段，也包括營業稅、契稅、個人所得稅和資本利得稅等多種選擇。,27,應當看到，在宏觀調控體系中，政府動用包括利率在內的貨幣手段，包括稅收在內的財政手段，并非就是針對房地產市場。例如，影響中國利率決策