房屋登記制度與實務,寧波市 2010.4.24,從城市房屋權屬登記管理辦法 到 房屋 登記 辦法有一個觀念轉變的過程，也要面對許多新的問題，因此，對房屋登記的基本理論還要稍作介紹。 房屋登記辦法實施近兩年來在實踐中產生了一些新的問題。這次介紹以實際問題和案例為主。,一、 不動產登記制度和登記簿的起源 目的:保護交易的安全。 不動產登記制度依據物權公示的原則建立。 法國民法典第1583條規定：“當事人就標的物及其價金相互同意時， 即使標的物尚未交付， 價金尚未支付，買賣即 告成立，而標的物的所 有權亦于此時在法律上 由出賣人移轉于買受人”。,法國1855年制定不動產登記法確定不登記不能對抗第三人的原則。創立契據登記制 德國法的基本的思考就是，債權意義上的合同只是請求權發生的根據，不是支配權發生的根據 。 *德國登記制 *托倫斯登記制。 登記簿的起源,澳大利亞的權屬證書：,二房屋登記辦法與城市房屋權屬登記管理辦法的主要區別,一、修改了登記的定義，明確了登記簿的核心作用。 二、擴大了房產登記管轄的范圍。 (一)地域范圍： (二)登記權利的標的物范圍。 房屋登記辦法規定：具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物，可以參照執行。,三、調整了登記的程序，把“受理登記申請”分為“申請”和“受理”兩個部分，使登記的程序更為清晰，并加入了“記載于登記簿”這一重要環節。 (一)房屋權屬登記程序由當事人啟動。取消了當事人提出登記申請的時限。 (二)申請人可以在登記機構將申請登記事項記載于登記簿之前，撤回登記申請。 (三)登記機構不能自行注銷登記。 (四)規定了房屋權屬登記應由相關的當事人共同申請。,四、增加了登記的種類和權利的種類，刪去了總登記。 五、對登記機構的工作人員有了更為嚴格的要求。 (一)對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償（92條)。 (二)對不符合登記條件的予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記的要給予處分（93條） 。,問題和案例,一、一起房產交易糾紛案和登記機構相關的幾個問題,1995年張某按房改方案購買赤峰路一間房屋，房屋產權登記為張某一人。最近，張某偶然得知自己一直居住的房屋竟然已經過戶到了住在隔壁的孫女小張名下。 張某感到房地產交易中心查詢后發現，一份2003年4月張老先生與小張簽訂的上海市房地產買賣合同約定：小張購買該房屋，房屋轉讓價款為11萬元。合同上 “已購公房參加房改購房時同住成年人意見：同意出售上述房屋”簽名一欄，蓋有張某配偶談某的私章，并有談某簽名。 與兒子一家協商無果，老人將孫女告至法院。,被告認為：張某本人確實已經在買賣合同上簽了名，談某的簽名雖是他人代簽，但蓋有談某的私章，張與談某是夫妻關系，張某的賣房行為構成了對談某的代理，被告也已經支付了房屋房款，所以買賣合同是合法有效的。 經鑒定，買賣合同上的簽名確實是張某本人所簽。 張某回憶起來，有一次兒媳以其他理由將自己帶到交易中心簽了一些材料。,法院認為: 房屋產權人雖登記為張某一人，但購房時兩位老人是夫妻關系，張某在婚后所得的房屋應屬兩位老人的共同財產，所以房屋的處分理應征得談某的同意?，F在買賣合同中雖有談某的蓋章，但簽名并非談老太太本人所簽。鑒于老人年事已高，行動不便，圖章較易為他人掌握，僅憑圖章不能證明房屋轉讓給小張是談某的真實意思表示，所以，不能證明談某對房屋轉讓一事知情，張某轉讓該房屋的行為屬于無權處分行為。,被告未能提供其向原告支付11萬元購房款證據，僅提供辦理產權過戶時稅務機關出具的上海市個人房屋出售發票一張，不能證明其已支付購房款的事實。因此被告受讓該房屋不構成善意取得，不能依據該規則取得該房屋的所有權。 據此，一審法院判決支持原告的訴訟請求，確認張某與小張簽訂的房屋買賣合同無效。 二審法院維持一審判決，駁回了被告的上訴。（據2009-06-23上海法治報）,幾個相關的問題： 1、詢問申請人問題； 2、婚后所得的房屋應屬夫妻共同財產； 3、加蓋圖章能否證明是當事人的真實意思表示； 4、善意取得的條件； 5、法院認定交易無效登記機構如何處理。,澳大利亞的詢問表內容： 賣方： 買方： 房地產： 日期： 作為本次交易的買方我們就協議出售的房地產產權情況提出申請及詢問。本申請書中“所有人”意指本次交易中的賣方或抵押人。 1、由誰保管相關產權證副本，其保管行為基于何種目的？ 2、賣方是否為登記簿記載的房地產所有人？如不是，必須提交證據證明其系依據什么權利、授權將該宗房地產出售和轉讓給買方（費用由賣方承擔） .,3、賣方是否提交處理土地轉讓、解除抵押、撤銷異議登記及律師執行的其他法律文書？如果是，依據1958年文件法，賣方必須提供正式公證的復印件。（費用由賣方承擔） 4、由誰基于什么權利對房地產進行支配和占有？必須寫明租賃的詳細情況，并提供一份契約文本、契約協定、租賃協議。 17、該房地產是否受團體法人影響： (a) 賣方必須根據1989年團體法人分區條例提供團體法人證書 (b)團體法人是否根據條例第7部分之規定履行其保險義務？ (c)是否有修正以上規則的建議？ (d)必須提供團體法人管理代表或秘書的姓名和地址。,二、法院認定為表見代理的。 未經丈夫同意賣房為何被判有效 法官:妻子賣房構成表見代理，第三人購房屬善意取得，該房屋買賣行為有效。 仝某和姜某系夫妻，雙方于1999年購買一套住房，房屋產權登記人為丈夫仝某。2005年，雙方因家庭矛盾發生爭吵后，丈夫仝某賭氣離家出走。 2007年10月，姜某因女兒患病需巨額費用，便以10.6萬元的價格將樓房出售給了張某。2008年12月，仝某從外地回來后，認為姜某無權代理自己處分夫妻共同財產，于是向法院提起訴訟，要求撤銷姜某和張某訂立的房屋買賣協議。,張某認為，其與姜某訂立的房屋買賣協議不應撤銷。理由是姜某以仝某的名義處分夫妻共同財產，對仝某已構成表見代理;自己購買樓房是善意取得，已搬進去居住一年多時間，且該樓房的產權已登記。 法院經審理認為，張某所述理由和主張于法有據，應當認定其與姜某訂立的房屋買賣協議為有效合同，遂判決駁回了仝某的訴訟請求。雙方當事人均沒有上訴。,本案中的房屋買賣協議不應被撤銷的原因主要涉及兩個法律關系: 第一，姜某的行為對仝某已構成表見代理。表見代理，是指代理人雖無代理權，但善意第三人在客觀上有充足的理由相信代理人有代理權，并因此與代理人為民事法律行為，該項法律行為的效果直接歸屬于本人的法律制度。表見代理具有以下構成要件:1.行為人不具有代理權;2.有使相對人相信行為人具有代理權的事實和理由;3.須第三人善意且無過失;4.須行為人與相對人之間的民事行為具備民事法律行為成立的有效要件。 第二，張某所購房屋符合善意取得制度。 但對登記機構來說，這是一起不合法的登記行為,三、法院判登記機構不作為案中的問題 某甲將房屋租給某乙，后某乙以小孩讀書為由，借走了房主某甲的房屋所有權證，并找了一個年貌和某甲相似的人，把房屋賣給趙某，并申請了轉移登記。某乙隨即逃之夭夭。 后某甲發現，到登記機構反映，此時登記機構已完成三審，但還未記載登記簿，也未發證。但趙某堅持要登記機構發證，認為他是善意第三人，且是因登記機構受理才付清房款。但某甲提出如發證要登記機構承擔責任。 登記機構要趙某和某甲通過訴訟解決，但趙某向法院提起行政訴訟，告登記機構不作為，最后法院判令登記機構作出處理決定。,1、登記機構存在一定的責任（盡注意的義務）； 2、某甲有一定過錯； 3、趙某不是善意第三人； 并不是付清了房款是就是善意第三人 4、登記機構應如何處理。,四、協議離婚案中常見的幾個問題： 1、能否憑離婚協議由一方申請登記； 2、當事人未按離婚協議所約定的房屋歸屬進行登記前，雙方變更離婚協議內容的處理。 3、協議離婚時雙方一致同意給小孩，而后反悔，要作為共有房產登記是否可以，登記時要不要成年后的小孩簽字。,五、集體土地上的房屋登記： 1、宅基地上的房屋城市居民是否可以繼承； 2、法院如將宅基地上的房屋判給他人，登記機構可否辦理轉移登記； 3、配偶為城市居民的村民可否以夫妻共有財產申請宅基地上房屋登記； 4、村民小組是否可以作為房屋登記的申請人； 5、農村集體土地上的房屋可否對非本村集體經濟組織成員進行贈與；,6、集體土地上的房屋登記登記機構張貼的公告要不要拍照取證。 7、部分村民持有的是五、六十年代的建筑執照，且有的房屋已經翻建，但沒有翻建手續，對于這樣的房屋我們可否給予辦理產權登記？ 8、集體土地上房屋有的房屋多次轉讓未辦登記手續，現實際占有人如何辦理登記手續？ 9、農民在耕地上建設蔬菜大棚時，隨之也建了3060平方米不等的正規房屋（也叫看護房），現農民提出申請辦理房屋產權。 房屋登記辦法第八十二條已規定了：除了宅基地以外，“依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋”，可以申請房屋登記。,10、有集體土地使用權證，但使用權人戶口不在村上的，現申請辦理房屋初始登記，是否可以辦理？ 11、土地使用權人和規劃批準人已過世，現申請初始登記,該如何辦理? 12、原為村民，建房后變為城市居民，是否可以初始登記？,六、退休教師向某，1992年與師范退休教師張某再婚后不久，張某因病去世，2000年師范進行房改，向某以張某的名義向單位申請購房，并獲得批準，向某向單位交納了房款后（有為向某開具的房款收據）由單位代向某向房管處申領了房產證。現在向某要求將房產證上的張某的名字改為自己的，而她本人又提供不出與張某的結婚證明，能否辦理？該房算不算與張某的共同財產？張某的婚前子女要求分割產權，理由是否成立？,申領的房產證是否合法（不久，張某因病去世）。 沒有合法的婚姻關系不產生因婚姻關系產生的權利。 張某的婚前子女要求分割產權（是否遺產）。 這是一起民事糾紛。,七、登記應使用中文名稱問題： 1、登記應使用中文名稱； 第四條 居民身份證使用規范漢字和符合國家標準的數字符號填寫。 2、關于公證和認證； 3、原件是外文的，應有經公證的中文譯本,證 明 書 （2010 ）公協核字第 號 茲證明 持有的“ ”公證書經與臺灣海峽交流基金會根據兩岸公證書使用查證協議寄送我會的同字號公證書的副本核對相符。 浙江省公證員協會,八、與最高額抵押登記有關的新規定 （一）最高額抵押的解釋。 最高額抵押的特點： 1、擔保的債權是不特定的； 2、不以主債權的存在為前提； 3、雙方約定的是債權確定的期間。而非主債權的履行期限。,_ _,（二）與以往的不同規定： 1、最高額抵押權設立前已經存在的債權，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。 2、允許最高額抵押所擔保的主債權轉讓(部分和全部的不同對待)。 3、最高額抵押的確定登記。,房屋登記辦法第五十六條規定了：“最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，房屋登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，辦理抵押權轉移登記”（請注意最后一句已經是“辦理抵押權轉移登記”而非最高額抵押權的轉移登記）。,(最高額抵押的確定: 一、約定的債權確定期間屆滿； 二、沒有約定債權確定期間或者約定不明 確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權 設立之日起滿二年后請求確定債權； 三、新的債權不可能發生； 四、抵押財產被查封、扣押； 五、債務人、抵押人被宣告破產或被撤銷； 六、法律規定債權確定的其他情形。),請注意： 最高額抵押、 最高額抵押的確定、 最高額抵押的確定登記 三者是不同的概念。 凡最高額抵押都有最高額抵押的確定。 辦理最高額抵押的確定登記極為少數。,（三）關于最高額抵押的幾個問題： 1、最高額抵押擔保的范圍是否只是主債權； 2、當事人簽訂的合同是最高額抵押，如果一次就將貸款限額放足的，是否還是最高額抵押； 3、對于最高額抵押，是否有最長時限的限定； 4、當事人沒有約定債權確定期間的，是否以2年為限；,5、“債權確定的期間”的變更登記是不是必須在債權確定期間屆滿前辦理？約定的債權確定期間屆滿后，如雙方同意，能否辦理最高額抵押（變更債權確定期間）的變更登記？ 6、約定債權確定日到期后未還清貸款的最高額抵押是否都要按約辦理債權確定登記？,九、三種新的登記種類及問題 （一）更正登記。 物權法： “權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正”。 1、當事人提出（前提是登記錯誤）； 2、登記機構發現登記錯誤； （1）不涉及權利歸屬的更正登記； （2）涉及權利歸屬的更正登記。,更正登記在實際工作中的應用。 法院撤銷了登記機構注銷登記的決定 規劃為住宅，登記用途為“商住”，拆遷單位反映后，登記機構撤銷了該登記，當事人不服，提起行政訴訟，法院撤銷登記機構注銷登記的決定。 房屋用途問題。,（二）異議登記。 1、定義：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記（更正登記的請求被拒絕）。 2、效力(阻斷登記的公信力) 。 3、和產權異議的區別。 4、適用范圍 5、操作。 （異議登記可否重復提出？）,（三）預告登記。 1、定義：簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。 2、效力：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 3、和登記備案的聯系和區別。 4、適用范圍：預售、期權抵押、現房。 5、操作。6、失效時間。 按揭問題 現房抵押問題辦法第六十七條第三項“房屋所有權轉讓、抵押”,（四）預告登記中的幾個問題: 1、預告登記到期后，如果申請人不辦理本登記，登記機關應如何處理； 2、集資建房的買房人可否申請預告登記； 3、預告登記是否可以注銷； 房屋登記辦法第六十八條【預告登記的效力】第二款： 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。 債權消滅，預告登記的權利也消滅。,4、預購商品房預告登記買受方申請人是自然人的，除提交自己的身份證明外，是否要其配偶也到場共同申請登記； 5、預告登記權利人死亡的處理； 6、對于共有人共同申請預告登記的，登記證明是只發一本還是所有共有人每人一本？登記證明上是否要注記“共有” 新版的房屋所有權證有“共有情況”，而房屋預告登記證明則是“預告登記權利人”和“預告登記義務人”。在房屋權屬證書、登記證明填寫說明中，明確了房屋預告登記證明中的“預告登記權利人”應填寫“房屋買賣合同中的購房人或者抵押合同中的抵押權人”。登記證明只能發一本，登記證明上也不應當注記“共有”字樣（不是“所有權”，因此依法不存在“共有情況”）,7、 登記機構如何來判斷預告登記是否失效？ 物權法第二十條第二款已規定了：“預告登記后，自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”能夠進行不動產登記的條件應是兩個方面： 一是客觀上的條件； 二是是預告登記的義務人是否配合。,7、 登記機構如何來判斷預告登記是否失效？ 物權法第二十條第二款已規定了：“預告登記后，自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”能夠進行不動產登記的條件應是兩個方面： 一是客觀上的條件； 二是是預告登記的義務人是否配合。,十、經常被業內人士提出的幾個問題： 1、私立的學校或幼兒園的房產是否可以抵押？ 中華人民共和國民辦教育促進法第三條明確規定：“民辦教育事業屬于公益性事業，是社會主義教育事業的組成部分” 全國人大法工委編寫的中華人民共和國物權法釋義在對物權法第一百八十四條進行解釋時，明確表示：“學校、幼兒園不論是公辦的，還是民辦的，都是為社會公益目的而設立的”。因此，即使是私立的學校或幼兒園，其用于教育的房產仍然不能設定抵押。,2010年1月4日，建設部在關于私立學校、幼兒園、醫院的教育設施、醫療衛生設施能否抵押的復函中，已明私立學校、幼兒園、醫院的教育設施、醫療衛生設施“不得抵押”。,2、物權法實施后，以在建工程設定抵押與以往有何區別？ 不再在抵押合同上注記、發在建工程抵押證明 （仍然不能為第三人擔保、不得為貸款以外的債權擔保）。,3、物權法規定了抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，如超過了這一期間，登記機構應否注銷該項登記？ 關于抵押權是否因除斥期間屆滿而消滅的問題，我國立法對抵押權未有除斥期間的規定。 德國等國的立法規定：抵押權經過一定的時間，經公示催告程序以后，可宣布為無效。 房地產登記機關并不能依據物權法的規定來認定抵押權的消滅，但對抵押權人來說，要十分注意，及時行使權利,4、土地已抵押，當事人申請房屋轉移登記、登記機構可否辦理？ 5、在房地分管的體制下，因各種原因，造成土地使用權人與房屋所有權人權利主體不一致的情況，對這類地上房屋如何進行房屋抵押登記？ 6、房屋登記辦法對房屋價值資料沒有要求，超值抵押是否可以辦理？,7、房屋他項權證上的權利價值一欄，填寫的抵押金是指房屋價值還是貸款金額？ 8、在建工程是否可以設定最高額抵押？ 9、相鄰的基本單元，是否可以登記為一個產權人？ 房屋登記辦法釋義第36頁；“位置相鄰的基本單元，可以登記為一個產權人”。,10、受委托人是否可以同時代理雙方申請登記？ 自己代理行為是指代理人以被代理人的名義與自己實施民事法律行為。雙方代理訂立合同，是指代理人一人同時擔任雙方的代理人訂立合同。在這種情況下，代理人同時作為合同關系中的代理人和相對人，或同時作為合同關系中的雙方代理人，交易雙方的交易行為實際上只是由代理人一個人來實施。雖然我國法律至今未對此作出直接的規定，但“自己代理”明顯地濫用代理權，在“雙方代理”時，一旦有利益沖突，代理人不可能完全正常地履行代理職能，因此都應當被禁止。因此，受委托人可以同時代理雙方申請登記。,11、遺失補證： （1）對房屋所有權證書遺失聲明公告的期限； （2）公告刊登的報紙有否其他的限制。 （3）刊登遺失聲明后又找到權屬證書的。,12、協助司法部門執行的幾個問題： 介紹法發（2004）5號文件。 幾個主要概念：先行查詢、查封登記、預查封、輪候查封登記、查封時限、登記機構不對人民法院生效司法文書進行審查。 第二條：人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。,第三條第二款:”國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查”。 第十一條：人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續封一次 查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續查封手續的，查封的效力消滅。,依據生效的法律文書登記中的問題： （1）通過判決或裁定而發生的產權轉移，而產權人的房屋無法提供初始登記所需材料； （2）離婚判決中將第三人房屋判給一方；(法院將登記為小孩的房屋判給一方) （3）未經登記的房產法院能否查封或拍賣。 （法律文書是否生效如何判定，是否必須要有生效文書或協執通知書；調解離婚的是否需要生效文書，是否可以單方申請；附條件的調解或判決是否需要法院出具條件已履行的說明）。,13、一人公司能否為股東擔保問題。 立法的本意： （1）避免損害其他股東利益 （2）防止抽逃資金 公司法既然已經規定了為公司股東提供擔保必須經股東會或者股東大會決議，這就是一項必要的程序。對一人公司來說，由于這種表決實際上因股東不能參加而無法進行，因此，可以理解為公司法在程序上已經否定了一人公司對其股東進行擔保的權利。,14、規劃部門批準建設的產權式酒店如何辦理各個獨立產權人的房產證，需注意什么問題？ 建設部房地產業司于1997年以（97）建房產字第019號文此作了補充說明。這一文件明確規定：對已建成的商業、辦公或其它樓宇分割出售的，如有明確的權屬范圍和具體的權屬界限，不同于搞變相集資的“一平方米“產權出售，應視為正常的房產交易?？梢詰{購房合同及其它有關文書辦理產權登記手續，并在房屋所有權證中的測繪圖件上對權屬界限準確反映。,15、人防工程的地下車位產權如何界定，建設單位可否將車位出售，可否辦理產權登記，有何特殊要求和注意的問題？,中華人民共和國人民防空法只是規定。“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，體現了誰投資誰收益的原則，但并未規定誰投資，誰所有。 人防工程和設施的產權問題，屬于國家的民事基本法律制度，超出了地方立法的權限，還是應該等候國家的法律設定。,16、外籍人士的外文名稱使用中文譯名，是需要公證部門認可的中文譯名還是戶籍部門提供的中文譯名申請房屋登記。 公證部門不會認可中文譯名，戶籍部門也不能提供中文譯名，除日、韓、朝、越因姓名翻譯一般用他們原來使用的漢字外，其他只要譯音對就行。,17、如果當事人提供虛假資料騙取了房屋產權登記，而后又設定了抵押，登記機構應如何處理？ 一、關于審查的性質： （一）理論界和司法界的不同觀點； （二）程序審查和實質審查相結合，對虛假的申報，登記機關應盡注意的義務。 房屋登記辦法第十一條第三款:“申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記”。,二、審查的事項： （一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致； （二）申請初始登記的房屋與提交的規劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與登記簿記